【我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式及對比分析17000字（論文）】

我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式及對比分析摘要隨著我國老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老需求總量不斷提高，并且富人養(yǎng)老和高知養(yǎng)老趨勢顯著，因此以高凈值人群為目標客戶的養(yǎng)老地產潛在市場需求巨大。但由于我國養(yǎng)老地產發(fā)展尚在起步階段，開發(fā)模式并不成熟。目前，養(yǎng)老地產開發(fā)主體主要有保險公司、房地產公司、養(yǎng)老機構等，其中保險公司和房地產公司為主力軍。因此，將這兩種主體進行比較分析，總結出其在融資模式和運營模式上的差別，并在此基礎上得出了保險公司相較于房地產公司，在資產端和負債端都具有更明顯的優(yōu)勢去開發(fā)養(yǎng)老地產。同時，本文通過對比泰康之家和保利和熹會兩個案例，歸納出兩者在目標客戶、設施服務、投融資模式和運營模式等方面的差別。最后，本文針對我國養(yǎng)老地產目前的發(fā)展困境提出了一些建議。關鍵詞：養(yǎng)老地產；泰康之家；比較研究目錄TOC\o"1-3"\h\u186531．引言 3127201.1 研究目的與意義 3239391.2 研究內容 3122501.3研究方法 4238921.4創(chuàng)新點 4137241.5不足之處 5245912.文獻綜述 616642.1養(yǎng)老地產運營模式的研究 688922.2養(yǎng)老地產融資模式的研究 6236962.3文獻述評 730543．養(yǎng)老地產介紹 735723.1養(yǎng)老地產概念 790683.2養(yǎng)老地產與一般地產區(qū)別 8278013.3我國養(yǎng)老地產發(fā)展環(huán)境 881343.3.1老齡化趨勢為我國養(yǎng)老地產發(fā)展帶來了新機遇 861003.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產戰(zhàn)略地位提升 104753.3.3中國養(yǎng)老地產市場空間巨大 12308184．養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及融資運營模式 15136714.1養(yǎng)老地產發(fā)展現狀 1585064.2養(yǎng)老地產融資模式 1699904.2.1融資特點 16256054.2.2融資模式 168514.3養(yǎng)老地產運營模式 1777345．房企和險企開發(fā)養(yǎng)老地產模式的比較分析 20123065.1融資模式 20112975.2運營模式 21223985.3險企相對于房企具有顯著優(yōu)越性 2165245.3.1資產端：保險資金的長周期特征與養(yǎng)老產業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配 21243715.3.2負債端：拉動保單銷售，增強客戶粘性 2290056．房企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：保利和熹會 22121146.1總體概況 22318336.1.1公司概況 2250686.1.2總體布局 2364116.2模式分析 2343426.2.1融資模式 2348446.2.2運營模式 2335447．險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：泰康之家 2484167.1總體概況 2425127.1.1公司概況 2483387.1.2總體布局 241367.2模式分析 24269167.2.1融資模式 24302817.2.2運營模式 2563068．泰康之家蜀園與保利成都和熹會頤養(yǎng)中心對比 26143819.對養(yǎng)老地產發(fā)展的政策建議 31230299.1制定切實可行的政策實施細則，鼓勵支持養(yǎng)老地產發(fā)展。 31304169.2降低融資門檻，豐富融資方式 31203159.3加強監(jiān)管，著力解決養(yǎng)老地產行業(yè)亂象 31223619.4鼓勵市場多元主體參與養(yǎng)老地產開發(fā) 3128081參考文獻 321．引言當前，我國養(yǎng)老地產還處在發(fā)展初期，一些公司還處在試水期，因此，目前的養(yǎng)老地產急需一條可持續(xù)發(fā)展之路。目前，我國養(yǎng)老地產的開發(fā)主體以房地產企業(yè)和保險公司為主力，通過對比兩種主體開發(fā)模式的不同特點，總價歸納出兩者的差異，彌補現有研究的不足之處。并且，本文選取泰康之家和和熹會為案例，通過對其融資模式和運營模式進行深入研究，以期探索適合中國的養(yǎng)老地產發(fā)展模式。同時，本文針對我國養(yǎng)老地產面臨的困境給出了相應對策，希望能為我國的養(yǎng)老地產的可持續(xù)發(fā)展和緩解我國的老齡化問題提供一些有益的啟示。由于我國養(yǎng)老地產發(fā)展尚在起步階段，現有文獻和數據較少，并且總結歸納不全面。并且由于美國、日本等國家養(yǎng)老地產的開發(fā)模式較為成熟，所以較多研究致力于通過對比中外養(yǎng)老地產發(fā)展模式，總結提煉外國已有的成功經驗以期實現為我所用。而作為我國養(yǎng)老地產的兩大主力軍，保險公司和房地產公司開發(fā)養(yǎng)老地產模式的對比卻很少有人涉及。本文通過對比兩種主體的融資模式和運營模式，總結歸納出其各自的特點，并為我國養(yǎng)老地產發(fā)展提出了一些建議。2.文獻綜述2.1養(yǎng)老地產運營模式的研究從七十年代開始，在美國、日本和歐洲的一些國家，養(yǎng)老地產就已經逐步發(fā)展起來，目前已經有很多的理論和實踐經驗。