房地產(chǎn)估價(jià)案例2013年真題

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析第6頁(yè)2013年考試真題一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）

（一）某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會(huì)議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè)中心、商場(chǎng)對(duì)外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。

針對(duì)上述情況，請(qǐng)分別說(shuō)明該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路。

【答案】

1.對(duì)于酒店自營(yíng)的功能用房可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，對(duì)于出租的功能用房可以基于租賃收入測(cè)算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，凈收益為營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)。2.對(duì)于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?/p>

（1）把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。如客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會(huì)議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，商場(chǎng)部分的變動(dòng)費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)的費(fèi)用，等等；

固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等，不管客房是否有客人入住、會(huì)議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購(gòu)物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。

（2）首先測(cè)算各種類型的收入，然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

（3）把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現(xiàn)出來(lái)的，其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了。

4.對(duì)于娛樂(lè)中心、商場(chǎng)還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場(chǎng)租金；如不正常、不合理，則采用市場(chǎng)租金測(cè)算。另外，對(duì)未出租部分采用市場(chǎng)租金測(cè)算。（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年7月1日接受委托評(píng)估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)委托合同約定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年7月10日。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2012年7月3日進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)作業(yè)期間恰逢中國(guó)人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

請(qǐng)問(wèn)：采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，是否需要考慮利率調(diào)整的影響？如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng)考慮利率調(diào)整的影響？

『正確答案』

用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后。在成本法估價(jià)中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算；假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，如采用靜態(tài)分析法估價(jià)，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，如采用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。（三）張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬(wàn)元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬(wàn)元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000＝7%，所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。

請(qǐng)問(wèn)：

1.張某的選擇是否正確？

2.針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？

『正確答案』

1.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率；如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?。第二，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

（一）某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)該兩戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大。1.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是（）。

A.修復(fù)費(fèi)用法

B.損失資本化法

C.賠償實(shí)例比較法

D.損害前后價(jià)差法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見(jiàn)兩套住宅屬于暫時(shí)性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價(jià)差法（此方法主要適用于不可修復(fù)損失的）；損失資本化法也不適用，因?yàn)閾p失前后收益變化難以確定；賠償實(shí)例比較法也不適用，因?yàn)轭愃茡p失程度和范圍的比較實(shí)例很難獲得。綜上所述，本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是修復(fù)費(fèi)用法。參見(jiàn)教材P279。2.本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果不包括（）。

A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費(fèi)用

B.損壞家具家電維修費(fèi)用

C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用

D.房屋市場(chǎng)價(jià)值的減損額本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月13日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告提供的價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀合法利用下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（價(jià)值內(nèi)涵略）

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法（略）十、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣9666萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。

估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣零萬(wàn)元整）。因此，確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：人民幣9666萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。單價(jià)：6444元/㎡。指錯(cuò)：5.估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對(duì)象之前。

6.價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說(shuō)明確定理由或者說(shuō)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。

7.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

8.估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。十一、估價(jià)人員（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2012年10月1日至2012年10月8日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析（略）

指錯(cuò)：估價(jià)人員應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

缺實(shí)地查勘日期。

缺估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示。

價(jià)格披露法定優(yōu)先受償款為0錯(cuò)誤，應(yīng)為11萬(wàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）

二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）

三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）

四、市場(chǎng)背景描述與分析

1.××市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

××市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2012年GDP同比增長(zhǎng)12%，財(cái)政收入同比增長(zhǎng)9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)15%。（其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略）

2.××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

××市2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增態(tài)勢(shì)。全年住宅成交量同比增長(zhǎng)9%，寫(xiě)字樓成交量同比增長(zhǎng)12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長(zhǎng)5%。住宅成交價(jià)格同比上升12%，寫(xiě)字樓成交價(jià)格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格上升16%。

指錯(cuò)：11.缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)變化趨勢(shì)分析。五、最高最佳利用分析（略）

六、估價(jià)方法適用性分析（略）

七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

（一）成本法測(cè)算過(guò)程

1.土地取得成本

采用市場(chǎng)法計(jì)算同類用途出讓土地使用權(quán)價(jià)格為1300元/㎡。（測(cè)算過(guò)程略）

土地取得成本＝1300×25000＝3250（萬(wàn)元）2.建設(shè)成本

（1）建筑安裝工程費(fèi)

當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為2600元/㎡。（依據(jù)略）

建安工程費(fèi)＝2600×15000＝3900（萬(wàn)元）

指錯(cuò)：12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說(shuō)應(yīng)該有區(qū)別。

（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的9%。（依據(jù)略）

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)＝3900×9%＝351（萬(wàn)元）

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝290×15000＝435（萬(wàn)元）（4）其他工程費(fèi)

其他工程費(fèi)為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）

其他工程費(fèi)＝130×15000＝195（萬(wàn)元）

指錯(cuò)：13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。

（5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略）

開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)＝210×15000＝315（萬(wàn)元）

（6）建設(shè)成本

建設(shè)成本＝3900＋351＋435＋195＋315＝5196（萬(wàn)元）3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用比率一般按4%計(jì)算（依據(jù)略）

