物業(yè)服務(wù)方案

目錄TOC\o"1-2"\h\u15007第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 第三節(jié)綠化服務(wù)程序1.0目的為了規(guī)范對(duì)綠化服務(wù)的管理，保障植物正常生長(zhǎng)，維護(hù)綠化環(huán)境優(yōu)美、舒適和安全，特制定本程序。2.0范圍適用于小區(qū)管理處對(duì)綠化服務(wù)的管理。3.0術(shù)語和定義3.1綠化養(yǎng)護(hù)：對(duì)綠化采取除草、修剪、澆水、松土、施肥、防治病蟲害、預(yù)防自然災(zāi)害等養(yǎng)護(hù)管理措施，確保綠化植物生長(zhǎng)旺盛，確保綠化環(huán)境優(yōu)美、舒適和安全，使業(yè)主的物業(yè)得到保值和增值。3.2綠植租擺：即租用綠植擺放。為了凈化空氣，美化環(huán)境，以向綠植公司租賃綠植的形式，在公共場(chǎng)所擺放一定數(shù)量的綠色植物或花卉，并由綠植公司的專業(yè)人員對(duì)綠植進(jìn)行管理。4.0職責(zé)和權(quán)限4.1運(yùn)營(yíng)部綠化主管：負(fù)責(zé)審批管理處《月綠化服務(wù)工作計(jì)劃》，負(fù)責(zé)檢查管理處綠化服務(wù)工作。4.2管理處經(jīng)理：負(fù)責(zé)編制管理處綠化服務(wù)月工作計(jì)劃。4.3管理處客服主管：負(fù)責(zé)實(shí)施綠化宣傳工作。4.4管理處綠化主管：負(fù)責(zé)對(duì)綠化工的日常管理。4.5管家：負(fù)責(zé)管理處綠化服務(wù)工作的日常檢查。5.0程序內(nèi)容5.1制定月工作計(jì)劃管理處經(jīng)理依據(jù)《管理處服務(wù)方案-綠化》，每月20日之前編制下一月度《管理處工作計(jì)劃-綠化》，報(bào)總經(jīng)理審批，并將審批后的月工作計(jì)劃在“管理處微信工作群”發(fā)送給各級(jí)人員。每月25日前，管家、管理處綠化主管編制工作日志計(jì)劃，報(bào)管理處經(jīng)理審批。因特殊原因需要調(diào)整計(jì)劃的，責(zé)任人向管理處經(jīng)理報(bào)備，在“管理處微信工作群”發(fā)送給各級(jí)人員。5.2配置資源5.2.1配置人員管理處經(jīng)理依據(jù)《管理服務(wù)方案-綠化》確定的人員數(shù)量、能力要求，配置符合要求的綠化工。如有外包需求，分包方負(fù)責(zé)提供綠化工，具體依據(jù)《綠化服務(wù)外包控制程序》執(zhí)行。5.2.2配置綠化設(shè)備、工具、工服、勞保用品、耗材等管理處經(jīng)理依據(jù)《服務(wù)方案-綠化》確定的綠化設(shè)備、工具、工服、勞保用品、耗材等，配置符合要求的綠化物品。如有外包需求，分包方負(fù)責(zé)配置綠化設(shè)備、工具、工服、勞保用品、耗材等，具體依據(jù)《綠化服務(wù)外包控制程序》執(zhí)行。5.2.3發(fā)放綠化服務(wù)文件管理處行政主管向綠化人員發(fā)放相關(guān)文件，保證所有工作人員能拿到適用的綠化服務(wù)相關(guān)文件，具體依照《成文信息管理程序》執(zhí)行。5.3保持適宜的工作環(huán)境管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)為綠化人員提供適宜的工作環(huán)境，具體依照《物業(yè)工作環(huán)境管理程序》執(zhí)行。5.4宣傳管理處客服主管依據(jù)《管理處工作計(jì)劃-宣傳》實(shí)施綠化宣傳工作，具體依據(jù)《宣傳服務(wù)程序》執(zhí)行。5.5實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)5.5.1制定排班表管理處綠化主管根據(jù)《管理處工作計(jì)劃-綠化》、工作日志計(jì)劃，每月25日前編制下一月《管理處綠化工排班表》，報(bào)管理處經(jīng)理審批。管理處經(jīng)理確保在28日前審批通過，并通知管理處綠化主管和管家。管理處綠化主管確保在月底前向綠化工發(fā)布下一月排班表。5.5.2召開班前會(huì)每日上午上班和下午上班前5分鐘，管理處綠化主管在管理處經(jīng)理安排的地點(diǎn)主持班前會(huì)，具體依照《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》中的班前會(huì)作業(yè)指導(dǎo)執(zhí)行。5.5.3實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)綠化工根據(jù)班前會(huì)的工作安排，實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)，具體依照《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。5.5.4召開班后會(huì)每日上午下班和下午下班后，管理處綠化主管在管理處經(jīng)理安排的地點(diǎn)主持班后會(huì)，具體依照《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》中的班后會(huì)作業(yè)指導(dǎo)執(zhí)行。5.6對(duì)綠化服務(wù)外包的控制依據(jù)《管理處服務(wù)方案-綠化》，如有外包需求，選擇分包方，依據(jù)《招議標(biāo)管理程序》執(zhí)行；監(jiān)管分包方，依據(jù)《綠化服務(wù)外包控制程序》執(zhí)行。5.7處理應(yīng)急事件當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生臺(tái)風(fēng)等應(yīng)急事件時(shí)，管理處經(jīng)理組織執(zhí)行《應(yīng)急服務(wù)程序》。5.8處理投訴建議當(dāng)接到客戶涉及綠化投訴建議信息時(shí)，客服主管負(fù)責(zé)處理客服信息，具體依照《客戶服務(wù)程序》執(zhí)行。5.9特殊情況處理程序規(guī)定外的事項(xiàng)，由當(dāng)值人員上報(bào)直接上級(jí)，并按直接上級(jí)指示實(shí)施。5.10防止人為錯(cuò)誤（1）藥劑使用錯(cuò)誤及對(duì)策針對(duì)綠化工在使用綠化藥劑的過程中容易錯(cuò)誤使用藥劑的問題，采取先在影響較小的局部施藥，試驗(yàn)合格后再進(jìn)行大面積使用。綠化工領(lǐng)用藥劑時(shí)，綠化主管到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)是否必須使用藥劑以及藥劑的品種是否合適。5.11標(biāo)識(shí)1）修剪道路旁綠化時(shí)，應(yīng)在放置警示標(biāo)識(shí)，必要時(shí)設(shè)置圍擋。2）執(zhí)行《標(biāo)識(shí)和可追溯性程序》。5.12監(jiān)督檢查管理處綠化主管、管家、管理處經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)部綠化主管依據(jù)《過程監(jiān)管規(guī)范-綠化》對(duì)各個(gè)過程實(shí)施監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題，填寫《質(zhì)量檢查記錄表》，具體依照《物業(yè)服務(wù)放行控制程序》執(zhí)行。5.13不合格輸出控制各級(jí)檢查人根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果填寫《質(zhì)量檢查記錄表》，針對(duì)不合格服務(wù)，具體依照《不合格輸出控制程序》執(zhí)行。5.14風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇控制運(yùn)營(yíng)部綠化主管依據(jù)《風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇分析與管控程序》，針對(duì)管理處綠化服務(wù)活動(dòng)常見風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)管理處的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇予以識(shí)別，確定相應(yīng)對(duì)策，在綠化作業(yè)活動(dòng)中加以實(shí)施，防止風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后果，并最大程度利用機(jī)遇獲得管理效益。（1）帶電設(shè)備觸電風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)策：插座使用漏電保護(hù)開關(guān)，綠化主管檢查合格后，方可開機(jī)。（2）樹枝墜落傷人風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)策：及時(shí)清理枯枝，修剪樹枝時(shí)，作業(yè)區(qū)域設(shè)置圍擋，必要時(shí)禁止人員同行。（3）綠化藥物中毒風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)策：選用對(duì)人體無害的低殘留藥品。5.15過程預(yù)期結(jié)果綠化服務(wù)預(yù)期結(jié)果（服務(wù)子項(xiàng)）、績(jī)效與質(zhì)量目標(biāo)序號(hào)服務(wù)子項(xiàng)績(jī)效項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)項(xiàng)目1業(yè)主滿意調(diào)查滿意率/滿意指數(shù)（2）考核指標(biāo)每年的綠化服務(wù)活動(dòng)過程績(jī)效指標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)具體指標(biāo)見《年度績(jī)效指標(biāo)與質(zhì)量目標(biāo)》文件。為確保上述績(jī)效指標(biāo)與質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成，本程序的活動(dòng)提供了控制措施，要求各級(jí)管理者嚴(yán)格執(zhí)行。5.16績(jī)效評(píng)價(jià)5.16.1管理處評(píng)價(jià)根據(jù)服務(wù)工作完成情況，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行《績(jī)效分析與評(píng)價(jià)程序》對(duì)綠化服務(wù)進(jìn)行績(jī)效分析與評(píng)價(jià)，準(zhǔn)備《管理處工作報(bào)告-綠化》，提交年度總結(jié)與管理評(píng)審會(huì)議。5.16.2運(yùn)營(yíng)部評(píng)價(jià)（1）每年12月5日前運(yùn)營(yíng)部綠化主管編制《公司工作報(bào)告-綠化》，提交年度總結(jié)與管理評(píng)審會(huì)議。（2）運(yùn)營(yíng)部綠化主管每年12月對(duì)本程序的適宜性進(jìn)行評(píng)估，必要時(shí)，在年度總結(jié)與管理評(píng)審會(huì)議提交修改本程序報(bào)告，如經(jīng)批準(zhǔn)，修改本程序，按《成文信息管理程序》執(zhí)行。5.16.3高層領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)總經(jīng)理組織召開年度總結(jié)與管理評(píng)審會(huì)議，具體依照《年度總結(jié)與管理評(píng)審程序》執(zhí)行。5.17檔案管理管理處各級(jí)人員在每月5日前，將上月的日常運(yùn)行資料按要求整理后交管理處行政主管歸檔，具體按《成文信息管理程序》執(zhí)行。6.0相關(guān)支持文件《年度績(jī)效指標(biāo)與質(zhì)量目標(biāo)》《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》《管理處服務(wù)方案-綠化》《管理處工作計(jì)劃-綠化》《過程監(jiān)管規(guī)范-綠化》《管理處工作報(bào)告-綠化》《公司年度工作評(píng)價(jià)報(bào)告-綠化》7.0質(zhì)量記錄和表格《管理處排班表-綠化工》《質(zhì)量檢查記錄表》秩序與安全管理服務(wù)第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容（一）、出入管理物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次，制定相應(yīng)方案，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理。（二）、安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。（三）、施工現(xiàn)場(chǎng)管理配合政府開展小區(qū)管理物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及小區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故。物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作。積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育。二、安全防范服務(wù)的要求（一）、安防人員的儀表和禮貌禮儀（二）、巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮熟悉物業(yè)及業(yè)主（或物業(yè)使用人）基本情況，如業(yè)主（物業(yè)使用人）家庭成員、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類技防設(shè)備、各類機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等；按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時(shí)簽到要記錄原因；（巡視記錄表）熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對(duì)外來人員及把外搬物品做好記錄及控制；（出入登記表）觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)發(fā)現(xiàn)，處理各種事故隱患及突發(fā)事件；（應(yīng)急處置程序）相互配合，妥善處理各種問題。