物業(yè)工作手冊(全面)

工

作

手

冊

物業(yè)服務有限責任公司

目錄

第一章企業(yè)文化------------------------------------2

第二章公司簡介------------------------------------2

第三章晨光?綠景花園小區(qū)概況------------------------2

第四章公司組織架構(gòu)--------------------------------3

第五章部門職能及崗位職責--------------------------4

第六章行為規(guī)范------------------------------------19

第七章勞動紀律------------------------------------20

第八章績效考核制度--------------------------------25

第九章作業(yè)規(guī)范及標準------------------------------57

第十章規(guī)章制度------------------------------------102

第H"一章獎懲規(guī)定-----------------------------------109

第十二章附則---------------------------------------112

第一章企業(yè)文化

公司精神：熱誠、專業(yè)、團結(jié)、奉獻

服務宗旨：用戶至上、誠信待人

服務理念：客戶的事就是頭等大事

工作作風：不推諉、不拖沓、講迅捷、講高效

工作理念：做事先做人，做人首立德

其次章公司簡介

昌吉市晨光?綠景花園小區(qū)是新疆新能房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司一次

性開發(fā)建設規(guī)模最大的小區(qū)，是公司發(fā)展進程中里程碑式的項目。項目居

昌吉城市中心，具有鬧中取靜，地理位置優(yōu)越的特點，是城市中堅力氣最

新居住的志向之地，最佳人居環(huán)境。

在新能集團公司、新能房產(chǎn)公司和鴻德苑物業(yè)總公司的堅毅領導下，昌

吉市物業(yè)分公司通過組建一支專業(yè)化服務團隊，集合“五化兩型”，即規(guī)

范化、專業(yè)化、科學化、人性化、智能化與經(jīng)營型、節(jié)能型的物業(yè)管理運

營和管控模式，將晨光?綠景花園小區(qū)服務管理成具有新能房產(chǎn)特色、鴻

德苑物業(yè)“品牌”窗口和經(jīng)營標桿示范點的創(chuàng)新發(fā)展優(yōu)異型物業(yè)小區(qū)，暨

是對公司全面開創(chuàng)“大房產(chǎn)大物業(yè)”新局面的最好詮釋。

第三章晨光?綠景花園小區(qū)概況

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大上海幼兒Ei,

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晨光?綠景花園小區(qū)位于昌吉市區(qū)，橫貫塔城路，東至延安南路，西

至長寧南路，緊鄰華爾茲音樂城。占地333.21畝，總建筑面積529059.84

m2,筑密度15.09%,容積率2.2%,綠化率41.73%,預料開發(fā)建設42棟住

宅樓。其中，小高層9棟，高層33棟，共有住戶3890戶。2013年-2014

年開發(fā)建設29棟，小高層6棟，高層23棟，共計2936尸，總建筑面積約

365391.77m2；2014年-2015年共計開發(fā)13棟，其中小高層3棟，高層10

棟，建筑面積96507以，共計954戶。

周邊環(huán)境及市政配套：小區(qū)周邊擁有完善的城市配套：市政府、中醫(yī)

院、華洋購物城近在咫尺，與第七中學相距不到1公里，隔街相望的第十

二小學，5公里范圍內(nèi)有24小時服務的建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機構(gòu)。

公共交通線路有1路、5路、44路、54路在站前?？浚沁B接城市中心、

眾多高等學府的重要節(jié)點之一。50米市政綠化林帶與小區(qū)綠景、體育公園

構(gòu)建成了自然氧吧式的園林社區(qū)，得天獨厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、

便利的交通是城市中堅力氣最新居住志向之地。

第四章物業(yè)分公司組織架構(gòu)

綜財品

合務質(zhì)

部部部

綜

環(huán)

合修協(xié)

境

業(yè)

理綠管

務

班化班

部

班

第五章部門職能及崗位職責

物業(yè)分公司工作職能

1、參與物業(yè)驗收，辦理業(yè)主入伙手續(xù)，裝修審查及檢查等工作。

2、對所轄物業(yè)實施的日常物業(yè)管理，依據(jù)國家及政府的有關法律法規(guī)

和《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理托付合同》的規(guī)定對房屋建筑、設施設

備、消防、保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等進行一體化管理；組織業(yè)戶看

法調(diào)查和分析，對業(yè)戶投訴進行處理。

3、嚴格執(zhí)行公司有關管理方針與管理制度。

4、嚴格執(zhí)行公司財務管理制度，與業(yè)戶共同創(chuàng)建社區(qū)社會效益、經(jīng)濟

效益、環(huán)境效益。

5、有權(quán)制止違反物業(yè)管理法律法規(guī)的一切行為。做好日常消防管理工

作，杜絕重大火災隱患或事故的發(fā)生。

6、就有關重大管理問題向公司和有關部門請示匯報。

7、負責物品供應商的初步選擇及供應商的管理，所供物品的驗收。

8、完成總公司下達的工作支配、管理目標、經(jīng)濟指標。

經(jīng)理崗位職責

1、細致貫徹執(zhí)行總公司和本公司經(jīng)營方針、政策；完成總公司下達的

經(jīng)營管理目標。

2、制訂分公司相關專業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實施細則。

3、確定分公司年度工作總體支配和實施細則；參與重大項目的合同或

標書的評審。

4、負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作，并對部門員工進行業(yè)務指導;

5、檢查監(jiān)督各項業(yè)務支配（年度、季度、月度等）的實施狀況并向上級

報告。

6、審核新增項目的物業(yè)方案編制、管理。

7、員工激勵機制方案制定與執(zhí)行。

8、審核審批勞動用工及財務報表，執(zhí)行公司的勞動用工定崗定編及工

資總量限制。

9、小區(qū)內(nèi)發(fā)生重大事務或超出本崗位處理權(quán)限的事務應馬上向上級主

管匯報。

10、召開辦公例會，檢查工作落實狀況，布置工作任務，協(xié)調(diào)解決有

關事務并做好記錄。

11、負責做好各項物耗費用成本的限制，嚴格執(zhí)行公司財務制度，做

到收支兩條線及資金預算管理，實行費用支出申報核準制。

12、與政府有關部門聯(lián)絡，了解行業(yè)最新規(guī)定。

13、推廣新的有效的管理方法，并總結(jié)分析，提出合理的建議。

副經(jīng)理崗位職責

1、幫助經(jīng)理貫徹執(zhí)行總公司和公司經(jīng)營方針、政策；完成分管工作的

經(jīng)營管理目標。

2、參與制訂分公司相關專業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實施細則；參與公司經(jīng)營決策;

