戶型分析培訓(xùn)

戶型分析培訓(xùn)

百享一、戶型的進(jìn)展簡(jiǎn)史

中國(guó)傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點(diǎn)，

再加個(gè)跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無(wú)所謂就是院內(nèi)石榴紅棗，院后榆桑相伴。

中國(guó)人傳統(tǒng)住宅只是如此，建國(guó)初期的筒子樓是一大中國(guó)特色：動(dòng)輒10幾戶人擠在一

起住，共用一個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)廚房（或者在房門口放個(gè)爐子）里里外外，來(lái)來(lái)往往說(shuō)不

盡的尷尬與羞澀。

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速的同時(shí)住房也有了突破性的變化。子女有各

自的房間，大家不用擠一起了。自己家有了獨(dú)立的衛(wèi)生間，在陽(yáng)臺(tái)能夠養(yǎng)些花花草草，

晚上能夠吹晚風(fēng)數(shù)星星了，再往后進(jìn)展，電視機(jī)屏幕進(jìn)化太快，客廳寬度跟不上了，衛(wèi)生

間太少，早上爭(zhēng)著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來(lái)多了，客廳太小。就這樣大

客廳的房子出現(xiàn)了，兩頭帶上了陽(yáng)臺(tái)，餐廳跟廚房一體的同時(shí)面積也更大了，房子里設(shè)計(jì)

兩個(gè)衛(wèi)生間，也不用由于衛(wèi)生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨(dú)立生活能夠買單身公

寓。經(jīng)常公干住膩了酒店的人能夠買酒店式公寓。有賞景情趣的人能夠買景觀戶型?，F(xiàn)

在戶型能夠說(shuō)是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問(wèn)：什么才是好的戶型呢？

二、區(qū)分住宅的基本功能

一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)

習(xí)，這些功能根據(jù)其開(kāi)放程度能夠大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)能夠分為動(dòng)、靜

兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私

人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書(shū)房等。動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，能夠有較多的

干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書(shū)房。

這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使

之使用合理而不相互干擾，

起居室（客廳）：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二，起居室的

空間效率?，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過(guò)去“過(guò)廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了

獨(dú)立的起居室與交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面枳。此外，要考察起居室四周

的墻面是否好用，開(kāi)門、開(kāi)窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使

用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居

廳較暗。

廚房：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開(kāi)放式廚

房有著很好的空間效果，能夠充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也習(xí)慣現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但

關(guān)于我國(guó)的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲(chǔ)藏、備

餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)

建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系,RA級(jí)住宅要求廚房面積不小于R平方米，凈寬不小于2.1

米，廚具的可操作面凈長(zhǎng)不小于3米；2A級(jí)面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，

可操作面不小于2.7米，1A級(jí)則分別是5平方米、1.8米與2.4米。

衛(wèi)生間：滿足三個(gè)基本功能，即洗面化妝、淋浴與便溺，而且最好能有所分離，

能夠避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來(lái)說(shuō)，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意與各個(gè)臥室特別是主臥的

聯(lián)系，雙衛(wèi)或者多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門

與起居室。從面積角度來(lái)看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，淋浴的凈寬度不

宜小于1.2米。

臥室：通常來(lái)說(shuō)主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6米，面積在14至17平方米左右，

次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，與

起居室之間最好能有空間過(guò)渡，直接朝向起居室開(kāi)門也應(yīng)避免通視。

輔助空間：包含陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重

要。比如儲(chǔ)藏空間，包含雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，能夠很有效地節(jié)約戶內(nèi)的家具

空間?？傊?，根據(jù)戶型面積不一致，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)

調(diào)要緊功能齊全與空間的靈活習(xí)慣性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)制造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)

突出個(gè)性。

三、關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì)

流線俗稱動(dòng)線，是指日?；顒?dòng)的路線。人們對(duì)流線的概念可能還不太熟悉，事實(shí)

上這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)基本概念。流線俗稱動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，

它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來(lái)，通過(guò)流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不一

致功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過(guò)渡，一百平方米以上的大

套型住宅逐步成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，因

此流線的概念尤顯重要。

據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院楊昌鳴教授介紹，通常來(lái)說(shuō)，居室中的流線可劃分為家

務(wù)流線、家人流線與訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。假如一個(gè)

居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說(shuō)明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間

會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。

家務(wù)流線儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，?料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就

不可能有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)司、體力，或者在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。除思考自己下廚的習(xí)

慣外，充分的考慮流線，比如以L型流線安排設(shè)計(jì)廚房用品的盤設(shè)，會(huì)是女主人最輕松的

下廚流線。通常人家中的酎房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還

是會(huì)引起使用上的不便。舉例來(lái)說(shuō)，假使料理臺(tái)的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽

清洗，再走回爐具進(jìn)行烹調(diào)，感受流線并不順暢，假如?開(kāi)始的安排就是冰箱、水槽、爐

具，使用起來(lái)會(huì)更流暢。

家人流線

家人流線要緊存在于臥室、衛(wèi)生間、書(shū)房等私密性較強(qiáng)的空間。這種流線設(shè)計(jì)要

充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。目前流行的在臥室里面設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的

浴室與衛(wèi)生間，就是明碓了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。此

外，床、梳妝臺(tái)、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感受無(wú)所適從。

訪客流線

訪客流線要緊指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線.訪客流線不應(yīng)與家人流線與家務(wù)

流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或者工作?？蛷d周邊的門是保證流線合理

的關(guān)鍵，通常的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待

區(qū)與休息區(qū)。目前大多數(shù)的流線設(shè)計(jì)中把起居室與客廳混為一談。這樣一來(lái)，假如來(lái)訪者

只是家庭中某個(gè)成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個(gè)人，其他家人就得回避，浪

費(fèi)空間不說(shuō)，還影響其他家庭成員正常的活動(dòng)。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨(dú)會(huì)客

室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過(guò)流線的細(xì)分，從而科學(xué)的分割空間，這

才是房型設(shè)計(jì)的根本。

復(fù)式住宅中的流線

談到復(fù)式及躍層住宅的流線設(shè)計(jì)，楊教授說(shuō)，由「空間較大，假如單純?cè)谄矫嫔?/p>

設(shè)計(jì)流線，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設(shè)計(jì)中利用高低區(qū)分動(dòng)

靜分解空間是可行的。這就產(chǎn)生了錯(cuò)層、躍層與復(fù)式住宅中比較豐富的流線設(shè)計(jì)與空間感

受。這本是無(wú)可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)房型不是從人的需求、

活動(dòng)規(guī)律與心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時(shí)尚”，大概房間里沒(méi)有樓梯就是落伍。本來(lái)

只有一百多平方米的房子，偏要設(shè)計(jì)成三層的復(fù)式住宅，平均下來(lái)每層不到50平方米，

顯得華而不實(shí)。事實(shí)上，人的活動(dòng)在水平面上是最舒服的。流線的設(shè)計(jì)要“以人為本”一

切以人的舒適方便為出發(fā)點(diǎn)，而生硬的人為的流線設(shè)計(jì)是不可取的。流線就是把人的活

動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，使空間的格局滿足人的需要。設(shè)計(jì)者通過(guò)流線設(shè)計(jì)能夠有意識(shí)地以人們的行

