房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序考試題》模擬考試卷含答案

房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序考試題》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在受理估價委托前，首要核實(shí)的內(nèi)容是（）。A.估價對象的產(chǎn)權(quán)歸屬B.估價委托人的身份及估價目的C.估價報(bào)告的使用方式D.估價對象的市場價值2.確定估價基本事項(xiàng)時，價值時點(diǎn)的確定應(yīng)（）。A.由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)設(shè)定B.與估價目的相關(guān)聯(lián)，由委托人決定或根據(jù)估價目的確定C.以實(shí)地查勘日期為準(zhǔn)D.以估價報(bào)告出具日期為準(zhǔn)3.估價作業(yè)方案中“估價方法”的確定依據(jù)是（）。A.估價師的偏好B.估價對象的類型、估價目的及資料可獲得性C.委托人的要求D.行業(yè)慣例4.下列資料中，不屬于估價所需外部資料的是（）。A.估價對象的權(quán)屬證書B.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)C.城市規(guī)劃文件D.國家房地產(chǎn)稅收政策5.實(shí)地查勘估價對象時，若估價對象為已出租的住宅，查勘重點(diǎn)不包括（）。A.房屋內(nèi)部裝修狀況B.租賃合同的租金水平及期限C.周邊環(huán)境噪音情況D.委托人的財(cái)務(wù)狀況6.估價結(jié)果確定時，對同一估價對象采用兩種以上方法測算的結(jié)果，應(yīng)（）。A.直接取算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)平均或根據(jù)邏輯分析確定最終結(jié)果C.選擇其中最高值D.選擇與委托人預(yù)期一致的結(jié)果7.估價報(bào)告中“估價假設(shè)”的作用是（）。A.規(guī)避估價師責(zé)任B.說明估價結(jié)果成立的前提條件C.簡化估價程序D.提高估價結(jié)果的合理性8.估價報(bào)告審核的主體是（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師B.估價機(jī)構(gòu)的技術(shù)負(fù)責(zé)人C.委托人D.房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會9.估價資料保存期限自（）起計(jì)算。A.估價委托合同簽訂日B.實(shí)地查勘日C.估價報(bào)告出具日D.估價結(jié)果使用日10.若估價對象為法院強(qiáng)制拍賣的房地產(chǎn)，價值時點(diǎn)應(yīng)確定為（）。A.拍賣公告發(fā)布日B.法院委托估價日C.預(yù)計(jì)拍賣日D.估價報(bào)告出具日11.下列行為中，違反估價程序的是（）。A.未與委托人簽訂書面估價委托合同B.估價師僅通過照片了解估價對象狀況C.估價結(jié)果未經(jīng)過內(nèi)部審核直接交付D.以上均違反12.估價作業(yè)方案中“人員安排”的核心是（）。A.安排經(jīng)驗(yàn)豐富的估價師負(fù)責(zé)B.按估價對象數(shù)量分配人員C.符合估價機(jī)構(gòu)的人員編制D.確保估價師與委托人無利害關(guān)系13.當(dāng)估價對象為歷史建筑時，需特別搜集的資料是（）。A.建筑年代及保護(hù)級別B.周邊新建商品房價格C.物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)D.土地出讓金繳納情況14.估價報(bào)告中“致估價委托人函”的內(nèi)容不包括（）。A.估價結(jié)果B.估價目的C.估價師的執(zhí)業(yè)資格D.報(bào)告使用期限15.若估價委托合同中未約定估價報(bào)告使用期限，通常應(yīng)確定為（）。A.6個月B.1年C.2年D.無期限二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選得1分，錯選不得分）1.房地產(chǎn)估價基本事項(xiàng)包括（）。A.估價目的B.估價對象C.價值時點(diǎn)D.價值類型2.估價委托合同的必備條款包括（）。A.估價服務(wù)費(fèi)用及支付方式B.估價報(bào)告的交付時間C.委托人的職業(yè)背景D.估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級3.實(shí)地查勘時，估價師需完成的工作有（）。A.拍攝反映估價對象外觀及內(nèi)部狀況的照片B.核對權(quán)屬證書與實(shí)物是否一致C.記錄估價對象的裝修材料及新舊程度D.與承租人溝通了解租賃情況4.估價方法選用時，需考慮的因素有（）。A.估價對象的類型（如住宅、商業(yè)）B.估價目的（如抵押、征收）C.估價師的專業(yè)能力D.類似房地產(chǎn)交易案例的可獲得性5.估價報(bào)告審核的重點(diǎn)內(nèi)容包括（）。A.估價依據(jù)是否充分B.估價方法的選用是否合理C.估價結(jié)果的邏輯是否嚴(yán)謹(jǐn)D.估價師的簽字是否齊全6.需進(jìn)行實(shí)地查勘的情形包括（）。A.新建商品房預(yù)售價格評估B.存量住宅交易價格評估C.已滅失的房地產(chǎn)評估（依據(jù)歷史資料）D.法院查封房地產(chǎn)價值評估7.估價資料保存的內(nèi)容包括（）。A.估價委托合同B.實(shí)地查勘記錄C.估價報(bào)告草稿D.委托人的財(cái)務(wù)報(bào)表8.價值類型的確定需考慮（）。A.估價目的B.法律法規(guī)要求C.委托人的特殊需求D.估價對象的物理屬性9.制定估價作業(yè)方案時，需明確的內(nèi)容有（）。A.估價工作的主要步驟及時間安排B.所需搜集的資料清單C.參與估價的人員及分工D.估價結(jié)果的預(yù)期范圍10.估價假設(shè)的常見類型包括（）。A.一般假設(shè)（如權(quán)屬清晰）B.未定事項(xiàng)假設(shè)（如規(guī)劃調(diào)整未確定）C.