房產(chǎn)公司前期部管理制度VIP

房產(chǎn)公司前期部管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范房產(chǎn)公司前期部的工作流程，提高工作效率，確保項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作順利開展，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于房產(chǎn)公司前期部全體員工。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定開展前期工作。2.高效性原則：優(yōu)化工作流程，提高工作效率，確保項(xiàng)目前期工作按時(shí)完成。3.協(xié)作性原則：加強(qiáng)與公司內(nèi)部各部門及外部相關(guān)單位的溝通協(xié)作，形成工作合力。二、部門職責(zé)（一）項(xiàng)目調(diào)研與分析1.負(fù)責(zé)收集房地產(chǎn)市場信息，包括政策動(dòng)態(tài)、市場供需、競爭對(duì)手情況等，并進(jìn)行分析研究，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。2.開展項(xiàng)目所在區(qū)域的土地資源、周邊配套、交通狀況等調(diào)研工作，評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)潛力。（二）項(xiàng)目前期手續(xù)辦理1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)的辦理，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系。2.跟蹤手續(xù)辦理進(jìn)度，及時(shí)解決辦理過程中出現(xiàn)的問題，確保手續(xù)順利完成。（三）項(xiàng)目策劃與定位1.參與項(xiàng)目整體策劃，協(xié)助制定項(xiàng)目開發(fā)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等。2.組織開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證。（四）合作單位選擇與管理1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期各類合作單位的考察、篩選、洽談及合同簽訂工作，如設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位等。2.對(duì)合作單位的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和評(píng)估，確保合作單位履行合同約定。（五）文件資料管理1.負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔項(xiàng)目前期各類文件資料，建立完善的項(xiàng)目檔案。2.按照公司檔案管理規(guī)定，妥善保管項(xiàng)目資料，確保資料的完整性和保密性。三、工作流程（一）項(xiàng)目信息收集與分析流程1.市場信息收集安排專人定期收集房地產(chǎn)市場政策文件、行業(yè)動(dòng)態(tài)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等信息。關(guān)注各類媒體報(bào)道、行業(yè)論壇等渠道，獲取市場最新消息。參與房地產(chǎn)行業(yè)展會(huì)、研討會(huì)等活動(dòng)，收集相關(guān)資料。2.區(qū)域調(diào)研根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需求，確定調(diào)研區(qū)域范圍。實(shí)地考察項(xiàng)目所在區(qū)域的土地利用情況、周邊樓盤情況、配套設(shè)施等。與當(dāng)?shù)卣块T、社區(qū)組織、居民等進(jìn)行溝通交流，了解區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和居民需求。3.信息分析與報(bào)告對(duì)收集到的市場信息和區(qū)域調(diào)研資料進(jìn)行整理、分析，形成市場調(diào)研報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、競爭態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)等。將市場調(diào)研報(bào)告提交給公司管理層，為項(xiàng)目決策提供參考依據(jù)。（二）項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程1.立項(xiàng)階段項(xiàng)目前期部根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場調(diào)研情況，提出項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)。編制項(xiàng)目建議書，內(nèi)容包括項(xiàng)目背景、建設(shè)規(guī)模、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析等。將項(xiàng)目建議書提交給公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過后報(bào)相關(guān)政府部門備案。2.規(guī)劃階段委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。組織相關(guān)部門和專家對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見。根據(jù)評(píng)審意見，督促設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改完善。將修改后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃部門審批，辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3.土地階段參與土地招拍掛工作，協(xié)助制定土地競買方案。組織開展土地盡職調(diào)查，了解土地權(quán)屬、現(xiàn)狀、規(guī)劃條件等情況。與土地出讓方簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金。辦理《國有土地使用證》。4.