例如，美國以社會養(yǎng)老為主，其運營模式以長期照料型養(yǎng)老（CCRC）為主導（蘇珊·B·加蘭，朱爾·湯普森，2012)；由于土地資源匱乏和社會觀念等原因，日本大多采取居家養(yǎng)老；歐洲國家則采取了“以房養(yǎng)老”的運營模式（閆躍金，2013，饒霞飛，2013）。凱瑟琳·A·馬克斯和凱西·L·伯克（2011）概括了CCRC的兩大優(yōu)勢：舒適生活和豐富社交。但同時CCRC也有一些缺點，例如更高的成本和費用等?！暗拱唇摇笔菤W洲各國“以房養(yǎng)老”較為普遍的一種模式?！暗拱唇摇笔侵咐先藢⒆约旱姆慨a抵押給銀行，銀行每月向老人發(fā)放一筆養(yǎng)老資金，老人過世后，房屋的產權歸銀行所有（湯姆·凱利，2005）?！暗拱唇摇眱?yōu)缺點并存。MaryBethfranklin（2009）認為，這種方式在減輕老人的生活壓力的同時，費用和成本不容小覷。江合（2011）將養(yǎng)老地產運營模式劃分為“會員制”模式、“銷售與長期經營”模式、“限齡與限陪護”模式、“養(yǎng)生養(yǎng)老”模式等四種模式。張晶華（2010）指出，目前，以國家為主導的傳統(tǒng)養(yǎng)老院運營模式已經無法適應中國的老齡化趨勢。2.2養(yǎng)老地產融資模式的研究K.M.Leong（1996）通過對國外養(yǎng)老地產的融資方式的分析，結合新加坡的具體實際，對癥下藥，對新加坡適合的養(yǎng)老地產發(fā)展模式進行了探討。馬智利和王熊（2013）認為，我國的養(yǎng)老地產存在著投入資金量大、投資回報慢，投資風險大等問題。根據調查，目前國內60%的房地產項目都采用了銀行貸款方式進行融資，但由于養(yǎng)老地產投資風險高，導致了銀行對其的投資比較審慎，使從銀行手中獲取資金的方式較為艱難。而在我國的養(yǎng)老地產仍處在萌芽階段，仍是利潤微薄，甚至是虧本的狀況，保險業(yè)進入到這一領域也是相當的慎重。因此，馬智利和王熊針對我國的養(yǎng)老地產產業(yè)發(fā)展現狀，提出了一種針對我國養(yǎng)老地產的REITs融資方式（房地產投資信托基金）以期解決我國養(yǎng)老地產融資難的問題。孫秀娟（2011）根據美國、法國和日本的發(fā)展模式的成功經驗，同時立足于中國的具體國情，提出了一種以自籌、合作、BOT三種養(yǎng)老地產融資方式。潘素俠（2013）對我國和國際社會中的養(yǎng)老房地產的籌資模式進行了深入的探討，并主張以BOT模式（即建設—經營—轉讓模式）和PFI模式來解決我國的養(yǎng)老地產融資難題。2.3文獻述評通過總結歸納國內外學者對養(yǎng)老地產融資模式和運營模式的研究，我們可以發(fā)現，由于國外養(yǎng)老地產發(fā)展較早，并且已經形成了成熟的運作模式，所以相關文獻和數據較多，并且針對各個國家不同的國情，每一種運營模式都有其獨特性。而我國養(yǎng)老地產仍處于發(fā)展初期，現有文獻都僅僅停留在理論和宏觀層面，其提出的融資模式和運營模式大多為摸索式的探討，并沒有真正運用到實踐中。并且由于國外的成功經驗較多，現有文獻主要是通過吸收借鑒國外經驗得出政策建議。3．養(yǎng)老地產介紹3.1養(yǎng)老地產概念當前，關于“養(yǎng)老地產”的定義眾說紛紜，但尚未形成一個統(tǒng)一的定義。例如，徐夫京提出，“養(yǎng)老地產”與一般的養(yǎng)老院的區(qū)別在于：以“適老化”為核心的養(yǎng)老地產是一種從老人的日常生活習慣及需要出發(fā)并且在此基礎上加入了許多具有人性化設計的地產開發(fā)項目。溫文彬認為，“養(yǎng)老地產”是根據老年人的需要和特征，由房地產開發(fā)商或其它社會團體開發(fā)、設計的老年人住房。劉旦認為，隨著我國人口老齡化，在房地產業(yè)發(fā)展到一定程度后，必然會出現“養(yǎng)老地產”，即“住宅地產”、“商業(yè)地產”和“服務業(yè)”相結合的新型地產項目。閆希成指出，養(yǎng)老地產即“養(yǎng)老”與“地產”相結合，既保有房地產開發(fā)的一般特征，又有服務老年人的特殊功能。姚曼指出，養(yǎng)老地產是房地產項目的一種，但它不同于一般的房地產項目，即以老年人為目標客戶并配套服務老年人的產品，且注重日常的運營。綜合來看，以養(yǎng)老地產是以老年人為主要服務對象，集居住及相關配套服務于一體，涵蓋康復、醫(yī)療、休閑娛樂等多種功能的綜合型地產。3.2養(yǎng)老地產與一般地產區(qū)別與一般地產不同，養(yǎng)老地產不僅滿足老人的居住需要，也滿足其文娛、醫(yī)療等需要。在硬件上，項目選址、配套設施等各個環(huán)節(jié)都要從老年人的角度出發(fā)，而不能僅僅把房地產的增值作為長期規(guī)劃。在軟件層面，不僅要為顧客提供專業(yè)的服務，還要以養(yǎng)老為核心，把政府、醫(yī)院等社會力量有機地結合在一起，而不是專注于房地產本身。真正的養(yǎng)老地產核心不在于其產品，而是在于其服務與運營。與一般地產項目相比，養(yǎng)老地產1）為老年人提供更好的居住條件，其適老化設施和設計更適合老年人生活；2）為老年人提供更方便快捷的醫(yī)療配套服務；3）需要長期持續(xù)經營而盈利，并非短期回款型地產項目。3.3我國養(yǎng)老地產發(fā)展環(huán)境3.3.1老齡化趨勢為我國養(yǎng)老地產發(fā)展帶來了新機遇近幾年，我國人口老齡化趨勢日益嚴峻，并且老年人口總量龐大、老齡化速度快、老年撫養(yǎng)比高的特征顯著。圖3-12016-2020年60周歲及以上老年人口及其占全國總人口比重第一，我們國家的老年人口總量龐大。這主要是三個方面的原因導致的：第一，中國是一個人口大國，人口數量多，隨著老年人口在總人口的比例不斷增加，老年人數量也持續(xù)增長；第二，人口出生率不斷降低，其在1990-2020年間下降了一半；第三，中國人口平均壽命增加，預計在十四五期間還會增加1歲11資料來源：國家衛(wèi)健委，《2019年我國衛(wèi)生健康事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》。