物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)思考題

物業(yè)管理基本制度與政策（復(fù)習(xí)思考題）

第一章物業(yè)管理概述

1.如何理解物業(yè)管理的概念？pl

2.如何理解物業(yè)管理的基太特征？

3.答：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。

4.物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因是什么？

5.答：主要基于三個(gè)原因：、一、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有，二、建筑

物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)、三、業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場(chǎng)機(jī)制。

6.如何認(rèn)識(shí)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展?p6-10

答：

7.如何認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用？

8.答：物業(yè)管理對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用為以下五個(gè)方面：一、有助于改善人居工作

環(huán)境、二、有助于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、三、有助于維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、四、有助于解決

城鄉(xiāng)就業(yè)問題、五、有助于推進(jìn)社會(huì)建設(shè)。

9.簡(jiǎn)述現(xiàn)階段政府在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中的必要性。

10.答：物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性，主要體現(xiàn)在二個(gè)方面：一、以政府為主導(dǎo)的制度建

設(shè)是彌補(bǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的需要、二、以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是維護(hù)社會(huì)公共利益

的需要、三、以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是推進(jìn)房屋管理制度轉(zhuǎn)型的需要。

11.比較分析《條例》頒布前后以及《物權(quán)法》頒布后我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的特征。P12-I6

如何理解《條例》的立法理念、指導(dǎo)思想和立法原則？

答：發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念?！稐l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表

現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

一、是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系：

二、是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

三、是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

主要遵循以下四個(gè)基本原則：

（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則

（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

《條例》確定r哪些基本制度？如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？

答：確定了業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)

制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)

維修資金制度七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。其內(nèi)涵

9.《條例》在制度建設(shè)上有哪些特色？

10.答：一、尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、二、建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利

益的機(jī)制、三、充分發(fā)揮法律法規(guī)的協(xié)同作用、四、妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

11.《條例》在“法律責(zé)任”的規(guī)定上有哪些特點(diǎn)？

12.答：（1）行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。（2）充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。（3）

體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。

如何準(zhǔn)確把握《條例》確立的物業(yè)管理的基本法律關(guān)系？

答：（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

13.如何認(rèn)識(shí)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與物業(yè)管理的關(guān)系？

14.答：第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，明確了業(yè)主在共同

管理建筑物及其附屬設(shè)施中的權(quán)利與義務(wù)，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。

15.業(yè)主的身份如何認(rèn)定？

16.答：業(yè)主是建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人

一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是如何構(gòu)成的？

二、答：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：

三、業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)。

四、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。

五、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。

1、專有部分、共有部分如何認(rèn)定？

2、答：專有部分認(rèn)定為：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等

特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專有部分：1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性能夠明

確區(qū)分；2、具有利用上的獨(dú)立性；3、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客

體。

3、共有部分認(rèn)定為：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)

的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的共有部分：

4、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分、通道、樓梯、大

堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層

或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。

5、其他不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于方政公用部分或者其他權(quán)利人所有的

場(chǎng)所及設(shè)施等。

業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的法律規(guī)定有哪些？

答：

17.《物權(quán)法》及《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對(duì)“住改商”是如何規(guī)定的？

18.答：《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改

變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

19.業(yè)主行使共有部分共有權(quán)的法律規(guī)定有哪些？

20.答：業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義

務(wù)，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

21.《物權(quán)法》對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫所有權(quán)的歸屬是如何規(guī)定的？

22.答：《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)

或者出

23.租等方式約定。

(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

侵犯共有物權(quán)的法律責(zé)任是什么？

答：權(quán)利人請(qǐng)求侵害人承擔(dān)法律責(zé)任的方式，同樣也有四種：

(1)排除妨害；(2)恢復(fù)原狀；(3)確認(rèn)處分行為無效；(4)賠償損失。

共同管理權(quán)的內(nèi)容和表決規(guī)則由哪些？

答：按照《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同

決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

根據(jù)《物權(quán)法》第七I?六條的規(guī)定，業(yè)主決定共同事項(xiàng)，按照下列規(guī)則表決：

(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)