參與重大項目的合同或標書的評審。

3、收取批閱分管工作每日業(yè)主的投訴記錄，并了解處理進度，將收集

整理后的狀況向經(jīng)理匯報。

4、負責分管專項工作的日常管理，并對部門員工進行業(yè)務指導。

5、常常對所分管專項工作進行檢查協(xié)調(diào)，提高服務管理水平。

6、如遇緊急狀況，嚴格依據(jù)應急預案執(zhí)行并處理善后工作。

7、監(jiān)督物業(yè)主任及各班班長的工作職責。

8、負責新進人員和基層人員的聘請培訓工作。

9、監(jiān)管員工超時工作及編制補薪表。

10、在分管工作范圍內(nèi)定期或不定期召開辦公例會，檢查工作落實狀

況，布置工作任務，協(xié)調(diào)解決有關事務并做好記錄。

11、與政府有關部門聯(lián)絡，了解行業(yè)最新規(guī)定。

12、幫助聯(lián)絡業(yè)主及運用人。

綜合部工作職能

1、負責公司行政、人事、勞資等方面的公文起草和打印、下發(fā)工作。

幫助公司領導協(xié)調(diào)處理內(nèi)、外關系，落實上傳下達任務。

2、負責公司文件、資料、檔案、圖書管理、人事行政印鑒管理工作，

辦理公司員工的各類證件、員工勞動合同、勞動保險等事宜。

3、負責公司各部門定崗定編、員工聘請、考核、錄用、定級、辭退、

工作調(diào)整、人事調(diào)動的調(diào)配等工作。

4、負責公司員工的培訓和年度綜合考評工作。

5、負責公司各類證、照的辦理、年審工作。

6、負責公司固定資產(chǎn)的管理。

7、負責策劃和開展企業(yè)文化宣揚活動。

綜合部主任崗位職責

1、負責組織和指導日常行政管理工作的開展，并對行政費用，各類固

定資產(chǎn)進行限制管理；對總務后勤工作、企業(yè)文件資料進行統(tǒng)籌管理；組

織推行企業(yè)文化建設；定期或不定期對部門工作進行檢查，發(fā)覺問題并剛

好處理。

2、依據(jù)物業(yè)公司人力資源開發(fā)與管理體系的要求，指導、組織人力資

源管理制度的編制和各項方案的制定，以實現(xiàn)最大限度地開發(fā)人力資源。

3、負責審核與管理物業(yè)公司的各類合同、協(xié)議、文件和資料，督促相

關人員及按法律程序幫助相關部門處理合同糾紛；公司對外重要事務的處

理。

4、負責指導、管理、監(jiān)督部門人員的業(yè)務工作，使其不斷改善工作質(zhì)

量，負責部門人員培訓，考核工作。

5、制定公司各項行政管理規(guī)章制度，并對相關制度的執(zhí)行狀況進行監(jiān)

督檢查。

6、督導完成物業(yè)費等各項費用的收取工作。

7、負責公司辦公及工作設備的配備，負責員工工作服的購買和發(fā)放。

8、依據(jù)公司各部門的需求和崗位任職條件，制定員工聘請支配，組織

支配聘請活動，組織員工的面試，復試并擇優(yōu)錄用工作。

9、負責組織編制公司的職位說明書，并依據(jù)實際須要進行修改。

10、負責員工的考勤、考核、晉升、調(diào)任、獎懲、辭退等工作，員工離

職面談及緣由統(tǒng)計，負責員工勞動合同，員工檔案的管理。

11、組織制定公司的培訓支配，負責支配新員工的入職培訓及上崗前

的培訓，并對培訓效果進行評估。

12、建立、完善公司的薪酬福利體系及相關管理制度，負責月度工資

報表的除審工作，支配人員按相關規(guī)定為員工辦理各種保險手續(xù)。

13、建立、完善公司的績效考核管理體系及相關管理制度；支配人員

定期組織各部門按崗位職責、目標管理責任書實施員工績效考核；依據(jù)公

司組織任命程序，組織實施管理人員晉升前考核。

綜合專責崗位職責

1、在主管指導下，依據(jù)物業(yè)公司的須要，擬定員工聘請支配，選擇聘

請方式實施聘請工作；收取應聘人員簡歷，進行分析與初步篩選工作；協(xié)

助支配人員面試工作。

2、收集、錄入、更新公司的人事系統(tǒng)信息，編寫，更新公司員工名冊,

收集與物業(yè)公司人力資源管理相關的人事動態(tài)信息，做好分析報告，定期

提交相關領導。

3、具體負責員工勞動合同、人事檔案的歸檔管理工作、負責員工檔案

的接收、轉(zhuǎn)出、保管與借閱工作，負責收集人事檔案材料、整理檔案散件

材料。

4、按國家相關的規(guī)定和物業(yè)公司的社會保障制度，辦理員工的社會保

險及保險關系的轉(zhuǎn)入，轉(zhuǎn)出工作。

5、幫助領導支配好公司各類會務工作，做好會議記錄，按要求剛好精

確地整理睬議記錄、紀要、決議，將會議記錄存檔備案；按領導支配負責

會議文件的起草工作。

6、幫助處理每天業(yè)主或物業(yè)運用人投訴案例，剛好做好記錄和反饋工

作，并了解處理進度。

7、定期對轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化保潔、維護保養(yǎng)、秩序維

護、車輛管理、服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。

8、主動協(xié)作公司運維部做應急處理，如無法修復，應剛好通知業(yè)主并

向公司領導匯報。

財務部工作職能

1、嚴格遵守國家財經(jīng)法規(guī)和財經(jīng)制度，充分發(fā)揮財務工作的核算和監(jiān)

督管理職能，促進管理處降低成本費用，改進經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益；

為廣闊業(yè)戶當好家、理好財。

2、負責管理處一切經(jīng)濟活動往來帳目的處理，細致審核原始單據(jù)，依

據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，填制記帳憑證，剛好入帳。

3、嚴格執(zhí)行公司財務制度，駕馭各項開支的范圍、開支標準和報銷審

批權(quán)限。

4、按權(quán)責發(fā)生制核算成本、費用，做到真實、精確、完整，剛好編制

上報各類會計報表、財務支配和財務分析，做到責權(quán)、債務清晰，并即時

清算。

5、管理和限制管理處的流淌資金，加強管理費等各項費用的收取工作,

作好資金收支支配，平衡調(diào)度工作，嚴格檢查備用金的運用，嚴格執(zhí)行庫

存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變更狀況向管理處主任及公司財務部領導

匯報。

6、負責管理處各項財產(chǎn)的登記，定期抽查，做到帳實相符，并按有關

規(guī)定計提折舊。

會計崗位職責

1、嚴格遵守國家的財經(jīng)紀律和法律、法令，堅持原則不徇私情，敢于

同違反財經(jīng)紀律的現(xiàn)象作斗爭，維護公司的利益。

2、努力學習業(yè)務學問，不斷提高業(yè)務水平，按規(guī)定設制會計科目，剛

好編報各項會計報表。

3、加強財務監(jiān)督，嚴格把好審核關。做到：審核原始憑證的真實性；

審核原始憑證的內(nèi)容是否齊全；審核開支的合理合法性；審核發(fā)票的數(shù)字

是否精確；審核報銷手續(xù)是否齊全。

4、剛好做好各項管理費的結(jié)算、催付、上交工作。對各種借款、往來

款項、代管經(jīng)費要剛好核對，剛好清理。

5、負責依據(jù)公司總體生產(chǎn)經(jīng)營特點進行財務核算體系的搭建，編制、

審核公司年度財務預算。負責公司財務內(nèi)部管理制度及內(nèi)部限制制度的建

立，確保公司內(nèi)部管理的嚴謹。

6、負責依據(jù)國家的有關政策爭取公司應享有的稅收實惠及相關政策性

支持；負責審核公司全部的經(jīng)濟業(yè)務的合理性與合法性；審核會計處理憑

證的正確性，嚴格按會計制度要求處理全部經(jīng)濟業(yè)務。

7、負責督促公司相關業(yè)務部門與總公司核對往來帳，保證往來賬的精

確性；月末與銀行對帳，編制銀行存款余額調(diào)整表，保證不出現(xiàn)長期未達帳

項；負責會計檔案的保管與整理；領導交辦的其他臨時性工作。

出納崗位職責

1、負責辦理公司對內(nèi)、外資金結(jié)算業(yè)務。保管現(xiàn)金及印鑒、空白重

憑證、有價證券及各種證照，剛好核對銀行存款日記帳及銀行對帳單。

2、完成公司稅務等證照的審驗和換發(fā)工作。

3、負責做好公司本部的納稅工作，幫助部門領導做好稅收實惠政策的

爭取管理公司的收據(jù)，建立建全收據(jù)的領用與銷號。

4、管理公司的收據(jù)，建立建全收據(jù)的領用與銷號制度，按會計檔案管理

方法管理收據(jù)。

5、負責日常公司全部資金流出的付款業(yè)務，嚴格按公司審批制度付

6、編制銀行日報表，向公司領導匯報公司資金狀況。

7、負責核對現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金、應收賬款的對帳工作，

保證公司資產(chǎn)的平安。

8、負責與銀行接洽公司資金管理需求的臨時性問題。

品質(zhì)部工作職能

1、負責組織公司質(zhì)量管理體系的建立、實施、監(jiān)督管理和持續(xù)改進

2、負責質(zhì)量管理體系的內(nèi)審及協(xié)作進行管理評審。

3、負責剛好收集國家及上級主管部門頒發(fā)的有關政策法規(guī)、與物業(yè)

