青島房地產(chǎn)項(xiàng)目管理操作手冊(cè)

青島房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理程序手冊(cè)

編者按語(yǔ)：

對(duì)于青島房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整頓

以往工作資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市政府部門規(guī)定的報(bào)建次序，對(duì)于

一種詳細(xì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的詳細(xì)過程進(jìn)行整頓。

在整頓匯總過程中，詳細(xì)某些事項(xiàng)不是非常詳盡或者說(shuō)某些方面

存在很大認(rèn)識(shí)上的失誤，望各位同行予以完善補(bǔ)充，在此先行謝過。

2006-11-9

目錄

第一章：項(xiàng)目投資決策...................................3

一、項(xiàng)目提議書..........................................3

二、可行性研究..........................................4

第二章：前期準(zhǔn)備階段....................................5

一、項(xiàng)目立項(xiàng)............................................6

二、土地預(yù)審............................................7

三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)..........................7

四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地

許可證下發(fā)..........................................8

五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理

...............................................................................................................9

六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意

見書下發(fā)。........................................13

七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見合格書，建筑

工程規(guī)劃許可證辦理。..............................14

八、規(guī)劃批后管理......................................15

第三章：工程建設(shè)階段..................................16

一、工程報(bào)建流程：....................................16

二、工程實(shí)行.............................................18

三、項(xiàng)目信息管理......................................20

四、工程綜合驗(yàn)收管理..................................20

第四章交付使用階段....................................25

一、售后服務(wù)...........................................25

二、物業(yè)管理...........................................25

從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為

四個(gè)階段（這里暫且不談銷售階段），即項(xiàng)目投資決策階段、建設(shè)前

期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。

第一章：項(xiàng)目投資決策階段

房地產(chǎn)投資決策階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意

義，是對(duì)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對(duì)項(xiàng)目

日勺論證，為項(xiàng)目后來(lái)的發(fā)展方向確定了道路。

在青島，投資決策階段建設(shè)單位的重要工作就是編制可行性匯

報(bào)（或者編制項(xiàng)目提議書）。一般而言，小型項(xiàng)目編制項(xiàng)目提議書,

取代可行性研究匯報(bào)向政府報(bào)審。

否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目決策提

供基礎(chǔ)。可行性研究的主線目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，

減少或防止投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境

效益。

可行性研究的重要內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目概況；（2）開發(fā)項(xiàng)目用地口勺現(xiàn)場(chǎng)調(diào)

查及動(dòng)遷安頓；（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響

和環(huán)境保護(hù)；（5）資源供應(yīng)及資本運(yùn)作方案：（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);

（7）項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；（8）開發(fā)

建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；（10）結(jié)論及提議。

2、可行性研究日勺工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的重要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目重要是土地進(jìn)行

初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出提議，即在一

定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有

利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相稱粗略，重要依托籠統(tǒng)的估計(jì)而不

是依托詳細(xì)的分析。假如機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行日勺，就可以進(jìn)行下一階段

的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,

深入對(duì)項(xiàng)目建設(shè)日勺也許性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即一般所說(shuō)KJ可行性研究。詳細(xì)可行性研究是

開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策日勺基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、

經(jīng)濟(jì)上出J可行性后作出投資與否決策W、J關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3、可行性研究環(huán)節(jié)

可行性研究按5個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行：（1）籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有征詢企

業(yè)編制匯報(bào)，提供其多種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。（2）調(diào)查研究：

市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行調(diào)查。（3）方案選擇與優(yōu)化：多種建設(shè)方

案比較、選擇。（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：站在財(cái)務(wù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行投

資估算、項(xiàng)目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。（5）編制可行性研究

匯報(bào)。5、編制可行性匯報(bào)。

第二章：前期準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目立項(xiàng)

土地預(yù)審

項(xiàng)目選址，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)

批后規(guī)劃管理

一、項(xiàng)目立項(xiàng)：

1、建設(shè)單位上報(bào)項(xiàng)目提議書（青島市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)），同意立項(xiàng)

