珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析

珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析

一、珠江新城概況......................................................3

（一）總體概況....................................................3

（二）土地利用現(xiàn)狀及特征.........................................3

1.西區(qū)A.E、I區(qū)...............................................3

2.中軸線區(qū)B.F、J區(qū)..........................................4

3.東1區(qū)C.G、K區(qū)............................................4

4.東2區(qū)D.H、L區(qū)...............................................5

5.東3區(qū)M、N區(qū).................................................5

（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀...........................................6

1.文化教育設(shè)施配套...........................................5

2.金融配套....................................................5

3.飲食配套....................................................6

4.商'業(yè)配套6

（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃.........................................7

1.交通現(xiàn)狀....................................................6

2.交通規(guī)劃........................................................6

（五）大型建筑工程................................................8

1.廣州圖書館新館.............................................7

2.廣東省博物館新館...........................................8

3.廣州市第二少年宮...........................................8

4.廣州歌劇院.................................................8

5.電視觀光塔.................................................8

6.雙子塔..........................................................9

（六）SWOT分析...................................................10

1.優(yōu)勢分析（S）...............................................9

2.劣勢分析（W）..............................................9

3.機(jī)會(huì)分析（0）..............................................9

4.威脅分析（T）......................................................9

二、住宅市場分析.....................................................12

（一）供應(yīng)量分析.................................................12

1.已售住宅項(xiàng)目...............................................10

2.在售住宅項(xiàng)目...............................................11

3.潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目...............................................11

（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析....................................14

1.住宅使用用地現(xiàn)狀...........................................12

2.住宅開發(fā)情況...............................................13

3.住宅產(chǎn)品分析...............................................13

4.住宅價(jià)格分析...............................................15

5.住宅二手市場現(xiàn)狀及前景分析....................................16

（三）競爭區(qū)域比較分析...........................................19

1.天河北板塊.................................................17

2.東風(fēng)東板塊.................................................18

3.濱江東板塊.........................................................19

三、珠江新城商鋪市場分析............................................27

（-）商鋪概況...................................................27

（二）分布特點(diǎn)...................................................27

（三）商鋪類型及經(jīng)營特點(diǎn)分析....................................27

1.專業(yè)市場....................................................23

2.裙樓商場.......................................................25

（四）商鋪面積及租售價(jià)格分析....................................31

1.裙樓商場...................................................27

2.T|J?????????????????????????????????????????????????????28

（五）裙樓商場經(jīng)營定位建議......................................34

（六）投資風(fēng)險(xiǎn)提示...............................................35

（七）前景展望...................................................35

四、珠江新城寫字樓市場分析..........................................38

（-）寫字樓供應(yīng)量分析..........................................38

1.2004年前珠江新城竣.1：寫字樓項(xiàng)目...........................34

2.2005年珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目.............................35

3.2006—2007年竣工的寫字樓項(xiàng)目.............................37

4.初步預(yù)計(jì)2008年-2010年竣的寫字樓項(xiàng)孑.......................39

（二）寫字樓產(chǎn)品特征分析........................................46

（三）價(jià)格特征分析...............................................50

（四）客戶群分析.................................................53

（五）競爭區(qū)域比較分析..........................................55

1.天河北-體育中心商務(wù)區(qū).....................................47

2.琶洲商務(wù)區(qū)50

二零零五年七月

、珠江新城概況

(-)總體概況

珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西

至廣州大道，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地

區(qū)約I平方公里，商建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17?18萬居住人口，提供

近30萬個(gè)就業(yè)崗位。

珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能

定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展

成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施

區(qū)，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地。

珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦

公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。在廣州城市中軸線

和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物

館、圖書館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。

(二)土地利用現(xiàn)狀及特征

珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為

14個(gè)街區(qū)。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個(gè)：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、

東2區(qū)和東3區(qū)。

1.西區(qū)A.E、I區(qū)

A區(qū)以商務(wù)辦公為主。該區(qū)目前土地開發(fā)進(jìn)度較慢，投入使用的僅有廣東省

檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項(xiàng)目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停

工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見動(dòng)工。

E區(qū)為商住區(qū)。該區(qū)開發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗

晶華庭、南天廣場、漾晴居、星匯園和雙城國際，建成在售的也有星匯國際大廈

和華普廣場。另外，廣州海關(guān)新業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓和no千伏花穗變電站工程仍在

建當(dāng)中。

I區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。建成已入

住的住宅包括名門大廈、新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也

有星辰大廈和保利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設(shè)當(dāng)中，包括保利大廈、

發(fā)展中心大廈、南方電力調(diào)度通信大樓、廣州國稅大廈和廣州信合大廈。此外，廣

東檢驗(yàn)檢疫大廈、國門酒店和恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地

產(chǎn)交易中心也已進(jìn)駐浩瀚華軒的裙樓寫字樓辦公。

2.中軸線區(qū)B.F、J區(qū)

B區(qū)為入口廣場與金融辦公區(qū)。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較

大面積的綠化用地，其余用地大多未開發(fā)。投入使用的僅有珠江新城廣場，住建

的僅有富力的寫字樓項(xiàng)目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務(wù)樓也處于停工狀

