關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場調(diào)查綜合調(diào)研報告

關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場調(diào)查綜合調(diào)研報告關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場調(diào)查綜合調(diào)研報告

第一局部總論3

一、報告說明3

二、工程市場研究與調(diào)查工作組織4

1、調(diào)查目的4

2、調(diào)查工作內(nèi)容及工作量4

3、市場調(diào)查與研究主要方法6

三、工程市場調(diào)查的主要結(jié)論與建議7

第二局部工程概況與工程地塊市場特性分析9

一、工程名稱9

二、工程區(qū)位9

三、工程地塊特點9

四、工程微觀環(huán)境調(diào)查與分析11

1、交通條件11

2、自然景觀環(huán)境11

3、人文環(huán)境12

4、根底設(shè)施配套14

五、工程開發(fā)經(jīng)營意圖14

六、工程地塊市場特性分析評價14

1、地段評價14

2、生活環(huán)境評價17

3、區(qū)域經(jīng)濟價值評價17

七、針對工程地段特征的物業(yè)形態(tài)研究與分析20

第三局部房地產(chǎn)市場調(diào)查趨勢分析21

一、武漢市經(jīng)濟開展態(tài)勢分析21

二、武漢市房地產(chǎn)市場特征與開展趨勢分析25

1、市場總體特點26

2、政策環(huán)境分析27

3、市場環(huán)境分析29

第四局部武漢市高檔高層寫字樓市場調(diào)查與分析32

一、武漢市高檔寫字樓開展?fàn)顩r32

1、武漢市寫字樓區(qū)域市場分析32

2、武漢市寫字樓片區(qū)市場開展?fàn)顩r33

3、武漢市在售寫字樓根本情況33

二、典型樣本調(diào)查分析39

1、典型調(diào)查樣本綜合評價39

2、典型樣本個案調(diào)查分析39

〔1〕凱旋門廣場39

〔2〕中商廣場寫字樓43

〔3〕世紀(jì)廣場45

〔4〕瑞通廣場47

〔5〕世紀(jì)貿(mào)易大廈50

〔6〕泰合廣場51

〔7〕建銀大廈54

〔8〕招銀大廈55

〔9〕新世界國貿(mào)大廈56

〔10〕湖北電力大廈58

三、高檔寫字樓開發(fā)可進(jìn)取的市場空間分析59

第五局部武漢市高級酒店賓館物業(yè)調(diào)查與分析61

一、武漢市高級酒店賓館物業(yè)調(diào)查分析61

1、武漢市高級酒店賓館物業(yè)市場開展態(tài)勢61

2、武漢市賓館酒店的分布狀況62

3、武漢市高級賓館酒店物業(yè)市場經(jīng)營狀況65

二、武漢市高級賓館酒店典型樣本調(diào)查與分析70

1、香格里拉大飯店70

2、華美達(dá)天祿酒店71

3、新華諾富特酒店73

4、最正確西方五月花大酒店74

5、天安假日酒店75

6、亞洲大酒店76

7、濱湖大廈78

三、賓館酒店開發(fā)可進(jìn)取的市場空間分析79

1、賓館酒店業(yè)細(xì)分市場研究79

2、賓館酒店物業(yè)開發(fā)的耦合因子分析81

3、工程預(yù)開發(fā)風(fēng)險評價82

第六局部武漢市酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查與分析83

一、酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店83

1、酒店式公寓83

2、產(chǎn)權(quán)式酒店85

二、酒店式公寓物業(yè)市場調(diào)查與分析88

1、國內(nèi)酒店式公寓市場開展情況88

2、武漢酒店式公寓市場根本狀況89

3、武漢酒店式公寓市場開展?fàn)顩r分析90

4、酒店式公寓開發(fā)可進(jìn)取的市場空間分析92

三、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)市場調(diào)查與分析93

1、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場開展現(xiàn)狀93

2、武漢產(chǎn)權(quán)式酒店市場開展?fàn)顩r分析94

3、產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)可進(jìn)取的市場空間分析96

第七局部工程開發(fā)經(jīng)營時機分析與建議98

一、工程開發(fā)經(jīng)營時機分析98

1、SWOT分析98

2、NMN矩陣分析100

二、工程定位及開發(fā)經(jīng)營結(jié)論與建議101

第一局部總論

一、報告說明

根據(jù)公司的要求，圍繞工程特性，把握市場趨勢與時機，我們在確定該工程所需信息類型、收集途徑以及數(shù)據(jù)處理過程中定量和定性分析方法的根底上，進(jìn)行相關(guān)信息收集、信息處理和信息分析，提出市場分析的結(jié)論與建議，以求為工程總體決策與運作提供市場依據(jù)。本報告的根本思路與工程方案流程如下列圖：

