珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析

珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析

一、珠江新城概況......................................................3

（一）總體概況....................................................3

（二）土地利用現(xiàn)狀及特征.........................................3

1.西區(qū)A.E、I區(qū)...............................................3

2.中軸線區(qū)B.F、J區(qū)..........................................4

3.東1區(qū)C.G、K區(qū)............................................4

4.東2區(qū)D.H、L區(qū)...............................................5

5.東3區(qū)M、N區(qū).................................................5

（三）各項配套設施現(xiàn)狀...........................................6

1.文化教育設施配套...........................................5

2.金融配套....................................................5

3.飲食配套....................................................6

4.商'業(yè)配套6

（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃.........................................7

1.交通現(xiàn)狀....................................................6

2.交通規(guī)劃........................................................6

（五）大型建筑工程................................................8

1.廣州圖書館新館.............................................7

2.廣東省博物館新館...........................................8

3.廣州市第二少年宮...........................................8

4.廣州歌劇院.................................................8

5.電視觀光塔.................................................8

6.雙子塔..........................................................9

（六）SWOT分析...................................................10

1.優(yōu)勢分析（S）...............................................9

2.劣勢分析（W）..............................................9

3.機會分析（0）..............................................9

4.威脅分析（T）......................................................9

二、住宅市場分析.....................................................12

（一）供應量分析.................................................12

1.已售住宅項目...............................................10

2.在售住宅項目...............................................11

3.潛在供應住宅項目...............................................11

（二）住宅產品及價格特征分析....................................14

1.住宅使用用地現(xiàn)狀...........................................12

2.住宅開發(fā)情況...............................................13

3.住宅產品分析...............................................13

4.住宅價格分析...............................................15

5.住宅二手市場現(xiàn)狀及前景分析....................................16

（三）競爭區(qū)域比較分析...........................................19

1.天河北板塊.................................................17

2.東風東板塊.................................................18

3.濱江東板塊.........................................................19

三、珠江新城商鋪市場分析............................................27

（-）商鋪概況...................................................27

（二）分布特點...................................................27

（三）商鋪類型及經營特點分析....................................27

1.專業(yè)市場....................................................23

2.裙樓商場.......................................................25

（四）商鋪面積及租售價格分析....................................31

1.裙樓商場...................................................27

2.T|J?????????????????????????????????????????????????????28

（五）裙樓商場經營定位建議......................................34

（六）投資風險提示...............................................35

（七）前景展望...................................................35

四、珠江新城寫字樓市場分析..........................................38

（-）寫字樓供應量分析..........................................38

1.2004年前珠江新城竣.1：寫字樓項目...........................34

2.2005年珠江新城竣工寫字樓項目.............................35

3.2006—2007年竣工的寫字樓項目.............................37

4.初步預計2008年-2010年竣的寫字樓項孑.......................39

（二）寫字樓產品特征分析........................................46

（三）價格特征分析...............................................50

（四）客戶群分析.................................................53

（五）競爭區(qū)域比較分析..........................................55

1.天河北-體育中心商務區(qū).....................................47

2.琶洲商務區(qū)50

二零零五年七月

、珠江新城概況

(-)總體概況

珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西

至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道。總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地

區(qū)約I平方公里，商建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17?18萬居住人口，提供

近30萬個就業(yè)崗位。

珠江新城規(guī)劃中是21世紀廣州市中心商務區(qū)的重要組成部分，具體的功能

定位為：作為廣州市21世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展

成為集國際金融、貿易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施

區(qū)，推動國際文化交流與合作的基地。

珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務辦

公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。在廣州城市中軸線

和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個標志性建筑，如廣州歌劇院、博物

館、圖書館、青少年宮等重要公共設施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。

(二)土地利用現(xiàn)狀及特征

珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為

14個街區(qū)。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、

東2區(qū)和東3區(qū)。

1.西區(qū)A.E、I區(qū)

A區(qū)以商務辦公為主。該區(qū)目前土地開發(fā)進度較慢，投入使用的僅有廣東省

檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停

工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見動工。

E區(qū)為商住區(qū)。該區(qū)開發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗

晶華庭、南天廣場、漾晴居、星匯園和雙城國際，建成在售的也有星匯國際大廈

和華普廣場。另外，廣州海關新業(yè)務技術綜合樓和no千伏花穗變電站工程仍在

建當中。

I區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。建成已入

住的住宅包括名門大廈、新大廈、遠洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也

有星辰大廈和保利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設當中，包括保利大廈、

發(fā)展中心大廈、南方電力調度通信大樓、廣州國稅大廈和廣州信合大廈。此外，廣

東檢驗檢疫大廈、國門酒店和恒福中學珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地

產交易中心也已進駐浩瀚華軒的裙樓寫字樓辦公。

2.中軸線區(qū)B.F、J區(qū)