管理有關的管理信息、文字資料，剛好傳遞及反饋。

4、績效管理：管理并組織實施公司員工的業(yè)績考核工作，跟蹤、督

促各部門的各類工作支配擬制、審批、實施及落實狀況，并組織支配完成

狀況的評價。

5、負責組織實行公司的各項指示和決議，跟蹤檢查、督促公司

各部門的落實狀況，剛好總結(jié)并向執(zhí)行經(jīng)理匯報。

6、負責公司顧客投訴管理，負責顧客滿足度基礎資料的收集、分析，

并提出改進看法和建議。

7、負責公司對綜合業(yè)務、工程修理、安防、保潔綠化等各類作業(yè)指導

的培訓工作。

8、負責公司各服務技術(shù)在實施過程中的監(jiān)督，組織優(yōu)化工作。

9、從業(yè)務實力、工作看法角度對公司重要人事變動提出建議或評價。

品質(zhì)部主任崗位職責

1、幫助總經(jīng)理制定質(zhì)量方針、確定質(zhì)量目標。幫助總經(jīng)理進行管理評

審。

2、幫助經(jīng)理組織編寫、修改質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)文件。幫助管

理者代表進行內(nèi)部審核。

3、幫助經(jīng)理具體組織對單位和單位負責人進行績效考核；負責本部門

內(nèi)部員工績效考核。

4、負責在經(jīng)理領導下，具體組織開展公司質(zhì)量工作，對各職能部門工

作進行指導、檢查、考核與督促改進。

5、負責具體組織實施質(zhì)量管理體系認證、監(jiān)督審核工作。

6、負責組織對擔當內(nèi)審員進行質(zhì)量管理學問和技能培訓。

7、負責對公司管理服務工作不到位、失誤引起的投訴的歸口管理；負

責受理業(yè)主（運用者）干脆到公司的投訴，交有關部門處理，并負責投訴

處理的跟蹤及訂正和訂正措施實施效果的驗證；幫助公司領導處理重大投

訴。

8、幫助公司領導提出公司制度建設規(guī)劃，并具體組織實施，確保公司

制度體系的完整性。

9、剛好清理公司制度性文件，建立公司制度性文件清單并實時更新，

發(fā)公司部門執(zhí)行。

10、對制度性文件制訂修訂工作進行歸口管理。對由各部門起草的制

度性文件統(tǒng)一進行初步審核，有權(quán)將不符合要求的制度性文件報審稿退回

起草單位要求其修改重新報審。

品質(zhì)專員崗位職責

1、幫助品質(zhì)部主任做好物業(yè)公司品質(zhì)管理工作，提升整個物業(yè)公司管

理服務水平。

2、負責負責所管轄區(qū)域日常服務管理工作的檢查、監(jiān)督，對不符合理

要求的現(xiàn)象，提出整改方案并跟蹤落實狀況。

3、制定客戶投訴周報、月報，使各項投訴系統(tǒng)化、明細化。

4、受理公司熱線的投訴電話，并監(jiān)督各項目處理狀況。

5、幫助品質(zhì)部主任做好客戶滿足度提升方案，并監(jiān)督執(zhí)行。

6、完成領導交辦其它的工作內(nèi)容。

綜合業(yè)務部工作職能

1、負責物業(yè)管理費收費和費用的催繳工作。

2、負責收集轄區(qū)內(nèi)用戶資料，做好用戶檔案的管理。

3、負責做好各項費用收取及其他業(yè)務的辦理工作。

4、負責公司服務熱線電話的值守，并收集駕馭熱線電話的全部記錄，

記錄報修狀況和服務質(zhì)量及回訪工作。

5、負責業(yè)主/住戶來電、來訪、投訴等處理工作，剛好做好記錄、跟

進、回訪工作。

6、負責業(yè)主/住戶滿足度調(diào)查工作，做好關于業(yè)主/住戶滿足度調(diào)查的

各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析工作。

7、負責做好對所轄小區(qū)房屋的交接驗收及辦理入住等工作。

8、對轄區(qū)內(nèi)外的公共設施、消防設施、環(huán)境衛(wèi)生等的監(jiān)督檢查。

9、負責用戶進出物資的監(jiān)督管理。

10、執(zhí)行公司的各項管理級各項規(guī)章制度。

綜合業(yè)務部主管

1、負責分管區(qū)域內(nèi)的客戶服務工作。負責制定本中心的年度客戶服務

支配，明確各崗位職責，確保質(zhì)量體系在本部門的實施。

2、協(xié)作分管領導，組織本中心業(yè)主入住的接待服務工作，代表中心向

甲方或建筑施工單位反映業(yè)主收房過程中提出的問題。

3、幫助做好各項費用的收取工作。

3、負責代表中心與業(yè)主或各裝修施工單位協(xié)調(diào)裝修監(jiān)管過程中發(fā)覺的

違規(guī)行為。

4、依據(jù)公司要求，開展業(yè)主滿足度調(diào)查，剛好有效的了解駕馭顧客的

需求和看法，正確處理顧客投訴。

5、依據(jù)公司支配，開展社區(qū)文化活動，與業(yè)主保持良好的服務關系；

6、協(xié)調(diào)處理各類相鄰權(quán)糾紛和嚴峻公共事務。

7、負責指導、監(jiān)督、考核本部員工的工作。

8、定期參與聯(lián)合巡查小組對各工作崗位的巡查。

9、就客服工作中存在的問題與本中心其它部門進行協(xié)調(diào)、確保溝通渠

道暢通。

10、參與內(nèi)部審核工作和接受外部審核。

11、完成上級交待的其他工作。

綜合業(yè)務員崗位職責

1、嚴格遵守公司及財務部制定的各項規(guī)章制度，聽從本部門及公司上

級的領導。

2、嫻熟操作物業(yè)管理收費軟件，按時完成每月物業(yè)費及代收費等費用

賬單的錄入、計算以及收款通知書的打印工作。

3、負責零星費用的收繳工作，負責票據(jù)的領用、保管；嚴格按標準收

取費用。

4、接受業(yè)主有關費用的收繳查詢工作，為業(yè)主保守隱私。

5、開票工作要留有原始憑證和統(tǒng)計記錄，隨時供應查閱，票據(jù)存根的

保留期限應依據(jù)財務要求和規(guī)定辦理。

6、負責關于收費方面各種相關信息資料的收集、整理和分析。

7、整理欠費業(yè)主信息，剛好督促催繳欠賽；將屢催不繳的業(yè)主信息向

領導匯報。

9、完成領導支配的其他工作。

修理班工作職能

一、設備運行管理

1、負責對設施設備的運行進行巡察監(jiān)控；負責對設施設備運行中發(fā)生

的異樣狀況的處理，負責對設備設施機房的管理。

2、設備維護管理

負責設施設備的維護保養(yǎng)支配的制定；負責對設施設備的日常保養(yǎng)及

檢查監(jiān)督工作；負責對設施設備的日常修理；負責對設施設備突發(fā)故障的

搶修。

二、設備維護管理

負責設施設備的維護保養(yǎng)支配的制定；負責對設施設備的日常保養(yǎng)及

檢查監(jiān)督工作；負責對設施設備的日常修理；負責對設施設備突發(fā)故障的

搶修。

三、物業(yè)接管驗收與交付管理

1、前期接入

負責對工程安裝的跟進；負責對工程設計施工提出建議。

2、物業(yè)接管驗收

負責對物業(yè)實物形態(tài)的驗收；負責跟進工程遺留問題整改；負責設施、

設備資料檔案的接管驗收并在收集后交公司歸檔。

3、物業(yè)交付

負責幫助業(yè)主進行物業(yè)驗收；負責協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。

四、修理服務

1、有償修理服務

負責對修理項目的價格認定（確認業(yè)主修理收費項目相關事宜）；負

責實施修理操作。

2、公共全部部分的修理

負責實施修理操作

3、工程遺留問題的處理

負責對托付整改的工程遺留問題的處理。

4、幫助客戶服務中心對處理結(jié)果回訪、驗證，不斷提高修理滿足率。

四、內(nèi)部事務管理

1、平安管理

負責設備設施平安管理；負責工程修理員工作業(yè)平安管理。

2、培訓管理

負責工程修理服務技能的培訓I。;

