民用建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)手冊(cè)

1.民用建筑的壹般知識(shí)

建筑物，壹般又稱“建筑”，是指人儼J優(yōu)事工作、生活和活勤用的房屋和埸

所，其中，重要是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在壹定程度上反

應(yīng)出疇代的政治^濟(jì)背景和文化藝術(shù)老式。自彳饋人類可以逛行發(fā)明性的生產(chǎn)勞勤

以來(lái)，人fn壹直都在努力卷自己發(fā)明壹種舒適的生活埸所和空間，以滿足生存需

要，并獲精神上的滿足。

1.1.民用建筑的構(gòu)造構(gòu)成

壹般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等重

要構(gòu)件構(gòu)成。適些構(gòu)件的作用和功能不盡相似，彳走構(gòu)件所起的重要作用上看，它

儼1大體分卷如下三類：

第壹類：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。此類構(gòu)件在房屋

建筑中互相支承，直接或間接地承受建筑物上的多種荷載，因此也稱之卷“主體

構(gòu)造”。

第二類：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。此類構(gòu)件的重要作用是

抵御大自然中多種不良原因封房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通凰、分隔房屋內(nèi)部

空間等。

第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，多種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。

它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。

1.2.民用建筑的分類

（1）以住宅的層數(shù)卷原則分卷：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、

中高層住宅（7—9層）、高層住宅（1G層以上）。

（2）以住宅的平面布局卷原則可分卷：粘式（塔式、墩式）、條式（板式）

住宅。

（3）以住宅設(shè)計(jì)特等占卷原則可分卷：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住

宅、躍復(fù)式住宅、金昔層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。

（4）以住宅承重構(gòu)造所選用的重要材料卷原則可分卷：磚混構(gòu)造住宅、大

模板構(gòu)造住宅、框架輕板構(gòu)造住宅、簡(jiǎn)樸構(gòu)造住宅。

（5）以住宅的用途和功能卷原則可分卷：壹般住宅、青老年住宅、別里式

住宅。

1.3.民用建筑的構(gòu)造類型

1.3.1.構(gòu)造用材

根據(jù)構(gòu)造用材的不壹樣，民用建筑的構(gòu)造可劃分卷鋼構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、

混合構(gòu)造和木構(gòu)造。

壹般的多層宅多用混合構(gòu)造，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水

平構(gòu)件則用鋼筋混凝土構(gòu)造。

鋼筋混凝土構(gòu)造按施工措施提成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整

體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。

1.3.2.構(gòu)造受力和構(gòu)造特黠

根據(jù)構(gòu)造受力和構(gòu)造特黠的不壹樣，民用建筑的構(gòu)造可劃分卷承重墻構(gòu)造、

框架構(gòu)造、剪力墻式構(gòu)造、筒式構(gòu)造和大跨度空間構(gòu)造五種基本類型。

壹般多層住宅用承重墻構(gòu)造，高層住宅（霜梯公寓）用框架構(gòu)造或剪力墻構(gòu)

造。

1.4.民用建筑的等級(jí)

建筑物的等級(jí)是優(yōu)重要性、防火、耐久年限等不壹樣角度劃分卷：特等、甲

等、乙等、丙等、丁等五類。高級(jí)居住建筑卷甲等，中級(jí)居住建筑卷乙等。

根據(jù)耐久年限的不壹樣可分卷壹級(jí)（1以上，重要建筑），二級(jí)（501，壹

般性建筑），三級(jí)（25?50年，次要建筑），四級(jí)（如下，臨畤性建筑）。壹般住

宅設(shè)計(jì)使用年限卷50年，但詳細(xì)使用年限受政策及環(huán)境影響大。

1.5.房屋建筑的抗震設(shè)防

某壹地區(qū)按也^所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性

文獻(xiàn)確定。設(shè)防烈度提成1°~12°,6°以上地區(qū)懸地震區(qū)，成都卷7°設(shè)防地

區(qū)，建筑物都應(yīng)迤行抗震設(shè)計(jì)?？蚣軜?gòu)造、剪力墻構(gòu)造及筒式構(gòu)造抗震性能很好,

破混構(gòu)造抗震性能較差。封于磚混構(gòu)造，登般是優(yōu)房屋體型、平面布置及構(gòu)造措

施等幾方面來(lái)考慮抗震，詳細(xì)的構(gòu)造措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和

墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，遢需報(bào)建委抗震辦

審批。

1.6.住宅的配套

除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅自身配套與否完善壹定程度上決定著房屋的使用

性能。1S些配套包括如下幾種系統(tǒng)：

（1）上下水系統(tǒng)，波及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，此外遢包括熱水供應(yīng)，排

水系統(tǒng)與防水冏題緊密有關(guān)，某些新的排水措施可有效處理衛(wèi)生訶、

廚房等區(qū)域的漏水、滲水冏堰。

（2）配甯系統(tǒng)。包括照明及多種重器配甯，常用三回路：空調(diào)、雷器、照

明，配量系統(tǒng)與否完善可靠包括每戶配量量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，

^關(guān)、插座品質(zhì)及與否到位、充足。

（3）防盜系統(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、軍元防盜系統(tǒng)和暹戶防盜門。

（4）通訊重視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

（5）燃?xì)庀到y(tǒng)。

1.7.住宅的裝修原則

住宅的裝修原則按如下幾方面考慮：

（1）外墻：色彩及材質(zhì)。

（2）樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。

（3）門窗：?jiǎn)卧T、迤戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。

（4）衛(wèi)生間：潔具和龍^數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施

工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。

（5）廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道狀況，

廚具櫥柜位置和用材。

（6）其他房間：墻地面、天棚所rr材料、色彩、施工工藝。按目前市埸狀

況，裝修原則在100~400元/A?屬低級(jí)裝修，400、800元/M,屬中等裝

修，800元/M?以上屬中高檔和高檔裝修。

1.8.住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)

（1）區(qū)位條件；

（2）小區(qū)環(huán)境與視野；

（3）房屋朝向和面寬敞?。?/p>

（4）房屋布局（套型）、面積和所居層次；

（5）構(gòu)造型式和建筑材料；

（6）配套設(shè)施（包括水、霜、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及隼庫(kù)、卓位）及裝

修原則；

（7）物業(yè)管理。

1.8.1.定義

（1）商品房銷售面積：商品房整幢發(fā)售，其銷售面積卷整幢商品房的建筑

面積（地下室作卷人防工程的，應(yīng)優(yōu)整幢商品房的建筑面積中扣除）。

商品房按“套”或“罩元”發(fā)售，其銷售面積卷購(gòu)心者所購(gòu)置的套內(nèi)

或罩元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

（2）整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影

面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具有有上蓋，

構(gòu)造牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

（3）套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

之和。

（4）套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)所有可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻

線小平投影計(jì)算。

（5）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。

（6）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

（7）共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

（8）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物

的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。

（9）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之

積。

1.8.2.商品房建筑面積計(jì)算

指層高在2.20口以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。

層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。

1.8.3.計(jì)算所有建筑面積的范圍

（1）永久性構(gòu)造的罩層房屋，不管其高度均算壹層，按其外墻勒腳以上外

圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的^和計(jì)算。

（2）自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小

平投影面積計(jì)算。

（3）穿謾房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不管其高度，均按壹層計(jì)算。

門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積

計(jì)算。

（4）樓梯間、甯梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的

自然計(jì)算。

（5）突出房屋屋面，有圍護(hù)構(gòu)造且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、

水箱間、雷梯機(jī)房，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積計(jì)算。

（6）封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性構(gòu)造有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積^和計(jì)算，