第二，老齡化速度快。根據國際標準，65歲以上的人口在全國人口的比重超過7%時，就是老齡化社會，而在這個數字達到14%的時候，就是深度老齡化社會。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料顯示，從2000到2050年，我們的老齡人口占比增速比全球同期的平均速度快了一倍。從圖3-2可以看出，發(fā)達國家從老齡化社會到深度老齡化社會通常會有一段較長的過渡期，在這段過渡期里可以充分考量對策應對老齡化問題，并做出相應的安排和規(guī)劃。而我國的這一過渡期僅僅只有26年，這使得我國對越來越嚴峻的老齡化趨勢無法做出充分安排與應對策略。圖3-2各國65歲及以上老年人口比例從7%漲到14%所需要的年份值第三，老年撫養(yǎng)比較高。老年撫養(yǎng)比是指非勞動年齡人口數中老年部分對勞動年齡人口數之比，以此來反映出每百個勞動年齡人口應贍養(yǎng)負擔的老人人數。由于改革開放初期嬰兒潮和后續(xù)的計劃生育政策等因素疊加影響，目前我國的家庭主要是“421”式結構，我國獨生子女養(yǎng)老負擔重。圖3-32000年我國人口年齡結構金字塔圖圖3-42020年我國人口年齡結構金字塔圖圖3-52050年我國人口年齡結構金字塔圖3.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產戰(zhàn)略地位提升2021年，中央和地方政府持續(xù)推出各種養(yǎng)老政策，一方面，積極鼓勵養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展，從國家戰(zhàn)略高度推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)的協(xié)同發(fā)展；另一方面，政策進一步細化，聚焦養(yǎng)老服務體系和行業(yè)發(fā)展目標。圖3-62021年政府出臺相關養(yǎng)老政策概覽總之，近幾年國家出臺了一系列扶持養(yǎng)老產業(yè)的政策，宏觀上為養(yǎng)老地產的發(fā)展與建設提供了利好的政策環(huán)境。近幾年，我國政府出臺的各項政策有以下幾個特征：第一，政策系統(tǒng)化?！笆濉币詠恚瑖谊懤m(xù)出臺了一系列養(yǎng)老產業(yè)政策，逐漸形成了以鼓勵社會資本、金融和土地參與養(yǎng)老產業(yè)為核心，輔之以其他相關政策的政策體系。第二，以市場為導向。目前，僅靠政府來緩解養(yǎng)老問題是不可能的。十三五期間，我國出臺了一系列政策，促進了養(yǎng)老服務業(yè)的市場化發(fā)展。我國養(yǎng)老產業(yè)的主導力量正從政府向市場轉型。第三，多為宏觀指導。大部分的政策都是以“通知”和“意見”的形式發(fā)布的，即是指導性的文件，只是起到了宏觀的指導作用，并沒有具體的落實細則。第四，聯合發(fā)文。發(fā)布主體有發(fā)改委、民政部、財政、國土資源部等，并且很多都是聯合發(fā)布的。這表明，我國的養(yǎng)老產業(yè)扶持政策與我國的經濟發(fā)展。社會保障和就業(yè)有著密切的關系。3.3.3中國養(yǎng)老地產市場空間巨大目前，我國的養(yǎng)老需求與養(yǎng)老供給存在質和量兩方面的矛盾。在需求側，由于老齡人口的增長，養(yǎng)老需求也隨之增長。與此同時，富人養(yǎng)老和高知養(yǎng)老的趨勢顯著。（一）富人養(yǎng)老隨著我國經濟發(fā)展，人均可支配收入增加，與傳統(tǒng)的無產階級相比，中產階級對老年生活的質量要求越來越高，他們認為理想的養(yǎng)老生活，財富、健康、內驅動三者缺一不可。因此，以高品質、優(yōu)質服務為導向的養(yǎng)老地產運營模式應運而生。2016年中國社會科學院《中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展白皮書》預測，中國的養(yǎng)老產業(yè)將在2030年前達到13萬億。（二）高知養(yǎng)老隨著全民義務教育的普及，國民的教育質量得到了明顯的提升，總體上來說，隨著受教育水平的提高，人們對精神文化的需要也隨之增加，因此，一些注重文化消費的高端養(yǎng)老地產受到許多“銀發(fā)學生”的青睞。根據年齡和教育水平的關系，我們可以看到，中國即將迎來一批受過高等教育的中產階層?？傮w上，老年人的養(yǎng)老需求總量增長和富人養(yǎng)老高知養(yǎng)老相結合，使得我國養(yǎng)老地產具有巨大的潛在市場需求。圖3-7我國各年齡段教育水平分布在供給側，中國養(yǎng)老體制有三種基本模式：圖3-8我國養(yǎng)老體制的三種模式但是，隨著子女的大量外出打工，居家養(yǎng)老難以滿足那些喪失生活自理能力，需要照顧的老年人的需要。機構養(yǎng)老服務也面臨著供不應求的問題，目前養(yǎng)老床位的供給相較于需求仍有很大的差距：截至2020年底，全國平均每一千個老年人的養(yǎng)老床位數只有31.1數據來源于民政部張，機構養(yǎng)老常常面臨一床難求的局面。而社區(qū)養(yǎng)老服務的專業(yè)化程度較低，難以滿足老年人多元化的需要。為適應我國人口老齡化的需求，我們迫切需要為老年人提供優(yōu)質的養(yǎng)老產品及數據來源于民政部圖3-9我國養(yǎng)老服務床位情況