對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。（三）、值班記錄（交接班記錄表）（四）、技防設(shè)施設(shè)備三、安全防范工作檢查辦法（日、周、月檢記錄表）（一）、日檢安防隊(duì)伍的各班班組長(zhǎng)每天應(yīng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班各崗位的當(dāng)班人員進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括：儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、工作記錄、交接班、崗位形象和安全隱患等，對(duì)存在的問題應(yīng)及時(shí)指出并作相應(yīng)處理。（二）、周檢安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)每周應(yīng)根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢查，除日檢內(nèi)容之外，其內(nèi)容還包括各類安防設(shè)施設(shè)備的檢查、業(yè)主意見收集反饋、班組長(zhǎng)檢查記錄和安全隱患分析等，并填寫周記錄表。四、治安防范注意事項(xiàng)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大；遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失，對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案；管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走；轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問；管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。第二節(jié)消防管理概述：消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識(shí)宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊(duì)伍，完善消防管理制度，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護(hù)和保養(yǎng)。義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)義務(wù)消防隊(duì)員的組成由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。義務(wù)消防隊(duì)員的工作義務(wù)消防隊(duì)員的訓(xùn)練每年應(yīng)進(jìn)行一到二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。消防制度的制訂消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為到達(dá)“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場(chǎng)所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎(jiǎng)懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報(bào)告制度等。制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度消防設(shè)施設(shè)備管理制度包括消防系統(tǒng)運(yùn)行管理制度、消防器材配置保管制度、消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及檢查制度、消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程等。制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案根據(jù)各管轄區(qū)特點(diǎn)，制訂消防檢查要求與標(biāo)準(zhǔn)，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法消防安全檢查的內(nèi)容物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警（滅火）系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消火栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。消防安全檢查的組織方法和形式專職部門檢查應(yīng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對(duì)重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落實(shí)到實(shí)處。各部門、各項(xiàng)目的自查（日、周、月檢記錄）日常檢查重大節(jié)日檢查重大活動(dòng)檢查消防安全檢查的程序和要求消防安全檢查的基本程序⑴按照部門制訂的巡查路線和巡查部位進(jìn)行檢查⑵確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查⑶對(duì)檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷，對(duì)問題提出整改意見和對(duì)策⑷對(duì)檢查出的消防問題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，對(duì)不及時(shí)整改的應(yīng)予以嚴(yán)肅處理，對(duì)問題嚴(yán)重或不能及時(shí)處理的應(yīng)上報(bào)有關(guān)部門⑸對(duì)檢查情況進(jìn)行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報(bào)告消防安全檢查的要求⑴深入樓層對(duì)重點(diǎn)消防保衛(wèi)部位進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗(yàn)；⑵檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣路線及配電設(shè)備的檢查；⑶對(duì)重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改；⑷對(duì)消防隱患問題，立即處理；⑸應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜（箱）周圍堆放易燃易爆物品等。動(dòng)火安全管理（動(dòng)火申請(qǐng)表）動(dòng)火前要求重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無異議才能動(dòng)火；防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動(dòng)火；凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動(dòng)火；凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火；凡儲(chǔ)有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉庫和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動(dòng)火；在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或?yàn)椴扇“踩雷o(hù)措施的不能動(dòng)火。動(dòng)火過程中的要求動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要制定安全負(fù)責(zé)人；現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火；發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；動(dòng)火后的要求動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人在動(dòng)火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種。消防安全預(yù)案制訂（消防應(yīng)急預(yù)案）重點(diǎn)防火單位和防火部位的確定重點(diǎn)防火物業(yè)包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠、大型倉庫以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、高層及超高層和度假村等重點(diǎn)防火部位包括：機(jī)房、公共娛樂場(chǎng)所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫（室）和計(jì)算機(jī)（資訊）中心等滅火方案的要求所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實(shí)際情況；滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實(shí)操性和可行性；根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)火險(xiǎn)隱患較大的地方進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識(shí)；有具體的組織實(shí)施時(shí)間和相應(yīng)演練經(jīng)費(fèi)預(yù)算；確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；滅火方案須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来螅ㄖ校╆?duì)審核通過和備案。滅火預(yù)案的制訂滅火預(yù)案的制訂在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)；根據(jù)火災(zāi)特點(diǎn)和滅火戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)，假想火場(chǎng)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)行必要的計(jì)算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項(xiàng)。寫出文字說明，打印報(bào)批，并繪制滅火力量部署的草圖；滅火預(yù)案主要內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況（特點(diǎn)）、物資特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備；火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；滅火力量部署注意事項(xiàng)滅火預(yù)案圖消防器材的配備、使用與維護(hù)常規(guī)消防器材裝備大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備包括：消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。消防器材一般配置多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個(gè)消防栓（箱）內(nèi)均配置1－2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。崗?fù)づ渲梦飿I(yè)管理項(xiàng)目的每個(gè)保安崗?fù)ぞ鋫湟欢〝?shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時(shí)，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。機(jī)房配置機(jī)房?jī)?nèi)主要配備固定滅火器材和推車式滅火器其他場(chǎng)所配置也應(yīng)配備一定數(shù)量的滅火器材，能在較短時(shí)間內(nèi)迅速取用并撲救初期火災(zāi)，以防止火勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。消防裝備的維護(hù)、管理（檢查記錄表）定期檢查至少每月進(jìn)行一次全面檢查定期養(yǎng)護(hù)定期清洗和上油專人保管交接班檢查消防器材的定期統(tǒng)計(jì)配置在各個(gè)項(xiàng)目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計(jì)工作。第三節(jié)物業(yè)秩序維護(hù)部安全管理工作方案為了規(guī)范小區(qū)的安保管理工作，合理劃分崗位職責(zé)與分工，并明確各崗位安保管理工作的內(nèi)容和要求，充分保證小區(qū)運(yùn)營(yíng)期間各項(xiàng)安保工作的順利進(jìn)行，為小區(qū)運(yùn)營(yíng)期間提供一個(gè)安全、規(guī)范、和諧的現(xiàn)場(chǎng)氛圍，全方位展示小區(qū)的管理品質(zhì)與服務(wù)水平，提升小區(qū)的品牌形象，特制定此方案。一、安全保衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)保衛(wèi)小區(qū)上所有人員的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。負(fù)責(zé)保護(hù)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及和公共設(shè)施的安全。