3、成本限制

負責提出限制工程修理、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負責組織

執(zhí)行。

4、業(yè)績考核

負責工作質(zhì)量管理；負責對本部門員工進行業(yè)績評定；負責提出考評建

議；負責服務規(guī)范的管理；負責工程修理員工勞動紀律的管理。

5、檔案資料管理

負責工程檔案資料的分類與收集，剛好上交；負責本部門質(zhì)量記錄的

保管。

五、裝修管理

1、負責裝修方案的審理

負責方案中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負責方案中對水、電、氣

線路安裝規(guī)范的審理；負責向業(yè)主提出合理的建議。

2、裝修過程的管理

負責業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面限制；負責業(yè)主裝修過

程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的限制。

六、能耗管理

1、負責對公攤、合作單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，

對異樣狀況實行處理措施。

2、對奢侈現(xiàn)象提出建議或處理看法。

3、負責受理合作單位，經(jīng)審批后實施合作管理，并負責收繳合作單位

的能耗費用。

七、供應單位管理

1、負責水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作。

2、剛好收集供應異樣狀況，確保向客服中心溝通和幫助發(fā)布異樣信息。

八、突發(fā)事務處理

1、確保工程設施設備正常運行并能滿足處理突發(fā)事務的要求。

2、負責各類突出事務處理中各類工程設施設備的管理與操作。

3、負責剛好向上級報告工程類突發(fā)事務并有效限制負面后果。

修理班長崗位職責

1、執(zhí)行公司規(guī)章制度，工作流程，按時完成工作任務，向分管本部門

工作的領導負責。

2、依據(jù)經(jīng)營管理目標，負責編制本部門的工作支配、修理備品備件、

材料購置支配和共用設施設備的修理保養(yǎng)，大、中小修及更新改造支配。

3、負責組織帶領班員對所管轄的物業(yè)共用設備、設施的大中修及更新

改造工作的實施，確保設施設備正常平安運行。

4、負責所屬員工平安教化工作，遵守平安操作規(guī)程，按規(guī)定對供水、

供電、供暖、設備設施進行常規(guī)平安檢查，杜絕平安責任事故發(fā)生。

5、按工作標準對小區(qū)房屋、水、電、暖等共用設施、設備進行巡檢和

維護，做好記錄，確保設備正常運行。

6、負責定期、不定期的組織對水、電、暖、電梯等設備的檢查，發(fā)覺

問題剛好提出整改看法，并書面上報領導，做好原始記錄。

7、定期召開工作例會，統(tǒng)一合理組織支配修理人員進行工作。檢查工

作落實狀況并做好記錄。

8、主動組織為便利業(yè)主所供應的有償服務執(zhí)行狀況，監(jiān)督班員嚴格按

收費標準收取費用。

9、負責單項設施設備對外承包、維護保養(yǎng)工作的監(jiān)管實施，提出考核

看法并做好記錄。

10、在修理工作中，做到文明禮貌、規(guī)范操作，對業(yè)主熱忱、耐性、

主動、周到，急業(yè)主之急，解業(yè)主之所需，努力化解沖突。

11、負責組織本部門職責范圍內(nèi)公司所管物業(yè)設備、設施大中修、更

換的支配，選型、定購、安裝調(diào)試的驗收，并培訓班員按操作規(guī)程規(guī)范運

用。

12、完成領導交辦的其他工作任務。

修理工崗位職責

1、在修理班長的帶領下，負責小區(qū)供水、供電、排水、供暖等公共設

備、設施的運用、修理保養(yǎng)及小修；幫助燃氣、供電、供暖等單位做好維

保工作。

2、遵守設備管理制度，嚴格依據(jù)設備操作規(guī)范、工作流程、管理制度

執(zhí)行；依照合同約定，對供水、供電、供暖等其它共用設施設備進行巡檢、

例檢和定檢，發(fā)覺問題剛好上報、處理，并做好記錄。

3、遵守有償服務規(guī)定，并嚴格依據(jù)收費標準收取相關費用。

4、按工作標準對小區(qū)房屋、水、電、暖等共用設施、設備進行巡檢和

維護，做好記錄，確保設備正常運行。

5、愛惜工具。不得私自外借工具，不得將常備修理材料私自送人。

6、工作中厲行節(jié)約、修舊利廢，努力降低成本。

7、為業(yè)主供應高效、優(yōu)質(zhì)的便民服務，嚴格執(zhí)行價格標準。

8、在修理工作中，做到文明禮貌、規(guī)范操作，對業(yè)主熱忱、耐性、主

動、周到，急業(yè)主之急，解業(yè)主之所需，努力化解沖突。

9、巡檢和維護小區(qū)公共設施、設備，發(fā)覺有損壞、隱患或其他不正常

的狀況，應剛好搶修，以確保公共設施完好、設備正常運轉(zhuǎn)。負責燃氣管

線等相關設施的管理工作，發(fā)覺異樣快速與燃氣公司聯(lián)系修理，并向主任

匯報。

協(xié)管班工作職

一、物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護

1、公共財產(chǎn)平安防護與公共秩序的維護。

2、平安監(jiān)控設備的運用和管理。

3、外來人員出入管理。

4、裝修秩序管理。

5、各類突發(fā)緊急事務應急預案制定及演練。

6、幫助處理治安管理、公共衛(wèi)生等事務。

二、物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通車輛停放管理服務

1、道路交通標識管理。

2、車輛停放管理服務。

3、交通事故及車輛保險的幫助處。

三、物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防管理服務

1、消防設施設備管理。

2、消防事故預防管理。

3、火災事故的幫助處理。

四、秩序維護質(zhì)量目標

1、無因崗位責任造成的重大治安案件、平安事故、交通事故和消防事

故。

2、秩序維護服務滿足率為95%以上。

協(xié)管班長崗位職責

1、監(jiān)督協(xié)管員的日常工作，保持轄區(qū)內(nèi)協(xié)管工作的高質(zhì)量。做到每日

巡檢，每周例檢，每月定檢。

2、每月組織一次對水、電、氣、房屋、公共設施、小區(qū)環(huán)境等綜合檢

查，對發(fā)覺的問題剛好解決，解決不了的，書面報告相關部門，并提出整

改措施和建議。

3、做好協(xié)管員和上級之間的橋梁，對公司的精神要剛好上傳下達，下

情上達。

4、對新進人員進行培訓，使之盡快上崗。

5、定期檢查協(xié)管員的工作交接班記錄、工作報告以及相關的日常資

料。

6、定期對協(xié)管員進行業(yè)務培訓，不斷提高協(xié)管員的業(yè)務素養(yǎng)和實力。