建設(shè)階段辦理項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)。協(xié)調(diào)施工場地“三通一平”工作，確保項(xiàng)目順利開工建設(shè)。配合建設(shè)單位做好工程質(zhì)量、安全監(jiān)督管理工作。（三）項(xiàng)目策劃與定位流程1.項(xiàng)目策劃啟動(dòng)項(xiàng)目前期部根據(jù)公司項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，制定項(xiàng)目策劃工作方案。明確項(xiàng)目策劃的目標(biāo)、任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人。2.市場研究與分析對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場進(jìn)行深入研究，分析市場需求、競爭態(tài)勢(shì)、客戶特征等。收集同類項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行對(duì)比分析，找出項(xiàng)目的差異化競爭優(yōu)勢(shì)。3.項(xiàng)目定位根據(jù)市場研究結(jié)果，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目實(shí)際情況，確定項(xiàng)目的開發(fā)定位，包括產(chǎn)品類型、檔次、目標(biāo)客戶群體等。制定項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃方案，包括戶型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等。協(xié)助制定項(xiàng)目的營銷策略，包括定價(jià)策略、推廣策略、銷售渠道等。4.可行性研究組織編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的市場前景、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性等進(jìn)行全面論證。邀請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行修改完善。將可行性研究報(bào)告提交給公司領(lǐng)導(dǎo)審批，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。（四）合作單位選擇與管理流程1.合作單位需求確定根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工作需要，明確項(xiàng)目前期所需合作單位的類型、數(shù)量和資質(zhì)要求。2.合作單位考察與篩選通過多種渠道收集合作單位信息，建立合作單位名錄。對(duì)合作單位進(jìn)行實(shí)地考察，了解其企業(yè)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、業(yè)績情況、信譽(yù)狀況等。根據(jù)考察結(jié)果，篩選出若干家符合要求的合作單位作為潛在合作對(duì)象。3.合作單位洽談與合同簽訂與潛在合作單位進(jìn)行洽談，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工作內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支付方式等。起草合作合同，提交公司法律部門審核。根據(jù)法律部門審核意見，對(duì)合同進(jìn)行修改完善，與合作單位簽訂正式合同。4.合作單位管理與評(píng)估建立合作單位工作臺(tái)賬，記錄合作單位的工作進(jìn)展情況。定期對(duì)合作單位的工作進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。根據(jù)合作單位的工作表現(xiàn)，進(jìn)行年度考核評(píng)價(jià)，作為后續(xù)合作的參考依據(jù)。四、人員管理（一）崗位職責(zé)1.前期部經(jīng)理負(fù)責(zé)前期部的全面管理工作，制定部門工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部各部門及外部相關(guān)單位的關(guān)系，確保項(xiàng)目前期工作順利開展。審核項(xiàng)目前期各類文件資料，對(duì)項(xiàng)目前期工作進(jìn)行決策指導(dǎo)。負(fù)責(zé)部門員工的績效考核、培訓(xùn)與發(fā)展等工作。2.市場調(diào)研專員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場信息的收集、整理、分析工作，撰寫市場調(diào)研報(bào)告。開展項(xiàng)目所在區(qū)域的土地資源、周邊配套、交通狀況等調(diào)研工作。協(xié)助部門經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目前期的市場分析和定位工作。3.手續(xù)辦理專員負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)的辦理工作。協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系，跟蹤手續(xù)辦理進(jìn)度，及時(shí)解決辦理過程中出現(xiàn)的問題。收集、整理手續(xù)辦理過程中的各類文件資料，建立項(xiàng)目手續(xù)辦理檔案。4.項(xiàng)目策劃專員參與項(xiàng)目整體策劃，協(xié)助制定項(xiàng)目開發(fā)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等。組織開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證。負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃相關(guān)資料的收集、整理和歸檔工作。5.合作單位管理專員負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期各類合作單位的考察、篩選、洽談及合同簽訂工作。對(duì)合作單位的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和評(píng)估，確保合作單位履行合同約定。建立合作單位信息庫，維護(hù)合作單位關(guān)系。（二）人員招聘與培訓(xùn)1.人員招聘根據(jù)部門工作需要，制定人員招聘計(jì)劃。通過招聘網(wǎng)站、人才市場、校園招聘等渠道發(fā)布招聘信息。