職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)-9

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_91、多選題按照融通資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和獲得報(bào)酬的方式不同，可以將資金融通劃分為()。A、

直接融資B、

間接融資C、

權(quán)益融資D、

債務(wù)融資E、

安全融資（江南博哥）正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用；而權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的收益。2、多選題下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有()。A、

發(fā)行企業(yè)債券B、

向銀行借入信用貸款C、

房地產(chǎn)開發(fā)貸款D、

在公開市場(chǎng)上發(fā)行股票E、

土地儲(chǔ)備貸款正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。選項(xiàng)D，發(fā)行股票屬于權(quán)益融資。債務(wù)融資有四種，分別是銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券和租賃融資。3、單選題下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成開發(fā)商選擇自行租售模式的條件是()。A、

房地產(chǎn)開發(fā)公司具備自己專門的市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)B、

房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺C、

房地產(chǎn)開發(fā)商有明確、固定的銷售對(duì)象D、

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。在選項(xiàng)ABC的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇自行租售的形式。4、多選題金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)審查，主要包括()。A、

內(nèi)部收益率B、

銷售利潤(rùn)率C、

權(quán)益資金占總投資比率D、

貸款償還期E、

敏感性評(píng)價(jià)正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)審查，主要包括內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、貸款償還期、敏感性評(píng)價(jià)。5、多選題某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與()直接相關(guān)。A、

貸款額B、

企業(yè)信用等級(jí)C、

自有資金數(shù)量D、

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)E、

貸款期限正確答案：

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與信用等級(jí)系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)直接相關(guān)。6、多選題通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)()確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。A、

資金實(shí)力B、

企業(yè)信譽(yù)C、

企業(yè)償債能力D、

項(xiàng)目獲利能力E、

資金擔(dān)保方式正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。7、多選題以下可以作為質(zhì)押品提供擔(dān)保的有()。A、

商標(biāo)權(quán)B、

土地使用權(quán)C、

專利權(quán)D、

房屋使用權(quán)E、

企業(yè)使用權(quán)正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。8、多選題融資方案分析包括()。A、

資金來(lái)源可靠性分析B、

融資結(jié)構(gòu)分析C、

融資成本分析D、

融資風(fēng)險(xiǎn)分析E、

融資能力分析正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。融資方案分析包括：資金來(lái)源可靠性分析、融資結(jié)構(gòu)分析、融資成本分析、融資風(fēng)險(xiǎn)分析。9、多選題金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循()原則。A、

流動(dòng)性B、

安全性C、

償還性D、

營(yíng)利性E、

地域性正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念。金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和營(yíng)利性原則。10、多選題按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有()。A、

權(quán)益型B、

抵押型C、

傘型合伙D、

多重合伙E、

混合型正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為傘形合伙和多重合伙兩種。選項(xiàng)ABE是按投資業(yè)務(wù)分類的。11、多選題商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有()。A、

國(guó)有土地使用證B、

建設(shè)用地規(guī)劃許可證C、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證D、

建設(shè)工程施工許可證E、

商品房預(yù)售許可證正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)未取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。必須四證齊全。不要求有預(yù)售許可證。12、多選題與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括()。A、

房地產(chǎn)開發(fā)貸款B、

土地儲(chǔ)備貸款C、

房地產(chǎn)抵押貸款D、

個(gè)人住房公積金貸款E、

在建工程抵押貸款正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)貸款。與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。13、多選題證券市場(chǎng)的參與者主要包括()。A、

證券發(fā)行人B、

證券交易場(chǎng)所C、

證券投資者D、

證券市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)E、

證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是證券市場(chǎng)概述。證券市場(chǎng)的參與者主要包括：證券發(fā)行人、證券投資者、證券市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)、自律性組織、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)。14、單選題為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為()。A、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B、

挑戰(zhàn)定價(jià)法C、

成本加成定價(jià)法D、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):制定租售方案。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。15、多選題關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有()。A、

資金融入方需要還本付息B、

在私人市場(chǎng)和公開市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C、

權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D、

存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E、

權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益融資。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，資金融入方無(wú)須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤(rùn)分配股息；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。16、多選題銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。A、

