上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)

上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)「篇一」上半年xxxx物管辦公室在藍(lán)湖郡管理處的正領(lǐng)導(dǎo)及幫助下、在業(yè)主方金泰公司的大力支持下，發(fā)展穩(wěn)健、管理服務(wù)質(zhì)量得到強化、在本項目的美譽穩(wěn)步提升?，F(xiàn)就20xx年上半年xxxx的工作情況總結(jié)如下：一、按照實際情況，對現(xiàn)有的規(guī)章制度及作業(yè)流程作出了修改xxxx作為公司一個大的外接項目樓盤，以前無固定管理模板及工作經(jīng)驗，xxxx全體員工根據(jù)現(xiàn)有的實際情況，及時對存在問題進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)就幾件典型事件總結(jié)如下：1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面：以前保安部對外來辦事及上訪人員據(jù)不登記的，采用小區(qū)一直沿用的巡邏崗跟隨，反復(fù)盤問等軟性措施。經(jīng)過兩次突發(fā)事件的經(jīng)歷，在聽取了管委會相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應(yīng)調(diào)整，首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行，并通知治安警衛(wèi)室處理。2、會務(wù)組方面：因天氣溫度逐漸升高，xxxx大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時間的要求，調(diào)整為xxxx分鐘/每次。經(jīng)過近段時間的觀察，開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。3、保潔方面：xxxx大廈作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。20xx年xx月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，xx樓及xx樓的會議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個小時對衛(wèi)生間保潔的頻率來執(zhí)行，導(dǎo)致了引起業(yè)主方人員的投訴衛(wèi)生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現(xiàn)的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，沒充分意識到天氣原因?qū)е碌牟豢煽匦浴＾k公室也針對這種情況作出了調(diào)整，在下雨天樓層與會人員多的情況下，衛(wèi)生間作為清潔重點不定時保潔，在衛(wèi)生間設(shè)置保潔簽到表等。4、工程方面：20xx年xx月左右，管委會對外招商進(jìn)入一個新的高峰期，其間到訪的各國代表團(tuán)及大型外企人員也較多，xxxx電梯因采用并聯(lián)運行，在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯，大大影響了上樓開會人員的時間。鑒于此種原因，辦公室及時要求工程部對電梯并聯(lián)裝置進(jìn)行了處理。通過以后的幾次實際使用，發(fā)現(xiàn)使用效果明顯，管委會領(lǐng)導(dǎo)反映良好，于是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯并聯(lián)裝置的流程納入《大型會議準(zhǔn)備預(yù)案》。二、協(xié)調(diào)管委會、金泰公司及施工方對遺留問題進(jìn)行整改因我司是一個物業(yè)代管單位，在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業(yè)公司只能談及工程問題的表面現(xiàn)像，盡量回避其中出現(xiàn)問題的原因，出現(xiàn)問題后，如不能由我方協(xié)調(diào)解決的，可以尋求業(yè)主方及相關(guān)部門的資源，由他們一起去協(xié)調(diào)處理。如前期工程設(shè)計及工作界面等關(guān)系遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進(jìn)度緩慢，協(xié)調(diào)管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經(jīng)過客戶中心的不懈努力及協(xié)調(diào)，20xx年上半年xx件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責(zé)任人，得出了整改意見。1、檔案館墻面反潮的整改：檔案作為經(jīng)開區(qū)的機要文件存放中心，對房間溫、濕度要求較高，因各方面原因，檔案館負(fù)一樓房間內(nèi)普遍存在反潮、發(fā)霉的現(xiàn)像。20xx年上半年，檔案館準(zhǔn)備正式入住，但因為設(shè)計單位與施工方在工作介面上產(chǎn)生分歧，都不予整改。經(jīng)客戶中心與管委會及業(yè)主方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映后，在管委會的支持下，協(xié)調(diào)施工方對檔案館反潮的問題進(jìn)行了整改，現(xiàn)檔案館墻面反潮問題已得到了解決。2、北樓玻璃天棚漏水的整改：xxxx玻璃天棚在20xx年上半年漏水情況特別嚴(yán)重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導(dǎo)致xxxx三樓會議室停止使用三天時間，經(jīng)過我方協(xié)調(diào)，組織各施工單位到現(xiàn)場查看及分析原因，最后確定了責(zé)任方，并及時予已了解決。