（8）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。

（9）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

（10）凈高在2.05m以上的地下空或半地下室，按其外墻（不包括采光井、

防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。

（11）有柱雨蓬或有圍護(hù)構(gòu)造的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)構(gòu)造外圍水平

面積計(jì)算。

（12）玻璃幕墻等作卷房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（13）屬永久性建筑有柱的卓棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。

（14）位于自然層以上的假層房屋或斜面構(gòu)造房屋，按其高度超謾2.20m

以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具有通凰、采光條件）。

1.8.4.計(jì)算二分之壹建筑面積的范圍

（1）與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和輾柱的走廊、檐廊，按其圍

護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積二分之宣計(jì)算。

（2）獨(dú)立柱，罩排柱的門廊、隼棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其

上蓋水平投影面積二分之壹計(jì)算。

（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積二分之壹計(jì)算。

（4）輾上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積和的二分之壹計(jì)算。

1.8.5.不計(jì)算建筑面積的范圍

（1）層高在2.20m如下的房屋，凈高在2.G5nl如下的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、

臺(tái)階等。

（3）房屋之間輾上蓋的架空通廊。

（4）輾柱的雨蓬，

（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及運(yùn)用建筑物的空間安頓箱、罐的平

臺(tái)。

（6）騎樓、遇街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街^巷通行的

部分。

（7）房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。

（8）消防、檢修等用途的室外爬梯。

（9）構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、

支線等。

1.8.6.共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

1.9.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)檄GB50096—1999

1.9.1.術(shù)

（1）地下室（basement）：房間地面低于室外地平面的高度超謾該房間凈高

的1/2

（2）半地下室（semi-basement）：房間地面低于室外地平面的高度超謾該房

間凈高的1/3,口不超謾1/2者。

1.9.2.套內(nèi)使用面積計(jì)算

（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、謾廳、

謾道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的^和。

（2）躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積^和計(jì)入使用面積，

（3）運(yùn)用坡屋頂內(nèi)空間畤，頂板下表面與樓面的凈高下于1.20m的空間不

計(jì)算使用面積；凈高在1.20-2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高

超謾2.10的空間所有計(jì)入使用面積。

（4）坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)里獨(dú)計(jì)算，不得列入原則層使用面積和原則層

建筑面積中，需計(jì)算建筑^面積畤，運(yùn)用原則層使用面積系數(shù)反求。

（5）陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按構(gòu)造底板投影凈面積罩犯計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或

建筑面積內(nèi)n

1.9.3.層高和室內(nèi)凈高規(guī)定

（1）壹般住宅層高不適宜高于2.80m。

（2）臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m,局部?jī)舾卟粦?yīng)低于

2.10m,且其面積不應(yīng)不小于室內(nèi)使用面積的1/3。

（3）運(yùn)用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）畤，其1/2面積的室內(nèi)凈高

不應(yīng)低于2.10m。

（4）廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

（5）廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈高不得低于1.90m,

且不得影響門、窗扇啟勤。

1.9.4.重梯設(shè)置

7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計(jì)地面的高度超謾16米以上的住宅

必須設(shè)置甯梯。

2.銷售人員須知

2.1.房屋與土地

房屋屬于不勤產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國(guó)的土地分別屬于不壹樣的

所有者，因此住房能否發(fā)售、購(gòu)置就與土地屬于哪彳固所有者有直接關(guān)系了。我件號(hào)

在理解怎樣購(gòu)置住房、欲購(gòu)置的房屋與否可以用于發(fā)售、購(gòu)房彳叁能否壹定獲得所

有權(quán)適樣某些冏題之前，應(yīng)富首先理解我國(guó)的土地所有權(quán)制度。

A.國(guó)家所有的土與集體所有的土地

目前，我國(guó)的土地只有兩面三刀類所有者：壹類是國(guó)家所有，另壹類是集體

所有。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯壹性，而集體所有的土地，則分別屬

于眾多的不壹樣的集體。屬于國(guó)家所有的土地是：都市的土地、農(nóng)村和都市郊區(qū)

中由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和都市郊區(qū)的

土地、宅基地、自留地、自留山。封于集體所有的土地，國(guó)家可以依法征用。

B.兩種土地所有權(quán)與商品房的發(fā)售

在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的明

發(fā)^營(yíng)。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房^發(fā)^營(yíng)的。常然，集體所有

的土地被國(guó)家依法征用彳爰，遢是可以用于商品房明發(fā)的。

國(guó)家所有的土地被用于商品房的^發(fā)^營(yíng)是有條件的，即^發(fā)商必須向國(guó)家

支付土地使用出讓金，才能憂國(guó)家獲得該片土地在壹定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，

我國(guó)徙事住宅^發(fā)的軍位，可以通謾兩種途徑彳足國(guó)家獲得土地的使用^可權(quán)：壹

是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的重要區(qū)別在于，獲得土地使用權(quán)是有

償遢是免費(fèi)的。房地產(chǎn)^發(fā)商用于商品房^發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須?/p>

向國(guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)軍位封在該土地上建造的房

屋不能獲得所有權(quán)，而購(gòu)房者雖然支付了房?jī)r(jià)款，也不能獲得所有權(quán)。

2.2.八種國(guó)家限制買賣的房屋

違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的;

阜校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的

房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定卷拆遷范圍內(nèi)的房屋；軍位不得私自購(gòu)

置都市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以發(fā)售，在同等條件下，承租

人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出賣享有國(guó)家或者軍位補(bǔ)助廉價(jià)購(gòu)置或建

造的房屋。

2.3.四種不應(yīng)購(gòu)置的房屋

在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)例如北京市嚴(yán)禁運(yùn)用集體所有土

地暹行土地和商品房屋的^發(fā)^營(yíng)活勤。房地產(chǎn)^發(fā)商只有獲得了國(guó)有土地權(quán)才

可以按規(guī)定明發(fā)^營(yíng)土地和商品房。假如^發(fā)商沒(méi)有獲得有效的國(guó)有土地使用

證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買其發(fā)售的房屋。

非房地產(chǎn)^發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有同意有房地產(chǎn)^發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)

照的房地產(chǎn)^發(fā)商，才可以^發(fā)建設(shè)和銷售商品房。

只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，封明知其建設(shè)的房屋不能買賣，輾法辦理合

法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行卷，將嚴(yán)厲查處。因此，追種只有

使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購(gòu)置。

房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)置。it包括^人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定

限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已^設(shè)定抵押的情形等。

2.4.國(guó)家封土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定

居住用地70年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

綜合或者其他用地50年。

2.5.建立房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)應(yīng)具有什幺條件

rr自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

有固定的^營(yíng)埸所：

有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；

有足夠的技術(shù)人員；

法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2.6.房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)的資質(zhì)原則劃分

房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分卷五彳固等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)原則如下：

A.資質(zhì)壹級(jí)企業(yè)

自有流勤資金2000離元以上，注冊(cè)資金不低于2000離元。

有職稱的建筑。土木工程。財(cái)務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)區(qū)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員