負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。二、安全保衛(wèi)工作方案小區(qū)安全保衛(wèi)工作由物業(yè)秩序部和保安公司共同承擔(dān)，其物業(yè)秩序部保安隊(duì)負(fù)責(zé)外部保衛(wèi)、區(qū)域保衛(wèi)、監(jiān)控預(yù)警工作，保安公司保安隊(duì)負(fù)責(zé)內(nèi)部保衛(wèi)工作。（1）保衛(wèi)方式：1、四重安防體系：外部保衛(wèi)機(jī)制（輪動(dòng)崗：保安公司保安）區(qū)域保衛(wèi)機(jī)制（固定崗：保安公司保安）監(jiān)控預(yù)警機(jī)制（監(jiān)控崗：保安公司保安）內(nèi)部保衛(wèi)機(jī)制（巡邏崗：保安公司保安）2、三維立體防線：小區(qū)外部保衛(wèi)（桶壁）整體預(yù)警防衛(wèi)（桶蓋）小區(qū)內(nèi)部保衛(wèi)（桶底）3、崗位類型及工作職責(zé)（1）外保：固定崗：負(fù)責(zé)崗位所屬轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、環(huán)境維護(hù)等安全保衛(wèi)工作。輪動(dòng)崗：負(fù)責(zé)崗位所屬轄區(qū)以及崗位輪動(dòng)過程中所經(jīng)過的區(qū)域內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、交通引導(dǎo)、環(huán)境維護(hù)等安全保衛(wèi)工作。監(jiān)控崗：負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、環(huán)境維護(hù)等工作的監(jiān)控。（2）內(nèi)保：巡邏崗：負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞等安全保衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督外保隊(duì)員是否嚴(yán)格執(zhí)行崗位工作規(guī)范。4、崗位人員及配置方案小區(qū)安全保衛(wèi)最低人員配置為10人。(1)人員配置方案：外保：領(lǐng)班：1人。監(jiān)控崗：1人。固定崗：1人，固定在小區(qū)。輪動(dòng)崗：7人，在1、2、3、4、5、8崗?fù)ぽ唲?dòng)。內(nèi)保：領(lǐng)班：1人。巡邏崗：4人，小區(qū)內(nèi)部巡邏，白班4人。夜班巡邏：1人。（2）安全保衛(wèi)方案外保：輪動(dòng)崗配置保安人員7名，其中6人在1、2、3、4、5、8崗各配置1人，另安排1人在小區(qū)內(nèi)巡邏，每次巡邏40分鐘。自全班接班后每個(gè)整點(diǎn)后40分巡邏崗到1號(hào)崗接崗，1號(hào)崗到8號(hào)崗接崗，8號(hào)崗到5號(hào)崗接崗，5號(hào)崗到4號(hào)崗接崗，4號(hào)崗到3號(hào)崗接班，3號(hào)崗到2號(hào)崗，2號(hào)崗下崗后轉(zhuǎn)為巡邏崗。夜班22：00分以后，2號(hào)崗撤崗后，2號(hào)崗下崗隊(duì)員轉(zhuǎn)為打點(diǎn)巡邏，3號(hào)崗下崗隊(duì)員轉(zhuǎn)為小區(qū)內(nèi)部巡邏。保證保安人員在崗位輪動(dòng)時(shí)不空崗，夜間巡邏人員不低于2人（其中二期保證1人），任何崗位在任何時(shí)候都有值班人員值勤。內(nèi)保：白班9：00分上崗，在小區(qū)巡邏。夜班21：30分以后上崗，在小區(qū)巡邏。5、安全保衛(wèi)工作要求防火：檢查小區(qū)、公共設(shè)施等否有火災(zāi)發(fā)生或是否存在火災(zāi)隱患，如遇火災(zāi)要及時(shí)組織人力撲救并報(bào)火警，如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)將詳細(xì)情況及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。防盜：檢查小區(qū)門窗是否關(guān)閉或鎖好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。如遇竊賊正在行竊，應(yīng)組織當(dāng)班人員共同抓獲并報(bào)警。防暴：如發(fā)現(xiàn)小區(qū)上人群發(fā)生糾紛或發(fā)生其它治安事件時(shí)，應(yīng)立即組織人力制止，避免糾紛激化，造成傷害事件，如果制止不了，要及時(shí)報(bào)警，并維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，等候警察處理。防破壞：檢查小區(qū)及公共設(shè)施是否遭受破壞，如果遭受破壞應(yīng)記錄發(fā)現(xiàn)時(shí)間，以備監(jiān)視人員調(diào)出監(jiān)視錄像，找出當(dāng)事人和具體時(shí)間等證據(jù)，以便索賠。如遇壞人正在破壞小區(qū)的公共設(shè)施或商鋪的設(shè)施應(yīng)及時(shí)制止，并根據(jù)損壞程度進(jìn)行索賠。交通引導(dǎo)：交通道口所在處的崗位，當(dāng)有車輛駛?cè)霑r(shí)應(yīng)主動(dòng)詢問駕駛員進(jìn)入小區(qū)的目的，并根據(jù)客人意圖指引車輛行駛方向或指示停車位置。禁止載重車輛駛?cè)胄^(qū)石板路面。環(huán)境維護(hù)：維護(hù)衛(wèi)生保潔環(huán)境，特別防止亂倒垃圾，禁止非正規(guī)餐櫥垃圾車輛的駛?cè)?，禁止小區(qū)外部收廢品車輛駛?cè)?。監(jiān)視：監(jiān)視小區(qū)所有區(qū)域，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告崗位轄區(qū)內(nèi)值班人員及當(dāng)班班長(zhǎng)。第四節(jié)物業(yè)秩序部運(yùn)營(yíng)安全管理規(guī)范(1)保安巡視管理規(guī)范1.0目的用于規(guī)范和指導(dǎo)保安員的日常巡視檢查工作。2.0范圍適用于小區(qū)保安員的巡視管理。3.0方法及過程控制3.1樓頂及各通道巡邏1.白天單人(開店后-清場(chǎng)前)巡查1次，中班、夜班雙人（清場(chǎng)后--開店前）各巡視一次。2.巡邏內(nèi)容：2.1是否有可疑人員逗留。2.2門窗、設(shè)施設(shè)備外觀是否完好。2.3屋頂燈光標(biāo)識(shí)、廣告外觀是否完好。2.4暴雨天氣排水口是否暢通。2.5雨雪、臺(tái)風(fēng)天氣時(shí)增加巡視頻次，查看廣告牌、門窗等，防止高空墜物。2.7排煙口是否有掛油現(xiàn)象。2.8平臺(tái)通道門是否鎖閉完好。3.夜間(清場(chǎng)后-開店前)巡查可適當(dāng)放寬頻次。4.夜間巡視重點(diǎn)：4.1照明、燈箱廣告開啟時(shí)間是否合理和正常。4.2與寫字樓相通的防火門是否按照閉店時(shí)間鎖閉。4.3暴雨、臺(tái)風(fēng)天氣時(shí)增加巡視頻次，查看廣告牌、門窗等，防止高空墜物。5.發(fā)生緊急事件或者突發(fā)情況，按照突發(fā)應(yīng)急事件預(yù)案進(jìn)行。3.2小區(qū)巡邏1.不定期對(duì)所轄區(qū)域巡視；2.巡邏內(nèi)容：2.1區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備管理：2.1.1道路標(biāo)識(shí)指引正確，如遇特殊天氣，及時(shí)采取措施，防止造成任何損失。2.1.2路燈、井蓋、殘障通道護(hù)欄是否完好。2.1.3外圍其他公共設(shè)施設(shè)備的安全巡視。2.1.4暴雨、臺(tái)風(fēng)天氣時(shí)加強(qiáng)墻體廣告、店招及其他附屬物的安全情況的巡視。2.2公共區(qū)域秩序管理：2.2.1區(qū)域內(nèi)不得出現(xiàn)派發(fā)廣告、拾荒乞討人員。2.2.2嚴(yán)禁出現(xiàn)未經(jīng)同意的擺攤推銷和小攤小販現(xiàn)象。2.2.3制止溜旱冰及玩滑板等引起人群聚集及存在安全隱患的行為。2.2.4嚴(yán)禁懸掛未經(jīng)同意的橫幅、廣告等。2.2.5嚴(yán)禁（非）機(jī)動(dòng)車亂停亂放，禁止出現(xiàn)占道、洗車等現(xiàn)象。2.2.6監(jiān)督外圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況，出現(xiàn)污染及時(shí)聯(lián)系領(lǐng)班通知保潔人員處理。2.2.7按照開閉店的時(shí)間要求，開啟和鎖閉通往樓層的疏散通道門。3.接受客戶的咨詢和求助。4.巡邏要求：多看、多聽、多問、多聞、多走。5.公共設(shè)施出現(xiàn)損壞，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并找到肇事人或車輛。接受客戶的咨詢和求助。3.3小區(qū)內(nèi)巡邏1.不定期巡邏。2.巡邏內(nèi)容：2.1杜絕未經(jīng)同意散發(fā)廣告現(xiàn)象，禁止小區(qū)商戶違規(guī)占道經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁占用或堵塞消防通道，防火卷簾門下禁止放置物品。2.2禁止小區(qū)商戶使用高音喇叭、大聲叫賣促銷隨意攬客行為。2.3公共設(shè)施設(shè)備外觀是否完好，電梯/扶梯是否運(yùn)行正常。2.4可疑人員監(jiān)控。2.5監(jiān)督公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)污染及時(shí)報(bào)告并協(xié)助處理。2.6花車擺放、張貼畫等是否符合管理要求。2.7勸阻公共區(qū)域吸煙者。2.8消防設(shè)施及封條的完好情況。2.9及時(shí)制止未經(jīng)許可的新聞媒體和個(gè)人在場(chǎng)內(nèi)拍照、攝像行為。2.10消防報(bào)警的跑點(diǎn)確認(rèn)。3.發(fā)生緊急事件，及時(shí)報(bào)告，并按照預(yù)案處理。4.接受客戶的咨詢和求助。（2）保安員值班管理規(guī)定1.基本要求1.1保安員上崗前必須檢查衣、帽及裝備是否穿戴整齊、規(guī)范，并隨時(shí)檢查在崗時(shí)的儀容儀表。1.2保安員應(yīng)保持良好的個(gè)人衛(wèi)生，一律不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、蓄胡子、留長(zhǎng)指甲。1.3保安員在崗時(shí)應(yīng)舉止文明，不袖手、背手、叉腰、將手插入口袋，執(zhí)勤中不準(zhǔn)吸煙、吃零食。1.4公司明令禁止在當(dāng)班前4小時(shí)內(nèi)和當(dāng)班時(shí)喝酒。1.5保安員在崗期間，隨時(shí)接收監(jiān)控中心的指令，服從命令、聽從指揮和調(diào)遣。1.6保安員值班期間要始終開啟和攜帶對(duì)講機(jī)，保證通訊通暢，并合理控制對(duì)講機(jī)音量，以不影響小區(qū)商戶、消費(fèi)者和其他員工為宜。1.7保安員值班時(shí)不能盯視顧客，避免使顧客產(chǎn)生恐懼感。1.8遇到商戶應(yīng)主動(dòng)打招呼或敬禮，有禮貌地回答他們的詢問。任何情況下不得與小區(qū)商戶發(fā)生沖突，處理問題先敬禮，盡可能多的記住小區(qū)商戶的名字。1.9保安員一律不得使用客用設(shè)施，不得與其他部門員工、營(yíng)業(yè)員閑談。1.10公司明確規(guī)定：嚴(yán)禁保安員擅自處理、動(dòng)用扣押物品。2.巡查要求2.1保安員嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間、路線巡查，不準(zhǔn)繞道或無故不巡查，并及時(shí)填寫巡查記錄。2.2巡查過程中，檢查電線線路（目視檢查，禁止觸摸）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時(shí)，必須立即通知工程部，協(xié)助采取措施隔離措施。2.3巡查消防通道是否暢通無阻，檢查防火門、閉門器以及工作間是否關(guān)閉。2.4檢查各區(qū)域應(yīng)急燈、節(jié)能燈、疏散指示燈、報(bào)警器是否完好，檢查消防器材配備是否完整，是否被遮擋或堵塞。2.5檢查小區(qū)各區(qū)域消防栓配件是否完整，發(fā)現(xiàn)損壞或丟失時(shí)，應(yīng)立即通知工程部。2.6檢查小區(qū)各類物品放置位置是否正確，如發(fā)現(xiàn)移動(dòng)、可疑等情況，查明情況后報(bào)告物業(yè)部。2.7保安員巡查途中，發(fā)現(xiàn)異常氣味、響聲，必須立即巡查來源，重點(diǎn)檢查燒焦氣味、電線糊味。2.8每日巡查過程中，保安員必須檢查各種設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)完好情況，以及電梯運(yùn)作是否正常。2.9每日巡查過程中，對(duì)各區(qū)域清潔保潔情況進(jìn)行檢查，并對(duì)外來服務(wù)作業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督。2.10巡查時(shí)，若發(fā)現(xiàn)可疑人員，及時(shí)通過對(duì)講機(jī)通知監(jiān)控中心配合觀察、監(jiān)視，必要時(shí)，選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)檢查和盤問。2.11巡查過程中，注意觀察來往人員情況，禁止乞討、派發(fā)廣告等閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。2.12夜間巡回檢查時(shí)，清理小區(qū)周邊閑散、滯留人員，預(yù)防不法分子盜竊、破壞。3.固定崗（區(qū)域劃片崗位）要求3.1在小區(qū)各門崗、區(qū)域站立為顧客提供服務(wù)，負(fù)責(zé)小區(qū)固定位置或劃片區(qū)域的日常安全防范。3.2及時(shí)報(bào)告進(jìn)出小區(qū)的人流情況，注意觀察可疑人員，阻止商販、打斗者、精神病患者進(jìn)入小區(qū)。3.3及時(shí)制止破壞小區(qū)設(shè)施設(shè)備、可能造成安全隱患的違章行為，并進(jìn)行必要的取證工作。3.4提醒、制止小區(qū)商戶、消費(fèi)的不文明行為和違規(guī)經(jīng)營(yíng)（如抽煙、占道經(jīng)營(yíng)、亂張亂貼）等。