3、配電房雙電源的整改：xxxx大廈信息中心因在當(dāng)初施工設(shè)計時未考慮配置雙電源轉(zhuǎn)換裝置，導(dǎo)致在停電期間信息中心機房計算機中心不能正常工作，極大的影響了開發(fā)區(qū)的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的批示，要求解決。經(jīng)過辦公室與各方面協(xié)調(diào)，現(xiàn)雙電源問題已得到了解決。4、外環(huán)死亡植物的整改確定：外環(huán)植物因前期施工方養(yǎng)護(hù)原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質(zhì)保期過后，我方也委托專業(yè)養(yǎng)護(hù)公司進(jìn)行委外養(yǎng)護(hù)，經(jīng)過20xx年寒冬，外環(huán)廣場部份喬木死亡，嚴(yán)重影響了xxxx大廈景觀。辦公室通過給管委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)打報告說明情況外，還與外環(huán)植物供貨方就植物死亡的原因進(jìn)行了分析。在管委會領(lǐng)導(dǎo)的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達(dá)成了一致意見，并根據(jù)植物本身存活的特性，采取適當(dāng)?shù)臅r機由管委會予已更換。5、堅持原則、對檔案館空調(diào)除濕效果進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，就施工方的不合格項目上報建設(shè)局督促施工方整改。三、20xx年下半年工作總體框架完善各項制度、流程——努力完善各部門考核標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實際情況進(jìn)行考核。完善各部門作業(yè)文件，使工作更規(guī)范化、專業(yè)化。打造兩個和諧——即打造和諧團(tuán)隊，和諧樓宇。推進(jìn)一大整合——推進(jìn)xxxx大廈現(xiàn)有資源的整合。(一)、進(jìn)一步優(yōu)化“為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并影響他們的行為”的企業(yè)目標(biāo)通過嚴(yán)格要求各部門班組長的服務(wù)考核，進(jìn)一步發(fā)動xxxx各部門為業(yè)戶滿意而提供精細(xì)服務(wù)。提高業(yè)戶滿意度是20xx年下半年的首要目標(biāo)，考核標(biāo)準(zhǔn)將從研究業(yè)主的需求著手，以xxxx相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為量化目標(biāo)，提高xxxx各部門例會安排事項執(zhí)行質(zhì)量等為手段，確保各部門實現(xiàn)物管合同約定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時間目標(biāo)，盡最大努力提高管理服務(wù)水準(zhǔn)。(二)、進(jìn)一步建設(shè)“善待你一生”的企業(yè)文化，打造兩個和諧，即打造和諧團(tuán)隊，和諧樓宇。由于行業(yè)的原因物管行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，員工構(gòu)成復(fù)雜，并且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業(yè)的滿意是客戶對企業(yè)滿意的保證，員工以企業(yè)為榮，為之自豪則是企業(yè)興旺發(fā)達(dá)的象征。目前，xxxx大廈的發(fā)展比較好，它靠的是什么?它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團(tuán)結(jié)互助向上的團(tuán)隊。20xx年下半年我們要更好地加強團(tuán)隊建設(shè)，要進(jìn)一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發(fā)展，建立人才崗位合理調(diào)動機制，做到人盡其才;另一方面，做好培訓(xùn)工作，使員工能適應(yīng)本崗位工作，使員工增強歸屬感，進(jìn)而增強xxxx大廈的凝聚力。要發(fā)揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團(tuán)隊。(三)、進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有資源的整合，提高班組長的管理能力、專業(yè)人員的工作能力、全體員工的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。整合資源加快人才培養(yǎng)，人才培養(yǎng)分兩個步躊：一是現(xiàn)職班組長自身工作能力的培養(yǎng)和提高，要學(xué)管理、學(xué)成本控制、學(xué)習(xí)協(xié)調(diào)解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓(xùn)，個人加強自學(xué)。二是管理和專業(yè)人員的培養(yǎng)和儲備。要利用xxxx現(xiàn)有人才資源，采用傳、幫、帶的方式，所謂“聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，對那些學(xué)有所長的員工，要采取“派任務(wù)、壓指標(biāo)、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快人才培養(yǎng)。改良業(yè)績考核與激勵機制，依據(jù)職責(zé)和計劃客觀評估員工的工作業(yè)績，保證團(tuán)隊工作積極性。要強化班組長的管理能力，通過有效培訓(xùn)和交流，為公司構(gòu)建一支有戰(zhàn)斗力的核心團(tuán)隊。