7月13日鄭州鄭東新區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告

調(diào)研區(qū)域--商務(wù)內(nèi)環(huán)CBD中國移動CBD內(nèi)環(huán)步行街三期CBD內(nèi)環(huán)步行街二期CBD內(nèi)環(huán)步行街一期景峰國際鄭州市房管局金城陽光世紀(jì)海逸名門中國糧食批發(fā)市場新蒲大廈中儲糧大廈調(diào)研區(qū)域--商務(wù)內(nèi)環(huán)CBD中國移動CBD內(nèi)環(huán)步行街三期CBD內(nèi)環(huán)步行街二期CBD內(nèi)環(huán)步行街一期景峰國際鄭州市房管局金城陽光世紀(jì)海逸名門中國糧食批發(fā)市場新蒲大廈中儲糧大廈★CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)市調(diào)信息CBD東部內(nèi)環(huán)為主，CBD開發(fā)周期時間較長，內(nèi)環(huán)西部區(qū)域已根本招商完畢。東部內(nèi)環(huán)沿街商鋪租金相對中心步行街較高，內(nèi)環(huán)商鋪租金一層以3元/平米/月為主，二層、三層以2.5元/平米/月為主。通過本次調(diào)研，內(nèi)環(huán)商戶多為個人，租金價格可面議。具體調(diào)研結(jié)果如下：1、中儲糧大廈：1〕面積：9000平方，樓層：一、二、三層租金價格：一層2.3元/平方/天，69元/月；二層2.2元/平方/天，66元/月；三層2.1元/平方/天，63元/月。優(yōu)惠措施：無備注：500平方起租，商鋪為個人。2〕面積：3550平方，樓層：二、三層〔一層已出租，農(nóng)業(yè)銀行承租，租金3.5員/平方/天〕二層面積1350平方，三層面積2200平方租金價格：2.5元/平方/天，75/月；上下層價位一致。備注：商鋪為個人3、CBD內(nèi)環(huán)步行街〔中儲糧大廈與房管局之間〕面積：框架結(jié)構(gòu),鋪位可根據(jù)商戶需求進行未直接分割，租金價格：一層50元/月、二層45/月、三層35/月優(yōu)惠措施：簽三年免一年，目前只租不售，備注：CBD內(nèi)環(huán)步行街分三期，一期業(yè)態(tài)餐飲，二期業(yè)態(tài)古玩收藏，三期業(yè)態(tài)未定。4、中國糧食批發(fā)市場面積：1200平方樓層：一、二層，一層600平方，二層600平方租金價格：2.5元/平方/天，75/月；下層價位一致。優(yōu)惠措施：無備注：商鋪為個人5、海逸名門面積：2200平方樓層：一、二、三層租金價格：一、二層3元/平方/天，90元/月；三層2.3元/平/天，69/月。優(yōu)惠措施:無備注:租金價格可適當(dāng)調(diào)整，商戶為個人6、金城陽光世紀(jì)1〕鄭州電視臺南側(cè)面積：4000平方樓層：一層、二層租金價格：一層：3元/天二層：2.5元/天。優(yōu)惠措施：無備注：最低1000平方起租。2〕金城陽光世紀(jì)20#樓面積：2000平方樓層:一層、二層租金價格：一層：2.5元/天，75元/月；二層：2元/天，60元/月優(yōu)惠措施：無整體寫字樓市場分析★未來東區(qū)寫字樓市場分析整體寫字樓市場分析潛在供給潛在供給整體寫字樓市場分析整體寫字樓市場分析潛在供給未來ＣＢＤ區(qū)域及工程所處的金水路沿線將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)，鄭東客運站150-200m高的商務(wù)建筑有優(yōu)質(zhì)寫字樓存在根底，但其他區(qū)域預(yù)計均以普通寫字樓形式出現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)普通寫字樓聚集區(qū)潛在供給未來ＣＢＤ區(qū)域及工程所處的金水路沿線將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)，鄭東客運站150-200m高的商務(wù)建筑有優(yōu)質(zhì)寫字樓存在根底，但其他區(qū)域預(yù)計均以普通寫字樓形式出現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)普通寫字樓聚集區(qū)潛在供給整體寫字樓市場分析2021年預(yù)計推出市場的寫字樓供給量有107萬潛在供給整體寫字樓市場分析注：綠地及升龍集團在鄭東新區(qū)取得的土地均為45萬平方米的體量，根據(jù)對稱的統(tǒng)一規(guī)劃均有約25-30萬平米的寫字樓，按照2021站前廣場投入使用的規(guī)劃，該片區(qū)工程多是在2021-1012年推出，年均推出量預(yù)計10萬平米。