分期發(fā)放貸款，對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B、

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C、

要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D、

不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E、

密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施是：（1）對(duì)未取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。（2）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，保證項(xiàng)目的合法性和可行性。（4）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)査審核，對(duì)成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。（5）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。（6）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途。（7）密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。（8）嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目。（9）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施封閉管理，即為每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置銀行專戶，要求項(xiàng)目貸款、銷售收入等資金均進(jìn)入該專戶，銀行負(fù)責(zé)對(duì)該專戶的監(jiān)管，并督促借款人將項(xiàng)目收人優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)或償還貸款，防范項(xiàng)目收人挪用風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)按照項(xiàng)目銷售進(jìn)度逐步收回貸款，確保該行對(duì)于有效還款來(lái)源的實(shí)際控制。17、多選題關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（）。A、

資金融入方需要還本付息B、

在私人市場(chǎng)和公開市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C、

權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D、

存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E、

權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益投資。A資金融入方無(wú)須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤(rùn)分配股息。E權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。18、多選題對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有()。A、

建筑規(guī)模B、

經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)C、

服務(wù)人口的收入水平D、

周圍環(huán)境E、

商業(yè)輻射區(qū)域的范圍正確答案：

A

B

E

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。19、多選題寫字樓確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定基礎(chǔ)租金，其可接受的最低租金水平是指能夠抵償()的租金。A、

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B、

抵押貸款還本付息C、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、

空置損失E、

收租損失正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。在確定寫字樓租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。20、多選題人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A、

物業(yè)所處位置B、

輻射區(qū)域的范圍C、

建筑設(shè)備系統(tǒng)D、

建造年代E、

租戶類型正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字摟時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫字樓分類一般要考慮以下因素：寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。21、多選題專業(yè)人員主要依照寫字樓()對(duì)其進(jìn)行分類。A、

所處的位置B、

交通便利條件C、

自然或質(zhì)量狀況D、

設(shè)施完善程度E、

收益能力正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。專業(yè)人員主要依照寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。22、多選題在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式包括()。A、

年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算B、

資本流預(yù)算C、

資本支出預(yù)算D、

長(zhǎng)期預(yù)算E、

資本收入預(yù)算正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。23、多選題以下說(shuō)法正確的有()。A、

有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入B、

凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C、

稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息D、

稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－大修基金-所得稅E、

稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入－大修基金-抵押貸款還本付息正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息。24、多選題零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括()。A、

核心區(qū)域B、

影響區(qū)域C、

主要區(qū)域D、

次要區(qū)域E、

邊界區(qū)域正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分。25、單選題當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用()。A、

挑戰(zhàn)定價(jià)法B、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C、

目標(biāo)定價(jià)法D、

隨行就市定價(jià)法正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):制定租售方案。另行定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大，難以把握時(shí)，一般會(huì)隨行就市。26、多選題下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有()。A、

基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B、

基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C、

基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D、

在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金E、

在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，這是理想的狀況；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，市場(chǎng)情況較好時(shí)，市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金。27、多選題寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積包括()。A、

單元內(nèi)使用面積和外墻的一半B、

單元間分隔墻水平投影面積的一半C、

單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半D、

分?jǐn)偣迷O(shè)施建筑面積E、

分?jǐn)偣媒ㄖ娣e正確答案：

B

C

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。28、多選題選擇寫字樓租戶時(shí)需要考慮的因素包括()。A、

商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況B、

可出租面積或可使用面積C、

出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn)、

所需面積大小E、

需要提供的物業(yè)管理服務(wù)正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是寫字樓租戶的選擇。寫字樓租戶的選擇需要考慮下列因素：（1）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；（2）所需面積大?。唬?）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。29、多選題能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。A、

空置面積B、

租金水平C、

收租損失水平D、

可出租面積E、

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用正確答案：

B

D

參考解析：本題考察的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。30、多選題按建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A、

市級(jí)購(gòu)物中心B、

地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C、

居住區(qū)商場(chǎng)D、

鄰里服務(wù)性商店E、

批發(fā)市場(chǎng)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。31、多選題(2016年真題)確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機(jī)會(huì)成本的有（）。A、

國(guó)債收益率B、

銀行存款利率C、

市場(chǎng)平均投資收益率D、

銀行貸款利率E、

銀行同業(yè)拆借利率正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。32、多選題(2015年真題)房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括（）。A、

需要適時(shí)的更新改造投資B、

易受政策影響C、

依賴專業(yè)管理D、

適于短期投資E、

變現(xiàn)性差正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要；適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資；需要適時(shí)的更新改造投資；易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；變現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。33、多選題(2017年真題)利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有（）。A、

導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損B、

增加收益現(xiàn)金流C、

加大投資者融資成本D、

增加市場(chǎng)供給E、

抑制市場(chǎng)投資需求正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。34、多選題(2017年真題)按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A、