當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

意。

(2)決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以

及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的

業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

24.《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是如何規(guī)定的？

25.答:業(yè)主人會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，山全

體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。

26.業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的

決定履行管理的職責(zé)。

業(yè)主的訴訟權(quán)利包括哪些內(nèi)容？

答:(一)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可

以請(qǐng)求人民法院予以撤銷

(二)業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟

(三)業(yè)主請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)公布、查閱應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民

法院應(yīng)予支持

價(jià)格舉報(bào)電話等

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義、原則和依據(jù)是什么？

答：（1）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本

（2）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)

價(jià)的物'業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企'也實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）合法性原則、

（二）相關(guān)性原則、

（三）對(duì)應(yīng)性原則、

（四）合理性原則。

7.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)是核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)

的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成

本資料為基礎(chǔ)。

8.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成有哪些？

9.答：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備口常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

審核物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：1、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)

保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資

水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住

房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計(jì)提比例

的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中

重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用

項(xiàng)目中重復(fù)列支。

10.2.固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確

定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)

際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或

者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照

外包合同所確定的金額核定。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)

費(fèi)面積或者應(yīng)收物'也服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入

的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分

攤。

《條例》規(guī)范相關(guān)主體使用和維護(hù)物業(yè)行為的具體規(guī)定有哪些？

答：《條例》對(duì)各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范。

一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘

三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任有哪些？

12.答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真履行告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)。

13.如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損失的法律責(zé)任？

14.答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,

提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全

受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。P74

物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從一下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控：1.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),2.認(rèn)清雙力邊界,

3、加強(qiáng)合同管理,4、依法維護(hù)權(quán)利5、自覺履行義務(wù)。

如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效？

答：前期物業(yè)合同的特征是

（1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。

（2）前期物業(yè)合同是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

（3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

（4）前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂

15.其時(shí)效為：一方面前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。另一方面前期物業(yè)服務(wù)合同

是一種附終止條件的合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些？簽訂時(shí)應(yīng)注意哪些問題？

答：（1）合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況。

（2）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。

（3）物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

（4）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容

（5）物業(yè)的承接查驗(yàn)。

（6）物業(yè)的使用與維修。

（7）違約責(zé)任。

（8）其他事項(xiàng)。

16.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪幾項(xiàng)？

17.答1.物業(yè)管理事項(xiàng)；2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；4、雙方的權(quán)利義務(wù)；5、專項(xiàng)

維修資金使用和監(jiān)督；6、物業(yè)管理用房；7、合同期限；8違約責(zé)任。

18.兩種物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別是什么？

19.答：前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別是：第一合同簽訂主體不同；第二合同

內(nèi)容不同；第三存在階段不同；第四合同履行期限不同。

2（）.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成。

21.答：物業(yè)管理法律關(guān)系由三個(gè)要素構(gòu)成：主體、內(nèi)容和客體。

22.物業(yè)管理法律關(guān)系有哪些特征？

23.答：物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：1.作為法律關(guān)系主體的業(yè)主意志多元化和代表性。2.政

府在物業(yè)管理法律關(guān)系中具有特殊的地位。3.物業(yè)管理法律關(guān)系及涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及

私權(quán)關(guān)系。4.業(yè)主所有權(quán)1物權(quán)）的限制和監(jiān)督權(quán)的擴(kuò)大。5.物業(yè)管理行為是一種提供公

共性服務(wù)商品的法律行為。

《條例》對(duì)物業(yè)管理的行政責(zé)任規(guī)定有哪些？

答：

24.《物業(yè)服務(wù)司法解釋》有哪些特點(diǎn)？

25.答：一、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，二、強(qiáng)化行政法規(guī)的效力，三、強(qiáng)化訴訟主體的限

制，四、強(qiáng)化合同主體的責(zé)任。

第三章物業(yè)服務(wù)糾紛的解決規(guī)則包括哪些內(nèi)容？

第四章答：1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力；2、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為的處理;

3、關(guān)于業(yè)主違約行為的處理；4、關(guān)于關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止；5、關(guān)于《物業(yè)

服務(wù)司法解釋》的適用。

第五章物業(yè)管理的基本制度

1.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)制度的作月和特征。

答：業(yè)主大會(huì)制度的作用是

1.業(yè)主大會(huì)制度是切實(shí)保護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要

