2009南通安泰第九園項(xiàng)目提報(bào)117P

南通安泰第九園項(xiàng)目提報(bào)2009.07第一部分項(xiàng)目定位第二部分產(chǎn)品定位及建議第三部分客源預(yù)估報(bào)告提綱第一部分項(xiàng)目定位政策環(huán)境城市背景區(qū)位理解市場(chǎng)環(huán)境05年宏觀調(diào)控政策05年系列調(diào)控文件出臺(tái)，及時(shí)遏制住持續(xù)升溫的樓市，開始打壓樓市時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響1月10日國土資源部《2005年工作要點(diǎn)》對(duì)全國存量土地進(jìn)行資源調(diào)查；將基本農(nóng)田保護(hù)面積與省長(zhǎng)考核指標(biāo)聯(lián)系在一起；嚴(yán)格執(zhí)行供地政策；深化土地收購儲(chǔ)備制度建設(shè)。建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊；2月20日國土部《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》縮短土地開發(fā)審批時(shí)間，簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批程序；通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件，通過資金的傾斜等措施反哺土地，提高農(nóng)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ)3月26日國務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向3月17日提高個(gè)人房貸年利率將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則，平抑部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)狀，抑制市場(chǎng)購房需求4月27日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議/新國八點(diǎn)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題。4月30日七部委《中央關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》針對(duì)一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見6月1日建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)于購房不足2年轉(zhuǎn)手的將征收營(yíng)業(yè)稅；主要目的為抑制房產(chǎn)投機(jī)和過度投資行為06年宏觀調(diào)控政策06年政策為05年的細(xì)化和落實(shí)，直接或間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應(yīng)；其次是加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管力度，降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時(shí)在資金管理方面嚴(yán)格提高門檻。時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響5月17日“國六條”“國六條”明確提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，旨在增加滿足自住需求的供應(yīng)；另對(duì)土地和資金提出嚴(yán)格控制把關(guān)，降低房地產(chǎn)運(yùn)作過程中的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高土地資金的利用效率。5月31日征收二手房營(yíng)業(yè)稅對(duì)購買未滿5年的征收營(yíng)業(yè)稅，增加了投資交易成本，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)上非自住的投機(jī)行為。7月6日規(guī)范房產(chǎn)交易秩序?qū)τ诜康禺a(chǎn)交易秩序的規(guī)定旨在杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商“囤房”哄抬房?jī)r(jià)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常發(fā)展。7月12日165號(hào)文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》頒發(fā)165號(hào)文件對(duì)于“十五條”細(xì)則的核心“90，70”做出具體闡述，顯示出政府借助行政手段嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。7月24日建立國家土地督察制，《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》發(fā)布旨在加強(qiáng)國家對(duì)于土地監(jiān)管的力度，嚴(yán)格土地審批過程，提高土地的有效利用，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的“暗箱操作”。7月26日強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于新建商品房的需求。8月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》《規(guī)范》的推出是土地出讓管理的細(xì)化，表明政府對(duì)于土地供應(yīng)市場(chǎng)整治的決心，從土地供應(yīng)入手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有狀態(tài)，盡量實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)透明化操作。11月20日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》的發(fā)布《通知》提高建設(shè)用地使用費(fèi)用近一倍，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。4.28/8.19上調(diào)房貸利率各0.27%抑制投資需求7月24日/9月4日外資限炒令，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》抑制了外資投資中國房地產(chǎn)的熱度07年宏觀調(diào)控政策走勢(shì)2007年樓市火爆，中央多次運(yùn)用行政和金融手段，連續(xù)五次加息，但在四季度前沒有強(qiáng)力的房產(chǎn)打壓政策。