現(xiàn)代美學(xué)品質(zhì)生態(tài)社區(qū)住宅投標方案

ARCHITECTURAL

DESIGN

OF

SHOUNAN

GROUP

IN

CHANGZHOU常州黑牡丹灣城北路、義烏路南側(cè)地塊項目目錄CATALOG效果展示項目背景規(guī)劃策略規(guī)劃分析ShowBackgroundStrategydesign產(chǎn)品設(shè)計Product示范區(qū)設(shè)計Demonstrationarea立面設(shè)計品質(zhì)社區(qū)方案總結(jié)PresentDemonstrationSchemesummary0

5

.

2

0

2

0U

n

i

t

e

d

D

e

s

i

g

n

G

r

o

u

p

D

E

S

I

G

N效果展示SHOW現(xiàn)代美學(xué)景觀住宅

城市中塑造都市最美天際線

打造城市標桿新典范營造禮儀中軸歸家動線

打造品質(zhì)生態(tài)社區(qū)視野開闊品質(zhì)大花園

樹立現(xiàn)代高層生活典范模糊室內(nèi)外界限，打破建筑封閉性格局項目背景PROJECTBACKGROUND區(qū)位分析本項目位于常州市經(jīng)開區(qū)，城市發(fā)展自西向重點打造區(qū)域新北區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)經(jīng)開區(qū)武進區(qū)本項目周邊城市道路交通通達性強，南側(cè)東方西路地鐵2號線地鐵口旁，貫通西面鐘樓區(qū)、天寧區(qū)與東周邊交通交通便利

景觀優(yōu)美至常州站SITE丁塘河西路周邊配套配套資源豐富至常州站本項目周邊商業(yè)、教育、辦公新動力創(chuàng)業(yè)中心常州市新時代購物廣場紫云小學(xué)丁塘河西路丁塘河濕地公園SITE常州經(jīng)開區(qū)中學(xué)常州經(jīng)開區(qū)小學(xué)常州市丁堰鳳凰公園經(jīng)現(xiàn)場勘查地塊內(nèi)部平整利于建設(shè)。地業(yè)主可能需根據(jù)規(guī)劃紅線圖移除現(xiàn)狀綠化帶，基地周邊現(xiàn)狀地鐵修建東方西路與灣城北路交叉口地塊西側(cè)綠化帶地塊南側(cè)綠化帶規(guī)劃設(shè)計條件VOLUME

RATES

I

T

E

S

C

A

L

E容積率地

塊

尺

度≤22%SITESITE用的面積：88705㎡1.0≤R≤2.2SITEHEIGHT

LIMITINGS

I

T

E

S

C

A

L

E建

筑

限

高綠地率SITESITEH≤80m居住建筑高層27M以上80M以內(nèi)SITE35%（含35%）以上規(guī)劃設(shè)計條件劣?xùn)|側(cè)現(xiàn)狀小學(xué)面寬≤60m幼兒園用地退界控制距離大地塊預(yù)留60停車位的停車場地建筑高度限低27m，限高80mSITEVS4S≤60M2幼兒園5教育資源327M≤H≤80M現(xiàn)狀小學(xué)P臨近規(guī)劃地鐵站地塊方正,面寬足可排布景觀組團優(yōu)周邊競品本案周邊競品為美的世貿(mào)云筑和旭輝都會上著，競品項目品質(zhì)感較好。美的·世貿(mào)云筑占地面積：

