物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理

規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng),

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求,制定

本規(guī)定。

除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

業(yè)財(cái)務(wù)制度〉。

第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)

（以下簡(jiǎn)稱企.業(yè)），包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企.業(yè)、外商投資企業(yè)等

各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè);有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企

業(yè)。

其它行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。

【章名】第二章代管基金

第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基

金。

房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資

金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)

外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修

理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水

泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住

宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)

等。

第四條代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶存儲(chǔ),專(zhuān)款專(zhuān)用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)

或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提

供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支此按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、

費(fèi)用。

第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支此計(jì)入

營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行

一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)

金及職工福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、

輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及

職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差

旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、

保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其它費(fèi)用等。

第九條企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備,支付的有償使用費(fèi),計(jì)入營(yíng)業(yè)成

本。

第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi),計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管

理費(fèi)用。

第十一條企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延

資產(chǎn),在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第十二條企業(yè)能夠于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.

3%-0.5%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失,沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞帳，增

加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè),發(fā)生的壞帳損失,計(jì)入管理費(fèi)用。收

回已核銷(xiāo)的壞帳，沖減管理費(fèi)用。

【章名】第四章?tīng)I(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)

第十三條營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取

得的各項(xiàng)收入,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收入。

第十四條主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收

入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服

務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、

使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入,如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)

停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、

使用人的委托,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

第十五條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取

價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)、業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

簽證認(rèn)可后,確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款

合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入

的實(shí)現(xiàn)。

第十六條企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收

支凈額以及補(bǔ)貼收入。

第十七條補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其它

補(bǔ)貼。

第十八條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng).業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)

業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。

營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其它業(yè)務(wù)收入減去其它業(yè)務(wù)支出和其它業(yè)務(wù)

繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其它業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其它業(yè)務(wù)

活動(dòng)所取得的收入,包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、

廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人提供的商業(yè)用房,從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、

歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。

第二十條其它業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其它業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有

關(guān)成本和費(fèi)用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi),計(jì)入其它業(yè)務(wù)支出。

企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn),在有

效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌鼧I(yè)務(wù)支出。

【章名】第五章附則

第二H^一條本規(guī)定自1998年1月1日起施行。

第二十二條本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂

中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第57號(hào)

〈城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》已于一九九七年十月二十囚日經(jīng)第六

次部常務(wù)會(huì)議經(jīng)過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九八年一月一日起施行。

部長(zhǎng)侯捷

一九九七年十月二十七日

城市房屋權(quán)屬登記管理辦法

第一章總則

第二章房屋權(quán)屬登記

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第四章法律責(zé)任

第五章附則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋

權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,制

定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登

記。

第三條本辦法所稱房屋權(quán)屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表

政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋她項(xiàng)權(quán)利

進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

本辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所

有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)利的法人、其它

組織和自然人。

本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），是指已獲得了房

屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的法人、其它組織和

自然人。

第四條國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)

家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）

申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記,領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。

第五條房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行

使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利

受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第六條房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍

內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

第七條縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和

土地管理工作的，能夠制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照〈城市房地產(chǎn)

管理法〉的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確

認(rèn)和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行

政主管部門(mén)備案。

第八條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)的房屋權(quán)屬登記管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登

記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政

區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。

第二章房屋權(quán)屬登記

第九條房屋權(quán)司登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉(zhuǎn)移登記;

（四）變更登記；

（五）她項(xiàng)權(quán)利登記；

（六）注銷(xiāo)登記。

第十條房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：

（一）受理登記申請(qǐng)；

（二）權(quán)屬審核；

（二）公告;

（四）核準(zhǔn)登記,頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。

第十一條房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為

法人、其它組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng);權(quán)利人

（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共

有人共同申請(qǐng)。房屋她項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和她項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。房

地產(chǎn)行政主管部門(mén)直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第十二條權(quán)利人（申請(qǐng)人）能夠委托代理人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