時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響3月16日《中華人民共和國物權(quán)法草案》將會(huì)對(duì)房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、車庫、地上附著物等有更為明確的規(guī)定和說明，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的操作。4月下旬《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》八大職能部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，專項(xiàng)整治緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查6月5日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)8月打擊捂盤上海規(guī)定3萬平米以下新盤須一次預(yù)售9月第二套住房首付提高至四成、貸款利率提高極大遏制購房投資熱情，打壓投機(jī)10月1日物權(quán)法實(shí)施從10月1日起，物權(quán)法正式實(shí)施11月1日《招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定》土地開發(fā)，原則上兩年動(dòng)工，3年之內(nèi)開發(fā)建設(shè)完畢9次上調(diào)準(zhǔn)備金率抑制投資過熱，第二套住房首付成數(shù)提高至4成5次上調(diào)利率抑制購房熱情，打壓樓市08年宏觀調(diào)控政策走勢(shì)08年上半年以執(zhí)行和落實(shí)07年末出臺(tái)的政策為主，持續(xù)打壓。08年下半年受金融風(fēng)暴影響，宏觀政策由緊縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張，政策環(huán)境暫時(shí)性回暖。4月份《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》;上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15%;《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》;建設(shè)部采取三項(xiàng)措施加強(qiáng)住房保障穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格;上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15.5%《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》;第二套房貸細(xì)則出臺(tái);上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)，至17.5%10月份下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各1個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%十七屆三中全會(huì)提出：保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)投資國務(wù)院會(huì)議：降低交易稅費(fèi)支持居民購房財(cái)政部：降低交易等環(huán)節(jié)稅費(fèi)，同意地方政府救市兩次下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)央行制定五舉措落實(shí)適度寬松的貨幣政策9000億住房保障政策兩度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1.5-2.5個(gè)百分點(diǎn)，至13.5-14.5%下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)國務(wù)院出臺(tái)二次房貸放松政策宏觀調(diào)控基調(diào)出臺(tái)：強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展08年上半年以執(zhí)行07年末出臺(tái)的政策為主，繼續(xù)重手打壓08年下半年救市政策頻發(fā)，樓市環(huán)境以基本恢復(fù)至06年的水平從政府角度考慮，最希望看到的是成交量逐步恢復(fù)而價(jià)格平穩(wěn)，從最近出臺(tái)的對(duì)于第二套房貸嚴(yán)格監(jiān)控政策來看，政府不希望看到價(jià)格大漲大落的局面，因此后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展將極少出現(xiàn)寬幅震蕩的局面2005年－2012年政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)影響模擬圖政策周期研判當(dāng)前階段下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盤整恢復(fù)09年1季度-10年下降期盤整恢復(fù)10年以后上一輪政策周期本輪政策周期預(yù)測(cè)政策環(huán)境城市背景區(qū)位理解市場(chǎng)環(huán)境傳統(tǒng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)，具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，僅次于蘇州、南京等傳統(tǒng)一線城市；城市背景——傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地帶長(zhǎng)三角臨江產(chǎn)業(yè)帶排名城市GDP人口人均GDP1蘇州市67016291064122無錫市4419605730533南京市3775758503274南通市2510763350405常州市2202440502836徐州市2007869230697鹽城市1604798200868揚(yáng)州市1573459342189鎮(zhèn)江市14082684647310泰州市13944633025611淮安市9155241747612連云港市750446168082008年江蘇省主要城市人均GDP排名南通第一輪城市開發(fā)以南進(jìn)為主，新城區(qū)開發(fā)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)城市背景分析觀音山城市背景——房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受城市化以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速；城市背景分析片區(qū)價(jià)格運(yùn)作已經(jīng)明顯高于老城區(qū)，未來的發(fā)展?jié)摿^小，以新城區(qū)為主的首輪城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲；區(qū)域樓盤名稱銷售價(jià)格港閘長(zhǎng)江1號(hào)5200高迪晶城5500觀音山東暉