3.5協(xié)助每日的開店，開店時(shí)段對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行驗(yàn)證、放行，及時(shí)提醒其他員工的儀容儀表。3.6負(fù)責(zé)監(jiān)督責(zé)任區(qū)域的清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。3.7確認(rèn)促銷活動(dòng)的合法性（如檢查促銷單等），規(guī)范促銷活動(dòng)場(chǎng)地。3.8驗(yàn)證、放行進(jìn)場(chǎng)的施工、閉店時(shí)段小區(qū)商鋪盤點(diǎn)人員，以及消防通道進(jìn)出人員，必要時(shí)對(duì)進(jìn)出的物品進(jìn)行查驗(yàn)。3.9負(fù)責(zé)檢查責(zé)任區(qū)域的消防設(shè)備、器材的配置與完好情況。（3）鑰匙使用規(guī)范1.目的規(guī)范鑰匙使用管理工作，確保常用、備用鑰匙的保管。2.適用范圍2.1正常的小區(qū)開、閉店工作2.2開啟通道、辦公室的服務(wù)工作。2.3緊急開啟小區(qū)商鋪、設(shè)備間、庫房、電井門的突發(fā)事件處理工作。3.職責(zé)3.1監(jiān)控中心監(jiān)控員負(fù)責(zé)鑰匙的保管工作。3.2保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)完成鑰匙的統(tǒng)計(jì)和排序工作（鑰匙牌的號(hào)碼與柜內(nèi)標(biāo)識(shí)號(hào)碼對(duì)應(yīng)），做到準(zhǔn)確無誤：制定鑰匙臺(tái)帳，依照本規(guī)定實(shí)施鑰匙的日常管理工作。3.3秩序部經(jīng)理對(duì)鑰匙臺(tái)帳進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)組織、安排常用及備用鑰匙的管理工作。4.內(nèi)容4.1借用監(jiān)控中心的鑰匙時(shí)必須得到秩序部經(jīng)理或值班經(jīng)理的同意。4.2在借用鑰匙時(shí)由保安班長(zhǎng)、監(jiān)控員及借用人共同核對(duì)鑰匙數(shù)量及所借鑰匙是否與開啟門體制牌相符。4.3由監(jiān)控員在《鑰匙借用登記表》上登記，注明鑰匙數(shù)量及借用時(shí)間，借用人在《鑰匙借用登記表》上簽字。4.4借用人鑰匙便用完后，在《鑰匙借用登記表》上寫明歸還時(shí)間，由借用人與監(jiān)控員、保安班長(zhǎng)共同驗(yàn)證無誤后，由監(jiān)控員將鑰匙放回原位。4.5鑰匙借用遵守當(dāng)天借當(dāng)天還的原則，當(dāng)天未使用完畢，可次日再借（程序如上）。4.6保安班長(zhǎng)監(jiān)督鑰匙的使用情況，負(fù)責(zé)借用鑰匙的追討工作。4.7借用者嚴(yán)禁擅自將所借鑰匙轉(zhuǎn)借他人，出現(xiàn)此類情況將追究借用人責(zé)任。4.8未經(jīng)物業(yè)管理部主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)私自配制借用的鑰匙。4.9鑰匙柜內(nèi)的鑰匙應(yīng)每月整理一次，及時(shí)做好更新和補(bǔ)充。4.10鑰匙損壞或報(bào)廢處理時(shí)，保安班長(zhǎng)需書面寫明原因，報(bào)物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后重新配置或處理。4.11正常的開（閉）店及開啟辦公室的鑰匙同樣遵照此規(guī)定執(zhí)行。（4）器械使用規(guī)范1、對(duì)講機(jī)使用及管理規(guī)范：1.1所有保安員使用對(duì)講機(jī)時(shí)必須佩戴耳麥工作。1.2使用對(duì)講機(jī)必須用普通話，按指定頻道通話。使用對(duì)講機(jī)時(shí)，語言文明、簡(jiǎn)潔，不準(zhǔn)談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。1.3嚴(yán)禁將對(duì)講機(jī)借給無關(guān)人員使用或玩耍。1.4使用者必須注意對(duì)講機(jī)狀態(tài)，電力不足、呼叫不暢應(yīng)及時(shí)檢查原因并作處理，不得以任何理由推托而延誤工作。1.5使用時(shí)請(qǐng)注意愛護(hù)與合理使用，防止用手去拎天線。1.6使用時(shí)要按照對(duì)講機(jī)的操作流程進(jìn)行正確的操作。1.7使用對(duì)講機(jī)通話時(shí)聽到連續(xù)的當(dāng)當(dāng)聲音時(shí)，表示對(duì)講機(jī)電量不足，應(yīng)及時(shí)更換電池。1.8拆卸電池時(shí)應(yīng)將主機(jī)處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，將對(duì)講機(jī)兩側(cè)的電池閥向下滑，將電池的上端從對(duì)講機(jī)拉出，然后將電池拿下。1.9安裝備用電池時(shí)，將電池底部伸展的部份，插入對(duì)講機(jī)底部的槽口，將電池的上端，向?qū)χv機(jī)內(nèi)部按，直到聽嗒聲，正明電池安裝好。1.10對(duì)新電池與儲(chǔ)存時(shí)間長(zhǎng)的電池，充電時(shí)要處于25℃的環(huán)境中，對(duì)冷電池溫度低于10℃充電，將導(dǎo)致電解液泄漏，并最終變成故障電池。對(duì)熱電池充電高于35℃時(shí)，將導(dǎo)致電池的可放電量減少，進(jìn)而影響對(duì)講機(jī)的使用，充電時(shí)要為12至16小時(shí)。1.11正常使用和延長(zhǎng)壽命，請(qǐng)堅(jiān)持使用原裝充電器。電池和充電器是從一個(gè)完整的能源系統(tǒng)來設(shè)計(jì)的，不要將充電器當(dāng)作對(duì)講機(jī)的座架。2.0對(duì)講機(jī)使用語言規(guī)范2.1上級(jí)向下級(jí)呼叫，或平級(jí)呼叫。呼：如01呼叫，收到請(qǐng)回答；答：02收到，01請(qǐng)講。呼：（敘述事情），完畢。答：（復(fù)述事情），02清楚。2.2下級(jí)向上級(jí)呼叫。呼：如呼01，01收到請(qǐng)回答、03向你匯報(bào)；答：我是01，請(qǐng)講。呼：（敘述事情），匯報(bào)完畢。答：（講述要求），03是否清楚？呼：03明白。2.3上級(jí)詢問某事或某人在哪？（用于群體回答）呼：各崗位請(qǐng)注意！我是01。請(qǐng)問是否有人看到000？答：02沒看到、03沒看到、04沒看到、……答：（07答）他在…………。01是否清楚？呼：01清楚。3.0手電使用及管理規(guī)范手電使用規(guī)范：上崗前必須檢查電池電量是否充足、檢查電珠能否正常使用、檢查開關(guān)能否正常開啟；保持表面干燥、不得敲擊硬物；無故不得亂開亂照。（5）夜值管理規(guī)范1.值班時(shí)間與值班人1.120;30—次日8:30期間實(shí)行夜間值班制。1.2秩序部當(dāng)值領(lǐng)班輪值。2.值班內(nèi)容2.1組織處理各類突發(fā)事件，必要時(shí)及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。2.2小區(qū)商鋪閉店與清場(chǎng)工作的檢查。2.3夜間延時(shí)營(yíng)業(yè)的小區(qū)商戶、二裝現(xiàn)場(chǎng)的管理與檢查。2.4處理延時(shí)閉店的小區(qū)商戶的工作協(xié)調(diào)，檢查清場(chǎng)、閉店，夜間施工、布展現(xiàn)場(chǎng)安全的監(jiān)督檢查等。2.5協(xié)助處理商戶/顧客投訴與糾紛。3.值班要求3.1當(dāng)值領(lǐng)班在值班期間處理各崗位的各類突發(fā)事件并協(xié)調(diào)處理各類工作難題，及時(shí)上報(bào)、傳達(dá)事件的進(jìn)展情況。將事件處理的經(jīng)過做好記錄。對(duì)需進(jìn)一步溝通的事件，次日下班后報(bào)秩序部隊(duì)長(zhǎng)與秩序經(jīng)理，并注意明確事件的處理結(jié)果。3.2各值班崗位如發(fā)現(xiàn)以下情況：治安、刑事案件；區(qū)域性設(shè)施故障（如停水/電、跑水、電梯困人）；人身傷害事件；損壞公共設(shè)施設(shè)備；客戶糾紛等事件等，均需上報(bào)夜值領(lǐng)班，由夜值領(lǐng)班牽頭協(xié)調(diào)處理，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。3.3當(dāng)值領(lǐng)班在值班期間需對(duì)各崗位值班工作情況檢查，對(duì)違規(guī)、違紀(jì)現(xiàn)象及時(shí)制止及作出處理，并在《夜值領(lǐng)班查崗記錄表》上予以記錄。3.4各分包單位應(yīng)按月提供各自當(dāng)月的夜間值班負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式，以確保夜值領(lǐng)班在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠在第一時(shí)間聯(lián)系上相關(guān)人員。3.5當(dāng)值領(lǐng)班在接到發(fā)生突發(fā)事件時(shí)應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。第四節(jié)安全管理與秩序維護(hù)一、安全管理充分運(yùn)用公司管理各類型物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高品位、高水準(zhǔn)的安全管理，確保工作場(chǎng)所安全、文明、舒適，為客戶提供熱情周到的服務(wù)，樹立良好的公眾形象。安全管理涵蓋了：日常巡查、公共秩序、消防管理和車輛管理等內(nèi)容。（一）安全管理目標(biāo)1．日常生活、辦公秩序井然有序；2．人身安全不受侵犯；3．財(cái)產(chǎn)不受損失；4．重大活動(dòng)順利進(jìn)行；5．突發(fā)事件迅速得到解決；6.規(guī)避各種安全事故的發(fā)生；7．治安案件發(fā)生率為0，火災(zāi)發(fā)生率為0。（二）安全管理原則以“外張內(nèi)馳”為原則，以治安、車輛、消防管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)神速、果斷干練的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍為主體，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，人防、技防、物防相結(jié)合，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解除突發(fā)事件。（三）安全管理的內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響客戶身心健康和環(huán)境的行為。保證小區(qū)環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：主要是防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：主要是維護(hù)物業(yè)內(nèi)交通秩序，防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。2．安全管理方式安全管理的方式以治安、消防、停車場(chǎng)自動(dòng)監(jiān)控管理系統(tǒng)為主導(dǎo)的監(jiān)控管制為主，輔以固定崗哨、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急分隊(duì)，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置門崗和其它重要位置的固定崗哨，如車輛崗哨；流動(dòng)崗哨按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查。一般情況下的安全管理按原定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在項(xiàng)目的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。二、安全狀態(tài)控制管理項(xiàng)目報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報(bào)警信息分成兩類：非確切報(bào)警信息、確切報(bào)警信息。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系。針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類異常情況，為項(xiàng)目提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。（一）．安全狀態(tài)控制1.報(bào)警信息分類類別內(nèi)容/來源備注非確切報(bào)警信息室內(nèi)防盜報(bào)警器、緊急求助按鈕報(bào)警、消防探測(cè)器報(bào)警、消防電話報(bào)警、攝像圖像有可疑現(xiàn)象、出入口非法出入報(bào)警、巡更簽到器未及時(shí)簽到及其他模糊報(bào)警信息。需確認(rèn)核實(shí)確切報(bào)警信息工作人員報(bào)警、電話報(bào)警、服務(wù)中心人員（安保人員、其他人員）反應(yīng)問題需派人前往處理2.報(bào)警事件分類類別內(nèi)容輕微事件防盜報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、誤操作；巡邏安保人員能解決的小治安、交通違章……一般事件治安事件：盜竊、發(fā)現(xiàn)可疑人員、鬧事；車輛管理：道路堵塞、疏導(dǎo)困難、車輛亂停放、輕微撞車撞人、車輛輕微損傷；設(shè)備設(shè)施故障，局部區(qū)域停水、停電；重大事件重大刑事案件；水災(zāi)、火災(zāi)；暴雨、大范圍水浸；全區(qū)停水、停電；智能系統(tǒng)癱瘓；車場(chǎng)事故（車輛丟失、車輛嚴(yán)重?fù)p壞、撞人、撞車等）。3.治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀態(tài)特征一級(jí)正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無異常報(bào)警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無異常現(xiàn)象。