不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。

設(shè)有高級(jí)工程白幣職稱的^工程的5。高級(jí)曾計(jì)部職稱的^^計(jì)白幣。^濟(jì)肺以上

（含^濟(jì)白巾）職稱的書能第濟(jì)自孔工程技術(shù)。^濟(jì)、記錄，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有

封應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

具有5年以上彳誼事房地產(chǎn)發(fā)的^歷。

近3年合計(jì)竣工30離平方米以上的房屋建筑面積，或與此相稱的房地產(chǎn)

發(fā)投資。持續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%,優(yōu)良率達(dá)20%以上。

B.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)

自有流勤資金1000離元以上，注冊(cè)資金不低于1000離元。

②有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)^濟(jì)類的專業(yè)管理人

員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。

工程技術(shù)、^濟(jì)、記錄、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)貢人具有封應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

具有3年以上彳筐事房地產(chǎn)^發(fā)的^歷。

近3年合計(jì)竣工15離平方米以上的房屋建筑面積，或與此相稱的房地產(chǎn)

發(fā)投資。持續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%,優(yōu)良率達(dá)10%以上。

C.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)

自有流勤資金500離元以上，注冊(cè)資金不低于500離元。

有職稱的建筑、.土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)各監(jiān)濟(jì)類的專業(yè)管理人員

不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。

工程技術(shù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有封應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有封

應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)記錄人員。

具有2年以上徙事房地產(chǎn)^發(fā)的^歷。

合計(jì)竣工5離平方米以上的房屋建筑面積，或合計(jì)完畢與之相稱的房地產(chǎn)^

發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

D.資質(zhì)四級(jí)企業(yè)

自有流勃資金200禺元以上，注冊(cè)資金不低于200離元。

有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)^濟(jì)類的專業(yè)管理人員

不得少丁5人。

工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有封應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有封應(yīng)專業(yè)初級(jí)

以上職稱，配有專業(yè)記錄人員。

資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。

自有流勤資金不低于100葛元，詳細(xì)原則由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行玫主

管部門制定。

2.7.商品房保修規(guī)定

建設(shè)部在1998年公布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證耆和住宅使用闡明害制度

的規(guī)定》中明確規(guī)定，正常使用狀況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修

期卷：屋面防水3年：墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。

頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓^裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損塌

1年；管道堵塞2彳固月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：值1采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、

年；燈具。雷器聞關(guān)6倜月。其他部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)明發(fā)企業(yè)與顧

客自行約定。

2.8.房屋頂層平面使用權(quán)可否發(fā)售

有些房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)將商品房屋面發(fā)售或出租給頂層購(gòu)房戶，造是不符合有

關(guān)法律，法規(guī)的行卷。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21曰公布的《都市異產(chǎn)毗連房

屋管理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人封共有共享的

門廳。陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理

使用并承擔(dān)封應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何壹方不得多占。獨(dú)占:“所有人和

使用人在房屋共有、共享部位。不得有損害他方利益的行卷”。因此，房地產(chǎn)呂月

發(fā)企業(yè)將屋面使用權(quán)向頂層住戶發(fā)售是侵犯其他樓層購(gòu)房戶即第三人的合法權(quán)

益的行卷，而歸于輾效。常然,房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)假如已與其他樓層購(gòu)房戶到達(dá)協(xié)

議則另富別論。此外，房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)以壹定的價(jià)格發(fā)售屋面的使用權(quán)，并稱此

舉乃收口成本的，亦屬不合法。由于根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部等四部門于1992

年7月28日公布的《商品住宅價(jià)格管理暫行措施》第五條規(guī)定精神，商品房屋

面的建導(dǎo)致本已包括于建筑^成本之內(nèi)，房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)未^物價(jià)部門同意再行

收取價(jià)款，沒(méi)有法律根據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。

2.9.房地產(chǎn)II發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

A.土地成本

?土地賠償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

?土地出讓收益金：國(guó)家按土地類別收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

B.建筑安裝成本

壹般磚混構(gòu)造卷600?700元/M2,框架構(gòu)造卷900?1000元/m2,裝修費(fèi)用

按實(shí)際狀況另計(jì)。

C.企業(yè)管理費(fèi)：壹般占銷售回收金額的2%。

D.銷售廣告費(fèi)：壹般占銷售回收金額的2%~3%。

E.前期費(fèi)用

?勘測(cè)費(fèi)：按建筑面積3元/m2收取。

?設(shè)計(jì)費(fèi)=按設(shè)計(jì)^位資質(zhì)及建筑面積收取。

F.前期稅費(fèi)

?固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。根據(jù)^發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)不壹樣按2恩投資比例的

0.5%、10%、15%、20%收取，中外合資可免征，壹般卷5%。

?都市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/成收取。

?都市規(guī)劃管理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。

?新型墻體保證金：按4.5元/m2收取，竣工驗(yàn)收合格彳發(fā)退回。

?工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。建安成本的2.5收取。

?阜校修建費(fèi)；按2元/成收取。

?人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元/m2收取。

?房屋拆遷管理費(fèi)：按土地賠償費(fèi)用的G.5%收取，不波及房屋拆遷的

免收。

?供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)5000。元。

?重增容費(fèi)：計(jì)算所需用甯量，按650元/kW收取。

F.營(yíng)業(yè)稅：按銷售收入的3.3%計(jì)算。

G.所得稅：

?企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24%計(jì)算。

?地方所得稅：按毛利潤(rùn)的3%計(jì)算。

H.其他費(fèi)用：包括不可預(yù)見費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷售收入的1。5%計(jì)算。

*以上所列數(shù)字，視畤間性和各地詳細(xì)狀況不壹樣畬有所差異。

2.10.商品房銷售必備的“五證”

壹是該項(xiàng)物業(yè)的計(jì)委立項(xiàng)，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃言午

可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門頒發(fā)的勤工建設(shè)言午可證不能

少，五是房管局的商品房預(yù)售^可證不能少。

2.11.貸款

2.11.1.他人住房貸款

倜人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置自用壹般住房的貸款。借款

人申im0人住房貸款脖必須提供擔(dān)保。

2.11.2.人住房貸款的種類

目前:值I人住房貸款壹般有委托貸款。自營(yíng)貸款和組合貸款三種。

彳固人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以公積金存款卷資金

來(lái)源，按規(guī)定的規(guī)定向購(gòu)置壹般住房的他人發(fā)放的貸款。

倜人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金卷來(lái)源向購(gòu)房者他人發(fā)放的貸款。

他I人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金卷來(lái)源向同壹借款人發(fā)放的

用于購(gòu)置自用壹般怯房的貸款，是倜人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。

2.11.3.住房按揭貸款

按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的壹種。是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)

置往房的房地產(chǎn)^發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的低1人住房貸款。

2.11.4.辦理他人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行

女空中國(guó)人民銀行同意設(shè)置的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行都可以辦理

2.11.5.他人住房貸款發(fā)放封象

他I人住房貸款的發(fā)放封象是具有完全民事行卷能力的自然人，即年滿

18歲的公民。

2.11.6.申^他人住房貸款需具有的條件

申^依I人住房貸款需具有如下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有

穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償遢貸款本息的能力；具有購(gòu)置往房的協(xié)議或

協(xié)議；不享有住房補(bǔ)助的以不低于所購(gòu)住房所有價(jià)款的30%作卷購(gòu)房首期付款;