花園5500萬通城5300老城區(qū)尚德城邦6600玖瓏城8000新城區(qū)鳳凰萊茵苑7400玉蘭公寓9700城市嘉苑7000七星花園9000世紀(jì)花城5000開發(fā)區(qū)軍山金水灣6000優(yōu)山美地5700軍山半島6900長(zhǎng)江一號(hào)5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖瓏城8000萬通城5300東暉花園5500鳳凰萊茵苑7400七星花園9000玉蘭公寓9700軍山半島6900世紀(jì)花城5000軍山金水灣6000優(yōu)山美地5700城市嘉苑7000城市背景——區(qū)位背景升級(jí)交通區(qū)位升級(jí)，城市進(jìn)入上海1小時(shí)、長(zhǎng)三角3小時(shí)都市圈；上海1小時(shí)都市圈蘇通大橋08年通車滬通鐵路（已審批）時(shí)間距離：1小時(shí)崇啟大橋已審批崇海大橋已審批區(qū)域戰(zhàn)略地位提升，城市定位升級(jí)，后續(xù)發(fā)展擁有新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；江蘇：３萬億投向新能源和臨港產(chǎn)業(yè)６月１０日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過了《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，并明確指出，將江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次。堅(jiān)持港口與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，全面加快開發(fā)進(jìn)程，加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；要推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長(zhǎng)三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”。６月１５日從江蘇省發(fā)改委獲悉，將加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)，集中布局臨港產(chǎn)業(yè)，形成功能清晰的沿海產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)帶，加強(qiáng)海域?yàn)┩抠Y源開發(fā)，依法科學(xué)圍填海域?yàn)┩?，適度用于臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，江蘇沿海三大港口群的定位非常清晰，連云港定位于國際性、綜合性遠(yuǎn)洋樞紐港和集裝箱干線港，大豐港口群側(cè)重成為服務(wù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專業(yè)性港口，南通港則將建設(shè)成為多功能綜合性近洋樞紐港。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市背景——城市定位升級(jí)城市東擴(kuò)趨勢(shì)初步顯現(xiàn)，城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段；“一城”

，重新規(guī)劃觀音山鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，打造一個(gè)“觀音新城”，集文化、旅游、商貿(mào)、紡織市場(chǎng)一體的特色鮮明、功能完備、配套一流、適宜人居的新興現(xiàn)代化城市功能區(qū)?！叭龍@”，為火車東站物流園、色織產(chǎn)業(yè)園、染整工業(yè)園。城市背景——近期發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)支持通州產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。在土地利用計(jì)劃等資源要素配覆上向強(qiáng)州傾斜；加大產(chǎn)業(yè)扶持力度，市財(cái)政對(duì)通州做大做強(qiáng)企業(yè)、培植稅源給予扶持，每年扶持資金不少于5000萬元。重點(diǎn)加強(qiáng)新老城區(qū)間道路、交通的快速連接。優(yōu)先安排主城區(qū)與通州的骨干道路連接，除今年已列入實(shí)施計(jì)劃的鐘秀東路東延外，將加快實(shí)施人民東路東延、通富北路北延、機(jī)場(chǎng)路和東快速路(城東大道)等項(xiàng)目，市政府對(duì)每條道路給予通州定額補(bǔ)助4億元。7月2日南通市通州區(qū)正式掛牌觀音山“一城三園”規(guī)劃老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)觀音山通州區(qū)首輪城市化進(jìn)程以新城區(qū)開發(fā)為主，經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)平臺(tái)發(fā)展迅速，城市逐步建立了長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體中重要經(jīng)濟(jì)體的地位；未來，以通州片區(qū)為主體的第二輪城市化進(jìn)程將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目片區(qū)將成為南通未來發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域；城市背景小結(jié)政策環(huán)境城市背景區(qū)位理解市場(chǎng)環(huán)境老城區(qū)新城區(qū)狼山風(fēng)景區(qū)港閘區(qū)通河區(qū)觀音山與老城區(qū)距離近10公里，空間距離同狼山等區(qū)域基本相同；緊鄰青年東路城市主干道，道路系統(tǒng)十分便捷，車行時(shí)間約為10分鐘，時(shí)間距離方面優(yōu)于狼山風(fēng)景區(qū)；項(xiàng)目區(qū)位分析距老城區(qū)10公里的界限青年路地塊位置處于別墅客源可接受的區(qū)域范圍，公寓客源的抗性較為明顯；城市別墅區(qū)位分析1區(qū)域樓盤名稱產(chǎn)品類型狀態(tài)價(jià)格新城區(qū)鳳凰萊茵苑別墅、小高售罄/趙豐嘉苑別墅、小高售罄/天安花園別墅、小高少量/開發(fā)區(qū)金河名人世家洋房、高層在售9000優(yōu)山美地別墅、洋房、小高層售罄/紫瑯上郡聯(lián)體別墅在售6400博園藍(lán)郡疊加在售12000通河區(qū)城市名人府邸聯(lián)排、獨(dú)棟在售7300英倫上院聯(lián)排、獨(dú)棟在售6200傳統(tǒng)別墅區(qū)集中在新城以及狼山風(fēng)景區(qū)，以城市重點(diǎn)建設(shè)的南片區(qū)域?yàn)橹?