已預告登記的房屋買賣合同的解除與變更模板

已預告登記房屋買賣協(xié)議解除與變更預告登記是與本登記相對應一個概念,是指在本登記之前,以保全相關不動產物權變動（債權）請求權為目而進行臨時登記,而所謂本登記是指直接使當事人期待不動產物權變動發(fā)生效力登記,又稱終局登記。在本登記之前,預告登記權利人尚不享受物權,而僅享受受物權效力保護債權。就現(xiàn)在經濟生活而言,預告登記關鍵功效在于預防一房二賣,前序買受人經預告登記后,即處于優(yōu)于后序買受人地位,當兩個買賣協(xié)議均未推行時,賣方應向前序買受人推行協(xié)議,在賣方已向后序買受人推行情況下,前序買受人可基于預告登記主張相異物權變動無效。物權法第二十條要求“預告登記后,未經預告登記權利人同意,處分該不動產,不發(fā)生物權效力”,即指此而言。現(xiàn)在問題是,在預告登記以后,賣方與后序買受人簽署買賣協(xié)議是否有效,即后序買受人在不能取得不動產物權情況下,能否基于買賣協(xié)議向賣方主張違約責任。對于未包含預告登記一房二賣而言,前后兩個買賣協(xié)議均為有效,這一點不存任何疑義,因為這是債權平等標準應有之義。但當?shù)谝毁I賣協(xié)議經過預告登記以后,該預告登記是否能夠阻卻以后其她買賣協(xié)議效力,卻很值得研究。物權法只是要求,預告登記后,未經預告登記權利人同意,處分該不動產,不發(fā)生物權效力,但這僅是就其她物權變動不發(fā)生效力要求,而其她買賣協(xié)議是否發(fā)生債權法上效力,卻不明朗。在物權法頒布后出版部分注釋性讀物中,有不少著作認為預告登記以后其她買賣協(xié)議無效。筆者認為,這種見解是錯誤。預告登記以后,盡管賣方與后序買受人物權變動可能因前序買受人否認而無效,但賣方與后序買受人之間設定債權債務買賣協(xié)議仍然有效?！盁o效說”癥結在于沒有對負擔行為和處分行為作清楚區(qū)分。依據(jù)區(qū)分負擔行為與處分行為學說,通常基于交易行為而發(fā)生物權變動,都肯定包含引發(fā)債權債務發(fā)生負擔行為和直接使物權發(fā)生變動處分行為。以房屋買賣為例,買賣雙方簽署房屋買賣協(xié)議,只能在雙方之間發(fā)生債權、債務關系,房屋全部權并不因為協(xié)議締結而當然發(fā)生轉移。真正物權變動,需要協(xié)議推行才能實現(xiàn),即只有辦理了轉移登記以后,房屋全部權才由賣方轉移到買方。根據(jù)這一思緒,買賣協(xié)議使買賣雙方均負擔協(xié)議債務,所以屬于負擔行為,而房屋轉移登記則蘊涵有雙方均同意就特定不動產發(fā)生物權變動意思表示,故屬于處分行為。對處分行為,只有處分人享受處分權方為有效,而對于負擔行為,則不以享受處分權為負擔行為生效要件,故在無權處分場所,只是引發(fā)物權變動處分行為效力待定,而作為物權變動原因負擔行為（最常見為買賣協(xié)議）仍為有效。這種區(qū)分理論,條理清楚、邏輯連貫,處理結果也符合通常公眾法感情。但令人遺憾是,中國主流民法學說因為長久抵制物權行為概念,進而反對負擔行為與處分行為區(qū)分,仿佛是認可了負擔行為和處分行為,就意味著認可了債權行為和物權行為,并認可了物權行為獨立性和無因性。在這種思緒下,主流學說認為應將負擔行為和處分行為統(tǒng)合起來作一體把握,而非區(qū)分對待,即買賣協(xié)議同時兼有引發(fā)債權債務發(fā)生和引發(fā)物權變動功效。既然買賣協(xié)議效力包含了標物全部權轉移,則當然要求出賣人對所出賣之物有處分權,所以買賣協(xié)議須以出賣人有處分權為生效要件,無權處分協(xié)議,未經權利人追認或事后未取得處分權,無效。協(xié)議法第五十一條所謂“無處分權人處分她人財產,經權利人追認或者無處分權人簽訂協(xié)議后取得處分權,該協(xié)議有效”就是這一思想產物。這么,在無權處分場所,傳統(tǒng)區(qū)分理論下單純處分行為無效演變成了一體把握之下買賣協(xié)議無效。而因為這個一體把握下買賣協(xié)議兼有引發(fā)債權和物權效力功效,所以買賣協(xié)議無效不僅不發(fā)生物權變動效力,連債權債務關系也不能發(fā)生。一體把握與區(qū)分把握最大區(qū)分在于,一體把握使原本不以處分權為要件買賣協(xié)議（負擔行為）,額外地添加了處分權枷鎖,并名不副實地將本屬于負擔行為買賣協(xié)議視為“處分”,從而使不含有處分權買賣協(xié)議成為無效,不發(fā)生債權法上效力。而根據(jù)區(qū)分標準,沒有處分權只是不能發(fā)生物權變動效力,但作為基礎買賣協(xié)議仍是有效,買賣雙方還要受違約責任制約。