施工單位向金融機構承諾放棄工程款優(yōu)先權的效力

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近年來，隨若中央時房地產(chǎn)領域調控力度加大，大量房開企業(yè)融資，銷售“兩電"，陷入債務危機，面臨金融機構、

施工單位以及各類債權人的追債和索賠。金融機構為了確保金融債權的安全清收，向房開企業(yè)項目融資時，通常會以不

動產(chǎn)增信的方式來降低風險，即通過設立不動產(chǎn)抵押權以期荻得優(yōu)先受償。但是，不動產(chǎn)抵押權并非絕財優(yōu)先，其往往

與工程款優(yōu)先權發(fā)生沖突，且落后于建設工程款。實踐中，金秋機構往往要求房開企業(yè)與施工單位共同承誥放棄工程款

優(yōu)光爻隹。如后續(xù)因債務糾紛引發(fā)訴訟、執(zhí)行或進入破產(chǎn)程序，前述優(yōu)先權放棄的承諾是否有效，施工單位對在建工程

享有的工程款優(yōu)先權與金融機構不動產(chǎn)抵押權孰先孰后，在司法實踐中存在不同觀點。而從金融機構自身利龍出發(fā)，在

面對工程價款優(yōu)先權與不動產(chǎn)抵押權沖突時該如何處理，也成為亟需解決的難題。本文就前述相關問題展開討論，

一、產(chǎn)生工程款優(yōu)先權放棄效力問題的一則案例

筆者曾作為金融機構的代理人參與一起建設工程施工合同糾紛案，現(xiàn)以該案為啟發(fā)點，就施工單位放棄工程款優(yōu)

先權的效力問題進行分析和探討。

某施工單位（以下簡稱A公司）與某房開企業(yè)（以下簡稱B公司）簽訂一份族工合同，在施工過程中B公司由于

資金不足，向金融機構C銀行申請貸款，在貸款過程中，C銀行要求簽訂三方協(xié)議，其中約定A公司放棄工程款優(yōu)先權,

此后C銀行將貸款發(fā)放給B公司,并且注明用途為工程款專項資金。工程竣工驗收合格以后，A公司起訴至法院，要求

B公司支付工程款，同時主張工程款享有優(yōu)先權。C銀行作為第三人申請參與案件訴訟，A公司稱其放棄優(yōu)先權是無效

的。在案件審理過程中，B公司由于其他訴訟案件，房產(chǎn)被要求強制執(zhí)行，拍賣款項不足以履蓋A公司和C公司的債權

金額，故A公司與C銀行誰的優(yōu)先權在前，誰的權利就能夠得到更好的保障。因此該案中，A公司放棄優(yōu)先權的承諾的

效力問題成為爭議焦點。

最終二審法院認為，A公司出具放棄工程款優(yōu)先權的承諾，該意思表示系對自身權利的處分,并不違反法律、行

政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。同時結合三方協(xié)議的具體內(nèi)容及背景，A公司的意思表示系同意C銀行對案涉工程享

有的相關權利優(yōu)先于自己的工程款債權受償，故A公司僅就案涉工程的拍賣價款優(yōu)先受償,但是不得財抗C銀行對案涉

工程享有的抵押權。

本案僅為個案，通過案例檢索，各級法院的判法也是不一致的，并非一致認為這種放棄是否有效或者無效，就本

案例來說，本文從金融機構的角度出發(fā)，對該問題進行分析和探討一二.

二、工程款優(yōu)先權的概念及優(yōu)先權放棄的背景問題

（一）工程款優(yōu)先權的概念及性質

根據(jù)《民法典》第八百零七條及《迂設工程施工合同司法解絳<-）》的相關規(guī)定，工程款優(yōu)先權是指在發(fā)包人

未按約支付工程款時，與發(fā)包人簽訂合同的施工單位享有就該建設工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。[1]

關于工程款優(yōu)先權的性質而言，主要有三種觀點：第一種認為是留置權，在施工過程中，施工單位為在建項目投

入了大量的人力物力財力，交付前施工單位通愣控制工程，如果發(fā)包人逾期不支付工程款的，施工單位可以以留置財產(chǎn)

折價，或就拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償；第二種認為是法定抵押權，即認為依據(jù)法律的規(guī)定而直接取得的抵押權：第三

種認為其就是法定優(yōu)先權，也可稱為建筑優(yōu)先權，類似船舶、航空器優(yōu)先權。理論界一直爭論不休，目前主流觀點認為

其為法定優(yōu)先權，不僅可以避免不必要的概念之爭，也符合現(xiàn)行法律規(guī)定精神，且符合該優(yōu)先權設立的初衷，即擔保施

工單位工程款的優(yōu)先受償，以比優(yōu)先保璋農(nóng)民工等澆筑工人的薪資權益。

（二）工程款優(yōu)先權保護中的利益博弈與平衡

在建筑市場上，涉及諸多利益主體，如發(fā)包人、施工單位、金融機均、分包人、農(nóng)民工、材料商、民間借貸債權

人等，一旦發(fā)生訴訟糾紛，尤其反包人處于資金鏈斷裂等情形下，如本文開篇提及的案例一樣，各個利益主體為了維護

自身權益進行博弈，對于誰的利益優(yōu)先保護、誰的利益應更在前、如何平衡各方利益等關系問題擺在面前亟待解決，凸

顯出了優(yōu)先權的重要性，一旦工程款優(yōu)先權確立以后，其將優(yōu)先于其他所有的債權性質。

（三）工程款優(yōu)先權原則上優(yōu)先于金融機構抵押權

不論是最高院2002年發(fā)布的《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（巴失效），還是最新族布的《建設工

