DB15T 3686.2-2024物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程 第2部分：工程運維

15I II III IIIII安防管理、巡邏管理、安防控制中心管理、消防安全管理剪、除草、補植、改植、防寒、綠化清潔、綠化垃圾處理、分類養(yǎng)護、極端天氣下植物1物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程第2部分：工程運維4.1.1應(yīng)有固定的服務(wù)場所，應(yīng)根據(jù)實際工作需要配置必要的辦公設(shè)備和檢修工具，工具配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)4.1.2宜配置工具室、工具架，工具擺放整齊、規(guī)范、有序，定期盤點、檢查。4.2.1根據(jù)項目實際需求配備專業(yè)的技術(shù)人員，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書或相應(yīng)的24.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在上崗前對工作人員進行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格方可上崗，工作期間還應(yīng)進行定期4.2.3專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)身體健康，持有符合相關(guān)法律法規(guī)要求專業(yè)技術(shù)職稱證書和崗位證書。4.2.4服務(wù)用語、儀容儀表應(yīng)符合DB15/T3686.1的規(guī)定。4.2.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在上崗前對工作人員進行專業(yè)培訓(xùn)，工作期間還應(yīng)進行技能培訓(xùn)。4.2.6工作人員熟練掌握維修工具使用要領(lǐng)，正確操作維修工具。b)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃，并按照計劃實施；d)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備年度大、中修及專項更新、改造計劃；f)組織申報特種設(shè)備強制性年h)及時處理工程維修服務(wù)方面的相關(guān)投訴，發(fā)現(xiàn)問題及時跟蹤處理；i)編制共有部位、共有設(shè)施設(shè)備緊急情況處理預(yù)案，定期開展演練；j)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備節(jié)能降耗管理方案，并組織實施；4.5.2根據(jù)培訓(xùn)計劃落實培訓(xùn)工作，并進行培4.5.3工程運維人員崗位專業(yè)知識培訓(xùn)主要內(nèi)容：d)巡檢、維修養(yǎng)護過程中的安全作業(yè)注意事項等。4.6.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配置檔案室，制定檔案管理制度，有專人收集、定期存檔、4.6.2共有部位、共有設(shè)施設(shè)備檔案資料應(yīng)按基礎(chǔ)管理檔案和運行、維修養(yǎng)護管理檔案進行分類。3b)設(shè)備的購買、安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；4.6.4運行、維修養(yǎng)護檔案：c)報廢檔案，包括設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄等。4.6.5檔案資料應(yīng)據(jù)實、規(guī)范、完整、清楚。4.6.6檔案存儲環(huán)境應(yīng)符合防潮、防霉、防火、防盜等要求。4.6.7基礎(chǔ)管理檔案的保存期限應(yīng)與設(shè)備使用壽命同期；其他檔案的保存期限應(yīng)不少于5年。a)人員配置及管理情況；c)設(shè)施設(shè)備(工具)及用品的配備、使用與管理；d)合同的履約情況、養(yǎng)護計劃、養(yǎng)護要求、質(zhì)量要求；e)監(jiān)督檢查等要求。4.8.1設(shè)備間門應(yīng)保持鎖閉狀態(tài)，鑰匙由專人保管。4.8.2設(shè)備間門應(yīng)標(biāo)有“機房重地、閑人免進”等警示性標(biāo)識，來訪參觀人員應(yīng)登記入內(nèi)。4.8.3設(shè)備間出入口應(yīng)設(shè)置擋鼠板，并滿足下列主要要求：a)宜采用鋁合金或不銹鋼等金屬材質(zhì)制作，并做防腐處理；c)應(yīng)方便開啟，易拆卸；4.8.4設(shè)備間應(yīng)配置通風(fēng)設(shè)施、應(yīng)急照明等，顯著位置配置溫濕度計，溫濕度控制應(yīng)滿足設(shè)備運行安4.8.5設(shè)備間應(yīng)做無塵化處理，地面宜涂刷環(huán)氧樹脂地坪漆或鋪貼防滑地磚。4.8.7配電柜(屏)前、后應(yīng)配置絕緣膠墊。4.8.9高壓配電室應(yīng)配備必要的操作檢修工具。4.8.10設(shè)備間應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，定期除塵，保持設(shè)備運行狀態(tài)良好。4.8.11應(yīng)在設(shè)備間內(nèi)顯著位置公示專業(yè)技術(shù)人員、制度、運行等信息，主要內(nèi)容：a)專業(yè)技術(shù)人員信息，主要包括責(zé)任人姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式、照片及相關(guān)的崗位證書(復(fù)印件)4b)制度信息，主要包括設(shè)備間管理制度、設(shè)備操作規(guī)程、系統(tǒng)運行圖示、應(yīng)急預(yù)案等；c)運行信息，主要包括運行記錄、巡查記錄、工作人員和來訪人員進出記錄等。a)“線路有人工作、禁止合閘”等告知性標(biāo)識；b)水箱(池)水位指示和容積標(biāo)識；c)給排水閥門常開、常閉狀態(tài)標(biāo)識，以及管道分類、流向指示等標(biāo)識。4.8.13設(shè)備間(井)等設(shè)備房附屬設(shè)施應(yīng)實行巡檢，并如實記錄，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時報告處理。日常巡檢a)擋鼠板等安全防范設(shè)施是否完好；c)溫度、濕度、通風(fēng)應(yīng)正常；f)無異常響聲或氣味；h)標(biāo)識標(biāo)牌設(shè)施應(yīng)完好；i)公示信息齊全、完好；j)操作檢修工具配備應(yīng)齊全、有效、定位擺放；l)無滲漏水情況或其他安全隱患。4.9.1制定設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟運行方案，進行能耗計量、統(tǒng)計、分析等，發(fā)現(xiàn)異常及時分析原因，排除故4.9.2用電設(shè)備實施分區(qū)域管理，均衡用電負(fù)荷。4.9.3空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)節(jié)能運行應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。4.9.4設(shè)施設(shè)備更新或改造時，宜采用節(jié)能設(shè)備（如節(jié)能燈、節(jié)水裝置、高效電機設(shè)備等）。