141724平方米建筑面積：

383995平方米容積率：綠化率：停車位：2.030%2807個樓棟總數(shù)：

36棟總戶數(shù)：2211戶旭輝·都會上著占地面積：

60579平方米建筑面積：

175528.8平方米容積率：綠化率：2.2035%停車位：地上車位133個+地下車位1199個樓棟總數(shù)：

16棟總戶數(shù)：1036戶分析總結(jié)黃金地段景觀優(yōu)越配套完整

交通便利美的世茂云筑為直接競品規(guī)劃策略Planning

strategy規(guī)劃提升社區(qū)品質(zhì)極致產(chǎn)品力面對品質(zhì)房企競爭如何勝出?良好立面形象從規(guī)劃

產(chǎn)品力

立面形象全面超越競品設(shè)計條件中期匯報后新設(shè)計條件輸入營銷配比角度示范區(qū)位置高低配高層95-98

占比35%高層110-115

占比25%高層120-128

占比20%洋房140-143

占比20%取消大戶型

控制總價

順應(yīng)地形

旋轉(zhuǎn)角度

售樓處位于地塊東南角

高低搭配

提升貨值營銷配比分析最初營銷配比中期匯報后營銷配比高層85-95

占比15%高層105-115

占比30%高層120-128

占比25%洋房130-143

占比25%洋房145-158

占比5%高層95-98

占比35%高層110-115

占比25%高層120-128

占比20%洋房140-143

占比20%取消160大戶型降低洋房配比控制單戶總價

提高項目去化速度地塊價值分析待出讓住宅地塊地塊東南側(cè)臨近地鐵待出讓住宅地塊東側(cè)為小學(xué)美的世貿(mào)云筑待出讓住宅地塊商業(yè)價值大幼兒園南側(cè)有較大噪音影響地塊內(nèi)部小學(xué)居住價值高示范區(qū)現(xiàn)狀廠房在建地鐵設(shè)計推導(dǎo)-論證洋房數(shù)對其在地塊排布的關(guān)系8+1F33.75m8+1F10F37.6m10F33.75m8+1F33.75m37.6m10F8+1F37.6m33.75m8+1F10F10F10F27m≤建筑高度≤80m140戶型占比20%洋房做8+1層五排

洋房做10層四排因洋房與幼兒園間距

洋房兩排洋房三排不成立空間擁擠空間開敞景觀花園利用洋房和幼兒園間距做60個社會停車位設(shè)計推導(dǎo)-洋房間距排數(shù)與停車效率47.3m47.3m47.3m47.3m本項目場地南北進深四排洋房

停車效率最高設(shè)計推導(dǎo)-洋房和高層在地塊中位置中心花園X方向一方向二東西分區(qū)組團明顯，洋房高層各自形成景觀花園南側(cè)有較大噪音影響，洋房高層花園較小方案一-洋房高層大花園中心花園雙軸線設(shè)計

洋房高層有較大中心花園

有較好空間形態(tài)方案二-洋房高層分區(qū)明確中心花園中心花園雙軸線設(shè)計

洋房高層分區(qū)明確

高層花園較小方案對比方案一方案二雙軸線雙軸線分區(qū)明確中央大花園中心花園分區(qū)明確中心花園中心花園空間形態(tài)好洋房配比超20%滿足洋房配比20%貨值（不含商業(yè)）38.08億貨值（不含商業(yè)）38.27億主推方案規(guī)劃分析Planning

analysis方案一超大視野景觀花園

雙軸線設(shè)計現(xiàn)有條件下，關(guān)于總圖的思考如何保持總圖形態(tài)，實現(xiàn)產(chǎn)品力升級？高層115125戶型

由三面寬增加到四面寬洋房140戶型由四面寬增加到五面寬全面超越常州市場所有同面積段產(chǎn)品三面寬四面寬面寬升級面寬升級方案一-優(yōu)化三面寬四面寬五面寬四面寬戶型面寬加大

保留花園和軸線方案一經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)分項單位備注規(guī)劃用地面積87705㎡總建筑面積260081.0192951.0㎡㎡㎡地上總建筑面積（計容）27住宅建筑面積