，本案所處的區(qū)域?yàn)槌鞘械男律鷦e墅區(qū)域，處于城市未來主力發(fā)展方向之上；新城區(qū)與狼上風(fēng)景區(qū)，憑借長(zhǎng)期運(yùn)作與外部資源，價(jià)格在9000元以上，項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格平臺(tái)較低，運(yùn)作空間較大；新城區(qū)狼山風(fēng)景區(qū)通河區(qū)天安花園2003年趙豐嘉苑2005年鳳凰萊茵苑2004年博園藍(lán)郡2008年優(yōu)山美地2006年金河名人世家2008年紫瑯上郡2008年本案英倫上院2009年城市名人府邸2008年老城區(qū)項(xiàng)目片區(qū)已經(jīng)具備高端別墅社區(qū)的雛形，市場(chǎng)價(jià)值處于上升期；地塊位置城市名人府邸英倫上院樓盤名稱占地總建容積率城市名人府邸3.830.8英倫上院8.770.8本案9.8/1.3-1.5本案（示意）英倫上院城市名人府邸樓盤名稱開盤時(shí)間供應(yīng)去化去化率英倫上院09.0413412593.3%城市名人府邸08.115050100%英倫上院：4月開盤，3小時(shí)內(nèi)預(yù)定90套；城市名人府?。洪_盤銷售率為100%；項(xiàng)目概況市場(chǎng)表現(xiàn)城市別墅區(qū)位理解1老城區(qū)7000-8000新城區(qū)5000-9700開發(fā)區(qū)5500-6500觀音山5200-5500港閘區(qū)5300-5500通河區(qū)城市公寓市場(chǎng)理解地塊位置老城區(qū)以南為城市近期重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，價(jià)值較高，是中高端客源的主要集聚區(qū)域；港閘區(qū)與觀音山，區(qū)域面貌較為落后，價(jià)值相對(duì)較低，目前以吸引中低端客源為主；項(xiàng)目游離于市場(chǎng)之外，公寓產(chǎn)品運(yùn)作環(huán)境并不成熟；片區(qū)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，項(xiàng)目別墅的運(yùn)作具備良好的客源支撐；

觀音山鎮(zhèn)，因境內(nèi)太平寺觀音殿地較高而得名。地處城市東郊，距市中心不過5公里，有“十里新姿半入城”之態(tài)，名副其實(shí)的南通市區(qū)“東大門”。觀音山是有名的色織之鄉(xiāng)，其雄厚的色織及染整產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不容小覷。全鎮(zhèn)有2萬多人從事色織及配套業(yè)，其生產(chǎn)的色織面料約占全國色織行業(yè)的10%，產(chǎn)品覆蓋大半個(gè)中國，在東南亞、歐美市場(chǎng)也具備相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力。2008年觀音山鎮(zhèn)，紡織類規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值增幅達(dá)到14.21%。觀音山地塊位置片區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境地塊周邊資源不足，別墅產(chǎn)品抗性較小，相對(duì)公寓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高；地塊分析青年東路周邊小路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部區(qū)位環(huán)境小結(jié)：區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)于別墅產(chǎn)品，相對(duì)公寓產(chǎn)品，開發(fā)環(huán)境并不成熟，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；政策環(huán)境城市背景區(qū)位理解市場(chǎng)環(huán)境板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型占地總建面容積率綠化率后續(xù)供應(yīng)老城區(qū)天安花園聯(lián)排、獨(dú)棟、小高20221.145%1.3狼山博園嵐郡洋房、別墅13.4120.940%2金河名人世家聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟1060.640%2紫瑯上郡聯(lián)排1090.9330%4.5城東英倫上院聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟6.75.30.840%1城市名人府邸聯(lián)排、獨(dú)棟3.830.830%1.2本案待定9.8-1.3-1.5--合計(jì)63.957.3--12別墅市場(chǎng)供應(yīng)別墅后續(xù)供應(yīng)較小，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較??；在售別墅的去化表現(xiàn)板塊樓盤名稱開盤時(shí)間供應(yīng)去化去化率月均成交老城區(qū)天安花園08.07363083.3%2.6狼山博園嵐郡08.081407251.4%6.6金河名人世家08.0517814682%10.3紫瑯上郡08.111206251.7%7.7城東英倫上院09.0413412593.3%41.7城市名人府邸08.115050100%6.3英倫上院產(chǎn)品力較好，項(xiàng)目客源的積累時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)總價(jià)控制較為合理，基本在250萬左右，市場(chǎng)去化較快，月均能夠在41.7套左右；其他個(gè)案的去化速度在6-10套之間，總體去化表現(xiàn)較好，博園藍(lán)郡總價(jià)較高在300萬左右，去化較為緩慢；城東以自住型別墅為主體，市場(chǎng)去化優(yōu)于狼山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的景觀型度假別墅，客源市場(chǎng)的需求較為明顯；板塊樓盤名稱單價(jià)面積總價(jià)老城區(qū)天安花400狼山博園嵐郡12000232-280280-336金河名人世家9000238-300220-280紫瑯上郡6400248-288160-200城東英倫上院7300230-280170-250城市名人府邸6200286-296180-200在售別墅的價(jià)格表現(xiàn)面積段集中在250-300平米左右，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為明顯；天安花園與博園藍(lán)郡分別為城區(qū)以及狼山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，單價(jià)超過萬元，總價(jià)在300萬以上，其他個(gè)案的總價(jià)基本控制在250萬以下；狼山風(fēng)景區(qū)景觀資源突出，單價(jià)在9000元左右，比城東個(gè)案高出1500元左右；別墅市場(chǎng)小結(jié)：供應(yīng)方面，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力較小，其中項(xiàng)目片區(qū)供應(yīng