態(tài)。

F區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務(wù)金融辦公

用地。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大

廈都在建設(shè)當(dāng)中，其余用地還未開發(fā)。

J區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)與文化廣場。該區(qū)以商務(wù)和文化設(shè)施用地為主，多個(gè)項(xiàng)目

在如火如荼地建設(shè)當(dāng)中，其中包括珠江新城七大地標(biāo)中的四個(gè)-廣州市第二少年

宮、廣州圖書館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。在建的還包括富力中

心大廈和合景大廈兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心

的臨時(shí)建筑和少量空地。

3.東1區(qū)C.G、K區(qū)

皆為自然村莊與村留商住用地。C區(qū)現(xiàn)為冼村的村鎮(zhèn)用地。G區(qū)有幾塊中

海地產(chǎn)的地塊，暫時(shí)仍未開發(fā)，在建的有一個(gè)冼村商住樓項(xiàng)目。其余還包括一些

食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區(qū)一半的用地現(xiàn)時(shí)為

獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項(xiàng)目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產(chǎn)

的幾個(gè)地塊正準(zhǔn)備動(dòng)工。

4.東2區(qū)D.H、L區(qū)

D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)現(xiàn)時(shí)主要為專業(yè)市場的集中地，包括有

晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場和廣東國際名車

城專業(yè)市場，也有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯

豪大廈。寫字樓僅有勤建商務(wù)大廈在售，住宅有合景太富和中海地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目在

動(dòng)工之中。

H區(qū)為別嬖區(qū)與珠江公園。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別嬖和珠江公園外,

剩下都是比較小的地塊，有個(gè)天河石東甲子村復(fù)建房的項(xiàng)目在建。

L區(qū)為商住用地。該區(qū)已建成三個(gè)大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世

界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個(gè)力迅的大型住宅項(xiàng)目??上筑也在建

當(dāng)中。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。

5.東3區(qū)M、N區(qū)

M區(qū)為文化娛樂綜合區(qū)與賽馬場。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場外，還未

見任何文化娛樂的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住

定有新推的馬賽國際公寓，而寫字樓項(xiàng)目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時(shí)空廣場

在建。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。

N區(qū)為商住與酒店區(qū)。獵德污水處理廠占據(jù)該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有

已建成入住的南國花園，其余大部分為空地。

（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀

L文化教育設(shè)施配套

廣州市恒福中學(xué)（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學(xué)、天河第一中心小學(xué)、南

國花園小學(xué)、獵德小學(xué)、紅線女藝術(shù)中心等。

2.金融配套

中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國

建設(shè)銀行等。

3.飲食配套

麗晶明珠泗店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香

米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。

4.商業(yè)配套

珠江新城廣場；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東

國際名車城、名車市場、晶都汽車城、賽馬場汽車城；金天馬家私廣場等。

(四)交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃

1.交通現(xiàn)狀

開發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-臨江大道和珠江大道,2條交

通主干道-花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路的建設(shè)，完成道

路面積16()萬平方米。路網(wǎng)雖然較為完善，但公共交通配套仍相對缺乏。目前途

徑珠江新城的公交線路只有7條,包括63.138、194.195、197、230、293和旅游

2號(hào)，線網(wǎng)布局簡單，接駁區(qū)域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的

人士也明顯感覺到交通不便。而且珠江新城現(xiàn)存有較多的“斷頭路二打通將會(huì)牽

涉較多的拆遷問題。交通問題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。

2.交通規(guī)劃

地鐵三號(hào)線和五號(hào)線的建成將會(huì)對緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。

地鐵三號(hào)線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個(gè)站點(diǎn)，目前在緊張施工當(dāng)

中，預(yù)計(jì)2005年底將會(huì)開通首段廣州東站至客村。五號(hào)線為東西走向，在珠江

新城有珠江新城、獵德和賽馬場三個(gè)站，并在珠江新城站與地鐵三號(hào)線換乘，這

將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問題得到大為緩解。

地面交通路網(wǎng)設(shè)計(jì)也正在完善。目前珠江新城的布局和路網(wǎng)骨架規(guī)劃在實(shí)

施過程中，將根據(jù)各具體項(xiàng)目、地塊規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行深化和完善。未來將在珠江

新城內(nèi)建設(shè)多個(gè)對外出口：v西面〉花城大道出口正在建設(shè)沿廣州大道雙方向的

車行隧道，規(guī)劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉(zhuǎn)

交通壓力將會(huì)大大減少；廣州大橋北橋頭預(yù)留了接臨江大道和連通沿江路的立

交工程，可通過此處與東山區(qū)直接連接。v中部）將建設(shè)獵德大橋、天河?xùn)|路系統(tǒng)

工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通道。v南面,過江后與海珠區(qū)連通,

并通過石榴崗路和新光快速路直接到達(dá)番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蠕南

路。v北面〉一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過廣園東快速路可分流大量車輛。

目前該項(xiàng)目已由廣州市政園林局負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì)。v東面〉

結(jié)合地鐵五號(hào)線建設(shè)，同步實(shí)施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的

科韻路，規(guī)劃考慮了設(shè)置進(jìn)出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設(shè)計(jì)的臨