二級(jí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信息；經(jīng)確認(rèn)為輕微事件；狀態(tài)范圍：報(bào)警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。三級(jí)報(bào)警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為一般事件；狀態(tài)范圍：報(bào)警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。四級(jí)報(bào)警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為重大事件；狀態(tài)范圍：全區(qū)。4.各級(jí)狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力量范圍一級(jí)反應(yīng)力量區(qū)域巡邏護(hù)衛(wèi)員或固定崗二級(jí)反應(yīng)力量一級(jí)反應(yīng)力量；當(dāng)班巡邏崗和安保主管；工程部。三級(jí)反應(yīng)力量一級(jí)反應(yīng)力量+二級(jí)反應(yīng)力量；當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員；護(hù)衛(wèi)應(yīng)急分隊(duì)。四級(jí)反應(yīng)力量服務(wù)中心在值全體員工。向公司請(qǐng)示支援，必要時(shí)向公安、消防、武警求援。5.反應(yīng)時(shí)間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的最長(zhǎng)時(shí)間監(jiān)控中心值班人員1分鐘（包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人）一級(jí)反應(yīng)力量2分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)反應(yīng)力量5分鐘三級(jí)反應(yīng)力量5分鐘四級(jí)反應(yīng)力量5分鐘當(dāng)班維修人員5分鐘6.狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場(chǎng)指揮反應(yīng)力量類別一級(jí)狀態(tài)值班人員二級(jí)狀態(tài)安保主管當(dāng)班安保班長(zhǎng)一級(jí)力量上陣二級(jí)力量戒備三級(jí)狀態(tài)服務(wù)中心總經(jīng)理安保主管二級(jí)力量上陣三級(jí)力量戒備必要時(shí)四級(jí)力量戒備四級(jí)狀態(tài)公司領(lǐng)導(dǎo)或職能部門負(fù)責(zé)人服務(wù)中心總經(jīng)理四級(jí)力量上陣三、“三防”結(jié)合的防范措施安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司多年物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代科技手段，以“預(yù)防為主，人防、技防、物防相結(jié)合”為原則，建立訓(xùn)練有素、神速果斷的安保隊(duì)伍，精心組織日常安全管理、車輛管理、消防管理，提供高水平、高水準(zhǔn)、高品位的安全管理，杜絕任何影響正常生活的行為，確保小區(qū)內(nèi)的安全、樹立良好的小區(qū)形象。（一）人防篇1、護(hù)衛(wèi)員設(shè)置：根據(jù)目前實(shí)際情況，管理區(qū)域進(jìn)行全封閉圍合，安全管理實(shí)施封閉式管理。我們把安保管理分為治安保理、車輛管理和消防管理三個(gè)方面，實(shí)行人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗與巡邏崗相結(jié)合，監(jiān)控中心技防支持，分片區(qū)管理，相鄰片區(qū)相互呼應(yīng)的安防方案。其工作實(shí)施由安保部全面負(fù)責(zé)，客戶服務(wù)部和工程部協(xié)助。其中：安保部全面負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理，提供日常值勤，安全工作，安全檢查，人員、車輛和物品進(jìn)出控制，突發(fā)安全事件的處理。客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)客戶人員、車輛、物資和通訊資料的有限提供和有效更新，所屬監(jiān)控中心提供技防和通訊聯(lián)系支持。工程部負(fù)責(zé)小區(qū)安防、消防、車場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備的技術(shù)性保養(yǎng)和維護(hù)，保障功能正常。2、各崗位職責(zé)（1）門崗24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)就地處置，必要時(shí)可通過對(duì)講機(jī)向隊(duì)長(zhǎng)或客服中心報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問題處理完畢；掌握小區(qū)出入客人動(dòng)態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記制度，對(duì)身份不明、形跡可疑、衣冠不整者，禁止其進(jìn)入；熟悉由本崗進(jìn)出的業(yè)主及其經(jīng)常交往的社會(huì)關(guān)系情況；對(duì)于進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行作業(yè)的各類人員，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記后方可放行；對(duì)于住戶搬家，必須對(duì)客服中心出具的《物品放行條》核對(duì)無誤后方可放行；認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。接班人員未上崗前，不得下崗。（2）道口崗維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行檢查、核對(duì)、換證、登記；嚴(yán)格控制外來車輛進(jìn)入；仔細(xì)觀察進(jìn)場(chǎng)車輛，發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)，應(yīng)立即向車主或司機(jī)指出，并做好記錄；提醒和指揮司機(jī)進(jìn)場(chǎng)后按規(guī)定路線行駛、泊車；對(duì)在道口附近泊車、擺攤者，要進(jìn)行勸阻和制止；嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。維持出入口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。做好出入車輛登記，根據(jù)車輛管理規(guī)定放行。遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與目的。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有放行條，貨柜車需開箱檢查），同時(shí)無其它違規(guī)行為。（3）消防監(jiān)控中心崗熟練掌握消防監(jiān)控設(shè)備的構(gòu)造、性能及操作程序；熟悉火警等報(bào)警方法與程序；與各崗護(hù)衛(wèi)保持聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知巡邏護(hù)衛(wèi)前往查看；及時(shí)處理消防報(bào)警，確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，須迅速報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，果斷按滅火作戰(zhàn)方案處理，嚴(yán)重情況需即時(shí)報(bào)告服務(wù)中心經(jīng)理。安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在電梯、樓面主要道口及其他重要部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并通知巡邏人員進(jìn)行詢問盤查，同時(shí)向安保部報(bào)告。監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。（4）樓層巡邏崗每崗每班巡樓一次，對(duì)用戶違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進(jìn)行勸告；對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行巡查；負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理。勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)閑雜人員阻止其入內(nèi)。巡視范圍包括各層樓面、會(huì)所、商業(yè)中心、老年公寓、各機(jī)房、各處通道等。按巡更路線巡視檢查，并適時(shí)變更巡邏路線，按規(guī)定點(diǎn)擊巡更器，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題通知班長(zhǎng)，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)。并注意消防設(shè)施及器材的完好性。巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答業(yè)主、使用人的問詢，實(shí)行文明服務(wù)。接到治安、火警報(bào)警，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，作出正確處理。為了營(yíng)造安全、祥和的居住環(huán)境，配以適當(dāng)?shù)谋阋逻M(jìn)行巡邏，便衣巡邏人員身著便衣佩帶耳機(jī)式對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。（5）小區(qū)地面巡邏崗協(xié)助客服中心向廣大業(yè)主住戶提供特約服務(wù)；監(jiān)管小區(qū)內(nèi)的人員活動(dòng)情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故；巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查；制止管區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；驅(qū)趕管區(qū)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理；回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向。對(duì)來訪客人，問清情況，與被訪問人及時(shí)聯(lián)系，必要時(shí)有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證工作，辦理有關(guān)登記手續(xù)后方可入內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，端正工作作風(fēng)，樹立安保的良好形象。（6）車場(chǎng)巡邏崗做好進(jìn)出車輛登記和外觀情況檢查工作；指揮車輛的進(jìn)出和停放，保證消防通道暢通；檢查停放車輛的車況，若發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車門（窗）等情況，及時(shí)通知司機(jī)或報(bào)告護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)處理；檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時(shí)通知車主；定期檢查消防設(shè)施是否完好、有效；管好停放在管區(qū)內(nèi)的車輛，防止丟失或損壞。進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。關(guān)注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失，提醒車主及時(shí)關(guān)好門窗，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。（7）小區(qū)外圍巡邏崗巡查、登記公共部位設(shè)施完好情況；驅(qū)趕管區(qū)外的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理；3、工作規(guī)程（詳見《安保作業(yè)指導(dǎo)書》）示例：（1）人員控制陌生人士及車輛拜訪：沒有業(yè)主陪同的陌生人士及車輛要求進(jìn)入小區(qū)，須向道口崗說明前往的具體房號(hào)及業(yè)主姓名，經(jīng)巡邏護(hù)衛(wèi)員或監(jiān)控中心核實(shí)，并經(jīng)業(yè)主同意后，在道口崗登記，然后準(zhǔn)予進(jìn)入，并由監(jiān)控中心和巡邏護(hù)衛(wèi)員跟進(jìn)，消除事故案件隱患。（2）、業(yè)主搬遷或大件物品搬出搬家或大件物品搬出小區(qū)，須由業(yè)主親自前往客戶服務(wù)中心辦理《放行條》，登記物品類型和數(shù)量，《放行條》由業(yè)主簽字確認(rèn)。當(dāng)業(yè)主不能親自前往確認(rèn)時(shí)，由客戶服務(wù)中心致電業(yè)主核實(shí)情況或（由業(yè)主傳真委托書到客戶服務(wù)中心），經(jīng)確認(rèn)后開據(jù)《放行條》。當(dāng)值道口崗護(hù)衛(wèi)員憑《放行條》核實(shí)物品后予以放行。（3）、治安巡邏劃分九大巡邏區(qū)域，1-9區(qū)各有一名護(hù)衛(wèi)員巡邏，9個(gè)區(qū)設(shè)置巡更點(diǎn)若干，巡邏路線覆蓋了每一棟住宅、小區(qū)周界及小區(qū)水域。早、中班巡邏崗每個(gè)班次巡邏4次，晚班巡邏崗每個(gè)班次巡邏6次。