享有住房補(bǔ)助的以他I人承擔(dān)部分的30%作卷購(gòu)房的首期付款；有貸款辦承認(rèn)的

資產(chǎn)作卷抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的罩位或（0人作卷保證人；貸款人規(guī)定

的其他條件。

2.11.7.他人住房貸款的期限和利率

期限：最晨不得超謾。利率如表1所示。

貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，憂下年自月始按新利率封應(yīng)檔次執(zhí)行。

表1他1人住房貸款的利率

2.11.8.申^f0人住房貸款的大體程序

大體程序卷：向銀行提出貸款申睛，銀行審查同意彳發(fā)簽訂貸款協(xié)議和擔(dān)保協(xié)

議，按規(guī)定到常地房地產(chǎn)管理部門，保險(xiǎn)企業(yè)。公證等部門辦理抵押登記、保險(xiǎn)

和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。

2.11.9.申人住房貸款需提供的材料

申^他I人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件?（指居民身份證、戶口

本和其他有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的蟀.濟(jì)收入的證明，符合規(guī)定的

購(gòu)置住房協(xié)議意向害、協(xié)議或其他同意文獻(xiàn)；抵押物或質(zhì)物清軍。權(quán)屬證明以及

有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同

意提供擔(dān)保的善面文獻(xiàn)和保證人資信證明；申^住房公積金貸款的，需持有住房

公積金管理部門出具的證明；貸款人規(guī)定提供的其他文獻(xiàn)或資料。

2.11.10.他人住房貸款的發(fā)放數(shù)量

彳固人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享有住房補(bǔ)助的，壹般按擬購(gòu)住房?jī)r(jià)值扣除其

不低于房款30%的首期付款接的數(shù)量確定；享有住房補(bǔ)助的壹般按他1人承擔(dān)部

分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超謾借款家庭組員退休年齡內(nèi)所交納住房

公積金數(shù)額的2倍。

2.11.11.他人住房貸款的擔(dān)保方式

他人住房貸款采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔(dān)保方式。

抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作

卷抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。

質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占

有，貸款銀行以該權(quán)利作卷貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代卷清償能力的法人或低］

人作卷保證人而向其發(fā)放貸款的方式。

抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)

押）的基礎(chǔ)上，同步規(guī)定借款人提供符合規(guī)定條伶的保證人作卷貸款擔(dān)保而向借

款人發(fā)放貸款的方式。

2.11.12.可作卷他人住房貸款的抵押物

?抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

?抵押人依法獲得的國(guó)有土地使用權(quán)。

?貸款銀行承認(rèn)的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

?憑證式國(guó)庫(kù)券。

?國(guó)家重鉆建設(shè)債券。

?金融債券。

?AAA級(jí)企業(yè)債券。

?存^等有價(jià)證券。

2.11.13.他人住房貸款的保證

法人和他I人均可懸他I人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代檢

償遢所有貸款本息的能力，且在銀行^立有存款帳戶。保證人是低I人的，必須有

固定^濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償遢能力，并且在銀行存有壹定數(shù)額保證金。

2.11.14.申他人住房貸款需辦理的手續(xù)

申^偃I人住房貸款遢需在保險(xiǎn)企業(yè)。公證部門和常地房地產(chǎn)管理部門辦理保

險(xiǎn)。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

2.11.15.他人住房貸款的提取

貸款的提取重要有如下兩種方式：

A.直接提款。借款協(xié)議生效彳爰，借款人按照協(xié)議約定的用款計(jì)劃，將所借款

項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其在貸款行^立的存款戶。

B.專題提款。借款協(xié)議生效彳及，由借款人委托貸款行按借款協(xié)議約定的疇間,

將借款壹次或分次轉(zhuǎn)入售房軍位或^發(fā)商在有關(guān)銀行^立的存款戶內(nèi)。采用專題

提款方式的借款人，在提取貸款畤，必須向貸款行提供有關(guān)協(xié)議。協(xié)議付款告知

等憑證。

用住房公積金發(fā)放的貸款，采用專題提款方式。

2.11.16.他人住房貸款的償遢

償遢貸款本息的方式由借貸雙方約定，并在借款協(xié)議中載明，貸款期限在1

年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期壹次遢本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上

的，按月償遢貸款本息，壹般有：

月均遢款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償遢貸款本金和利息。

累暹遢款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按壹、定比率遞增遢款額，但每年

或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償遐貸款本金和利息一

2.11.17.辦理（S人住房貸款的注意事項(xiàng)

按期償遢貸款本息

不提供虛假文獻(xiàn)或資料

未^貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、發(fā)售、轉(zhuǎn)讓

贈(zèng)與或反復(fù)抵押。

不私自變化貸款用途，挪用貸款。

配合貸款銀行封貸款使用狀況謹(jǐn)行監(jiān)督檢查。

不與其他法人或^濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的協(xié)議或協(xié)議。

保證人違反保證協(xié)議或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀局限性以

清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)瑰質(zhì)權(quán)H寺，借款人要按貸款銀行的規(guī)

定貫徹新保證或新抵押（質(zhì)押）。

2.11.18.各銀行辦理他人住房貸款的詳細(xì)手續(xù)

各銀行辦理倜人住房貸款畤，可根據(jù)《俯I人住房貸款管理措施》制定詳細(xì)實(shí)

行細(xì)則，詳細(xì)手續(xù)可以有所不壹樣。例如中國(guó)工商銀行廣西辨別行他1人住房貸款

操作程序如下：

^發(fā)商與銀行簽訂值1人住房貸款協(xié)議；

購(gòu)房者向^發(fā)商提交借款申言普；

發(fā)商列出借款人名即.及有關(guān)資料交中國(guó)工商銀行；

中國(guó)工商銀行根據(jù)清軍及有關(guān)材料逛行貸款前調(diào)查核算；

銀行承認(rèn)的借款人先將不低于刀％購(gòu)房款交到工行指定明發(fā)商的帳戶；

借款人將與^發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議及繳款收據(jù)辦理評(píng)估。保險(xiǎn)、登記手續(xù)；

借款人與銀行簽訂借款協(xié)議，銀行將貸款轉(zhuǎn)入^發(fā)商的存款帳戶。

發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證交工行抵押保管；

借款人逐月償遢貸款本息，貸款遢清彳爰，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。

3.協(xié)議、住宅使用闡明善和質(zhì)量保證善

3.1.購(gòu)房協(xié)議

3.2.住宅使用闡明耆

3.3.住宅質(zhì)量保證耆

4.名同解釋及客戶關(guān)懷冏題參照材料

4.1.常用名同解釋

按照國(guó)家舉Hfi入房地產(chǎn)市埸的住宅所實(shí)行的政策卷原則可分懸：房改房、g

濟(jì)實(shí)用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。

房改房：根據(jù)國(guó)家住房制度改革政策向住戶發(fā)售的現(xiàn)居住房屋。房改房是指

按照軍位的分房原則，如根據(jù)工齡、職務(wù)或職稱等，已^分派或?qū)⒁獔?zhí)行國(guó)家規(guī)