5.1.1在開展維修作業(yè)時，應(yīng)將維修施工區(qū)域進行圍護隔離，做好相應(yīng)成品保護措施，設(shè)立警示牌。5.1.3維修工作除了恢復(fù)使用功能外，還需兼顧觀感效果。5.1.4巡查及維修后填寫記錄并存檔。5.2.1巡查主要內(nèi)容5.2.1.1巡查基礎(chǔ)、樓板、屋頂、承重墻、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件外觀有無變形、開裂等現(xiàn)象。55.2.1.2巡查門、窗、玻璃安裝是否牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、松動，有無破損。5.2.1.3公區(qū)踢腳線有無損壞、殘缺、脫落等現(xiàn)象。5.2.1.4普通水泥、地坪漆地面有無起沙、空鼓、開裂等現(xiàn)象。5.2.1.5瓷磚地面有無損壞、破碎、高低不平等現(xiàn)象。5.2.1.6內(nèi)、外墻飾面有無起殼、開裂、剝落等現(xiàn)象。5.2.1.7頂面抹灰層有無損壞、吊頂形式的有無松動、下墜風(fēng)險。5.2.1.8屋面有無明顯開裂、起皮、起砂；磚有無破損、松動等現(xiàn)象。5.2.1.9屋面圍欄有無破損、松動現(xiàn)象。5.2.1.10屋面防水是否完好，樓板有無滲漏。5.2.1.11屋面上的壓頂、泛水、天溝、落水管等有無損壞、無滲漏、不積水。5.2.1.12屋面安全標(biāo)識是否齊全、清晰。5.2.1.13階梯、扶手、檐口、陽臺等構(gòu)筑物有無破損、脫落、掉漆等現(xiàn)象。5.2.2維修養(yǎng)護主要內(nèi)容5.2.2.1基礎(chǔ)、樓板、屋頂、承重墻、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時將有關(guān)情況向相關(guān)部門5.2.2.2門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、5.2.2.3內(nèi)外墻踢腳損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到表面平整、光滑、美觀。5.2.2.4普通水泥地面起沙、空鼓、開裂，應(yīng)修補、拆補或重做。5.2.2.5地坪漆地面注意清潔，及時清理沙粒、腐蝕性液體等；如有貨物裝卸、堆放時，避免尖銳物5.2.2.8頂面損壞、抹灰層松動，有下墜危險的，應(yīng)鏟除重抹；石膏線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡化，保持與墻面顏色一致，光滑美5.2.2.9屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或加固，達(dá)到不滲漏、不空鼓、平整美觀的要求。5.2.2.10屋面上的壓頂、泛水、天溝、落水管等如存在問題應(yīng)及時修復(fù)；損壞嚴(yán)重時應(yīng)5.2.2.11鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補防水層5.2.2.12屋面原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2.13屋面防水層有老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂的應(yīng)修復(fù)，確保無滲漏。5.2.2.14木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保5.2.2.15鋼質(zhì)門、鐵柵門、鐵圍欄、上水管、雨水管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷5.3.1巡查主要內(nèi)容65.3.1.1路面是否平整、破損，雨后有無大面積積水。5.3.1.2路面井蓋是否平整、牢固，有無晃動現(xiàn)象。5.3.1.4路牙石外觀是否完好，有無破損、斷裂、老化、下陷、歪斜等現(xiàn)象。5.3.1.5木棧道、涼亭、雕塑、景觀小品等設(shè)施有無損壞、掉漆、標(biāo)識不清晰、安裝不牢固等現(xiàn)象。5.3.1.6巡查連接件及螺絲是否有松動，如有松動的進行緊固處理，有銹蝕及斷裂變形跡象的要立即5.3.2維修養(yǎng)護主要內(nèi)容5.3.2.1混凝土路面5.3.2.1.1修補損壞的混凝土路面，如果損壞面積不大，可以相應(yīng)強度的水泥進行修補，對于大面積5.3.2.1.2將道路表面或破碎面鑿掉，鑿除深度至結(jié)實面為準(zhǔn)。5.3.2.1.3將坑底徹底鑿毛，破壞面的邊緣要向里鑿成凹齒形，將破壞面上的散粒清理干凈，修補的5.3.2.1.4濕水完全滲入里面而表面無塵后，在表面涂普通水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用混凝土5.3.2.1.5用抹子將修補表面抹平，在混凝土開始硬化時，用抹子再細(xì)抹一遍，養(yǎng)護期間澆水以保持5.3.2.2瀝青路面5.3.2.2.1清除縫中雜物及塵土，將稠度較低的瀝青灌入縫內(nèi)，填入干凈石屑或粗砂并搗實，將溢出5.3.2.2.2除去已松動的裂縫邊緣，用瀝青混合料填入縫中、搗實。5.3.2.2.3路面沉陷的，查找沉陷原因，消除沉陷因素，回填夯實；5.3.2.2.4若沉陷面積過小，現(xiàn)場無法采購瀝青混合料，可使用混凝土修補。5.3.2.2.5對于大面積開裂、破損、沉陷、坑槽、擁包、麻面老化等，可外委處理。5.3.2.3大理石磚路面5.3.2.3.1大理石養(yǎng)護應(yīng)包括填縫料的補充，松動、破損、錯位、凸起、凹陷的維修，大理石邊緣損5.3.2.3.2當(dāng)基層強度不足而造成路面損壞，應(yīng)清除軟弱基層，換填新的基層材料。5.3.2.3.3更換的大理石材質(zhì)，規(guī)格應(yīng)與原路面一致。5.3.2.3.4施工時找平層砂漿應(yīng)飽滿，嚴(yán)禁在大理石下墊碎磚、石屑找平。5.3.2.3.5鋪砌后的大理石應(yīng)夯實平整，并應(yīng)填縫處理。5.3.2.3.6鋪筑大理石應(yīng)設(shè)置足夠強度的基層和墊層。大理石松動應(yīng)及時補充填縫料，若墊層不平，5.3.2.4路牙石5.3.2.4.1鑿除損壞的路牙石，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。5.3.2.4.2待表面水分完全滲入后，涂抹水泥漿。75.3.2.4.3將要換上去的路牙石充分浸濕后，用水泥沙漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，5.3.2.4.4應(yīng)留縫，灰縫表面應(yīng)光滑平整，不應(yīng)高出原有路牙石平面。5.3.2.4.5修補工作完成后，把路牙石表面清掃干凈。5.3.2.5木棧道、涼亭、雕塑、景觀小品設(shè)施維修養(yǎng)護主要內(nèi)容5.3.2.5.1進行常規(guī)保養(yǎng)補漆，具體根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件安排。5.3.2.5.2保養(yǎng)作業(yè)前做好安全防護、警示提示，具體使用圍欄或警戒線圍閉，張貼或懸掛公示及警示標(biāo)識，內(nèi)容為“此處正在保養(yǎng)，油漆未干，請勿踏入、請勿使5.3.2.5.3工程運維人員戴好防護口罩，清理木棧道或木休閑椅（凳）表面雜物、灰塵。5.3.2.5.4對開裂或凹陷處補膩子找平，干燥后將修補處打磨一遍。