（下達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。

2、不過此項(xiàng)工作青島市已經(jīng)變化，一般在規(guī)劃選址后，上報(bào)規(guī)劃局

審批口勺可行性研究匯報(bào)，辦理立項(xiàng)工作。

二、土地預(yù)審：

1、由青島市人民政府及其有關(guān)部門同意日勺建設(shè)項(xiàng)目，需要編制可行

性研究匯報(bào)或者項(xiàng)目提議書日勺項(xiàng)目，由所在區(qū)、市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)受

理；國(guó)有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備根據(jù)、拍、掛日勺出讓方式供地的項(xiàng)目可

以不進(jìn)行預(yù)審。

2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國(guó)土資源局申請(qǐng)。提交下

列資料:①申請(qǐng)預(yù)審口勺文獻(xiàn)②項(xiàng)目提議書批復(fù)文獻(xiàn)③建設(shè)項(xiàng)目可行性

匯報(bào)。

3、預(yù)審期限：10個(gè)工作日，特大型項(xiàng)目需要25個(gè)工作日。

三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)：

1、目前“項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)”在實(shí)際工作中合為一起。

2、測(cè)繪部門對(duì)規(guī)劃用地界線以及控制線坐標(biāo)點(diǎn)、用地面積進(jìn)行測(cè)繪。

評(píng)審中心納入有形市場(chǎng)、組織專家評(píng)審；規(guī)劃部門組織批前公告。

2、規(guī)劃部門審核編制出J可行性研究匯報(bào)，核發(fā)《選址意見書》，同

步下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審

核算測(cè)W、J坐標(biāo)點(diǎn)、用地界線及用地面積；下發(fā)項(xiàng)目《選址意見書》〉

同步下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)土地手續(xù)

的根據(jù)。

3、上報(bào)資料：

①申請(qǐng)書以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表②大中型項(xiàng)目的可行性研究匯報(bào)③計(jì)

劃部門的立項(xiàng)文獻(xiàn)或下達(dá)的當(dāng)年前期工作計(jì)劃。④設(shè)計(jì)環(huán)境保護(hù)、文

物、國(guó)家安全等部門的項(xiàng)目，出具有關(guān)部門審查意見。⑤青島市統(tǒng)一

坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)實(shí)狀況地形圖3張（不不大于用地界線

外50米范圍）。⑥其他闡明建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。⑦有效的

土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項(xiàng)目除外）。

四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。

1、結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，進(jìn)行設(shè)計(jì)隊(duì)伍招標(biāo)，確定具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的隊(duì)

伍，對(duì)于勘察單位做好招原則備，一旦規(guī)劃方-案通過，；樓座詳細(xì)

位置確定，立即進(jìn)行招標(biāo)。

2、青島規(guī)劃局審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及管線綜合方案（規(guī)定評(píng)審、

公告口勺項(xiàng)目需要首先評(píng)審、公告并出具有關(guān)意見）（在這里過程中）,

審核用地界線以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。不需要新政

建設(shè)用地或已經(jīng)獲得土地權(quán)屬證明且不變化原用地性質(zhì)的項(xiàng)目，只審

查方案，不核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；小型建設(shè)工程可以在提供

建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，不再進(jìn)行規(guī)劃方案審批，直接進(jìn)行下一輪

建筑方案波及審批。

3、上報(bào)資料：①申請(qǐng)書以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表②《選址意見書》（包

括規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）以及附圖（含控制線）③有關(guān)部門審查意見④有效

W、J土地權(quán)屬證明⑤規(guī)劃設(shè)計(jì)協(xié)議鑒審告知書（青島市規(guī)劃處審核、出

具）⑥上報(bào)三個(gè)規(guī)戈J方案，每個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2套資料：設(shè)計(jì)闡明書、

規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計(jì)各兩份，管線綜合闡明圖3份，環(huán)境設(shè)計(jì)圖