定的房改原則發(fā)售或出租的住房。

^濟(jì)合用房：根據(jù)國(guó)家安居工程政策建造的、向符合購(gòu)房條件的他I人發(fā)售的

住宅房濟(jì)合用房是國(guó)家或房地產(chǎn)商按照壹般住宅原則建設(shè)的，實(shí)行政府扶持、

軍位支持、值I人承擔(dān)的原則，在規(guī)劃建設(shè)、土地使用、稅收、金融、建設(shè)資金等

方面均享有國(guó)家特定的優(yōu)惠政策，直接以成本價(jià)加微利向中低收入家庭發(fā)售，包

括“安居房”、解困房”以及北京、成都、煙臺(tái)、寧波等都市借助世界銀行貸款

支持而建設(shè)的住房。此類住房設(shè)計(jì)壹般都較卷實(shí)用，大多坐落在城郊區(qū)，^發(fā)成

本較低，并且售價(jià)剔除了工程建設(shè)中的部分費(fèi)用，因而價(jià)格較市埸上其他類住房

往往要低某些。

安居篇「卷實(shí)行國(guó)家安居工程而建造的住房，是政府卷推暹住房制度改革，

由國(guó)家安排的專題貸款和地方自籌資金興建的面向廣大中低收入家庭的非盈利

性住房。安居房在發(fā)售方面，堅(jiān)持以成本價(jià)直接向中低收入家庭發(fā)售，并優(yōu)先發(fā)

售^^房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優(yōu)先發(fā)售給離退休職工、教

肺中的住房困難戶，不售^高收人家庭。

解困房：在實(shí)行安居工程之前或未實(shí)行安居二程的城鎮(zhèn)，政府卷處理常地住

房特困戶的困難而專門修建的住房。它只售余合^審查符合條件的住房困難戶和輾

房戶。

J小康住宅：卷實(shí)行國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“小康型城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，

建設(shè)部在各大都市指導(dǎo)建設(shè)的面向下世紀(jì)的住房。它的建設(shè)體現(xiàn)了壹定的政府行

篇,享有政府提供的優(yōu)惠政策。但與^濟(jì)合用住房不壹樣，它的銷售封象重要是

針?lè)庵械然蛑械绕鲜杖胨降募彝ィ蚨蹆r(jià)較高。此類住宅通謾提高科技含

量，大大改善了住房的功能和質(zhì)量，具有壹定的超前性，是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)

展的方向。

存量房：己^建成并投入使用的。私人或軍位所有的存量房，公房和私房在

房地產(chǎn)交易上有不壹樣之處。存量公房的買賣，國(guó)家限制較多，除房改向值I人發(fā)

售住房外，很少有公有住房的買賣。存量私房的買賣也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不壹樣而有

較大差異：擁有所有產(chǎn)權(quán)的私房，可以自由買賣，但房屋有拆遷。抵押或訴訟限

制等狀況的除外。擁有限制產(chǎn)權(quán)的私房，如房改發(fā)售的住房、安居房等，在買賣

的畤間、封象、價(jià)格收入分派等方面均有限制。

商品房：各房地產(chǎn)^發(fā)商發(fā)建設(shè)的面向市埸公^銷售的商品房。商品房是

以發(fā)售卷目的而建造的居住用房。與存量房不壹樣，它首先應(yīng)常是新建的居住用

房，由房地產(chǎn)^發(fā)商自籌資金建造，專供發(fā)售，而存量房則是已^投入使用的住

房，是舊房而非新居。另壹方面，商品房只在住宅建設(shè)^營(yíng)單位與新居購(gòu)置者之

間買賣，也稱懸在壹級(jí)市埸上買賣。假如新居購(gòu)置者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，瓢論原住

宅新舊程度怎樣，也趣論與否投入使用，都不再稱卷商品房。商品房既包括壹般

商品住宅，也包括了微利房、高級(jí)公寓、別里等。其中，微利房也叫廉價(jià)房，是

房地產(chǎn)^發(fā)商修建的利潤(rùn)較低的壹類商品房。與^濟(jì)合用住房不壹樣，此類住房

的^發(fā)建設(shè)并不帶有政府行卷，只是房地產(chǎn)商封在都市速郊或交通不便地段修建

的住房實(shí)行低價(jià)銷售。此類住房?jī)r(jià)格低廉，適合于中等或中等偏上收入水平的家

庭購(gòu)置。高級(jí)公寓，指在城區(qū)內(nèi)黃金地段修建的高層和多層重梯公寓，也包括多

種組合復(fù)式或高層住房。此類住房地價(jià)昂貴，設(shè)計(jì)超前，面積寬敞，配套設(shè)施齊

備，物業(yè)管理水平較高，因而房?jī)r(jià)不菲，適合于高收人家庭購(gòu)置。商品房由于是

房地產(chǎn)呂目發(fā)商自籌資金建造的，因此它可以在房地產(chǎn)市埸上公明銷售，購(gòu)房者可

以獲得房屋的所有權(quán)及所占土地的使用權(quán)，購(gòu)房者遢可以在彳發(fā)來(lái)封房屋ift行轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押或贈(zèng)送等。優(yōu)嚴(yán)格意義上講，前四種房屋并不具有商品房的完全

屬性，只有第五種才是純粹意義上的^典的商品房。

4.2.客戶關(guān)懷冏題參照材料

（1）商品房的銷售面積：商品房按整棟銷售，商品房的銷售面積即卷整棟商品

房的建筑面積。商品房按“套”或“軍元”發(fā)售，商品房的銷售面積即卷

購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑而積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

用建筑面積之和。

（2）套內(nèi)建筑面積的構(gòu)成：套內(nèi)建筑面積由套〔軍元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻

體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和所構(gòu)成。

（3）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成：

?甯梯井、樓梯間、垃圾道、變甯室、設(shè)備間、公共門廳和謾道、地下

室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上卷整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用

房的建筑面積。

?套（罩元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體

中心線外側(cè)的水平投影面積。

（4）山墻：指上部砌成三角形（即山尖）的墻。IB平屋頂房屋的內(nèi)外承重橫墻

亦稱“山墻”。

（5）套（單元）內(nèi)的使用面積：指套（單元）內(nèi)各房間、廚房、衛(wèi)生間、謾廳、

貯藏空等分戶門內(nèi)的面積之和。

（6）套內(nèi)墻體而積：商品房各套（罩元）內(nèi)使用空間周圍。的維護(hù)或承重墻墻

體面積，有共享墻和非共享墻兩種。

（7）共享墻：商品房各套（罩元）之間的分隔墻，套（罩元）與公用建筑空間

之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均卷共享墻。

（8）共享墻的面積計(jì)算：套（罩元）之間的分隔墻由相連兩套（罩元）平均分

攤墻體水平投影面積，并計(jì)入套內(nèi)墻體面積，其他共享墻按墻體中心線劃

分，內(nèi)側(cè)的水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積，外側(cè)的水平投影面積計(jì)入應(yīng)

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

（9）非共享墻：商品房各套（罩元）內(nèi)部各房間、廚房、衛(wèi)生間、遇廳等的分

隔墻

（10）非共享墻的面積計(jì)算：墻體水平投影面積所有計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（11）凡已作卷獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、卓棚等，不應(yīng)作檢公用建

筑面積參予分?jǐn)?