江大道東沿線，將進(jìn)一步提高珠江新城東西向的通行能力。

此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東

連接珠江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號(hào)人行隧道和位于

馬場路和花城大道交叉路口的18號(hào)人行隧道，和打通“斷頭路”都是近期珠江新

城交通建設(shè)的重點(diǎn)。

（五）大型建筑工程

包括廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子

塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑將在“廣州亞運(yùn)年”2010

年前建成，目前該七大地標(biāo)均己動(dòng)工建設(shè)或即將奠基。

1.廣州圖書館新館

選址J2-6地塊，占地面積由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，估算

總投資8?4億元，設(shè)計(jì)藏書400萬冊。目前已進(jìn)入方案評(píng)審的緊張階段，預(yù)計(jì)2005

年底開工,2007年建成，將成為一個(gè)集學(xué)習(xí)閱讀、信息交流、文化休閑等功能為

一體的信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、現(xiàn)代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時(shí)代風(fēng)格和

嶺南人文蘊(yùn)涵圖書館。

2.廣東省博物館新館

選址J5地塊，總建筑面積6萬平方米，預(yù)計(jì)投資9億元。2004年12月12

日正式啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2007年7月建成。在新館的規(guī)劃中，文物庫房將物庫、

包括書畫庫、陶瓷庫、銅器庫、錢幣庫、木雕庫、玉器雜項(xiàng)庫、出土文物庫、

近現(xiàn)代文物庫、民俗文物庫、石刻庫、礦物化石庫、自然標(biāo)本庫、寄存文物庫

房、臨時(shí)周轉(zhuǎn)庫房。面積約2萬多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然

和藝術(shù)3部分。專家預(yù)計(jì)廣東省博物館新館建成后年參觀人數(shù)可達(dá)100萬人次。

3.廣州市第二少年宮

選址JL7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開始動(dòng)工，己

于2005年”六?一”建成并投入使用。按照設(shè)計(jì)方案，第二少年宮共有大小課室

約140多間。其中培訓(xùn)項(xiàng)目的外語、電腦、美術(shù)、舞蹈等大小教室約90個(gè)，大

型展覽廳，收藏館，樂器、合唱、舞蹈排練廳7個(gè)，國際交流中心會(huì)議室7個(gè)。

還設(shè)置了一個(gè)功能先進(jìn)的演藝中心，約能容納700人。整座少年宮可同時(shí)容納2

萬名少年兒童培訓(xùn)和活動(dòng)。

4.廣州歌劇院

選址J4地塊，總建筑面積約4?6萬平方米，設(shè)1800個(gè)座位,4000平方米的前

廳及休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停

車庫等。廣州歌劇院在2005年1月18日正式破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年建成，其

工程總造價(jià)約10億元。

5.電視觀光塔

位于珠江南岸，占地面積約17.9萬平方米，總建筑面積約4.68萬平方米，項(xiàng)

目總投資約15.8億元。目前已選中三個(gè)優(yōu)勝投標(biāo)方案。據(jù)悉，觀光塔周邊地區(qū)

城市設(shè)計(jì)范圍用地面積56萬多平方米。用地范圍內(nèi)包括擬建的觀光塔、綠化休

閑廣場、廣電中心以及規(guī)劃的赤崗塔公園、公共設(shè)施等用地。

6.雙子塔

“雙塔”位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。雙塔周邊地區(qū)城

市設(shè)計(jì)范圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動(dòng)的重點(diǎn)項(xiàng)目,

現(xiàn)已開展設(shè)計(jì)方案國際邀請競賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣

場面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330-390米。據(jù)悉，西塔

內(nèi)30%的主樓將建成超五星級(jí)酒店、60%的主樓建成高檔寫字樓。東塔規(guī)劃將

隨后展開。

（六）SWOT分析

1.優(yōu)勢分析（S）

廣州重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網(wǎng)較為完善，綠化

率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢；已有多個(gè)政府部門和國內(nèi)外企業(yè)搶先進(jìn)駐辦公，商

務(wù)氣氛漸濃。

2.劣勢分析（W）

公共交通配套相對缺乏，各項(xiàng)生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用

地，成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一大制約。

3.機(jī)會(huì)分析（O）

地鐵三號(hào)線和五號(hào)線均在此設(shè)站，建成后將對區(qū)域內(nèi)外的交通狀況大為緩

解；多個(gè)寫字樓、酒店及地標(biāo)建筑正在動(dòng)工，未來將極大的提高區(qū)域商務(wù)及文化

氛圍。

4.威脅分析（T）

發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應(yīng)充足的琶洲都對珠江新城產(chǎn)生競爭威脅。

二、住宅市場分析

(-)供應(yīng)量分析

1.已售住

住宅建筑面積

宅項(xiàng)目所處地塊位置住宅供應(yīng)套數(shù)備注

(m2)

項(xiàng)目名稱

匯豪大廈D8-2359422882棟29層

君怡大廈D8-2339082492棟30層

金駿大廈D8-2986812()1棟16層

安駿大廈D8-2176502001棟28層

麗晶華庭E1-2505944722棟30層

漾晴居E1-4332343842棟33層

E2-1,E2-2

星匯33層

南天廣場E5-3556905723棟33層

公寓1棟26

雙城國際E5-414624336

層

1棟32層

名門大廈11-141536406

1棟34層

新大廈11-5361802202棟29層

遠(yuǎn)洋明珠11-6311142602棟25層

皓瀚華軒13-5170561281棟24層

金碧華府L59083085613棟

新城海濱花L9-5.L9-6、L14

147942106612棟

園

駿逸苑M4-4344306809棟9層

N4-1,N4-2

南國花園179978124412棟

總計(jì)9889268981

2.在售住宅

住宅建筑面積住宅供應(yīng)