4．養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及融資運營模式4.1養(yǎng)老地產發(fā)展現狀近年來，隨著養(yǎng)老需求不斷增長，各種企業(yè)如房地產公司、保險公司等都在積極參與到養(yǎng)老地產的建設中。以下是幾個典型的養(yǎng)老地產項目：表4-1我國較為典型的養(yǎng)老地產項目投資者類型企業(yè)名稱項目名稱項目地址房地產企業(yè)萬科地產萬科隨園嘉樹北京、廣州、成都等萬科幸福匯保利地產保利安平和熹會北京、上海、廣州、成都綠城集團烏鎮(zhèn)雅園烏鎮(zhèn)、杭州北京東方太陽城北京東方太陽城北京綠地集團綠地21城孝賢坊上海保險公司泰康集團泰康之家北京、上海、三亞等22個城市合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷武漢、南寧、沈陽、合肥中國人壽國壽嘉園蘇州、天津。三亞、深圳中國太平梧桐人家上海養(yǎng)老機構親和源親和源會員制社區(qū)上海光大匯晨光大匯晨老年公寓北京、威海、蘇州中外合資復星集團&美國峰堡投資集團星堡養(yǎng)老社區(qū)北京、天津、上海遠洋集團&美國運營商Emeritus椿萱茂北京目前，我國養(yǎng)老地產發(fā)展的主要特征是：(一)在養(yǎng)老地產投資的主體中，房地產開發(fā)商和保險公司占主導地位。從表格中可以看到，在我國，養(yǎng)老地產的投資者主要有四種：房地產公司、保險公司、養(yǎng)老機構和中外合資公司。在這些投資主體中，以房地產開發(fā)商和保險公司為主。(二)主要集中于經濟條件較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。目前，我國的養(yǎng)老地產大都位于經濟發(fā)展較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。由于集中了各種優(yōu)質的養(yǎng)老資源，一線城市發(fā)展比較快，已經形成了一種可復制的發(fā)展模式，如北京，上海，廣州，杭州等。適宜居住的二三線城市由于其得天獨厚的自然條件，吸引了全國各地的老人，以海南和江浙為主。但是其它地區(qū)的養(yǎng)老地產建設項目數量較少，導致了我國養(yǎng)老地產的區(qū)域分布不均衡。(三)定位于服務高端化。我國現有的養(yǎng)老地產大面向高客，并主打高端市場，配有各種醫(yī)療、娛樂設施，高檔配置勢必會導致昂貴，許多養(yǎng)老地產的入門費以數十萬起步，而無法負擔起這么高的養(yǎng)老成本的老人，其養(yǎng)老問題很難得到有效的解決。目前，以高端服務為導向的養(yǎng)老地產正面臨著價格偏高、覆蓋范圍狹窄等問題。4.2養(yǎng)老地產融資模式廣義的融資指的是籌集、融通和結算資金等一切經濟行為；狹義的融資專指其中的資金融通行為。養(yǎng)老地產融資是指企業(yè)在進行養(yǎng)老地產投資、開發(fā)和運營過程中發(fā)生的一系列融資活動。4.2.1融資特點與一般房地產不同的是，養(yǎng)老地產項目的籌資具有以下特點：1.資金需求量大由于其面向的是老年人，所以養(yǎng)老地產項目所涉及的范圍很廣，比如醫(yī)療、康復、餐飲等，所以對于配套設施的品質標準也要比普通的住房要高得多。而醫(yī)療、康復、配套設施等成本較高，所需資金也較多。2.投資回報周期長一般的住房一般都是以出售所有權的方式迅速收回資金，可以實現短期而快速的投資回報。而養(yǎng)老地產以后期經營為重點，其投資取得回報的時間相對較長。3.受政策影響大養(yǎng)老地產具有緩解養(yǎng)老壓力、維護社會穩(wěn)定的作用，既具有商業(yè)屬性，又具有一定的公益屬性。這就意味著，養(yǎng)老地產的發(fā)展必須得到國家的大力扶持，而政府的任何一項扶持措施，都會對養(yǎng)老地產未來的發(fā)展趨勢和投資主體的市場預期產生一定的影響，進而影響到他們的投資計劃。4.2.2融資模式由于養(yǎng)老地產建設資金需求量大、投資回報周期長，投資風險大，導致其開發(fā)受阻，資金短缺已成為制約其可持續(xù)發(fā)展的重要因素。目前，我國養(yǎng)老地產的融資模式已逐步走向多元化，但實際可行的籌資手段卻很少，這就給養(yǎng)老社區(qū)的籌資帶來了諸多障礙。(一)銀行貸款由于銀行貸款流程簡單、靈活，因此，很多中小型企業(yè)在投資養(yǎng)老地產時都會選擇銀行貸款。然而，由于我國的養(yǎng)老地產還處在發(fā)展初期，且投資回報周期較長，因此，各家銀行對于養(yǎng)老地產建設的投資大多采取觀望的態(tài)度，這給企業(yè)的融資帶來了一定的困難。另外，目前我國養(yǎng)老產業(yè)的信用評估制度還不完善，使得企業(yè)難以從銀行獲得信貸。（二）保險資金由于保險資金和養(yǎng)老地產所需資金具有天然契合性，保險公司成為我國養(yǎng)老社區(qū)項目的主力軍。截止2020年底，我國10家保險公司共投資了47個養(yǎng)老社區(qū)項目，床位數達8.4萬個數據來源于保監(jiān)會數據來源于保監(jiān)會（三）REITs模式國內REITs的試點已經進行了一段時期，其中包括蘇寧云創(chuàng)、中信啟航等均有涉足過REITs。但是，現階段關于REITs的相關法律、法規(guī)還不健全，使得REITs目前還處于初級階段，并沒有大規(guī)模推廣。（四）與外企合作模式與具有較成熟的養(yǎng)老地產管理經驗的外資公司進行合作，可以實現優(yōu)勢互補，并能獲取先進的經營管理經驗，保證資金的合理使用。就拿椿萱茂來說，遠洋地產與美國的Emeritus聯合開發(fā)，雙方在投資、運營等各個方面都有了全面的合作。遠洋地產對本地的情況比較了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的成熟運作方式，可以實現優(yōu)勢互補，降低投資成本。4.3養(yǎng)老地產運營模式養(yǎng)老地產的運營是最關鍵的環(huán)節(jié)，所以，對運營模式進行深入的研究對推動養(yǎng)老地產健康發(fā)展具有十分重要的意義。狹義的養(yǎng)老地產經營模式只包括營銷與盈利兩種經營模式，本文就是從這種視角來探討?zhàn)B老地產運營的。目前，我國養(yǎng)老地產在運營模式上主要有單純出售、持有運營、出售+持有運營三種模式。（一）單純出售模式與其他房地產項目相比，養(yǎng)老地產的核心利潤在于其后期運營，所以從理論上講，養(yǎng)老地產的銷售內容應當是設施和服務，而不是房屋的所有權。然而，目前國內仍有部分養(yǎng)老地產，特別是房地產公司所開發(fā)的，往往會追求短期利益，快速回籠資金，將房屋產權銷售作為主要的利潤來源。