背離事實(shí)假設(shè)（如假定估價對象未設(shè)立抵押權(quán)）D.不相一致假設(shè)（如實(shí)際用途與登記用途不符時的假設(shè)）三、判斷題（每題1分，共10分，正確打“√”，錯誤打“×”）1.估價機(jī)構(gòu)可以接受同一估價對象、同一估價目的的重復(fù)委托。（）2.價值時點(diǎn)可以早于、等于或晚于實(shí)地查勘日期。（）3.若估價對象為共有房地產(chǎn)，只需取得部分共有人同意即可受理委托。（）4.實(shí)地查勘必須由至少一名注冊房地產(chǎn)估價師親自完成。（）5.估價報(bào)告中只需披露估價師的姓名，無需披露其執(zhí)業(yè)資格號。（）6.估價資料保存期限不得少于10年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的不得少于30年。（）7.估價結(jié)果的確定只需考慮技術(shù)測算，無需考慮市場風(fēng)險(xiǎn)。（）8.估價委托合同可以口頭形式訂立。（）9.若估價對象已被查封，需在估價報(bào)告中特別提示查封對價值的影響。（）10.估價作業(yè)方案制定后，不得隨意調(diào)整。（）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)估價程序的主要步驟。2.實(shí)地查勘估價對象時，應(yīng)重點(diǎn)記錄哪些內(nèi)容？3.估價報(bào)告審核的主要目的是什么？需審核哪些核心內(nèi)容？4.確定估價基本事項(xiàng)時，如何關(guān)聯(lián)估價目的與價值類型？舉例說明。5.估價資料保存的意義是什么？保存期限有哪些具體規(guī)定？五、案例分析題（共20分）案例背景：某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受甲公司委托，評估其名下一棟位于市中心的辦公樓（用途為商業(yè)）的市場價值，用于向銀行申請抵押貸款。估價機(jī)構(gòu)流程如下：①電話聯(lián)系甲公司確認(rèn)委托意向，未簽訂書面合同；②估價師小王根據(jù)甲公司提供的房產(chǎn)證復(fù)印件，確定估價對象為建筑面積5000㎡的商業(yè)辦公樓；③制定作業(yè)方案：安排小王單獨(dú)完成，5日內(nèi)提交報(bào)告；④未實(shí)地查勘，僅通過甲公司提供的裝修照片和2年前的查勘記錄完成評估；⑤選用成本法和收益法測算，成本法結(jié)果為8000萬元，收益法結(jié)果為7500萬元，直接取算術(shù)平均數(shù)7750萬元作為最終結(jié)果；⑥報(bào)告完成后，由小王直接交付甲公司，未經(jīng)過內(nèi)部審核；⑦資料僅保存了最終報(bào)告，其余過程資料未留存。問題：指出上述流程中存在的違反估價程序的行為，并說明理由。答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.B4.A5.D6.B7.B8.B9.C10.C11.D12.A13.A14.C15.B二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.AB3.ABCD4.ABD5.ABCD6.ABD7.ABC8.ABC9.ABC10.ABCD三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.√10.×四、簡答題1.主要步驟：①受理估價委托；②確定估價基本事項(xiàng)（目的、對象、時點(diǎn)、價值類型）；③制定估價作業(yè)方案；④搜集估價所需資料；⑤實(shí)地查勘估價對象；⑥選用估價方法進(jìn)行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報(bào)告；⑨審核估價報(bào)告；⑩交付估價報(bào)告；?保存估價資料。2.重點(diǎn)記錄：①估價對象的區(qū)位狀況（位置、交通、周邊環(huán)境等）；②實(shí)物狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、新舊程度等）；③權(quán)益狀況（權(quán)屬證書核對、他項(xiàng)權(quán)利、租賃情況等）；④拍攝能反映真實(shí)狀況的照片；⑤記錄查勘時間、參與人員及現(xiàn)場異常情況（如漏水、破損）。3.審核目的：確保估價報(bào)告的合法性、準(zhǔn)確性、合理性，降低估價風(fēng)險(xiǎn)。核心內(nèi)容：①估價依據(jù)是否充分（法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資料來源）；②估價方法選用是否合理（是否符合對象特點(diǎn)及目的）；③測算過程是否嚴(yán)謹(jǐn)（參數(shù)選取、公式應(yīng)用）；④估價結(jié)果是否邏輯一致（不同方法結(jié)果的差異分析）；⑤報(bào)告內(nèi)容是否完整（必備要素是否齊全）。4.關(guān)聯(lián)方式：估價目的決定價值類型，價值類型需與估價目的相匹配。例如：①抵押估價應(yīng)采用抵押價值（需考慮法定優(yōu)先受償款）；②征收補(bǔ)償估價應(yīng)采用市場價值（符合公開市場條件）；③投資價值評估需考慮特定投資者的偏好（如未來改造預(yù)期）。5.意義：①為估價機(jī)構(gòu)提供執(zhí)業(yè)記錄，便于追溯和責(zé)任認(rèn)定；②為行業(yè)監(jiān)管提供依據(jù)；③為類似估價項(xiàng)目提供參考資料。保存期限規(guī)定：①一般估價業(yè)務(wù)≥10年；②法定評估業(yè)務(wù)（如征收、司法鑒定）≥30年；③保存期限自報(bào)告出具日起計(jì)算；④電子資料需與紙質(zhì)資料同步保存。五、案例分析題違反程序的行為及理由：①未簽訂書面估價委托合同：根據(jù)規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)受理委托必須簽訂書面合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。②僅依據(jù)房產(chǎn)證復(fù)印件確定估價對象：需核對原件，并通過實(shí)地查勘確認(rèn)實(shí)物與權(quán)屬證書記載是否一致（如面積、用途）。③安排小王單獨(dú)完成估價：實(shí)地查勘需至少2