為方式加以科學(xué)的組織與引導(dǎo)，向人們傳達(dá)動(dòng)靜分區(qū)的概念，改變不良的生活習(xí)慣，為業(yè)

主提供人性化的房型設(shè)計(jì)，

圖1-1戶型圖示例

起居室（客廳）：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二，起居室的空間效率。

現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過(guò)去“過(guò)廳”的角色：有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居

室與交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否

好用，開(kāi)門、開(kāi)窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空

間使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。

廚房：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開(kāi)放式廚房有著很

好的空間效果，能夠充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也習(xí)慣現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但關(guān)于我國(guó)

的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹

調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部

的住宅性能指標(biāo)體系，3A級(jí)住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2.1米，廚

具的可操作面凈長(zhǎng)不小于3米；2A級(jí)面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，可操作

面不小于2.7米，1A級(jí)則分別是5平方米、1.8米與2.4米。

衛(wèi)生間：滿足三個(gè)基本功能，即洗面化妝、淋浴與便溺，而且最好能有所分離，能夠避免

使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來(lái)說(shuō)，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意與各個(gè)臥室特別是主臥的聯(lián)系，雙

衛(wèi)或者多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生訶應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入U(xiǎn)不宜對(duì)著入戶門與起居

室。從面積角度來(lái)看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于

1.2米。

臥室：通常來(lái)說(shuō)主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面

寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，與起居室之

間最好能有空間過(guò)渡，直接朝向起居室開(kāi)門也應(yīng)避免通視。

輔助空間：包含陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比

如儲(chǔ)藏空間，包含雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，能夠很有效地節(jié)約戶內(nèi)的家具空間。

總之，根據(jù)戶型面積不一致，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)要緊功

能齊全與空間的靈活習(xí)慣性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)制造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個(gè)

性。

|2000|3300J1800|3】S0|3300

儲(chǔ)藏

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戶型將來(lái)進(jìn)展趨勢(shì)：

市場(chǎng)是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設(shè)計(jì)需要不斷調(diào)整創(chuàng)新；市場(chǎng)變化是漸進(jìn)的，有規(guī)

律可循的，因此所有調(diào)整創(chuàng)新都務(wù)必緊R市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)。

1、住宅戶型日益多樣性

除了面積大小的多檔次外，為不一致家庭結(jié)構(gòu)、不一致消費(fèi)階段而設(shè)計(jì)的戶型應(yīng)有區(qū)

別：服務(wù)于“核心家庭”的戶型應(yīng)該精巧小巧，服務(wù)于“兩代居”家庭的戶型應(yīng)該優(yōu)雅浪

漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應(yīng)該溫馨親切。

以“錯(cuò)層”為代表的立體住宅是近期全國(guó)性的熱點(diǎn)，但錯(cuò)層的牢固性、抗震能力如何

尚有疑問(wèn)。

在結(jié)構(gòu)上，大開(kāi)間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等習(xí)慣性開(kāi)放式住宅是大勢(shì)所趨。

2、擴(kuò)大住宅的習(xí)慣性與選擇性

最新模式是“兩次設(shè)計(jì)”，即第一次由建筑師設(shè)計(jì)帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生

間與陽(yáng)臺(tái)的框架住宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不一致的生活習(xí)慣與各時(shí)期不一致的生活

需要參與設(shè)計(jì)，要緊內(nèi)容為室內(nèi)裝修與選用不一致類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質(zhì)隔墻、推

拉門、窗、組合家具及折疊門等進(jìn)行靈活空間分隔。

3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質(zhì)量

廚房、衛(wèi)生間面積小、設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)備簡(jiǎn)陋是目前住宅的普遍性問(wèn)題。從進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)

看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重

疊使用，可充分利用空間，改善廚房環(huán)境，增加家庭團(tuán)聚的氣氛。而在大面積住宅中，開(kāi)

放性廚房應(yīng)該前景看好.

戶型設(shè)計(jì)中極重要的一條原則是清污分離。要緊指用水與非用水空間的分離，提倡用

水空間的相對(duì)集中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道進(jìn)展到了給水、排水、熱水、

煤氣、通風(fēng)管道與暖氣管道六種設(shè)備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設(shè)中水管道。因此應(yīng)

盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭(zhēng)讓住戶自己能不費(fèi)力且安全地接上

水、排水等，并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能（如按摩浴虹、家庭桑拿浴器、凈身盆），廚

房設(shè)備如洗碗機(jī)、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。

4^最大限度利用面積空間

H前在一些地區(qū)，為了實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)，有單純將住宅面積放大的問(wèn)題，我們認(rèn)為并不

可取，一是增加面積必定增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，二是浪費(fèi)U也資源。理想的做法應(yīng)是通過(guò)精

心設(shè)計(jì)爭(zhēng)取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等，從而在

不增加每戶建筑面積或者容積量的前提下，通過(guò)精心構(gòu)思，巧妙利用空間。

5、通過(guò)多種途徑節(jié)能、節(jié)水

從節(jié)能途徑來(lái)看，設(shè)計(jì)不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱

環(huán)節(jié)。結(jié)合改善居住環(huán)境條件，解決隔熱、保溫與自然通風(fēng)的問(wèn)題。具體技術(shù)上能夠使用

節(jié)水型設(shè)備與利用太陽(yáng)能技術(shù)，如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明

燈具等。

在戶型處理過(guò)程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢(shì)

戶型分析基礎(chǔ)

內(nèi)容簡(jiǎn)介：

包含：戶型分析的概念與分類，戶型分析的方向與要點(diǎn)。

目的：提高置業(yè)顧問(wèn)解讀產(chǎn)品戶型的能力。

一?戶型分析概念

1.概念：在目標(biāo)市場(chǎng)能承受的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)

中使用功能、平面尺度與空間環(huán)境進(jìn)行科學(xué)性、合理性與有用性綜合分析。

2.特點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)綜合分析的成果與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間、空間、地段、區(qū)位、環(huán)境、投

資等實(shí)際存在的理性條件有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)水平與投資需求、設(shè)計(jì)師的素養(yǎng)與水

平、市場(chǎng)需求中要緊FI標(biāo)客戶群的承受力與生活習(xí)慣等處于動(dòng)態(tài)的感性條件有關(guān)。因此戶

型設(shè)計(jì)綜合分析的成果往往不是唯一的，經(jīng)常是多元的，但是只有經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的成果

才是正確的、高明的。

3.目的：在符合產(chǎn)品定位的前提下，為置業(yè)者提供經(jīng)濟(jì)、合理、有用與更加舒適的生活

居住空間。

二.當(dāng)前市場(chǎng)流行的戶型經(jīng)濟(jì)標(biāo)淮分類

（-）分類

1.經(jīng)濟(jì)型，又稱緊湊型，普通標(biāo)準(zhǔn)：

2.小康型，又稱中品型，中擋標(biāo)準(zhǔn)；

3.舒適型，乂稱高品型，高擋標(biāo)準(zhǔn)；

4.豪華型，又稱消費(fèi)型，超級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）分級(jí)