可以單獨(dú)申報(bào)（目前青島市日勺住宅項(xiàng)目都需要專家評(píng)審、社會(huì)公告，

需要專家出具專家評(píng)審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)核準(zhǔn)書、

社會(huì)公告意見書。）⑦與報(bào)審圖紙對(duì)應(yīng)日勺電子數(shù)據(jù)文獻(xiàn)。

4、設(shè)計(jì)單位招標(biāo)25天；資料齊全規(guī)劃審枇?xí)r限14天。

五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理。

1、土地使用權(quán)H勺獲得。

1）、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的重要方式3）4）5）6）7）

①、通過行政劃撥方式獲得；②、舊城改造獲得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使

用權(quán)；③、轉(zhuǎn)讓獲得；④、出讓方式獲得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三

種方式）；⑤、聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后獲得；⑥、

通過司法裁決獲得；⑦、通過吞并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式獲得。

2）、出讓方式的定義

①、出讓方式是指政府作為國(guó)有土地W、J代表以什么形式或程序?qū)?guó)有

土地使用權(quán)讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)

有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。按照青島市

《青島市人民政府有關(guān)深入規(guī)范項(xiàng)目供地工作的意見》（青政法

[2023J24號(hào)）明確闡明：對(duì)屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經(jīng)營(yíng)

性招商引資項(xiàng)目用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地

要發(fā)明條件逐漸實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。

②、協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的故意受讓人直接向國(guó)有土地口勺代表提出

有償使用土地W、J愿望，由國(guó)有土地H勺代表與故意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的

談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

③、招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書

面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定H勺規(guī)定擇優(yōu)

確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）日勺出讓方式。以招標(biāo)方式出

讓土地使用權(quán)，不僅要明確協(xié)議雙方當(dāng)事人口勺權(quán)利義務(wù)，并且要明確

投標(biāo)日勺效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)日勺責(zé)任等。

④、拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓，它是指由土地所有者代

表在指定日勺時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)故意受讓人到場(chǎng),

就所出讓使用權(quán)H勺土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”出J原則確定土

地使用權(quán)受讓人日勺一種出讓方式。目前已經(jīng)在青島施行。

3）、土地獲得以及登記資料、程序

①、根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬

于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土

地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并獲得《成交確認(rèn)書》，然后

簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定繳納土地出讓金；

開發(fā)商獲得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》后，到規(guī)劃局辦理選址等規(guī)

劃手續(xù)，到青島市國(guó)土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。

②、登計(jì)時(shí)應(yīng)提交如下資料：

提交證件

（一）《青島市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》（原件）；

（二）身份證明（復(fù)印件）；

（三）土地權(quán)屬證明：

a.以出讓方式獲得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

（1）市政府同意用地文獻(xiàn)（原件）；

（2）土地使用權(quán)出讓協(xié)議書（原件）；

（3）核定用地圖（原件）；

（4）繳付出讓金、契稅發(fā)票（復(fù)印件）和收款部門出具日勺繳清證明（原

件）；

b.以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

（1）市政府同意用地文獻(xiàn)（原件）；

（2）核定用地圖（原件）；

c.根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)確權(quán)的，應(yīng)按文獻(xiàn)規(guī)定提交有關(guān)資料（原件）。

d.地上建筑物如己登記口勺，應(yīng)提交《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)

證》；地上建筑物未登記出J,按新建房屋所有權(quán)初始登記規(guī)定提供證

件。

③、土地登記程序辦理

（一）土地登記申請(qǐng)；

（二）地籍調(diào)查；

（三）權(quán)屬審核;

（四）注冊(cè)登記;

（五）核發(fā)或者更換、注銷土地證書。

2、征地拆遷，申辦并獲得《房屋拆遷許可證》。

都市房屋拆遷是對(duì)都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有十地上原有的房屋及其附屬物

等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使都市W、J整體

功能得到改善和提高。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管

理局拆遷管理處負(fù)責(zé)。

1）、拆遷方式：

①、政府組④⑤⑥織拆遷：重要指通過批租、舊城改造方式獲得土地

使用權(quán)所波及拆遷或者招商引資中政府承諾。

②、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)企業(yè)常用模式，但要申請(qǐng)拆遷

許可證。

③、拆遷人委托拆遷：合用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋

拆遷工作W、J單位進(jìn)行。

目前在青島拆遷工作基木上屬于政府負(fù)責(zé)。

2）、拆遷口勺重要內(nèi)容包括：

（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）都市功能、用地布局和空間構(gòu)造的

調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和

改造；（3）環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，都市房

屋拆遷是伴伴隨都市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是都市建設(shè)的重要構(gòu)成部分,