金融投資型B、

收益型C、

實(shí)物投資型D、

機(jī)會(huì)型E、

收益加增值型正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。35、多選題(2017年真題)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A、

制定市場(chǎng)規(guī)則B、

進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C、

確定土地利用條件D、

制定商品房?jī)r(jià)格E、

提供商業(yè)貸款正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。36、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算方式的是()。A、

按月結(jié)算B、

分段結(jié)算C、

進(jìn)度款結(jié)算D、

竣工后一次結(jié)算正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):成本控制。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。37、多選題(2015年真題)關(guān)于房屋存量的說(shuō)法，正確的有（）。A、

存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B、

存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C、

存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D、

報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E、

存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量。38、多選題(2016年真題)下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有（）。A、

房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資B、

土地購(gòu)置費(fèi)用C、

城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、

房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E、

廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。39、多選題(2016年真題)關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有（）。A、

存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B、

需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C、

需求者可以通過租賃來(lái)滿足其需求D、

供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)E、

供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。40、多選題(2015年真題)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期循環(huán)的主要原因包括（）。A、

土地資源的不可再生性B、

供需因素的影響C、

市場(chǎng)信息不充分D、

政策因素的影響E、

制度因素的影響正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括：供需因素的影響；市場(chǎng)信息不充分；政策因素的影響；制度因素的影響；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。41、多選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有（）。A、

交易量增長(zhǎng)率B、

吸納周期C、

實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D、

房?jī)r(jià)收入比E、

房?jī)r(jià)租金比正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格；房?jī)r(jià)收入比；房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。42、多選題(2017年真題)依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A、

全部使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目B、

國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C、

國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D、

民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E、

全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。43、多選題(2015年真題)關(guān)于政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的是（）。A、

必須采用公開方式招標(biāo)B、

必須采用工程量清單方式招標(biāo)C、

必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底D、

必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書E、

應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。采用工程量清單招標(biāo)的宜采用單價(jià)合同方式。工程建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包。44、多選題(2016年真題)關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有（）。A、

法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)B、

招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C、

采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D、

采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E、

招標(biāo)控制價(jià)必須保密正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。選項(xiàng)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底；選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)；選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。45、多選題(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A、

前期工作資料B、

土建資料C、

安裝資料D、

租售資料E、

物業(yè)管理資料正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案時(shí)，技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。46、多選題(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略主要有（）。A、

產(chǎn)品差別化策略B、

服務(wù)差別化策略C、

人員差別化策略D、

形象差異化策略E、

銷售差異化策略正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有以下四種：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略、形象差異化戰(zhàn)略。47、單選題實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A、

開發(fā)商B、

監(jiān)理單位C、

分包單位D、

總承包單位正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):安全管理。實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由總承包單位負(fù)責(zé)。48、多選題(2015年真題)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A、

文案法B、

觀察法C、

訪問法D、

問卷法E、

實(shí)驗(yàn)法正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪問法、問卷法、實(shí)驗(yàn)法。49、多選題(2017年真題)下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有（）。A、

回歸分析法B、

簡(jiǎn)單平均法C、

移動(dòng)平均法D、

指數(shù)平滑法E、

市場(chǎng)因子推演法正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。AE屬于相關(guān)分析法。50、多選題(2017年真題)從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）。A、

投資利潤(rùn)率B、

通貨膨脹率C、

風(fēng)險(xiǎn)因素D、

存款利率E、

投資規(guī)模正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：（1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；（2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；（3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。51、多選題(2016年真題)關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有（）。A、

名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B、

當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C、

當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D、

當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1E、

名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。52、多選題(2015年真題)關(guān)于FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）的說(shuō)法中，正確的有（）。A、

FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B、

FIRR可以通過內(nèi)插法求得C、

FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D、

FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E、

FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。53、多選題(2016年真題)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有（）。A、

銷售收入B、

租金收益C、

開發(fā)利潤(rùn)D、

物業(yè)增值E、

股權(quán)增加正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。54、多選題(2017年真題)決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。A、

銷售價(jià)格B、

土地費(fèi)用C、

開發(fā)規(guī)模D、

資金成本E、

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。55、多選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A、

借款償還期B、

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C、

償債備付率D、

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E、

動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算。動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。56、多選題(2016年真題)關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（）。A、