項(xiàng)目所處地塊位置備注

(m2)套數(shù)

項(xiàng)目名稱

星匯國際E1-112837252公寓1棟28層

保利香檳花13-1.13-2>13-33棟分別12.22.28層

72052617

園

馬賽國際公

M3-1—約10003棟33層

寓

碧海灣17-5669374464棟28層

利雅灣K31031778442棟29層

3棟31層

凱旋新世界L4.L8179128107020棟

天駿花園M1-3364002962棟31層

星辰大廈12-4237912382棟20層

總計(jì)4094332894

3.潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目

所處地塊位置規(guī)?，F(xiàn)狀備注

項(xiàng)目名稱

D7-4.D7-7占地2萬

合景太富珠江公園項(xiàng)目打地基規(guī)劃建高層住宅

m2

D7-5.D7-6占地2萬

中海珠江公園項(xiàng)目打地基施工緊張進(jìn)行中

m2

占地在建地上

富力愛丁堡國際公寓15-1施工緊張進(jìn)行中

5800m2部分

L9-I.L9-2、

占地2.7已建出地

力迅上筑L9-3、L9-46棟局層、2棟小局層

萬戶面數(shù)層

中海項(xiàng)目K2占地3.3在打地基施工緊張進(jìn)行中

萬戶

珠江新城早期住宅用途土地開發(fā)得比較多，并有相當(dāng)部分已建成入住。珠江

新城發(fā)展至今，共推出住宅樓盤超過20個(gè)，住宅總建筑面積接近140萬平方米,

總套數(shù)也接近12000套單位，由于不少發(fā)展商預(yù)測樓盤未來的升值潛力，推貨速

度會(huì)減慢，且時(shí)有保留部分單位待售。目前區(qū)域內(nèi)仍在發(fā)售的住宅樓盤有8個(gè),

從銷售情況來看，短期內(nèi)難以完全被市場消化。

目前正在動(dòng)工的也有幾個(gè)發(fā)展商的大型住宅項(xiàng)目，未來一年內(nèi)會(huì)陸續(xù)推出

市場，為珠江新城帶來充足的住宅供應(yīng)。從項(xiàng)目分布情況來看，未來住宅供應(yīng)將

主要集中在珠江新城東區(qū)，而東區(qū)地塊較大，也有不少發(fā)展商一并拿下相連的

地塊，因此東區(qū)住宅基本上為大型項(xiàng)目，其市場吸納程度仍主要取決于東區(qū)周

邊配套的完善情況。

現(xiàn)時(shí)珠江新城住宅用地的開發(fā)率已超過50%,而政府手中的最后一塊住宅

用地也在近期以高價(jià)拍出，從長遠(yuǎn)來看，該區(qū)的住宅項(xiàng)目將會(huì)不斷減少。

（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析

1.住宅使用用地現(xiàn)狀

珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的

30%,主要集中在珠江新城的中部和東部。此外還須說明的是，在珠江新城內(nèi)還

有冼村、獵德村和譚村三個(gè)城中村。

珠江新城住宅用地現(xiàn)已全部拍出，今后只有商務(wù)用地供應(yīng)。3月8日，玫府

手中最后一幅珠江新城的住宅用地地塊拍出，此用地面積為5264.68平方米,

容積率為8,規(guī)劃建筑面積42117.44平方米，最低交易價(jià)為11800萬元，增價(jià)幅

度每次100萬元。經(jīng)過10多輪競價(jià)，珠江新城11-2地塊以高出底價(jià)2300萬元被

藍(lán)色康園的開發(fā)商廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司奪得，折合樓面地價(jià)每平米

3348元。至此，政府在珠江新城己無住宅用地。珠江新城自1992年決定開發(fā)以

來，現(xiàn)已歷時(shí)13年，前面近十年時(shí)間由于市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等眾所周知

的原因，商業(yè)氛圍一直沒有形成，大多商務(wù)項(xiàng)目都處于觀望狀態(tài)，沒有動(dòng)工，導(dǎo)

致了商務(wù)未動(dòng)，住宅先行的局面。發(fā)展商大多對住宅用地虎視眈眈，拿下后就會(huì)

進(jìn)入開發(fā)，加上當(dāng)時(shí)政府土地供應(yīng)政策的原因，導(dǎo)致現(xiàn)在這種土地供應(yīng)現(xiàn)狀。

2.住宅開發(fā)情況

己開發(fā)完的住宅樓盤有南國花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場、名門大

廈、跑馬地花園、譽(yù)城苑、南國花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、

遠(yuǎn)洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。

現(xiàn)在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花

園、星匯園、珠江新城別蟹、利雅灣、星辰大廈、馬賽國際公寓、保利香檳花園、

新城雅居花園、珠江新城商住樓（D7-2）、商住樓（D7-6）、冼村村民商住樓（G2-1）、

天河石東甲子村復(fù)建房（H3-1）等。

3.住宅產(chǎn)品分析

珠江新城從1992年決定開發(fā)以來，現(xiàn)已歷時(shí)十多年，由于眾所周知的原因,

出現(xiàn)了規(guī)劃的CBD卻是住宅先行的局面。如深入比較分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，如以