B區(qū)為入口廣場與金融辦公區(qū)。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較

大面積的綠化用地，其余用地大多未開發(fā)。投入使用的僅有珠江新城廣場，住建

的僅有富力的寫字樓項目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務樓也處于停工狀

態(tài)。

F區(qū)為商貿辦公區(qū)與中央廣場。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務金融辦公

用地。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大

廈都在建設當中，其余用地還未開發(fā)。

J區(qū)為商務辦公區(qū)與文化廣場。該區(qū)以商務和文化設施用地為主，多個項目

在如火如荼地建設當中，其中包括珠江新城七大地標中的四個-廣州市第二少年

宮、廣州圖書館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。在建的還包括富力中

心大廈和合景大廈兩個寫字樓項目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心

的臨時建筑和少量空地。

3.東1區(qū)C.G、K區(qū)

皆為自然村莊與村留商住用地。C區(qū)現(xiàn)為冼村的村鎮(zhèn)用地。G區(qū)有幾塊中

海地產的地塊，暫時仍未開發(fā)，在建的有一個冼村商住樓項目。其余還包括一些

食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區(qū)一半的用地現(xiàn)時為

獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產

的幾個地塊正準備動工。

4.東2區(qū)D.H、L區(qū)

D區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)現(xiàn)時主要為專業(yè)市場的集中地，包括有

晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場和廣東國際名車

城專業(yè)市場，也有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯

豪大廈。寫字樓僅有勤建商務大廈在售，住宅有合景太富和中海地產兩個項目在

動工之中。

H區(qū)為別嬖區(qū)與珠江公園。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別嬖和珠江公園外,

剩下都是比較小的地塊，有個天河石東甲子村復建房的項目在建。

L區(qū)為商住用地。該區(qū)已建成三個大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世

界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個力迅的大型住宅項目??上筑也在建

當中。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設用地。

5.東3區(qū)M、N區(qū)

M區(qū)為文化娛樂綜合區(qū)與賽馬場。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場外，還未

見任何文化娛樂的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住

定有新推的馬賽國際公寓，而寫字樓項目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時空廣場

在建。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。

N區(qū)為商住與酒店區(qū)。獵德污水處理廠占據該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有

已建成入住的南國花園，其余大部分為空地。

（三）各項配套設施現(xiàn)狀

L文化教育設施配套

廣州市恒福中學（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學、天河第一中心小學、南

國花園小學、獵德小學、紅線女藝術中心等。

2.金融配套

中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國

建設銀行等。

3.飲食配套

麗晶明珠泗店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香

米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。

4.商業(yè)配套

珠江新城廣場；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東

國際名車城、名車市場、晶都汽車城、賽馬場汽車城；金天馬家私廣場等。

(四)交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃

1.交通現(xiàn)狀

開發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-臨江大道和珠江大道,2條交

通主干道-花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內道路的建設，完成道

路面積16()萬平方米。路網雖然較為完善，但公共交通配套仍相對缺乏。目前途

徑珠江新城的公交線路只有7條,包括63.138、194.195、197、230、293和旅游

2號，線網布局簡單，接駁區(qū)域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的

人士也明顯感覺到交通不便。而且珠江新城現(xiàn)存有較多的“斷頭路二打通將會牽

涉較多的拆遷問題。交通問題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。

2.交通規(guī)劃

地鐵三號線和五號線的建成將會對緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。

地鐵三號線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個站點，目前在緊張施工當

中，預計2005年底將會開通首段廣州東站至客村。五號線為東西走向，在珠江

新城有珠江新城、獵德和賽馬場三個站，并在珠江新城站與地鐵三號線換乘，這

將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問題得到大為緩解。

地面交通路網設計也正在完善。目前珠江新城的布局和路網骨架規(guī)劃在實

施過程中，將根據各具體項目、地塊規(guī)劃和設計進行深化和完善。未來將在珠江

新城內建設多個對外出口：v西面〉花城大道出口正在建設沿廣州大道雙方向的

車行隧道，規(guī)劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉

交通壓力將會大大減少；廣州大橋北橋頭預留了接臨江大道和連通沿江路的立

交工程，可通過此處與東山區(qū)直接連接。v中部）將建設獵德大橋、天河東路系統(tǒng)