對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行面試、筆試、背景調(diào)查等環(huán)節(jié)，選拔合適的人才加入前期部。2.人員培訓(xùn)制定部門培訓(xùn)計(jì)劃，根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定培訓(xùn)內(nèi)容和方式。組織內(nèi)部培訓(xùn)課程，邀請(qǐng)行業(yè)專家、公司內(nèi)部資深員工等進(jìn)行授課。鼓勵(lì)員工參加外部培訓(xùn)課程、研討會(huì)等活動(dòng)，拓寬視野，提升業(yè)務(wù)能力。定期對(duì)員工的培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃。（三）績效考核1.制定績效考核指標(biāo)根據(jù)部門崗位職責(zé)和工作目標(biāo)，制定員工績效考核指標(biāo)，包括工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面。工作業(yè)績指標(biāo)根據(jù)員工具體工作任務(wù)完成情況進(jìn)行設(shè)定，如市場調(diào)研報(bào)告完成質(zhì)量、手續(xù)辦理進(jìn)度、項(xiàng)目策劃方案可行性等。工作能力指標(biāo)包括專業(yè)知識(shí)、溝通協(xié)調(diào)能力、問題解決能力等方面。工作態(tài)度指標(biāo)包括工作積極性、責(zé)任心、團(tuán)隊(duì)合作精神等方面。2.績效考核實(shí)施每月定期對(duì)員工進(jìn)行績效考核，員工需提交個(gè)人工作總結(jié)和自評(píng)報(bào)告。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)分，并與員工進(jìn)行績效溝通，反饋考核結(jié)果。績效考核結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個(gè)等級(jí)。3.績效結(jié)果應(yīng)用根據(jù)績效考核結(jié)果，發(fā)放績效獎(jiǎng)金，激勵(lì)員工積極工作。對(duì)于績效考核優(yōu)秀的員工，給予晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)措施。對(duì)于績效考核不合格的員工，進(jìn)行誡勉談話、培訓(xùn)輔導(dǎo)或調(diào)整崗位等處理。五、文件資料管理（一）文件資料分類1.項(xiàng)目前期手續(xù)文件，包括立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證等。2.市場調(diào)研文件，包括市場調(diào)研報(bào)告、區(qū)域調(diào)研資料等。3.項(xiàng)目策劃文件，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃方案、產(chǎn)品規(guī)劃方案等。4.合作單位文件，包括合作單位考察報(bào)告、合作合同、合作單位工作臺(tái)賬等。5.其他文件，包括項(xiàng)目會(huì)議紀(jì)要、往來函件、工作匯報(bào)等。（二）文件資料收集與整理1.明確文件資料收集責(zé)任人，確保各類文件資料及時(shí)收集。2.對(duì)收集到的文件資料進(jìn)行分類整理，按照文件類型、時(shí)間順序等進(jìn)行編號(hào)和歸檔。3.對(duì)于重要文件資料，應(yīng)進(jìn)行備份，確保資料的安全性和完整性。（三）文件資料借閱與使用1.建立文件資料借閱登記制度，嚴(yán)格登記借閱人員姓名、部門、借閱時(shí)間、歸還時(shí)間等信息。2.借閱人員需填寫借閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批后，方可借閱文件資料。3.借閱人員應(yīng)妥善保管文件資料，不得擅自復(fù)印、轉(zhuǎn)借、涂改或損壞文件資料。4.文件資料使用完畢后，應(yīng)及時(shí)歸還，歸還時(shí)需經(jīng)管理人員檢查，確保文件資料完好無損。（四）文件資料保管與保密1.設(shè)立專門的文件資料保管室，配備必要的保管設(shè)備，如檔案柜、保險(xiǎn)柜、防潮防蟲設(shè)備等。2.制定文件資料保密制度，明確保密范圍、保密措施和保密責(zé)任。3.對(duì)涉及公司商業(yè)秘密、項(xiàng)目機(jī)密等重要文件資料，應(yīng)嚴(yán)格限制查閱人員范圍，采取加密存儲(chǔ)、專人保管等措施，確保文件資料的保密性。六、會(huì)議管理（一）會(huì)議類型1.部門例會(huì)：每周定期召開，由前期部經(jīng)理主持，部門全體員工參加。主要總結(jié)上周工作進(jìn)展情況，安排本周工作任務(wù)，解決工作中存在的問題。2.項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)：根據(jù)項(xiàng)目需要不定期召開，由前期部經(jīng)理或相關(guān)負(fù)責(zé)人主持，公司內(nèi)部相關(guān)部門人員參加。主要協(xié)調(diào)項(xiàng)目前期工作中涉及的部門間問題，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展。3.專題研討會(huì)：針對(duì)項(xiàng)目前期的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，如市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，不定期召開專題研討會(huì)。邀請(qǐng)公司內(nèi)部專家、外部顧問等參加，共同探討解決方案。（二）會(huì)議組織與安排1.會(huì)議組織者提前確定會(huì)議主題、時(shí)間、地點(diǎn)、參會(huì)人員等信息，并提前通知參會(huì)人員。2.準(zhǔn)備會(huì)議所需的資料，如會(huì)議議程、匯報(bào)材料、相關(guān)文件等。3.安排專人負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，記錄會(huì)議內(nèi)容、討論結(jié)果、決議事項(xiàng)等。4.會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)整理會(huì)議記錄，形成會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)會(huì)議主持人審核后，發(fā)送給參會(huì)人員，并