上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)「篇二」（一）認(rèn)真分析對癥下藥跟蹤服務(wù)排憂解難一是認(rèn)真分析一季度規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)完成情況，找出薄弱環(huán)節(jié)；通過召開各鎮(zhèn)（街辦）經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦主任會議，總結(jié)經(jīng)驗，分析問題的癥結(jié)所在，有針對性地解決問題。二是深入XX啤酒公司等企業(yè)，為產(chǎn)品營銷工作出謀劃策。對于兩酒當(dāng)陽代理商銷售啤酒受阻，與同行發(fā)生糾葛而致人輕微傷被拘事件，及時向市領(lǐng)導(dǎo)匯報。三是針對貨車實行新的計重收費規(guī)定后，各企業(yè)增加運輸成本的情況到企業(yè)調(diào)研，并提請市領(lǐng)導(dǎo)專題辦公。四是根據(jù)不少企業(yè)因改制等原因沒有及時辦理房產(chǎn)證、土地證等過戶手續(xù)，無抵押物而貸款難的情況，進(jìn)行了專題調(diào)查。五是重點研究分析全市年產(chǎn)值XX萬元以上的28家規(guī)模工業(yè)企業(yè)運行情況。對其中掉產(chǎn)的分析原因，并通報至各鎮(zhèn)（街辦）和重點企業(yè)，分類指導(dǎo)。對于季節(jié)性掉產(chǎn)的企業(yè)要求抓住旺季多產(chǎn)多銷；對于有市場而因在建項目影響的，要求權(quán)衡輕重緩急，做好統(tǒng)籌安排；對于資金、原材料、銷售市場等瓶頸制約的，要加大力度解決卡脖子環(huán)節(jié)；對于勞力不足的，市經(jīng)濟(jì)商務(wù)局會同勞動等部門協(xié)助企業(yè)及時發(fā)布用工信息。（二）深入調(diào)研總攬全局強化企業(yè)負(fù)擔(dān)監(jiān)督一是認(rèn)真調(diào)查農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市政協(xié)主席辦公會精神，由市政協(xié)經(jīng)科委牽頭，對全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研。從調(diào)查情況看，全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展迅猛，呈現(xiàn)以下特點：產(chǎn)業(yè)集群初步形成，一批名優(yōu)產(chǎn)品脫穎而出，外向依存度較高，利益聯(lián)結(jié)機制較為穩(wěn)定。市經(jīng)濟(jì)商務(wù)局總結(jié)撰寫《以工興農(nóng)，新農(nóng)村建設(shè)的突破口》典型材料上報。二是調(diào)查企業(yè)安全生產(chǎn)培訓(xùn)情況。向21家市直企業(yè)發(fā)放了企業(yè)安全生產(chǎn)培訓(xùn)情況問卷調(diào)查，了解企業(yè)安全生產(chǎn)培訓(xùn)的現(xiàn)狀及存在的問題，為市安全生產(chǎn)委員會對企業(yè)安全生產(chǎn)人員進(jìn)行培訓(xùn)提供了參考。三是針對酒業(yè)公司增資擴(kuò)股提出具體建議。在引導(dǎo)企業(yè)做大做強和國有資產(chǎn)保值增值方面提出切實可行的意見和建議。四是組織學(xué)習(xí)貫徹新出臺的《湖北省企業(yè)負(fù)擔(dān)監(jiān)督條例》。市經(jīng)濟(jì)商務(wù)局根據(jù)《XX省經(jīng)委關(guān)于做好學(xué)習(xí)宣傳貫徹〈XX省企業(yè)負(fù)擔(dān)監(jiān)督條例〉工作的通知》精神，結(jié)合實際，制定落實方案，目前正逐條研究貫徹落實《條例》的具體措施。并將學(xué)習(xí)宣傳貫徹《條例》的情況，書面直報省經(jīng)委減負(fù)辦。上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)「篇三」在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)幫助及各有關(guān)單位的大力協(xié)作和支持下，20xx年上半年物業(yè)管理公司整體工作取得了一定成績。如生活區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，生活區(qū)綠化環(huán)境有了不錯的改善，保證了水電的正常供給，服務(wù)質(zhì)量也有了很大提高?，F(xiàn)就具體工作總結(jié)如下：一、綜合管理工作1.以提高服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理為目標(biāo)，本著以人為本的宗旨，加強管理，認(rèn)真執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理制度。2.積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成了水電費的收繳工作。3.公開、公平、合理地完成了對二區(qū)25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。二、水電工作1.廢除了社區(qū)屋頂水箱進(jìn)出水管道，提高供水質(zhì)量，減少了泄漏。繼續(xù)完善水電計量裝置。2.完成了二區(qū)高壓配電裝置的調(diào)試和二區(qū)配電向低壓總控制開關(guān)的檢修。3.加強對供電設(shè)施的維護(hù)與檢修，為保證生活區(qū)夏季高峰期的用電做好了充足準(zhǔn)備。4.目前重點工作是找準(zhǔn)時機更換一區(qū)配電室內(nèi)變壓器油及密封墊，以及進(jìn)一步完善社區(qū)內(nèi)用水計量裝置。三、保安保潔工作1.規(guī)范小區(qū)車輛進(jìn)入管理。根據(jù)實際情況作出了在一區(qū)東門崗處禁止車輛進(jìn)入的規(guī)定，實行小區(qū)車輛分流管理，保障了小區(qū)行車安全。2.對小區(qū)內(nèi)雜草群進(jìn)行了徹底清理，改善了生活區(qū)生活衛(wèi)生環(huán)境。3.繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了原來生活區(qū)建筑垃圾亂丟亂拋的現(xiàn)象，得到了業(yè)主們的廣泛配合與支持。