巡邏護(hù)衛(wèi)員主要負(fù)責(zé)防止盜搶案件、防止火災(zāi)事故、檢查房屋外觀、檢查設(shè)施設(shè)備、檢查車輛有序停放、查驗(yàn)施工人員證件、制止違反《業(yè)主公約》和小區(qū)規(guī)定的行為。（4）、監(jiān)控中心值班監(jiān)控中心歸屬客戶服務(wù)部管理，配置監(jiān)控員3名，協(xié)助安保部搞好小區(qū)安全工作。其職能是全面負(fù)責(zé)小區(qū)安全監(jiān)視、各類警報(bào)監(jiān)控、與業(yè)主核實(shí)來訪人士信息、小區(qū)消防設(shè)施控制、小區(qū)廣播系統(tǒng)控制和小區(qū)應(yīng)急指揮。其工作時(shí)間為24小時(shí)三班倒，具體為：早班8：00～16：00、中班16：00～24：00、晚班0：00～8：00。（5）門崗作業(yè)前準(zhǔn)備按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。工作時(shí)實(shí)行站立式服務(wù)，業(yè)主、訪客出入小區(qū)時(shí)，應(yīng)在客戶距離本崗3米時(shí)，主動(dòng)微笑行禮，用禮貌語言問候；迎送語言要得體,態(tài)度要誠懇,目光不要游離,應(yīng)用親善的目光看著服務(wù)對(duì)象。登記證件時(shí)，應(yīng)雙手接過相關(guān)證件，登記完畢雙手送還證件并致謝，笑送對(duì)方5米為止。接過證件到送還證件的時(shí)間不得超過25秒。登記證件時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進(jìn)入。訪客必須說準(zhǔn)所找客戶的姓名及樓座號(hào)等，必要時(shí)可用對(duì)講與客戶進(jìn)行溝通，以確定是否讓訪客進(jìn)入。當(dāng)訪客離開小區(qū)時(shí)，應(yīng)及時(shí)核準(zhǔn)，并記載離開時(shí)間。當(dāng)業(yè)主帶有親友或訪客時(shí)，應(yīng)禮貌地請(qǐng)其出示有效身份證件予以登記，并向業(yè)主做好必要的解釋工作，以消除業(yè)主的不滿情緒。當(dāng)有領(lǐng)導(dǎo)陪同客人到小區(qū)檢查、參觀、學(xué)習(xí)時(shí)，應(yīng)敬禮以示歡迎，熱情回答客人的詢問。待客人離開后，將來訪人數(shù)、單位、職務(wù)等情況記錄清楚，備查。當(dāng)客戶搬入、搬出物品時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)有關(guān)手續(xù)；對(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行作業(yè)的外來人員，應(yīng)請(qǐng)其到管家中心辦妥有關(guān)手續(xù)，并認(rèn)真進(jìn)行登記，作業(yè)完成后，經(jīng)管家中心派人驗(yàn)證未損壞公共設(shè)施后方可放行，同時(shí)做好記錄備查。當(dāng)遇有特殊情況，如接到匪警、火情報(bào)警等，應(yīng)把好大門關(guān)，協(xié)同其他護(hù)衛(wèi)人員共同作戰(zhàn)，直到警報(bào)解除。（6）道口崗作業(yè)前按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。在早、中班實(shí)行站立式服務(wù)；當(dāng)客戶駕駛的車輛進(jìn)入時(shí)，應(yīng)協(xié)助客戶做好刷卡工作。對(duì)客戶因故未攜帶IC月卡駕車進(jìn)入，值班員可手動(dòng)開啟道閘，同時(shí)在車輛出入登記本上做好記載，并提醒客戶盡快補(bǔ)打卡，并做好交接工作。對(duì)外來臨時(shí)停放的車輛，應(yīng)認(rèn)真詢問其所到樓座，請(qǐng)其出示有效身份證件，并做好來訪登記，按要求發(fā)放出入卡或IC卡，同時(shí)做好記錄；主動(dòng)提醒駕駛員按規(guī)定的行駛路線、停車位行駛停泊，不得停在私家車位。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。凡進(jìn)入管理轄區(qū)的車輛，在車輛駛?cè)肭?，值班員要認(rèn)真檢查車輛外觀，一旦發(fā)現(xiàn)有破損或漏油情況，應(yīng)及時(shí)提醒司機(jī)注意，并做好記錄，請(qǐng)司機(jī)簽字確認(rèn)。凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。發(fā)現(xiàn)有車輛要駛出時(shí)，應(yīng)立即看清車牌號(hào)，做好準(zhǔn)備，必要時(shí)助車主刷卡。認(rèn)真察看電腦，核對(duì)刷卡車輛是否與電腦記載的內(nèi)容相符。通過電腦分辨是否臨時(shí)停車，是則一并回收臨時(shí)IC卡。對(duì)駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按物品出入有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)的臨時(shí)停車必須按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，超過一個(gè)收費(fèi)時(shí)段需要加收停車費(fèi)的，應(yīng)將計(jì)時(shí)卡交司機(jī)核對(duì),請(qǐng)其補(bǔ)交費(fèi)用。嚴(yán)禁收費(fèi)不給票據(jù)和亂收費(fèi)。交清費(fèi)用并換完證、牌后，方可放行。對(duì)尾隨出入的車輛，應(yīng)示意其停下，若遇強(qiáng)行進(jìn)出者，按有關(guān)應(yīng)急程序處理。無車輛進(jìn)出時(shí)，道閘應(yīng)處于閉合狀態(tài)，只在車輛進(jìn)出時(shí)才予開啟，待車輛完全進(jìn)出道口后，方可放下。必須確保不因道閘的開啟、閉合對(duì)進(jìn)出車輛與人員造成傷害。（7）車場(chǎng)巡邏崗車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)指引車輛慢行，安全地停放在自己的車位上。提醒司機(jī)鎖好門、窗，自行車、摩托車加鎖。摩托車、自行車應(yīng)停放在指定車庫。每半小時(shí)或隨機(jī)詳細(xì)檢查車輛、車況，發(fā)現(xiàn)有車輛漏水/油、未關(guān)好車門/窗或未上鎖等情況應(yīng)及時(shí)處理并通知車主，并做好記錄。對(duì)不能處理的應(yīng)報(bào)告護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班。隨時(shí)和道口崗取得聯(lián)系，清點(diǎn)車輛，核對(duì)數(shù)量，確保安全。檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時(shí)通知車主。勸阻無關(guān)人員或可疑人員進(jìn)入車庫，若有緊急情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理。嚴(yán)密注視車輛情況和司機(jī)行為，對(duì)醉酒駕車者應(yīng)進(jìn)行勸阻。每班至少檢查一次防火卷簾門、消防栓和滅火器等防火/防盜設(shè)施是否完好、有效，發(fā)現(xiàn)異常情況須做好記載并及時(shí)上報(bào)護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班。提醒車主不要用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。協(xié)助清潔工維護(hù)好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫整潔。（8）巡邏崗（除車庫崗）作業(yè)前按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。交接班時(shí)，護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班到各崗位巡查一遍，檢查各崗位交接是否清楚，手續(xù)是否完備，護(hù)衛(wèi)員的著裝、儀容儀表等是否符合規(guī)定，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正。工作時(shí)間每小時(shí)到各崗位巡視一次，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真執(zhí)勤或違章、違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，并做好值班記錄，上報(bào)管家中心。在本班執(zhí)勤過程中，協(xié)助護(hù)衛(wèi)員處理疑難問題，對(duì)不能處理的，報(bào)管家中心處理，并做好記錄。每班巡樓兩次，可乘電梯到天臺(tái)，從天臺(tái)走后樓梯逐層巡查至地下室，巡查必須認(rèn)真仔細(xì)，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動(dòng)，鼻子多嗅有無異常氣味等等，發(fā)現(xiàn)不安全因素或問題應(yīng)及時(shí)處理，不能處理的報(bào)告班長(zhǎng)，做好值班記錄。不安全因素指：客戶室內(nèi)冒煙并伴有焦糊味；歹徒撬門行劫、行兇；可疑人員在樓道徘徊；室內(nèi)有水溢出門外；客戶房門大開，呼叫無人應(yīng)答；室內(nèi)有打鬧、哭叫、呼救聲等等。巡邏時(shí)要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫故障通知單，情況嚴(yán)重的要立即報(bào)告護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班，并做好值班記錄。負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和處置；回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向；向小區(qū)客戶提供特約服務(wù)（如送報(bào)、送奶、送票等）。對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查。制止管區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件。驅(qū)趕管區(qū)內(nèi)的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員。對(duì)客戶違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為進(jìn)行勸阻和制止。發(fā)現(xiàn)有形跡可疑人員、斗毆事件或醉酒者、精神病人等情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理。4、安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)《崗位考核標(biāo)準(zhǔn)》崗位內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員著裝著裝整潔、配帶齊全。儀容儀表1、舉止文明、大方、端莊；2、精神飽滿、姿態(tài)良好。服務(wù)態(tài)度1、微笑服務(wù)，禮儀周到；2、說話和氣、禮貌待人；3、無特殊情況，不準(zhǔn)發(fā)生一起爭(zhēng)吵、一起投訴；4、主動(dòng)、熱情、認(rèn)真、耐心、周到。工作紀(jì)律1、按時(shí)交接班，不遲到、不早退，堅(jiān)守崗位，忠于職守，不漏班、誤班；2、禁止喝酒、吸煙、吃東西；3、不準(zhǔn)嘻笑、打鬧、會(huì)客、看書報(bào)、聽廣播；4、服從管理，聽從指揮；5、廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)；6、講原則、講方法、不急不躁、以理服人。門崗工作能力1、熟練掌握客戶的基本情況；2、正確填寫各種表格、記錄；3、善于發(fā)現(xiàn)可疑人員，并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件。服務(wù)質(zhì)量1、登記有效證件每人·次不超過60秒鐘，不出現(xiàn)失誤；3、不準(zhǔn)出現(xiàn)門崗秩序混亂的情況；4、不因失職出現(xiàn)一起客戶被盜、被搶等治安及刑事案件；5、工作環(huán)境整潔，各種表格、記錄完好無缺。道口崗工作能力掌握車位的車主姓名、樓座號(hào)，司機(jī)姓名、相貌特征、行（駕）駛證號(hào)，以及車輛常規(guī)出入小區(qū)的時(shí)間等；掌握換牌、證的操作規(guī)程，掌握各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到換牌、證、收費(fèi)等準(zhǔn)確、及時(shí)；迅速、準(zhǔn)確填寫各類表格、記錄；4、迅速、安全開啟車擋器；5、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種突發(fā)事件，確保車輛安全。服務(wù)質(zhì)量牌、證、收費(fèi)等及時(shí)準(zhǔn)確，不出現(xiàn)一起換錯(cuò)牌、證、未收費(fèi)或亂收費(fèi)的情況，正常情況下，一輛車所需換牌、證、收費(fèi)的時(shí)間不超過20秒鐘；2、登記迅速、完整、正確，不出現(xiàn)車主的投訴；3、及時(shí)、安全開啟車擋器，無異常情況，每車次所需開啟時(shí)間不超過10秒鐘，不出現(xiàn)一起因失職造成車擋器損壞車輛事件；4、不出現(xiàn)交通堵塞情況；5、不丟失一輛車。巡邏護(hù)衛(wèi)工作能力1、熟練掌握小區(qū)的基本情況，包括樓宇結(jié)構(gòu)、防盜、消防設(shè)備、設(shè)施的具體位置，操作規(guī)程，發(fā)電機(jī)房，配電房、水泵房、消防控制中心等重點(diǎn)防范部位的狀況等；2、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種安全隱患和突發(fā)事件，有較強(qiáng)分析、判斷、處理各種問題的能力；3、有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力，能正確處理好本班內(nèi)部事務(wù)；4、熟練掌握巡邏打卡鐘的操作方法；5、了解小區(qū)客戶的基本情況；6、熟悉車場(chǎng)停車的基本情況和變化情況。