2003年作為分界線,2003年前珠江新城可以說是商務(wù)辦公氛圍最初時(shí)期，除了政

府自用的辦公樓之外，沒有一棟落成的商務(wù)寫字樓，珠江新城板塊只是住宅在作

支撐，現(xiàn)在售完的樓盤大多是那時(shí)開發(fā)的。由于市政配套跟不上，商業(yè)氛圍能否

形成對住宅產(chǎn)品的開發(fā)具有相當(dāng)影響，因此我們分析住宅產(chǎn)品也就以開發(fā)完樓

盤和在售樓盤的單位套數(shù)作為樣本量來進(jìn)行分析：

住宅產(chǎn)品戶型分析

分析珠江新城的產(chǎn)品我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已售完的樓盤產(chǎn)品較為單一,

呈現(xiàn)兩頭輕，中間重的形態(tài)。在早期開發(fā)時(shí)，由于此時(shí)天河已逐漸成為新的城市

中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務(wù)中心，而珠江新城離天河北僅一步之

遙，因此誰都不懷疑這是一塊居住寶地。但各方面因素的不確定性及相關(guān)配套的

不完善性，導(dǎo)致住宅開發(fā)以自住型為主，投資戶型較少的狀況。由于此時(shí)的配套

不好，買家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無所

謂，因?yàn)樘旌颖苯阱氤?。所以買家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半

以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計(jì)就超過八成，由此

可見其它戶型產(chǎn)品的比重是較小，戶型也較為單一。

對比現(xiàn)在售的樓盤的戶型，我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在售樓盤產(chǎn)品呈多樣化，分

布也更為合理。由于從2003年下半年開始，受政府利好帶動(dòng)，珠江新城商務(wù)寫字

樓全面啟動(dòng)，當(dāng)年更有十多棟商務(wù)寫字樓動(dòng)工，并且第一棟在售的寫字樓發(fā)售也

取得了相當(dāng)好的銷售業(yè)績，CBD初現(xiàn)雛形。這也直接拉動(dòng)了住宅產(chǎn)品的多元化,

雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產(chǎn)品更為多元化，四房三廳、五房三

廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務(wù)氛圍漸濃，導(dǎo)致公寓市場急劇上升,

占了統(tǒng)計(jì)套數(shù)的二成以上，如雙城國際、馬賽國阮公寓和星匯國際等都有大量的

公寓產(chǎn)品。

珠江新城已售或在售樓盤戶型分析表

住宅產(chǎn)品面積分析

在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)，已售完樓盤的單

位面積呈現(xiàn)明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點(diǎn)。其中以120-150平方米

這個(gè)區(qū)間為最多，而150平方米以上單位也占較大比重，兩者合計(jì)有近七成比

重。而80平方米以下單位比重合計(jì)不到7%,由此可見，這個(gè)階段主要是有實(shí)力

的成功人士或二次以上置業(yè)者為主的面積段，而首次置業(yè)面積段明顯較少。此外

由于商務(wù)氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。

而從現(xiàn)在在售的住宅樓盤來看，隨著珠江新城商務(wù)辦公開始有形成的

趨勢，各項(xiàng)配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變

化，特別是配合商務(wù)辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長，達(dá)到統(tǒng)

計(jì)比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上

為最多，而60-80平方米這個(gè)區(qū)間卻比以往更小。

珠江新城已售或在售樓盤單位面積分析表

4.住宅價(jià)格分析

珠江新城作為廣州新規(guī)劃的CBD,其前景是非常光明的。所以精明的投資者

和置業(yè)者都把眼睛盯在這里，而開發(fā)商在拿到住宅用地后，也都悉數(shù)將樓盤打造

成一個(gè)個(gè)精品樓盤，使得珠江新城成為廣州樓價(jià)最高的板塊。特別是當(dāng)前住宅用

地開發(fā)日漸稀少，商務(wù)寫字樓開發(fā)大興土木之時(shí)，住宅就顯得更為珍貴，甚至有

住宅價(jià)格與寫字樓價(jià)格平起平坐的趨勢。

現(xiàn)在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務(wù)氛

圍形成快的影響，住宅樓盤的均價(jià)也比東部高，現(xiàn)西部在售樓盤都在9000元/平

方米左右，如保利香檳、星匯國際公寓等。而我們再看看西部現(xiàn)在售的寫字樓,

如華普廣場、星匯國際等，其均價(jià)也只在85009000元/平方米。珠江新城中部是

住宅用地最多的區(qū)域，但現(xiàn)在售的樓盤并不多，但價(jià)格都不菲，如新城海濱花園

北向單位目前均價(jià)8000多元/平方米，南向單位價(jià)格已高達(dá)L2萬元/平方米，凱

旋新世界的售價(jià)也攀升到8500-13000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價(jià)

格竟高達(dá)1288萬元。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價(jià)格較西部就顯得

稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊,

均價(jià)都低于5000元/平方米。

此外，珠江新城樓盤本來就定位為豪宅，而如有江景的話，價(jià)格就更加不菲

了，都超過萬元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價(jià)一萬多元/平方米，碧海灣

更是達(dá)到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時(shí)做好估計(jì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)