188153.5㎡㎡㎡㎡高層洋房商業(yè)建筑面積配套建筑面積139873.5482801673.33124.2其中其中物業(yè)管理用房養(yǎng)老服其中1820.651.8㎡㎡總建筑面積的7%其中10㎡/千人10㎡/千人務(wù)用房公廁配電房地下總建筑面積51.8120067130.0㎡㎡㎡地下停車及設(shè)備用房面積其中67130.0㎡容積率綠地率密度2.2---戶人輛35%21%162051841980≥35%≤22%總戶數(shù)住宅居住人數(shù)機動車停車數(shù)量按3.2人/戶含60個地面社會地上機動車停車位156輛其中其中車位地下機動車停車位非機動車停車數(shù)1824306211791883輛輛輛輛地上非機動車停車位地下非機動車停車位方案一效果圖功能分析高層住宅洋房住宅配套商業(yè)戶型分佈洋

房142㎡120㎡（屋頂層）高層配比表高

層面積段98居室數(shù)

總戶數(shù)

戶比例

要求比例3室3+1室4室3+1室4+1室6383512973439.24%

35.00%21.59%

25.00%18.27%

20.00%125㎡115125120142合計115㎡98㎡20.91%

20.00%3061626

100.00%

100.00%交通分析PP車行出入口人行出入口城市車行流線P住宅地庫

出入口小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線消防分析消防車出入口城市車行流線消防車行流線消防登高場地景觀分析中心花園中心花園中心花園城市車行流線景觀軸線景觀花園場地豎向4.504.404.024.704.664.704.703.884.70規(guī)劃條件中室外地坪標高為黃海高程4.5m4.634.51地形圖中場地出入口道路黃海高程為4.66m建議地塊標高為黃海高程為4.7m項目分期一期包含高層和洋房產(chǎn)品線豐富銷售完成獲得區(qū)域口碑二期高層洋房借口碑迅速去化一期二期首開區(qū)首開區(qū)包含高層樣板房和洋房實體樣板房，售樓部景觀及昭示性具優(yōu)日照分析1.日照設(shè)計依據(jù)(1)常州市市區(qū)建設(shè)項目日照影響分析管理規(guī)定：住宅日照指住宅主采光面居室的滿窗日照時數(shù)

。日照標準日為大寒日，有效日照時間為上午8時至下午4時、2.日照計算參數(shù)(1)

城市：常州(2)

有效時間帶：大寒日8時至16時(3)

時間統(tǒng)計方式：累計最長的兩個時間段，每段不小于30分鐘，3：日照分析軟件天正日照8.04.日照分析結(jié)論：1：地塊內(nèi)所有住宅均滿足大寒日2小時的日照要求2：北側(cè)地塊沿線滿足大寒日2小時日照要求3：幼兒園地塊滿足沿線冬至日3小時日照要求4：西側(cè)地塊鏡像計算滿足大寒日2小時日照要求地下車庫本層建筑面積：67130㎡其中高層塔樓投影面積約：5160㎡其中洋房塔樓投影贈送面積約：4500㎡其中地下車庫面積約：57470㎡本層停車位：2114輛（未考慮人防及設(shè)備影響）地下共需停車約1834輛，目前多預(yù)留約280輛單車指標（不含塔樓）約：31㎡/輛地下車庫平面圖方案二洋房高層?xùn)|西分區(qū)

雙軸線設(shè)計

景觀花園方案二經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)分項單位備注規(guī)劃用地面積87705㎡總建筑面積260081.0㎡㎡㎡地上總建筑面積（計容）

192951.0住宅建筑面積

188154.2㎡㎡㎡㎡高層洋房商業(yè)建筑面積配套建筑面積128514.2596401673.33123.5其中其中其中物業(yè)管理1820.651.5㎡總建筑面積的7%用房養(yǎng)老服務(wù)用房公廁配電房㎡10㎡/千人10㎡/千人其中51.5120067130.0㎡㎡㎡地下總建筑面積地下停車及設(shè)備用其中67130.0㎡房面積容積率綠地率密度2.2---戶人輛35%21%160851461980≥35%≤22%總戶數(shù)住宅居住人數(shù)機動車停車數(shù)量按3.2人/戶含60個地面社會車地上機動車停車位156輛其中其中位地下機動車停車位非機動車停車數(shù)1824306211791883輛輛輛輛地上非機動車停車位地下非機動車停車位方案二鳥瞰功能分析高層住宅洋房住宅配套商業(yè)戶型分佈洋

