上海維修資金管理制度

上海維修資金管理制度總則目的為加強本市維修資金的管理，保障維修資金的安全，規(guī)范維修資金的使用，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家和本市有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本制度。適用范圍本制度適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監(jiān)督。基本原則1.專戶存儲：維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。維修資金應(yīng)當(dāng)存入市、區(qū)（縣）房屋維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）在銀行開設(shè)的維修資金專戶。2.?？顚Ｓ茫壕S修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.所有權(quán)人決策：維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會依法通過后實施。未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.公開透明：管理中心應(yīng)當(dāng)建立維修資金信息公開制度，定期公布維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況，接受業(yè)主監(jiān)督。維修資金的交存交存主體1.商品住宅的業(yè)主：應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。2.已售公有住房的業(yè)主：應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅：首期維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)（縣）人民政府制定。2.已售公有住房：首期維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。交存方式1.業(yè)主自行交存：業(yè)主可以直接將維修資金存入管理中心指定的銀行專戶。2.委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂購房合同之日起30日內(nèi)，將業(yè)主交存的維修資金存入管理中心指定的銀行專戶。3.委托公有住房售房單位代收：公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主交存的維修資金之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。維修資金的使用使用范圍1.住宅共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。使用程序1.提出使用建議：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。2.制定使用方案：使用建議經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，由業(yè)主委員會組織制定使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇、質(zhì)量監(jiān)督、驗收等內(nèi)容。3.公示使用方案：使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于7日。業(yè)主對使用方案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)提出。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提出的異議進(jìn)行核實，并將核實情況告知業(yè)主。業(yè)主對核實情況仍有異議的，可以向區(qū)（縣）房屋行政管理部門申請調(diào)解。4.通過使用方案：使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。5.組織實施：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位實施維修和更新、改造項目，并與施工單位簽訂維修和更新、改造合同。維修和更新、改造合同應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、內(nèi)容、范圍、工期、質(zhì)量要求、費用結(jié)算等內(nèi)容。6.竣工驗收：維修和更新、改造項目竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維修和更新、改造項目進(jìn)行驗收。驗收合格的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將驗收情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于7日。7.結(jié)算費用：維修和更新、改造項目驗收合格后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造合同的約定與施工單位進(jìn)行費用結(jié)算，并將結(jié)算情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于7日。業(yè)主對結(jié)算情況有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)提出。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提出的異議進(jìn)行核實，并將核實情況告知業(yè)主。業(yè)主對核實情況仍有異議的，可以向區(qū)（縣）房屋行政管理部門申請調(diào)解。8.劃轉(zhuǎn)資金：維修和更新、改造項目費用結(jié)算后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將維修資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。緊急使用程序1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況：當(dāng)出現(xiàn)電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、二次供水水泵運行中斷、排水管道堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險、共用護（圍）欄破損嚴(yán)重、其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時通知業(yè)主委員會。2.提出緊急使用申請：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時，向區(qū)（縣）房屋行政管理部門提出緊急使用維修資金的申請，并提交相關(guān)材料。相關(guān)材料應(yīng)當(dāng)包括維修和更新、改造項目的情況說明、費用預(yù)算、施工單位選擇情況等。3.審核并公示：區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到緊急使用申請后的2個工作日內(nèi)進(jìn)行審核。審核通過的，區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示緊急使用維修資金的相關(guān)情況，公示期不得少于7日。業(yè)主對公示情況有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)提出。區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提出的異議進(jìn)行核實，并將核實情況告知業(yè)主。業(yè)主對核實情況仍有異議的，可以向區(qū)（縣）房屋行政管理部門申請調(diào)解。4.組織實施：公示期滿無異議或者異議不成立的，區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時通知管理中心劃轉(zhuǎn)維修資金。管理中心應(yīng)當(dāng)在收到通知后的2個工作日內(nèi)將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修和更新、改造項目的施工單位。維修資金的管理管理機構(gòu)1.市房屋維修資金管理中心：負(fù)責(zé)本市維修資金的統(tǒng)一管理和指導(dǎo)工作，主要職責(zé)包括：制定維修資金管理制度和相關(guān)政策；負(fù)責(zé)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況的統(tǒng)計分析；負(fù)責(zé)維修資金專戶的管理和監(jiān)督；負(fù)責(zé)維修資金使用的審核和備案等。2.區(qū)（縣）房屋維修資金管理中心：負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的具體管理工作，主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況的核算；負(fù)責(zé)維修資金專戶的日常管理；負(fù)責(zé)維修資金使用的受理和初審；負(fù)責(zé)維修資金使用情況的跟蹤和監(jiān)督等。專戶管理1.開設(shè)專戶：管理中心應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)維修資金專戶，專項存儲維修資金。維修資金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。2.資金核算：管理中心應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，對維修資金進(jìn)行獨立核算，確保維修資金的安全和完整。維修資金的利息收入應(yīng)當(dāng)計入維修資金滾存使用。3.專戶監(jiān)督：管理中心應(yīng)當(dāng)定期對維修資金專戶進(jìn)行檢查，確保維修資金專戶的資金安全和使用合規(guī)。銀行應(yīng)當(dāng)按照與管理中心簽訂的協(xié)議，對維修資金專戶進(jìn)行管理和監(jiān)督，定期向管理中心報送維修資金專戶的資金收支情況。增值收益管理1.增值收益來源：維修資金的增值收益主要來源于維修資金專戶存儲的利息收入、利用維修資金購買國債的利息收入、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入等。2.增值收益分配：維修資金的增值收益應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，扣除必要的管理費用后，用于補充維修資金。具體分配比例由市、區(qū)（縣）人民政府制定。維修資金的監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督1.知情權(quán)：業(yè)主有權(quán)了解維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況，管理中心應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金的相關(guān)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.表決權(quán)：業(yè)主大會依法通過維修資金使用方案的，業(yè)主有權(quán)參與表決，并按照表決結(jié)果行使權(quán)利。3.監(jiān)督權(quán)：業(yè)主有權(quán)對維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題的，可以向業(yè)主委員會或者管理中心提出意見和建議。行政監(jiān)督1.主管部門監(jiān)督：市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強對維修資金管理和使用情況的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。2.審計監(jiān)督：審計部門應(yīng)當(dāng)依法對維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計監(jiān)督。社會監(jiān)督1.媒體監(jiān)督：新聞媒體應(yīng)當(dāng)對維修資金的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，及時曝光違法違規(guī)行為。2.行業(yè)協(xié)會監(jiān)督：物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對會員單位維修資金管理和使用情況的自律管理，督促會員單位依法依規(guī)使用維修資金。法律責(zé)任業(yè)主及相關(guān)人員責(zé)任1.業(yè)主違反規(guī)定：業(yè)主違反本制度規(guī)定，挪用維修資金的，由市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.業(yè)主委員會成員違規(guī)：業(yè)主委員會成員違反本制度規(guī)定，挪用維修資金的，由市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門責(zé)令其退還挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主委員會成員的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本制度規(guī)定，挪用維修資金的，由市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。管理中心及相關(guān)人員責(zé)任1.管理中心違規(guī)：管理中心違反本制度規(guī)定，未按照規(guī)定存儲維修資金、未按照規(guī)定使用維修資金、未按照規(guī)定進(jìn)行信息公開等，由市、區(qū)（縣）房屋行政管理部門責(zé)令其改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；