超過13000元/平方米。

5.住宅二手市場現(xiàn)狀及前景分析

經(jīng)過1()多年的開發(fā)，已建成20多個(gè)樓盤的琮江新城已經(jīng)形成一定的居住氛

圍，從居住環(huán)境來看，珠江新城大片的綠化、寬闊的馬路和開闊的江景等條件都

略勝于同為豪宅區(qū)的天河北和濱江東一帶。優(yōu)越的環(huán)境越來越吸引不少事業(yè)有成

的人士前往置業(yè)，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺。二手交易的熱鬧吸引了

不少大小中介進(jìn)駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家

的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產(chǎn)一條街。

雖然現(xiàn)在珠江新城仍有幾個(gè)樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是對二手

市場的影響卻不大。因?yàn)橐皇重浽闯硕唐趦?nèi)還未交樓的單位，就是早期樓盤的

尾貨單位，樓層和座向都未必理想，相反在二手市場還能找到投資者以較低價(jià)買

入不錯(cuò)的單位，選擇機(jī)會(huì)比買一手還要多。

目前珠江新城的房地產(chǎn)市場是一、二手齊頭并進(jìn)，交易?齊頭并進(jìn)，成交價(jià)

格也不相上下。購買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)

高層管理人員為主，同時(shí)政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。這批高

薪人士對珠江新城二手需求的增大，間接上導(dǎo)致了二手樓價(jià)的提升。整體而言,

目前珠江新城大部分樓盤的二手市場價(jià)主要集中在7000-9000元/平方米，與

2003年的6000-7000元/平方米相比有了較大的上升幅度，特別是雙城國際、金

碧華府和新城海濱花園等樓齡較短的樓盤，不少單位已突破9000元/平方米的

水平。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業(yè)的需求也使珠江新城的

租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產(chǎn)品較為稀缺的小戶型

公寓月租金則達(dá)到2000元上下，租金單價(jià)在30-50元/平方米?月的水平。

展望珠江新城未來二手市場的發(fā)展，隨著多個(gè)住宅項(xiàng)目的動(dòng)工，在未來一

段時(shí)間住宅供應(yīng)■都會(huì)相當(dāng)充足，有放盤計(jì)劃的業(yè)主也會(huì)將手中物業(yè)帶進(jìn)二手

市場；珠江新城發(fā)展的完善也會(huì)對越來越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會(huì)進(jìn)一

步加大。供求旺盛將會(huì)是珠江新城二手市場的一個(gè)長期態(tài)勢。

（三）競爭區(qū)域比較分析

1.天河北板塊

板塊現(xiàn)狀

經(jīng)過近十年的發(fā)展，天河北板塊已迅速變?yōu)閺V州最繁華的商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)

云集了眾多甲級(jí)寫字樓，商務(wù)氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國際化大

都市的象征。而在房地產(chǎn)方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。天河

北自90年代開始開發(fā)了薈雅苑、名雅苑和僑怡苑等早期高檔住宅，到90年代末

開發(fā)的帝景苑、芳草園，再到現(xiàn)在開發(fā)了都市華庭、中怡城市花園等高檔住宅，確

立了其在廣州的豪宅中心地位。

天河北早期的樓盤以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑

等。這些樓盤樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區(qū)配套，所

以已日漸失寵。而9()年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時(shí)由于附近

的商務(wù)氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結(jié)合的綜合性物業(yè)。在外觀設(shè)計(jì)上盡

顯國際化的氣息，.而樓盤的設(shè)計(jì)亦更人性化，注重小區(qū)園林和社區(qū)文化建設(shè)，在

戶型特點(diǎn)上，不再是當(dāng)初單一的大戶型設(shè)計(jì)，還出現(xiàn)了不少中小戶型設(shè)計(jì)，滿足

年輕一族和單身人士的需求。

近年來，天河北板塊的樓盤競爭激烈，一些早期開發(fā)的樓盤成交價(jià)和租金水

平已逐步下降。不過經(jīng)過幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開

發(fā)樓盤的二手成交價(jià)比一手的購入價(jià)還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市,

帶旺了天河北的樓市。以天河北中心的芳草園為例,2003年芳草園的二手成交均

價(jià)僅為5500元/平方米.2004年的二手成交均價(jià)已上升至6700元/平方米，樓價(jià)上

升的幅度超過兩成。

與珠江新城對比

在交通方面，天河北交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，但由于車流量過大，經(jīng)常出現(xiàn)塞車

現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了市民的正常出入。而珠江新城基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)雖然也較為完善,

但公交線路較少，造成市民出行較難的問題。

天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，而珠江新城的生

活配套主要是依靠住宅裙樓配套。

天河北板塊的樓盤普遍存在規(guī)模小、環(huán)境差，密度高的缺點(diǎn)，大部分的摟盤

都靠近馬路，汽車廢氣污染和噪音污染都較為嚴(yán)重。珠江新城有多個(gè)大型樓盤,

居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分樓盤還擁有江景資源。

天河北板塊大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價(jià)在

7500元/平方米。由于市場上一手住宅供應(yīng)量少，天河北的樓盤銷售率較高，而

珠江新城在售樓盤均以高檔住宅為主，針對高端的客戶和投資者，一手單位均

價(jià)達(dá)到10000元/平方米。

2.東風(fēng)東板塊

板塊現(xiàn)狀

東山區(qū)傳統(tǒng)上是政府機(jī)關(guān)及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而東風(fēng)東