工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通道。v南面,過江后與海珠區(qū)連通,

并通過石榴崗路和新光快速路直接到達番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蠕南

路。v北面〉一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過廣園東快速路可分流大量車輛。

目前該項目已由廣州市政園林局負責委托設計單位進行前期方案設計。v東面〉

結合地鐵五號線建設，同步實施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的

科韻路，規(guī)劃考慮了設置進出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設計的臨

江大道東沿線，將進一步提高珠江新城東西向的通行能力。

此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東

連接珠江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號人行隧道和位于

馬場路和花城大道交叉路口的18號人行隧道，和打通“斷頭路”都是近期珠江新

城交通建設的重點。

（五）大型建筑工程

包括廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子

塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在內的七大標志性建筑將在“廣州亞運年”2010

年前建成，目前該七大地標均己動工建設或即將奠基。

1.廣州圖書館新館

選址J2-6地塊，占地面積由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，估算

總投資8?4億元，設計藏書400萬冊。目前已進入方案評審的緊張階段，預計2005

年底開工,2007年建成，將成為一個集學習閱讀、信息交流、文化休閑等功能為

一體的信息化、網絡化、智能化、現(xiàn)代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時代風格和

嶺南人文蘊涵圖書館。

2.廣東省博物館新館

選址J5地塊，總建筑面積6萬平方米，預計投資9億元。2004年12月12

日正式啟動建設，預計2007年7月建成。在新館的規(guī)劃中，文物庫房將物庫、

包括書畫庫、陶瓷庫、銅器庫、錢幣庫、木雕庫、玉器雜項庫、出土文物庫、

近現(xiàn)代文物庫、民俗文物庫、石刻庫、礦物化石庫、自然標本庫、寄存文物庫

房、臨時周轉庫房。面積約2萬多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然

和藝術3部分。專家預計廣東省博物館新館建成后年參觀人數可達100萬人次。

3.廣州市第二少年宮

選址JL7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開始動工，己

于2005年”六?一”建成并投入使用。按照設計方案，第二少年宮共有大小課室

約140多間。其中培訓項目的外語、電腦、美術、舞蹈等大小教室約90個，大

型展覽廳，收藏館，樂器、合唱、舞蹈排練廳7個，國際交流中心會議室7個。

還設置了一個功能先進的演藝中心，約能容納700人。整座少年宮可同時容納2

萬名少年兒童培訓和活動。

4.廣州歌劇院

選址J4地塊，總建筑面積約4?6萬平方米，設1800個座位,4000平方米的前

廳及休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停

車庫等。廣州歌劇院在2005年1月18日正式破土動工，預計2007年建成，其

工程總造價約10億元。

5.電視觀光塔

位于珠江南岸，占地面積約17.9萬平方米，總建筑面積約4.68萬平方米，項

目總投資約15.8億元。目前已選中三個優(yōu)勝投標方案。據悉，觀光塔周邊地區(qū)

城市設計范圍用地面積56萬多平方米。用地范圍內包括擬建的觀光塔、綠化休

閑廣場、廣電中心以及規(guī)劃的赤崗塔公園、公共設施等用地。

6.雙子塔

“雙塔”位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。雙塔周邊地區(qū)城

市設計范圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動的重點項目,

現(xiàn)已開展設計方案國際邀請競賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣

場面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330-390米。據悉，西塔

內30%的主樓將建成超五星級酒店、60%的主樓建成高檔寫字樓。東塔規(guī)劃將

隨后展開。

（六）SWOT分析

1.優(yōu)勢分析（S）

廣州重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網較為完善，綠化

率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢；已有多個政府部門和國內外企業(yè)搶先進駐辦公，商

務氣氛漸濃。

2.劣勢分析（W）

公共交通配套相對缺乏，各項生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用

地，成為區(qū)域房地產發(fā)展的一大制約。

3.機會分析（O）

地鐵三號線和五號線均在此設站，建成后將對區(qū)域內外的交通狀況大為緩

解；多個寫字樓、酒店及地標建筑正在動工，未來將極大的提高區(qū)域商務及文化

氛圍。

4.威脅分析（T）

發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應充足的琶洲都對珠江新城產生競爭威脅。

二、住宅市場分析

(-)供應量分析

1.已售住

住宅建筑面積

宅項目所處地塊位置住宅供應套數備注

(m2)