二、工程市場研究與調(diào)查工作組織

1、調(diào)查目的

1〕調(diào)查分析武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和開展趨勢，尋求工程開展的市場時機；

2〕挖掘工程地塊市場價值，尋求可進(jìn)取的市場空間；

3〕提出引導(dǎo)市場需求并具有差異性特征的產(chǎn)品建議以及工程后期的運作思路；

4〕找準(zhǔn)市場時機，以期實現(xiàn)現(xiàn)有資源的最優(yōu)化組合和開發(fā)利潤的最大化；

5〕為工程開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。

總之，工程調(diào)查工作是為了解決7個問題〔5W2H〕：

Where〔地點〕城市、區(qū)域、區(qū)片、地塊、地塊周邊環(huán)境

When〔時間〕歷史、文脈、時機、周期

What〔什么產(chǎn)品〕總體風(fēng)格、文化、品味、品質(zhì)

Who〔賣給誰〕目標(biāo)顧客群、需求內(nèi)容、購置心理、購置力

Why〔根據(jù)是什么〕市場背景、政策環(huán)境、企業(yè)實力

Houch〔價格〕價格組合

Ho2。呈梯形狀分布，兩面臨街，潛在商業(yè)價值較大，地勢東低西高，地塊上根本沒有其他建筑物和構(gòu)筑物，拆遷量小。如圖：

地質(zhì)

從現(xiàn)實地理位置以及周邊建筑物推測，工程所在地地質(zhì)條件較好，土壤持力層承載能力強。具體情況需根據(jù)地質(zhì)部門勘探結(jié)論而定。

土地等級

本工程地塊為Ⅲ級綜合用地，Ⅳ級商業(yè)用地，Ⅱ級住宅用地，規(guī)劃土地用途為居住生活用地。

四、工程微觀環(huán)境調(diào)查與分析

工程的微觀環(huán)境指直接影響樓宇本身的因素，它的細(xì)化直接影響到工程的定位、營銷推廣等細(xì)節(jié)。以下我們將對工程地塊的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、根底配套設(shè)施環(huán)境等方面入手，對工程所處的微觀環(huán)境進(jìn)行全面的分析評價，挖掘出工程地塊的最大市場價值，為后期的工程定位及規(guī)劃設(shè)計提供參考依據(jù)。

1、交通條件

本工程臨近武漢市內(nèi)環(huán)線，與梨園廣場停車場僅隔路之遙，交通比擬便利，道路交通網(wǎng)比擬成熟。

〔1〕主要交通干道

A．東西干道

徐東大街：武漢長江二橋延長線路，市內(nèi)一級主干道，西通漢口，東連東湖。

B．南北干道

東湖路：武昌主要景觀道路，北通徐東大街，南通洪山路。

中北路：武昌主要干道，北接徐東大街，南達(dá)中南路。

〔2〕主要公交車及其線路

多路公汽經(jīng)本工程毗鄰的梨園廣場。

主要公交線路：

1、8路電車和36、515、537、552、573路、旅游專線1路、旅游專線3路等。

2、自然景觀環(huán)境

本工程乃武漢市親水地產(chǎn)資源中極稀有高價值地塊。

本工程地塊處于全國著名的東湖風(fēng)景區(qū)，對望郁郁蔥蔥的梨園廣場和的綠樹成蔭的東湖鳥語林，距浩瀚廣闊的東湖僅有XXXX年甚至上百年的物質(zhì)、文化等多方面歷史沉淀。工程在經(jīng)濟區(qū)域帶的性質(zhì)上，屬于長江二橋橋梁經(jīng)濟帶動的老城新區(qū)。該工程緊鄰東湖，東湖及其周邊的洪山、珞珈山、磨山、鳳凰山、南望山、瑜珈山、馬鞍山是武漢市的地理文脈標(biāo)志；東湖之濱110年歷史的武漢大學(xué)及后來興起的一大批高校是武漢市知識與技術(shù)密集的象征；該工程地塊鄰近湖北省博物館，湖北省博物館是楚文化稀世珍品的聚集，它與東湖風(fēng)景區(qū)中的楚天臺相互輝映出楚文化深厚、久遠(yuǎn)、精深、豪氣的光輝；該工程地塊鄰近省政府所在地楚地之都市片區(qū)，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文薈萃，文化底蘊深厚。

〔4〕城市規(guī)劃

東湖居住新城規(guī)劃總面積為11.57平方公里，大的范圍在東湖和沙湖之間。未來，其居住人口將到達(dá)11萬人，即1平方公里1萬人舒適度。在整個區(qū)域內(nèi)，道路總長為60公里，區(qū)域公交線路網(wǎng)絡(luò)長39公里，公交站點300米覆蓋率到達(dá)90％。東湖居住新城離市區(qū)近，是武漢著名的風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境好