位干東山區(qū)東面，與商'|仁繁華地-天河北相接，既延續(xù)了老城區(qū)的便利，也迎接

了天河北的商業(yè)氣息。東山區(qū)是廣州著名的教育強(qiáng)區(qū)，東風(fēng)東路附近就有眾多名

校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂、購物場所和交通等都設(shè)備齊全。

東風(fēng)廣場、錦城花園和東山雅筑是東風(fēng)東路標(biāo)志性的大型路盤，都有屬于自

己特色的園林設(shè)計(jì)和會(huì)所，設(shè)計(jì)偏向豪華，定位較高。這三大住宅樓盤戶型與早

期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒有一房單位；而三房和四房單位約占

這三個(gè)小區(qū)的總套數(shù)的70%。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10%。

由于錦城花園和奈風(fēng)廣場是東山區(qū)早期的豪宅，其當(dāng)時(shí)一手的成交價(jià)錢比

該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經(jīng)過數(shù)次的二手交易，其成交價(jià)格也沒有

太大的變動(dòng)。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢，其成交都在8000元/平方米以上，某

些景觀及間隔較好的單位，成交價(jià)更高達(dá)10000元/平方米。東風(fēng)廣場的成交則比

錦城花園要遜色一點(diǎn)，銷售成交均價(jià)在55000-7500元/平方米，而且普遍成交價(jià)

都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其

成交價(jià)也從未低于8000元/平方米。

與珠江新城對比

與珠江新城相比，東風(fēng)東板塊無論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生

活配套方面東風(fēng)東板塊就顯得更優(yōu)越。

在交通方面，東風(fēng)東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍

繞三大樓盤，因此無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新

城現(xiàn)在仍是建設(shè)中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時(shí)候會(huì)有更多的

發(fā)展空間。

由于現(xiàn)時(shí)東風(fēng)東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風(fēng)廣場只有少量尾

貨，而錦城花園也己經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類

型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等,

選擇的單位類型有很多。

由于東風(fēng)東的樓盤都經(jīng)過近十年的發(fā)展，在投資方面已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟的

階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價(jià)，因此投資回報(bào)方面已經(jīng)固定在8%左

右。但珠江新城整個(gè)板塊都處于發(fā)展階段，各個(gè)樓盤的樓價(jià)都在不停上漲，有些

樓盤的租金均價(jià)比東山雅筑的高，此處的投資回報(bào)空間里有很大的發(fā)展。

3.濱江東板塊

板塊現(xiàn)狀

濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長地

帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大

橋的一段，由于開發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過近幾年的開發(fā)已聚集了多個(gè)

一、二線臨江樓盤。

最早發(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開始，首次推出時(shí)主要面向外銷

市場，當(dāng)時(shí)以一線江景作主賣點(diǎn)，市場反應(yīng)熱烈，短短時(shí)間內(nèi)即銷售一空。以后

陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺(tái)等一線江景盤，現(xiàn)

在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價(jià)格一般在1000()元/平方米以

上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價(jià)可以去到15000元/平方米以上。

在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時(shí)，二線江景盤也趁著“江景盤”興起的東風(fēng)

開始進(jìn)入市場，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、

江畔華庭、藍(lán)色康園和城建芭堤水岸等，其中藍(lán)色康園和城建芭堤水岸仍不斷有

新產(chǎn)品推出市場。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單

位，有的要在十多樓才可以望見江景，”江景”的內(nèi)涵己大打折扣，但由于價(jià)格相

對較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價(jià)格在5000-8000元/平方米左

右，對比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來越受到年輕買家和

投資客的追捧。

與珠江新城對比

江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱

江東板塊的江景從朝向和視野的開闊程度來講都硝為遜色。

濱江東豪宅區(qū)居住人口越來越集中，但是相應(yīng)的商業(yè)和生活配套卻一直跟

不上需求，像超市和菜市場之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能

提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。

交通問題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東

到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好。

由于土地資源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海

珠半島花園兩個(gè)樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對較小。而珠

江新城除了西區(qū)個(gè)別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項(xiàng)目。

濱江東樓盤因?yàn)橛幸痪€和二線江景的差別，因此樓價(jià)跨度較大，從4000多

元/平方米到10000元，平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個(gè)層次的客戶

群。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高

端客戶群。

區(qū)域

比較分析

珠江新城天河北東風(fēng)東濱江東

列表：

區(qū)域特點(diǎn)規(guī)劃前景好，道路綠發(fā)展成熟，商名校匯聚，環(huán)境和景觀優(yōu)