項目名稱

匯豪大廈D8-2359422882棟29層

君怡大廈D8-2339082492棟30層

金駿大廈D8-2986812()1棟16層

安駿大廈D8-2176502001棟28層

麗晶華庭E1-2505944722棟30層

漾晴居E1-4332343842棟33層

E2-1,E2-2

星匯33層

南天廣場E5-3556905723棟33層

公寓1棟26

雙城國際E5-414624336

層

1棟32層

名門大廈11-141536406

1棟34層

新大廈11-5361802202棟29層

遠洋明珠11-6311142602棟25層

皓瀚華軒13-5170561281棟24層

金碧華府L59083085613棟

新城海濱花L9-5.L9-6、L14

147942106612棟

園

駿逸苑M4-4344306809棟9層

N4-1,N4-2

南國花園179978124412棟

總計9889268981

2.在售住宅

住宅建筑面積住宅供應

項目所處地塊位置備注

(m2)套數

項目名稱

星匯國際E1-112837252公寓1棟28層

保利香檳花13-1.13-2>13-33棟分別12.22.28層

72052617

園

馬賽國際公

M3-1—約10003棟33層

寓

碧海灣17-5669374464棟28層

利雅灣K31031778442棟29層

3棟31層

凱旋新世界L4.L8179128107020棟

天駿花園M1-3364002962棟31層

星辰大廈12-4237912382棟20層

總計4094332894

3.潛在供應住宅項目

所處地塊位置規(guī)模現(xiàn)狀備注

項目名稱

D7-4.D7-7占地2萬

合景太富珠江公園項目打地基規(guī)劃建高層住宅

m2

D7-5.D7-6占地2萬

中海珠江公園項目打地基施工緊張進行中

m2

占地在建地上

富力愛丁堡國際公寓15-1施工緊張進行中

5800m2部分

L9-I.L9-2、

占地2.7已建出地

力迅上筑L9-3、L9-46棟局層、2棟小局層

萬戶面數層

中海項目K2占地3.3在打地基施工緊張進行中

萬戶

珠江新城早期住宅用途土地開發(fā)得比較多，并有相當部分已建成入住。珠江

新城發(fā)展至今，共推出住宅樓盤超過20個，住宅總建筑面積接近140萬平方米,

總套數也接近12000套單位，由于不少發(fā)展商預測樓盤未來的升值潛力，推貨速

度會減慢，且時有保留部分單位待售。目前區(qū)域內仍在發(fā)售的住宅樓盤有8個,

從銷售情況來看，短期內難以完全被市場消化。

目前正在動工的也有幾個發(fā)展商的大型住宅項目，未來一年內會陸續(xù)推出

市場，為珠江新城帶來充足的住宅供應。從項目分布情況來看，未來住宅供應將

主要集中在珠江新城東區(qū)，而東區(qū)地塊較大，也有不少發(fā)展商一并拿下相連的

地塊，因此東區(qū)住宅基本上為大型項目，其市場吸納程度仍主要取決于東區(qū)周

邊配套的完善情況。

現(xiàn)時珠江新城住宅用地的開發(fā)率已超過50%,而政府手中的最后一塊住宅

用地也在近期以高價拍出，從長遠來看，該區(qū)的住宅項目將會不斷減少。

（二）住宅產品及價格特征分析

1.住宅使用用地現(xiàn)狀

珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的

30%,主要集中在珠江新城的中部和東部。此外還須說明的是，在珠江新城內還

有冼村、獵德村和譚村三個城中村。

珠江新城住宅用地現(xiàn)已全部拍出，今后只有商務用地供應。3月8日，玫府

手中最后一幅珠江新城的住宅用地地塊拍出，此用地面積為5264.68平方米,

容積率為8,規(guī)劃建筑面積42117.44平方米，最低交易價為11800萬元，增價幅

度每次100萬元。經過10多輪競價，珠江新城11-2地塊以高出底價2300萬元被

藍色康園的開發(fā)商廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)有限公司奪得，折合樓面地價每平米

3348元。至此，政府在珠江新城己無住宅用地。珠江新城自1992年決定開發(fā)以

來，現(xiàn)已歷時13年，前面近十年時間由于市政配套等基礎設施缺乏等眾所周知

的原因，商業(yè)氛圍一直沒有形成，大多商務項目都處于觀望狀態(tài)，沒有動工，導

致了商務未動，住宅先行的局面。發(fā)展商大多對住宅用地虎視眈眈，拿下后就會

進入開發(fā)，加上當時政府土地供應政策的原因，導致現(xiàn)在這種土地供應現(xiàn)狀。

2.住宅開發(fā)情況

己開發(fā)完的住宅樓盤有南國花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場、名門大

廈、跑馬地花園、譽城苑、南國花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、

遠洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。

現(xiàn)在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花

園、星匯園、珠江新城別蟹、利雅灣、星辰大廈、馬賽國際公寓、保利香檳花園、

新城雅居花園、珠江新城商住樓（D7-2）、商住樓（D7-6）、冼村村民商住樓（G2-1）、

天河石東甲子村復建房（H3-1）等。

3.住宅產品分析

珠江新城從1992年決定開發(fā)以來，現(xiàn)已歷時十多年，由于眾所周知的原因,

出現(xiàn)了規(guī)劃的CBD卻是住宅先行的局面。如深入比較分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，如以

