房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款管理辦法

PAGEPAGE6房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款及結(jié)算管期理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)股份有限公司所屬各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售回款及結(jié)算業(yè)務(wù)的管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制操作程序，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本辦法。第二條公司各利潤(rùn)中心（目前為區(qū)域總部）負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、結(jié)算及回款的管理，督促、協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任部門(mén)具體實(shí)施。第三條公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部、營(yíng)銷(xiāo)代理公司是銷(xiāo)售回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)、簽約、銷(xiāo)售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項(xiàng)的下發(fā)。第四條公司財(cái)務(wù)部在利潤(rùn)中心負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)本單位房地產(chǎn)銷(xiāo)售收款及結(jié)算內(nèi)部控制的建立建全及組織實(shí)施負(fù)責(zé)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)的銷(xiāo)售、銀行按揭回款工作情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同、相關(guān)優(yōu)惠政策等單據(jù)的審批情況進(jìn)行審核。財(cái)務(wù)應(yīng)參與對(duì)按揭銀行的后評(píng)估，評(píng)估意見(jiàn)作為按揭銀行分配的參考依據(jù)。第五條公司財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售收款及結(jié)算具體實(shí)施，每周向營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提供定金、合同收款、銀行按揭款項(xiàng)實(shí)際到帳情況信息，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)也應(yīng)統(tǒng)計(jì)除銀行按揭款之外其他款項(xiàng)的實(shí)際收取情況，并定期與財(cái)務(wù)部門(mén)核對(duì)，建立部門(mén)之間業(yè)務(wù)核對(duì)關(guān)系。第六條營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)每周要對(duì)簽約銷(xiāo)售額至少進(jìn)行以下進(jìn)行三個(gè)方面工作：（一）是否超過(guò)了合同收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）對(duì)逾期欠款催收（擬）已采取的相關(guān)措施。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)將分析反饋回財(cái)務(wù)部門(mén)后，財(cái)務(wù)部對(duì)逾期欠款的客戶(hù)進(jìn)行檢查，并對(duì)逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評(píng)估，每周通過(guò)辦公信息平臺(tái)公布，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)查閱和監(jiān)督，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容按約定期限及逾期時(shí)間的長(zhǎng)短建立分級(jí)預(yù)警機(jī)制：1、客戶(hù)定購(gòu)后按期簽約的情況。2、首付款交付并按規(guī)定的時(shí)間提交按揭資料的情況。3、按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況4、一次性付款款項(xiàng)交付情況。5、與客戶(hù)約定的其他情況。以上分級(jí)預(yù)警機(jī)制的預(yù)警級(jí)別按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分：1、至約定期限前2天設(shè)為一級(jí)預(yù)警，應(yīng)及時(shí)提醒客戶(hù)按期履約。2、至約定期限客戶(hù)沒(méi)有按期履約設(shè)為二級(jí)預(yù)警，應(yīng)催促客戶(hù)履約。3、逾期5天的客戶(hù)設(shè)為三級(jí)預(yù)警，發(fā)書(shū)面函件至客戶(hù)并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任。4、逾期10天的客戶(hù)設(shè)為四級(jí)預(yù)警，要及時(shí)書(shū)面上報(bào)至公司法務(wù)部處理。