房142㎡120㎡（屋頂層）高層配比表高

層面積段98居室數(shù)

總戶數(shù)

戶比例

要求比例3室3+1室4室3+1室4+1室5943242704236.94%

35.00%20.15%

25.00%16.79%

20.00%125㎡115125120142合計115㎡98㎡26.12%

20.00%3781626

100.00%

100.00%規(guī)劃總結(jié)美的·世貿(mào)云筑旭輝·都會上著超大視野景觀花園雙軸線設(shè)計極具秩序禮儀的空間體驗產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTDESIDN競品分析旭輝四公里內(nèi)根據(jù)項目品質(zhì)以美的世貿(mào)云筑、旭輝都會里、旭輝都會上著作為本項目核心競品。旭天寧吾悅廣場SITE美的競品分析樓盤名稱鳥瞰圖高層（需對標98、115、125）洋房（需對標142）美的·世貿(mào)云筑開盤時間：2019.12容積率：2.00類型：高層、洋房、商業(yè)街樓棟：36棟100㎡118㎡142㎡旭輝·都會上著開盤時間：2020.5容積率：2.20類型：高層樓棟：16棟115㎡140㎡旭輝·都會里開盤時間：2020.2容積率：2.20類型：高層樓棟：6棟99㎡120㎡高層三面寬，洋房四面寬趨多，戶型趨同規(guī)範(fàn)解讀規(guī)范細則是否贈送/影響地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪標高小于1.5

米的，不折算建筑面積。地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪標高大于等于1.5

米，小于2.2

米的，按水平投影面積的一半折算建筑面積；大于等于2.2

米的，按其水平投影面積折算建筑面積。洋房贈送地下室地下室飄窗凸窗（飄窗）窗臺與室內(nèi)地坪高差不小于0.45米且進深不大于0.8

米時，不折算建筑面積。建筑含有凸窗（飄窗）設(shè)計的，須在申報圖紙中提供凸窗（飄窗）大樣。贈送飄窗結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應(yīng)大于10

平方米或者每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi)使用面積的比例不應(yīng)大于15%。按最大15%計算頂層贈送露臺偷送設(shè)備平臺陽臺露臺供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結(jié)構(gòu)，無頂蓋的活動空間。采用戶式集中制冷供熱的住宅建筑，其設(shè)備平臺宜集中設(shè)置，其投影總面積每戶不應(yīng)大于4

平方米,設(shè)備平臺仍無法滿足需求的，每戶可設(shè)置一處水平投影面積不超過1.5平方米的室外機擱板。設(shè)備平臺架空采用空調(diào)室外機擱板（花池）的住宅建筑，其空調(diào)室外機擱板（花池）的總數(shù)量不得超過居住空間個數(shù)，單個空調(diào)室外機擱板（花池）水平投影面積不應(yīng)超過1.5

平方米建筑物底層架空部分的層高不小于4.5米，且至少有兩面開敞、開敞面總長度不應(yīng)小于該幢建筑周長的1/4，單塊開敞面積不小于該幢建筑占地面積1/4，并用于公益活動可做首層架空《《常州市建設(shè)工程設(shè)計方案審查相關(guān)細則（試行）》競品分析總結(jié)文旅小鎮(zhèn)是中產(chǎn)階級生活焦慮所催戶型格局生的消費需求

格局較傳統(tǒng)，流線單一模式創(chuàng)新大面寬，景觀最大化高贈送景觀資源視野不夠開闊研究可贈送實現(xiàn)了財務(wù)自由的城市居民選擇到城市周邊環(huán)境良好，交通便利的郊區(qū)購置房產(chǎn)，從一開始的個體行為，后面逐漸形成了一套結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣幕⒙糜钨Y源的一種地產(chǎn)開發(fā)模式。規(guī)范解讀需升級以提升產(chǎn)品競爭力，超越競品戶型策略極致面寬極致層高最大贈送多重交流功能升級南北通透產(chǎn)品匯總高層98高層115高層125洋房142面積段高層98房間配置3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4+1房2廳2衛(wèi)標準層層高2.95M景觀開間數(shù)橫廳南北通景觀陽臺獨立玄關(guān)中西廚主臥套房3445高層115高層125洋房1422.95M2.95M3.1M高層產(chǎn)品98㎡