)更為稀缺；戶型方面，以250-300平米為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯；去化方面，總體成交良好，去化率基本在80%以上，月均成交7-10套；價(jià)格方面，片區(qū)在6200-7300元左右，狼山片區(qū)在9000元以上，存在運(yùn)作空間；總價(jià)方面，250萬能保證市場(chǎng)去化，300萬以上去化存在抗性；供應(yīng)較為稀缺，價(jià)格存在提升空間、市場(chǎng)去化良好，項(xiàng)目具備較大的運(yùn)作空間；項(xiàng)目片區(qū)游離于傳統(tǒng)的公寓板塊之外，區(qū)域無競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案；南通公寓市場(chǎng)長(zhǎng)江一號(hào)5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖瓏城8000萬通城5300東暉花園5500鳳凰萊茵苑7400七星花園9000玉蘭公寓9700軍山半島6900世紀(jì)花城5000軍山金水灣6000優(yōu)山美地5700城市嘉苑6500項(xiàng)目位置青年東路距城區(qū)約十公里南通公寓市場(chǎng)分析片區(qū)在售樓盤080708080809081008110812090109020903090409050906城東萬通城3671718991811274120536478東暉花園6620401111135921港閘高迪晶城13871834781921258237長(zhǎng)江一號(hào)12140126740142417223老城區(qū)玖瓏城//125733111115114尚德城邦10111073253931948974城南世紀(jì)花城////18617911521474472359七星花園124231535282152900鳳凰萊茵苑83171409233444523612玉蘭公寓//////05051706222軍山半島601000121129242919金水灣////105061222306優(yōu)山美地591123511611904017581就南通市場(chǎng)表現(xiàn)來看，萬通城、世紀(jì)花城以及優(yōu)山美地成交狀況較為突出；公寓市場(chǎng)分析——萬通城92平米102平米產(chǎn)品附加值高，以小面積、低總價(jià)以及高附加值產(chǎn)品為主要的運(yùn)作方式；單價(jià)面積總價(jià)53002房：88-943房：99-1022房：46-503房：52-55開盤價(jià)格為3800元，為南通主要商品房的最低價(jià)格，比周邊低1500元左右市場(chǎng)去化迅速，后期價(jià)格逐步上升；價(jià)格表現(xiàn)公寓市場(chǎng)分析——世紀(jì)花城城市嘉苑7000（預(yù)計(jì)）鳳凰萊茵苑7400世紀(jì)花城5000七星花園9000玉蘭公寓9700總規(guī)中央景觀帶93平米131平米價(jià)格方面；開盤時(shí)銷售價(jià)格為3800元，相比周邊低2000元左右，目前仍是新城片區(qū)價(jià)格最低的項(xiàng)目；產(chǎn)品方面：項(xiàng)目立面總規(guī)都具備一定的產(chǎn)品力，總規(guī)立面景觀較為豐富，立面有質(zhì)感，總價(jià)控制較為合理；公寓市場(chǎng)分析——優(yōu)山美地前期別墅產(chǎn)品塑造項(xiàng)目高端住宅形象，關(guān)注度高，市場(chǎng)復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，項(xiàng)目的價(jià)值得到充分的挖掘；公寓運(yùn)作小結(jié)：萬通城經(jīng)驗(yàn)：有一定產(chǎn)品力，戶型附加值較高，小面積、低總價(jià)；世紀(jì)花城經(jīng)驗(yàn)：景觀、立面有品質(zhì)感，總價(jià)控制較低；優(yōu)山美地經(jīng)驗(yàn)：別墅產(chǎn)品樹立社區(qū)高端形象，提升小高層價(jià)格；啟示1，項(xiàng)目必須具備產(chǎn)品力保證，并且突出附加值的同時(shí)合理控制總價(jià)；啟示2，優(yōu)山美地通過項(xiàng)目前期整體形象的塑造，帶動(dòng)公寓產(chǎn)品的價(jià)格和去化；項(xiàng)目定位思考1、個(gè)案借鑒——優(yōu)山美地2、項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)境項(xiàng)目自身理解距離老城區(qū)10公里左右，交通、生活等配套欠缺，與本案的存在一定的可比性；市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地項(xiàng)目周邊個(gè)案借鑒——區(qū)位分析通過對(duì)別墅產(chǎn)品的河流、綠地以及植被的打造，項(xiàng)目產(chǎn)品跳脫整個(gè)南通市場(chǎng)；個(gè)案借鑒——產(chǎn)品分析別墅：2006年5月，優(yōu)山美地首度亮相，坡地、森林、河流環(huán)繞的的實(shí)景社區(qū)，讓南通人首次見識(shí)到了真正高品質(zhì)的別墅生活，一期別墅于20天內(nèi)全部搶空；價(jià)格從8000運(yùn)作到11000元洋房：擁有純正地中海風(fēng)情的優(yōu)山美地專利空中花園洋房，震動(dòng)了無數(shù)南通名流的洋房夢(mèng)，一經(jīng)面市就倍受青睞，創(chuàng)下15天之內(nèi)8幢洋房全部售罄的記錄；價(jià)格從4000運(yùn)作到6000小高層：作為優(yōu)山美地的3號(hào)作品，將地中海坡地園林納為私藏，為南通呈現(xiàn)一座真正意義上的“國際標(biāo)準(zhǔn)型社區(qū)”，2007年首批銷售，幾天內(nèi)去化推案的95%，第二波銷售開盤當(dāng)天去化推案的40%，近期量?jī)r(jià)回升明顯，月均達(dá)到90套左右，目前毛坯均價(jià)在6000元左右，市場(chǎng)需求較為旺盛；價(jià)格從5600元運(yùn)作到6000元左右，現(xiàn)階段還以上升趨勢(shì)為主別墅2006年洋房2007年中小高層2007年末開始產(chǎn)品得到認(rèn)同，價(jià)格上升迅速，同時(shí)帶動(dòng)了項(xiàng)目其他物業(yè)的價(jià)格和去化；個(gè)案借鑒——市場(chǎng)表現(xiàn)客源輻射至整個(gè)南通區(qū)域，同時(shí)受別墅產(chǎn)品影響，公寓的客源亦運(yùn)作到全市的高度；個(gè)案借鑒——客源表現(xiàn)通過優(yōu)質(zhì)的低密度的產(chǎn)品，短期內(nèi)樹立完全超越市場(chǎng)的高端形象，保證后期小高層公寓的市場(chǎng)去化；個(gè)案借鑒小結(jié)：項(xiàng)目應(yīng)該以別墅產(chǎn)品為先手，借助城市的發(fā)展，樹立超越南通市場(chǎng)的高端形象，以保證后期公寓的銷售；項(xiàng)目定位思考2政策走勢(shì)：政府不希望看到價(jià)格大漲大落的局面，后續(xù)發(fā)展將極少出現(xiàn)寬幅震蕩的局面；城市定位：經(jīng)濟(jì)區(qū)位于城市定位的全