尤其是舊城改造中的一種重要環(huán)節(jié)，處在建設(shè)項(xiàng)目H勺前期工作階段。

3）、申辦拆遷許可證應(yīng)提交如下申報(bào)資料?：

①、申領(lǐng)拆遷許可證申請(qǐng)表；

②、建設(shè)項(xiàng)目同意文獻(xiàn)；

③、國(guó)有土地使用權(quán)同意文獻(xiàn)；

④、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

⑤、拆遷年度計(jì)劃；

⑥、項(xiàng)目拆遷計(jì)劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、

性質(zhì)、用途等基本狀況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限;

產(chǎn)權(quán)清晰W、J安頓用房證明；拆遷賠償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）；

⑦、拆遷方案、規(guī)劃方案日勺公告意見；

⑧、拆遷賠償安頓資金證明、安頓房屋證明材料；

⑨、賠償安頓意向簽約資料

3、土地證辦理

付清土地與款，國(guó)土資源局辦理土地證。

4、領(lǐng)取房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè):

1）、拿到國(guó)有土地使用權(quán)證后，10日內(nèi)必須到房地產(chǎn)開發(fā)管理局工

程管理處領(lǐng)取項(xiàng)目手冊(cè)以及建立檔案：①開發(fā)項(xiàng)目權(quán)證；②項(xiàng)目建設(shè)

條件意見書③土地批文、立項(xiàng)批復(fù)。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī)

劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項(xiàng)目資本金繳納

憑證。

2）、動(dòng)工前驗(yàn)核階段：①施工許可證；②項(xiàng)目資本金支付簽證；

3）、預(yù)售前驗(yàn)核階段：①預(yù)售許可證；②項(xiàng)目資本金支付簽證。

4）、綜合驗(yàn)收階段：①配套設(shè)施專業(yè)管理部門驗(yàn)收合格證明；②項(xiàng)目

資本金支付簽證。

六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā)。

1、根據(jù)規(guī)劃方案審查意見書提出的意見，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，需要

根據(jù)意見書調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整，上報(bào)青島市規(guī)劃局窗口，

建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計(jì)方案，當(dāng)然這兩項(xiàng)可以單獨(dú)上報(bào)。規(guī)

定的評(píng)審日勺項(xiàng)目需要先評(píng)審、公告并出具有關(guān)意見。需要征求環(huán)境保

護(hù)、消防、排水部門審查意見H勺，一并提出。

2、報(bào)審資料：①申請(qǐng)書；②工程助察設(shè)計(jì)協(xié)議鑒審告知書（建委設(shè)

計(jì)管理處審核、出具）；③計(jì)劃部門日勺理想文獻(xiàn)，大中型項(xiàng)目需要同

意的可行性研究匯報(bào)；④《選址意見書》、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告

知書以及附圖、規(guī)劃控制線圖；⑤有效的土地權(quán)屬證明；⑥建設(shè)工程

規(guī)劃方案審查意見書及附圖。⑦須要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、專家評(píng)

審、社會(huì)公告口勺項(xiàng)目，出具招標(biāo)意見書、專家評(píng)審意見書（含專家名

單）；⑧方案設(shè)計(jì)文獻(xiàn)兩份：設(shè)計(jì)闡明書、總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、

管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖、

外裝飾材料樣品和色標(biāo)；⑨重新修改報(bào)審口勺方案設(shè)計(jì)，須附前一次審

查意見以及附圖。

3、建筑工程建筑方案通過后，下發(fā)建筑方案審查意見書。

4、申報(bào)期限：建筑設(shè)計(jì)方案審批需要15日；方案設(shè)計(jì)有投資人自己

控制。

七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可

證辦理。

1、建設(shè)單位上報(bào)青島市建委審圖辦進(jìn)行施工圖審查，下發(fā)施工圖審

查合格書，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2、①、申請(qǐng)書以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表②、計(jì)劃部門下達(dá)的立項(xiàng)批復(fù)文