115

㎡

125㎡115+98+98+1151159898115大面寬高贈送多功能設(shè)備平臺贈送陽臺贈送115+98+98+115名稱A戶型面積戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積81.34標準層套型面積實用率75.8%75.8%75.8%75.8%贈送率實得面積128.93108.77108.77128.93115983+1室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)114.0497.7313.1%11.3%11.3%13.1%B70.48B983室2廳2衛(wèi)70.4897.73A1153+1室2廳2衛(wèi)81.34114.04125+98+98+1251259898125大面寬高贈送多功能設(shè)備平臺贈送125+98+98+125名稱A戶型面積戶型結(jié)構(gòu)4室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積91.44標準層套型面積實用率76.9%76.9%76.9%76.9%贈送率實得面積141.85107.45107.45141.8512598125.3596.4112.3%11.5%11.5%12.3%B70.48B9870.4896.41A12591.44125.3598㎡

3房2廳2衛(wèi)三面寬，尺度舒適美的·世貿(mào)云筑

100㎡

3房2廳1衛(wèi)A獨立玄關(guān)豪華主臥套房大面寬陽臺ABC面寬一致+1衛(wèi)生間+1衣帽間B旭輝·都會里

99㎡

3房2廳1衛(wèi)C115㎡3+1房2廳2衛(wèi)橫廳美的·世貿(mào)云筑

118㎡

3房2廳2衛(wèi)AB獨立玄關(guān)ABCD+1面寬南北通超大橫廳+1房南北通透超大寬廳D旭輝·都會上著

115㎡

3房2廳1衛(wèi)豪華主臥套房C寬廳四面寬125㎡4房2廳2衛(wèi)美的·世貿(mào)云筑

136㎡

4房2廳2衛(wèi)BA

獨立玄關(guān)AB南北通/雙陽臺+1面寬南北通雙陽臺創(chuàng)新DCDE超大寬廳洄游/開放廚房多功能房間旭輝·都會里120㎡

3房2廳2衛(wèi)FEC寬廳F

豪華主臥套房四面寬洋房產(chǎn)品142

㎡有價值的創(chuàng)新、有創(chuàng)新的生活最大化贈送、提升產(chǎn)品力四大流線露露臺臺LDKB大面寬創(chuàng)新極致層高3.1m庭院庭院三種模式地下-1F戶型1F贈送率258.2%贈送整層地下室！1F戶型1F4+1房2廳2衛(wèi)

贈送率258.2%贈送南北花園！標準戶型4+1房2廳2衛(wèi)

贈送率13%設(shè)備平臺贈送改造前改造后頂層戶型3+1房2廳2衛(wèi)

贈送率29%120㎡采用退臺減面積控總價去化快豐富產(chǎn)品類型后疫時代，關(guān)于家的思考如何跳脫慣性思維，實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新升級？四大流線三種模式LDKB標準戶型4+1房2廳2衛(wèi)