面升級(jí)，未來發(fā)展將進(jìn)入快車道，對(duì)于南通房產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用；片區(qū)發(fā)展：新一輪建設(shè)的方向，城市發(fā)展的代表區(qū)域，南通未來新高端居住板塊；市場(chǎng)環(huán)境：有一定的產(chǎn)品力，合理控制總價(jià)；不可控因素減少，項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降低；開發(fā)環(huán)境良好，項(xiàng)目的價(jià)值可以得到充分提升；項(xiàng)目代表城市的發(fā)展方向以及新生高端社區(qū)的形象；片區(qū)潛力未得到充分挖掘，項(xiàng)目的運(yùn)作空間較大；本案的運(yùn)作必須站在城市發(fā)展的高度，代表片區(qū)高端社區(qū)形象，同時(shí)通過項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召力，使片區(qū)成為狼山風(fēng)景區(qū)后，又一個(gè)為南通所公認(rèn)的高端低密度社區(qū)；項(xiàng)目整體定位：代表城市發(fā)展方向的開創(chuàng)南通新高端居住社區(qū)的城市標(biāo)志型個(gè)案第二部分產(chǎn)品定位及建議城市名人府邸天安花園博園藍(lán)郡金河名人世家英倫上院紫瑯上郡總規(guī)分析博園嵐郡與金河名人世家地塊較為方正，總體排布較為優(yōu)美，其他個(gè)案一般；本案南北狹長(zhǎng)，且容積率較高，總規(guī)方面難以超越博園藍(lán)郡與金河名人世家；天安花園博園藍(lán)郡金河名人世家城市名人府邸英倫上院紫瑯上郡立面分析以英式風(fēng)格為主，存在一定的產(chǎn)品力，相對(duì)而言天安花園與名人府邸產(chǎn)品較為一般；項(xiàng)目產(chǎn)品力方面存在一定的欠缺，本案存在明顯跳脫空間；三、戶型——老城區(qū)以及狼山片區(qū)博園嵐郡面積地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他2607530-40左右106米6米10（中庭）金河名人世家面積地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他23010020（80邊）155.45.810（中庭）天安花園面積地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他28010030－70/7米7米20（陽臺(tái)）紫瑯上郡面積地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他248/304-104.85.60挑空中庭博園嵐郡擁有10平米的挑空中庭，其他產(chǎn)品較為一般；英倫上院面積（地上）地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他27011025124.868中庭戶型——通州片區(qū)城市名人府邸面積（地上）地下室花園露臺(tái)主臥客廳其他2867415124.8620（夾層）夾層挑空中庭英倫上院擁有8平米的挑空中庭，城市名人府邸擁有20平米左右的夾層空間；總體戶型產(chǎn)品平臺(tái)一般，本案擁有跳脫空間；別墅產(chǎn)品小結(jié)：缺少總規(guī)、立面以及戶型等方面均一流的領(lǐng)袖級(jí)個(gè)案；總規(guī)方面，博園嵐郡與金河名人世家在項(xiàng)目體量與地塊形狀方面較為突出，總規(guī)較好，為目前市場(chǎng)的第一梯隊(duì)；立面方面，以英式和美式風(fēng)格為主，有一定的質(zhì)感，但細(xì)節(jié)方面不夠突出，本案存在完全超越的空間；戶型方面，部分個(gè)案引入中庭概念，產(chǎn)品在傳統(tǒng)高端的基礎(chǔ)上有所上升，但總體戶型設(shè)計(jì)方面仍存在提升的空間；打造南通首個(gè)坡地森林主題高端居住區(qū)本項(xiàng)目定位首創(chuàng)雙首層坡地森林聯(lián)排別墅首創(chuàng)高爾夫綠地景觀公寓項(xiàng)目定位支撐規(guī)劃——實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；私家環(huán)境最大化，創(chuàng)造別墅體量、價(jià)值最大化景觀——特色別墅雙首層入戶，打造生態(tài)坡地森林+高爾夫綠地景觀，精致、細(xì)膩、豐富戶型——?jiǎng)?chuàng)造空間高附加值特色戶型立面——打造新古典ARTDECO風(fēng)格建筑，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟會(huì)所建議——運(yùn)動(dòng)休閑主題高檔會(huì)所規(guī)劃建議合理布局，實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化，追求聯(lián)排別墅體量最大化占地面積98826容積率1.3-1.5建筑密度35%綠地率25%限高75米地塊指標(biāo)容積率不確定：方案一（容積率1.3）方案二（容積率1.5）物業(yè)配比小高層：50%聯(lián)排：50%小高層：70%聯(lián)排：30%項(xiàng)目容積率并不確定，因而產(chǎn)品建議前必須項(xiàng)目的容積率；項(xiàng)目的溶劑率為1.3-1.5，因而有兩個(gè)方案可供選擇，通過最終的經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定；按照聯(lián)排體量最大化進(jìn)行排布方案方案一（容積率1.3）方案二（容積率1.5）物業(yè)配比50%小高層（64236㎡）50%聯(lián)排（64236㎡）70%小高層（103767㎡）30%聯(lián)排（44471㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)聯(lián)排8000元/㎡小高層5500元/㎡成本利潤(rùn)率44.3%39.1%方案1：容積率1.3小高層50%方案2：容積率1.5小高層70%項(xiàng)目物業(yè)方案聯(lián)排50%