獻(xiàn)或者同意的當(dāng)年計(jì)劃；③、《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）及

附圖（含控制線）；④、土地權(quán)屬材料及確界圖；⑤、工程勘察設(shè)計(jì)

協(xié)議鑒審告知書；⑥、消防、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫、市政排水等部門

施工圖審查意見；⑦、同意的建筑方案審查意見以及附圖；⑧施工圖

設(shè)計(jì)文獻(xiàn)及圖紙三套（建筑），環(huán)境設(shè)計(jì)圖三套醫(yī)籍外裝飾設(shè)計(jì)圖紙、

材料樣品、色標(biāo)及效果圖（可另行單獨(dú)申報(bào)，重要建筑含量化設(shè)計(jì)）；

⑨、與報(bào)審圖紙相符的電子文獻(xiàn)：A、設(shè)計(jì)闡明書（附審批規(guī)劃控制

技術(shù)指標(biāo)）；B、總平面圖（含環(huán)境設(shè)計(jì)）；C、建筑平面圖（首層、

原則層）；D、建筑立面圖（含正、背、兩側(cè)立面）；E、建筑剖面圖

（含地下室）；F、建筑效果圖。以上文獻(xiàn)前5項(xiàng)為DWG文獻(xiàn)，后一

項(xiàng)為JPG文獻(xiàn)；⑩重新修改報(bào)審口勺施工圖設(shè)計(jì)，須提交前一次審查意

見。

3、審批期限：規(guī)戈！局規(guī)定為15天，不過比較難以完畢，一般為30

天。

4、總包隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍規(guī)劃許可證下發(fā)后來(lái)，立即進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)

按照青島招標(biāo)辦程序辦理。

八、規(guī)劃批后管理

1、批后管理工作由青島市駐辨別局詳細(xì)負(fù)責(zé)實(shí)行，市規(guī)劃局法規(guī)監(jiān)

察處進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，市規(guī)劃局各業(yè)務(wù)處按照分工參與。

2、驗(yàn)線前日勺管理：①青島市規(guī)劃局向建設(shè)單位下發(fā)《建筑工程許可

證》時(shí)，驗(yàn)線后一并下發(fā)《青島市建筑工程規(guī)劃批后管理跟蹤表》（每

個(gè)單體兩份），告知建設(shè)單位青島市規(guī)劃局批后管理的規(guī)定和程序；

②法規(guī)檢查處根據(jù)審批圖紙監(jiān)制《公告牌》，表明共識(shí)建筑的建設(shè)單

位、周圍用地性質(zhì)、現(xiàn)實(shí)狀況和詳規(guī)以及工程位置、層數(shù)、面積、間

距、高度、綠地率等重要審批技術(shù)指標(biāo)、監(jiān)督舉報(bào)，法規(guī)檢查處

統(tǒng)一監(jiān)制和監(jiān)督使用，建設(shè)單位在查驗(yàn)灰線前，將《公告牌》立在現(xiàn)

場(chǎng)醒目位置，規(guī)劃驗(yàn)收合格后方可撤離；（青島有此規(guī)定，不過沒有

實(shí)行）③青島市勘查測(cè)繪研究院根據(jù)審批圖紙進(jìn)行防線，并將重要數(shù)

據(jù)標(biāo)注在《跟蹤表》上，加蓋測(cè)繪部門公萱。④上述工作完畢后，對(duì)

具有驗(yàn)線條件的工程，建設(shè)單位持《跟蹤表》、市《施工許可證》項(xiàng)

工程所在辨別局提出驗(yàn)線申請(qǐng)。

3、驗(yàn)線管理：駐辨別局在接到建設(shè)單位驗(yàn)線申請(qǐng)3個(gè)月內(nèi)，一舉運(yùn)

轉(zhuǎn)檔案查驗(yàn)灰線，對(duì)符合規(guī)劃審批規(guī)定日勺工程，驗(yàn)線經(jīng)辦人應(yīng)在《驗(yàn)