2003年作為分界線,2003年前珠江新城可以說是商務辦公氛圍最初時期，除了政

府自用的辦公樓之外，沒有一棟落成的商務寫字樓，珠江新城板塊只是住宅在作

支撐，現(xiàn)在售完的樓盤大多是那時開發(fā)的。由于市政配套跟不上，商業(yè)氛圍能否

形成對住宅產品的開發(fā)具有相當影響，因此我們分析住宅產品也就以開發(fā)完樓

盤和在售樓盤的單位套數作為樣本量來進行分析：

住宅產品戶型分析

分析珠江新城的產品我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已售完的樓盤產品較為單一,

呈現(xiàn)兩頭輕，中間重的形態(tài)。在早期開發(fā)時，由于此時天河已逐漸成為新的城市

中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務中心，而珠江新城離天河北僅一步之

遙，因此誰都不懷疑這是一塊居住寶地。但各方面因素的不確定性及相關配套的

不完善性，導致住宅開發(fā)以自住型為主，投資戶型較少的狀況。由于此時的配套

不好，買家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無所

謂，因為天河北近在咫尺。所以買家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半

以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計就超過八成，由此

可見其它戶型產品的比重是較小，戶型也較為單一。

對比現(xiàn)在售的樓盤的戶型，我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在售樓盤產品呈多樣化，分

布也更為合理。由于從2003年下半年開始，受政府利好帶動，珠江新城商務寫字

樓全面啟動，當年更有十多棟商務寫字樓動工，并且第一棟在售的寫字樓發(fā)售也

取得了相當好的銷售業(yè)績，CBD初現(xiàn)雛形。這也直接拉動了住宅產品的多元化,

雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產品更為多元化，四房三廳、五房三

廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務氛圍漸濃，導致公寓市場急劇上升,

占了統(tǒng)計套數的二成以上，如雙城國際、馬賽國阮公寓和星匯國際等都有大量的

公寓產品。

珠江新城已售或在售樓盤戶型分析表

住宅產品面積分析

在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時，我們可以發(fā)現(xiàn)，已售完樓盤的單

位面積呈現(xiàn)明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點。其中以120-150平方米

這個區(qū)間為最多，而150平方米以上單位也占較大比重，兩者合計有近七成比

重。而80平方米以下單位比重合計不到7%,由此可見，這個階段主要是有實力

的成功人士或二次以上置業(yè)者為主的面積段，而首次置業(yè)面積段明顯較少。此外

由于商務氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。

而從現(xiàn)在在售的住宅樓盤來看，隨著珠江新城商務辦公開始有形成的

趨勢，各項配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變

化，特別是配合商務辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長，達到統(tǒng)