從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)而言，方案1成本利潤(rùn)率明顯高于方案2。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算聯(lián)排30%風(fēng)險(xiǎn)：聯(lián)排產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，方案1聯(lián)排別墅體量與比重均高于方案2，方案1的風(fēng)險(xiǎn)性更??；景觀：方案1相比方案2的建筑密度更低，小區(qū)的綠化可塑空間更大，項(xiàng)目整體的景觀效果更為突出；項(xiàng)目綜合分析從經(jīng)濟(jì)測(cè)算以及后期運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)以及小區(qū)景觀塑造各項(xiàng)來看，方案1都明顯優(yōu)于方案2；因而本司建議以1.3的容積率來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品建議；套型套數(shù)套數(shù)比總面積面積比180-200112套47.5%約2.2萬方40.7%250-26092套39%約2.3萬方42.6%280-29032套13.5%約0.9萬方16.7%合計(jì)236套100%5.4萬方100%別墅戶型分布與面積配比280-290平米240-260平米180-200平米合理布局，實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化別墅主力戶型：180-200平米，40.7%；250-260平米，42.6%規(guī)劃方案公寓戶型分布與面積配比23層（90+110平米）兩梯四戶組合18層（115+130平米）一梯兩戶組合套型套數(shù)套數(shù)比總面積面積比90+110368套（各184套）61.6%約3.7萬方57.8%120+130216套（各108套）38.4%約2.7萬方42.2%合計(jì)584套100%6.4萬方100%合理布局，實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化公寓主力戶型：90-110平米2+1房——57.8%商業(yè)會(huì)所超市、賣場(chǎng)匯總聯(lián)排別墅產(chǎn)品套型套數(shù)套數(shù)比總面積面積比180-200112套47.5%約2.2萬方40.7%250-26092套39%約2.3萬方42.6%280-29032套13.5%約0.9萬方16.7%合計(jì)236套100%5.4萬方100%小高層公寓產(chǎn)品90+110368套（各184套）61.6%約3.7萬方57.8%120+130216套（各108套）38.4%約2.7萬方42.2%合計(jì)584套100%6.4萬方100%會(huì)所+沿街商業(yè)///約1萬方/總計(jì)820套100%12.8萬方100%項(xiàng)目總占地面積：98826㎡總建筑面積：128460㎡容積率：1.3聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議一.景觀建議產(chǎn)品特色賣點(diǎn)：1.雙首層入戶2.堆坡森林立體式景觀綠化別墅雙首層理念

通過堆坡覆土，以抬高地基，實(shí)現(xiàn)南北的高低落差，體現(xiàn)南北入戶雙首層概念。南首層（地下層庭院）北首層入戶庭院邊樓梯入戶形式戶外表現(xiàn)形式木制平臺(tái)＋草皮花園北首層入戶南首層（地下層庭院）2.5-3米高差別墅側(cè)立面解析特色可走出式地下室，寬敞下沉庭院，綠地堆坡、密植灌木、形成濃郁生態(tài)特色、坡地森林綠色景觀私家庭院宅間車行道路配合雙首層入戶，以堆坡綠地，密植樹種形成天然綠籬，營(yíng)造生態(tài)自然的居住環(huán)境。宅間人行道路以區(qū)別于普通青磚、瀝青鋪設(shè)的紅磚、米黃色仿大理石面磚等材料鋪設(shè)路面，使車行道路與人行道路區(qū)分開來。使整個(gè)道路體系賦予變化，提升整個(gè)社區(qū)層次。二.戶型建議200-260㎡空間高附加值、特色聯(lián)排戶型首層建筑面積：132.04㎡二層建筑面積：110.72㎡總建筑面積：242.76㎡送地下層：111.22.㎡一層：南北雙客廳，主客廳3.8米層高，與餐廳形成錯(cuò)層空間；同時(shí)具備中、西式廚房別墅間由茶室連接，做成類獨(dú)棟形式，更具價(jià)值感。戶型一特色北向入戶——端頭兩層戶型，考慮到天際線的豐富變化，將其設(shè)置于端頭位置。送地下層：111.22.㎡二層建筑面積：110.72㎡.二層：南向?qū)挸ㄖ髋P區(qū)。2.1米加層地下車庫3.2米層高地下活動(dòng)房（帶約25-30㎡下沉式花園）首層建筑面積：97㎡二層建筑面積：99.3㎡三層建筑面積：49.1㎡總建筑面積：245.4㎡送地下層：110.2.㎡2.1米加層地下車庫（送近50平米夾層）3.2米層高地下活動(dòng)房（帶約25㎡下沉式花園）一層：南北雙客廳，主客廳3.8米層高，與餐廳形成錯(cuò)層空間；二層南向主臥套房三層家庭多功能房（配置第三家庭室功能）第一家庭室第二家庭室第三家庭室露臺(tái)16㎡戶型二特色北向入戶層次鮮明的庭院，露臺(tái)，更多情趣，彰顯尊貴大氣頂層超大家庭露臺(tái)家庭廳滿足主人多樣居家需求，細(xì)節(jié)之處感動(dòng)生活陽光內(nèi)廷，吸納自然和風(fēng)，積聚天地靈氣，在家也是在花園一層父母房處處關(guān)愛，善待父母贈(zèng)送超大庭院露臺(tái)，雙面采光地下室，更加舒適實(shí)用地下一層一層二層三層高附加值的體現(xiàn)地下一層：整層贈(zèng)送：65平米下沉庭院：40.3平米（全送）一層：北向景觀庭院：49平米（全送）南向景觀露臺(tái)：8.9平米（全送）二層：北向景觀露臺(tái)：6.6（全送）三層：北向景觀露臺(tái)：21.8平米（全送）南向景觀露臺(tái)：11.2平米（全送）總附加值：約248.4平米戶型三開間:7.2米建筑面積：255平米北向入戶特色總建筑面積：201.3㎡

贈(zèng)送地下室，提升別墅附加值三層南北雙露臺(tái)，提升居住舒適度及空間附加值客、餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，5m挑高客廳，豐富別墅空間感贈(zèng)送南北面積私家花園，提升別墅附加值和景觀效果主臥層5m全挑空客廳車庫或儲(chǔ)藏7.5m面寬10㎡20㎡戶型四特色高附加值的體現(xiàn)(附增面積):地下室:38㎡一層南北向花園:46㎡三層南北向露臺(tái):30㎡總附增面積:114㎡開間:7.5米北向入戶總建筑面積：204.22-205㎡

贈(zèng)送地下室，提升別墅附加值三層30㎡南向露臺(tái)客、餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，挑空5m客廳，豐富別墅空間感餐廳南北雙向采光贈(zèng)送南北面積私家花園30㎡5m全挑空客廳車庫或儲(chǔ)藏下沉戶型五特色高附加值的體現(xiàn)(附增面積):地下室:38㎡下沉花園：36㎡一層南北向花園:50㎡三層南北向露臺(tái):30㎡總附增面積:154㎡開間:6.8米北向入戶

玄關(guān)外設(shè)置樓梯及大平臺(tái)，平緩渡入空間，增加情景體驗(yàn)客廳挑高4米，6.6米開間，采光、景觀性更好一層夾層抬高1米，獨(dú)立設(shè)置餐廳、廚房，更顯尊貴品質(zhì)三層主臥豪華套房，設(shè)置獨(dú)立更衣室及書房，獨(dú)享20㎡南向大露臺(tái)贈(zèng)送40㎡私家花園及48㎡夾層空間特色戶型六北向入戶高附加值的體現(xiàn)(附增面積):夾層:48㎡一層南向花園:40㎡二層南北向花園：15㎡三層露臺(tái):20㎡總附增面積:123㎡總建筑面積：205㎡開間:6.6米玄關(guān)外設(shè)置樓梯及6-7㎡的大平臺(tái)，平緩渡入空間，增加情景體驗(yàn)客廳挑高4米，7.2米開間，寬敞舒適，采光、景觀性更好一層夾層抬高1米，獨(dú)立設(shè)置餐廳、廚房，更顯尊貴品質(zhì)二層所有臥室均配備露臺(tái)三層主臥豪華套房，設(shè)置獨(dú)立更衣室及私密會(huì)客區(qū)，獨(dú)享20㎡南向大露臺(tái)贈(zèng)送45㎡私家花園及36㎡夾層空間特色南向入戶戶型七高附加值的體現(xiàn)(附增面積):夾層:48㎡一層南向花園:40㎡二層南北向花園：15㎡三層露臺(tái):20㎡總附增面積:123㎡總建筑面積：227㎡開間:7.2米地上面積：約246㎡地下面積：約100-140㎡備注：二層挑空，分割可額外制造一個(gè)夾層1、贈(zèng)送三重花園與露臺(tái)2、贈(zèng)送層高約4米陽光地下室3、5.1米挑空，超大面寬客廳4、5.5米挑空家庭廳，可做分割5、層層套房設(shè)計(jì)，270度全景采光6、贈(zèng)送獨(dú)立車位地下層一層二層夾層三層戶型八特色南向入戶地上面積：約254㎡地下面積：100-160㎡備注：二層挑空，分割可額外制造一個(gè)夾層1、贈(zèng)送三重花園與露臺(tái)2、贈(zèng)送層高約4米陽光地下室3、八角亭形客廳設(shè)計(jì)，別致趣味4、5.5米挑空家庭廳，可做分割5、層層套房設(shè)計(jì)，270度全景采光6、贈(zèng)送獨(dú)立車位地下層一層二層夾層三層戶型九特色南向入戶三.