通常每一分類按不一致功能設(shè)置、不一致空間尺度、不一致用地強(qiáng)度、不一致組團(tuán)方式、

不一致環(huán)境條件、不一致物管標(biāo)準(zhǔn)等條件又分成高、中、低三級(jí)。但分級(jí)不象分類那樣嚴(yán)

格明確，經(jīng)?；ハ嘟徊嫦嗳?。

三.戶型分析方向

】.布局、朝向、樓層、有用率；

2.布局是關(guān)鍵（交通路線、功能分區(qū)、動(dòng)靜分離，公私明確等）。

四.戶型布局分析要點(diǎn)

（一）使用功能

1.要緊功能：

私密區(qū)（靜區(qū)）-主臥、臥室、書(shū)房、起居廳、專用陽(yáng)臺(tái)與花園、特殊用房等

公共區(qū)（動(dòng)區(qū)）-客廳、支廳、娛樂(lè)健身用房、共用景觀陽(yáng)臺(tái)與花園等

2.輔助功能：

專用區(qū)（人流量疏區(qū)）-主衛(wèi)、主臥專用儲(chǔ)藏室、車庫(kù)、工人房等

共用區(qū)（人流量密區(qū)）-公衛(wèi)、廚房、共用儲(chǔ)藏區(qū)、洗衣區(qū)等

（二）平面尺度

1.面寬-要緊臨空面房間的寬度尺寸（習(xí)慣上使用相對(duì)墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）

2.進(jìn)深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習(xí)慣上使用相對(duì)墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）

3.面積-通常情況下等于面寬X進(jìn)深

1）.單室面積-單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書(shū)房）

2）.組合面積-多個(gè)單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積之與（例：主臥+主衛(wèi)+專用

儲(chǔ)藏室）

3）.交叉組合面積一兩個(gè)或者多個(gè)獨(dú)立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、

支廳、通道、玄關(guān)）

4）.交通面積-僅作交通聯(lián)系的有獨(dú)立或者共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄

關(guān)）

（三）空間環(huán)境

1.層高

2.間距

3.采光

4.日照

5.通風(fēng)

6.觀景

7.空氣

8.噪聲

（四）總圖

1.規(guī)模（用地、容積率、總建筑面積、總套數(shù)、車位等）

2.物業(yè)分類

3.單體幢號(hào)布置與朝向

4.自然環(huán)境

5.景觀與綠化

6.市政交通

7.小區(qū)內(nèi)部交通

8.外部配套

五.常見(jiàn)問(wèn)題推斷方式

（一）顯性失誤

1.設(shè)計(jì)不合理（違反設(shè)計(jì)規(guī)范）

2.功能不匹配或者不完善（突出重點(diǎn)后忽略或者減弱必需功能）

3.使用不方便（違反地區(qū)生活習(xí)慣）

（二）隱性失誤

1.設(shè)計(jì)粗糙、顧此失彼

2.裝修改造量大、研究深度不夠

3.模棱兩可、怎么改都不滿意

（三）觀念分岐

1.設(shè)計(jì)風(fēng)格超前或者滯后：前者需花成本去啟發(fā)與引導(dǎo)市場(chǎng)，后者掌握不好時(shí)機(jī)易滯銷或

者呆盤；

2.創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)并存：創(chuàng)新適度符合市場(chǎng)需求導(dǎo)向與地域特點(diǎn)，創(chuàng)新失度則面臨市場(chǎng)同意

度的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新市場(chǎng)予測(cè)中應(yīng)包含風(fēng)險(xiǎn)予測(cè)、研究與應(yīng)計(jì)策劃；

3.仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，業(yè)內(nèi)智者有爭(zhēng)議，成則生、敗則亡，非實(shí)力派慎之。

五.常見(jiàn)病例

1.空間布置大而不當(dāng)

2.平面尺度不按家俱組合尺寸+交通尺寸操縱

3.進(jìn)深與面寬一邊過(guò)大或者過(guò)小不相匹配

4.進(jìn)深與面寬方位與家俱布置方式不相配

5.片面追求外立面線條，造成室內(nèi)空間過(guò)多凸凹之處不好使用

6.交通流線不合理

7.交通面積過(guò)大且功能單一

8.黑房間

9.追求空間視角變化犧牲有用性

10.共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能

11.公共空間處置不合理

12.豎向管井分散、水平布線過(guò)多、感觀不舒服

13.結(jié)構(gòu)構(gòu)件外露不平影響使用

14.細(xì)節(jié)處理不當(dāng)，漏項(xiàng)、尺度或者位置不合理

15.過(guò)多而無(wú)特色、缺主力戶型、配比失度

高層戶型設(shè)計(jì)建議

一.景觀高層戶型設(shè)計(jì)原則

要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。v

v戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳與主臥，依次排列為原則。

v標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、有用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，

不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。

V躍層式及大戶型除方正、有用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，

戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單面積的增大。

V部分頂部躍層式與高層住宅可考慮“空中花園”（20?30m2左右），另

外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過(guò)平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流淌，視覺(jué)上層次更富

于變化，可贈(zèng)面積也更多，

V通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能

化。

”外部空間的多樣化與趣味化設(shè)計(jì)

要緊的功能房間均考慮設(shè)置外部空間，通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)'花臺(tái)等形式與戶外連同，同時(shí)外

部空間之間在條件同意的情況下通過(guò)連通、重疊等方式形成一個(gè)整體，增加局部的趣味

性。

圖1

高層住宅以“綜合性價(jià)比”為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，在保證基本功能的基礎(chǔ)上，同時(shí)提高陽(yáng)臺(tái)、書(shū)

房等功能房間的設(shè)置，增加項(xiàng)目綜合性能，通過(guò)高性價(jià)比吸引客戶。

”“咬合式”躍層設(shè)計(jì)

通過(guò)“咬合式”使中間層具備躍層感受的空間變化，同時(shí)通過(guò)咬合的形式有效的操縱了單

位戶型的面積。

”居住戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)

vO普通居住戶型設(shè)計(jì)，面積集約化操縱，建筑面積操縱在80—120nV之

間，有效地操縱房屋的總價(jià)，規(guī)避單價(jià)上升所帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，迎合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展

的方向。

v。大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園設(shè)計(jì)，增加戶型的變化，加強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)與綜

合性價(jià)比.