2.業(yè)主大會(huì)制度是發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)的需要

3.業(yè)主大會(huì)制度是提高行政監(jiān)管效能的需要

業(yè)主大會(huì)制度的特征是

1.業(yè)主自治與行政監(jiān)管的平衡

2.指導(dǎo)與監(jiān)督的并直

3.物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合

2.4.借鑒與創(chuàng)新的兼顧

《條例》規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：

1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

9.監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：

1.遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)

生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

3.6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

4.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)籌備和成立的程序。

答：業(yè)主大會(huì)籌備：1.業(yè)主大會(huì)籌備組的成立。2.業(yè)主大會(huì)籌備組的工作職責(zé)。3管理

規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

業(yè)主大會(huì)成立：1.業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況,2.管理規(guī)約,3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)

則,4.業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？

答：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：

一、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

二、制定和修改管理規(guī)約；

三、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

四、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

五、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

六、籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

七、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

八、改變共有部分的用途；

九、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

十、法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

一、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

二、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

三、與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

四、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)

服務(wù)合同；

五、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

六、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；

七、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

八、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

九、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作程序的相關(guān)規(guī)定是什么？

答：

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員有哪些規(guī)定？

答：1、具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2.遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

5.5.具有一定的組織能力；

6.6.具備必要的工作時(shí)間。

如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

的指導(dǎo)和監(jiān)督？

答：

如何理解管理規(guī)約的概念、內(nèi)容和？

答：管理規(guī)約的概念是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使月、維護(hù)、

管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

1、管理規(guī)約包括四個(gè)方面的內(nèi)容：

2、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理事項(xiàng)；

3、業(yè)主的共同利益

4、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

5、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

1、管理規(guī)約的法律效力有以下兩點(diǎn)：

2、管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人發(fā)生法律效力

3、管理規(guī)約對(duì)物業(yè)繼受人（新業(yè)主）發(fā)生法律效力

1、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容有哪些？

2、答：臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容有以下五個(gè)方面：

3、物業(yè)的自然狀況與權(quán)屬狀況

4、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守那些規(guī)則

5、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

6、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)

7、違約責(zé)任

臨時(shí)管理規(guī)約中相關(guān)主體的法律責(zé)任由哪些？

答：

7.如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的意義與原則？

8.答：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的意義有以下兩個(gè)方面：一方面，建設(shè)單位可以對(duì)各物

業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行

為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。這對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保

證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都具有顯著作用。另一方面，前期物業(yè)管理實(shí)

行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，創(chuàng)造公平的

物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，最大限

度滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。

9.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的原則：“公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。

10.招標(biāo)文件、投標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

11.答:pl22

如何運(yùn)用物業(yè)管理招投標(biāo)的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)規(guī)則？

答P125

物業(yè)管理招標(biāo)備案的有關(guān)規(guī)定是什么？

答、備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

1.與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

2.招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

12.3.招標(biāo)文件;

13.4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

14.簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)制度的定義和必要性。

答：物業(yè)承接查驗(yàn)制度的定義是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家

有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)和他的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查

和驗(yàn)收活動(dòng)。

物業(yè)承接查驗(yàn)制度的必要性

1、物業(yè)承接查驗(yàn)制度是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同行為的需要

2、物業(yè)承接查驗(yàn)制度是保護(hù)業(yè)主物權(quán)的需要

3、物業(yè)承接查驗(yàn)制度是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行'業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)承接查驗(yàn)制度的基本原則和指導(dǎo)思想是什么？

答：物業(yè)承接查驗(yàn)制度的基本原則是“誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主

共有財(cái)產(chǎn)”的原則

（一）以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊

重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護(hù)業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市

場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。

（二）正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實(shí)，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企

業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失的現(xiàn)實(shí)，發(fā)

揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)工作中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

15.（三）規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部

位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的權(quán)利和義務(wù)，為前

期物業(yè)管理活動(dòng)順利開展創(chuàng)造條件。

16.（四）強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問

題，有針對(duì)性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)；強(qiáng)化物業(yè)承接查險(xiǎn)工作的程序性和可操作性，通過具

