二手房交易方式之委托交易

二手房交易方式之委托交易委托交易就是委托專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，整個交易過程包括發(fā)布房源信息、看房、洽談、簽約、辦理貸款或資金監(jiān)管手續(xù)、辦理過戶手續(xù)，物業(yè)交割等均由中介公司代為或協(xié)同買賣雙方進(jìn)行辦理，買賣雙方或一方向中介公司支付一定的傭金。在委托交易中，通過中介公司最大的好處就是省時省心，中介公司對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分專業(yè)，能為買賣雙方省去很多麻煩，尤其是需要辦理貸款或資金監(jiān)管的買賣雙方，因?yàn)橹薪楣居虚L期合作的銀行及評估機(jī)構(gòu)，而且熟悉辦理產(chǎn)權(quán)過戶的所有流程，因此辦理手續(xù)要省時省力，另外中介公司的信息量最大比較容易達(dá)成成交意向，并且中介公司人員是站在中立的立場，在買賣雙方出現(xiàn)分歧時能以中間人的身份出面協(xié)調(diào)．從而使很多矛盾得到化解。但選擇中介機(jī)構(gòu)需要支付一定比例的傭金，會增加費(fèi)用開支，而且中介市場良莠不齊，需要買賣雙方予以注意，盡量選擇聲譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)，而且中介公司是以中間人的身份促成交易，不可能為雙方都考慮得特別周到，因此無論您是賣方還是買方，都要保持自己的立場，用自己的方式爭取自己的利益。

(一)賣方確定意向、選擇中介公司、與中介公司簽訂《委托代理合同》

因?yàn)檫x擇一家放心的中介機(jī)構(gòu)直接決定丁交易的安全，因此賣方確定賣房意向后，如果決定采用委托交易的方式，則需要找一家可靠的中介機(jī)構(gòu)；那么如何選定中介公司呢？在此我們向您介紹幾種方式以供參考：

關(guān)注中介公司的報紙廣告、參加房展會、直接到中介公司的門店了解情況，瀏覽中介公司的網(wǎng)站、通過親友的介紹等。初步選定中介機(jī)構(gòu)后應(yīng)當(dāng)查看并核實(shí)其營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，進(jìn)一步了解其經(jīng)營范圍，看它的經(jīng)營范圍里是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”業(yè)務(wù)。最終選定中介公司后，就需要與中介公司簽訂《委托代理合同》，簽訂該合同后，中介公司就會將房源信息發(fā)布出去，從而尋找買家。目前與中介公司的委托代理合同形式有一般居間服務(wù)”、獨(dú)家代理”及限時銷售”等。

(1)一般居間服務(wù)”屬于普通的居間服務(wù)形式，即買賣雙方各自登記，由中介公司進(jìn)行配對，并單獨(dú)面向一方進(jìn)行交易．但這種服務(wù)方式的缺點(diǎn)是，業(yè)主為了快速出售，盲目地在多家中介公司進(jìn)行登記，這無形中加大了遭遇不法中介的概率，同時義又要忍受不同中介公司多個經(jīng)紀(jì)人的頻繁打擾，這會給業(yè)主帶來很多無謂的煩惱。

(2)獨(dú)家代理”就足在一定期限內(nèi)只能將房屋委托給這一家公司進(jìn)行出售，在這種情況下，賣方最好選一家業(yè)務(wù)覆蓋面廠，品牌知名度較高的中介公司，這樣既能保證房屋盡快銷售，又能避免多個經(jīng)紀(jì)人的騷擾。

(3)限時銷售”指中介公司與賣方商定委托期限，若超過該期限房屋仍未售出，中介公司承諾賠償賣方一定金額的違約金。這種服務(wù)方式給業(yè)主帶來了滿意度收益補(bǔ)償，同時也制約了中介公司的操作行為，可謂兩全其美，是一種新興的二手房委托出售模式。

（二）中介公司發(fā)布出售信息

賣方與中介公司簽訂委托代理合同后，中介公司即可在自己的網(wǎng)站或報紙等媒體上發(fā)布出售信息，從而招攬買主。

（三）買方通過中介公司挑房、看房

買方了解到房源信息后即與中介公司聯(lián)系看房事宜，并可向中介公司索要房屋的權(quán)屬證明等相關(guān)文件，了解該房屋是否可上市出售，實(shí)地查看房屋本身的現(xiàn)狀,如房屋的質(zhì)量狀況、水電暖能否正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。

作為賣方，最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。

（四）買方確定購買意向、買方與中介公司或者買賣雙方與中介公司簽訂定金協(xié)議，并交付定金

確定購買意向后交付定金的意義在于，可以約束買方在一定期限內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，同時中介公司及賣方不能再將房屋擅自出售給其他第三人。如果買方違反定金協(xié)議的，則所收取定金不退．由于賣方違反定金協(xié)議的．則須雙倍返還定金，即適用法律規(guī)定的定金罰則”。