5.3.2.5.5對于損壞嚴(yán)重需要更換木材的，先使用相應(yīng)的防腐劑充分涂刷所有切口及孔洞，以保證防5.3.2.5.6所有的連接應(yīng)使用鍍鋅連接件、銅連接件或不銹鋼連接件及五金制品，以抗腐蝕，不應(yīng)使5.3.2.5.7雨水或積水要及時清理，避免變色、產(chǎn)生水漬、霉變等，延長使用壽命。5.3.2.5.8不應(yīng)在木棧道上移動重物，避免木棧道上灑落沙石損壞面層。5.3.2.5.9日常發(fā)現(xiàn)表面局部受損，清潔面層，待干燥后重新涂刷。6.1.1基本要求6.1.1.2工程運維人員對設(shè)備機房環(huán)境和運行中的設(shè)施設(shè)備（包括水泵、控制柜、水池或水箱等）進6.1.2巡查主要內(nèi)容6.1.2.1電機、水泵無異常聲響或大的振動。6.1.2.2電機、控制柜無異味。6.1.2.3變頻器散熱通道暢通，無堵塞及障礙物。6.1.2.4電壓表、電流表指示正常，控制柜上信號燈顯示正確無破損。6.1.2.5機械水壓表與顯示屏的壓力相符，供水壓力滿足要求。6.1.2.6超高及超低液位報警措施是否完好,功能正常，水池、水箱水位處于三分之二以上。6.1.2.7閥門、管道連接處無漏水，水泵盤根處滴水少于40滴/分鐘。6.1.2.8止回閥、浮球閥、液位控制器、無負(fù)壓供水控制器等動作正常。6.1.2.9設(shè)備標(biāo)識、閥門狀態(tài)標(biāo)識、水流指示標(biāo)識完好無缺失。6.1.2.10巡查機房內(nèi)溫濕度是否正常，有無雜物、有無滲漏；頂面、墻面、地面有無破損。6.1.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容：6.1.3.1電機、水泵86.1.3.1.1用500V6.1.3.1.2檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有應(yīng)更換。6.1.3.1.3檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有應(yīng)及時處理,清潔電動機外殼。6.1.3.1.6盤根處如漏水成線則應(yīng)緊固壓蓋；機封應(yīng)無漏水現(xiàn)象。6.1.3.1.7檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。6.1.3.2控制柜6.1.3.2.1工程運維人員定期對控制柜進行清潔、保養(yǎng)。6.1.3.2.2用鼓風(fēng)機、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無6.1.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器6.1.3.2.4檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。6.1.3.3壓力表6.1.3.3.1表內(nèi)應(yīng)無積水，如有則應(yīng)及時更換。6.1.3.3.2信號線接頭處應(yīng)無腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。6.1.3.3.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。6.1.3.4閥門及管道6.1.3.4.1密封膠墊處無漏水，如漏水應(yīng)更換密封膠墊。6.1.3.4.2定期對閥桿加潤滑油并安裝套管。6.1.3.4.3對銹蝕嚴(yán)重的閥門(明裝)及管道應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新刷漆。6.1.3.5浮球閥6.1.3.5.1浮球閥密封膠墊如老化則應(yīng)更換。6.1.3.5.2浮球閥連桿如彎曲則應(yīng)校直。6.1.3.5.3浮球閥連桿插銷如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。6.1.3.6液位控制器（含液位計）6.1.3.6.1檢查密封圈、密封膠墊如損壞則應(yīng)更換。6.1.3.6.2清潔控制水道、液位控制器污物。6.1.3.6.3控制桿兩端螺母如松弛則應(yīng)擰緊。6.1.3.6.4水池（箱）觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員專人管理，透氣管應(yīng)安裝防護網(wǎng)罩，以6.1.3.7其他要求96.2.1基本要求6.2.2巡查主要內(nèi)容6.2.2.2對雨水井、排水溝、污水井、化糞池進行檢查，如有異物和淤積物，協(xié)調(diào)安排疏通清淤，定6.2.2.3巡查給排水管道，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏、堵塞現(xiàn)象，及時處理。6.2.2.4巡查井蓋是否銹蝕，標(biāo)識是否清楚。6.2.2.5對排污泵、控制系統(tǒng)進行檢查。6.2.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.2.3.1排污泵6.2.3.1.1用500V6.2.3.1.2排污泵軸承應(yīng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型6.2.3.1.3定期清理排污泵吸水口處雜物。6.2.3.1.4各連接部位螺栓如松弛則應(yīng)擰緊。6.2.3.2控制柜6.2.3.2.1工程運維人員定期對控制柜進行清潔、保養(yǎng)。6.2.3.2.2用鼓風(fēng)機、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無6.2.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器6.2.3.2.4檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。6.2.3.2.5檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。6.3.1基本要求6.3.1.1機房內(nèi)懸掛或張貼換熱站熱力系統(tǒng)圖（系統(tǒng)圖上各個設(shè)備、閥門、開關(guān)等應(yīng)標(biāo)注編號，且與現(xiàn)場標(biāo)牌一致）和熱力公司、主要設(shè)備廠家名單及其6.3.1.2工程運維部對換熱站二次回路，包括循環(huán)泵、管網(wǎng)、閥門等設(shè)施設(shè)備進行巡查及維修保養(yǎng)，6.3.2巡查標(biāo)準(zhǔn)a)巡查補水箱水位是否在三分之二以上；b)巡查閥門開度位置是否正常，檢查壓力表數(shù)值是否符合要求；c)巡查循環(huán)泵運行是否正常，供回水溫度是否正常；d)巡查供暖系統(tǒng)是否漏水，遇有漏水、滲漏等情況需做緊急處理。6.3.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.3.3.1電動機、水泵6.3.3.1.1用500V6.3.3.1.2檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有應(yīng)更換。6.3.3.1.3檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有應(yīng)及時處理,清潔電動機外殼。6.3.3.1.6盤根處如漏水成線則應(yīng)緊固壓蓋；機封應(yīng)無漏水現(xiàn)象。6.3.3.1.7檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。