房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景

1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

（3）《城市居住區(qū)公共設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1）地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。

2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：畝（平方米）

容積率：

開發(fā)周期：

土地價(jià)格：元/畝（A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：㎡

3）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10分鐘可至A市中心。

（2）西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。

（3）東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。

（4）西南靠近A市小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。

4、項(xiàng)目SwoT分析

優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢(shì)及威脅

拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場(chǎng)分析

1A市概況（參考）

A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在20xx年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在20xx年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

元/平方米100元/平方米=平方米

元*34929平方米=元

（二）建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：20xx㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟點(diǎn)之間，次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟15層**15層；

一棟12層**12層；

三棟12層40*15*12層；

一棟15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：

總建筑面積：61460㎡，容積率：

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)費(fèi)：56160**=萬元

6、墻改：61460*8=萬元

7、散裝水泥：61460*2=萬元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=萬元

10、施工圖審查：61460*1=萬元

11、防雷審查：61460*1=萬元

12、消防審查：

13、文物：萬元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元

15、建筑設(shè)計(jì)：20xx*1259460*30=萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=萬元

17、測(cè)量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=萬元

3、主體：59460*90020xx*500=萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=萬元

7、監(jiān)理費(fèi)：*1=萬元

小計(jì)：萬元

總計(jì)、萬元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106700

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加142392800*=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用1423928