體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實(shí)踐中適用實(shí)施。

物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和條件是什么？

答：（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

條件P130

物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和程序是什么？

答：物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容是：1.共用部位,2.共用設(shè)備,3.共用設(shè)施

17.物業(yè)承接查驗(yàn)的程序是：1.確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；2.移交有關(guān)圖紙資料；3、查

驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果6、簽訂物

業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議7、辦理物業(yè)交接手續(xù)

18.建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)的義務(wù)和責(zé)任由哪些？

19.答：P131-132

20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)的義務(wù)和責(zé)任有哪些？

21.答:pl32-133

22.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容和效力的規(guī)定有哪些？

23.答:pl33

24.物業(yè)承接查驗(yàn)中保護(hù)業(yè)主權(quán)益的規(guī)定有哪些？

25.答：pl34

1、物業(yè)承接查驗(yàn)備案需要哪些材料？

2、答：1.前期物業(yè)服務(wù)合同；2.臨時(shí)管理規(guī)約；3、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；4、建設(shè)單位

移交資料清單；5、查驗(yàn)記錄；6:交接記錄；7:其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性是什么？

4、答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性是基于以下四個(gè)方面考慮：

5、實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是貫徹落實(shí)《行政許可法》的重要措施；

6、實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必要手段；

7、實(shí)行物業(yè)服務(wù)企'也管理資質(zhì)管理，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)的客觀需要；

24.實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然選擇

25.申報(bào)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有哪些？

26.答：一級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少

于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相

應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)

的百分比之和不低于100%：

A.多層住宅200萬平方米；

B.高層住宅1（）（）萬平方米；

C、獨(dú)立式住宅（別SD15萬平方米；

D、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),

有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

⑵二級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資木人民幣300萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于

20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)

專業(yè)中級(jí)以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)

的百分比之和不低于100%：

a）多層住宅100萬平方米；

b）高層住宅50萬平方米；

c）獨(dú)立式住宅（別型）8萬平方米；

d）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),

有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

⑶三級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于

10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專

業(yè)中級(jí)以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

27.申報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的程序有哪些？

28.答：申報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的程序有pl38

29.資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為有哪些？

30.答:pl38

31.物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)資格包括哪些內(nèi)容？

32.答：pl40-143

33.簡(jiǎn)述建立物業(yè)管理帥制度的現(xiàn)實(shí)意義。

答：一、實(shí)施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程

二、實(shí)施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程

三、實(shí)施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)模化進(jìn)程

34.四、實(shí)施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程

35.物業(yè)管理師資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育管理有哪些具體規(guī)定？

36.答：物業(yè)管理師資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年當(dāng)行一次。

37.取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

38.物業(yè)管理師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)應(yīng)當(dāng)完成不少于120學(xué)時(shí)的課程，并通過測(cè)試或

者考核合格。物業(yè)管理師每年應(yīng)當(dāng)接受不少于40學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，其中必修課應(yīng)當(dāng)不少

于20學(xué)時(shí)o

39.住宅專項(xiàng)維修資金的定義和管理原則是什么？

40.答：專項(xiàng)維修資金的定義：住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

41.管理原則是：住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、

政府監(jiān)督的原則。

42.住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管部門有哪些？

43.答：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)

督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域

內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

44.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括哪些種類？

45.答：共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅

內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、

梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

46.共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)

非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一?般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、

路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋

等。

47.商品住宅維修資金與售后公有住房維修資金的交存方式有何不同？

48.答：pI52

使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序是什么？

答：1.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由

相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

(2)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占

總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房

地產(chǎn))主管部門申請(qǐng)列支;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理

公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；

(5)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)

維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

(6)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

2.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)

用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資

金的情況的處置辦法等；

(2)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案?