這種模式下的養(yǎng)老地產只在設計和建造時添加了“適老化”的要素，而在出售之后又與一般的房地產開發(fā)沒有什么不同。從長期來看，該模式無法真正發(fā)揮其社會價值，也不利于其可持續(xù)發(fā)展。（二）長期持有運營從性質上來說，這個模式更符合養(yǎng)老地產的概念，這種模式更注重服務，擁有一個專業(yè)的經營團隊，能夠從經營中得到最大的利益。但同時這種模式存在著一個很大的弊端：一是投資回報周期長，給企業(yè)帶來了巨大的資金壓力，二是要承擔所有的經營風險，而且退出機制不完善。目前，以長期持有經營方式為主的養(yǎng)老地產大多是以養(yǎng)老機構或保險公司為主體的養(yǎng)老地產項目。會員制“會費+月費”是其主要的贏利方式。這種模式下，一般顧客先一次性繳納會費，然后每月按月收費。（三）出售+持有運營模式在這種模式下，養(yǎng)老地產所有者可以通過出售一部分房屋所有權來收回資本，剩余的部分自行運營或租賃給第三方。這種方式具有更大的靈活性，通過出售部分房產獲得的收益，還能用于下一步的養(yǎng)老地產的運營，可以有效地分擔公司的財務壓力和經營風險。這種模式的核心在于如何決定出租和出售的比率。下表顯示了目前國內一些典型的養(yǎng)老社區(qū)工程運作方式。表4-2我國部分養(yǎng)老地產的運營和收費模式投資者類型企業(yè)名稱項目名稱運營模式收費模式房地產企業(yè)萬科地產萬科隨園嘉樹萬科幸福匯出售+持有運營租售并舉，一是出售40年產權，二是租賃15年使用權保利地產保利安平和熹會出售+持有運營采用俱樂部會費形式綠城集團烏鎮(zhèn)雅園出售地產出售北京東方太陽城北京東方太陽城出售地產出售綠地集團綠地21城孝賢坊出售地產出售保險公司泰康集團泰康之家持有運營押金+月服務費收費模式合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷持有運營1.繳納一次性入住費+月費2.以保單形式入住中國人壽國壽嘉園持有運營保單入住資格模式中國太平梧桐人家持有運營購買保險獲得入住資格養(yǎng)老機構親和源親和源會員制社區(qū)持有運營會員制收費模式。1.按商品房價格購買獲得50年產權；2.按戶型大小一次性支付或終身不可繼承產權；3.繳納固定金額獲得可繼承的永久使用權。光大匯晨光大匯晨老年公寓持有運營總保費大于等于100萬獲得入住資格，最長可以10年繳費，一年10萬即可。中外合資復星集團&美國峰堡投資集團星堡養(yǎng)老社區(qū)出售+持有運營一次性入住費+月費遠洋集團&美國運營商Emeritus椿萱茂出售+持有運營一次性入住費+月費

5．房企和險企開發(fā)養(yǎng)老地產模式的比較分析5.1融資模式理論上，資本實力和商業(yè)模式是企業(yè)投資戰(zhàn)略的重要保障。養(yǎng)老地產建設資金需求量大，投資回報周期較長，因此，企業(yè)的資本實力成為制約其投資決策的首要障礙。因為只有那些資本實力強的大公司才有能力進行重資產運作，而那些資本實力弱的中小型企業(yè)則不行，所以他們必須選擇輕資產模式。但商業(yè)模式也是影響企業(yè)投資決策的重要因素。由于投入周期長，商業(yè)模式不明確，盈利前景不明，盡管有些大型企業(yè)有足夠的資本實力，但仍會選擇輕資產模式。不同的投資方式都有其優(yōu)點和缺點。輕資產模式具有資金投入少、簡單靈活、易于推廣等特點，容易受到投資方的歡迎，但無法形成規(guī)模效應。重資產模式收益方式復雜、難以復制、投資回報周期長，但是容易形成規(guī)模經濟，提高服務效率，促進整個養(yǎng)老服務鏈條的發(fā)展。表5-1險企和房企融資模式對比開發(fā)主體融資模式保險公司我國保險公司投資養(yǎng)老地產一般為以下三種模式：重資產模式采用這種模式的企業(yè)一般都具有雄厚的資金實力，并且可以同時投資、開發(fā)、經營三種角色，泰康人壽就是這種模式的典型代表。2. 輕資產模式由于保險公司和養(yǎng)老機構雙方可以實現資源互補，保險公司提供資金，第三方養(yǎng)老機構提供養(yǎng)老床位，這樣就實現了資源整合。光大匯晨養(yǎng)老社區(qū)是這種模式的代表。3. 輕重資產結合模式這種模式下的企業(yè)既自己投資建造養(yǎng)老地產，又會通過簽約或股權投資養(yǎng)老機構。太平保險和合眾人壽為這種模式的代表。地產公司下圖為地產公司開發(fā)養(yǎng)老地產的投資類型5.2運營模式總的來說，養(yǎng)老地產屬于低回報、長周期的投資。從買地到建設，再到投放到上市，要達到盈虧平衡一般要6到8年，而要想達到真正的贏利，至少要8到10年的時間。表5-2險企和房企運營模式對比開發(fā)主體運營模式保險公司保險公司大多數均采用持有運營模式，以服務和設施作為養(yǎng)老地產項目的核心，通過適老化設計為老年人服務，滿足其生活需求和文化娛樂等需求。并且以保險產品對接養(yǎng)老社區(qū)為特色。其賺的是服務和設施以及產品的錢。地產公司一些地產公司看中了這一市場的巨大潛力，采取出售+持有運營模式，可通過快速銷售回籠資金，又可獲得后期持有性收益。盈利關鍵點在于出售和租賃的配比。然而，目前一些開發(fā)商還在堅持以傳統(tǒng)的地產開發(fā)觀念發(fā)展養(yǎng)老地產，以“養(yǎng)老”為幌子，賣房圈錢。以養(yǎng)老和適老為噱頭，獲取廉價土地，本質是房地產開發(fā)。在房產所有權得到轉讓后，該“養(yǎng)老地產”與普通地產并無二致。這種地產企業(yè)賺的就是土地、房子的錢。5.3險企相對于房企具有顯著優(yōu)越性5.3.1資產端：保險資金的長周期特征與養(yǎng)老產業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老地產若想長期發(fā)展，必定會將發(fā)展著力點放在服務和設施上，這決定了養(yǎng)老地產需要大量穩(wěn)定資金投入，而其主要盈利點在于月費形式的租金收入和資產升值。這種盈利方式決定了養(yǎng)老地產投資回報周期長。