服務(wù)質(zhì)量1、每班巡樓兩次，不因失職而出現(xiàn)一次客戶家被盜、被搶案件；2、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消滅火災(zāi)隱患，不因失職而出現(xiàn)一次火災(zāi)事故；3、不因看管不好而損壞一輛車，不出現(xiàn)一起交通事故，不丟失一輛車；4、接到客戶報(bào)警，須在3分鐘內(nèi)報(bào)告上級(jí)并趕到現(xiàn)場(chǎng)；5、處理各種違章時(shí)文明、禮貌、及時(shí)、有效，不允許發(fā)生與客戶及訪客爭(zhēng)吵、打架的情況；6、不出現(xiàn)一起打架斗毆損壞客戶財(cái)產(chǎn)的事件。車場(chǎng)巡邏崗工作能力1、熟知車主姓名、樓、座號(hào)，車況；2、掌握電視監(jiān)控、車擋器、對(duì)講、報(bào)警、消防等設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)程；3、正確填寫各種表格、記錄；4、善于觀察、分析、處理車庫（場(chǎng)）內(nèi)出現(xiàn)的各種問題。服務(wù)質(zhì)量1、車主換牌、登記、開啟車擋器一般一輛車不超過10秒鐘；2、不出現(xiàn)一起亂停、放車輛的情況；3、車庫（場(chǎng)）內(nèi)無閑雜、可疑人員；4、車輛在車庫內(nèi)不發(fā)生一起損壞事件；5、不發(fā)生一起車輛被盜案件；6、不因失職發(fā)生一起車主投訴事件；7、車庫（場(chǎng)）內(nèi)不發(fā)生一起交通意外事故；8、車庫（場(chǎng)）清潔衛(wèi)生，照明良好，崗內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施干凈，臺(tái)面整潔，各種記錄、表格完好無缺。同時(shí)，在以上工作的基礎(chǔ)上，為給廣大業(yè)主住戶提供一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，我們將積極與轄區(qū)派出所、居委會(huì)等政府部門建立密切聯(lián)系，致力于讓項(xiàng)目達(dá)到在安全上聯(lián)防聯(lián)治的效果。（二）物防篇物防是用物品和材料進(jìn)行的安全防范，目的是為了在小區(qū)出現(xiàn)安全問題時(shí)減少損失或影響。1、物資分類如下：工具類：掃把、水桶、鐵鍬、拖把、鐵絲、扳手、老虎鉗、螺絲刀、電筒等。警示類：警示標(biāo)牌、圍合板、圍合線、雪糕桶等。監(jiān)測(cè)類：噪音計(jì)、秒表、萬用表、搖表、水表、電度表、尺子等。消防類：消防斧、消防鉤、消防桶、消防沙、消防服、防毒面具、滅火器、水龍帶、水槍等。防護(hù)類：木樁、繩子、沙袋、軟墊、抹布等。醫(yī)藥類：紅藥水、碘酒、創(chuàng)口貼、紗布、繃帶等。通訊類：對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電話及電話號(hào)碼等。防身類：警棍、腰帶等。客戶信息類：客戶為醫(yī)生、護(hù)士等救援性人員的名單和聯(lián)系電話等。2、控制物資的儲(chǔ)備必須充足，部分物資由專人保管，如對(duì)講機(jī)、警棍等，另一部分放置在固定地點(diǎn)，在日常巡查和公司檢查時(shí)實(shí)行兩級(jí)巡查制度。對(duì)各類物資的正常使用應(yīng)作為各崗位員工基本技能，要求各崗位員工能夠正確識(shí)別和熟練使用，適當(dāng)時(shí)在培訓(xùn)中進(jìn)行強(qiáng)化和提高。緊急集合和演習(xí)訓(xùn)練要求參與員工能夠達(dá)到規(guī)定要求。（三）技防篇為了達(dá)到保障業(yè)主住戶安全，防止社會(huì)閑雜人員滋擾正常學(xué)習(xí)，有效組織搶險(xiǎn)救災(zāi)等目的，有力的技防是必不可少的手段。如利用消防監(jiān)控、紅外報(bào)警、對(duì)講等手段達(dá)到第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題、快速反應(yīng)、將危險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。1、技防的首要條件是在安全受到危險(xiǎn)的情況下能保障設(shè)施設(shè)備的正常使用，我們對(duì)設(shè)施設(shè)備采用三級(jí)保養(yǎng)制與計(jì)劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式，充分保障設(shè)施設(shè)備的正常使用。2、小區(qū)智能化技防系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述：通過對(duì)小區(qū)規(guī)劃圖的研究及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況考察，針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，以為住戶提供一個(gè)安全、舒適、高效、高智能化的環(huán)境為目的，結(jié)合我司多年的物業(yè)管理以及智能化小區(qū)設(shè)計(jì)安裝、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，我司建議該項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)置改造以下系統(tǒng)：（1）安全防范系統(tǒng)作為智能化物業(yè)建設(shè)的一部分，安防系統(tǒng)在物業(yè)管理過程中起著至關(guān)重要的作用，該系統(tǒng)主要是采用閉路電視監(jiān)控、防盜報(bào)警設(shè)備及其聯(lián)動(dòng)設(shè)置、可視對(duì)講及室內(nèi)安防來實(shí)現(xiàn)的，其主要目的是：有效加強(qiáng)小區(qū)周邊的防范，控制人員出入，小區(qū)安保管理人員在不增加人手的情況下可以隨時(shí)監(jiān)視整個(gè)小區(qū)周邊及出入口的人員狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)的異常情況，采取必要的防范措施，預(yù)防和阻止不法行為，保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。建議項(xiàng)目安防系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng)組成，從外到內(nèi)形成在三道防線：第一層是在小區(qū)外圍，構(gòu)成一道難以逾越的電子圍墻；第二層是小區(qū)出入口和各單元門禁（需設(shè)內(nèi)外雙置門禁系統(tǒng)）、可視或非可視對(duì)講，進(jìn)出小區(qū)或宿舍均需確認(rèn)身份并留下記錄；第三層是在重要位置預(yù)留安防接口，安裝緊急按鈕，使用者想怎么設(shè)防就怎么設(shè)防。具體說明：1）、閉路電視監(jiān)控與周界報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是一個(gè)跨行業(yè)的綜合性保安系統(tǒng)。該系統(tǒng)運(yùn)用了世界上最先進(jìn)的傳感器技術(shù)，監(jiān)控?cái)z像技術(shù)，通訊技術(shù)和計(jì)算機(jī)等技術(shù)，組成一個(gè)多功能、全方位監(jiān)控、高智能化的處理系統(tǒng)。小區(qū)由于臨靠路邊，為確保萬無一失，我們將周邊防范系統(tǒng)作為整個(gè)安全防范的第一道防線把犯罪活動(dòng)拒之門外。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能： 周界報(bào)警聯(lián)動(dòng)：小區(qū)周邊設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射探頭及報(bào)警發(fā)音模塊，有人非法侵入時(shí)，紅外探頭即發(fā)出報(bào)警信號(hào)，發(fā)音模塊可提出警示，同時(shí)聯(lián)動(dòng)攝像機(jī)監(jiān)看，這樣不但保證安保人員可實(shí)時(shí)對(duì)警情做出反應(yīng)，有效排除因誤報(bào)而浪費(fèi)人員精力的情況，并記錄警情。 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視功能：控制室可以實(shí)時(shí)的、遠(yuǎn)距離的、集中或獨(dú)立監(jiān)視監(jiān)控點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)畫面。 現(xiàn)場(chǎng)控制功能：控制萬向云臺(tái)/水平云臺(tái)或快球，使攝像機(jī)作上下左右及水平的轉(zhuǎn)動(dòng)，并對(duì)攝像機(jī)鏡頭作變焦、變距、變光圈的調(diào)節(jié)。 對(duì)監(jiān)控畫面進(jìn)行切換、錄像、回放功能。 屏幕能顯示時(shí)間／日期格式、攝像機(jī)識(shí)別碼和標(biāo)題以及攝像機(jī)號(hào)碼的描述。 電視墻顯示清晰、明了。 長(zhǎng)時(shí)間錄像功能：采用24小時(shí)長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)（或硬盤錄像系統(tǒng)），可以在一般普通的錄像磁帶上連續(xù)錄制24個(gè)小時(shí)的監(jiān)控畫面。2）、對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)該系統(tǒng)是針對(duì)現(xiàn)代物業(yè)要求設(shè)計(jì)的可視對(duì)講及綜合報(bào)警系統(tǒng)，由管理主機(jī)、室外門口機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成，可實(shí)現(xiàn)三方通話、樓宇對(duì)講、圖像監(jiān)看、綜合報(bào)警、中心綜合管理，可通過中央計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與門禁和閉路電視系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：來訪者經(jīng)業(yè)主或管理者確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)，可防止不明身份的外來者輕易進(jìn)入。每戶的室內(nèi)可視對(duì)講機(jī)，可在家中確認(rèn)訪客身份并為訪客打開大堂門，還可與中控中心聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)中控中心的呼叫，中控中心可及時(shí)接收住戶報(bào)警，處理各種突發(fā)事件，把隱患降到最低。3）、IC卡“一卡通”系統(tǒng)考慮到小區(qū)車輛安全和安全防范系統(tǒng)門禁的需要，建議設(shè)置小區(qū)智能“一卡通”管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理為核心，用一張經(jīng)過授權(quán)的智能卡(荷蘭PHILIPS的MIFARE-1卡)，并通過強(qiáng)大的軟件功能組合和完善的硬件配套設(shè)施，業(yè)主、小區(qū)工作人員便可憑一張IC卡進(jìn)出小區(qū)／公寓，既方便業(yè)主住戶的出入，又杜絕外來人員隨意進(jìn)出，提高了安全防范能力及小區(qū)的管理檔次。4）、IC卡門禁管理系統(tǒng)IC卡發(fā)卡中控中心：整個(gè)系統(tǒng)開通運(yùn)行時(shí)，在發(fā)行中心通過發(fā)卡機(jī)和一卡通管理軟件，一次性發(fā)行全部的管理卡、操作員卡、業(yè)主住戶卡等。根據(jù)系統(tǒng)的管理要求，建立小區(qū)全面的管理人員和用戶的資料檔案，包括：個(gè)人姓名、身份證號(hào)碼、所屬部門、職務(wù)等相應(yīng)的個(gè)人信息。IC卡門禁管理系統(tǒng)非接觸式IC卡門禁管理系統(tǒng)集計(jì)算機(jī)技術(shù)、電子技術(shù)、磁電技術(shù)和非接觸式IC卡技術(shù)于一體，使IC卡和鎖之間實(shí)現(xiàn)完整“對(duì)話”功能，以智能來控制門鎖的開啟。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：讀卡記錄：進(jìn)門時(shí)，需持卡到讀卡區(qū)讀卡，讀寫器接到IC卡讀卡信息后，首先判斷該卡是否合法，合法則指示燈亮，并向鎖扣發(fā)出開門信息，門鎖打開，同時(shí)將卡號(hào)、日期、時(shí)間等信息記錄下來，供查詢或者直接傳輸?shù)接?jì)算機(jī)進(jìn)行處理。分類設(shè)置：系統(tǒng)根據(jù)管理的需要，可以自由設(shè)置出入的區(qū)域，以限制人員出入的范圍；自由設(shè)置出入時(shí)間，以限制人員出入時(shí)間；自由設(shè)置門狀態(tài)報(bào)警，以加強(qiáng)安防。中心管理：中控中心可以按照小區(qū)樓棟建立住戶信息資料庫，定期或者實(shí)時(shí)采集每個(gè)門的進(jìn)出資料，同時(shí)按照樓棟進(jìn)行匯總、查詢、分類以及打印等，主機(jī)的各種參數(shù)均可在中控中心設(shè)置。異常報(bào)警：設(shè)置聯(lián)網(wǎng)型，當(dāng)門打開時(shí)間過長(zhǎng)，非法闖入、門鎖被破壞等情況出現(xiàn)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)及時(shí)發(fā)出異常報(bào)警。打印報(bào)表：可以自行選擇條件范圍，打印分類報(bào)表、統(tǒng)計(jì)表。脫機(jī)運(yùn)行。將專用PC機(jī)的功能做在產(chǎn)品的控制系統(tǒng)中，并寫入與PC機(jī)相對(duì)應(yīng)的軟件，使系統(tǒng)不依賴于PC機(jī)就可以正常工作，能自動(dòng)識(shí)別、判斷、讀寫、記錄資料。指紋門禁管理系統(tǒng)憑指紋信息開啟小區(qū)、樓棟出入門禁，進(jìn)出小區(qū)、樓棟。避免業(yè)主、住戶忘帶或丟失門禁卡，有效確認(rèn)、識(shí)別業(yè)主、住戶身份，控制出入小區(qū)的人員，杜絕非小區(qū)人員進(jìn)入小區(qū)。提高工作效率。