計比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上

為最多，而60-80平方米這個區(qū)間卻比以往更小。

珠江新城已售或在售樓盤單位面積分析表

4.住宅價格分析

珠江新城作為廣州新規(guī)劃的CBD,其前景是非常光明的。所以精明的投資者

和置業(yè)者都把眼睛盯在這里，而開發(fā)商在拿到住宅用地后，也都悉數將樓盤打造

成一個個精品樓盤，使得珠江新城成為廣州樓價最高的板塊。特別是當前住宅用

地開發(fā)日漸稀少，商務寫字樓開發(fā)大興土木之時，住宅就顯得更為珍貴，甚至有

住宅價格與寫字樓價格平起平坐的趨勢。

現(xiàn)在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務氛

圍形成快的影響，住宅樓盤的均價也比東部高，現(xiàn)西部在售樓盤都在9000元/平

方米左右，如保利香檳、星匯國際公寓等。而我們再看看西部現(xiàn)在售的寫字樓,

如華普廣場、星匯國際等，其均價也只在85009000元/平方米。珠江新城中部是

住宅用地最多的區(qū)域，但現(xiàn)在售的樓盤并不多，但價格都不菲，如新城海濱花園

北向單位目前均價8000多元/平方米，南向單位價格已高達L2萬元/平方米，凱

旋新世界的售價也攀升到8500-13000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價

格竟高達1288萬元。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價格較西部就顯得

稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊,

均價都低于5000元/平方米。

此外，珠江新城樓盤本來就定位為豪宅，而如有江景的話，價格就更加不菲

了，都超過萬元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價一萬多元/平方米，碧海灣

更是達到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時做好估計會遠遠

超過13000元/平方米。

5.住宅二手市場現(xiàn)狀及前景分析

經過1()多年的開發(fā)，已建成20多個樓盤的琮江新城已經形成一定的居住氛

圍，從居住環(huán)境來看，珠江新城大片的綠化、寬闊的馬路和開闊的江景等條件都

略勝于同為豪宅區(qū)的天河北和濱江東一帶。優(yōu)越的環(huán)境越來越吸引不少事業(yè)有成

的人士前往置業(yè)，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺。二手交易的熱鬧吸引了

不少大小中介進駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家

的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產一條街。

雖然現(xiàn)在珠江新城仍有幾個樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是對二手

市場的影響卻不大。因為一手貨源除了短期內還未交樓的單位，就是早期樓盤的

尾貨單位，樓層和座向都未必理想，相反在二手市場還能找到投資者以較低價買

入不錯的單位，選擇機會比買一手還要多。

目前珠江新城的房地產市場是一、二手齊頭并進，交易?齊頭并進，成交價

格也不相上下。購買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)