而保險公司尤其是壽險公司擁有大量保險資金，保費收入穩(wěn)定并且保費支付周期長，現金流量在一定時間范圍內較為穩(wěn)定且可預測。保險公司將已有保費收入進行合理有效投資，可以獲得可觀的投資收益。所以保險資金和養(yǎng)老地產所需要的投資資金具有天然的適配性。5.3.2負債端：拉動保單銷售，增強客戶粘性（一）雙向促進：養(yǎng)老社區(qū)與壽險保單捆綁銷售形成正反饋當前保險公司布局養(yǎng)老地產時，往往與相應的保險產品相聯系。以泰康之家為例，購買“幸福有約”年金保險時，如果保費交付到達一定門檻，則會領到泰康之家的入場券。無獨有偶，合眾人壽也將保險產品與養(yǎng)老地產捆綁銷售。購買養(yǎng)老保險產品的客戶往往財富水平較高，并且更注重身體健康與生活質量，所以有更大概率入住養(yǎng)老地產，所以保險產品的目標客戶和養(yǎng)老地產的目標客戶有很大交叉，所以推銷養(yǎng)老地產的同時也有利于拉動保險產品銷售。（二）產品+服務：增強客戶粘性，獲取數據資源保險人和被保險人往往只在承保過程和索賠過程中溝通交流較多，其他時候則聯系不緊密，這不利于提高顧客忠誠度和信賴感。而通過養(yǎng)老社區(qū)和保險產品的結合，有利于提高保險人和被保險人的聯系緊密度，增強客戶黏性。此外，通過為客戶量身打造健康方案醫(yī)療規(guī)劃等，可以使保險公司更清楚地掌握被保險人身體健康數據，有效管理保費，并且增強企業(yè)和客戶親密度。6．房企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：保利和熹會6.1總體概況6.1.1公司概況2010年，保利開始進軍養(yǎng)老產業(yè)，并于兩年后創(chuàng)立了其旗下的“和熹會”。和熹會為老年人提供全方位、立體化的服務，包括營養(yǎng)配餐、娛樂活動、醫(yī)療、健康管理、康復、培訓、心理輔導等服務。保利集團于2013年12月發(fā)布了三位一體的“居家、社區(qū)、機構”養(yǎng)老策略，豐富了保利“全生命周期”的產品結構。2017年，成都和熹會頤養(yǎng)中心正式投入運營。6.1.2總體布局保利集團旗下的和熹會目前已經是地產公司跨界養(yǎng)老行業(yè)的“標桿”。和熹會的特點是“醫(yī)養(yǎng)結合”，如今，和熹會已經深入一線、二線城市，形成了規(guī)?；?、品牌化、連鎖化的產業(yè)格局，覆蓋了北京，上海，成都，廣州，并且輻射聯動京津冀，長三角，珠三角，西南地區(qū)。6.2模式分析6.2.1融資模式養(yǎng)老地產項目投資周期較長，需要充足的資金來支撐其運營。保利的融資方式主要包括：1）金融機構貸款，如在2013年金融機構貸款620億元；2）發(fā)行債券或票據；3）與其他公司合作，成立股權投資基金，如2015年與太平人壽的合作。4）其他公司認股投資，如在2016年泰康通過認購保利股票成為保利地產第二大股東。保利地產在一系列融資活動中，獲得了相對充足的現金流量，為其戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎。6.2.2運營模式保利地產是“微利”盈利模式，即出售與持有并舉：將養(yǎng)老地產分為短期、中期和長期三個階段。短期內銷售老年住宅產權，并將這部分收益用于養(yǎng)老配套設施引進和服務升級，即通過適老化住宅銷售反哺產品研發(fā)、建設及改造；中期通過穩(wěn)健的經營策略彌補短期內的大量投入，從而實現盈利的平衡；長期內通過自主經營養(yǎng)老地產或出租的形式，努力提高盈利水平。成都和熹會為會員制運營模式，主要費用包括押金和月費。月費根據老人的身體情況和房間類型而定，每月4750元或更高，押金為20,000元。簽約和入住的時候均要求交一萬塊錢作為醫(yī)療風險金。

7．險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：泰康之家7.1總體概況7.1.1公司概況泰康保險集團（泰康）作為全國第一家被批準投資養(yǎng)老地產的機構，已經在這一領域摸爬滾打了十幾年。目前，泰康之家已經發(fā)展成為全國知名的優(yōu)質養(yǎng)老地產。泰康之家提供獨立生活、協(xié)助生活、記憶照護、專業(yè)護理四個生活服務領域，以滿足不同年齡老人的照護需要，提供不同程度的生活照顧及護理服務，實現一站式退休生活解決方案。7.1.2總體布局泰康集團在2009年率先通過中國保監(jiān)會的試點許可，進入養(yǎng)老地產行業(yè)，在大健康產業(yè)深耕十多年，現已發(fā)展為全國知名的優(yōu)質養(yǎng)老服務連鎖企業(yè)。截止到2020年，泰康之家已經在北京，上海，廣州，三亞，蘇州，成都等24個中心城市建立了一個規(guī)模龐大的醫(yī)療保健社區(qū)和康復中心。該項目計劃占地367萬平方米，可供66,000名老年人居住，超過43,000個養(yǎng)老院和2500個醫(yī)療病床。北京燕園，上海申園，廣州粵園，成都蜀園，蘇州吳園，武漢楚園，杭州大清谷已經正式投入運營。7.2模式分析7.2.1融資模式泰康人壽以“重資產”的形式進行養(yǎng)老社區(qū)建設，其保險資金是泰康之家的主要資金來源。泰康之家按“買地—建造—服務+營銷”的順序排列。與普通的住宅區(qū)相比，泰康之家必須在社區(qū)規(guī)劃與建造時，加入一系列的醫(yī)療設施、適合老年人的老化步道、老化家具、家電等，這需要大量資金投入。泰康集團創(chuàng)建泰康之家的過程被稱為“流血戰(zhàn)略”，即投入了大量的資源，卻在很長一段時間內，都沒有產出，甚至在很長一段時間內，都沒有足夠的產出來支撐投入。自2010年以來，泰康不斷發(fā)展和運營養(yǎng)老服務，融資方式包括長期股權投資、不斷向子公司增資、向股東借款。泰康在2011-2018年間的醫(yī)療及養(yǎng)老營運成本均超過醫(yī)療及養(yǎng)老運營收入，直到2019年，泰康之家才真正實現盈利，最終實現了“保險+醫(yī)養(yǎng)”的雙贏。