現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B、

現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C、

現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D、

現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E、

現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A描述的是投資回報(bào)率的概念，現(xiàn)金回報(bào)率是每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益；選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。57、多選題(2017年真題)效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有()。A、

凈現(xiàn)值法B、

費(fèi)用現(xiàn)值比較法C、

等額年值法D、

費(fèi)用年值比較法E、

差額投資內(nèi)部收益率法正確答案：

B

D

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。58、單選題在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由()列出質(zhì)量缺陷清單。A、

開發(fā)商B、

承包商C、

監(jiān)理工程師D、

使用單位正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):竣工驗(yàn)收。在正式辦理竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商需要進(jìn)行初步檢查，根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過最終的正式驗(yàn)收。59、多選題(2016年真題)若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有（）。A、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B、

累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C、

標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D、

標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小正確答案：

B

E

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小；選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。60、多選題(2016年真題)下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的有（）。A、

權(quán)益投資比率B、

空置率C、

土地費(fèi)用D、

容積率E、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。61、多選題(2017年真題)關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，正確的有（）A、

敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B、

敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C、

敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D、

通過敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E、

敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補(bǔ)正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是敏感性分析。選項(xiàng)A、D正確，敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)與評(píng)價(jià)的方法，不是敏感性分析的方法；選項(xiàng)C正確，根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析；選項(xiàng)E正確，為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。62、多選題(2017年真題)下列不確定性因素中，對(duì)“開發(fā)—銷售”類房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果有影響的有（）A、

土地費(fèi)用B、

建筑安裝工程費(fèi)C、

開發(fā)期D、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E、

財(cái)務(wù)費(fèi)用正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。63、多選題(2015年真題)風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有（）。A、

決策樹法B、

最大可能法C、

期望值法D、

最小最大后悔值法E、

蒙特卡洛模擬法正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。64、多選題(2015年真題)房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有（）。A、

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反應(yīng)靈敏B、

延期投資可能保持了未來(lái)獲利的機(jī)會(huì)C、

房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)D、

房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失E、

房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因?yàn)椋阂环矫?，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆；另一方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，使房地產(chǎn)投資不可逆。65、多選題(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括（）。A、

當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況B、

城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況C、

土地使用制度D、

項(xiàng)目用地狀況E、

當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照哒_答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭?lì)投資的領(lǐng)域等。66、多選題(2016年真題)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問題有（）。A、

做出是否投資的決定B、

對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算C、

是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D、

有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究E、

系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。67、多選題(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有（）。A、

前期開發(fā)計(jì)劃B、

工程建設(shè)計(jì)劃C、

物業(yè)服務(wù)計(jì)劃D、

建設(shè)場(chǎng)地布置E、

施工隊(duì)伍選擇正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制：（1）前期開發(fā)計(jì)劃，包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃；（2）工程建設(shè)計(jì)劃，包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等；（3）建設(shè)場(chǎng)地的布置；（4）施工隊(duì)伍的選擇。68、多選題(2015年真題)股票市場(chǎng)的融資方式有（）。A、

首次公開募股B、

配股C、

發(fā)行可轉(zhuǎn)換債權(quán)D、

發(fā)行認(rèn)股權(quán)證E、

增發(fā)股票正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。股票市場(chǎng)融資包括首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種融資方式。69、單選題判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看其()。A、

代理成交額有多少B、

共代理了多少個(gè)項(xiàng)目C、

代理的成功率有多大D、

人員素質(zhì)正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。70、多選題(2016年真題)下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（）。A、

銀行信貸B、

商業(yè)信用C、

企業(yè)債券D、

租賃融資E、

發(fā)行股票正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。企業(yè)債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。71、多選題(2017年真題)相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有（）。A、

資金使用有時(shí)間限制B、

資金融入方須到期還本C、

資金融入方須按時(shí)支付利息D、

債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓E、

資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。（2）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。（3）負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。（4）流通性。債券可以在流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。72、多選題(2017年真題)物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入等于潛在毛租金收入減去（）之和后，再加上其他收入的金額。A、

抵押貸款還本付息額B、

空置損失C、

收租損失D、

折舊E、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。73、多選題投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的主要分類包括()。A、

短期投資和長(zhǎng)期投資B、

商品房投資和土地開發(fā)投資C、

實(shí)物投資和金融投資D、

固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資E、

直接投資和間接投資正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是投資概述。投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下：（1）短期投資和長(zhǎng)期投資；（2）直接投資和間接投資；（3）金融投資和實(shí)物投資；（4）生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資屬于實(shí)物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。74、多選題按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為()投資。A、