程施工合同司法解釋（一）》笫三十七條，均明確規(guī)定工程款優(yōu)先權優(yōu)于抵押權和其他債權。由此可見，如果工程款優(yōu)

先權與金融機構不動產(chǎn)抵押權發(fā)生沖突時，工程款優(yōu)先權原則上是優(yōu)先于金融機構的不動產(chǎn)抵押權。需要注意的是兩者

優(yōu)先權指向的客體方面，工程款優(yōu)先權指向的客體僅為在建工程自身，不應及于建設工程占有范圍內(nèi)的土地使用機及其

他非因其建設而設立的不動產(chǎn)，而金融機構不動產(chǎn)抵押權則不僅及于在建工程，還及于對應的土地使用權。

三、工程款優(yōu)先權放棄的法律效力

（一）放棄工程款優(yōu)先權效力的各種爭論

鑒于工程款優(yōu)先權原則上優(yōu)先于抵押權，因此金融機構為了避免與之沖突時不動產(chǎn)抵押權的落空，在發(fā)放貸款時

往往要求房開企業(yè)出具施工單位明確放棄工程款優(yōu)先權的承諾函，或者與房開企業(yè)、施工單位通過簽訂三方協(xié)議.直接

約定施工單位放棄優(yōu)先權。這種承諾是否有效，理論與實務界一直爭議很大，主要分為三種觀點：有效說、無效說以及

效力區(qū)別說。

?有效說"的觀點認為，工程款優(yōu)先權作為財產(chǎn)權的一種，雖然立法目的是保護農(nóng)民工的權釜等，但是也是為了保護

施工單向的個體權益,既然是財產(chǎn)權,就可以放棄或者作仔何箕他處分.既燃施T.單付選擇了放棄.以便發(fā)包人花得金

融機構的貸款，實際上對發(fā)包人及施工單位都有利，那么放棄就并無不當?！盁o效說”的觀點認為，如果施工單位放棄優(yōu)

先權，會導致其無法支付農(nóng)民工工資，有違立法精神，這種放棄就是無效的。而“效力區(qū)別說”觀點認為，在探討工程款

效力問題時，妓終還是需要回到《民法典》第八百零七條立法本意,關鍵看這一放棄是否違背該條的立法本意，立區(qū)別

時待，而非一視同仁。

（二）放棄工程款優(yōu)先權原則上有效

各種爭論的聲音在最高院發(fā)布的2Q19年《速設工程流工合同司法解釋（二〉》（已廢止）施行后得到了統(tǒng)一，即

■?發(fā)包人與施工單位約定放棄或者限制建沒工程價款優(yōu)先受借權，損害建笈工人利拉，發(fā)包人根據(jù)該約定主張旅工單位不

享有建設工程價款優(yōu)先受償權的，人民法院不予支持二而現(xiàn)行的《要設工程施工合同司法解繹《一）》第四十二條也沿

用了該規(guī)定。由此可見，在沒有損害建筑工人利益的前提下，施工單位放棄工程款優(yōu)先權是有效的。理由主要有如下幾

點：

首先，優(yōu)先權實際上也是一種民事權利，那么作為權利就可以放棄.民法最核心的原則就是意思自治，只要是權

利人真實的意思表示，法律就應當保護，如一方當事人為了自身的權益或其他更大的權益而主動放棄某項權利，那么這

種放棄就是有效的。

其次，優(yōu)先權的放棄并沒有侵犯到其背后保護的法益。優(yōu)先權背后呆護的法益是建筑工人的生存權弦，也即是農(nóng)

民工的人工費，而人工費在工程款的構成中一般僅占據(jù)30%左右，相對占少量的部分。而從農(nóng)民工支付條例、實名制等

政策法規(guī)出發(fā)，農(nóng)民工的利益實際上很大程度都有所保障，如通過民工專戶等方式予以保護民工利蓄，因此施工單位的

這種放棄不一定會侵害農(nóng)民工的利益。

最后，施工單位放棄優(yōu)先權后又主張放棄無效，實際上有違誠信原則。民法的基本原則就是誠實守信原則，施工

單位作為商事主體，在放棄權利的同時應當考慮其后果，如果認為放棄無效,則勸金融機構產(chǎn)生不利影響，也嚴復遭背

了誠實信用原則，不利于交易安全。

（三）放棄工程款優(yōu)先權的無效情形的界定

通過對建設工程施工合同司法解釋相關條文的研讀及對立法本意的未究，之所以對工程款優(yōu)先權放棄進行限制，

其根本目的是對處于建設工程施工合同關系中最底層弱勢群體即農(nóng)民工利益的保護，以此實現(xiàn)實質意義上的社會公平。

因此，■不損害建筑工人利益”成為放棄工程款優(yōu)先權有效的前提條件，而該條件是否成立的界定成為司法實踐中的關注

重點。通過對相關案例的檢索,目前實踐中主要從以下幾個方面對其進行界定：

1.意思表示作出的形式。實務中，施工單位關于工程款優(yōu)先權的放棄作出的形式五花八門，有單方承諾、三方協(xié)