6.3.3.2控制柜6.3.3.2.1工程運維人員在定期對區(qū)域內(nèi)水泵房的控制柜進行1次清潔、保養(yǎng)。6.3.3.2.2用鼓風(fēng)機、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無6.3.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器6.3.3.2.4檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。6.3.3.2.5檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。6.3.3.3壓力表6.3.3.3.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)及時更換。6.3.3.3.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。6.3.3.3.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。6.3.3.4閥門及管道6.3.3.4.1檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水應(yīng)更換密封膠墊。6.3.3.4.2定期對閥桿加潤滑油并安裝套管。6.3.3.4.3每年對銹蝕嚴(yán)重的閥門(明裝)及管道應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新刷漆。6.3.3.5浮球閥6.3.3.5.1檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換。6.3.3.5.2檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直。6.3.3.5.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。6.3.3.6液位控制器（含液位計）6.3.3.6.1檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換。6.3.3.6.2清潔控制水道、液位控制器污物。6.3.3.6.3檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。6.3.4板式換熱器6.3.4.1一般情況可不解體清洗，用水與介質(zhì)流動反方向沖洗，可沖出通道內(nèi)少量的泥沙沉積或介質(zhì)中的雜物沉淀，但壓力不應(yīng)高于工作壓力，也6.3.4.2如長時間使用或進出口壓差阻力過大時，應(yīng)根據(jù)水質(zhì)、溫度、介質(zhì)特性等實際情況拆洗。6.3.4.3板式熱交換器壓緊螺帽與上下導(dǎo)桿，應(yīng)加潤滑油脂進行潤滑。6.3.4.4在進行板片清洗同時還應(yīng)檢查各傳熱片與橡膠墊圈的粘合是否緊密，密封墊本身是否完好，6.3.4.5當(dāng)需更換密封墊或修補脫膠部分時，需將該板片取下放在平整表面，將舊墊片拆下或在脫膠6.3.4.6更換板片密封墊時，應(yīng)將該段全部更新，以免各片間隙不均，影響傳熱效果。6.3.4.7每次將板片重新壓緊時，應(yīng)注意上1次壓緊時的刻度位置，切勿使密封墊壓過度，以致降低6.3.4.8損壞的板片應(yīng)進行更換，如沒有備用板片，允許短時間內(nèi)可以拆下兩個相鄰板片（兩張板片6.3.4.10供暖運行結(jié)束后，對板式換熱器有濕保養(yǎng)和放干保養(yǎng)兩種，對于水質(zhì)較好將換熱器充滿水進行保養(yǎng)。但對于水質(zhì)不好的項目，6.3.4.11供暖水泵應(yīng)定期輪換。6.4.1基本要求6.4.1.2運維人員應(yīng)持證上崗，熟知供配電安全運行規(guī)范并嚴(yán)格遵守。具備切換實操技能。使用應(yīng)急發(fā)電作為應(yīng)急供電系統(tǒng)6.4.1.4配電室專人值守，定時檢查設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的6.4.1.5發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時向相關(guān)主管部門匯報，并做好記錄。6.4.2巡查主要內(nèi)容6.4.2.1發(fā)電機巡查6.4.2.1.1發(fā)電機房通風(fēng)良好、照明正常、無妨礙發(fā)電機運行的物品。6.4.2.1.2工程運維人員定期巡查發(fā)電機，各儀表、顯示屏顯示正常；檢查發(fā)電機的機油位、冷卻水6.4.2.1.3巡查接地線是否良好。6.4.2.1.4蓄電池電壓是否正常；充電器是否工作正常。6.4.2.1.5發(fā)電機一旦啟動運行，應(yīng)同時開啟送風(fēng)機，檢查發(fā)電機及儀表運行是否正常。6.4.2.2設(shè)備運行情況巡查6.4.2.2.1設(shè)備無異常響聲或氣味及有無過熱現(xiàn)象。6.4.2.2.2設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識、設(shè)備信息牌正確、完好，無缺失。6.4.2.2.3各種儀表、指示燈功能是否正常，有無破損。6.4.2.2.4各電氣連接點有無過熱變色、氧化、腐蝕等，螺母有無松動脫落、發(fā)黑現(xiàn)象。6.4.2.2.5巡查各絕緣端子有無放電痕跡及破損現(xiàn)象。6.4.2.2.6單相、三相電壓在額定值的±10%范圍以內(nèi)，三相負(fù)荷、三相電壓平衡。6.4.2.2.7直流屏運行是否正常，系統(tǒng)監(jiān)測母線、支路絕緣是否正常。6.4.2.2.8高壓開關(guān)柜防誤操作裝置、機械閉鎖裝置功能是否正常。6.4.2.2.9低壓斷路器過電流脫鉤器整定值、熱元器件配置與負(fù)荷匹配，滿足匹配要求；斷路器、接觸器的電磁線圈吸合是否正常，有無過大噪聲或線圈過熱6.4.2.2.10低壓無功功率補償裝置運行是否正常。6.4.2.2.11干式變壓器運行溫度是否正常。6.4.2.2.12變壓器防護罩、門鎖是否完好，溫控顯示是否正常，功能是否完好，記錄三相運行溫度，6.4.2.2.13變壓器固定平穩(wěn)牢固，無歪斜、局部變形，各處螺栓應(yīng)無松動現(xiàn)象。6.4.2.2.14變壓器外箱應(yīng)干凈整潔，表面無污染、變形損壞。6.4.2.2.15變壓器周圍無積水、雜物以及其它妨礙安全運行的物品。6.4.2.2.16變壓器運行的聲音，通常為均勻的“嗡嗡”聲，無異常聲音、振動。變壓器風(fēng)冷裝置運行6.4.2.2.17運行相關(guān)數(shù)據(jù)記錄填寫及時、準(zhǔn)確、清晰、完整并存檔。6.4.3保養(yǎng)前的準(zhǔn)備工作6.4.3.1停電維修保養(yǎng)應(yīng)提前三天通知客戶服務(wù)中心停電起止時間，并告知業(yè)主。6.4.3.2停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全。6.4.3.3由工程運維部負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮，要求參加維修養(yǎng)護的人員行動統(tǒng)一，分工合理。6.4.3.4高壓設(shè)備停送電應(yīng)填寫《電氣工作票》，并按《電氣工作票》的相關(guān)規(guī)定進行操作。6.4.4維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.4.4.1發(fā)電機6.4.4.1.2保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的開關(guān)處于“停止”位置，拆開蓄6.4.4.1.3檢查蓄電池電解液液位，液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。