7、召開辦公例會，檢查工作落實狀況，布置工作任務，協(xié)調(diào)解決有關

事務，講評優(yōu)質(zhì)服務的狀況，并做好記錄。

8、小區(qū)內(nèi)發(fā)生重大事務或超出本崗位處理權(quán)限的事務應馬上向上級主

管匯報。

9、熟識小區(qū)入住業(yè)主狀況，駕馭小區(qū)各種配套設施的完善狀況，細致

剛好替業(yè)主排憂解難。

協(xié)管監(jiān)控崗崗位職責

1、熟識各類監(jiān)控設備及報警系統(tǒng)的運用和操作。

2、熟識周邊區(qū)域及轄區(qū)內(nèi)各監(jiān)控設備安裝位置，駕馭監(jiān)控盲點方位以

及巡邏人員巡邏線路。

3、通過監(jiān)控設施親密監(jiān)控各區(qū)域狀況，做好監(jiān)控記錄工作。

4、嚴密監(jiān)視消防報警系統(tǒng)，發(fā)覺報警后確定位置，并馬上通知巡邏人

員前往查看，確認為誤報后馬上消退，重新復原監(jiān)控功能；確認為有效報

警后，按相關處理預案處理，并在《交接班記錄表》記錄。

5、監(jiān)控各區(qū)域的公共秩序，發(fā)覺可疑人員時，應馬上通知巡邏人員前

往，具體敘述外貌特征、行跡方向等，并在《交接班記錄表》記錄。

6、對轄區(qū)道路、停車場實施監(jiān)控，若發(fā)覺車輛亂停、亂放，堵塞行車

通道、消防通道、或在非停車位停放車輛，應剛好呼叫巡邏人員進行訂正,

并做好記錄。

7、發(fā)生火警、匪警或其他險情時，馬上通知相關出警單位，并密

切監(jiān)視做好相關記錄。

協(xié)管門崗崗位職責

1、熟識轄區(qū)內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公

共設施、設備的分布位置，各類公共場所的運用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)駕

馭住宅區(qū)整體狀況。

2、負責車輛進出的驗證登記，引導車輛有序出入，保障道路暢通無阻。

3、裝修、施工等車輛進入時，應馬上通知巡邏人員幫助，核對、查驗

手續(xù)是否齊全，指定停放和裝卸地點，不得阻礙其他車輛正常通行。

4、對搬出或運出小區(qū)的物品，執(zhí)行出入證管理制度，核查并登記業(yè)主

身份及車輛信息后方可放行。

5、如遇緊急狀況，嚴格依據(jù)應急預案的工作流程進行工作。

協(xié)管巡邏崗崗位職責

1、熟識轄區(qū)內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公

共設施、設備的分布位置，各類公共場所的運用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)掌

握住宅區(qū)整體狀況。

2、依據(jù)建筑區(qū)的實際狀況，制定巡邏路途，重點監(jiān)控盲點和死角，巡

邏路途應不定期修改，巡邏時應攜帶《值班交接班記錄表》。

3、對重點部位、消防設施、公共設施、照明設施、外墻立面、標示標

牌等進行細致巡察，發(fā)覺問題，具體記錄，并馬上通知相關部門處理。

4、對監(jiān)控攝像頭進行檢查，確保鏡頭外觀完好無損，無遮攔物，確保

監(jiān)控畫面清晰、角度方位正確。

5、在巡邏中發(fā)覺有違規(guī)裝修、違章堆放建筑垃圾等狀況時，應馬上制

止，并做好記錄。

6、對于行跡可疑人員，應主動、禮貌詢問其去向和意圖，并剛好通知

監(jiān)控中心進行追蹤監(jiān)控，并進一步進行視察。對于三無、推銷、擺攤設點

人員，應將其帶離小區(qū)外。

7、定期檢查道閘、減速帶、地下車庫照明、指示牌、消防栓等設施，

發(fā)覺問題剛好報告，并做好記錄。

8、巡查停車場車輛狀況，發(fā)覺有未關閉的車門窗、或漏水漏油等現(xiàn)象

時，應剛好通知車主，并做好記錄。

保潔綠化班長崗位職責

1、依據(jù)公司經(jīng)營管理目標和行業(yè)標準，組織落實各項清潔、綠化服務

的具體工作，制定本部門工作支配。保潔服務工作流程，綠化管理服務工

作流程。

2、幫助物管處主任規(guī)范部門員工崗位職責范圍，及考核標準，按月對

員工工作狀況考核并以業(yè)主的滿足為主要考核依據(jù)。

3、負責做好本部門員工的思想教化和專業(yè)培訓和規(guī)范化服務指導，提

高員工整體素養(yǎng)，使之達到行業(yè)要求標準。

4、視察和駕馭員工的工作心情，指責、訂正、指導及評估員工的工作

質(zhì)量。

5、依據(jù)行業(yè)標準擬定清潔綠化管理的實施方案、驗收標準、綠化工具、

設備的運用狀況，隨時檢查各區(qū)域、各清潔、綠化任務的完成狀況，發(fā)覺

不足之處或衛(wèi)生死角剛好組織清潔返工。

6、做好修理報告（包括清潔工具、公共區(qū)域水、電、照明、消防設備

等）呈報工程修理部。

保潔員崗位職責

1、熟識分管的保潔區(qū)域，按標準、流程落實保潔工作。

2、負責所管區(qū)域公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、垃圾回收、清運工作。

3、負責所管區(qū)域公共設施的保潔工作。

4、負責所管轄區(qū)域內(nèi)生活垃圾及裝修垃圾的日產(chǎn)日清工作。

5、負責所管區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站的保潔工作，要常常噴灑藥水，防止發(fā)生

蟲害。

6、保潔服務指標滿足率95%以上。

綠化工崗位職責

1、熟識小區(qū)的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍，以及花草樹木的

品種和數(shù)量，并逐步駕馭花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法

等。

2、綠化工須虛心學習，努力工作，提高自身素。

3、保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被盜竊，遇到有違

章違法行為要剛好加以勸阻，不聽勸阻的要剛好報告協(xié)管員和小區(qū)主任，

幫助對其進行勸阻和處置。

4、在小區(qū)內(nèi)發(fā)覺隨意侵占公用綠地，攀折、損壞花草樹木、園林物品，

在綠地上停放、行駛各類車輛或堆放雜物等狀況，要剛好加以勸阻和剛好

報告，并有權(quán)利幫助協(xié)管員和主管人員要求違章者進行賠償。

5、要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設備、設施，如有遺失或損

壞須照價賠償。

6、剛好做好每天的工作記錄，并剛好記錄違章狀況以及解決方法等。

7、聽從主管人員的支配和調(diào)動，并做好整個包干區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工