第十三條權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位

或者相關(guān)人的有效證件。代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的

有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人（申請(qǐng)人）的書(shū)面委托書(shū)。

第十四條息登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期

限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí),

經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn),能夠?qū)Ρ拘姓^(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行

驗(yàn)證或者換證。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否

領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū),權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登

記。總登記、驗(yàn)證、換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定。

第十五條總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)

定期限開(kāi)始之日30日前發(fā)布公告。公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域；

（二）申請(qǐng)期限；

（二）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；

（四）受理申請(qǐng)地點(diǎn)；

（五）其它應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。

第十六條新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登

記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用

權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋

竣工驗(yàn)收資料以及其它有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土

地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地

證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

第十七條因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合

并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起3

0日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及

相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十八條權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利

人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30口內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

（一）房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；

（二）房屋面積增加或者減少的；

（三）房屋翻建的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

申請(qǐng)變更登記,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文

件。

第十九條設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事

實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)她項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)房屋她項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利

人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū),設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)以

及相關(guān)的證明文件。

第二十條房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門(mén)牌號(hào)、

幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

第二十一條有下列情形之一的，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記：

（一）依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋；

（二）無(wú)人主張權(quán)利的房屋；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

代為登記的房屋,不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十二條有下列情形之一的,經(jīng)權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)能夠準(zhǔn)予

暫緩登記：

（-）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定能夠準(zhǔn)予暫緩登記的。

第二十三條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決

定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時(shí)建筑的;

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

第二十四條因房屋滅失、土地使用年限屆滿、她項(xiàng)權(quán)利終止等，

權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。申請(qǐng)注銷(xiāo)登記，權(quán)

利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)、她項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明

等文件。

第二十五條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū):

（一）申報(bào)不實(shí)的；

（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的；

（三）房屋權(quán)利滅失,而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷(xiāo)

登記的；

（四）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。

注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū),登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定,并送達(dá)權(quán)利人。

第二十六條登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)作出

準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書(shū)面通知權(quán)利人（申請(qǐng)人）。

第二十七條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）的申請(qǐng)進(jìn)行審查。

凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、她

項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū);

注銷(xiāo)登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的1個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)注銷(xiāo)，并注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十八條房屋權(quán)屬登記,權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交

納登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。登記費(fèi)的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家統(tǒng)一制

定。在國(guó)家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之

前，按照各省、自治區(qū)、直轄市的辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十九條從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)I,持

證上崗。

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第二十條房屋權(quán)屬證書(shū)包括〈房屋所有權(quán)證）、〈房屋共有權(quán)證》、

〈房屋她項(xiàng)權(quán)證》或者〈房地產(chǎn)權(quán)證）、〈房地產(chǎn)共有權(quán)證）、〈房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)

證＞。

第三十一條共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)

證書(shū)。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所

有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力。

第三十二條房屋她項(xiàng)權(quán)證書(shū)由她項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。她項(xiàng)權(quán)利人依

法憑證行使她項(xiàng)權(quán)利,受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第三十三條〈房屋所有權(quán)證〉、〈房屋共有權(quán)證〉、〈房屋她項(xiàng)權(quán)

證》的式樣由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制定,證書(shū)由市、縣房地產(chǎn)行

政主管部門(mén)頒發(fā)。

第三十四條房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房

屋權(quán)屬證書(shū)遺失的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢,并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)

發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告,經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

第四章法律責(zé)任

第三十五條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)

屬證書(shū)的，由登記機(jī)

關(guān)注銷(xiāo)其房屋權(quán)屬證書(shū)、沒(méi)收其非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元

以上10000元以下罰款。涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，由登記

機(jī)關(guān)沒(méi)收其房屋權(quán)屬證書(shū)，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000

元以下罰款。非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印

制的房屋權(quán)屬證書(shū)及非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以10000元以上30

000元以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其限期

補(bǔ)辦登記手續(xù),并按原登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。

第三十七條因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng),致使權(quán)