以上分級(jí)預(yù)警機(jī)制營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)可以根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行階段性調(diào)整，并和相關(guān)部門(mén)協(xié)商確定后，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)實(shí)施。第二章銷(xiāo)售收款準(zhǔn)備工作第七條在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)前，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)應(yīng)將擬推出銷(xiāo)售街區(qū)并經(jīng)董事長(zhǎng)核準(zhǔn)的銷(xiāo)售窗口表（項(xiàng)目、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準(zhǔn)單價(jià)、合同單價(jià)、合同價(jià)總價(jià)等信息）、優(yōu)惠政策等相關(guān)材料交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部門(mén)簽收后及時(shí)按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求編制銷(xiāo)售信息明細(xì)表，將樓盤(pán)銷(xiāo)售信息明細(xì)表導(dǎo)入稅務(wù)開(kāi)票系統(tǒng)，經(jīng)測(cè)試可正常打印發(fā)票。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購(gòu)一定數(shù)額的發(fā)票，并做好后續(xù)領(lǐng)購(gòu)及保管工第十六條POS機(jī)刷卡收款成功，在當(dāng)天結(jié)帳之前，沒(méi)有特別事項(xiàng)嚴(yán)禁使用撤消項(xiàng)操作，撤消項(xiàng)操作密碼由收入會(huì)計(jì)設(shè)置，特別事項(xiàng)收銀員報(bào)收入會(huì)計(jì)，財(cái)務(wù)經(jīng)理書(shū)面審核確認(rèn)。公司出納應(yīng)根據(jù)銀行進(jìn)帳單、POS機(jī)刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網(wǎng)上結(jié)算明細(xì)，對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)帳的款項(xiàng)拆分至每筆POS刷卡明細(xì)，編制銀聯(lián)卡對(duì)賬明細(xì)表并負(fù)責(zé)銀行存款余額調(diào)節(jié)表的編制，上報(bào)收入會(huì)計(jì)處審核。第十七條收款員將當(dāng)天的收到的銀行票據(jù)情況登入票據(jù)收發(fā)記錄本，并在當(dāng)天移交至財(cái)務(wù)部銀行出納，由銀行出納當(dāng)天辦理資金進(jìn)帳手續(xù)。票據(jù)移交時(shí)，接收人在票據(jù)收發(fā)記錄本中應(yīng)有簽字記錄，如有特殊情況當(dāng)天不能存入銀行的，需經(jīng)子公司財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)不能進(jìn)帳的票據(jù)當(dāng)日通知營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)與客戶(hù)聯(lián)系，追款責(zé)任至入帳為止。第五章定金及房款退付第十八條涉及房屋銷(xiāo)售的所有退款，必須由退款人提出申請(qǐng)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)按公司規(guī)定的程序辦理批準(zhǔn)退款手續(xù)。（一）涉及房屋銷(xiāo)售的所有退款必須到公司財(cái)務(wù)部辦理。（二）當(dāng)客戶(hù)退定金及房款時(shí)，收入會(huì)計(jì)應(yīng)檢查客戶(hù)是否已簽退房協(xié)議，退房會(huì)簽單是否經(jīng)董事長(zhǎng)或授權(quán)人簽字確認(rèn)，并將開(kāi)具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后方可辦理付款手續(xù)。（三）營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提供的退房會(huì)簽單應(yīng)包含（不限于）以下內(nèi)容：1、按公司相關(guān)規(guī)定，已履行完備的審批手續(xù)；2、物業(yè)公司確認(rèn)已結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用（適用于已交房情況）；3、工程部確認(rèn)房屋完損情況（適用于已交房情況）。第六章交房及發(fā)票的開(kāi)具第十九條開(kāi)票員與收款員崗位分別設(shè)置時(shí)，二人在同一地點(diǎn)辦公，當(dāng)收款員款項(xiàng)收取后，將POS機(jī)刷卡等收款單據(jù)移交至開(kāi)票員，開(kāi)票員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票的開(kāi)具，開(kāi)票員開(kāi)好發(fā)票經(jīng)收款員核對(duì)無(wú)誤后，由收款員加蓋發(fā)票專(zhuān)用章交至客戶(hù)。