vO客廳大開(kāi)間設(shè)計(jì)，滿足消費(fèi)者關(guān)于客廳的功能需求，開(kāi)間操縱在4.2米

以上。

v。適當(dāng)壓縮臥室面積，主臥室面積操縱在14次臥室面積操縱在9肝左

右O

V。根據(jù)具體的戶型大小設(shè)計(jì)功能房間：衣帽間、儲(chǔ)藏室等。

二.重慶市面熱銷戶型推薦

（一）強(qiáng)調(diào)可贈(zèng)送空間與戶型有用性

”天驕城

”同天觀云邸

（兩房）

（三房）

”陽(yáng)明山水

（兩房）

（三房）

（二）強(qiáng)調(diào)戶型空間結(jié)構(gòu)變化

東海星洲

分析：

1.東海星洲戶型要緊以躍層與夾層為主，在計(jì)算方法上，躍層的面積是底層全部面積與

上層一半面積，夾層的面積只計(jì)算底層面積；

2.贈(zèng)送空間上，躍層上層?半的面積為贈(zèng)送空間、陽(yáng)光飄窗不計(jì)算面積：夾層上層不計(jì)

算面積，另外底層的休閑、觀景陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半的面積；

3.面積區(qū)間：30—75肝小沃層

東海岸

分析：

1.東海岸戶型以躍層為主，在面積的計(jì)算上躍層的上下兩層都計(jì)算：

2.贈(zèng)送空間表達(dá)在挑空的面積上，圖中紅色虛線部分為贈(zèng)送的空間。形成最大可達(dá)總面

積40%左右的贈(zèng)送空間

3.面積區(qū)間:56-83nf的夾層

疊彩城

分析：

1.疊彩城戶型全部為躍層，面積計(jì)算是上、下兩層全部計(jì)算

2.贈(zèng)送空間上要緊為二樓挑空面積，如圖中紅色虛線部分，贈(zèng)送面積大，而陽(yáng)光飄窗也

是不計(jì)入面積之內(nèi)。

3.面積區(qū)間：84—122戶全躍層（二期）

光華熙地

分析：

戶型點(diǎn)評(píng)：

雙層空間戶型設(shè)計(jì)，3.9米客廳挑高。

特殊的“X+1”設(shè)計(jì)，兩房變?nèi)?，三房變五房?/p>

景觀陽(yáng)臺(tái)、超大飄窗設(shè)計(jì)，保證良好的通風(fēng)與采光效果。

良好的動(dòng)靜分區(qū)，保證良好的居住環(huán)境。

廊橋水岸

分析：

雙層空間戶型設(shè)計(jì)，3.9米客廳挑高。

特殊的“X+1”設(shè)計(jì)，兩房變?nèi)?，使套?nèi)面積可達(dá)到89戶。

景觀陽(yáng)臺(tái)、超大飄窗設(shè)計(jì)，保證良好的通風(fēng)與采光效果。

良好的動(dòng)靜分區(qū)，保證良好的居住環(huán)境。

二。。八年四月

房屋的戶型結(jié)構(gòu)

在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的?！笆摇笔侵妇幼?/p>

建筑中的居室與起居室,通常來(lái)說(shuō)，住宅中不小于12平方米的房間稱之“一室”，6平

方米~12平方米的房間稱之“半室”，小于6平方米的通常都不算“間”數(shù)室“數(shù)。

因此，住宅戶型又可分為一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶。

一居室住宅

一居室一直是小戶型的代表，也是市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)，在很多樓盤中位置往往并不算好，但

往往因總價(jià)較低而最先售罄。除去市場(chǎng)上為縮小面積而洛廳室合一的“合體一居”（居室

除廚衛(wèi)外，只擁有一個(gè)窗戶或者陽(yáng)臺(tái)的采光面）外，標(biāo)準(zhǔn)的一居室應(yīng)為一室一廳，即臥室

與起居室各有窗戶與陽(yáng)臺(tái)，這樣才能保證居住質(zhì)量。?居室的精巧性在于：小面積仍要滿

足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢與會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀

書(shū)、休閑等功能，達(dá)到“麻雀雖小，五臟俱全”。

（1）功能區(qū)域相互借用。

標(biāo)準(zhǔn)的一居室面積為60平方米左右。面積盡管不大，但居住的基本功能與大戶型相比，

不應(yīng)該有太大的差異。這就要求精巧地規(guī)劃面積，巧妙的設(shè)計(jì)戶型，其面積的取舍點(diǎn)要既

保證功能又最經(jīng)濟(jì)，盡量減少浪費(fèi)，即經(jīng)濟(jì)而不局促。像廳的面積在20平方米~25平方

米，臥室的面積在12平方米~15平方米，衛(wèi)生間的面積在3平方米、5平方米，廚房的面

積在5平方米?8平方米等等。這些功能區(qū)域的面枳看起來(lái)并不算大，但若劃分明確地設(shè)

計(jì)在一個(gè)6（）玉米的套型中，已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，不要說(shuō)還要適時(shí)地增加陽(yáng)臺(tái)、洗衣間、儲(chǔ)藏

間等次要空間了。因此，在精巧的小戶型中，功能區(qū)域有的時(shí)候要相互借用，局部產(chǎn)生交

叉，如客廳與餐廳、書(shū)房與臥室或者起居室、洗衣間與陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)與工作間等等，盡可能

在小空間內(nèi)融入多種功能。

（2）住宅性質(zhì)轉(zhuǎn)換自如。

一居室基本屬于過(guò)渡性住宅，選擇時(shí)要考慮到未來(lái)住宅性質(zhì)的轉(zhuǎn)換；如自住轉(zhuǎn)為出租，出

租轉(zhuǎn)為自住，出租轉(zhuǎn)為出售等等。關(guān)于自住型用戶，自己住過(guò)之后，要考慮留給子女或者

轉(zhuǎn)賣、出租，因此，除了戶型、建筑材質(zhì)與配套外，更重要的是要考慮地段。由于小戶型

的購(gòu)買者與租賃者，對(duì)地段的要求會(huì)非常在意。關(guān)于投資型用戶，除了要考慮適合租賃人

群的地段與住宅檔次外，還要考慮未來(lái)配套，像交通配套、商業(yè)配套、教育配套與醫(yī)療配

套，由于從出租轉(zhuǎn)為自信時(shí)會(huì)對(duì)配套要求變高。

合體一居住宅

標(biāo)準(zhǔn)的一居室是一室一廳，不管是過(guò)去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室小廳大，就寢與起居、

就餐都是分在不一致的帶有采光面的空間里。為了縮小面積，擴(kuò)大空間，降低總價(jià)，市場(chǎng)

上適時(shí)出現(xiàn)了將臥室、起居室合二為一的“合體一居”這種戶型介于迷你?居與標(biāo)準(zhǔn)一居

之是，面積大致在30平方米?6c平方米。

合體一居與其他類一居的異同：

（1）合體一居與迷你一居。

兩者相似之處是臥室與起居室共用一個(gè)廳，只是面積有大小之分。但不一致的是，前者的

廚房獨(dú)立擁有一個(gè)采光、通風(fēng)口，或者者?個(gè)較大面積的獨(dú)立廚務(wù)區(qū)；而后者則僅僅是簡(jiǎn)