線告知單》上簽字同意動(dòng)工建設(shè)，并將驗(yàn)線成果填寫跟蹤表，驗(yàn)線后

3個(gè)工作日，分局將《驗(yàn)線告知單》加蓋公章后（復(fù)印件）報(bào)局法規(guī)

監(jiān)察處。

4、跟蹤管理：①建設(shè)工程動(dòng)工后，辨別局對(duì)工程開槽、基礎(chǔ)、柱以

及0.00層日勺施工監(jiān)督管理，保證工程的位置、內(nèi)部分隔、0.00層等

按照查驗(yàn)的灰線以及審批圖紙施工。②辨別局應(yīng)當(dāng)組織好建設(shè)項(xiàng)目日勺

跟蹤管理監(jiān)察工作。對(duì)首層、原則層、平面變化層、頂層、總高度、

以及外墻裝飾材料和色彩等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)察管理，并將檢查成果如

實(shí)填寫《跟蹤表》③法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)對(duì)駐辨別局實(shí)行批后管理進(jìn)行復(fù)核、

抽查，范圍不低于工程總量日勺30肌抽查狀況一并填入《跟蹤表》。

5、規(guī)劃驗(yàn)收管理：詳細(xì)見綜合驗(yàn)收章

第三章：工程建設(shè)階段

一、工程報(bào)建流程:

建委行政大廳繳納規(guī)費(fèi)費(fèi)用核算

費(fèi)用繳納

城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報(bào)建

施工許可證

1、費(fèi)用核算：

1）、提交資料：①建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩

份；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件四份；③房地產(chǎn)

權(quán)證原件及加蓋公章W、J復(fù)印件甲份;④施工中標(biāo)書原件三份及加蓋公

章W、J的復(fù)印件一份；⑤監(jiān)理中"原件三份；施工協(xié)議原件一份及復(fù)印

協(xié)議部分一份（加蓋公章）；⑥監(jiān)理協(xié)議一份以及復(fù)印協(xié)議一份（加

蓋公章）。

2）辦理程序：①審核資料；②計(jì)算費(fèi)用；③出具《征收告知書》、

（?）《繳款書》；⑤交款單位持《征收告知書》、⑥《繳款書》到銀行

辦理交款手續(xù)；⑦交款單位將蓋有銀行收吃章的單據(jù)返回大廳窗口;

⑧出具費(fèi)用繳納證明，辦理其他手續(xù)。

2、費(fèi)用繳納：

①都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)255元/平方米：②防空地下室易地建設(shè)

費(fèi)：新建十層（含十層）以上或基礎(chǔ)開挖深度超過三米（含三米）以

上的民用建筑防空地下室2700元/平方米，其他建筑面積26元

/平方米，經(jīng)濟(jì)合月房減半交納。③白蟻防止工程費(fèi)：按照建筑面積

（十層如下）2元/平方米。④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按照建安工作量（中

標(biāo)價(jià)）日勺0.7%。⑤工程定額測(cè)定費(fèi)：按照建安工作量（中標(biāo)價(jià)）的0.9%。

⑥建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金：按照建安工作量（中標(biāo)價(jià)）日勺206%⑦新型

墻體材料專題基金：8元/平方米⑧散裝水泥專題基金：2元/平方米。

3、城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報(bào)監(jiān)

1）、城建檔案①辦理竣工檔案登記表②《青島市建設(shè)工程竣工檔案

移交協(xié)議書》一式兩份③委托書

2）、質(zhì)量監(jiān)督①《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》按照單體工程申報(bào)一

式一份；②兩個(gè)以上單體工程，報(bào)建需要的施工中標(biāo)文獻(xiàn)、監(jiān)理中標(biāo)