功能升級獨立電梯廳玄關(guān)雙動線獨立電梯廳入戶，設(shè)置獨立的家政流線與歸家流線（社交流線）LDKB一體化家政洄游空間/開放吧臺客廳餐廳廚房陽臺組合使得整個空間更加通透大氣，滿足不同功能的需要，促進成員互動。便于家政生活，北向設(shè)置家政陽臺。廚房采用可開敞設(shè)計，使視覺空間得到放大。兒童看護流線通過主臥更衣間和主衛(wèi)到達北側(cè)的兒童房，方便家長對兒童的看護。超大寬廳/多功能房多功能空間可開可合，滿足健身、學(xué)習(xí)、辦公等多種需要。生活洄游空間南向闊景陽臺拉近人與自然的距離，提升居住品質(zhì)，景觀之上是生活。便利回家的同時，通過不同空間的串聯(lián)，使得空間得到視覺上的放大。四大流線采光獨立電梯廳獨立電梯廳、獨立玄關(guān)入戶雙流線可廚開房敞開吧敞臺家政洄游空間/開放吧臺便于家政生活，北向設(shè)置家政陽臺。廚房采用可開敞設(shè)計，使視覺空間得到放大。廚房玻璃門封閉兒童看護流線通過主臥更衣間和主衛(wèi)到達北側(cè)的兒童房，方便家長對兒童的看護。LDKB一體化客廳、餐廳、廚房、陽臺組合使得整個空間更加通透大氣，滿足不同功能的需要，促進成員互動。BalconyDiningRoomKitch-enLiving

RoomBalcony開敞橫廳超大橫廳、多功能房多功能空間可開可合，滿足健身、學(xué)習(xí)、辦公等多種需要。改造功能房間可改造寬廳健身南向闊景陽臺拉近人與自然的距離，提升居住品質(zhì)，景觀之上是生活。休閑Balcony競品對比面寬、層高全面超越競品高層98高層115高層125洋房142層高3.1M本案美的世貿(mào)云筑100旭輝都會里99美的世貿(mào)云筑118

旭輝都會上著115旭輝都會里120天寧吾悅123美的世貿(mào)云筑142

旭輝都會上著140層高3.0M競品面寬3面寬

=

3面寬3.5面寬

WIN

3面寬4面寬

WIN

3面寬5面寬

WIN

4面寬房型南北通其他3房2廳2衛(wèi)

WIN

3房2廳1衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)

WIN

3房2廳2衛(wèi)南北通

WIN

南北不通橫廳：客廳+多功能房4房2廳2衛(wèi)

WIN

3房2廳2衛(wèi)南北通

WIN

南北不通4+1房2廳2衛(wèi)

WIN

4房2廳2衛(wèi)南北通

WIN

南北不通戶型創(chuàng)新、雙陽臺南北不通

=

南北不通/洄游動線、中西廚、可改造房間示範(fàn)區(qū)設(shè)計DEMONSTRATION

AREADESIDN示范區(qū)人流該區(qū)域主要人流來自于東方西路以及即將開通的2號線地鐵方向一現(xiàn)代城市生活館模糊室內(nèi)外界限，打破建筑封閉性格局創(chuàng)造向街道和市民開放的自由交流空間示范區(qū)—方案一高層樣板房東方西2F2F商業(yè)售樓處轉(zhuǎn)角處昭示型造型，路入口內(nèi)藏，拉長前場景觀參觀動線，延長前序空間體驗時長，提升空間體驗感。功能分析12345678停車區(qū)13前場景觀東方西路大門入口空間接待區(qū)45影音品牌展示沙盤區(qū)671039

洽談區(qū)1211109兒童活動區(qū)111213商業(yè)8內(nèi)庭院水景樣板間2車行主入口人行主入口售樓處平面圖參觀動線首層平面圖本層建筑面積：803.7㎡總建筑面積：1104.6㎡售樓處平面圖二層平面圖本層建筑面積：300.9㎡總建筑面積：

1104.6㎡售樓處平面功能分區(qū)首層功能分區(qū)二層功能分區(qū)高層樣板房影音接待區(qū)兒童活動區(qū)品牌展示

沙盤區(qū)

水吧VIP

洽談區(qū)辦公售樓處改造后平面圖首層平面圖二層平面圖商業(yè)用房配套用房示范區(qū)—方案一體塊生成step1step2step3分析場地加入體塊形成售樓處與商業(yè)體量轉(zhuǎn)角部位體量拔伸，提升街角昭示性step6step4step5完善細節(jié)，形成情景化現(xiàn)代示范區(qū)對體塊做“加法”，豐富體量引入水系，優(yōu)化流線示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范區(qū)—方案一示范