高層管理人員為主，同時政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。這批高

薪人士對珠江新城二手需求的增大，間接上導致了二手樓價的提升。整體而言,

目前珠江新城大部分樓盤的二手市場價主要集中在7000-9000元/平方米，與

2003年的6000-7000元/平方米相比有了較大的上升幅度，特別是雙城國際、金

碧華府和新城海濱花園等樓齡較短的樓盤，不少單位已突破9000元/平方米的

水平。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業(yè)的需求也使珠江新城的

租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產品較為稀缺的小戶型

公寓月租金則達到2000元上下，租金單價在30-50元/平方米?月的水平。

展望珠江新城未來二手市場的發(fā)展，隨著多個住宅項目的動工，在未來一

段時間住宅供應■都會相當充足，有放盤計劃的業(yè)主也會將手中物業(yè)帶進二手

市場；珠江新城發(fā)展的完善也會對越來越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會進一

步加大。供求旺盛將會是珠江新城二手市場的一個長期態(tài)勢。

（三）競爭區(qū)域比較分析

1.天河北板塊

板塊現(xiàn)狀

經過近十年的發(fā)展，天河北板塊已迅速變?yōu)閺V州最繁華的商業(yè)中心。區(qū)域內

云集了眾多甲級寫字樓，商務氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國際化大

都市的象征。而在房地產方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。天河

北自90年代開始開發(fā)了薈雅苑、名雅苑和僑怡苑等早期高檔住宅，到90年代末

開發(fā)的帝景苑、芳草園，再到現(xiàn)在開發(fā)了都市華庭、中怡城市花園等高檔住宅，確

立了其在廣州的豪宅中心地位。

天河北早期的樓盤以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑

等。這些樓盤樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區(qū)配套，所

以已日漸失寵。而9()年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時由于附近

的商務氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結合的綜合性物業(yè)。在外觀設計上盡

顯國際化的氣息，.而樓盤的設計亦更人性化，注重小區(qū)園林和社區(qū)文化建設，在

戶型特點上，不再是當初單一的大戶型設計，還出現(xiàn)了不少中小戶型設計，滿足

年輕一族和單身人士的需求。

近年來，天河北板塊的樓盤競爭激烈，一些早期開發(fā)的樓盤成交價和租金水

平已逐步下降。不過經過幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開

發(fā)樓盤的二手成交價比一手的購入價還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市,

帶旺了天河北的樓市。以天河北中心的芳草園為例,2003年芳草園的二手成交均

價僅為5500元/平方米.2004年的二手成交均價已上升至6700元/平方米，樓價上

升的幅度超過兩成。

與珠江新城對比

在交通方面，天河北交通網絡四通八達，但由于車流量過大，經常出現(xiàn)塞車

現(xiàn)象，嚴重影響了市民的正常出入。而珠江新城基礎交通網絡雖然也較為完善,

但公交線路較少，造成市民出行較難的問題。

天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，而珠江新城的生

活配套主要是依靠住宅裙樓配套。

天河北板塊的樓盤普遍存在規(guī)模小、環(huán)境差，密度高的缺點，大部分的摟盤

都靠近馬路，汽車廢氣污染和噪音污染都較為嚴重。珠江新城有多個大型樓盤,

居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分樓盤還擁有江景資源。

天河北板塊大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價在

7500元/平方米。由于市場上一手住宅供應量少，天河北的樓盤銷售率較高，而

珠江新城在售樓盤均以高檔住宅為主，針對高端的客戶和投資者，一手單位均

價達到10000元/平方米。

2.東風東板塊

板塊現(xiàn)狀

東山區(qū)傳統(tǒng)上是政府機關及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而東風東

位干東山區(qū)東面，與商'|仁繁華地-天河北相接，既延續(xù)了老城區(qū)的便利，也迎接

了天河北的商業(yè)氣息。東山區(qū)是廣州著名的教育強區(qū)，東風東路附近就有眾多名

校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂、購物場所和交通等都設備齊全。

東風廣場、錦城花園和東山雅筑是東風東路標志性的大型路盤，都有屬于自

己特色的園林設計和會所，設計偏向豪華，定位較高。這三大住宅樓盤戶型與早

期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒有一房單位；而三房和四房單位約占

這三個小區(qū)的總套數的70%。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10%。

由于錦城花園和奈風廣場是東山區(qū)早期的豪宅，其當時一手的成交價錢比

該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經過數次的二手交易，其成交價格也沒有

太大的變動。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢，其成交都在8000元/平方米以上，某

些景觀及間隔較好的單位，成交價更高達10000元/平方米。東風廣場的成交則比

錦城花園要遜色一點，銷售成交均價在55000-7500元/平方米，而且普遍成交價

都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其

成交價也從未低于8000元/平方米。

與珠江新城對比

與珠江新城相比，東風東板塊無論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生

活配套方面東風東板塊就顯得更優(yōu)越。

在交通方面，東風東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍

繞三大樓盤，因此無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新

城現(xiàn)在仍是建設中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時候會有更多的

發(fā)展空間。

由于現(xiàn)時東風東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風廣場只有少量尾

貨，而錦城花園也己經售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類

型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等,

選擇的單位類型有很多。

由于東風東的樓盤都經過近十年的發(fā)展，在投資方面已經進入一個成熟的

階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價，因此投資回報方面已經固定在8%左

右。但珠江新城整個板塊都處于發(fā)展階段，各個樓盤的樓價都在不停上漲，有些

樓盤的租金均價比東山雅筑的高，此處的投資回報空間里有很大的發(fā)展。

3.濱江東板塊

板塊現(xiàn)狀

濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長地

帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大

橋的一段，由于開發(fā)較晚，少有成片的房改房，經過近幾年的開發(fā)已聚集了多個

一、二線臨江樓盤。

最早發(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開始，首次推出時主要面向外銷

市場，當時以一線江景作主賣點，市場反應熱烈，短短時間內即銷售一空。以后

陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺等一線江景盤，現(xiàn)

在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價格一般在1000()元/平方米以

上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價可以去到15000元/平方米以上。

在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時，二線江景盤也趁著“江景盤”興起的東風

開始進入市場，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、

江畔華庭、藍色康園和城建芭堤水岸等，其中藍色康園和城建芭堤水岸仍不斷有

新產品推出市場。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單

位，有的要在十多樓才可以望見江景，”江景”的內涵己大打折扣，但由于價格相

對較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價格在5000-8000元/平方米左

右，對比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來越受到年輕買家和

投資客的追捧。

與珠江新城對比

江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱

江東板塊的江景從朝向和視野的開闊程度來講都硝為遜色。

濱江東豪宅區(qū)居住人口越來越集中，但是相應的商業(yè)和生活配套卻一直跟

不上需求，像超市和菜市場之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能

提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。

交通問題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東

到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好。

由于土地資源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海

珠半島花園兩個樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對較小。而珠

江新城除了西區(qū)個別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項目。

濱江東樓盤因為有一線和二線江景的差別，因此樓價跨度較大，從4000多

元/平方米到10000元，平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個層次的客戶

群。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高

端客戶群。

區(qū)域

比較分析

珠江新城天河北東風東濱江東

列表：

區(qū)域特點規(guī)劃前景好，道路綠發(fā)展成熟，商名校匯聚，環(huán)境和景觀優(yōu)