文獻(xiàn)、施工圖審查意見原件放一號(hào)樓，其他單體資料放加蓋建設(shè)單位

公章日勺復(fù)印件；③地質(zhì)勘查匯報(bào)遠(yuǎn)見、施工圖審查意見書以及經(jīng)審查

加蓋圖章的全套圖紙（原件）

3）、安全報(bào)監(jiān)：由施工單位自己負(fù)責(zé)。

4、辦理施工許可證

1）、許可條件：①已經(jīng)辦理建筑工程用地同意手續(xù)并獲得土地使用

權(quán)證；②獲得建筑規(guī)劃許可證；③拆遷進(jìn)度符合施工規(guī)定；④確定施

工單位；⑤有滿足使用需要的施工圖紙以及技術(shù)資料；⑥有保證工程

質(zhì)量和安全的詳細(xì)措施；⑦建設(shè)資金已經(jīng)貫徹；

2）、辦理程序：①按照規(guī)定繳納政府貴妃并且已經(jīng)辦理質(zhì)量監(jiān)督和

安全報(bào)監(jiān)手續(xù)；②辦理銀行保函；③網(wǎng)上申報(bào)合格答復(fù)；④大廳人員

審核，查對(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用；⑤工程處審查材料并察看現(xiàn)場(chǎng)，同意后返

回大廳，由大廳發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。

5、申報(bào)時(shí)間:20天。

二、工程實(shí)行

1、協(xié)議管理：

1）、總承包協(xié)議管理；

2）、勘察、設(shè)計(jì)協(xié)議管理；

3）、建設(shè)物資采購(gòu)協(xié)議管理；

上述詳細(xì)見后來(lái)編寫項(xiàng)目協(xié)議管理?xiàng)l例。

2、工程實(shí)行過程管理

工程實(shí)行階段是將開發(fā)過程波及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等

資源匯集在一種特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)；同步對(duì)于項(xiàng)

目后來(lái)使用配套的詳細(xì)辦理。

1）、施工過程管理：

①、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

②、施工場(chǎng)地平整，到達(dá)施工條件；

③、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)送條件；

④、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

⑤、材料和設(shè)備口勺準(zhǔn)備督促管理；

⑥、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理

⑦、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

⑧、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

⑨、工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資投資控制管理；

⑩、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位日勺協(xié)調(diào)；

2）、配套報(bào)建管理

①、正式用水、用電的申請(qǐng)報(bào)裝管理；

②、天然氣（燃?xì)猓?、采暖日勺申?qǐng)報(bào)裝管理；

有線電視、等通訊設(shè)施日勺申請(qǐng)報(bào)裝管理;

④、雨、污水日勺市政接口申請(qǐng)管理。

三、項(xiàng)目信息管理

建設(shè)工程項(xiàng)目R勺實(shí)行過程中產(chǎn)生大量口勺信息，這些信息按照一定日勺規(guī)

律產(chǎn)生、轉(zhuǎn)換、變化和被使用，并被傳送到必需日勺單位，而形成項(xiàng)目

實(shí)行過程中的信息流。

1）、信息分類：①反應(yīng)項(xiàng)目基本信息狀況的信息：重要在多種協(xié)議、

計(jì)劃文獻(xiàn)、設(shè)計(jì)文獻(xiàn)中；②項(xiàng)目進(jìn)展中的信息：實(shí)際投資、質(zhì)量、進(jìn)

度信息等，它重要在項(xiàng)目月報(bào)、重大事件匯報(bào)、質(zhì)量匯報(bào)等多種匯報(bào)

之中；③多種政策、法律法規(guī)、指令方面的信息；④其他信息：市場(chǎng)

狀況、氣候變化狀況、外匯波動(dòng)、社會(huì)動(dòng)態(tài)、周圍社會(huì)治安等。

2）、項(xiàng)目信息搜集環(huán)節(jié)：①建設(shè)工程項(xiàng)目信息日勺搜集：包括四新技

術(shù)等所有與項(xiàng)目有關(guān)的信息；②項(xiàng)目信息附加工、整頓；③項(xiàng)目信息

W、J存儲(chǔ)。

四、工程綜合驗(yàn)收管理

1、單體工程竣前檢查

A、工程竣前檢查申報(bào)

1）、建設(shè)工程完畢設(shè)計(jì)文獻(xiàn)及協(xié)議約定日勺各項(xiàng)內(nèi)容后，施工單位進(jìn)行

自評(píng)，并提出工程竣工匯報(bào)。

2）、對(duì)于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估，并提出工

程質(zhì)量評(píng)估匯報(bào)。

3）、質(zhì)監(jiān)工程師對(duì)工程技術(shù)資料和實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了檢查。