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)5有關(guān)材料向業(yè)主*員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;其中，動(dòng)用公

有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)

列支；

(5)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))

主管部門備案;動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專

項(xiàng)維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者

負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和

使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

（6）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃

轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

（7）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

3.緊急使用程序

發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和

更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

（1）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材

料，向所在地直轄方、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支;其中，動(dòng)用

公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申

請(qǐng)列支;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住

宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金

的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

49.（2）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委

員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理

公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支;業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直

轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案;動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)

負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地

產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法

規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資

金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅

專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

50.（3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政

府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬

中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

哪些情況下可以應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金？

答

"哪些費(fèi)用禁止從住宅專項(xiàng)住宅維修資金中列支？

答：一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維

修、更新和改造費(fèi)用；

二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線

和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

三、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

5i.pq.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

52.住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理包括哪些內(nèi)容？

53.答:pl58

4、住宅專項(xiàng)維修資金違法行為的法律責(zé)任包括哪些內(nèi)容？

5、答：1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗?/p>

規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買受人的;以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改

造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)

令限期改正。

6、2開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金前，將房屋交付買受

人的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正

的，處以3萬元以下的罰款;開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的,

由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處

以1萬元以下的罰款。

業(yè)主大會(huì)違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地

產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒

發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和

其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

5.直轄市、市、縣人艮政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一

級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主

管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

6直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級(jí)

人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法

給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

7、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的

便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不

予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

1.如何認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用？

2.答：pl62-1637條

3.我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系包括哪些內(nèi)容？

4.答：我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系包括；法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范

性文件和技術(shù)規(guī)范構(gòu)成。

5.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有哪些？

6.答：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有四種；招標(biāo)出讓、拍賣出讓，掛牌出讓和協(xié)議出讓。

7.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的具體規(guī)定有哪些？

8.答：pl68

9.城市規(guī)劃管理的概念和基本內(nèi)容是什么？

答pl69

城市規(guī)劃編制、審批、修改和實(shí)施的具體規(guī)定有哪些？

P170-172

10.什么是城市“紫線”、“綠線”、“藍(lán)線”和“黃線”？

11.答:pl76—177

勘察設(shè)計(jì)管理的制度和政策有哪些？

答P178

工程建設(shè)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則是什么？

答p180

什么叫“三控，，、，，兩管，，、，，一協(xié)調(diào)，，？

答：三控、質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制和安全控制、

兩管、信息管理、合同管理

一協(xié)調(diào)、組織協(xié)調(diào)

申領(lǐng)施工許可證應(yīng)當(dāng)具被哪些條件？

答：1.已經(jīng)辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

2.在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建筑工程規(guī)劃許可證。

3.施工場(chǎng)地己經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

4.已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒

有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所

確定的施工企業(yè)無效。

5.有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建

筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施；專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制了專項(xiàng)質(zhì)量、

安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

7、按照規(guī)定應(yīng)該委吒監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理

8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)

的50%,建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)

當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

9、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

12.建設(shè)單位和施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)分別有哪些內(nèi)容？

13.答:pl83

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？

答：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備以下條件

1.完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

2.有完整的技術(shù)檔案和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

3.有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告

4.有勘察、設(shè)計(jì)、施二、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件

5.有施工單位簽署的二程質(zhì)量保修書。

竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交以下材料

1.工程竣工驗(yàn)收備案表；

2,工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工

圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘要、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)

收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件；

3.法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;

4.法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程

驗(yàn)收合格的證明文件；

5.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書，施工單位已蓋章的竣工圖

14.房屋建筑工程質(zhì)量制度主要包括哪些內(nèi)容？

15.答：房屋建筑工程質(zhì)量保修期限、保修責(zé)任

16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和項(xiàng)目管理主耍包括哪些內(nèi)容？

17.答：pl89

18.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量制度主要包括哪些內(nèi)容？

19.答：pl91

20.以出讓方式取得土地使用權(quán)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓與以劃撥方式取得土地使用權(quán)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓有何

不同？

21.答：pl92

房地產(chǎn)交易基本制度主要包括哪些內(nèi)容？

答pl93

22.商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件是什么？

23.答：pl97

24.哪些房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓？

25.答:pl95

26.商品房買賣合同主要包括哪些內(nèi)容？

27.答：pl99

28.商品房預(yù)售的條件是什么？

29.答:pl97

30.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容是什么？

31.答：p201

商品房租賃登記備案包括哪些內(nèi)容？

答、《城市房地產(chǎn)管理法》房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃

期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管

理部門登記備案?！渡唐贩课葑?/p>