6.4.4.1.4檢查機組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。6.4.4.1.5緊固蓄電池電源線和控制內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。6.4.4.1.6手動試機運行正常后，合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把開關(guān)置于“自動”位置，進行模擬停6.4.4.1.7維修養(yǎng)護后發(fā)電機試運行，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。6.4.4.2變壓器6.4.4.2.2檢查器身、防護罩內(nèi)外、散熱風(fēng)扇、各端子有無絕緣損壞及其它破損現(xiàn)象，如有則立即維6.4.4.2.3檢查瓷套有無放電痕跡及破損現(xiàn)象，如有則立即更換。6.4.4.2.4緊固套管引線的接線螺栓。6.4.4.2.5緊固引線端子、銷子、接地螺絲，進出母線螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲，打磨接觸面，用6.4.4.2.6用干凈的布清潔變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵，用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。6.4.4.2.7檢查鐵心風(fēng)道有無灰塵、異物堵塞，有無生銹或腐蝕等現(xiàn)象，如有應(yīng)立即清除。6.4.4.2.8檢查變壓器柜內(nèi)無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。6.4.4.2.9運行變壓器和備用變壓器，半年輪換使用，避免變壓器受潮。6.4.4.3高、低壓配電柜（箱）6.4.4.3.1檢查柜（箱）門、柜（箱）內(nèi)散熱風(fēng)扇、各端子間絕緣隔板無損壞。6.4.4.3.2緊固各引線、接觸器端子、負(fù)荷開關(guān)等接線端子，應(yīng)做到無松動。6.4.4.3.3用鼓風(fēng)機、吸塵器、毛刷清潔低壓配電柜（箱）內(nèi)及各元器件的灰塵。6.4.4.3.4仔細(xì)檢查柜（箱）內(nèi)各電氣元件有無損傷，檢查線圈引線，聯(lián)結(jié)線、接地線及接地裝置及6.4.4.3.5測量主要線路及電氣元件絕緣，絕緣電阻不低于0.5MΩ,接地裝置的接地電阻不＞4Ω。6.4.4.3.6對已失去功能作用的電氣元件或存在安全隱患的電氣元件進行更換或拆除。6.4.4.3.7對設(shè)備的安全保護電流進行整定檢查，必要時可以加載測試。測試的方法一般是將保護值慢慢調(diào)小，測試保護開關(guān)是否動作，若有動作即可判定保護功能良好6.4.4.3.8更換或維修變色、損壞的附件。6.5.1基本要求6.5.1.2應(yīng)提前申請辦理電梯年度定期檢測檢驗，并在有效期內(nèi)。6.5.1.3除工程運維部負(fù)責(zé)人、維保人員及電梯安全管理員外，所有進入電梯機房的人員均需填寫設(shè)6.5.1.5制定應(yīng)急預(yù)案，并組織項目全體員工開展處置電梯各類突發(fā)情況（含困人、火災(zāi)、跑水等異6.5.2巡查主要內(nèi)容6.5.2.1定期巡查機房，在《電梯機房巡查表》上填寫巡查記錄，對發(fā)現(xiàn)異常及時處理上報。6.5.2.4巡查各指示燈、對講系統(tǒng)、呼梯按鈕是否完好；呼梯鈴(貨梯)到站鈴是否正常。6.5.2.6轎廂和層轎門是否清潔，層轎門地坎槽內(nèi)6.6.2.1對水景的閥門、管道、噴頭與水泵同時檢查，閥門開關(guān)是否靈活，水池內(nèi)是否清理管道、噴6.6.2.2對電源電纜進行檢查，對范圍較小的局部裂紋，將電纜表面清潔除垢后，采用防水膠布纏繞6.6.2.3巡查水系噴水、流水是否順暢、水質(zhì)是否清澈，水景結(jié)構(gòu)是否有完好，水池內(nèi)6.6.2.4檢查水景水體檢測是否有帶電情況，做記錄并保存。檢測水體帶電(可能水泵、水景燈或線纜等漏電造成)的方法：用電筆或萬用電表220V交流電壓檔進行測試，一只表筆放在水中，另一只表筆接地(碰觸濕潤的地面或與濕潤地面接觸良好的金屬)。6.6.3.1.2水泵軸承應(yīng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響6.6.3.2.1停電檢查控制柜各轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，柜內(nèi)空氣開關(guān)接觸器、繼電器等元器6.6.3.2.3通電試運行、觀察電機轉(zhuǎn)向正確無異常。6.6.4.1定期清洗水池、更換池水、循環(huán)水、清除池中異物、保持池中水質(zhì)清潔，同時清理泵坑中的6.6.4.2冰凍期來臨前將6.6.4.3拆卸后的管道口要進行臨時包扎封堵，防止雜物、雪水進入。6.7.1巡查主要內(nèi)容6.7.1.1工程運維人員定期對廣場照明、園區(qū)公共照明、樓體照明、景觀照明、圍墻照明、地下車庫6.7.1.2巡查公共照明燈具、燈罩、燈柱是否完好，園區(qū)公共照明燈具的防雨密封是否完好，燈罩內(nèi)6.7.1.4公共照明控制箱內(nèi)應(yīng)確保各元器件功能正常、無異常噪音和氣味、螺絲無松動、標(biāo)識清晰。6.7.1.5完成巡查后填寫記錄并存檔。6.7.2公共照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.7.2.1對照明設(shè)備進行清潔檢查，清除積灰和臟污，確保照明效果和設(shè)備壽命。6.7.2.2對照明設(shè)備的線纜連接進行緊固。6.7.2.3對照明設(shè)備的配電箱進行除塵緊固保養(yǎng)，確保其安全可靠。6.7.2.4查看損壞情況，經(jīng)現(xiàn)場查看確認(rèn)需要更換材料時，進行更換。6.7.3公共照明系統(tǒng)開關(guān)時間要求6.7.3.1應(yīng)制定日常、節(jié)假日、重要活動和其它特殊期間公共照明的開關(guān)時間方案。6.7.3.2公共照明開關(guān)時間依照項目制定的能耗管理要求執(zhí)行。6.7.3.3遇陰雨天等異常天氣，應(yīng)根據(jù)天氣變化情況，適當(dāng)調(diào)整照明系統(tǒng)開關(guān)時間。6.7.3.4根據(jù)季節(jié)變化或其它原因需要調(diào)整公共照明開關(guān)時間和照明回路等。6.8.1基本要求6.8.1.1設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)時，如更改原設(shè)置、器材及線路，應(yīng)做好相關(guān)記錄并更新臺賬、圖紙等資6.8.1.2巡查及養(yǎng)護中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時維修。6.8.2巡查主要內(nèi)容6.8.2.1電動人行門系統(tǒng)6.8.2.1.1定期對人行閘機進行巡查，要求外觀清潔，閘臂無變形，反光膜無脫落，箱門箱蓋密封完6.8.2.1.2對刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗證方式的開閘功能進行測試，對閘臂紅外（或機械）防夾或防6.8.2.2周界防范系統(tǒng)6.8.2.2.1巡查紅外周界探測器功能是否有效，位置是否移動。