（12）做卷人防工程的地下室不作卷公用建筑面積參予分?jǐn)偂?/p>

（13）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)等于整棟1層）

建筑的公用建筑面積除以整棟（層）建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，公

用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

（14）計(jì)算各套（層）的公用建筑面積：各套（層）的公用建筑面積等于公用

建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)乘各套（層）的套內(nèi)建筑面積。

（15）住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

（16）住宅的層數(shù)：壹般按自然層計(jì)算，但應(yīng)符合如下規(guī)定：

A.住宅中間層有直通室外地面出入口畤，其層數(shù)由該層起計(jì)算。

B.住宅出入口層位于建筑物底部公共用房的屋頂平臺(tái)上，并具有疏軟信

道畤，其層數(shù)由該層起計(jì)算。

C.頂層卷兩層壹套躍層住宅，其躍層部分不計(jì)算層數(shù)。

（17）住宅建筑平均每套建筑面積：平均每套建筑面積（Hi?/套）等于^建筑

面積（而）被^套數(shù)（套）除。

（18）住宅建筑使用面積系數(shù)：使用面積系數(shù)（％）等于^套內(nèi)使用面積（m2）

被^建筑面積（一）除。

（19）躍層住宅的戶為樓梯面積計(jì)算：躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面

積^和計(jì)入套內(nèi)使用面積。

（20）不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通蜀道、管道井的面積均計(jì)入套內(nèi)使用面

積。

（21）“墻面裝修厚度的面積計(jì)算：外墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等不計(jì)算建

筑面積，但內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)使用面積。

（22）住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿高度的規(guī)定：低層、多層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿高度不應(yīng)低于

1.05m：中高層。高層住宅不應(yīng)低于1.10刀。中高層、高層及寒冷地區(qū)住

宅的陽(yáng)臺(tái)宜采用實(shí)體欄板。

（23）中間層：住宅中除底層和最高層住戶入口層以外的中間各樓層。

（24）平臺(tái)：供人活勃的平屋頂或彳他住宅底層地面伸出室外的部分。

（25）抗震構(gòu)造：在地震區(qū)裹，考慮了地震力的破壤作用而設(shè)計(jì)的防震構(gòu)造。

壹般根據(jù)規(guī)定的地震烈度謹(jǐn)行建筑物的抗震設(shè)防。假如出現(xiàn)地震的影響相

稱于設(shè)計(jì)烈度H寺，建筑物的損壤較輕不致使人民生命和生產(chǎn)設(shè)備遭受損害，

建筑物不^修理或^壹般修理仍可繼續(xù)使用。

（26）軸線：建筑物各彳固構(gòu)件圖樣的中心線。它是施工圖中用于現(xiàn)埸定位、放

線的重要根據(jù)。凡承重墻、柱子、大梁或屋架等重要承重構(gòu)件都應(yīng)注明它

FI的軸線關(guān)系和尺寸。在編制施工圖預(yù)算畤軸線是土石方工程、磚石工程、

混凝土及鋼筋混凝土工程、屋面工程和樓地面工程量計(jì)算的根據(jù)。

（27）抗震縫：將建筑物或構(gòu)建筑物優(yōu)基礎(chǔ)以上分隔成段的豎直縫，或優(yōu)基礎(chǔ)

到頂部完全分隔成段的豎直縫。借以防止在地震H寺由于建筑物謾房而引起

扭轉(zhuǎn)加重震害，或由于相連建筑構(gòu)造的剛度不壹樣，地震畤引起互相碰撞

而加重震害。

（28）閣樓：運(yùn)用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠中纬傻氖褂梅块g。設(shè)置閣樓可充足運(yùn)用

坡頂?shù)目臻g。在夏季，閣樓起通凰降溫作用。閣樓堂般設(shè)老虎窗，可以通

J虱和采光。

（29）廊：屋檐下的遇道。房屋內(nèi)的信道或獨(dú)立有頂?shù)男诺馈Ｈ缱呃?、外廊?/p>

游廊等。

（30）凈高：各層地板面或樓板面到上層樓板底或天棚底面之間的高度。

（31）跨度：桁架、梁、拱跨越空間和構(gòu)造相鄰兩端承重黠的軸線之間1中-

中）的距離。

（32）^間：房間的橫向?qū)挾?。在房屋建筑圖中是水平方向編號(hào)（橫墻）軸線

之間I票志的尺寸，

（33）暹深：房間的縱向房度。在房屋建筑圖中是垂直方向編號(hào)（縱墻）軸線

之間襟志的尺寸。

（34）凈是：房間是度方向兩^墻面之間的凈距離。

（35）凈寬：房間寬度方向兩^墻面之間的凈距離。

（36）內(nèi)墻凈房線：為墻與外墻（或內(nèi)墻）交黠之間的連線，表達(dá)內(nèi)墻的實(shí)際

?R度。

（37）外墻中心線：外墻兩端厚度中心的連線。

（38）外墻外邊線：房屋平面圖外邊周信:尺寸之和。

（39）女兒墻（壓檐墻）：是指房屋外墻高出屋面的矮墻。它是屋面與外墻交接

處理的壹種方式，也是作卷屋頂上欄桿或房屋外形處理的壹種措施。

（40）防火墻：用非熟燒材料砌筑的墻。設(shè)在建筑物的兩端或在建筑物內(nèi)將建

筑物分隔成區(qū)段，以防止火災(zāi)蔓延。防火墻上壹般不設(shè)門窗，如屬必須疇

應(yīng)以非燃燒材料制成。高出屋面的防火墻又稱封火墻或蜀火墻。

（41）框架構(gòu)造（剛架構(gòu)造）：由梁及柱構(gòu)成，其結(jié)黠多數(shù)卷剛接的構(gòu)造。優(yōu)型

式上分卷平面框架和空間框架?？蚣軜?gòu)造壹般用于鋼構(gòu)造或鋼筋混凝土構(gòu)

造的多層工業(yè)）?房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店以及高層建筑中。

（42）排架構(gòu)造：屋架或梁與柱頂交接的框架構(gòu)造。排架構(gòu)造中柱底嵌固在基

礎(chǔ)中（嵌固卷不能轉(zhuǎn)勒的剛結(jié)黠）。壹般常用于軍層工業(yè)牌i房，可罩跨或多

跨。

（43）樓梯段：樓板、休息平臺(tái)之間的踏步板整體構(gòu)件。例如預(yù)制鋼筋混凝土

裝配式樓梯的整體踏步板。分實(shí)心式和空心式，又分卷板式和梁式。

（44）踢腳板（踢腳線）：沿地板或樓板上面的四面圍緣的墻面。宣般卷15?