議甚至是口頭表示等等。那么如何認定前述行為的效力呢？L股認為，房開企業(yè)、施工單位以及金融機構等第三方屬于

平等地位下的法律主體，對于當事人之間的意思自治行為應當予以尊重。作為施工單位，其對自身所有的具有擔課性質

的財產(chǎn)權利進行放棄，屬于對個人權利的處分，應當予以認可。但是，在三流觀點認為工程款優(yōu)先權系優(yōu)先權的前提下，

以及其所對抗的不動產(chǎn)抵押權屬于登記生效主義權利的情形下，施工單位的放棄應當以書面形式的承諾或怖議為準。

2.損害事件發(fā)生的時間。如前所述，放棄的意思作出的形式多樣，力以約定放棄的時間節(jié)點作為衡量建筑工人利

益是否受損的時間，那么在后續(xù)發(fā)生糾紛時，受損一方很難證明該損害事實的發(fā)生；且約定時的損害風險，抑或可以在

后續(xù)施工單位財務狀況好轉的情況下予以消散。因此，考慮到建設工程施工合同關系中利克的復雜性、主體的多樣性等

問題，一很認為應當以房開企業(yè)貳相關方主張施工單位不享有優(yōu)先權或第三方主張該約定對其不發(fā)生效力的時間作為判

斷損害事件是否發(fā)生的時間節(jié)點。

3.損害的客體。在判斷“損害建筑工人利益”這一標準時,客體應當以這筑工人整體作為對象。故認定放棄行為是否

損害建筑工人利益時，應以放棄爺為是否影響到為賽筑工人整體的清償能力為出發(fā)點，不能以是否欠某一個人的工資為

判斷標準。考量時要以該放棄行為是否影響了建筑工人整體工費的支付及受侵害程度為主要因素。如僅存在個別欠薪情

況，不宜認定約定放棄工程價款優(yōu)先受償權損害了建筑工人利益，若因此認定該約定無效，則可能會對施工單位產(chǎn)生負

面激勵，使其惡意拖欠建筑工人工資，以達到繼續(xù)行使工程款優(yōu)先受供權的目的。

四、金融機構的應對建議

鑒于施工單位放棄工程款優(yōu)先權的承諾原則上有效，但是放棄有效的前提是不損害速筑工人的利益，筆者建議金

磁機構嚴格審支并設計與工程款優(yōu)先權沖突的操作方案。

（一〉加鏤貸前審查和評估。金融機構首先應審查不動產(chǎn)涉及的速發(fā)工程相關情況,核實房開企業(yè)有無拖欠工程

款，并要求其提供與施工單位簽匯的建設工程施工合同，了解合同涉及的價款、約定的施工期限和已支付的價款乂及施

工單位的整體實力，作為是否發(fā)質貸款以及是否追加其他抵押的參考。[2]

<-）要求房開企業(yè)與施工單位協(xié)商，由施工單位向金融機構出具放棄工程款優(yōu)先權承諾函，或者簽訂三方協(xié)議，

在協(xié)議中明確約定施工單位放棄工程款優(yōu)先權。

（三）要求施工單位出具當年度資產(chǎn)負債表或財務審計報告。根據(jù)相關規(guī)定，施工單位放棄工程款優(yōu)先權原則上

是有效的，但是如果損害速筑工人的利益的，該放棄會被確認為無效，因此，作為金融機構，在要求房開企業(yè)協(xié)洞施工

單位作出放棄承諾的同時，也應當讓其出具當年度資產(chǎn)負債表或財務審計報告，一是確保施工單位在作出放棄承苦的節(jié)

點財務狀況良好，并不存在資金困境或者拖欠農(nóng)民工工資等狀況；二是確保發(fā)生工程款優(yōu)先權與不動產(chǎn)抵押權發(fā)生沖突

時，金融機構能有充分證據(jù)抗辯其優(yōu)先于工程款優(yōu)先權。

（四）在建工程柢押時,金融機構可與房開企業(yè)、施工單位溝通確定建設工程價款的構成,評估建筑工人二資所

占整個建設工程價款的比重。根據(jù)速筑市場的行業(yè)慣例，建筑工人工資作為人工費在工程款中一般占比30%.金融機構

可要求房開企業(yè)放棄或讓渡70%的工程款優(yōu)先權。由于施工單位的這種放棄并未損害建筑工人的利益，所以這一為定也

應當合法有效。

（五）貸款發(fā)放后，金融機構應要求房開企業(yè)提供在建工程價款已經(jīng)支付的證明，以規(guī)避貸款資金被挪用的風險；