6.8.2.2.2巡查電子圍欄前端防區(qū)功能是否有效，立桿是否牢固，是否發(fā)生偏移，電纜是否完好；檢6.8.2.3公共廣播系統(tǒng)6.8.2.3.1巡查播放器、廣播主機、電源時序器、分區(qū)尋呼器、前置放大器、功放、監(jiān)聽器等設(shè)備是6.8.2.3.2巡查各終端喇叭音質(zhì)有無異常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6.8.2.4視頻監(jiān)控系統(tǒng)6.8.2.4.1巡查設(shè)備功能是否正常，圖像位置、顯示時間等各項設(shè)定參數(shù)是否正確，如果不正常需及6.8.2.4.2巡查室外防護罩的密封是否完好。6.8.2.5可視對講門禁系統(tǒng)6.8.2.5.1檢查圍墻機、門口機、電控鎖、讀卡器、閉門器、地彈簧，門禁開門等功能是否正常，對6.8.2.5.2對可視對講服務(wù)器和管理電腦進行清理，卸載無關(guān)軟件。6.8.2.5.4巡查攝像設(shè)備的固定是否牢固，轉(zhuǎn)動部分的導(dǎo)線應(yīng)無破裂、拉斷。6.8.2.5.5對可視對講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進行檢查，檢查線路是否有老化松動、斷路、短路、屏蔽線是否接地、是否有強電源干擾，發(fā)現(xiàn)問題6.8.2.6車輛管理系統(tǒng)6.8.2.6.1對車牌識別起閘、刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗證方式起閘、車道呼叫對講、軟件（遠(yuǎn)程）校6.8.2.6.2巡查手動起閘功能是否正常，車輛通行記錄是否正確，檢查車牌識別探頭是否正常。6.8.2.6.3對安全島及崗?fù)みM行檢查，有破損的及時修復(fù)。6.8.2.6.4巡查閘機箱門、箱蓋密封情況。6.8.2.6.5巡查電腦接線插頭，有松動的進行緊固。6.8.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.8.3.1電動人行門系統(tǒng)6.8.3.1.1對閘臂轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，查驗轉(zhuǎn)動軸磨損情況。6.8.3.1.2對控制箱內(nèi)的電氣設(shè)備進行清潔除塵，緊固電線接頭。6.8.3.2周界防范系統(tǒng)維修養(yǎng)護6.8.3.2.1對每個探測器進行清潔除塵，清除表面的污垢等，加固接觸不良的部位，對周界處（含電6.8.3.2.2對控制箱及控制主機進行清掃除塵，線路松動的應(yīng)進行緊固，對文字標(biāo)識等有缺失的及時6.8.3.3公共廣播系統(tǒng)6.8.3.4視頻監(jiān)控系統(tǒng)6.8.3.4.1對服務(wù)器和管理電腦進行清理，卸載無關(guān)軟件。6.8.3.4.2對攝像機、前端控制箱、光端機、交換機、硬盤錄像機、解碼器、監(jiān)視器等設(shè)備進行清潔6.8.3.4.3對安裝攝像機的立桿進行刷漆，日常檢查時如發(fā)現(xiàn)立桿脫漆、銹蝕，應(yīng)及時除銹補漆。6.8.3.5可視對講門禁系統(tǒng)6.8.3.6車輛管理系統(tǒng)6.8.3.6.1對道閘設(shè)備進行整體清潔、緊固。6.8.3.6.2檢查擋車桿外觀，對有破損的進行修復(fù)（包括反光膜）。6.8.3.6.3對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，補充齒輪箱內(nèi)機油，查驗齒輪磨損情況，對限位開關(guān)進行緊固。6.8.3.6.4全面緊固機箱內(nèi)電線接頭，檢查電器觸點，電容器，有損壞的立即更換。6.8.3.6.5檢查道閘機箱內(nèi)地感處理器，測試地感防砸功能是否正常。6.8.3.6.6對車輛識別探頭支架進行調(diào)整、除銹、緊固。6.8.3.6.7對雨水防護罩進行清潔除塵，并緊固螺釘。6.8.3.6.8對視頻端子或網(wǎng)線接頭進行緊固，對脫焊部位進行補焊，對穿線孔進行封堵。6.8.3.6.9定期關(guān)機1次，讓系統(tǒng)重啟。6.8.3.6.10對管理電腦進行清理，卸載無關(guān)軟件，硬盤碎片化整理。6.8.3.6.11進行電腦內(nèi)部除塵，清潔。6.8.3.6.12緊固機箱內(nèi)螺絲，檢查接地裝置；機器斷電后,對機箱除塵；檢查地感線圈、地感處理器6.9.1基本要求6.9.1.2建立空調(diào)制冷機房及系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備臺賬，包括制冷主機、循環(huán)水泵、冷卻塔、補水定壓膨脹6.9.1.3空調(diào)系統(tǒng)運行期間、停運期間工程運維部人員應(yīng)定期巡查，填寫巡查記錄。6.9.1.4只有經(jīng)過培訓(xùn)合格的人員才能操作設(shè)備。6.9.1.6在給冷卻塔添加化學(xué)藥品時注意防止泄漏，操作員注意戴好防護手套。6.9.2巡查主要內(nèi)容6.9.2.1巡查制冷機組主機（包括離心機組、螺桿機組、渦旋機組）、風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜設(shè)備有無6.9.2.2壓縮機應(yīng)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常響聲。6.9.2.3電氣自控系統(tǒng)運行是否正常，機組主要運行參數(shù)無明顯異常。6.9.2.4與主機相連的各水管接頭和閥門有無漏水，閥門開度位置是否合適，管道有無異常振動，保6.9.2.6冷凍泵、冷卻泵、補水泵電機溫升正常、無異味。6.9.2.7冷卻塔、空調(diào)風(fēng)柜風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否正常，出風(fēng)有無阻礙，皮帶松緊是否合適，有無明顯磨損。6.9.2.9集水盤的水位適中，無少水或溢水現(xiàn)象，積水盤水質(zhì)正常，無泥土、樹葉、藻類等；冷凝水6.9.2.10各風(fēng)閥的開度在設(shè)定位置有無偏移，電動閥開度和溫度設(shè)定值是否正常。6.9.2.11水路進出水壓力表壓差與機組標(biāo)稱壓降基本相符。6.9.2.12水箱的水位適中，無少水或溢水現(xiàn)象，浮球閥動作應(yīng)靈活，出水正常。6.9.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.9.3.1組合式空調(diào)機組6.9.3.1.1根據(jù)實際使用情況，清洗空氣過濾網(wǎng)。6.9.3.1.2給風(fēng)機軸承加注黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有新黃油出現(xiàn)。6.9.3.1.3檢查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進行更換。6.9.3.1.4檢查機殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則采用防銹漆重新刷涂。6.9.3.1.5清洗風(fēng)機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其除銹，保證表面光滑。6.9.3.1.6檢查附屬閥門（包括水閥、風(fēng)閥）工作是否正常，如有損壞，則進行維修或更換。6.9.3.1.8測量電機絕緣電阻。6.9.3.2風(fēng)機盤管6.9.3.2.1清潔風(fēng)機盤管換熱翅片。