注：綠地及升龍集團在鄭東新區(qū)取得的土地均為45萬平方米的體量，根據(jù)對稱的統(tǒng)一規(guī)劃均有約25-30萬平米的寫字樓，按照2021站前廣場投入使用的規(guī)劃，該片區(qū)工程多是在2021-1012年推出，年均推出量預(yù)計10萬平米。整體寫字樓市場分析潛在供給2021年推出的寫字樓供給量有167萬平方米整體寫字樓市場分析潛在供給注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在新怡路附近及金水路東路沿線的行政辦公用地。注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在新怡路附近及金水路東路沿線的行政辦公用地。潛在供給整體寫字樓市場分析2021年預(yù)計推出供給量有200萬平方米潛在供給整體寫字樓市場分析注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在商都路與商鼎路區(qū)間內(nèi)心怡路東側(cè)的行政辦公用地其中東站廣場200m限高的建筑預(yù)計在該年度推出。注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在商都路與商鼎路區(qū)間內(nèi)心怡路東側(cè)的行政辦公用地其中東站廣場200m限高的建筑預(yù)計在該年度推出。潛在供給整體寫字樓市場分析潛在供給整體寫字樓市場分析2021年預(yù)計供給量有100萬平方米注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在鄭東東站東廣場的行政辦公用地。注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在鄭東東站東廣場的行政辦公用地。整體寫字樓市場分析潛在供給2021年預(yù)計推出供給量有80萬平方米整體寫字樓市場分析潛在供給注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在東站東廣場附近的用地。注：預(yù)計2021年寫字樓主要集中在東站東廣場附近的用地。區(qū)域未來開展趨勢區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域未來開展趨勢區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰱|站附近以心怡路東站附近以心怡路——金水路東路為軸線開展為新的商務(wù)聚集區(qū)?！镟崠|新區(qū)典型寫字樓介紹永和國際廣場工程根本情況：項目基本情況開發(fā)商河南省永和置業(yè)物業(yè)位置金水東路和民生路交匯處物業(yè)類型寫字樓、酒店占地面積近50畝建設(shè)進度一期開發(fā)周期2期總建筑面積14萬㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率32%容積率5.77交房時間2021年9月開盤時間2021.6對外報價12000-13000元/㎡工程簡介：永和國際廣場，位于鄭東新區(qū)金水東路與民生路交叉口“中央行政辦公區(qū)〞，獨棟面積高達14萬平方米。規(guī)劃為集國際品牌酒店、世界級豪華寫字樓、國際商務(wù)設(shè)施于一體的綜合建筑體。工程配備：地下倉儲式智能車庫；紅外線遙控監(jiān)控，可提供1520個車位；8部弧形觀光電梯，21部高速電梯；1800平方雙大堂；20畝商務(wù)廣場。規(guī)劃〔建筑〕設(shè)計：中國泛華集團推廣主題：集國際品牌酒店、世界級豪華寫字樓、國際商務(wù)設(shè)施于一體的綜合建筑體。設(shè)計特點：建筑設(shè)計為“工〞型平面，樓體上部采用建筑體系聯(lián)系在一起；正立面外墻以十強面、經(jīng)典垂直條窗為主。