25cm高。有木踢腳線、水泥沙漿踢腳線、現(xiàn)澆或預(yù)制水磨石踢腳線以及其

他塊料等踢腳線。

（45）遮陽(yáng)板：遮擋太陽(yáng)的平板。設(shè)置在窗口上沿部位的稱懸水平方向遮陽(yáng)板。

設(shè)置在窗口兩旁的稱卷垂直方向遮陽(yáng)板。垂直遮陽(yáng)板遢包括與墻面垂直方

向成斜向（上寬下窄）的遮陽(yáng)板。

（46）屋頂：房屋的最上部分。起擋JM雨、防寒、隔熱的圍護(hù)作用。壹般由屋

面、屋頂承重構(gòu)造、保溫層或隔熱層以及頂棚等構(gòu)成。根據(jù)屋頂形式堂般

分卷平屋頂、坡屋頂（如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂?shù)龋?/p>

和曲面屋頂（如圓屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、焉

鞍形屋頂、扭殼屋頂?shù)龋?/p>

（47）屋面：屋頂?shù)拿鎸?，直接受大自然的侵襲。屋面材料壹般用多種瓦、油

氈、鐵皮、塑料?、橡膠、混凝土等。

（48）^平面圖：在繪有等高線或加上坐檄方格網(wǎng)的地形圖上，畫原有的和擬

建的建筑物及構(gòu)筑物的外輪廓的水平投影。它表明工程的體布局。重要

包括原有和擬建建筑物及構(gòu)筑物的位置、樽高、層數(shù)、平面形狀、朝向、

互相關(guān)系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管網(wǎng)等。是建筑物及構(gòu)筑

物定位放線、土石方工程施工以及施工^平面布置的根據(jù)。

（49）計(jì)算房屋建筑面積的環(huán)節(jié)：

A.根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)則，封實(shí)際受測(cè)房屋各部分構(gòu)造判斷哪些部分應(yīng)

所有計(jì)算建筑面積，哪些部分應(yīng)計(jì)算二分之壹建筑面積，哪些部分不

計(jì)算建筑面積。

B.劃塊分類，列立項(xiàng)目。按照罩層、多層、樓梯、臺(tái)、廊、棚等類別暹

行劃塊，計(jì)算各塊及各分項(xiàng)的建筑面積。

C.根據(jù)建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，判斷各塊及各分項(xiàng)面積

究竟是屬于套內(nèi)建筑面積遢是應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

建筑面又應(yīng)怎樣分?jǐn)偅会芫挠?jì)算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，最終計(jì)算

出各單元（套）的建筑面積。

（50）陽(yáng)臺(tái)、走廊有露空花格或刀條欄桿封頂?shù)?，不算封閉式陽(yáng)臺(tái)、走廊，其

建筑面積仍按其水平投影面積的二分之壹計(jì)算。

（51）陽(yáng)臺(tái)，卷磚砌欄桿，局部實(shí)砌到頂，其實(shí)砌部分不能視其卷封閉而所有

計(jì)算建筑面積，其建筑面積仍按其水平投影面積的二分之壹計(jì)算。

（52）凹陽(yáng)臺(tái)暹深國(guó)家尚輾規(guī)定，其建筑面積仍按其水平投影面積的二分之壹

計(jì)算。

（53）室外重梯井的建筑面積計(jì)算：室外重梯井假如是附在建筑物上的有圍護(hù)

構(gòu)造的甯梯井，應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。假如沒(méi)有圍護(hù)構(gòu)造，

即沒(méi)有井道，如室外觀光甯梯等上下靠導(dǎo)軌運(yùn)行的室外富梯，只能算是附

屬設(shè)備，不能計(jì)算建筑面積。

（54）室內(nèi)扶梯的建筑面積計(jì)算：自勃扶梯的功能相稱于室內(nèi)樓梯間，應(yīng)按自

然層投影面積計(jì)算建筑面積。

（55）突出屋面的樓梯間沒(méi)有高度規(guī)定，按其水平投影面積計(jì)算其建筑面積。

（56）高下聯(lián)跨的建筑物，運(yùn)用低跨部分頂部平面作活勤埸所不計(jì)算建筑面積。

（57）外墻面的鋁合金門窗（包括玻璃幕墻木窗、鐵窗等），部分凹入外墻垂直

面的，均按外墻的墻體投影面積計(jì)算建筑面積。

（58）門廳、謾廳和大廳：門廳、謾廳是謾往行人的緩沖地帶。大廳是人憑匯

集活勤的空間。

?門廳：公共建筑物的大門至內(nèi)部房間或信道的連接空間或?qū)Ｓ眯诺馈?/p>

根據(jù)使用規(guī)定不壹樣，可兼作門房收發(fā)，臨畤接待來(lái)客或其他用途。

?謾廳：室內(nèi)幾種走道與樓梯交接的地方，或是走道與使用人數(shù)較多的

大房間連接的地方。實(shí)際是謾道的擴(kuò)大間，重要起交通緩沖作用.

?大廳：人群聚曾活勤或招待來(lái)賓所用的大房間。根據(jù)使用的規(guī)定不壹

樣，有不宣樣的名稱，如餐廳、展覽廳、舞廳、休息廳等。

（59）門廊與門斗：都是主墻大門外的附屬建筑，都是遮凰擋雨，銜接內(nèi)外空

間，供行人臨畤停留的地方。

?門廊：大多滿足房屋立面處理規(guī)定，起美化烘托作用，壹般都帶有廊

柱，比雨篷面積大，沒(méi)有圍欄及附門。

?門斗：重要是滿足擋凰防寒規(guī)定，防止冷凰直接暹入大廳。根據(jù)需要

可以做成不突出主墻外的內(nèi)門斗，和突出主墻外的外門斗。門斗為重

要特性是有圍護(hù)構(gòu)造，門外加門。

（60）陽(yáng)臺(tái)與挑廊：重要在使用上有所區(qū)別。

?陽(yáng)臺(tái)：獨(dú)戶房間洗曬衣物，乘涼速望的空間小平臺(tái)。壹般是專房專用。

?挑廊：相連兩值I以上的陽(yáng)臺(tái)，互相串通成卷相鄰顧客的公共信道。但

兩他構(gòu)造相似的相鄰陽(yáng)臺(tái)連通起來(lái)畤，可稱卷公用陽(yáng)臺(tái)。

（61）封閉式陽(yáng)臺(tái)與眺望間：彳隹形式看區(qū)別不大，但構(gòu)造設(shè)計(jì)考慮的受力狀況

和詳細(xì)用途則不相似。但它憑在建筑面積計(jì)算方面，都是同樣的規(guī)定，

?封閉式陽(yáng)臺(tái)：將陽(yáng)臺(tái)欄桿扶手如下用磚或其他材料圍護(hù)，欄桿扶手以

上用玻璃窗圍護(hù)起來(lái)，使陽(yáng)臺(tái)起到既能接受陽(yáng)光又能遮擋凰雨的作用，

但仍是獨(dú)戶專用。

?眺望間：工作室或辦公室懸挑的壹部分房間，它可以全用玻璃圍護(hù)，

也可以半玻半墻，遢可以是迎面用玻璃兩側(cè)邊砌墻圍護(hù)。它重要用來(lái)

監(jiān)視和觀測(cè)與室內(nèi)工作有聯(lián)絡(luò)的室外活勘狀況。因而它的構(gòu)造要根據(jù)

工藝規(guī)定和實(shí)際荷載來(lái)確定。

（62）磚墻建筑面積的計(jì)算：磚墻面積二墻厚X墻房。其中，墻厚是按設(shè)計(jì)值計(jì)

算，原則磚的尺寸卷240X115X53（mm）o

（63）《社曹公正計(jì)量行（站）監(jiān)督管理措施》的原則：本著國(guó)家統(tǒng)宣管理、

省級(jí)審批、屬地監(jiān)督的原則制定的。《措施》規(guī)定國(guó)務(wù)院計(jì)量行政部門統(tǒng)壹

管理全國(guó)社曾公正計(jì)量行（站）工作；各省級(jí)人民政府計(jì)量行政部門負(fù)責(zé)