單的爐灶與洗滌盆，同時(shí)與其他空間交叉共用。

（2）合體一居與標(biāo)準(zhǔn)一居。

合體一居使用的是廳室“合體”，功能分區(qū)的方式，馬上臥室與起居室合二為一，劃分出

不一致區(qū)域；而標(biāo)準(zhǔn)一居是臥室與起居與就餐分別設(shè)在不一致的帶有采光、通風(fēng)面的空間

里，具體而言，就是臥室、起居室與廚房各自擁有的窗戶，同時(shí)用墻體進(jìn)行分隔。

（3）合體一居與酒店式公寓。

酒店式公寓中的一居室多以合體一居的形式出現(xiàn)，戶型比較靈活，由于要在小面積中實(shí)現(xiàn)

全功能，室內(nèi)空間可靈活分隔。既保證有酒店標(biāo)準(zhǔn)間的格局，又適時(shí)增加烹飪功能，表達(dá)

公寓的特質(zhì)。而合體?居多出現(xiàn)在公寓中，盡管戶型很像酒店式公寓，但建筑材質(zhì)、裝修

標(biāo)準(zhǔn)與管理與配套等等，都要比酒店式公寓相差很多。

迷你一居室住宅

通常說(shuō)來(lái)，迷你一居的戶型有點(diǎn)像賓館的標(biāo)準(zhǔn)客房：一個(gè)衛(wèi)生間與一個(gè)臥室與起居室共用

的廳。當(dāng)然，居家過(guò)日子少不了烹飪，為了節(jié)約面積，廚房很多時(shí)候是安排在戶門旁，裝

上個(gè)無(wú)污染的電磁爐。這樣既好安排需要采光的廳，也不至于烹飪時(shí)穿堂越室。迷你一居

的面積上限是30平方米；一個(gè)5平方米的衛(wèi)生間，一個(gè)5平方米的就餐兼廚務(wù)區(qū)，剩下

的就是臥室與起居室共用的廳了。

迷你一居的特點(diǎn)有：

（1）產(chǎn)品的過(guò)渡性

作為年輕人居住的過(guò)度產(chǎn)品，被替代性極強(qiáng)：一方面建筑本身由于追逐時(shí)尚，容易過(guò)時(shí)，

包含外立面、戶型與裝飾材料等等：另一方面的戶型本身由于面積過(guò)小，功能過(guò)于簡(jiǎn)單，

容易被生活不斷變化的年輕人所淘汰。

（2）天生的缺憾性

受面積的制約，迷你一居的戶型往往比較單一，多為進(jìn)深較大的直套型，各功能區(qū)容易產(chǎn)

生相互影響：像戶型小到十幾平方米時(shí)：除了一張床、一張桌子與一個(gè)柜子外，再也沒(méi)有

多余的空間，僅僅能滿足睡眠的需要：像客廳灰暗，臥室卻過(guò)于明亮，使生活需求倒置；

再有，廚房設(shè)置在陽(yáng)臺(tái)時(shí)，就餐與就寢位置相反，拎菜'倒垃圾要空廳而過(guò)，易產(chǎn)生交叉

干擾；另外，由于同一層戶數(shù)較多，過(guò)多地占用樓道面積，加大了公攤，與戶內(nèi)各類管道

占用面積相關(guān)于大一些的戶型來(lái)說(shuō)比例加大等等，都使得房間的使用率比標(biāo)準(zhǔn)?居降低了

幾個(gè)百分點(diǎn)。

（3）居住的便利性

“服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場(chǎng)定位，決定了迷你一居大都建在市區(qū)。由于年輕人在緊張的工

作之余，對(duì)住所要求首先是便利，包含交通的便利、商業(yè)的便利與休閑的便利。具體說(shuō)就

是工作與生活的切換要迅速。關(guān)于套型而言，盡可能要精裝修，并配置簡(jiǎn)單家具、電器，

拎著包就可入住。同時(shí)，擁有一些簡(jiǎn)單的配套，像餐飲、洗衣、健身、美容等等，也是日

常生活必不可少的。

二居室住宅

二居室是一種承上啟下、靈活多變的戶型：自住時(shí)單身、三口之家都可住，兩代也能湊

合；投資時(shí)比一居租戶群寬，比三居易于轉(zhuǎn)讓。特別是關(guān)于投資型用戶，精巧兩居有著總

價(jià)相對(duì)低一些的優(yōu)勢(shì)，而租房者通常講求有用，關(guān)于寬敞與氣派，往往放在了次要的位

置。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二居室關(guān)于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三口之家來(lái)說(shuō)，還屬于過(guò)渡性住宅，因此選擇上要適當(dāng)

注意：

（1）面積精巧過(guò)渡更為自如。

精巧二居室的面積通常為80平方米，假如變成雙衛(wèi)生間與增加?些功能空間的話，能夠

適當(dāng)放大10平方米?20平方米。那么室內(nèi)各空間的面積畢竟“精”到什么程度才算合

適？通常來(lái)說(shuō)，臥室1（）平方米12平方米，能滿足“臥”的基本需要，14平方米以上，

就能夠擺放電視了；兒童房8平方米平方米已經(jīng)夠用：書(shū)房6平方米~8平方米也能說(shuō)

得過(guò)去；衛(wèi)生間3平方米~5平方米、廚房5平方米?7平方米就能使用，當(dāng)然寬大一點(diǎn)會(huì)

增加舒適度，至于再大一些面積，無(wú)非是進(jìn)行“潔污分區(qū)”、“中西分廚”，或者者放進(jìn)

洗衣機(jī)、冰箱等家用電器，通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆與坐便器，最小2.5平方米，

若改成小浴缸，3平方米都不富裕。

<2）配置繁簡(jiǎn)定位各有不一致。

在衛(wèi)生間的配置上，有雙有單，因此面積與品質(zhì)也會(huì)產(chǎn)生差異。關(guān)于自住型用戶：?jiǎn)紊碚?/p>

兩口，單衛(wèi)已能滿足需要；而三口之家或者兩代老少，最好還是先擇雙衛(wèi)。至于投資型用

戶，則要看所購(gòu)樓盤未來(lái)的租戶定位于哪個(gè)層面：如若租給通常白領(lǐng)，選單衛(wèi)戶型能夠降

低投資成本：加若吸引高層人士甚至外國(guó)人，選雙衛(wèi)則是提高品質(zhì)的重要指標(biāo)。而在陽(yáng)臺(tái)

與儲(chǔ)藏間等次要空間的配置上，可有可無(wú)，定位不一致則選擇也會(huì)不一致。關(guān)于自住型用

戶，有陽(yáng)臺(tái)與儲(chǔ)藏間，會(huì)給生活帶來(lái)方便，但面積不宜太大，否則過(guò)多地占用居住空間不

見(jiàn)得劃算；至于投資型用戶，面對(duì)的租戶關(guān)于次要空產(chǎn)的需求往往會(huì)少許多，這樣，減少

面積以降低投資總價(jià)，有利于提高回報(bào)。

三居室住宅

從生活的有用性上講，三居室應(yīng)該是未來(lái)進(jìn)展的主力戶型：三口之家能夠擁有書(shū)房，兩代

人之間能夠互不干擾。當(dāng)然，考慮到孩子長(zhǎng)大后的獨(dú)立趨勢(shì)、老人與年輕人的不一致生活

習(xí)慣等等，兩個(gè)衛(wèi)生間及家政陽(yáng)臺(tái)必不可少；同時(shí)至少應(yīng)有一間向陽(yáng)的臥室，同時(shí)將總面