綠地·原盛國際中心工程根本信息：項目基本情況開發(fā)商河南老街坊置業(yè)物業(yè)位置東風(fēng)路與金水東路交叉口物業(yè)類型寫字樓占地面積147750平方米建設(shè)進度二、三期開發(fā)周期三期總建筑面積79236.30平方米建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻容積率4.0綠化率35%開盤時間入住時間2021.12樓層狀況共建設(shè)8棟商務(wù)樓，其中2棟地上17層、地下2層；4棟地上16層、地下1層；其余2棟地上16層、地下1層。價位8000-9000元/㎡工程概況及定位：集“商業(yè)、辦公、酒店〞于一體的大型綜合性商業(yè)工程，總建面積約27.3萬平方米。辦公樓總規(guī)模約19.3萬平方米。單體建筑高60米，酒店規(guī)模約2.4萬平方米，商業(yè)定位為政務(wù)新區(qū)商業(yè)中心，規(guī)模約6萬平方米。土地性質(zhì)：商服用地，使用年限40年。建業(yè)總部港9000-10000元/㎡★區(qū)域內(nèi)樓盤分布鳥瞰建業(yè)總部港9000-10000元/㎡升龍廣場綠地新客瑪永和國際廣場12000元/㎡綠地原盛國際8000元/㎡SOHO新干線6000元/㎡景風(fēng)國際公寓〔精裝修公寓〕15000元/㎡王鼎國際大廈8500元/㎡千璽廣場30000元/㎡上東國際8000元/㎡升龍廣場綠地新客瑪永和國際廣場12000元/㎡綠地原盛國際8000元/㎡SOHO新干線6000元/㎡景風(fēng)國際公寓〔精裝修公寓〕15000元/㎡王鼎國際大廈8500元/㎡千璽廣場30000元/㎡上東國際8000元/㎡寫字樓數(shù)量已建成/在建工程共有60余棟租金/售價寫字樓數(shù)量已建成/在建工程共有60余棟租金/售價租金：1-2元/㎡/天售價：6000-10000元/㎡物業(yè)管理費：1.2-2元/㎡/月租售狀況交通便利，商業(yè)配套日趨成熟，出租率在65％左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；未來開展趨勢未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供給稀缺，后續(xù)供給量有限；客戶特征行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)位置物業(yè)名稱面積租金價位最短租期物業(yè)費租賃方式備注鄭東新區(qū)商務(wù)西街/商務(wù)內(nèi)環(huán)路新芒果大廈211㎡12000元/月一年1.5元/天/㎡整租帶水電，寬帶，中央空調(diào)商務(wù)外環(huán)東一街格拉姆國際大廈103㎡3500元/月一年1.4元/天/㎡整租無辦公家具商務(wù)外環(huán)與商務(wù)東一街交匯格拉姆國際中心180㎡1800元/月一年元/天/㎡整租帶水電，寬帶，中央空調(diào)CBD內(nèi)環(huán)與眾意路奧園國際公寓93㎡2100元/月一季度元/天/㎡整租帶水電，寬帶，中央空調(diào)內(nèi)環(huán)路、西六街五行嘉園186㎡3500元/月半年元/天/㎡整租帶水電，寬帶，中央空調(diào)■鄭東新區(qū)在售寫字樓工程工程名稱綠地遠(yuǎn)程國際王鼎國際大廈永和國際廣場海聯(lián)國際交流中心商都六號景峰國際中心總建筑規(guī)模2687535842895885500238360333871目前可售面積323202090542102467214777312738Ⅰ區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓競爭格局進入品質(zhì)細(xì)分階段，CBD已呈現(xiàn)其雙稀缺性，商務(wù)價值不斷兌現(xiàn)，CBD格局開始出現(xiàn)“Ⅰ區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓競爭格局進入品質(zhì)細(xì)分階段，CBD已呈現(xiàn)其雙稀缺性，商務(wù)價值不斷兌現(xiàn)，CBD格局開始出現(xiàn)“外溢〞轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。ⅡⅡ鄭東新區(qū)商務(wù)辦公物業(yè)市場進入快速周期，整體品質(zhì)較高，作為鄭州市寫字樓熱點區(qū)域，已被客戶所認(rèn)同。