4）、建設(shè)單位請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)境保護(hù)等部門對(duì)工程進(jìn)行檢查，

并獲得上述部門日勺承認(rèn)文獻(xiàn)或準(zhǔn)許使用文獻(xiàn)。

5）、建設(shè)單位填報(bào)”工程竣工前檢查申報(bào)表”，質(zhì)監(jiān)工程師在“工程竣

工前檢查申報(bào)表”上填寫與否同意進(jìn)行竣前檢查意見。質(zhì)監(jiān)工程師整

頓匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細(xì)表”經(jīng)監(jiān)督科

長(zhǎng)簽字后，連同”工程竣工前檢查申報(bào)表”、市檢測(cè)站及本站設(shè)備科出

具的”報(bào)驗(yàn)告知單”一并報(bào)站辦公室。

6）、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在”工程竣工前

檢查申報(bào)表”上簽訂進(jìn)行竣前檢查日勺人員名單意見。

b、對(duì)工程進(jìn)行竣前檢查

質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關(guān)規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行竣工前檢查，

如工程具有竣工驗(yàn)收條件，可告知建設(shè)單位，同意建設(shè)單位按照有關(guān)

規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)竣前檢查人員簽訂的工程質(zhì)量整改告知書。施工單位提交

W、J工程質(zhì)量整改匯報(bào)、單位工程觀感質(zhì)量評(píng)估表等一并歸入監(jiān)督檔

案，工程竣前檢查成果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站立案室。

2、消防驗(yàn)收管理

①、申辦范圍

凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建和內(nèi)部裝修W、J工業(yè)與民用建筑

（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗(yàn)收。

②、所需資料

建筑工程竣工圖及初驗(yàn)有關(guān)資料；建筑消防設(shè)施技術(shù)檢測(cè)合格匯報(bào)；

自動(dòng)消防設(shè)施技術(shù)檔案。

③、申辦程序

（1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程消防驗(yàn)收申

報(bào)表》，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測(cè)、初驗(yàn)等技術(shù)資料，

向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)審；

（2）公安消防機(jī)構(gòu)從收到驗(yàn)收申請(qǐng)（材料齊全）之日起，在5個(gè)工

作日內(nèi)按照國(guó)家消防技術(shù)原則進(jìn)行消防驗(yàn)收，并在消防驗(yàn)收后3個(gè)工

作日之內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》。

3、規(guī)劃驗(yàn)收管理

①、工程單體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)委托青島市勘察測(cè)繪研究院進(jìn)行竣

工圖測(cè)繪，測(cè)繪成果出具后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)并填寫《建筑工程規(guī)劃

單體驗(yàn)收申請(qǐng)表》，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)組織原審批部門、

駐辨別局進(jìn)行單體規(guī)劃竣工驗(yàn)收。按規(guī)定填寫《跟蹤表》。

②、對(duì)具有規(guī)劃管理驗(yàn)收條件的工程，建設(shè)單位應(yīng)拆除臨時(shí)建筑，持

質(zhì)檢、消防部門口勺驗(yàn)收合格證明提出規(guī)劃管理驗(yàn)收申請(qǐng)，法規(guī)監(jiān)察

處應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)會(huì)駐辨別局進(jìn)行規(guī)劃管理驗(yàn)收。

③、法規(guī)監(jiān)察處主持現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃管理驗(yàn)收工作，參與驗(yàn)收的部門根據(jù)《青

島市都市規(guī)劃條例》第三十五條和《青島市都市建筑規(guī)劃管理措施》

第二十四條之規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃管理驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的工程，法

規(guī)監(jiān)察處在三個(gè)工作日內(nèi)填寫《跟蹤表》后與有關(guān)資料一并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)

審,批，青島市勘察測(cè)繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收狀況及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)地理信

息系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)；對(duì)驗(yàn)收不合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在兩個(gè)工作

日內(nèi)出具《青島市建筑工程