化環(huán)境好，各項配套務氣氛濃厚，配套成熟，勢明顯，配套

暫未成熟配套完善，交交通條件優(yōu)不足，交通條

通條件一般越件一般

供應狀況一、二手住宅供應充一手基本少有一手供應不一手供應有限，

足供應量，以二足，未來有以二手供應為

手供應為主幾個項目推主

出

產品類型三房或以上大戶型為三房或以上大三房和四房三房或以上大

主，配以部分公寓式戶型和中小戶戶型為主戶型為主，小

住宅型相結合戶型較少

價格范圍一手9000元/平方米一手6000元/一手和二手一手7000元/

以上；二手7000-9000平方米以上；都在8000元/平方米以上；

元/平方米二手平方米以上二手

5000-10000元/5000-10000元/

平方米平方米

客戶群特二次以上置業(yè)人士為企業(yè)管理人員，東山原居民，從普通白領到

點主，生意人及企業(yè)高年輕白領，外企業(yè)高收入中高收入人士

層管理人員籍人士及中小人士

企業(yè)

代表性樓碧海灣、凱旋新世界、金?；▓@、帝東風廣場、錦海珠半島花

盤金碧華府、星匯園、景苑、中怡城城花園、東山園、珠江廣場、

利雅灣市花園、芳草雅筑金海灣、藍色

園康園

附：代表性住宅個案

1.凱旋新世

界天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對面）

位置

占地9.8萬平方米，總建28.5萬平方米，共由三個組團組成

規(guī)模

發(fā)展商新翊房地產、新世界中國地產

主力戶型150-200平方米的大面積戶型

裝修標準毛壞

成交價格11000元/平方米

管理費3.9元/平方米?月

新世界品牌；法國藝術園林；齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠

主要賣點及優(yōu)勢

江公園

1.3萬平方米商圈，船餐廳，會所，幼兒園等

配套設施

2.金碧華府

珠江新城珠江公園對面

位置

占地3萬平方米，總建11萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商恒大地產

主力戶型130-190平方米三房和四房大戶型

裝修標準毛坯

成交價格10000元/平方米

管理費3元/平方米?月

主要賣點及優(yōu)勢每戶帶空中花園、一梯兩戶

配套設施恒溫泳池、會所、保齡球館、網球場

3.星匯園

珠江新城金穗路

位置

占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商越秀城建

主力戶型100-150平方米三房

裝修標準500元/平方米

成交價格80()0元/平方米

管理費2.3元/平方米?月

主要賣點及優(yōu)勢城建品牌，豪華會所，便利交通

會所配套齊備，宏城超市

配套設施

4.保利香檳花園珠江新城華穗路西側，華利路南側

位置

總占地1.5萬平方米，總建面積7萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商保利地產

主力戶型80平方米兩房、90-120平方為三房、160-170平方米五房

裝修標準1200元/平方米

成交價格8000元/平方米

管理費2.1元/平方米?月

主要賣點及優(yōu)勢地鐵三號線珠江新城站

配套設施商業(yè)街

三、珠江新城商鋪市場分析

(-)商鋪概況

從“珠江新城規(guī)劃示意圖”可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務辦公

用地為主，而“商場“則“依附”于各大住宅及商務辦公樓的裙樓。目前，由于部分

住宅及商務用地尚未建設，因此，導致珠江新城出現(xiàn)了大量“臨建”用以經營家

居、建材、汽車交易等行業(yè)。

(-)分布特點

珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商

住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動，珠江新城目

前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各

大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成“東冷西熱”

的局面。

(三)商鋪類型及經營特點分析

除地段上的分布特點外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、

汽車美容及展覽專業(yè)市場及住宅小區(qū)裙樓商場為主，而純商場目前只有維家思

博覽中心一家(亦為臨建

1.專業(yè)市場

從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)

劃進行檢討，由于種種原因，導致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進入開發(fā)狀

態(tài)，從而導致現(xiàn)在珠江新城多個專業(yè)市場“盤踞”在原本用地性質為“住宅”或“商

務金融”的地塊，亦導致眾多屬于“臨時建筑”的專業(yè)市場的涌現(xiàn)，如“高盛集團”開

發(fā)經營的美居中心，經過多年的經營，在廣州家居業(yè)已形成“家居航母”的地位,

并由此帶動了一系列的相關專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天

照明廣場等專業(yè)市場的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場的輻射影響，導致

汽車交易市場也成為珠江新城現(xiàn)時商業(yè)經營的一大特色。

珠江新城專業(yè)市場一覽表

專業(yè)市

項目名稱地塊編號實際用地性質

場

A4-LA4-2、F2-4、G3-3、

商務金融辦公

美居中心G4-3、J2-1.J2-2

用地

D2-1居住用地

文化體育設施

南興裝飾材料城D2-2

用地

家居、D2-3居住用地

建材專D3-4

天馬家私廣場

業(yè)市場D3-2商貿金融辦公

D3-3.D3-5、D3-6用地

億寶裝飾材料城

B2-3.B2-11商務金融辦公

珠江新城廣場及停車