4.目前重點工作一是加強小區(qū)車輛管理工作。二是繼續(xù)做好小區(qū)衛(wèi)生死角區(qū)及雜草的清理工作，消滅衛(wèi)生死角。四、綠化工作1.生活區(qū)綠化日常維護(hù)實行了專人管理。2.生活區(qū)內(nèi)新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余株，極大地改善了一區(qū)綠化環(huán)境。3.及時對一些影響電力供應(yīng)的樹枝進(jìn)行了修剪，保障了電力供應(yīng)安全。4.對生活區(qū)的危樹進(jìn)行了勘察和統(tǒng)計。5.對生活區(qū)范圍內(nèi)綠化地植物進(jìn)行了大面積機械噴灑農(nóng)藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。下半年的工作將圍繞這幾點展開：1.水電工作;2.綠化工作;3.保潔保安工作。下半年，公司全體成員主要以解決存在的問題為工作出發(fā)點和落腳點，繼續(xù)努力、克服困難。上半年商業(yè)物業(yè)工作總結(jié)「篇四」上半年，公司在公司董事會決議精神指導(dǎo)下，在以陳達(dá)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，全體員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，緊緊圍繞經(jīng)營與管理這個中心，以“勵精圖治、開拓物業(yè)市場；眾志成誠，再創(chuàng)大廈輝煌；重經(jīng)營、控成本、提高經(jīng)濟(jì)效益；重管理、抓培訓(xùn)、創(chuàng)新服務(wù)理念；重品牌、拓市場、增強競爭實力；重人才、創(chuàng)機遇、擴(kuò)大發(fā)展空間”為經(jīng)營管理方針，克服了目前新建寫字樓硬件設(shè)施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內(nèi)幾家大客戶由于公司自建樓宇和國家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營影響等困難，加大內(nèi)部物業(yè)管理和對外營銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢，使經(jīng)營工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面，保持出租率穩(wěn)定回升，最高達(dá)到86.39%；物業(yè)管理也取得較大進(jìn)展，客戶滿意率保持在98%以上；員工隊伍建設(shè)也實現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務(wù)不斷加大，素質(zhì)進(jìn)一步提高，精神面貌實現(xiàn)大改觀的嶄新局面。一、上半年經(jīng)營狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營業(yè)收入截止20XX年5月末完成營業(yè)收入331.12萬元（含能源費58.99萬元），占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的40.63％，比上年同期減少57.98萬元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，2003年5月出租率為83.42％，20XX年5月出租率為75.95％。2、營業(yè)成本營業(yè)成本完成3.75萬元，占預(yù)算8萬元的46.88％，比上年同期增加1.40萬元。營業(yè)成本是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬元。3、三項費用三項費用即營業(yè)費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計216.41萬元，占預(yù)算524.50萬元的41.26％，比上年同期減少10.76萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少4.17萬元；公司開展節(jié)能降耗節(jié)余水電費2.21萬元，維修費節(jié)余1.81萬元。4、營業(yè)稅金營業(yè)稅金完成14.60萬元，占預(yù)算41.50萬元的35.18％，比上年同期減少1.81萬元。5、毛利毛利完成96.36萬元，占預(yù)算241萬元的39.98％，比上年同期減少46.81萬元。主要原因是營業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營費用非經(jīng)營費用為201.84萬元，占預(yù)算583萬元的34.62％，比上年同期減少49.59萬元。主要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變，2003年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納，20XX年改為按季繳納，此項節(jié)余24.87萬元，業(yè)主費用節(jié)余7.09萬元。7、營業(yè)外收支營業(yè)外支出為0.45萬元。8、凈利潤截至20XX年5月末凈利潤為-105.93萬元，占預(yù)算-342萬元的30.97％，比上年同期減虧0.32萬元。上半年經(jīng)營運營情況預(yù)測：根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟(jì)運營情況預(yù)測,20XX年上半年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成410萬元(含能源費74.5萬元),占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的50.31%;營業(yè)成本預(yù)計完成4.5萬元,占預(yù)算8萬元的56.25%;營業(yè)稅金預(yù)計完成21萬元,占預(yù)算41.5萬元的50.6%;三項費用預(yù)計完成260萬元,占預(yù)算524.5萬元的49.57%;毛利預(yù)計完成124.5萬元,占預(yù)算241萬元的51.66%;非經(jīng)營費用預(yù)計完成261萬元,占預(yù)算583萬元的44.77%;利潤總額預(yù)計完成-136.95萬元,占預(yù)算-342萬元的40.04%。