表7-12017年-2020年泰康之家盈利情況時間醫(yī)療及養(yǎng)老運營成本（億元）醫(yī)療及養(yǎng)老運營收入（億元）差額（億元）20174.342.69-2.35201819.5819.870.29201932.3534.842.49202033.9733.39-0.587.2.2運營模式根據我國的保險投資政策規(guī)定，保險公司不能通過出售房屋產權來獲得收益，因此，保險公司所投資的養(yǎng)老地產只能長期持有運營?；谶@一點，泰康之家采取了會員制和保單嵌入式兩種盈利方式。(一)會員制對于社會顧客，只要交納一定的定押金，就可以申請入住，押金包含入場費和樂泰財富卡，每一戶的入場費為200,000元，樂泰財富卡會根據戶型、樓層、朝向等不同的情況進行調整。之后按照房間和服務的不同，每月支付一定的費用。(二)保單嵌入式泰康人壽把購買保險與入住養(yǎng)老地產結合起來，推出了“幸福有約”的終身養(yǎng)老計劃。按照保險合同，如果選擇“幸福有約”終身養(yǎng)老保險，在10年內繳納或分期繳納保費超過2百萬元的話，每一張保險可領取一份《確認函(自選計劃版)》，其中包含了泰康之家的入住資格?！靶腋Ｓ屑s終身養(yǎng)老計劃”是一種分紅型的養(yǎng)老金產品，其獨特性是與養(yǎng)老社區(qū)的居住權相結合，相當于為顧客提供了一種可以提前鎖定未來稀缺床位的增值服務，但對于到期后的保單利益如何處置及是否入住養(yǎng)老社區(qū)，客戶擁有完全的自主權。以泰康之家蜀園為例，下表為收費標準：表7-2蜀園入住價格表——購買樂泰財富卡戶型入住人數樂泰財富卡（萬元/戶）樂泰財富卡會員月費（元/月）其他收費服務標準價格七折后平均價格房屋使用費及家具費用預估餐費一居室1人1007055001800按個人需要付費使用，參照社區(qū)特約服務價目表2人77003600舒適一室一廳1人150105700018002人92003600溫馨一室一廳1人200140900018002人112003600舒適兩居室1人2501751250018002人147003600表7-3蜀園入住價格表——未購買樂泰財富卡戶型入住人數標準月費（元/月）其他收費服務房屋使用費及家具費用預估餐費一居室1人80001800按個人需要付費使用，參照社區(qū)特約服務價目表2人102003600舒適一室一廳1人1200018002人142003600溫馨一室一廳1人1500018002人172003600舒適兩居室1人2400018002人2620036008．泰康之家蜀園與保利成都和熹會頤養(yǎng)中心對比為了更直觀清晰的對比泰康之家與和熹會在理念、設施、收費標準、目標群體等的區(qū)別，本文根據就近原則，選擇泰康之家蜀園和保利成都和熹會頤養(yǎng)中心為實地調研對象，通過實地調查與查閱資料，整理出兩者的區(qū)別如下：表8-1成都市內典型養(yǎng)老地產對比泰康之家蜀園保利成都和熹會頤養(yǎng)中心基本信息占地面積:約7.7萬平米建筑面積:約18萬平米總戶數:約2000戶占地面積：6000㎡；建筑面積：6387㎡擁有適老化客房78間，日間照料30人/日定位養(yǎng)老地產（養(yǎng)老社區(qū)）養(yǎng)老地產（養(yǎng)老公寓）公司注冊資本84000萬200萬周邊環(huán)境該地塊位于金沙湖濕地兩公里處，周圍綠化程度高，綠化面積超過70%，空氣質量穩(wěn)定在二級以上。地處環(huán)城生態(tài)帶的生態(tài)濕地，擁有6000多畝的兩江森林公園，享有一流的休閑娛樂設施和生態(tài)環(huán)境。區(qū)位交通靠近郊區(qū)。成都市溫江區(qū)開金路芙蓉大道167號。距離成都繞城高速不足兩公里，距成都市中心約30分鐘車程。離市區(qū)較近，打破了社會對養(yǎng)老小區(qū)郊區(qū)化的認識誤區(qū)。位于成都市金牛區(qū)的保利雙河林項目31號，緊鄰成都高新西郊及國際住宅區(qū)，土龍路，黃金路，兩河大道，兩河路，西環(huán)鐵路，與成都市中心僅10公里，交通十分便利。裝修風格1.建筑設計，莫平是國際著名建筑師貝聿銘的徒弟，他將梅園，竹林，蓮池等四川巴蜀文化融合在一起，具有很強的地方特色。蜀園的社區(qū)會所是最引人注目的，它的設計靈感來自于川西的庭院，具有很強的建筑風格。2.住宅按五星級標準設計，由美國THW團隊設計。3.日本志賀團隊的軟裝設計，以歐洲簡約為主。1.設計風格以清新典雅為基調，以木質和白色搭配綠植營造出一種純粹的室內空間，營造出一種別具一格的悠然禪意，抒發(fā)在寧靜的場域中的寧靜?？臻g中的隔板采用了木質的格子+玻璃，給人一種疏遠的感覺。溫馨舒適的家庭氛圍，使老年人身心更加輕松自在，精神更加朝氣蓬勃。每一層都會選擇一種顏色作為裝飾，以幫助回憶。2.在材質上選擇了輕質的木材和油漆，讓室內看起來更有活力。戶型標準一居室（1.0戶型）、溫馨一居室（1.5戶型）、舒適一室一廳（2.0戶型）、尊享二室一廳（小3.0戶型）單人間、雙人間、套房餐飲每天都有新鮮水果和水果的供應。每餐可供選擇的菜肴有20種。合理的膳食指南，指導老年常見病患者的治療膳食方案，由專業(yè)的營養(yǎng)師進行科學的膳食調配。營養(yǎng)膳食，由專業(yè)營養(yǎng)師對老人進行營養(yǎng)評估，并制定營養(yǎng)膳食計劃，避免慢性病，預防病情惡化。功能布局根據老年人的不同情況，2號樓為單獨的生活區(qū)，為沒有需要照顧的老人提供住宿。3棟為殘疾人士的養(yǎng)老院，為需要照顧的老年人提供了一個開放式的住所。有很多的公共活動場所。在一樓設有多個公共活動區(qū)域，二樓以上有居民單元，按老人的身體狀況（自理、半自理、失智）進行分組治療，以保證老人們的安靜生活。同時，在各樓層中心設置護理站。居住空間家具電器齊全，比如急救、報警、有快捷鍵的電話、電視、網絡、微波爐、電冰箱。每個長者房間電器家具配套齊全，且都設有急救、報警、一鍵通話、親情呼叫、高清電視、光纖網絡等設施設備，為長者提供的安全和便捷的生活。文娛設施以“文化養(yǎng)老”為特色，配有恒溫泳池，高爾夫球室，臺球室，麻將室，棋牌室，小劇場，圖書館，書畫室，手工坊，音樂舞蹈室，卡拉OK廳，健身房，桑拿房，四季花房，鋼琴茶室，俱樂部活動，樂泰學院的活動。