之所以有不少人認為預告登記以后其她買賣協(xié)議無效,就在于她們仍然沿襲了過去那種一體把握思想,以預告登記后,出賣人處分權受到限制為由,否認與預告登記相左其她買賣協(xié)議效力。在她們看來,所謂預告登記以后“處分”就是指以物權變動為目買賣、贈與等債權協(xié)議,預告登記以后,再行處分不動產,無異于協(xié)議法第五十一條無權處分,所以若未經預告登記權利人同意,不僅不發(fā)生物權效力,連債權效力也不能發(fā)生。這種了解并不可取。首先,從制度依據(jù)上說,預告登記以后處分與協(xié)議法第五十一條無權處分存在差異。預告登記以后,只要還未進行轉移登記（本登記）,那么不動產全部權就仍然屬于出賣人,只不過出賣人處分權受到限制。而協(xié)議法第五十一條無權處分是指無處分權人處分她人財產,所以,即便預告登記以后處分屬于無權處分,其也不一樣于協(xié)議法第五十一條無權處分,直接以協(xié)議法第五十一條為依據(jù)否定預告登記后其她買賣協(xié)議效力,并不妥當。其次,從民法原理上考察,債權與物權組成民事財產權兩大基干。假如認可債權與物權是兩種不一樣權利,含有不一樣屬性和效力,還認可債權發(fā)生與物權變動是兩種不一樣民事法律效果,那么就應該認可引發(fā)這兩種不一樣民事法律效果是兩種不一樣法律要件。所以,應該采納負擔行為與處分行為區(qū)分。像一體把握那樣認為一個法律要件（法律行為）同時引發(fā)債權和物權兩方面法律效果,當因欠缺處分權而造成法律要件無效時,債權與物權法律效果均不發(fā)生,并不符合公平價值判定。最為經典例子是,當無權處分場所善意相對人不能受善意取得制度保護時候（比如標物沒有交付或沒有辦理轉移登記）,假如連作為基礎買賣協(xié)議也歸于無效,則相對人將連債權法上救助手段也沒有了,其對交易安全合理預期完全落空,而無權處分一方也將因協(xié)議無效,而無需負擔違約責任,這豈不是一個放縱（因為信賴利益損害賠償觀念在司法實踐中基礎沒有得到確立,尤其是信賴利益中間接損失是否賠償,在學術界都還存有爭議。實踐中,協(xié)議被認定無效后,通常都是判決雙方恢復原狀）。退一步說,即便相對人在與出賣人締結協(xié)議時知道標物已經過預告登記,這也只能說明標物有權利瑕疵事實已經被相對人得悉,只能免去出賣人權利瑕疵擔保責任,并不會造成協(xié)議無效。從反面說,假如相對人知道標物有權利瑕疵,協(xié)議就無效話,那也就無所謂免去權利瑕疵擔保責任問題了,因為連協(xié)議都無效了,還有什么權利瑕疵擔?？裳?那樣話,協(xié)議法第一百五十一條相關權利瑕疵擔保內容還有什么要求必需呢？更何況,現(xiàn)實生活中還存在一個情況,即出賣人雖已將房屋賣予前序買受人,并辦理了預告登記,但出賣人向后序買受人承諾,會動員前序買受人放棄優(yōu)先權,這時就更沒有理由否認后序買賣協(xié)議效力。實際上,負擔行為、處分行為區(qū)分與是否認可物權行為無因性沒有肯定聯(lián)絡,不采納物權行為無因性理論,而只把“負擔行為”、“處分行為”看成一對分析范圍加以接收是完全可行。尤其應該引發(fā)注意是,物權法第十五條表述是“預告登記后,未經預告登記權利人同意,處分該不動產,不發(fā)生物權效力”,而沒有要求“不發(fā)生法律效力”,這一點應該引發(fā)我們警覺。因為物權效力并不等同于法律效力,法律效力除包含物權效力之外,還能夠包含債權效力,上述要求說明立法者已經深刻考慮到債權效力和物權效力區(qū)分,并有意識地傳達出一個信息——不發(fā)生物權效力,未必影響原因行為（買賣協(xié)議）債權效力。綜上,在預告登記以后簽署其她買賣協(xié)議,只要不違反法律其她要求,應該是有效。預告登記只是使登記債權取得優(yōu)先地位,但并不含有排除后序買賣關系中債權有效性;其她債權盡管不能有效推定為物權,但仍然受債權法調整和保護。因預告登記存在,出賣人不能向后序買受人推行協(xié)議,但應該負擔推行不能違約責任。預告登記是預告登記權利人為保障未來實現(xiàn)物權,根據(jù)約定向登記機構申請登記。房屋買賣協(xié)議簽署以后,如按買賣雙方約定進行預告登記,產生法律效果是未經預告登記權利人同意,處分該房產,不發(fā)生物權效力。而并不嚴禁當事合意解除該協(xié)議?！段餀喾ā返诙畻l第二款要求了“預告登記后,債權消亡……,預告登記失效”,說明預告登記并不影響債權消亡。所以,房屋買賣雙方解除協(xié)議、消亡該項債權,只是造成預告登記失效。預告登記以后,登記簿就對這一權利進行了登記,假如協(xié)議已經解除,預告登記也因之失效,而登記簿仍對這一請求權進行記載,就會影響原房屋全部權人正常行使權利,所以,應該經過登記程序注銷這一權利?！斗课莸怯洿胧返诹藯l第二款要求“辦理預告登記后,債權消亡或者自能夠進