二、成本費用控制及財務(wù)管理情況公司嚴(yán)格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則，將費用指標(biāo)分解落實到每個部門和個人，在預(yù)算執(zhí)行過程中，按照預(yù)算完成進(jìn)度每月上報資金支出計劃，報業(yè)主審核批準(zhǔn)。工程方面在服務(wù)水平不降低的情況下，力爭節(jié)能降耗，空調(diào)運行根據(jù)每天氣溫的實際情況進(jìn)行供給調(diào)整，從一點一滴節(jié)約成本費用，截止5月末，節(jié)約水電費2.21萬元；工程部加強設(shè)備的日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，使維修費節(jié)余1.81萬元；保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標(biāo)準(zhǔn)（如洗滌劑的使用），使低值易耗品節(jié)余3.61萬元；在物品采購上，進(jìn)一步完善了采購制度，由財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成了采購審核委員會，首先對所有供應(yīng)商的資格進(jìn)行嚴(yán)格評定，只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價格等幾項指標(biāo)都符合標(biāo)準(zhǔn)，才可能成為大廈的供應(yīng)商；其次計財部與相關(guān)部門還隨時詢價，以便隨時調(diào)整所購物品的價格，以保證所購物品質(zhì)優(yōu)價廉，降低采購成本。公司進(jìn)一步強化財務(wù)電算化管理，保證了財務(wù)高效準(zhǔn)確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性；及時完成各類報表的上報工作；進(jìn)一步強化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對幾家經(jīng)常交費不及時的客戶，進(jìn)行重點關(guān)注，將租金的清繳落實到部門、個人，保證了各類應(yīng)收款項的及時足額收繳；積極進(jìn)行了稅收籌劃工作，2003年哈爾濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時，實行一次征收，經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭取，今年自用房產(chǎn)稅實行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本；針對2003年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費征稅的問題，大廈公司采取了積極的應(yīng)對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權(quán)委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加嚴(yán)密，從而規(guī)避了稅務(wù)風(fēng)險；公司每月進(jìn)行一次損益分析，對各項指標(biāo)按完成預(yù)算進(jìn)度情況、與上年同期進(jìn)行比較，及時指出經(jīng)營中應(yīng)注意的事項，為公司的經(jīng)營發(fā)展獻(xiàn)技獻(xiàn)策；三、全力抓好銷售工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下，在其它部門的大力支持與配合下，經(jīng)銷售部全體員工的努力，上半年新、擴(kuò)租面積達(dá)1985.96平米，僅上半年出租面積即超過2003年全年新擴(kuò)租面積,創(chuàng)歷史新高。市場形勢及銷售策略二00四年是公司經(jīng)營工作最為艱難的一年，年初廈內(nèi)有近10家客戶到期，因各種原因不再續(xù)租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業(yè)甲級寫字樓的低價格招商，給我廈造成了巨大沖擊?，F(xiàn)廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能有搬遷到聯(lián)通大廈（奧維斯大廈另一半），這無疑將對我廈造成嚴(yán)重的影響，直接關(guān)系到公司全年經(jīng)營任務(wù)的完成。另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所下降，經(jīng)營難度愈來愈大。鑒于以上情況，公司決定以市場為導(dǎo)向，更新觀念，抓住突出重點，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，依托強有力的軟件服務(wù)，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研后，制定了今年的營銷方案。以此為指導(dǎo)開展工作。1、采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動局面。銷售員對哈市寫字樓市場進(jìn)行了一次全方位的調(diào)研，公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對競爭對手，逐一進(jìn)行詳細(xì)分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內(nèi)的入駐公司也進(jìn)行了地毯式拜訪，積累了大量目標(biāo)客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。