積操縱在100平方米~130平方米。

（1）注重功能細(xì)化

縮小面積與增加功能常常是?對(duì)矛盾體，80年代往常的戶型，因功能相對(duì)單一，居室能

夠做得小巧些。而現(xiàn)在隨著“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開(kāi)”、“主客分

衛(wèi)”“中西分廚”等標(biāo)志生活品質(zhì)與習(xí)慣的樣式與儲(chǔ)藏間、衣帽間、休閑陽(yáng)臺(tái)、家政陽(yáng)

臺(tái)、玄關(guān)等空間的設(shè)置逐步地滲透到各類戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面

積也相應(yīng)地加大。

因此，精巧戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就

是說(shuō)，在起居室、臥室與廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。為了更好地在有限的

空間中容納人們無(wú)限的需求量，兼容方方面面，功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅進(jìn)展的重

要趨勢(shì)。

另外，使用率的大小也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。目前，絕大多數(shù)樓盤在戶型面積上提供兩

個(gè)數(shù)據(jù)，即建筑面積與套內(nèi)建筑面積。前者為銷售時(shí)的計(jì)價(jià)面積，而后者為居住時(shí)能享受

到的面積（注意：不是地毯面積，很少有開(kāi)發(fā)商提供此數(shù)據(jù)）。使用率的計(jì)算是套內(nèi)建筑

面積除以建筑面積得出的百分比，通常塔樓為77婷82船板樓為80%?85機(jī)進(jìn)行項(xiàng)目之間

價(jià)格比較時(shí)，應(yīng)用某一戶型的總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價(jià)才是該戶型的有效面積

的價(jià)格。這一點(diǎn)，對(duì)面積斤斤計(jì)較的精巧戶型來(lái)說(shuō)，尤為重要。

（2）講求居室舒適。

①功能細(xì)化帶來(lái)了舒適度的提高，但同時(shí)也需要以分隔有限的空間為代價(jià)，使寬敞可能變

得局促，反而降低了舒適度。因此，既保證套型中具備細(xì)分的功能空間又要使生活有條不

紊，避免過(guò)多的隔墻將寬敞的空間劃分得支離破碎，就成了選擇三居室的關(guān)鍵。

②通風(fēng)與采光是衡量戶型優(yōu)劣的重要指標(biāo)。關(guān)「至少擁有三個(gè)臥室、一個(gè)起居室與廚房放

衛(wèi)生間等六七個(gè)功能空間的三居室來(lái)說(shuō)，應(yīng)該占據(jù)兩個(gè)以上方向的采光面，如東面與南

面、東面與北面、西面與北面、西面與南面等等，以構(gòu)成順暢的通風(fēng)回路。在選擇上，南

北方由于口照緯度與氣候的差異側(cè)重點(diǎn)會(huì)是完全不一致的。南方氣候炎熱、潮濕，重通風(fēng)

甚于重日照，特別是衛(wèi)生間與工人房，具備明窗是品質(zhì)的基本保證，而日照則放到了次要

位置。北方正好相反，重日照甚于通風(fēng)，衛(wèi)生間等能夠暗衛(wèi)，但一套三居室擁有至少一個(gè)

朝陽(yáng)居室就成了選擇的底限。

③另外，居室的舒適度還表達(dá)在各空間的均好性上。均好性是戶型勻稱的標(biāo)志，這一點(diǎn)，

關(guān)于功能空間相對(duì)齊備的三居室來(lái)說(shuō)，顯得非常重要?jiǎng)屿o分離是住宅舒適度的標(biāo)志之一，

像客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)生間等都屬于動(dòng)區(qū)，人們出入、活動(dòng)比較頻繁，而臥室、書(shū)

房、主衛(wèi)生間等屬于靜區(qū)，相對(duì)比較安靜。目前國(guó)內(nèi)基本上連續(xù)了香港住宅“大廳小臥”

的模式，而北方地區(qū)，則在臥室的面積上進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆糯?，在面積的均好性上有個(gè)簡(jiǎn)單

的算法：動(dòng)區(qū)與靜區(qū)的比例大致五五開(kāi)；動(dòng)區(qū)中的客廳與陽(yáng)臺(tái)與餐廳、玄關(guān)、廚房、次衛(wèi)

等的比例大致四六開(kāi)；靜區(qū)中的主臥、主衛(wèi)與陽(yáng)臺(tái)與兩個(gè)次臥或者書(shū)房的比例大致五五

開(kāi)。

投資者購(gòu)買小戶型“宅子”戶型結(jié)構(gòu)講究"巧"字

投資者購(gòu)買小戶型應(yīng)該注意什么方面的問(wèn)題呢？

首選地段與環(huán)境

據(jù)《深圳商報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士建議，用于投資的小戶型住房要考慮的首要因素是

地段。據(jù)介紹，求租的客戶大多是工作比較穩(wěn)固，收入較高的年輕白領(lǐng)，高級(jí)商務(wù)人員與

外籍人士等。這?人群通常都追求品質(zhì)精巧的生活，講究工作的便利。他們要求租住的地

方交通便利，方便購(gòu)物與娛樂(lè)。

此外，假如房屋采光良好、日照充足，很容易吸引追求高檔生活品質(zhì)的客戶。

戶型結(jié)構(gòu)講究“巧”字

業(yè)內(nèi)人士建議，投資者不能由于不是自住，便忽略小戶型的使用功能，“宅子”一

定要住著舒服，才能很好地吸引求租的客戶。同時(shí)要注意住房的面積不能太小，30至35

平方米以上才好用。

投資小戶型憑的是一個(gè)“巧”字。小戶型大多集中于50平方米左右的一居室，由

于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨(dú)立功能分開(kāi)的戶型，廚房與

臥室需要適當(dāng)?shù)馗糸_(kāi)，才有助于提高居住的舒適度。

裝修需有針對(duì)性

小戶型的裝修大多采取統(tǒng)一模式，這就要求投資者在選樓時(shí)務(wù)必注意樣板間的每個(gè)

裝修細(xì)節(jié)，由于這就是投資者今后出租房的格調(diào)，業(yè)內(nèi)人士建議，投資者在選擇裝修時(shí)就

要注意把將來(lái)租房屋的客戶人群的特點(diǎn)考慮在內(nèi)。即使不是完全的進(jìn)行自助裝修也最好是

在開(kāi)發(fā)商裝修的基礎(chǔ)上加入一點(diǎn)針對(duì)性的設(shè)計(jì)，以更加習(xí)慣客戶人群的普遍需求。

由于通常的小戶型都是小高層或者高層，因此投資者在選房時(shí)，要先弄清晰所要購(gòu)