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：讀卡記錄：進(jìn)門時(shí)，業(yè)主、住戶把已在管理處登記的手指指紋放到讀卡區(qū)讀卡，讀取業(yè)主、住戶指紋信息后，首先判斷身份是否合法，合法則指示燈亮，并向鎖扣發(fā)出開門信息，門鎖打開，同時(shí)將信息記錄下來，供查詢或者直接傳輸?shù)接?jì)算機(jī)進(jìn)行處理。分類設(shè)置：系統(tǒng)根據(jù)管理的需要，可以自由設(shè)置出入的區(qū)域，以限制人員出入的范圍；自由設(shè)置出入時(shí)間，以限制人員出入時(shí)間；自由設(shè)置門狀態(tài)報(bào)警，以加強(qiáng)安防。中心管理：中控中心可以按照小區(qū)樓棟建立住戶信息資料庫，定期或者實(shí)時(shí)采集每個(gè)門的進(jìn)出資料，同時(shí)按照樓棟進(jìn)行匯總、查詢、分類以及打印等，主機(jī)的各種參數(shù)均可在中控中心設(shè)置。異常報(bào)警：設(shè)置聯(lián)網(wǎng)型，當(dāng)門打開時(shí)間過長(zhǎng)，非法闖入、門鎖被破壞等情況出現(xiàn)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)及時(shí)發(fā)出異常報(bào)警。打印報(bào)表：可以自行選擇條件范圍，打印分類報(bào)表、統(tǒng)計(jì)表。脫機(jī)運(yùn)行。將專用PC機(jī)的功能做在產(chǎn)品的控制系統(tǒng)中，并寫入與PC機(jī)相對(duì)應(yīng)的軟件，使系統(tǒng)不依賴于PC機(jī)就可以正常工作，能自動(dòng)識(shí)別、判斷、讀寫、記錄資料。5)車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)：車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)，是一個(gè)以非接觸式IC卡作為車輛出入停車場(chǎng)憑證，以車輛圖形對(duì)比管理為核心的多媒體綜合車輛收費(fèi)管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)將先進(jìn)的IC卡識(shí)別技術(shù)和高速的視頻圖像存貯比較相結(jié)合，通過計(jì)算機(jī)的處理和識(shí)別，對(duì)車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的收費(fèi)、保衛(wèi)和管理進(jìn)行全方位監(jiān)控。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：臨時(shí)車全自動(dòng)出卡，減少人員操作，自動(dòng)化程度高。滾動(dòng)式LED中文電子顯示屏提示，使用戶和管理者一目了然。獨(dú)特的車牌號(hào)錄入、顯示系統(tǒng)，大大提高停車場(chǎng)防盜措施。系統(tǒng)存卡量不足自動(dòng)提示。高可靠性和適應(yīng)性的數(shù)字式車輛檢測(cè)系統(tǒng)。防砸車裝置可保證無論是進(jìn)場(chǎng)車輛或發(fā)生倒車的車輛，只要在閘桿下停留，閘桿就不會(huì)落下。對(duì)講功能。在進(jìn)出口配備對(duì)講設(shè)備，以便用戶遇到困難及時(shí)聯(lián)系。斷電保護(hù)功能。采用后備電源，當(dāng)斷電時(shí)，系統(tǒng)可以持續(xù)工作4～6小時(shí)。6）智能巡更管理系統(tǒng)智能巡更管理系統(tǒng)是在確定的巡更路線上，設(shè)定合適巡更檢測(cè)點(diǎn)，通過數(shù)碼巡更棒與地址巡檢器相互感應(yīng)達(dá)到巡更鑒別的目的，有效地管理保安人員巡視活動(dòng)，加強(qiáng)了保安防范措施。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：系統(tǒng)由編程軟件設(shè)定巡更的時(shí)間要求，線路要求，次數(shù)要求，記錄巡更員身份、編號(hào)、并授予有效巡更活動(dòng)的讀寫權(quán)限。運(yùn)作模式：巡更員攜帶數(shù)碼巡更棒，按規(guī)定時(shí)間及線路要求巡視時(shí)，到達(dá)巡更檢測(cè)點(diǎn)，將數(shù)碼巡更棒在安裝于各個(gè)巡檢點(diǎn)的信息地址鈕扣上輕輕一碰，即可將有關(guān)信息儲(chǔ)存在巡更采集棒中，并自動(dòng)算出單位安排去巡邏的時(shí)間與實(shí)際去巡更的時(shí)間差。巡更采集棒中儲(chǔ)存的數(shù)據(jù)可通過兩種方式輸出：(1)通過電腦及打印二合一控制器傳輸?shù)酱蛴C(jī)，直接打印出巡檢報(bào)告；(2)通過電腦及打印二合一控制器傳輸?shù)诫娔X，然而打印出巡檢報(bào)告或形成電腦文檔保存巡檢數(shù)據(jù)作為下次再用。7）電梯監(jiān)控及對(duì)講系統(tǒng)在電梯內(nèi)部設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)電梯實(shí)行智能化監(jiān)控。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：監(jiān)控系統(tǒng)可對(duì)各電梯進(jìn)行監(jiān)控。如在夜間時(shí)段，電腦系統(tǒng)自動(dòng)鎖定電梯保留一部電梯運(yùn)作，中控操作員即可以專心觀察這部電梯動(dòng)態(tài)，又可節(jié)約能源。監(jiān)控電梯發(fā)生故障時(shí)，各種報(bào)警：火警、匪警、緊急求救。通過操作員鍵盤對(duì)電梯進(jìn)行控制。對(duì)電梯的PLC、VVVF進(jìn)行改造，使之運(yùn)行更加安全、平穩(wěn)和快速。在電梯關(guān)人等問題發(fā)生時(shí)實(shí)現(xiàn)轎廂、機(jī)房、值班中心的三方通話，及時(shí)將緊急情況傳至消防中心。針對(duì)設(shè)置電梯的小區(qū)可通過疊加器將電梯轎廂畫面與樓層數(shù)字信號(hào)綜合處理，再輸送給控制中心監(jiān)視器和錄象機(jī)，在某些需要具體資料情況下提供可靠依據(jù)，以達(dá)到空間、時(shí)間、畫面的和諧統(tǒng)一。機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理崗位職責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)備設(shè)施的原理性能，對(duì)其進(jìn)行正確的使用、保養(yǎng)與維修，使之保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，從而為業(yè)主和使用人提供一個(gè)舒適、安全的環(huán)境物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理不僅能確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命，降低物業(yè)管理成本，更重要的是能充分發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的使用功能，使業(yè)主和使用人得到最大限度的滿足。隨著物業(yè)設(shè)備設(shè)施的推陳出新和人們對(duì)物業(yè)使用功能要求的提高，物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正確使用與完善管理，更能體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)水平與管理水平。1.總工程師崗位職責(zé)總工程師是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修以及正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人，同時(shí)負(fù)責(zé)工程部客戶服務(wù)部、秩序維護(hù)部等內(nèi)部機(jī)構(gòu)以及小區(qū)、行業(yè)主管部門等外界機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。其職責(zé)是：（1）在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度。（2）負(fù)責(zé)設(shè)備全壽命周期內(nèi)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理工作使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)。（3）組織擬訂設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。（4）組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作。（5）組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃,并進(jìn)行預(yù)算,在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后,組織人員實(shí)施。（6）組織人力、物力,及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請(qǐng)。（7）組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí),樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),提高解決技術(shù)難題的能力。2專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所轄維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成主管部門布置的工作。具體知道為：（1）負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，將工程部門經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查。（2）負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況,并解決有關(guān)技術(shù)問題,以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。（3）負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案,督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,以保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（4）負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃,以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷,使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn),從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)。（5）組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因,提出處理意見及整改措施,以防止同類事故再次發(fā)生。（6）具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力。（7）積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。3領(lǐng)班崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作,嚴(yán)格做到：“三干凈”設(shè)備干凈,機(jī)房干凈,工作場(chǎng)所干凈?！八牟宦辈宦╇?、不漏水、不漏油、不漏氣?！拔辶己谩笔褂眯阅芰己?、潤(rùn)滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。（2）以身作則,帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。（3）負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高自身素質(zhì),負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。（4）嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況,不允許擅離職守做私活。（5）負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃,報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。4維修技術(shù)人員崗位職責(zé)（1）按時(shí)上班,不得遲到早退,因故請(qǐng)假,需經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)。（2）認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)設(shè)備維護(hù)規(guī)程。（3）認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（4）定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。（5）認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)。（6）正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄,建立設(shè)備檔案。（7）愛惜各種設(shè)備,工具和材料,對(duì)日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)。（8）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù),并樹立高度的責(zé)任心,端正工