6.9.3.2.2排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。6.9.3.2.3清洗風(fēng)機盤管的水過濾網(wǎng)。6.9.3.2.4清洗回風(fēng)百葉風(fēng)口的過濾網(wǎng)。6.9.3.2.5清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。6.9.3.2.6檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)6.9.3.2.7擰緊所有緊固件。6.9.3.2.8用500VMΩ搖表檢測風(fēng)機電機線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)維修處理。6.9.3.2.9檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)維修。6.9.3.3壓力表6.9.3.3.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)及時更換。6.9.3.3.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。6.9.3.3.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。6.9.3.4閥門及管道6.9.3.5.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。6.10避雷系統(tǒng)6.10.1巡查主要內(nèi)容6.10.1.1物業(yè)服務(wù)人對避雷系統(tǒng)的管理運維應(yīng)符合QX/T309的規(guī)定。6.10.1.2巡查避雷針(帶、網(wǎng))、避雷器安裝是否牢固，有無嚴(yán)重變形、傾倒、斷裂情況，支撐、固6.10.1.3巡查連接線、引出線、斷接卡等導(dǎo)電體的電氣連接有無松脫、斷線，有無燒痕或熔斷現(xiàn)象。6.10.1.4巡查腐蝕情況，凡截面面積因銹蝕而減少30%以上者應(yīng)予更換。6.10.1.5巡查接地體、接地(零)線有無腐蝕情況。6.10.1.6巡查自然接地線、人工接地線相互間的連接點，連6.10.1.7內(nèi)部防雷設(shè)施如等電位連接排、線槽等金屬接地及防雷器連接是否完好，有無銹蝕、損傷。6.10.2維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.10.2.2局部更換連接線、引下線、斷接卡、接地(零)線、連接點、連接頭、分接頭等零部件，涉6.10.2.3測量接地電阻，接地正常，>4Q時開挖檢查接地體的連接情況，采用降阻劑進行處理。6.10.2.4對避雷針、線、帶等金屬零部件除銹，刷防銹底漆及銀粉。6.10.2.5接地導(dǎo)體的全長度或區(qū)間段及每個連接部位附近的表面，涂以15mm~100mm寬度相等的6.10.3防雷接地檢測6.10.3.1每年應(yīng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的防雷檢測單位進行防雷接地檢測檢查1次，并出具檢測報告。6.10.3.2取得《檢測報告6.11.1基本要求6.11.1.1物業(yè)服務(wù)人對消防系統(tǒng)運維管理時應(yīng)符合GB25201、GB/T36122的規(guī)定。6.11.1.2制定消防給水設(shè)備系統(tǒng)日常巡查6.11.2消防給水設(shè)備系統(tǒng)6.11.2.1巡查主要內(nèi)容6.11.2.1.1消防水池、高位消防水箱進、出水閥門、過濾器等外觀完好，無滲漏水、液位顯示清晰正6.11.2.1.2消防水池、高位消防水箱溢流管無長期溢流，補水管正常補水。6.11.2.1.3消防水池或水箱水位不低于最高水位的三分之二。6.11.2.1.4消防水池或水箱防人、防小動物設(shè)施完好。6.11.2.1.6消防泵控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)打在自動狀態(tài)，電源燈正常顯示。6.11.2.1.7進、出水管上閥門保持常開閥位。6.11.2.1.8進、出水管壓力表外觀完好，壓力正常。6.11.2.1.9吸水管過濾器、出水管止回閥、測試管道閥齊全、完好。6.11.2.1.10管道接口法蘭及閥門無大面積脫漆或銹蝕。6.11.2.1.11穩(wěn)壓泵的啟泵、停泵壓力正常。6.11.2.1.12消防水管安裝牢固，接口無漏水。6.11.2.1.13消防水管系統(tǒng)、服務(wù)區(qū)域、水流方向標(biāo)識清晰。6.11.2.2測試主要內(nèi)容6.11.2.2.1每半月宜現(xiàn)場手動和遠(yuǎn)程啟停水泵各1次，水泵正常啟動，無異常噪6.11.2.2.2消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置。6.11.2.2.3消控中心人員核對手動操作盤顯示消防水泵指示燈的狀態(tài)與現(xiàn)場一致，記錄信息后，通知6.11.2.3維修養(yǎng)護主要內(nèi)容6.11.2.3.1消防水泵6.11.2.3.1.2消防水泵檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有應(yīng)更換。6.11.2.3.1.3消防水泵檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有應(yīng)修整處理,清潔電動機外殼。6.11.2.3.1.4消防水泵檢查電動機和水泵是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后除6.11.2.3.1.5消防水泵檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象、異常摩擦聲響，則應(yīng)及時維修；轉(zhuǎn)動6.11.2.3.1.6消防水泵盤根處如漏水成線則應(yīng)緊固壓蓋；機封應(yīng)無漏水現(xiàn)象。6.11.2.3.1.7消防水泵檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。6.11.2.3.1.8消防水泵每半年對水泵控制柜進行全面清潔和保養(yǎng)，檢查、緊固所有接線頭，清除柜內(nèi)6.11.2.3.1.9消防水泵每年檢查消防水箱、水池，發(fā)現(xiàn)表面破損、生銹、污垢等情況及時處理。6.11.2.3.1.10消防水泵每年對消防水泵全面檢查1次，添加潤滑油，清洗內(nèi)部雜質(zhì)。6.11.2.3.1.11消防水泵每月對消防泵吸水、給水管道連接部位進行保養(yǎng)，對連接部件進行注油或刷6.11.2.3.2壓力表6.11.2.3.2.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)及時更換。6.11.2.3.2.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。6.11.2.3.2.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。6.11.2.3.3閥門及管道6.11.2.3.3.1檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水應(yīng)更換密封膠墊。6.11.2.3.3.2定期對閥桿加潤滑油并安裝套管。6.11.2.3.3.3每年對銹蝕嚴(yán)重的閥門(明裝)及管道應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新刷漆。