2、銷售部建章建制，嚴(yán)格管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開部門例會，對廈內(nèi)客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機會。3、完善內(nèi)業(yè)工作，銷售部目前已建立了《競爭對手檔案》、《目標(biāo)客戶檔案》、《廈內(nèi)客戶檔案》、《每日工作計劃表》、《每日工作記錄表》、《會議紀(jì)要檔案》等，每月月末出臺《出租率一覽表》、《月租賃情況報告》、《月租金收入表》、《月客戶變動情況表》及《下月客戶變動情況預(yù)測表》等。4、公司根據(jù)不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，搞促銷活動，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。5、依據(jù)不同的出租狀況，對空房進(jìn)行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。6、針對每一個銷售案例，對談判流程進(jìn)行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發(fā)，分析談判技巧，從中積累經(jīng)驗與教訓(xùn)，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促進(jìn)作用。7、對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和溫馨。8、進(jìn)一步完善銷售考核方案。公司依據(jù)今年的銷售指標(biāo)任務(wù)，進(jìn)行細(xì)化，給銷售部下達(dá)了詳細(xì)的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據(jù)考核方案制定了不同的獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步調(diào)動銷售人員積極性，增強集體主義意識，培養(yǎng)團(tuán)隊精神，以促進(jìn)全年銷售指標(biāo)順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營班子對市場的準(zhǔn)確把握，制定的營銷方案和具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經(jīng)營指標(biāo)奠定了良好的基礎(chǔ)。四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平為全面適應(yīng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要，實現(xiàn)公司20XX年的經(jīng)營管理目標(biāo)，經(jīng)營班子以務(wù)實、腳踏實地，抓經(jīng)營，控成本，加大銷售力度，嚴(yán)格內(nèi)部管理，細(xì)化各項服務(wù)，全面提高管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想，同時確定了協(xié)助房開做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運作工作，開拓物業(yè)市場、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標(biāo)。加強隊伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理，努力向規(guī)范化邁進(jìn)，加速推進(jìn)各項工作。（一）、完善制度建設(shè)加強行政管理公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨在加強標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案，增加了兼職質(zhì)檢人員，加大了工作力度；并組織修訂了《員工獎懲條例》、《員工手冊》，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓(xùn)考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀(jì)律、考勤管理、車輛管理及出車審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓(xùn)規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購審核制度；建立健全了公司各級例會制度，包括總經(jīng)理辦公會和各部門例會、服務(wù)分析會、損益分析會等，使制度建設(shè)與公司各項管理同步發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。公司進(jìn)一步強化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴(yán)格控制人員總數(shù)，在用工形式上，盡量使用臨時工，以減少人力成本；現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人；加臨時員工合計90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。（二）、加強企業(yè)管理提高服務(wù)水平大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫字樓管理的領(lǐng)先地位，得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上保持優(yōu)勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務(wù)如何再上臺階，進(jìn)一步實現(xiàn)服務(wù)外延的擴(kuò)展和內(nèi)涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務(wù)分析會制度，集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得到妥善落實，服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。