買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點(diǎn)對(duì)生活節(jié)奏比較快的年輕人來(lái)說(shuō)很重要。同

時(shí)小戶型的居住人群對(duì)物業(yè)的要求比較高，不僅要求滿足高品質(zhì)的生活所需，物業(yè)管理更

要到位，使他們省心。

開(kāi)發(fā)商也得認(rèn)準(zhǔn)

投資者要認(rèn)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商，選擇有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商，通常而言，有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商會(huì)真正為

客戶著想，承諾的通常能兌現(xiàn)，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也才會(huì)是真正習(xí)慣市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

投資小戶型要規(guī)避四大風(fēng)險(xiǎn)

投資確信存在風(fēng)險(xiǎn)，投資小戶型的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？有關(guān)專家提出四點(diǎn)建議。

首先，投資者要把握好小戶型住房的整體質(zhì)量水平。包含房屋的地段交通便利，購(gòu)

物娛樂(lè)方便；戶型結(jié)構(gòu)與裝修設(shè)計(jì)合理舒適；開(kāi)發(fā)商有良好的信譽(yù)等。

其次，業(yè)內(nèi)人士建議投資者選擇專業(yè)的、信譽(yù)好的大中介公司，以使投資操作大為

省心。

再者，投資者在購(gòu)房之前要做好市場(chǎng)調(diào)查，熟悉房屋所在片區(qū)的市場(chǎng)行情，如租房

的需求量、價(jià)格與周邊配套設(shè)施等資料，并對(duì)自己的投資預(yù)想進(jìn)行針對(duì)性的分析。

第四，深入熟悉國(guó)家與當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)政策法令，使自己更科學(xué)、更理性、更準(zhǔn)確

地預(yù)測(cè)投資回報(bào)率，最大程度上規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。（完

房屋戶型結(jié)構(gòu)的選擇

選擇設(shè)計(jì)合理的戶型，能夠有效的利用空間，實(shí)際上等于降低了房?jī)r(jià)，居住也舒適、溫

馨。推斷戶型的優(yōu)劣，要看住房?jī)?nèi)部的各類不一-致用途的功能分區(qū)是否合理，空間尺度是

否合適0這些直接影響到房產(chǎn)保值增值的潛力。

一、套型面積

套型與面積過(guò)大或者過(guò)小都不合適，因此，要根據(jù)家庭人口的數(shù)最、年齡結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)

承受能力等實(shí)際情況，考慮選擇合適的戶型與面積。時(shí)下，，普通住宅一室一廳套型的建

筑面積通常為40-60平方米，二室一廳為60-75平方米，二室二廳為90T00平方米，三

室二廳為120T40平方米。別壑面積則更大，通常在180平方米以上。需要注意的是，購(gòu)

房者所購(gòu)的是建筑面積，而實(shí)際使用的卻是使用面積，因此在購(gòu)房時(shí),要搞清晰自己到底

買了多少使用面積與公有建筑面積分?jǐn)偟拿娣e。最好將每平方米建筑面積的價(jià)格換算成使

用面積的價(jià)格進(jìn)行比較，來(lái)權(quán)衡選擇何種房型的何種套型最劃算，并結(jié)合住宅內(nèi)部戶型結(jié)

構(gòu)的合理性，選擇最理想的套型與面積。

二、戶型功能

戶型功能應(yīng)齊全合理，表達(dá)以起居廳為中心的原則.成套單兀住宅務(wù)必有各類小一致

用途的功能空間，包含：臥室、廳（過(guò)廳、起居室、門廳、餐廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)

（二層以上）、儲(chǔ)藏室等，各功能分區(qū)的結(jié)構(gòu)布局要做到居住性、習(xí)慣性、靈活性與私密

性強(qiáng)，符合〃公私分區(qū)”、〃動(dòng)靜、潔污分離”的要求，這是居住使用方便、舒適的根本。

1、戶型結(jié)構(gòu)

（1）廳

廳是家庭成員共同活動(dòng)的中心，應(yīng)位于住宅的中心位置，靠近門戶，同時(shí)與其他房間

密切相聯(lián)，廳的大小要與一整套房間的格局相協(xié)調(diào)。在選擇時(shí)，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理，能滿足起

居與接待活動(dòng)的需要為原則。通常80平方米的戶型，廳的面枳以18-20平方米為佳。廳

中的門可盡可能減少，盡可能減少不能利用的通道走廊，同時(shí)要求莊重雅觀，有一個(gè)相對(duì)

穩(wěn)固的空間用于休閑，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向與視野。

（2）臥室

臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全?！扒皬d后臥”是一種較為典型的戶型結(jié)構(gòu)。主臥

室最好有好的朝向，窗戶朝陽(yáng)，采光通風(fēng)要好。面積大小要合適，通常以14平方米左右

為宜，大戶型的有的擴(kuò)大到18平方米左右。

(3)廚房

廚房是要緊的污染源，應(yīng)靠近門戶，與餐廳密切聯(lián)系，能滿足操作使用與擺放現(xiàn)代化

炊事器具如洗菜池、菜板、燃?xì)庠?、排油煙機(jī)、碗柜、冰箱、電炊具等各類器具的需要，

并按洗、切、燒的順序，合理布局。全部管道宜隱蔽、喑藏。為避免滲水發(fā)生，盡可能做

到管道不穿樓板。廚房面積以5-8平方米為宜。同時(shí)，廚房應(yīng)通風(fēng)采光良好，應(yīng)有外窗或

者開(kāi)向走廊的窗口，并宜配置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。

(4)衛(wèi)生間

衛(wèi)生間應(yīng)有便溺、洗浴、洗臉、洗衣四個(gè)功能，并適當(dāng)分離與組合。除設(shè)置坐便器

外，還應(yīng)設(shè)有洗臉、淋浴或者浴盆器具，并可擺放洗衣機(jī)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢湖新年

感的面積標(biāo)準(zhǔn)相習(xí)慣，通常以4平方米以上為好。戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間的，宜放在主臥室

鄰近，并要有良好的通風(fēng)窗口或者通風(fēng)道。大套型住宅最好有雙衛(wèi)生間。

2、戶型缺陷

按照合理的比例，起居室的面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大于臥室、廚房、衛(wèi)生間的面積相應(yīng)的也應(yīng)大

一些。有缺陷的戶型通常有如下通"病"，選擇是務(wù)必認(rèn)真辨別：起居廳大而不當(dāng)。如門

多，無(wú)穩(wěn)固的空間，采光口小或者采光口凹槽深，光線段暗，窗正對(duì)墻面，視野差、形狀

不好或者尺度不合理，入戶無(wú)過(guò)度空間；餐廳面積過(guò)大或者過(guò)??；戶內(nèi)交通線長(zhǎng)；衛(wèi)生間

距主臥室遠(yuǎn)或者對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無(wú)前室；四居室的戶型中，主臥室不帶專用衛(wèi)生間與