本行政區(qū)內(nèi)公正汁量行（站）的審批；市（地）、縣級(jí)政府計(jì)量行政部門封

常地區(qū)公正計(jì)量行（站）的平常工作實(shí)行監(jiān)督。

（64）建立社曾公正計(jì)量行（站）必須具有的條件：

?具有法人資格，獨(dú)立于交易雙方；

?具有提供計(jì)量公正服務(wù)的能力，并獲得社曾公正計(jì)量行（站）計(jì)量認(rèn)

證合格證害。

（65）社曾公正計(jì)量行（站）計(jì)量認(rèn)證的內(nèi)容和規(guī)定：

?計(jì)量檢測(cè)設(shè)備及配套設(shè)施滿足計(jì)量檢測(cè)的規(guī)定，并可溯源到社曹公用

計(jì)量原則；

?工作環(huán)境適應(yīng)計(jì)量檢測(cè)的規(guī)定；

?計(jì)量檢測(cè)人員^考核合格；

?具有保證汁量檢測(cè)工作質(zhì)量的管理制度。

（66）社曾公正計(jì)量行（站）卷社曾提供的計(jì)量公正數(shù)據(jù)可以作卷貿(mào)易結(jié)算的

根據(jù)。

（67）社曹公正計(jì)量行（站）提供計(jì)量公正服務(wù)的收費(fèi)沒(méi)有規(guī)定，可以雙方協(xié)

議收費(fèi)。

（68）社畬公正計(jì)量行（站）是懸社曾提供有關(guān)重量、流量、甯量、晨度等計(jì)

量檢測(cè)數(shù)據(jù)的計(jì)量中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（69）社曾公正計(jì)量行（站）中使用“公正”而不使用“公證”：“公證”屬

國(guó)家機(jī)關(guān)的職能，如"公證處''可以出具公證性文獻(xiàn)。而社曹公正計(jì)量行

（站）屬計(jì)量中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，重要是卷社畬提供公正計(jì)量服務(wù)，出具公正

性計(jì)量檢測(cè)匯報(bào)，而不是出具公證性文獻(xiàn)。

（70）房屋所有權(quán)證害（房產(chǎn)證）：《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》第六

拾條規(guī)定：”在依法獲得的房地產(chǎn)^發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)常憑土地使用

權(quán)證善向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申言青登記，由縣級(jí)以上地方

人民政府房產(chǎn)管理部門核算并頒發(fā)房屋所有權(quán)證害?！?/p>

（71）房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序：房產(chǎn)管理部門ifi行房屋產(chǎn)權(quán)登記，是政府依法確

認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記按如下五道程序暹

行：（1）登記收件；（2）勘測(cè)繪圖；（3）產(chǎn)權(quán)審查；（4）繪制權(quán)證；15）

收費(fèi)發(fā)證。其中第二道程序“勘測(cè)繪圖”的內(nèi)容是，“封申^產(chǎn)權(quán)和尚未申

登記的房產(chǎn)，以產(chǎn)權(quán)人卷軍位，逐戶、逐處謹(jǐn)行實(shí)地勘察，卷產(chǎn)權(quán)審查、

繪圖發(fā)證提供根據(jù)」

（72）房地產(chǎn)市埸價(jià)格評(píng)估：《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國(guó)家實(shí)

行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，并且笫五拾六條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括

房地產(chǎn)征詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)^紀(jì)機(jī)構(gòu)等?！钡谖迨鞍藯l

規(guī)定：”國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！贝送猓鶕?jù)建設(shè)部

[1992]579號(hào)《都市房地產(chǎn)市埸評(píng)估管理暫行措施》第四條規(guī)定：”都

市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)置的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)市埸估

價(jià)的職能機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)市埸管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)成部門，承接本行政區(qū)域內(nèi)波

及政府稅費(fèi)收入及由政府予以常事人賠償或賠償費(fèi)用地的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

以及受常事人委托的其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù).因此、房他產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，些可

由政府設(shè)置，又可以是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括蟀建設(shè)行政主管部門迤行了資

格考核，獲得資格證害，并暹行注冊(cè)了的估價(jià)人員構(gòu)成的房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)

所和^技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)證的公正計(jì)量行（站）。

（73）房地產(chǎn)市埸估價(jià)的程序：建設(shè)部[1992J579號(hào)《都市房地產(chǎn)市埸評(píng)估

管理暫行措施》第拾條規(guī)定：房地產(chǎn)市埸估價(jià)應(yīng)常依下列程序逛行：[1）

申^估價(jià)；（2）估價(jià)受理；（3）垣埸勘估；（4）綜合作業(yè)。其中第三道程序

“現(xiàn)埸勘估”的內(nèi)容是：“到襟的物造行實(shí)地勘丈測(cè)估查封各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)

資料，調(diào)查襟的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)記錄”。第四道程序“綜合作

業(yè)”提出的害面估價(jià)成果中第4鉆必要的附件“包括估價(jià)遇程中作卷估價(jià)

根據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始資料及實(shí)際勘測(cè)數(shù)據(jù)等J

（74）都市居住區(qū)：不壹樣居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被都市干道

或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（10,00015,000戶）。居住人口規(guī)模

（30,000^50,000人）相封應(yīng)，配建有壹整套較完善的、能滿足該區(qū)居民

物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

（75）居住小區(qū)：居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（2,0D0?

4,000戶）、居住人口規(guī)模（7,00015,000人）相封應(yīng)，配建有壹套能滿足

該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

（76）居住組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住戶數(shù)（300~700戶）。居住人口規(guī)

模（1,000?3,000人）相封應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居

住生活聚居地。

（77）居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的

^稱。

（78）配套建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相封應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、

道路和公共綠地的^稱。

（79）道路缸線：都市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。

（80）建筑線（建筑控制線）：建筑物基底位置的控制線。

（81）建筑小品：既有功能規(guī)定，又具有鉆綴、裝飾和美化作用的、附屬于某

壹建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設(shè)施和指示性襟志物等的統(tǒng)稱。

（82）住宅平均層數(shù)：住宅冬因建筑面積與住宅基底^面積的比值（層）。

（83）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/hm?）。

（84）人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/hn?）。

（85）住宅建筑套毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/

hm2）o

（86）住宅建筑套凈密度：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/上/）。

（87）住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（al?/hoc。

（88）住宅面積凈密度（住宅容積率）：是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑

面積（m2/hm2）或以住宅建筑^面積與住宅用地的比值表達(dá)。

（89）建筑面積毛密度（容積率）：每公頃屠住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑

面積（n^/hm?）或以^建筑面積與居住區(qū)用地的比值表達(dá)。

（90）住宅建筑凈密度：住宅建筑基底^面積與住宅用地的比率（％）。

（91）建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，建筑的基底^面積與居住區(qū)用地的比率（％）。

（92）綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的^和占居住區(qū)用地的比率（%）。

綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即

道路SE線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。

（93）建筑1午可證的辦理：在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的壹切建設(shè)活勃都必須按如下程序

辦理建筑青午可證手續(xù)：

?建設(shè)單位（甲方）持計(jì)劃部門的投資批文。土地使用證（或有關(guān)用地

批文）。用地缸線圖。地形圖（1：500）壹式兩份。建房專題匯報(bào)等向

規(guī)劃部門申報(bào)劃定建筑缸線。

?建筑缸線劃定彳及