作。

8、必須要接受主管人員和各級領導對綠化工作的巡察檢查。

9、完成領導交辦的其他工作。

第六章行為規(guī)范

一、行為規(guī)范

1、主動擔當工作任務，徹底解決問題，留意工作成果。

2、努力學習，駕馭更多的學問和技能，找尋工作中的缺點和不足，不

斷改進，在規(guī)定的時間內(nèi)保質(zhì)、保量完成工作任務。

3、堅決、靜默無聲地行動，反對嘩眾取寵。

4、追求簡潔化，反對不必要的困難化。

5、不空談，不埋怨，不推諉、扯皮提出有效可行性的建議。

6、維護集體和組織的利益，不計得失。

7、保持敏捷性，適應環(huán)境和條件的變更，提出新觀點，嘗試新方法，

勇于創(chuàng)新。

8、主動地傾聽，善意地表達，主動幫助他人，與他人協(xié)調(diào)協(xié)作，與他

人共享學問和閱歷，信任他人，并被他人所信任。

9、供應真實、完全、精確、剛好的信息。

二、著裝規(guī)范

1、女性員工儀容規(guī)范：淡妝上崗，頭發(fā)不得染成怪異夸張的顏色，禁

止留長指甲，涂指甲油以淡色系為宜，不得戴吊墜耳環(huán)，不宜用過于濃烈、

刺鼻的香水。

2、男性員工儀容規(guī)范：不留胡須，禁止留長指甲，頭發(fā)的不宜過耳、

目，不染怪異的發(fā)色理怪異的發(fā)型，不許刺表和紋身。

3、上班時員工應著工裝，工裝不得隨意栽剪改動，著裝要保持清潔，

衣袖不得挽起，衣扣不得散開。鞋面保持清潔，不得穿拖鞋、涼拖上班。

三、接打電話禮儀規(guī)范

1、接電話在電話響三聲內(nèi)拿起聽筒，聲音親切，“您好，XXX部/服務

處”。

2、在接待內(nèi)外部客戶時，禁止接聽私人電話，在未接待客戶的狀況下,

如接到私人電話，應在三分鐘內(nèi)結(jié)束談話。

3、如接聽業(yè)主的埋怨、投訴之類的電話，在對方的埋怨說完前，且勿

打斷說明，并留意說話語氣，保持冷靜，換位思索，對于不能馬上解答的

問題，懇求對方理解，并承諾請示相關負責人后會剛好回復。

4、打出電話在電話接通后先說“您好”，并確認是否是你要找的人或

部門。

5、通話言簡意賅，談話結(jié)束時要說“感謝，打攪了，再見”等禮貌用

語。

6、會務、商洽工作時將手機調(diào)試到振動或靜音，的確須要接聽時，應

走出會議室接聽。

四、辦公區(qū)禮儀規(guī)范

1、上班時，留意保持桌面整齊，物品分類擺放，資料整理到位。

2、下班時，座椅歸位，檢查電腦、飲水機等用電設施電源是否關閉，

關好燈，鎖好門窗后才能離開。

3、不在辦公場所內(nèi)用餐、吃零食。

4、不得在上班時間串崗或扎堆閑聊或大聲宣嘩，隨意跑動。

5、不閱讀與工作無關的書報，不上網(wǎng)閑聊，不查閱與工作無關的網(wǎng)站。

6、對上司或帶職位的同事以職位相稱，不帶職務的可直呼其名，禁忌

在公共場合用外號或小名稱呼同事。

7、遇見上司或同事及業(yè)主，應禮貌讓道，并主動打招呼或點頭示意。

8、進入非本人辦公室，無論開門與否都應先敲門，經(jīng)過允許后方可進

入。

9、未經(jīng)允許，不得翻動放在別人辦公桌上、辦公抽屜內(nèi)或文件柜內(nèi)的

物品。

五、小區(qū)內(nèi)物業(yè)員工行為禮儀規(guī)范

1、工作中相遇業(yè)主，參觀來訪，面帶微笑并主動問好：“您好！”。

2、工作時間不得在小區(qū)公共區(qū)域健身器材、休息椅等公共設施上坐休。

3、工作人員在崗期間不得在小區(qū)內(nèi)吸煙。

4、如因工人須要，須進入業(yè)主家里，必需征得業(yè)主同意后方可進入，

修理、客服收費等崗位人員入戶必需自帶鞋套。

第七章勞動紀律

第一條：為進一步加強新能房產(chǎn)公司（以下簡物業(yè)公司）全體員工的

工作作風，維持良好工作秩序，提高公司員工遵守勞動紀律的自覺性，提

高勞動生產(chǎn)率，依據(jù)中華人民共和國《勞動法》、《勞動合同法》、相關

政策法規(guī)及國網(wǎng)新疆電力公司有關規(guī)定，結(jié)合物業(yè)公司實際，特制定本方

法。本方法適用于房產(chǎn)及各分公司全體員工。

其次條：本方法包括：工作時間、考勤管理、各類假期規(guī)定、附則等;

本方法所指的各類假期包括：事假、婚假、喪假、產(chǎn)假、支配生育假、產(chǎn)