無(wú)儲(chǔ)藏空間；功能分區(qū)不合理；各功能空間面積比例不當(dāng)；躍層式戶型室內(nèi)樓梯的位置不

當(dāng)；衛(wèi)生間、廚房寬度不夠，等等。

三、現(xiàn)代戶型特點(diǎn)

隨著生活水平的提高，消費(fèi)與設(shè)計(jì)觀念的變化，現(xiàn)代住宅的戶型結(jié)構(gòu)開(kāi)始向舒適性進(jìn)

展。戶型面積擴(kuò)大，廳的重要性日益突出，暗廳改為明廳，空間通透的廳劃分成若干功能

區(qū)：起居、餐廳、門廳，既是整體又有分隔。廚房、衛(wèi)生間邊界擴(kuò)大、內(nèi)部功能完善。大

套型住宅設(shè)雙衛(wèi)生間，使用更方便。特別是配置恰當(dāng)?shù)摹比笠恍　ǖ慕Y(jié)構(gòu)布局受到購(gòu)房者

的青睞。即〃廳大、廚大、衛(wèi)生間大、臥室小"。廳大，能滿足日常起居活動(dòng)需要；廚大，

能擺放各類設(shè)備，滿足操作需求，并預(yù)留一定的變化空間；衛(wèi)生間大，有合適的淋浴、洗

衣機(jī)空間與布局合理的洗臉池、坐便器。所謂小，即臥室小，改變過(guò)去把臥室同起居室混

同的狀況，原起居室的功能轉(zhuǎn)到廳內(nèi)。看書(shū)學(xué)習(xí)的功能轉(zhuǎn)到書(shū)房?jī)?nèi)，臥室只作為休息的場(chǎng)

所，以滿足居住的要求為原則。總之，現(xiàn)代戶型結(jié)構(gòu)大小都要有一個(gè)適度，不能片面的強(qiáng)

調(diào)〃三大一小“，甚至以過(guò)小的臥室來(lái)?yè)Q取大面積的衛(wèi)生間，這并不可取。各類使用功能所

占面積的比例應(yīng)符合購(gòu)房者滿足自己居住的需要，這一點(diǎn)務(wù)必注意。

四、特殊戶型結(jié)構(gòu)

1、〃蝸居式〃小戶型

一些一室半“蝸居”式小戶型住房，對(duì)稍具實(shí)力的“單身貴族"、離婚獨(dú)居者、打工族、

新婚小倆口等購(gòu)房者居住尤為實(shí)惠。這種小戶型住宅，雖比通常標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3

左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，〃麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)

各部分面積。如有孩子，也可有獨(dú)自的小天地。因此，只要巧妙布置裝修，〃蝸居式“小戶

型同樣能營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，而房?jī)r(jià)卻可便宜許多。

2、〃大開(kāi)間、空殼型〃戶型

可選擇不受固定戶型困擾的標(biāo)準(zhǔn)房，根據(jù)住戶愛(ài)好與用途任意分割裝飾，使居住格局

表達(dá)個(gè)性化特色。這種”大開(kāi)間、自由分隔空殼型”的戶型住宅，通常建筑面積80平方米

左右，每戶有一個(gè)無(wú)隔墻的大空間，與陽(yáng)臺(tái)、廚房、工生間連接處也只有過(guò)梁面沒(méi)有隔

墻。這種戶型住宅可在原有基礎(chǔ)上使實(shí)際使用面積增加5平方米左右。

3、〃毛坯型“住宅

購(gòu)房者不買包裝買原料，由自己設(shè)計(jì)裝修。這種〃毛坯房〃未經(jīng)裝飾，也不附過(guò)多的起

居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)

留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自

裝，購(gòu)房者可根據(jù)各人愛(ài)好與家庭特色設(shè)計(jì)，裝飾居室，從視覺(jué)，觸角，聽(tīng)覺(jué)與心理感受

與色彩組合上烘托出居室主人的性格。對(duì)裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產(chǎn)

品，從而降低裝修費(fèi)用.

4、躍層式住宅

躍層式住宅是在一套單元住宅內(nèi)占據(jù)兩層空間，上下兩層在室內(nèi)有樓梯相連，通常下

層為客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，上層為臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間，也可設(shè)有起居室。上下動(dòng)

靜分區(qū)，互不干擾，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性，營(yíng)造了區(qū)位性空間，增強(qiáng)了層次感、趣味

性，擴(kuò)大了單套住宅面積，每戶都能有較好朝向的房間，通風(fēng)好。

5、復(fù)制住宅

復(fù)制住宅是根據(jù)人體工學(xué)原理并考慮住戶生活活動(dòng)頻度的差異，對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行科學(xué)

的平面與層次的分割。這種住宅在概念上則是一層，但層高較普通住宅高，可在局部掏出

夾層，安排臥室或者書(shū)房，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提

高住宅的空間利用率。

關(guān)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，約層式，復(fù)式住宅，較普通戶型可增加使用面積，使用率高，經(jīng)濟(jì)適

用。

五、朝向，層次，采光，層高，通風(fēng)

1、朝向

朝向的選擇通常以朝南為最佳，朝東西次之，朝北最次。購(gòu)房者在考慮朝向的同時(shí)，

還應(yīng)注意開(kāi)窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景。

2、層次

層次的選擇，要考慮遮擋采光，生活便利，周邊環(huán)境與家庭人口的年齡結(jié)構(gòu)與健康狀

況因素，選擇合適的層次。

選擇底層，要注意通水，采光三要素。如室內(nèi)地面只比地高90厘米以內(nèi)，一定要認(rèn)

真檢查其防潮措施，底層妁下水管道要做特殊處理，應(yīng)該是獨(dú)立的，假如底層的管道與上

面各層相連，那么就要看管道是否在一樓變粗，變大。至于通風(fēng)，要看房間是否利于風(fēng)的

直線流淌在夏季是否能形成"穿堂風(fēng)〃。采光要注意的是樓間距離不能太近，否則底層就會(huì)

終年不見(jiàn)光。

選擇頂層，防熱，防漏是關(guān)鍵?？疾祉敻魺嵋⒁猓喉攲拥膶痈呤欠癖绕渌麑右?，

遮陽(yáng)是否有改善或者不一致于下面各層，層頂是否做了特殊處理，如做成坡屋頂?？疾旆?/p>

漏時(shí)要注意：盡量避免選擇處在容易出現(xiàn)漏水的結(jié)構(gòu)變化部位（如結(jié)構(gòu)縫，沉降縫），構(gòu)

造變化部位（如伸縮縫等）的房間；要看防漏措施的施工質(zhì)量，如泛水的收口處是否做的

結(jié)實(shí)，均勻；在防雨上，應(yīng)該有比下面各層更進(jìn)一步的措施，如應(yīng)有遮雨篷，遮陽(yáng)板；窗

戶構(gòu)架是否結(jié)實(shí)，玻璃安裝是否牢固。

3、采光

采光要注意明、暗之分。通常居室、廚房都有采光窗戶，皆為明；廳，衛(wèi)生間則有