中原-嘉定唐朝大酒店項目策略思考VIP

“唐朝大酒店”項目策略思考本次匯報是根據我司與貴司的反復溝通、結合對區(qū)域市場和項目的思考，現就項目四個層面的操作問題進行探討！[前言]四個問題與五星酒店的并存法則？

壹項目營銷法則？

貳有效才是硬道理！[銷售刺激]

叁銷售節(jié)奏和周期如何把握？

肆與五星酒店的并存法則？

壹安亭鎮(zhèn)總體規(guī)劃“新都市主義”理念下的安亭新鎮(zhèn)城市功能分區(qū)明確有序。我們稱其為“城市功能群落化”。

與傳統城市功能的形成需要較長時間的歷史沉淀不同，一個新興區(qū)域的發(fā)展和成熟，要從效率和功能的合理化角度考慮，通過“城市功能群落”的模式快速有效地發(fā)展。功能群落化生活功能產業(yè)功能商業(yè)功能功能群落功能群落化物業(yè)三物業(yè)二物業(yè)一物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三本案作為復合型酒店物業(yè)可以構成一個完整的功能群落！并存法則整體性法則？

壹差異性法則？

貳

五星酒店產權酒店功能補充價值提升共同成功整體性法則五星級酒店產權式生活酒店

小面積商務酒店

高檔商務高檔旅游高檔休閑團體觀光短期租住中檔休閑汽車工業(yè)配套服務公司F1賽事相關服務公司旅游服務公司功能互動群落化差異性法則功能定位

五星級酒店

本案高級酒店標間、高級套房高級配套（大堂、會所、餐廳等）中檔標間（三星級）為主；小面積商務寫字間。合理共享軟配套,嚴格區(qū)分硬配套。本案必須要有獨立的大堂等服務區(qū)域通過合理的動線設計引導人流低商高住、垂直分割功能原則產權生活酒店：商務酒店

3：1

10—28層：產權式生活酒店，基本單位面積50㎡左右，約400套左右；4—9層：小戶型商務寫字間，按基本單位出售給小型服務公司，組合成50—100㎡彈性商務空間。功能配比項目營銷法則？[操盤關鍵]

貳操盤的關鍵

借力生力

在營銷推廣中，本案必須弱化“三星級”概念，模糊本案與五星級酒店的檔次差異印象，采用“借力生力”策略。提升本項目檔次感、價值感獨立的、全新的產品概念、形象、案名生力：完整而獨立的項目形象借力生力借力：小力：五星級酒店的高檔物業(yè)價值大力：嘉定地區(qū)的整體利好產品概念配套型、功能型假日酒店休閑配套會展配套企業(yè)配套商務配套案名：第六日有效才是硬道理！[銷售刺激]

叁投資者產權酒店的主要客戶群最關心什么？前景預期投資回報銷售刺激關鍵汽車工業(yè)區(qū)的成熟F1賽事的舉辦產業(yè)鏈的形成相關產業(yè)的發(fā)展[旅游、商業(yè)]大量配套商家的產生及商務人士的聚合服務需求的增長酒店需求[大趨勢、大環(huán)境、大需求]鼓吹前景強調投資回報投資者的價值天平投入回報強調投資回報投資者的價值天平投入回報回報模式的確定是吸引投資者的關鍵常見回報促銷模式保租：支付一部分首期，委托發(fā)展商經營一定時期，租金抵扣剩余首期款，期滿則交還業(yè)主自行經營。減免首期：首期分期付款。返租：物業(yè)回租發(fā)展商經營，一定期限內按約定租金標準回報。保底分紅：與返租相似，約定最低回報租金，并可享受一定經營利潤的分紅?；刭彛喊l(fā)展商對業(yè)主的最大承諾，在一定期限內若業(yè)主不滿意可由發(fā)展商按原價購回物業(yè)。哪種回報模式最有效？價格如何制定？第三個問題保租減免首期返租保底分紅回購降低投入門檻利益最大化、風險最小化！投資回報模式返租保底分紅回購零風險高回報三種模式如何組合設計?保障鐵三角

返租回報

利潤分紅

回購承諾退出機制利潤保障擔保：發(fā)展商即管理商，與發(fā)展商簽約無后顧之憂。投資回報方案分紅方法：參與酒店經營凈利潤分紅，按業(yè)主30%、酒店70%比例進行?；刭彿椒ǎ壕频隊I業(yè)第11年開始，若業(yè)主不滿意酒店盈利狀況，則由發(fā)展商按原價扣除未還本例購回。方案一：10年保底6.5%分紅，10年后承諾回購方案二：5年8%固定回報；第6—10年開始5%保底分紅；10年后承諾回購

方案二：5年8%固定回報（一次性返還10%）；第6—10年開始5%保底分紅；10年后承諾回購

方案一方案二方案三購房面積（m2）50

5050

購房單價(元/m2)800080008000購房總價（萬元）404040首付款（萬元）161614（16萬回報扣抵一次性返還2萬）每月按揭款（元）2697269726975年內每月保底回報216726672333每月綜合稅（17.5%）3794674085年內每月贏余-909（分紅未計）-497-772第6年及以后每月回報216716671667第6年及后每月贏余-909（同上）