開(kāi)票員開(kāi)具發(fā)票時(shí)注意以下事項(xiàng)（一）開(kāi)具發(fā)票時(shí)，應(yīng)查看購(gòu)房人身份證原件，以便將相關(guān)信息錄入開(kāi)票系統(tǒng)。（二）當(dāng)客戶(hù)直接將購(gòu)房資金存入公司帳戶(hù)時(shí)，開(kāi)票員應(yīng)取得公司財(cái)務(wù)部收入會(huì)計(jì)確認(rèn)后方可開(kāi)具相應(yīng)發(fā)票。（三）開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票（辦理產(chǎn)權(quán)證使用）前，應(yīng)確認(rèn)所有房款均已收齊并收回前期開(kāi)具的所有預(yù)收款、定金發(fā)票。（四）開(kāi)票員應(yīng)將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會(huì)計(jì)。在交房前五天，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)通知財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)向營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供客戶(hù)欠款明細(xì)表，對(duì)未交齊房款的客戶(hù)不得交房，在辦理交房手續(xù)的前一天，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)支票、按揭等未達(dá)帳款再次確認(rèn)，并將相關(guān)情況及時(shí)反饋至營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)。第二十條銷(xiāo)售收款、結(jié)算的簡(jiǎn)要控制流程如下：第七章按揭款項(xiàng)結(jié)算第二十一條公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部是銷(xiāo)售按揭回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)、簽約、銷(xiāo)售欠款催收、按揭資料收集及審核，提交銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)、銷(xiāo)售情況報(bào)表。公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部設(shè)置銀行按揭專(zhuān)員崗位，負(fù)責(zé)對(duì)銀行按揭工作人員、客戶(hù)、銷(xiāo)售代理公司之間的溝通與協(xié)調(diào)，并對(duì)客戶(hù)提供的按揭資料情況及款項(xiàng)下放工作進(jìn)行信息歸集、整理，定期編制相關(guān)報(bào)表。第二十二條在按揭銀行的選取方面，財(cái)務(wù)人員要對(duì)各家銀行服務(wù)質(zhì)量和工作效率作出評(píng)價(jià)，在選取按揭銀行時(shí)，相關(guān)部門(mén)要參考財(cái)務(wù)部門(mén)的意見(jiàn)。第二十三條出納收到銀行出具的客戶(hù)按揭款進(jìn)賬單通知，當(dāng)日移交給收入會(huì)計(jì)，收入會(huì)計(jì)收到按揭客戶(hù)的按揭款進(jìn)賬單時(shí)，查找客戶(hù)合同檔案，核對(duì)合同中列示按揭款項(xiàng)金額是否與銀行進(jìn)賬單金額一致。第二十四條收入會(huì)計(jì)應(yīng)及時(shí)將相關(guān)信息錄入明源銷(xiāo)售系統(tǒng)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)逐筆核每一客戶(hù)按揭款項(xiàng)的下放情況。對(duì)逾期于按揭回款事項(xiàng)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)按揭專(zhuān)員必須向銷(xiāo)代公司業(yè)務(wù)人員、客戶(hù)、銀行按揭人員查清原因，（擬）已采取的相關(guān)措施，并追究相關(guān)人員責(zé)任。第二十五條營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部在辦理營(yíng)銷(xiāo)代理公司傭金款項(xiàng)結(jié)算時(shí)，應(yīng)扣除未全額收款（包括按揭未回款）的銷(xiāo)售回款，督促代理公司向業(yè)主及時(shí)催收余款（包括按揭款）。第八章房屋差價(jià)款項(xiàng)結(jié)算第二十六條在房屋交付后，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)及向財(cái)務(wù)部提供經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的房屋面積表和補(bǔ)退款差價(jià)明細(xì)表，并按公司規(guī)定的程序向公司提出退補(bǔ)款申請(qǐng)，同時(shí)書(shū)面通知業(yè)主約定時(shí)間辦理。財(cái)務(wù)部對(duì)退款金額核對(duì)無(wú)誤后，憑批準(zhǔn)后的補(bǔ)退款差價(jià)明細(xì)表向客戶(hù)辦理補(bǔ)退款，同時(shí)收回定金及預(yù)付款發(fā)票，向客戶(hù)開(kāi)具全額房款發(fā)票。第九章銷(xiāo)售報(bào)表上報(bào)規(guī)定第二十七條各公司財(cái)務(wù)銷(xiāo)售報(bào)表統(tǒng)一使用股份有限公司下發(fā)的表樣，待明源銷(xiāo)售系統(tǒng)完善后