假護理假、工傷假、門診病假、住院病假、帶薪休假等。

工作時間

第三條物業(yè)公司原則執(zhí)行標準工時制度，每日工作時間8小時、每

周工作時間40小時。本小區(qū)結(jié)合本單位實際狀況自行制定。

第四條員工應按規(guī)定時間上、下班，工作時間，堅守工作崗位，細

致履行工作職責，按時完成崗位工作任務。

考勤管理

第五條物業(yè)公司的考勤管理工作，由人力資源管理部門歸口管理，

各部門的考勤管理由各部門指派責任心強的人員擔當考勤員，逐日細致記

錄考勤。月度考勤表次月2日前（遇節(jié)假日順延）由所屬部門負責人及員

工本人簽字確認，報人力資源管理部門作為計發(fā)薪酬依據(jù)，各類假期證明

及審批手續(xù)隨考勤表按月裝訂存檔。

第六條：員工工作時間按制度執(zhí)行，夏令時：上午9：30-13：30、下

午16：00-20：00o冬令時：上午10：00-13：30、下午15：30-19：30。

第七條：上班必需按時打卡，每天打卡四次（上午上下班時間、下午

上下班時間），外出辦事或遺忘打卡，需填寫未打卡說明單，作為核算工

資的考勤依據(jù)。未打卡也未填寫考勤說明單，視為曠工。

第八條請假須辦理請假手續(xù)，經(jīng)批準后方可離開工作崗位。如遇特

殊狀況，事先不能請假時，須電話口頭請假，事后需剛好補辦書面請假手

續(xù)。

第九條請假與銷假

1、1天及以內(nèi)的事假、門診病假，員工請假由所在部門負責人批準；

部門負責人請假由公司分管領導批準。

2、1天以上3天以內(nèi)各種假期，員工請假由本人寫出書面請假申請，

部門負責人同意，由公司分管領導批準；部門負責人請假的，由本人寫出

書面請假申請，公司分管領導、總經(jīng)理批準。

3、請3天及以上各種假期，員工請假由本人寫出書面請假申請，經(jīng)部

門負責人同意，公司分管領導、總經(jīng)理批準；部門負責人請假的，由本人

寫出書面請假申請，經(jīng)公司分管領導、總經(jīng)理批準。

4、員工請婚假、喪假、產(chǎn)假、支配生育假、產(chǎn)假護理假、探親假、病

假等持相關證明經(jīng)人力資源管理部門認定后，按以上程序?qū)徟瑢徟鷨谓?/p>

人力資源管理部門進行備案；如以上相關證明請假時無法取得，須在假期

結(jié)束一周內(nèi)供應。人力資源管理部門要做好員工各類假期臺帳的登記工作,

以便查詢核實。

5、員工外出辦公事要告知部門負責人；部門負責人外出辦公事要告知

分管領導；公司領導外出辦事要告知綜合管理部。

6、各部門負責人請假，除履行正常請假手續(xù)外，須經(jīng)公司經(jīng)理同意批

準。

7、各部門其他負責人請假，除履行正常的請假手續(xù)外，由部門負責人

提出看法，報總經(jīng)理批準。

8.員工假期期滿后，應剛好回到工作崗位，向準假部門、人力資源管

理部門及有關領導銷假。

第九條遲到、早退

由于個人緣由，在規(guī)定的上班時間未到工作地點為遲到；提前10分鐘

離開工作崗位為早退。每月遲到或早退累計3次，按事假一日處理。

第十條曠工

員工有以下情形之一者，按曠工處理

1.未請假或未經(jīng)批準而不出勤者。

2.不請假外出或未經(jīng)批準擅自離崗2小時以上按曠工半日處理，時間

超過4小時按曠工一日處理。

3.每月遲到或早退累計5次按曠工一日處理。

4.請假期滿，未續(xù)假或未經(jīng)批準而超假者。

5.享受各類假期無法供應證明者或供應虛假證明者。

對曠工者，曠工半天扣發(fā)當日崗位工資；曠工一天扣發(fā)當日崗位工資；

曠工兩天及以上，扣發(fā)當日崗位工資，并扣發(fā)全月績效工資；當年連續(xù)曠

工5天或年累計曠工15天，公司做辭退處理。

第十一條試用期內(nèi)員工請假超過10天的，試用期順延一個月，請假

超過一個月的，按實際請假天數(shù)進行順延。

第十二條病假或費因工負傷

1、病假1-3天，由社區(qū)醫(yī)院出具證明。

2、3天以上的，由二甲以上醫(yī)院出具證明，均需寫請假條，領導簽字

同意后方可休假。

3、員工患病或非因工負傷，醫(yī)療期結(jié)束后，參照工傷與職業(yè)病致殘程

度鑒定標準，被勞動鑒定委員會鑒定為一至四級的，應退出勞動崗位，終

止勞動關系，辦理退休、退職手續(xù)，享受退休、退職待遇；未達到一至四

級的，由所在公司依據(jù)狀況支協(xié)作適崗位，如不能從事原工作，也不能從

事由公司另行支配的其他工作的，依據(jù)《勞動合同法》規(guī)定，公司提前30

天內(nèi)以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后可以解

除勞動合同。

第十三條事假

員工請事假不得連續(xù)超過3天，1-3天必需履行請假手續(xù)，寫請假條經(jīng)

領導簽字同意后方可休假。

第十四條婚假

凡符合法定年齡的初婚青年，正常婚假3天。凡符合晚婚年齡的初婚

者（漢族男25歲，女23歲，少數(shù)民族男23歲，女21歲），除享受國家

規(guī)定的3天婚假外，增加晚婚假20天。再婚夫妻初婚一方是晚婚的，初婚

方可享受晚婚假?；榧俸萑蘸头ǘü?jié)假日，婚假期間，崗位工資、津

補貼、績效工資、專項嘉獎正常發(fā)放，福利待遇不受影響。

第十五條喪假

員工直系親屬（配偶、父母、子女）及岳父母、公婆去世，可請喪假3

天，祖父母、外祖父母、兄弟姐妹死亡，可請喪假1天，以上喪假另加路

途假。喪假不含公休日和法定節(jié)假日，喪假及路途期間，崗位工資、津補

貼、績效工資、專項嘉獎正常發(fā)放，福利待遇不受影響。

第十六條產(chǎn)假

1、產(chǎn)假

女員工產(chǎn)假98天（含產(chǎn)前休假15天），晚婚生育第一胎的女員工，

增加產(chǎn)假30天；剖腹產(chǎn)可增加產(chǎn)假15天，多胞胎生育的每多生一個嬰兒,

增加產(chǎn)假15天；男方可享受護理假15天。違反支配生育政策的不享受產(chǎn)

假及護理假。

2、以上假期包括公休日，但不包括法定節(jié)假日。員工依據(jù)醫(yī)療機構(gòu)出

據(jù)的證明享受以上假期及待遇，休假期間薪酬由社保生育基金支付。

第十八條年休假

1、員工在物業(yè)或公司系統(tǒng)內(nèi)工作滿一年，可享受年休假。

2、員工累計工作年限滿1年不滿10年的，年休假為5天；滿10年不

滿20年的，年休假為10天；滿20年的，年休假為15天，假期不含公休

日和法定節(jié)假日。

3、新進員工在滿足本條第一款條件后，當年休假天數(shù)，依據(jù)在本公司

剩余日歷天數(shù)折算確定，折算后不足1成天的部分不享受年休假，折算方

法為：（當年度在本公司剩余日歷天數(shù)/365天）X員工本人全年應當享受

的年休假天數(shù)。

4、各公司年初統(tǒng)籌支配員工年度休假支配，合理安排休假時間，應休

未休年休假工資以崗位工資作為計算基數(shù)來確定。公司已支配休假，但員

工因本人緣由且書面提出不休年休假的，公司不再發(fā)放應休未休年休假工

資。

5、員工年休假可以折抵事假與病假，可以作為探親假、產(chǎn)假、婚喪假、

支配生育假、護理假等的延期假，也可單獨運用年休假。

6、員工有下列情形之一的，不享受當年的年休假：

(1)依據(jù)行業(yè)特點，支配冬休天數(shù)多于年休假天數(shù)的；

(2)累計工作滿1年不滿10年的員工，請病假累計2個月以上的；

(3)累計工作滿10年不滿20年的員工，請病假累計3個月以上的；

(4)累計工作滿20年以上的員工，請病假累計4個月以上的。

7、職工依法享受年休假期間，崗位工資、津補貼、績效工資、專項嘉

獎正常發(fā)放，福利待遇不受影響。

8、員工的累計工作年限由員工供應證明材料，考勤員進行備案登記，

證明材料包括：人事檔案、勞動合同及解除證明書、社保繳費記錄、公積

金繳存證明及其他證明材料。

第十九條工傷假。假期及待遇規(guī)定按國家工傷保險條例執(zhí)行。

其次十條調(diào)休(補休)假

一、員工加班原則上不予發(fā)放加班工資，但可作調(diào)休處理，并由各部

門負責人賜予辦理同等時間調(diào)休手續(xù)。

二、員工可憑加班調(diào)休單申請調(diào)休假，但務必事先經(jīng)部門負責人批準,

將調(diào)休單交綜合辦，加班調(diào)休經(jīng)各部門負責人批準后可調(diào)休。

三、調(diào)(補)休期間，崗位工資、績效工資正常發(fā)放，福利待遇不受

影響。

教化、培訓考勤規(guī)定

其次十條參與由上級單位組織的公派短期培訓班、接著教化、職業(yè)

資格取、換證學習、考試等，依據(jù)通知要求，由相關部門進行傳閱審批，

提出參與培訓人員建議名單，經(jīng)領導審批后，報人力資源管理部門備案，

方可參與培訓。

其次十一條依據(jù)崗位須要，公司外派員工參與上條所述各類培訓要

按程序進行審批，審批流程為本人申請一部門審批一分管領導審批一人力

資源管理部門審核一總經(jīng)理審批。審批單交人力資源管理部門備案后方可

離崗參與培訓。

其次十二條經(jīng)公司批準的脫產(chǎn)教化、培訓及員工自行參與在職學歷

學位教化每學期的10天假期，視同出勤，崗位工資、績效工資，福利待遇

不受影響。

第八章績效考核制度

綜合業(yè)務員考核實施方法實施細則

為了轉(zhuǎn)變多年來按月收費的觀念，逐步推行季度收繳賽和年度繳費目

標，達到物管工作減壓增效，進一步加強物業(yè)服務質(zhì)量，促進收費工作的

主觀能動性和主子翁責任感，增加物管收費主動性和服務意識，提高個人

對區(qū)域物管工作的管理服務觀念，體現(xiàn)服務全面、按勞安排、高比例高收

入的原則，特制訂季度收費績效考核實施細則：促進物業(yè)公司各項工作全

面發(fā)展。

一、考核目的

1.建立科學、有效的績效管理機制，客觀、公正地評價員工的工作效

率與業(yè)績，實現(xiàn)公司整體績效正激勵的提升。

2.為公司員工獎懲供應參考依據(jù)。

3.作為公司員工提高競爭意識和責隨意識的手段。

4.考核結(jié)果將作為工資安排、業(yè)績提成、評優(yōu)表彰和崗位調(diào)整的參考。

二、考核范圍

分公司物管中心綜合業(yè)務員。

三、考核原則

1.以提高員工績效為導向，重獎輕罰原則。

2.以定量的業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，客觀、公允、公正原則。

3.個人績效目標與公司目標保持一樣原則。

4.反饋與提升的原則：即把考核的結(jié)果，剛好反饋，并對完成果效的

過程進行指導。

四、收費目標考核表

六、績效考核內(nèi)容及方法實施細則

綜合業(yè)務崗位績效考核（收費完成狀況，按收費目標比率與實際完成

比率考核；完成收費目標比率，發(fā)放全額績效工資，超出一個百分點嘉獎

30元；目標比率每下降一個百分點扣績效工資30元；清欠指標超額『5%

嘉獎30元（區(qū)間6元），依次遞增，未完成『5%懲罰30元（區(qū)間6元），

依次遞增?？冃ЧべY在收費考核后為0時，依考核分在當月工資中進行兌

現(xiàn)）。

工作績效考核，對應各項工作和分值，每項扣1分即扣績效工資10元。

考核內(nèi)容主要涵蓋收費完成狀況，服務大廳環(huán)境，服務禮儀以及著裝等，

負責區(qū)域信息收集整理，公共設施的反饋，業(yè)主修理的跟蹤，物業(yè)收費軟

件的運用等，具體考核內(nèi)容及方法如下：

1、對物業(yè)服務法律法規(guī)和收賽等級標準駕馭應用；企業(yè)文化制度的熟

知。（收費完成狀況，按收費目標比率與實際完成比率考核）。（以主管

提問三個問題回答狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，提問物業(yè)相關業(yè)務學問，對物業(yè)服務法