-1292（分紅未計）

-1292（分紅未計）

優(yōu)劣勢比較回報率較底，但回報周期長，較穩(wěn)定。10年后回購承諾保障投資者退出機制。前5年以高固定回報率保障投資利益。5年后酒店成熟降低固定回報率但能依靠分紅增加回報。與方案二相同，只是將一部分回報提前返還，降低首付，增加對投資者的吸引，降低銷售壓力。說明:按4成10年商業(yè)房地產貸款計算。[方案二、三可由客戶自行選擇。]價格如何制定定價原則：合理的利潤率貼近市場承受力市場比較法or收益還原法？價格如何制定

嘉定中心板塊金地格林春岸嘉豐佳園菊園新村新城楓景倉海公寓復華城市花園嘉馨名園

安亭新鎮(zhèn)泰辰舒庭安亭新苑博泰景苑協通公寓安亭板塊

江橋板塊3200-5000元/㎡5000元/㎡以上3200-4000元/㎡4800元/㎡4200-4400元/㎡4800元/㎡4500元/㎡5888-8888元/㎡3500元/㎡3400元/㎡起4500-7500元/㎡4200元/㎡8000-10000元/㎡5000元/㎡6000元/㎡同區(qū)域同類產品極少，因此可考慮采用收益還原法定價。5000元/㎡

金地格林春曉嘉城漪園F區(qū)漪園E區(qū)同盛公寓翔封花苑富友小區(qū)加州花園別墅豐盛雅苑匯豐嘉苑逸香園3800-4370元/㎡南翔板塊收益還原法定價模型

酒店客房價值測算

酒店經營價值測算

酒店現時總價值

酒店客房單價=酒店總價值/總面積

銷售單價市場因素修正酒店客房價值測算1凈收益=客房總收入（平均日租金×不同年限入住率）—客房總成本（約為收入的40%）2資本化率r的確定３客房價值P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/[1-1/(1+r)n－１］a1：第一年凈收益a2：第二年及以后凈收益n：收益年限，即本酒店土地剩余使用年限酒店經營價值測算

方法與客房價值測算同。根據行業(yè)基本規(guī)律，其他經營收入約為客房收入的20%，運營成本為經營收入的60%。說明

價格的制定以及回報率的制定，需要對本區(qū)域的酒店行業(yè)價格水平、入住率、資本化率進行詳細嚴密的調研，并在充分了解本項目的細節(jié)（如裝修標準、其他成本投入等）的基礎上制定，因此我們只是對價格及回報率形成的過程和方法進行說明，具體的價格制定須在大量調研論證工作后進行。銷售節(jié)奏和周期如何把握？第四個問題建設工期：6.28開工05年3月底主體完工05年9月底裝修完工9個月6個月營銷周期：根據本案的體量及工程進度預估，本案營銷周期在12個月左右。營銷節(jié)點要把握住“兩點一線”04F1賽事9.2605F1賽事9.26F1上海賽事首次開賽，本區(qū)域關注度提升；到再次開賽，本區(qū)域的地位將初步形成，同時隨著各項配套建設的落實，本區(qū)域價值不斷提升！本案營銷推廣總原則——緊隨大勢，不斷加強！項目亮相成功銷售營銷階段銷售推廣7月底—9月底10—12月底05年1月—05年6月05年6月—05年9月準備期各項前期準備工作，銷售人員進場及工程進度確認。培育各項推廣計劃及要素的準備。蓄勢期各階段營銷準備工作，開始積累客戶，內部認購。亮相結合F1進行形象推廣，以知名度擴張為目的。公開強銷期開始公開強銷，加大銷售力度，并進行有計劃控盤，完成預期目標。強勢結合各類NP、PR、DS推廣手段，以“強勢市場地位”與“客戶利益”為重點訴求全方位豐富項目品牌形象，促進銷售。尾盤持銷期進入尾盤階段，進行相關促銷手段去化剩余單位。成熟項目形象已經形成，不需要投入過多硬性推廣。銷售完成中原的支持成功案例上海奧林匹克花園——真正的領跑者。匯峰·衡園----打破傳統，創(chuàng)佳績。智薈苑---滬上第一個學習型教育型社區(qū)。大寧家園--大寧綠地內的雙生態(tài)家園。華麗家園—合力營銷，一舉定乾坤。天鼎花園--營銷是一門藝術。匯龍新城--用實力打天下。世茂濱江花園--問鼎國際市場。開元·名都--五星級酒店、五星級的家。華地新城蘇州美麗新世界……成功案例上海中原

現時中原在運用地產資訊科技的地位已在市場上獲得認可，中原網頁平均每天瀏覽頁數達10萬頁，并于1998年獲微軟（Microsoft）公司邀請作為網絡伙伴。中原集團網頁資源利用上海中原在2004年底設立70家三級市場分行。

謝謝！我想和大家交換資料，加我QQ：805831106,我有最新的世聯，偉業(yè)，中原，王志綱，合富輝煌，易居中國，達觀機構，戴梁，亞豪，阿特金斯，凌竣，同致行，美聯，中廣信,德思勤，華高萊斯，協成行,思源,金網絡，中地行,紅鶴，攬勝，世紀瑞博，達奇，龐博國際，博思堂，省廣，朗力，東方博文，仁光坤德