居住物業(yè)B、

商用物業(yè)C、

工業(yè)物業(yè)D、

出租物業(yè)E、

倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)E倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)不是單獨(dú)的一類，屬于工業(yè)物業(yè)投資的一種。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。75、多選題按照物業(yè)類型劃分，房地產(chǎn)投資分為()。A、

酒店與休閑娛樂設(shè)施投資B、

房地產(chǎn)開發(fā)投資C、

政府投資D、

商用物業(yè)投資E、

特殊物業(yè)投資正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。76、多選題按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金可分為()。A、

抵押型B、

綜合型C、

混合型D、

增長(zhǎng)型E、

權(quán)益型正確答案：

E

A

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金為權(quán)益型、抵押型、混合型三種形式。77、多選題關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的說(shuō)法中，正確的有()。A、

能抵消通貨膨脹的影響B(tài)、

投資數(shù)額較小C、

提高投資者的資信等級(jí)D、

投資回收期較短E、

相對(duì)較高的收益水平正確答案：

A

E

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)。78、多選題下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的表述中，正確的有()。A、

房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平B、

房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)C、

房地產(chǎn)投資無(wú)法抵消通貨膨脹的影響D、

房地產(chǎn)投資易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持E、

房地產(chǎn)投資需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。79、多選題不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響的因素包括()。A、

開發(fā)建設(shè)成本B、

資本化率的變化C、

房屋空置率的變化D、

物業(yè)轉(zhuǎn)售收入E、

房屋空置率的變化正確答案：

B

C

D

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。80、單選題用()定價(jià)的開發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。A、

目標(biāo)定價(jià)法B、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C、

價(jià)值定價(jià)法D、

挑戰(zhàn)定價(jià)法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。81、多選題按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為()。A、

金融投資型B、

收益型C、

實(shí)物投資型D、

機(jī)會(huì)型E、

收益加增值型正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。82、多選題大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其()的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。A、

地區(qū)分布B、

時(shí)間分布C、

項(xiàng)目規(guī)模分布D、

項(xiàng)目類型分布E、

物業(yè)類型分布正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布、以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。83、多選題房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括()。A、

需要適時(shí)的更新改造投資B、

易受政策影響C、

依賴專業(yè)管理D、

適于短期投資E、

變現(xiàn)性差正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適用于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要；適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資；需要適時(shí)的更新改造投資；易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；變現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。84、多選題相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有()。A、

置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B、

置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C、

置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D、

置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E、

置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)直接投資85、多選題如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性，在這種情況下，常常用定性方法估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法包括()。A、

小中取大法B、

大中取小法C、

大中取大法D、

小中取小法E、

最小最大后悔值法正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。86、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法中，正確的有()。A、

洪水.地震等災(zāi)害不用單獨(dú)投保B、

利率的調(diào)升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損C、

政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)D、

周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)E、

房地產(chǎn)投資的保值性，使投資者要求的最低收益率可以通過通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加得到正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，有時(shí)需就洪水、地震、核福射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加。87、多選題利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()A、

導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損B、

增加收益現(xiàn)金流C、

加大投資者融資成本D、

增加市場(chǎng)供給E、

抑制市場(chǎng)投資需求正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。88、多選題年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括()等指標(biāo)。A、

年度供應(yīng)規(guī)模B、

年度土地新增規(guī)模C、

年度前期開發(fā)規(guī)模D、

年度后期開發(fā)規(guī)模E、

年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模、年度前期開發(fā)規(guī)模、年度供應(yīng)規(guī)模和年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃等指標(biāo)。89、多選題規(guī)劃意見書中對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求包括()等內(nèi)容。A、

用地性質(zhì)B、

用地位置C、

規(guī)劃土地使用要求D、

建設(shè)項(xiàng)目與高壓電力線等的距離要求E、

居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：（1）規(guī)劃土地使用要求；（2）居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；（3）建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。90、多選題投標(biāo)文件有下列()情形的，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理。A、

遞交投標(biāo)文件前提交投標(biāo)保證金B(yǎng)、

無(wú)法定代表人簽字C、

投標(biāo)人遞交兩份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件D、

未按要求提交投標(biāo)保證金E、

聯(lián)合體未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。投標(biāo)文件有下列情形之一的，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理：（1）無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的；（2）未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或管徑字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)的；（3）投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件；（4）投標(biāo)人名稱或組織機(jī)構(gòu)與資