6.11.2.3.4浮球閥6.11.2.3.4.1查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換。6.11.2.3.4.2檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直。6.11.2.3.4.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。6.11.3火災(zāi)自動報警系統(tǒng)6.11.3.1巡查主要內(nèi)容6.11.3.1.2報警時蜂鳴器應(yīng)響亮。6.11.3.1.3主機自帶電源和備用電源巡查工作內(nèi)容：外觀應(yīng)無損傷，表面清潔無污漬；電壓顯示246.11.3.1.4區(qū)域顯示盤巡查工作內(nèi)容：外觀應(yīng)完好，表面清潔無污漬；安裝牢固，標(biāo)識、顯示清晰；6.11.3.1.6消防模塊巡查工作內(nèi)容：外觀應(yīng)無損傷，表面清潔無污漬；安裝牢固，標(biāo)識清晰；巡檢燈6.11.3.2測試主要內(nèi)容6.11.3.2.1主機自帶電源和備用電源測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.1.1測試人員將消防控制主機電源切換按鈕調(diào)整到自動狀態(tài)，切斷消防主電源，備用消防電6.11.3.2.1.2測試人員將消防控制主機電源切換按鈕調(diào)整到手動狀態(tài)，切斷消防主電源，備用消防電6.11.3.2.1.3切換至備用消防電源后，持續(xù)供電不＜3h。測試完畢，恢復(fù)主電源，記錄測試情況。6.11.3.2.1.4每月進行1次充放電及主備電源切換測試。6.11.3.2.2區(qū)域顯示盤測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.2.1測試人員手動關(guān)閉區(qū)域顯示盤。6.11.3.2.2.2消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置，記錄6.11.3.2.2.3消控中心人員操作消防主機復(fù)位，主機巡檢后區(qū)域顯示盤故障信息消除，通知測試人員6.11.3.2.3煙感探測器測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.3.1測試人員利用發(fā)煙器向煙感探測器進煙口吹煙，煙感探測器巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常亮，并6.11.3.2.3.2消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置，記錄6.11.3.2.4溫感探測器測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.4.1測試人員利用電熱吹風(fēng)向溫感探測器進風(fēng)口吹熱風(fēng)，溫感探測器巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常6.11.3.2.4.2消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置，記錄6.11.3.2.5手動火災(zāi)報警按鈕或消火栓按鈕測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.5.1測試人員按下手報按鈕或消火栓按鈕。6.11.3.2.5.2消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置，記錄信息后，通知測試人員測試下一個點位。測試人員用復(fù)位鑰匙復(fù)位6.11.3.2.6消防電話測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.6.1插孔電話分機插入電話插孔，正常通話。6.11.3.2.6.2提起消防電話分機話筒，正常通話，消防電話主機顯示正在通話的話機編號。6.11.3.2.6.3消控中心人員對照話機編碼表，核對現(xiàn)場正在通話的話機位置。6.11.3.2.7疏散指示和應(yīng)急照明測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.7.1按下燈具測試按鍵，觀察疏散指示燈是否常亮，應(yīng)急照明燈具點亮且亮度足夠。6.11.3.2.7.2放電檢測：將疏散指示或應(yīng)急照明燈具電源斷開，燈具照明持續(xù)時間不少于x相關(guān)規(guī)定6.11.3.2.7.3測試完畢后，將應(yīng)急照明燈具電源重新接上，恢復(fù)正常，記錄測試結(jié)果。6.11.3.2.8消防聯(lián)動測試的工作內(nèi)容6.11.3.2.8.1消防控制主機設(shè)于自動狀態(tài)，觸發(fā)一只煙感探測器和一只手動報警按鈕。6.11.3.2.8.2相應(yīng)區(qū)域的消防廣播或聲光報警器響起，電梯迫降首層，防排煙風(fēng)機啟動，防火卷簾降6.11.3.2.8.3消控中心人員操作消防主機復(fù)位，主機巡檢后火警信號消除。6.11.3.2.9維修保養(yǎng)主要內(nèi)容6.11.3.2.9.1每月清潔表面，對主機主板及部分設(shè)施接線部位清灰、除塵。6.11.3.2.9.2保持設(shè)備設(shè)施、線路連接牢固，定期緊固。6.11.3.2.9.3需要除塵、清灰的區(qū)域顯示盤、探測器、模塊、疏散指示燈等末端設(shè)備，每月不少于總6.11.4防排煙系統(tǒng)6.11.4.1巡查主要內(nèi)容6.11.4.1.1用于疏散功能的防火門巡查工作內(nèi)容：關(guān)閉應(yīng)嚴(yán)密，開閉順暢；閉門器、順位器、內(nèi)外把手、推桿把手、門鎖應(yīng)齊全并完好；無大面積變形、脫落、銹6.11.4.1.2防火卷簾巡查工作內(nèi)容：手動控制按鈕、軌道、簾面、手鏈、消防模塊、電控箱、溫控釋6.11.4.1.370℃防火閥巡查工作內(nèi)容：風(fēng)閥執(zhí)行器、手動手柄、消防模塊、風(fēng)閥頁片、風(fēng)口百葉齊6.11.4.1.5擋煙垂壁巡查工作內(nèi)容：外觀應(yīng)完好，表面無破損、變形；安裝應(yīng)牢固，無脫落。6.11.4.1.6防、排煙風(fēng)機巡查工作內(nèi)容：外觀應(yīng)無大面積銹蝕或脫漆；風(fēng)機葉輪平穩(wěn)無卡阻、異響；6.11.4.2測試主要內(nèi)容6.11.4.2.1防火卷簾6.11.4.2.1.1手鏈操作卷簾升降，上升或下降順暢。6.11.4.2.1.2用鑰匙打開手動控制盒面板，分別按上升或下降按鈕，卷簾動作過程中，按停止按鈕，6.11.4.2.1.3消控中心人員遠(yuǎn)程啟動防火卷簾，現(xiàn)場輸入模塊巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常亮，輸出模塊巡檢6.11.4.2.1.4消控中心人員通過對講機告知測試人員核對消防主機顯示的地址編碼和具體位置，記錄6.11.4.2.270℃防火閥6.11.4.2.2.1現(xiàn)場手動拉動拉環(huán)，風(fēng)閥打開順暢，現(xiàn)場輸入模塊巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常亮，風(fēng)機啟動，6.11.4.2.2.2消控中心人員遠(yuǎn)程打開風(fēng)閥，風(fēng)閥打開順暢，現(xiàn)場輸入模塊