化環(huán)境好，各項(xiàng)配套務(wù)氣氛濃厚，配套成熟，勢明顯，配套

暫未成熟配套完善，交交通條件優(yōu)不足，交通條

通條件一般越件一般

供應(yīng)狀況一、二手住宅供應(yīng)充一手基本少有一手供應(yīng)不一手供應(yīng)有限，

足供應(yīng)量，以二足，未來有以二手供應(yīng)為

手供應(yīng)為主幾個(gè)項(xiàng)目推主

出

產(chǎn)品類型三房或以上大戶型為三房或以上大三房和四房三房或以上大

主，配以部分公寓式戶型和中小戶戶型為主戶型為主，小

住宅型相結(jié)合戶型較少

價(jià)格范圍一手9000元/平方米一手6000元/一手和二手一手7000元/

以上；二手7000-9000平方米以上；都在8000元/平方米以上；

元/平方米二手平方米以上二手

5000-10000元/5000-10000元/

平方米平方米

客戶群特二次以上置業(yè)人士為企業(yè)管理人員，東山原居民，從普通白領(lǐng)到

點(diǎn)主，生意人及企業(yè)高年輕白領(lǐng)，外企業(yè)高收入中高收入人士

層管理人員籍人士及中小人士

企業(yè)

代表性樓碧海灣、凱旋新世界、金?；▓@、帝東風(fēng)廣場、錦海珠半島花

盤金碧華府、星匯園、景苑、中怡城城花園、東山園、珠江廣場、

利雅灣市花園、芳草雅筑金海灣、藍(lán)色

園康園

附：代表性住宅個(gè)案

1.凱旋新世

界天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對面）

位置

占地9.8萬平方米，總建28.5萬平方米，共由三個(gè)組團(tuán)組成

規(guī)模

發(fā)展商新翊房地產(chǎn)、新世界中國地產(chǎn)

主力戶型150-200平方米的大面積戶型

裝修標(biāo)準(zhǔn)毛壞

成交價(jià)格11000元/平方米

管理費(fèi)3.9元/平方米?月

新世界品牌；法國藝術(shù)園林；齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠

主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢

江公園

1.3萬平方米商圈，船餐廳，會(huì)所，幼兒園等

配套設(shè)施

2.金碧華府

珠江新城珠江公園對面

位置

占地3萬平方米，總建11萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商恒大地產(chǎn)

主力戶型130-190平方米三房和四房大戶型

裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯

成交價(jià)格10000元/平方米

管理費(fèi)3元/平方米?月

主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢每戶帶空中花園、一梯兩戶

配套設(shè)施恒溫泳池、會(huì)所、保齡球館、網(wǎng)球場

3.星匯園

珠江新城金穗路

位置

占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商越秀城建

主力戶型100-150平方米三房

裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米

成交價(jià)格80()0元/平方米

管理費(fèi)2.3元/平方米?月

主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢城建品牌，豪華會(huì)所，便利交通

會(huì)所配套齊備，宏城超市

配套設(shè)施

4.保利香檳花園珠江新城華穗路西側(cè)，華利路南側(cè)

位置

總占地1.5萬平方米，總建面積7萬平方米

規(guī)模

發(fā)展商保利地產(chǎn)

主力戶型80平方米兩房、90-120平方為三房、160-170平方米五房

裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米

成交價(jià)格8000元/平方米

管理費(fèi)2.1元/平方米?月

主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢地鐵三號(hào)線珠江新城站

配套設(shè)施商業(yè)街

三、珠江新城商鋪市場分析

(-)商鋪概況

從“珠江新城規(guī)劃示意圖”可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務(wù)辦公

用地為主，而“商場“則“依附”于各大住宅及商務(wù)辦公樓的裙樓。目前，由于部分

住宅及商務(wù)用地尚未建設(shè)，因此，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)了大量“臨建”用以經(jīng)營家

居、建材、汽車交易等行業(yè)。

(-)分布特點(diǎn)

珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商

住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目

前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各

大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成“東冷西熱”

的局面。

(三)商鋪類型及經(jīng)營特點(diǎn)分析

除地段上的分布特點(diǎn)外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、

汽車美容及展覽專業(yè)市場及住宅小區(qū)裙樓商場為主，而純商場目前只有維家思

博覽中心一家(亦為臨建

1.專業(yè)市場

從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)

劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開發(fā)狀

態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個(gè)專業(yè)市場“盤踞”在原本用地性質(zhì)為“住宅”或“商

務(wù)金融”的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于“臨時(shí)建筑”的專業(yè)市場的涌現(xiàn)，如“高盛集團(tuán)”開

發(fā)經(jīng)營的美居中心，經(jīng)過多年的經(jīng)營，在廣州家居業(yè)已形成“家居航母”的地位,

并由此帶動(dòng)了一系列的相關(guān)專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天

照明廣場等專業(yè)市場的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場的輻射影響，導(dǎo)致

汽車交易市場也成為珠江新城現(xiàn)時(shí)商業(yè)經(jīng)營的一大特色。

珠江新城專業(yè)市場一覽表

專業(yè)市

項(xiàng)目名稱地塊編號(hào)實(shí)際用地性質(zhì)

場

A4-LA4-2、F2-4、G3-3、

商務(wù)金融辦公

美居中心G4-3、J2-1.J2-2

用地

D2-1居住用地

文化體育設(shè)施

南興裝飾材料城D2-2

用地

家居、D2-3居住用地

建材專D3-4

天馬家私廣場

業(yè)市場D3-2商貿(mào)金融辦公

D3-3.D3-5、D3-6用地

億寶裝飾材料城

B2-3.B2-11商務(wù)金融辦公

珠江新城廣場及停車