（五）買賣雙方簽訂房屋買賣合同，與中介公司簽訂居間服務(wù)合同，買方向賣方支付預(yù)付款，中介公司收取傭金

一般的，定金合同中會約定買賣雙方簽訂房屋買賣合同的期限，簽訂定金合同后，在約定的期限內(nèi)中介公司會組織買賣雙方簽訂房屋買賣合同及居間服務(wù)合同，買方向賣方支付首付款（定金可沖抵房款），中介公司收取傭金。居間服務(wù)合同最重要的條款即是中介公司傭金的收取。

在我國，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，為此國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對各種服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)作了明確規(guī)定，二手房買賣過程中所涉及的費(fèi)用為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)，即房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。房屋買交代理收費(fèi)，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不得超過成交價格的3%。另外中介機(jī)構(gòu)收取的還有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)。這兩項(xiàng)費(fèi)用一般都由買方繳納，也有分別向買賣雙方同時收取的。

（六）在中介公司協(xié)助下辦理過戶

合同簽訂后，中介公司通知買賣雙方準(zhǔn)備好過戶所需要的相關(guān)材料，由中介公司經(jīng)紀(jì)人辦理同簽，陪同買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，向房地產(chǎn)交易管理部門提交過戶所需材料。

（七）買方支付剩余價款

如果是爭數(shù)（指買方不需要貸款的）．買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過戶完畢當(dāng)天或過戶完畢幾日內(nèi)由買方直接向賣方以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式支付剩余房款。

如果買方申請貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付首付款后，在中介公司安排下，由銀行對房屋進(jìn)行評估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，中介公司陪同雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款撥付至賣方賬戶。

如果選擇資金監(jiān)管，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，三方與銀行簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房教存入專管賬戶，待約定的條件成就時（通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證），銀行依申請直接將款劃入賣方賬戶。