公司今年特別強調(diào)對中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質(zhì)，發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時公司領(lǐng)導(dǎo)班子即對中層管理人員提出了十項要求：即①要有時間觀念，要提高工作效能。②要務(wù)實。③要能獨當(dāng)一面。④專業(yè)技術(shù)和知識水平夠不夠。⑤要認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任。⑥要做到成熟和專業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。⑦要具備應(yīng)付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。⑨各部門間的相互合作和補臺。⑩要了解和掌握基本的財務(wù)知識，學(xué)會看財務(wù)報表。使管理人員工作有了新目標(biāo)、新標(biāo)準(zhǔn)和更大的壓力。形成了一種學(xué)習(xí)的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。1、抓好客務(wù)服務(wù)與管理公司進(jìn)一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時反饋、及時整改，使客戶永遠(yuǎn)感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強日常巡檢頻次，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問題；提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。2、強化工程管理今年上半年公司重點強化工程管理，先后完成大廈程控交換機電腦話務(wù)軟件升級，變電低壓柜保養(yǎng)升級；改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進(jìn)行維修更換；維修外車場地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機電、空調(diào)的維護(hù)和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運營。在日常服務(wù)中進(jìn)一步推行限時服務(wù)制，即要求三分鐘必須趕到客戶報修現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行情況進(jìn)行反饋，直到落實。與此同時，工程部進(jìn)一步加強客戶二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量，受到客戶的一致好評。3、加強餐飲管理增強服務(wù)特色公司根據(jù)年初客戶調(diào)查意見反饋，及時調(diào)整菜肴的花色品種，轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)計創(chuàng)新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換；增加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過去的200人次/天上升到300多人次/天。4、加強安保工作力度確保大廈安全大廈時時把安全工作放在首位，在強化標(biāo)準(zhǔn)化、制度化建設(shè)同時，加強日常的檢查和巡視，并定期進(jìn)行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。除加強人防管理外，客務(wù)保安部與工程部門配合，定期對廈內(nèi)消防、監(jiān)控等設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中，今年一方面是側(cè)重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準(zhǔn)軍事化管理和禮儀禮貌培訓(xùn)，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提升了大廈的整體服務(wù)形象。（三）、加強員工培訓(xùn)提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工培訓(xùn)計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓(xùn)計劃突出了兩個主題：一是中層管理人員的培訓(xùn)，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責(zé)任心、提高服務(wù)意識培訓(xùn)，通過開展形勢任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對公司對中層管理人員提出的十項管理要求，從管理人員基本素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)課題。通過請進(jìn)來，走出去，交流學(xué)習(xí)等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。4月請國家建設(shè)部培訓(xùn)中心的老師來廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行交流，6月份邀請北京保利物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來廈就招投標(biāo)管理、物業(yè)發(fā)展趨勢等進(jìn)行專題的培訓(xùn)，這些培訓(xùn)和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，