律法規(guī)和收費等級標準熟識駕馭占5分；企業(yè)文化制度、考勤制度占5分，

不符合項扣2分/次，每回答不正確一項扣1分。業(yè)務學問考試不及格扣5

分/次。

2、所轄區(qū)域樓宇戶數(shù)基本狀況駕馭（四知四清四駕馭）；區(qū)域業(yè)主資

料檔案齊全，房屋出租信息備案完整；裝修、入住狀況駕馭全面。支配對

住戶入戶走訪了解溝通有信息收集和數(shù)量。（以提問責任區(qū)4戶住戶狀況

和核對租賃信息，以及困難戶支配走訪結(jié)果為準）

具體考核方法：基礎分10分，所轄區(qū)域樓宇狀況提問占3分；業(yè)主資

料等各項臺賬資料填寫規(guī)范、整齊占4分；走訪入戶占3分；每不合格一

項扣1分。

3、物業(yè)收費軟件信息錄入精確，收費無誤，對接處理問題剛好；臺賬

登錄精確，各項簽字規(guī)范，手開票與機打票相對應，票號填寫齊全；對日

繳費報請主管統(tǒng)一軟件核對，在票據(jù)簽字確認；（以主管和財務信息反饋,

以及檢查狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，物業(yè)收費軟件信息錄入剛好精確占2分;

臺賬登錄精確、規(guī)范、齊全占2分；業(yè)主資料檔案齊全，房屋出租信息備

案齊全占2分；裝修、入住狀況駕馭占2分，每出現(xiàn)一項不規(guī)范扣2分。

4、收費收口資料填寫上報剛好精確，數(shù)據(jù)統(tǒng)計持續(xù)性統(tǒng)一規(guī)范；月度

或季度查抄各類水電表數(shù)據(jù)齊全、精確，核算上報剛好，臺賬登錄規(guī)范。

（以數(shù)據(jù)上報剛好精確性和抄表工作執(zhí)行狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，收費收口資料精確規(guī)范占5分；查抄各

類表數(shù)及核算狀況占5分，每出現(xiàn)一項不合格扣2分。

5、辦公場所值日衛(wèi)生按時完成，提前做好工作前大廳辦公環(huán)境干凈整

齊，物品整齊；個人著裝、發(fā)飾統(tǒng)一規(guī)范；非坐崗時間未經(jīng)同意不得進入

大廳前臺，不得在工作時間閑聊或干與工作無關的事。以客服日常監(jiān)督檢

查記錄狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，完成值日及辦公場所衛(wèi)生干凈、物品整

齊占3分；著裝、發(fā)飾規(guī)范占3分；做與工作無關的事占4分，經(jīng)檢查核

實一次不符合扣2分。集體活動遲到扣3分/次，無故未參與5分/次。

6、對內(nèi)外部服務看法端正，禮儀標準，業(yè)主接待用語規(guī)范，看法主動

熱忱，不與業(yè)主發(fā)生沖突；幫助客服接聽電話剛好到位，符合服務要求（錄

音正常）。（以業(yè)主反映、客服投訴接報，同事反映狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，服務禮儀、看法方面占6分；幫助接聽

接電話及接待客戶占4分，每出現(xiàn)一次不符合項扣2分。

7、辦理業(yè)務嫻熟、精確，崗位相互協(xié)作主動；主動完成公共性任務，

與各部門同事間協(xié)作協(xié)作無抵觸、無推諉、執(zhí)行到位。（以支配聽從和同

事反映，以及工作效率狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，業(yè)務辦理、工作協(xié)作占5分；公共性任

務，及各部門同事間協(xié)作占5分，每出現(xiàn)一次不符合扣2分。

8、區(qū)域接報修幫助勘察剛好精確，修理跟蹤、處理流程規(guī)范，跟蹤回

訪剛好；修理報事單跟蹤到位，跟蹤狀況描述全面，進展狀況反饋剛好，

問題按時處理月底單據(jù)上報齊全、剛好、規(guī)范；所轄區(qū)域空房檢查到位，

鑰匙管理無差錯。（以工程部、客服部反映，對修理的處理進展狀況，以

及檢查記錄為準）

具體考核方法：基礎分10分，報修幫助勘察占3分；報事單填寫，跟

蹤描述，進展反饋占4分；區(qū)域空房檢查鑰匙管理占3分；若出現(xiàn)一項不

符合扣2分/次。

9、區(qū)域保潔工作檢查到位，抽查保潔自檢表符號和簽字規(guī)范（月不少

于兩次巡查）；對所轄區(qū)域公共設施設備幫助巡查到位，記錄填寫精確，

問題上報剛好。（以檢查記錄和設備完好狀況為準）

具體考核方法：基礎分10分，對保潔工作檢查占6分；幫助對所轄區(qū)

域公共設施設巡查占4分；每出現(xiàn)一項不符合扣2分。

10、品質(zhì)綜合檢查中所轄區(qū)域存在與物管工作不合格項狀況，做好每

月對協(xié)管各崗位不符合項問題的收集工作，每月28日上報品質(zhì)。（以檢查

狀況對應和客服反映及投訴為準）

具體考核方法：基礎分10分，綜合檢查中所轄區(qū)域綜合業(yè)務工作每不

符合一項對應扣2分?？冃Э己速Y料未按時整理上報扣5分/次，未上報扣

10分/次。《月目標支配考核》按實際考核評分扣減。

晨光?綠景花園小區(qū)綜合業(yè)務崗績效匯總表

名稱12345678910

對物業(yè)服所轄區(qū)域物業(yè)收費收費收辦公場所值對內(nèi)外部辦理業(yè)務區(qū)域接報修區(qū)域保潔、綜合檢查中

務法律法樓宇戶數(shù)軟件信息口資料日衛(wèi)生按時服務禮儀嫻熟、精幫助現(xiàn)場查私搭亂建所轄區(qū)域存

規(guī)和收費基本狀況錄入精填寫上完成，提前做規(guī)范，看法確，崗位看，剛好精等工作檢在與綜合業(yè)

等級標準駕馭（四確，收費報剛好好工作前大端正，業(yè)主相互協(xié)作確，修理跟查到位，抽務員工作不

駕馭應用；知四清四無誤，對精確，廳辦公環(huán)境接待用語主動；主蹤、處理流程查保潔自合格項狀

企業(yè)文化駕馭比接處理問數(shù)據(jù)統(tǒng)干凈整齊，物規(guī)范,看法動完成公規(guī)范，跟蹤回檢表符號況，（以檢

制度、考勤率）；區(qū)題剛好；計持續(xù)品整齊；個人主動熱忱,共性任訪剛好；修理和簽字規(guī)查狀況為

制度的熟域業(yè)主資