利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。

第三十八條登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受

賄的，濫用耿權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的，由所在機(jī)關(guān)給予行

政處分;情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十九條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，能夠依照〈行政復(fù)議

條例》、〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向

人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決

定的，由作出處罰沒(méi)定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五章附則

第四十條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參

照本辦法執(zhí)行。

第四十一條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府能夠根據(jù)本辦法制

定實(shí)施細(xì)則。

第四十二條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第四十三條本辦法自1998年1月1日起施行

上海市房屋土地資源管理局（通知）

滬房地資物[]0035號(hào)

關(guān)于執(zhí)行〈上海市物'也管理行業(yè)規(guī)范》的通知

各區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位：為鞏固物業(yè)

管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的各項(xiàng)要求和

標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)窗口、從業(yè)人員、重點(diǎn)崗位的基本規(guī)范，形

成長(zhǎng)效的管理機(jī)制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱〈行業(yè)規(guī)

范》），請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行?，F(xiàn)就執(zhí)行〈行業(yè)規(guī)范）提出如下要求：一、各物業(yè)管理

企業(yè)應(yīng)根據(jù)《行業(yè)規(guī)范〉加強(qiáng)自律、自查、自糾，不斷提高服務(wù)水平在執(zhí)

行〈行業(yè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高〃一門(mén)式〃業(yè)務(wù)受理中、維修應(yīng)急中的

工作質(zhì)量，盡可能簡(jiǎn)化手續(xù)，方便住戶，不斷提高服務(wù)、維修水平。物業(yè)管

理企業(yè)還應(yīng)在強(qiáng)化企業(yè)管理和提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中，提出高于本〈行業(yè)規(guī)范〉

的企業(yè)規(guī)范和服務(wù)承諾。二、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)行業(yè)管理,

確?！缎袠I(yè)規(guī)范〉的執(zhí)行除對(duì)原窗口單位要抓鞏固和提高外，還應(yīng)把末列入

或新組建的窗口單位納入行業(yè)管理范圍。做到執(zhí)行〈行業(yè)規(guī)范〉無(wú)盲點(diǎn),每

年應(yīng)不少于一次對(duì)轄區(qū)內(nèi)的窗口單位進(jìn)行檢查,考核。要建立、健全區(qū)

域性24小時(shí)房屋維修應(yīng)急網(wǎng)絡(luò)。對(duì)不能落實(shí)夜間、節(jié)假日維修服務(wù)或維

修不及時(shí)、群眾投訴多的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)將其納入指定的〃維修應(yīng)急中

心〃委托修理,費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。要將〈行業(yè)規(guī)范》作為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)

審和復(fù)評(píng)的基本條件。凡達(dá)不到要求的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)管

理企業(yè)限期整改;對(duì)整改不力的，能夠作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理,直至吊銷(xiāo)

資質(zhì)證書(shū)。附件:〈上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》附件：〈上海市物業(yè)管理

行業(yè)規(guī)范〉窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、應(yīng)急維修中

心、維修服務(wù)站等）1、周一至周六全天業(yè)務(wù)接待；2、24小時(shí)受理居民

房屋報(bào)修,365大有維修服務(wù)；3、公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)

收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；4、辦公場(chǎng)所整潔、有序。行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)

標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)）1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)

規(guī)范，耐心熱情。2、掛牌上鹵守紀(jì)律。員工在崗時(shí);司要掛胸卡、胸牌,

儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗。3、公開(kāi)制度講規(guī)

范。要公開(kāi)辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)

場(chǎng)有告示;公開(kāi)辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁〃吃、拿、卡、要〃行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥。

推倭、刁難現(xiàn)象,嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律;公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按

照物價(jià)管理部門(mén)制定和審核或物'Ik管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示,不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。4.遵

章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí):急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),24小時(shí)修復(fù);如

