房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算

房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識2、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算3、租賃項目經(jīng)濟測算4、不動產(chǎn)價值測算一、基礎(chǔ)知識1、需進行測算的三種常見情況：（1）、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。（3）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（1）、項目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設(shè)施費等（3）、勘察設(shè)計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費用、場地平整及臨時設(shè)施費等。（4）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費用。（6）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（7）、管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費用。（8）、財務(wù)費用財務(wù)費用市值為項目籌集資金二發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（9）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標(biāo)體系靜態(tài)評價指標(biāo)：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。序號其他費用、管理費用和不可預(yù)見費的計提方法需要在重要假設(shè)進行說明項目其他費用、管理費用和不可預(yù)見費的計提方法需要在重要假設(shè)進行說明一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售費用、相關(guān)稅金等其他費用建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售費用、相關(guān)稅金等六管理費用七不可預(yù)見費用八建設(shè)投資九財務(wù)費用十建設(shè)投資總額3、項目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設(shè)進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。應(yīng)注意與項目施工計劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)。4、銷售回款及安排假設(shè)中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表記列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計各期實際回款情況。各期的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。5、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算各期的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補。教育費附加一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補。4.4印花稅五可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。土地增值稅可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。六所得稅七可運用資金6、投資計劃與資金籌措表序號此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。項目此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。一建設(shè)投資總額1.1財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。建設(shè)投資財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。1.2財務(wù)費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金7、貸款還本付息估算表序號本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。項目本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。本期本息償還歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計8、資金來源與運用表序號項目一資金來源1.1此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。銷售實際回款此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為0值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。建設(shè)投資利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。五財務(wù)費用六土地增值稅七利潤總額八利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。所得稅利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。九稅后利潤10、全部現(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。銷售回款顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。累計凈現(xiàn)金流量將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度11、敏感性分析敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動態(tài)投資回收期較基本方案增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少選取的指標(biāo)可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少10%，也可根據(jù)項目需要