管理費(fèi)用＝5196×4%＝207.84（萬(wàn)元）

指錯(cuò)：14.管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

4.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用比率一般按3%計(jì)算（依據(jù)略）

銷售費(fèi)用＝（3250＋5196）×3%＝253.38（萬(wàn)元）

指錯(cuò)：15.銷售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。5.投資利息

計(jì)息期按一年計(jì)算，利率按6.15%計(jì)算。（依據(jù)略）

投資利息＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）×6.15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38）×6.15%

＝547.79（萬(wàn)元）

6.銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)一般為銷售價(jià)格V（即開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值）的5.65%。（依據(jù)略）

銷售稅費(fèi)＝V×5.65%7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為15%。（依據(jù)略）

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）×15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79）×15%＝1418.25（萬(wàn)元）

銷售價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋銷售稅費(fèi)

＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋銷售價(jià)格×5.65%

銷售價(jià)格＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/（1－5.65%）

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79＋1418.25）/（1－5.65%）＝11524.39（萬(wàn)元）

8.折舊

根據(jù)實(shí)地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過(guò)程略）

房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.39×90%＝10371.95（萬(wàn)元）

取整：10372萬(wàn)元

單價(jià)：10372/15000＝6915（元/㎡）（取整）

指錯(cuò)：17.折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格與土地重新購(gòu)建價(jià)格之和。（二）收益法測(cè)算過(guò)程

收益價(jià)格V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

式中

A——年凈收益；

Y——報(bào)酬率；

g——年收益遞增率；

n——收益年限。

指錯(cuò)：18.抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。

1.測(cè)算年凈收益

年有效毛收入＝月租金×12×收益總面積×出租率＋其他收入

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝維修費(fèi)＋管理費(fèi)＋稅金＋保險(xiǎn)費(fèi)＋其他費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等）

年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

指錯(cuò)：19.應(yīng)說(shuō)明年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。（1）年有效毛收入

該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計(jì)算的租金為1.5元/（㎡·天）（不包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），空置率為5%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）

年有效毛收入＝日租金×365×（1－5%）＝1.5×365×0.95＝520.13（元/㎡）

指錯(cuò)：20.年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計(jì)算未說(shuō)明是否有其他收入。（2）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

1）營(yíng)業(yè)稅及附加

包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加，占租金有效毛收入的5.5%。

營(yíng)業(yè)稅及附加＝520.13×5.5%＝28.61（元/㎡）

2）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。

房產(chǎn)稅＝520.13×12%＝62.42（元/㎡）

3）維修費(fèi)

維修費(fèi)為5.2元/㎡。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）

4）管理費(fèi)

管理費(fèi)占租金有效毛收入的3%。（依據(jù)略）

管理費(fèi)＝520.13×3%＝15.6（元/㎡）

5）保險(xiǎn)費(fèi)

經(jīng)測(cè)算，保險(xiǎn)費(fèi)為10.39元/㎡。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）

（3）年凈收益

年凈收益＝有效毛收入－營(yíng)業(yè)稅及附加－房產(chǎn)稅－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)

＝520.13－28.61－62.42－5.2－15.6－10.39＝397.97（元/㎡）

指錯(cuò)：22.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說(shuō)明凈收益是保守估計(jì)值。2.確定報(bào)酬率Y

經(jīng)測(cè)算，報(bào)酬率為7%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）

3.確定收益逐年遞增比率g

經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）

4.確定尚可收益年限n

估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年。

指錯(cuò)：23.估價(jià)對(duì)象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

再根據(jù)委托人提供的估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）的規(guī)定，建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地剩余年限時(shí)，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計(jì)算。因此，估價(jià)對(duì)象尚可使用40年，即收益年限n為40年。

5.測(cè)算收益價(jià)格

V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

＝397.91/（0.07－0.01）×[1－（1＋0.01）40/（1＋0.07）40]＝5972元/㎡八、估價(jià)結(jié)果確定

采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格：

評(píng)估單價(jià)＝（6915＋5972）/2＝6444（元/㎡）（取整）

評(píng)估總價(jià)＝6444×15000＝9666（萬(wàn)元）

估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣9666萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。

單價(jià)：6444元/㎡

附件（略）

指錯(cuò)：24.在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說(shuō)明三個(gè)價(jià)值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。拖欠的11萬(wàn)法定優(yōu)先款沒(méi)有進(jìn)行計(jì)算【答案】

1.封面中應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)日期”。

2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。

3.缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說(shuō)明。

4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說(shuō)“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

5.估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對(duì)象之前。

6.價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說(shuō)明確定理由或者說(shuō)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。

7.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

8.估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。

9.缺實(shí)地查勘日期。

10.缺估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示。

11.缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)變化趨勢(shì)分析。

12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說(shuō)應(yīng)該有區(qū)別。

13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。

14.管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

15.銷售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

16.投資利息中銷售費(fèi)用應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成之前發(fā)生的，開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用不應(yīng)計(jì)算利息。

17.折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格與土地重新購(gòu)建價(jià)格之和。18.抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。

19.應(yīng)說(shuō)明年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。

20.年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計(jì)算未說(shuō)明是否有其他收入。

22.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說(shuō)明凈收益是保守估計(jì)值。

23.估價(jià)對(duì)象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

24.在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說(shuō)明三個(gè)價(jià)值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。拖欠的11萬(wàn)法定優(yōu)先款沒(méi)有進(jìn)行計(jì)算。

四、指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4.我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論