重陽節(jié)、母親節(jié)、春節(jié)等重要節(jié)日，舉辦豐富多彩的文藝演出，以滿足人民日益增長的精神和文化需要。功能訓練室、多功能影音室、書畫室、手工藝室、娛樂室、多功能廳、多功能廳、專用室外游樂場等。定期舉辦歌唱、舞蹈、太極拳、攝影、書畫、國學等專業(yè)的培訓，并定期舉辦老年人的結對活動，定期組織老年人外出觀光。每周一次的“和熹大講堂”、“和熹家庭研討會”，由專業(yè)人士教授健康養(yǎng)生知識，傳授經典國學，長者分享入住體驗，員工演講工作點滴。適老化設計防滑地板。走廊拓寬，便于兩個輪椅并排通行，并配有扶手和長椅。大門加寬，一米寬，便于老人乘坐輪椅。每一扇門都有兩面鏡子。手機使用的是老式的大字體，標志清楚。在洗手間和洗手間，配備智能馬桶，坐凳，扶手和鬧鐘。在床頭還裝有一個應急電話和警報。拐角處采用弧形工藝，防止碰撞。廚房的爐子比普通爐子矮，讓老人不必彎腰就能用。照明設備采用了"防眩燈光"，適用于老年人。地暖是為老年人量身定做的。新風系統(tǒng)可以凈化室內的空氣，使室內的空氣更加清新。在冬季，只要有太陽，房間里的光線就會一直保持在一個小時以上。床高40厘米至50厘米，方便老年人進出。對于有輪椅的老年人，其床的高度應與輪椅的坐面水平一致。同時，選擇柔軟和堅硬的床墊，并在床沿放置扶手，方便老人起床。座椅和沙發(fā)的高度應盡量保證老年人的身體與大腿保持成直角，以免老人站起來不方便。家具的邊沿可作圓形或增加保護墊以避免老年人的沖撞。走廊/家具的空間超過800毫米，方便輪椅的搬運。為患有心臟病和行動不便的老年人，在公共浴室或家庭衛(wèi)生間均設有座式淋浴椅。地板鋪上防滑瓷磚，前方設有多個輔助扶手，以保證老年人的人身安全。如廁區(qū)、洗浴區(qū)墻壁均設有扶手，扶手位于廁所15~30厘米處，可升降，方便方便。提升廁所的高度，讓老年人更容易站起來。地面采用了防滑材質，并安裝了報警按鈕，這樣可以讓老人在第一時間得到救援。在設計時，應盡可能地避免刺眼的光線，采取“主光源+間接光源”的方法。角落要做圓角，要有防撞條，地板要有柔軟的PVC地板，防止老人受傷。指引式的設計，在交通要道處設有清晰的指示牌，以協(xié)助老年人記憶。醫(yī)療機構1.醫(yī)院設有門診和康復理療室，24個小時為病人服務，包括生活護理、?？谱o理、藥物護理和康復護理。2.急救醫(yī)療呼叫，三級醫(yī)院的綠色通道轉診，私人醫(yī)生的醫(yī)療。3.成都溫江區(qū)的溫江醫(yī)療中心，與華西溫江醫(yī)療中心、臺灣美兆健康管理中心、四川省八一康復中心、美國ICT（成都）腫瘤診療中心、美國WA康復中心等十多個康復中心。1.完善衛(wèi)生保健制度。與三甲醫(yī)療機構共同設立“綠色轉診”服務，并聘請專業(yè)人士進行體檢和營養(yǎng)輔導，對老人的身體情況進行綜合評價，并制訂相應的保健計劃。2.設立醫(yī)療衛(wèi)生機構。設有醫(yī)療衛(wèi)生中心，實行“準醫(yī)療”模式，匯集護理、康復、營養(yǎng)、心理等領域的資深人士，保障老人健康、健康。3.提供個性化的專業(yè)服務。該中心推行居家醫(yī)師系統(tǒng)，為住院者提供護理，所有進入其中的老人，都會配備一名私人醫(yī)師及一名生活保姆，為其進行一次一對一的服務。運營模式會員制，不出售房屋產權，出售居住權。會員制，入住長者可享受一地入住、多地養(yǎng)老的候鳥式養(yǎng)老服務體驗；不出售產權，出售居住權。收費標準1.入住蜀園有兩種支付方式，分別為：交押金，不買保險；不交押金，購買保險。第一種方式針對社會客戶，第二種則是針對保險客戶。2.社會客戶入住獨立生活公寓需繳納三種費用，為入門費、樂泰財富卡和月費。入門費20萬元/戶，樂泰財富卡依戶型而定，為一次性繳納且可退還的押金。樂泰財富卡作為折扣卡使用。若不再居住，則押金依照不同住戶情況，可按比例退回。3.保險客戶入住則是根據其所購買保險來獲取入住資格，入住后每月再繳納月費?？蛻敉ㄟ^參加“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃”才具有入住資格，當投保人年齡在55歲以上，或者投保人親屬在55歲以上時，方可有資格申請入住。所購險種多為年金險，保單總保費需大于等于200萬元。年金險支付年限基本為10-15年，支付完成后會逐步返還保費給投保人，投保人可以選擇依靠保單獲得退休后入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，并在入住后直接使用返還保費來支付養(yǎng)老服務費用，使險金最終實現閉環(huán)。4.根據老人不同身體狀況及不同戶型，月費不同。費用由床位費、餐費、管理費及護理費四個部分組成，根據老人身體狀況（自理、半自理、失智），從單人間、雙人間到套房，折后4500-21300元/人/月不等，此外還有醫(yī)療押金2萬元。理財泰康之家的養(yǎng)老社區(qū)是針對特定的顧客設立的個性化理財服務，可以吸引到更多的高端理財用戶，讓他們更加全面的掌握他們的理財需要。無根據以上對比我們可以發(fā)現，蜀園和和熹會提供的服務在很大程度上趨同，例如宜居的環(huán)境、貼心的適老設計、營養(yǎng)均衡的餐飲、根據老人身體狀況分區(qū)居住、會員制運營模式等。但是我們也可以發(fā)現，兩者各自都有一些獨特性，主要差異體現在以下幾個方面：表8-2蜀園與和熹會差異概覽面積蜀園的占地及建筑面積遠遠大于和熹會，蜀園為養(yǎng)老社區(qū)，和熹會只是養(yǎng)老公寓，蜀園服務容量也遠遠超過和熹會公司注冊資本泰康之家蜀園成都養(yǎng)老服務有限公司注冊資本比成都市兩河森林和熹會養(yǎng)老服務有限公司注冊資本高420倍，可能是由于，地產企業(yè)盡管資金雄厚，但是負債率較高，對于資產的短期回報率有一定要求，而養(yǎng)老地產為重資產項目，前期投入資金量巨大，盈利周期長，短期內回報率低，可能對現金流造成一定壓力，所以保利投資較少，而保險公司現金流充足，對資產回報周期要求較低，所以大量投資養(yǎng)老地產期望獲得長遠穩(wěn)定收益地理