（八）交鑰匙

房屋過戶完畢，賣方收到全款后，在中介公司陪同下買方與賣方將房屋的水、電、暖、物業(yè)費(fèi)贊等費(fèi)川結(jié)清，賣方將房屋鑰匙交給買方。

律師提示

委托交易方式適合的對象應(yīng)具備以下條件：自己沒有房源，對交易的知識不是很了解，又不愿意費(fèi)心費(fèi)力，尤其需要貸款的，這樣就可以通過花中介費(fèi)買個省時省心”了。預(yù)訂機(jī)票短信有時也騙錢/l/wq/687500.html“溫柔七刀”，男子兩年俘虜70單身女/l/wq/687499.html大學(xué)生兼職打工擦亮眼/l/wq/687498.html未婚男子下個套，已婚女人上了當(dāng)/l/wq/687497.html“父親”是騙來的，孝心也是假的/l/wq/687496.html小騙術(shù)網(wǎng)上炮制大騙局/l/wq/687495.html48歲騙子毀了22歲女大學(xué)生的人生/l/wq/687494.html一個美女的征婚迷局/l/wq/687493.html警方剖析典型案例，手機(jī)短信騙術(shù)大曝光/l/wq/687492.htmlQQ密碼遭破譯，招來騙子騙錢財/l/wq/687491.html誰借我用銀行賬號，我給誰四百萬英鎊/l/wq/687490.html妙齡女子佯裝不會對號，用假彩票騙走男子4000元/l/wq/687489.html婦女冒充亮化辦人員，上門騙取照明費(fèi)/l/wq/687488.html寂寞少婦裸聊失財又失身/l/wq/687487.html中獎騙局又換新花樣，巨額“現(xiàn)金支票”送上門/l/wq/687486.html信用卡詐騙手段大揭底/l/wq/687485.html假借“公益活動”詐騙/l/wq/687484.html欺詐促銷沒好貨/l/wq/687483.html新型招工詐騙:劫財劫色后給路費(fèi)/l/wq/687482.html女大學(xué)生張榜“捉”騙子/l/wq/687481.htmlATM機(jī)取款警惕三大騙術(shù)/l/wq/687480.html輕信中獎短信，銀行匯款領(lǐng)大獎/l/wq/687479.html昨晚剛經(jīng)歷的一個最新式的騙局/l/wq/687478.html涉世不深的女孩事件/l/wq/687477.html詐騙團(tuán)伙租高校辦公室“招生”騙取27萬余元/l/wq/687476.html小心保管自己的聯(lián)系方法/l/wq/687475.html給領(lǐng)導(dǎo)送個紅包就能中彩票大獎/l/wq/687474.html按月交錢就能中彩票大獎/l/wq/687473.html創(chuàng)業(yè)路上我的防騙“十招”/l/wq/687472.html中國職場七大招聘陷阱曝光/l/wq/687471.html網(wǎng)絡(luò)和短信結(jié)合的騙術(shù)/l/wq/687470.html騙術(shù)三十六計/l/wq/687469.html日薪千元招男公關(guān)，男子應(yīng)聘被騙４５０元錢/l/wq/687468.html陌生來電一響就掛回?fù)苄⌒南萑肓喜黍_局/l/wq/687467.html中獎騙局現(xiàn)身網(wǎng)絡(luò)游戲/l/wq/687466.html金器泡藥水能增加藥效/l/wq/687465.html找工作小心防范兩類騙術(shù)/l/wq/687464.html僅憑一張嘴騙了芳心又騙錢/l/wq/687463.html都是老鄉(xiāng)惹的禍/l/wq/687462.html購火車票只能刷卡/l/wq/687461.html發(fā)送刷卡短信實(shí)為詐騙錢財/l/wq/687460.html假冒銀行電郵套取密碼/l/wq/687459.html重慶市沙區(qū)警方公布11種江湖騙術(shù)/l/wq/687458.html免費(fèi)抽獎實(shí)為“套錢”伎倆/l/wq/687457.html形形色色騙術(shù)大起底/l/wq/687456.html數(shù)十應(yīng)聘者掉入高薪招聘陷阱/l/wq/687455.html街頭騙子佯裝發(fā)病跌倒聞聽報警爬起即逃/l/wq/687454.html光鮮外表，敗絮其中/l/wq/687453.html路邊象棋殘局雙簧趣聞/l/wq/687452.html天上掉餡餅就是如何應(yīng)對/l/wq/687451.html揭穿“衛(wèi)星盒能取代有線接收器”騙局/l/wq/687450.html男子冒充老總兩萬月薪招聘情人20余女孩上當(dāng)/l/wq/687449.html大學(xué)情侶使美人計騙到房子和車子/l/wq/687448.html殺豬匠騙了名教授23萬/l/wq/687447.html黑心職介所連環(huán)陷阱等人入套/l/wq/687446.htmlQQ給您點(diǎn)歌/l/wq/687445.html借用QQ號騙取客戶貨款/l/wq/687444.html在校大學(xué)生偽造錄取通知書詐騙53萬元/l/wq/687443.html未婚男子收到“綁票”短信/l/wq/687442.html退電費(fèi)騙你賬號和密碼/l/wq/687441.html少女被騙奸后還說“謝謝”/l/wq/687440.html創(chuàng)業(yè)者怎樣來防止受騙/l/wq/687439.html騙子套近乎，專騙老人錢/l/wq/687438.html銀行卡透支上不封頂/l/wq/687437.html誰給騙子打開一扇虛掩的門（記者手記）/l/wq/687436.html套取密碼轉(zhuǎn)走錢，虛假網(wǎng)頁騙你沒商量/l/wq/687435.html市場上的增高產(chǎn)品究竟“高”在哪里/l/wq/687434.html網(wǎng)上開“店”數(shù)月騙了上百人/l/wq/687433.html婚介信息虛假，婚托同流合污/l/wq/687432.html網(wǎng)絡(luò)中獎騙局“釣”走3600元/l/wq/687431.html錯發(fā)短信偶然邂逅，不想竟是騙財陷阱/l/wq/687430.html“受傷的女孩”被人騙財騙色/l/wq/687429.html10分鐘騙走80臺顯示器/l/wq/687428.html兒子網(wǎng)上求職引來騙子，父母家中上當(dāng)被騙6千/l/wq/687427.html同性網(wǎng)戀騙情又騙錢/l/wq/687426.html短信騙術(shù)多，留心“注冊陷阱”/l/wq/687425.html網(wǎng)上出現(xiàn)捐贈騙局/l/wq/687424.html警惕“親情式推銷”蒙騙老人/l/wq/687423.html郵寄大獎小心餌里有鉤/l/wq/687422.html謊稱處理貪污品，三婦女狂騙6萬元/l/wq/687421.html短信欺詐五大陷阱/l/wq/687420.html免費(fèi)體檢/l/wq/687419.html十人演加碼“雙簧“騙走3.5萬/l/wq/687418.html一短信詐騙家族經(jīng)營流程/l/wq/687417.html３５萬元存折歸你了/l/wq/687416.html曝光ＭＰ３促銷騙術(shù)/l/wq/687415.html騙婚一騙到底/l/wq/687414.html購買專利之連環(huán)套詐騙術(shù)/l/wq/687413.html候車大廳小心手機(jī)/l/wq/687412.html我工資卡里的錢怎么沒了/l/wq/687411.html一則征婚廣告，一女被騙10萬/l/wq/687410.html切勿上了“香港公司”抽獎的當(dāng)/l