不能在規(guī)定時(shí)間完成,須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修

復(fù),不能回雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨大筑漏可不受三天限制）。

需安排工程修理的,應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺(tái)電

梯正常運(yùn)行。5、做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過(guò)的

對(duì)象,加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通,不斷改進(jìn)服務(wù)方式,提高服務(wù)水平。涉及

到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。崗位規(guī)范：管理員:敬業(yè)愛(ài)崗,

熟悉業(yè)務(wù),善于協(xié)調(diào),管理有序。接待員:熱情主動(dòng),登記準(zhǔn)確，處理及時(shí)，

件件落實(shí)。維修工:約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。電梯工：

堅(jiān)守崗位,操作規(guī)范,轎廂整潔,報(bào)修及時(shí)。保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，

維護(hù)秩序，防范到位。保潔員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害,環(huán)境整

潔?？己藰?biāo)準(zhǔn)：1、〈行業(yè)規(guī)范》的培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)到100%;2、＜

行業(yè)規(guī)范〉的執(zhí)行率應(yīng)達(dá)到95%以上；3、維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%以上；

4、維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到90%以上；5、被服務(wù)對(duì)象滿意率90%以上；

6、違反＜行業(yè)規(guī)范》的有效居民投訴率0.5%。/年以下。

上海市房屋土地資源管理局上海市房屋土地管理局

上海市住房制度改革辦公室滬房地改[1999]046號(hào)

上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例

（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議經(jīng)過(guò)）

第一章總則

第一條為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)

業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)拒，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適

的居住環(huán)境,根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本

條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。

第三條本條例所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共

設(shè)施。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其它人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托,根據(jù)物

業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相

結(jié)合的原則。

第五條上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市物業(yè)管理的行

政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門(mén)，依照本條例對(duì)

轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物

價(jià)、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé),協(xié)同實(shí)施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,

對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章業(yè)主自治管理

第六條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表仝體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管

理的組織。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)按照住宅與公共設(shè)施的相

關(guān)情況劃定。

第七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會(huì)

委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的,所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部

門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選

舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（-）公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；

（二）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的,應(yīng)當(dāng)

按比例推選業(yè)主代表,組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主

大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)或者全體業(yè)主

代表過(guò)半數(shù)經(jīng)過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì);經(jīng)百分之十五

以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或

者業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。

第九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告;

（四）決定物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)。

第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在

地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

（-）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五H內(nèi)，完成登記工

作;對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)

人。

第十一條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。

第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé)：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物

業(yè)管理服務(wù)合同；（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌

集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物一業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

（五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其它職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議,會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效,作出決

定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)經(jīng)過(guò)。

第十三條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必須的物業(yè)管理

服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有;物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于業(yè)主委員

會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)充物業(yè)維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

第十四條業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成,其職責(zé)是：

（一）聽(tīng)取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者

物業(yè)管理企業(yè)反映；

（二）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定：

（三）提出共用部位和共用設(shè)備的維修、更新建議。

第十五條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)

范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議經(jīng)過(guò)之日起生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法

律、法規(guī)相抵觸。

第三章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房地局或者注冊(cè)地的區(qū)、縣房

地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)之日起

二十日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。

第十八條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)簽

訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（-）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)：

（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限;

（七）違約責(zé)任;

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。

物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理

服務(wù)合同報(bào)住宅所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十九條物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);

（四）保潔服務(wù);

（五）保安服務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案資料的保管。

物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人能夠約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

（一）住宅的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；

（二）業(yè)主委員會(huì)委托的其它物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、

公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全,并按照下列要求實(shí)施：

（一）按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)

管理服務(wù)年度計(jì)劃,實(shí)施管理服務(wù);

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前,將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)

施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面

告知業(yè)主、使用人；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查,定期對(duì)住宅的共用部

位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí),立即采取保護(hù)

措施,并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄,妥善保管物業(yè)檔案資

料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核;

（八）定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理

服務(wù);

（九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,立即進(jìn)行勸阻、制止,并向業(yè)

主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人

委托的其它管理服務(wù)事項(xiàng)。

除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服

務(wù)的有關(guān)工作。

第二十一條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水

平相適應(yīng)的原則。第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：

（一）管理費(fèi)，用于物.業(yè)管理區(qū)域的日常管理,包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡

視、檢查，物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理,物業(yè)檔案資料的保管和其它

有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

（二）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi),用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用;

（三）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;

（四）保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；

（五）維修費(fèi)，用于物.業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第（五）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)

際維修項(xiàng)目計(jì)算。

第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

（-）已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定；

（二）普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與'業(yè)主或者業(yè)主委員

會(huì)在區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)

商確定；

（三）高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與

業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

其它服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)

商確定。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的

約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,

從其約定。

物業(yè)管理服務(wù)貨用經(jīng)約定能夠預(yù)收,預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目

和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，

物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，'業(yè)主或者使用人能夠不支付。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十

日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng),并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案:

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還;

（-）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。

笫四章物業(yè)的使用

第二十七條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于

物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通

風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第二十八條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（-）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

（三）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其它場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)

筑物；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）亂倒垃圾、雜物;

（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（九）法律、法規(guī)禁止的其它行為。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物

業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知'業(yè)主或者使用

人。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二

十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止,并督促改正;對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知

業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)

當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的

書(shū)面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)審批。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性

質(zhì)。

第三十一條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因

物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委

員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛外，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停

放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)

當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、

使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手

續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,并支付設(shè)置費(fèi)用。

按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施,按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn)、處理，按照本市環(huán)

境衛(wèi)主管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合

同或者租賃合同的附件。

住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或

者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第五章物業(yè)的維修

第三十五條公有住宅和新建普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維

修基金。

新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，能夠設(shè)立物業(yè)維修基

金。

物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府規(guī)定。

第三十六條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入

金融機(jī)構(gòu)，

設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。

物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)按幢立帳、按戶核算。

第三十七條物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)

施的維修、更新，不得挪作她用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十八條物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān);

（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照

各自搦有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān):依照本條例設(shè)立物'也維修基金的,

在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自

擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān);依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在

物業(yè)維修基金中列支。

住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用

由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞,影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)

當(dāng)督促限期維修。物業(yè)維修基金不足時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定

和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共

設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)

予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損

失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或

者其它財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第四十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí),其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用不予

退還,繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其

中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

第六章前期物業(yè)管理

第四十一條本條例所稱前期物業(yè)管理,是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成

立前的物業(yè)管理。第四十二條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前

制定住宅使用公約,與具遠(yuǎn)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,

并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

新建商品住宅出售單位與住宅買(mǎi)受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí),應(yīng)當(dāng)將住宅使

用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的

附件。

住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設(shè)備或

者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第四十四條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的保修期限

和保修范圍,承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。

第四十五條新建商品住宅出售單位在前期物一業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)

維修基金。

第四十六條自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用

之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住

宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理

服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

第四十七條新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外,物業(yè)

管理企業(yè)不得向住宅買(mǎi)受人收取任何費(fèi)用。

第四十八條住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議經(jīng)過(guò)的業(yè)主

公約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)

管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

第四十九條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理

單位實(shí)施。

第五十條前期物業(yè)管理適用本條例第二章以外的各章規(guī)定。

第七章投訴

第五十一條市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，

接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反本條例行為的投訴。

第五十二條區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并

自受理投訴之日起三十日內(nèi)答復(fù)投訴人。

投訴人對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)的答復(fù)有異議,能夠向市房地局提出復(fù)核

要求。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見(jiàn)答復(fù)投訴人。

第五十三條投訴內(nèi)容涉及其它行政管理部門(mén)職責(zé)范圍的，市房地局或者

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門(mén)

處理,并書(shū)面告知投訴人。

第八章法律責(zé)任

第五十四條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)

的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的

業(yè)主、使用人能夠向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管

理企業(yè)能夠按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納

金。

物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；

造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本條

例的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)

其決定，并通告全