立面建議成熟市場(chǎng)別墅分析一、現(xiàn)代風(fēng)格二、英倫風(fēng)格三、北美、加州風(fēng)格四、ARTDECO風(fēng)格一、現(xiàn)代風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格所表達(dá)的是一種簡(jiǎn)約主義。受到一個(gè)施工工藝的限制，很難體現(xiàn)細(xì)節(jié)。同時(shí)這種超現(xiàn)代的立面更受到一個(gè)客源層的局限。所以市場(chǎng)認(rèn)知度較低。因此也不建議采用該立面。借鑒個(gè)案：金地白金果嶺、皇都花園金地白金果嶺皇都花園

英倫風(fēng)格品質(zhì)感強(qiáng)、色彩穩(wěn)重，在市場(chǎng)成熟，接受度高。但考慮所在區(qū)域性的問題，多處在國際型社區(qū)，外籍客源較多。不符合本案的區(qū)域定位。同時(shí)，這種多以小開窗，小露臺(tái)為主，略顯沉悶壓抑，并且本項(xiàng)目相鄰的英倫上郡已采用這種風(fēng)格。因此不建議采用該種建筑立面。無錫奧園萬科紅郡二、英倫風(fēng)格三、北美、加州風(fēng)格

該風(fēng)格品質(zhì)感較強(qiáng)，又極具風(fēng)情。但市場(chǎng)上此種風(fēng)格定位的別墅產(chǎn)品已相對(duì)飽和，市場(chǎng)上北美、加州風(fēng)格的項(xiàng)目比比皆是,如龍湖艷瀾山，南通優(yōu)山美地等。因此，不建議采用此種立面風(fēng)格。滟瀾山南通優(yōu)山美地結(jié)論一、現(xiàn)代風(fēng)格施工工藝和材質(zhì)較簡(jiǎn)單，難塑造品質(zhì)感，客源層次受局限，市場(chǎng)認(rèn)知度不高，因此不建議采用該風(fēng)格。二、英倫風(fēng)格品質(zhì)感很強(qiáng)，色彩穩(wěn)重。但多以小開窗，小露臺(tái)為主的立面形式，略顯沉悶壓抑，并且本項(xiàng)目相鄰的英倫上郡已采用這種風(fēng)格。因此不建議采用該風(fēng)格。三、北美、加州風(fēng)格該風(fēng)格品質(zhì)感較強(qiáng)，又極具風(fēng)情。但市場(chǎng)上此種風(fēng)格定位的別墅產(chǎn)品已相對(duì)飽和，市場(chǎng)上北美、加州風(fēng)格的項(xiàng)目比比皆是,如龍湖艷瀾山，南通優(yōu)山美地等，可超越空間不大。因此，不建議采用此種立面風(fēng)格。立面風(fēng)格建議：新古典主義——ARTDECO風(fēng)格品質(zhì)感很強(qiáng)，線條明快、細(xì)節(jié)精美且易打造。且大開窗、大露臺(tái)等高附加值易塑造產(chǎn)品賣點(diǎn)，適合打造差異化、高品質(zhì)感、標(biāo)桿性特色別墅社區(qū)。建議采用該風(fēng)格。立面建議（1）——經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格特色差異化立面，明快豐富的線條、檐角設(shè)計(jì)，考究的細(xì)節(jié)處理，塑造尊貴、挺拔的高端形象。立面建議（2）——新古典主義風(fēng)格沉穩(wěn)的色彩，明快豐富的線條、精致的檐角設(shè)計(jì)，塑造尊貴、典雅的高端形象。小高層公寓產(chǎn)品建議一.戶型建議85-90㎡——空間高附加值18層小洋房115-130㎡——空間高附加值18層大洋房18層小洋房（1）1梯2戶組合房型(一）85-90㎡18層小洋房參考案例：上?？禈蛩肌?+X”魔幻空間入戶花園陽臺(tái)大陽臺(tái)凸窗凸窗陽臺(tái)大陽臺(tái)小面積，高附加值舒適空間中間戶2房，約84平米，近8平米入戶花園，3.2米面寬、2.7米進(jìn)深大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，可封閉作為書房使用，2房的銷售面積可做3房的空間使用端頭戶2房，約85平米，北向2.7米面寬、3.2米進(jìn)深大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，可封閉作為書房使用，2房的銷售面積可做3房的空間使用電梯廳按陽臺(tái)手法設(shè)計(jì)，不僅保證電梯廳的通風(fēng)采光以及中間戶型的南北通透性，而且按1/2面積計(jì)算，減少公攤面積，提高得房率按照陽臺(tái)處理僅計(jì)1/2面積2梯4戶組合房型18層小洋房（2）參考案例：上海金地未未來——“2+X”魔幻空間89平米2房2廳1衛(wèi)（帶空中花園）帶空中花園，計(jì)一半面積，可封閉成小書房、次臥、兒童室270°步入式飄窗設(shè)計(jì)，不計(jì)面積，采光視野好廚房、餐廳與休息區(qū)分離，有效形成功能分隔客廳3.6米面寬略顯不足，但主臥同樣達(dá)到3.6米面寬，舒適度得到保證參考案例：合肥華潤(rùn)幸福里——“90+×”魔幻居所空中庭院陽臺(tái)高附加值的體現(xiàn)：空中花園約7.29平米（半送）陽臺(tái)約6.12平米（半送）兩個(gè)凸窗約4平米（全送）贈(zèng)送面積（7.29+6.12）÷2+4=10.7平米計(jì)入面積89平米實(shí)得面積99.7平米凸窗凸窗戶型118層小洋房（3）參考案例：杭州金科觀天下——高附加值靈動(dòng)空間2室2廳1衛(wèi)——可變3室2廳1衛(wèi)建筑面積：90平米入戶花園設(shè)計(jì)，客廳帶景觀露臺(tái)，南北通透主臥風(fēng)景飄窗設(shè)計(jì)，舒適宜人?？勺兛臻g，2房變3房，創(chuàng)意生活多重可能性。高附加值的體現(xiàn)：入戶花園6.5平米（半送）可變空間（空中庭院）17.6平米（半送）南向景觀陽臺(tái)6.8平米（半送）兩個(gè)凸窗約2.2平米（全送）贈(zèng)送面積（6.5+17.6+6.8）÷2+2.2=17.7平米

計(jì)入面積90平米實(shí)得面積107.7平米18層小洋房（4）2室2廳2衛(wèi)建筑面積：89平米北向入戶戶型方正，南北通透入戶花園設(shè)計(jì)3.9米開間客廳連通南向大露臺(tái)主臥套房設(shè)計(jì)，豪華尊貴，套房總開間5.4米與客廳共享南向采光及景觀次臥開間3.1米，轉(zhuǎn)角大凸窗設(shè)計(jì)高附加值的體現(xiàn)：入戶花園：約8平米（計(jì)入一半建筑面積）南向大露臺(tái)：約11平米（全贈(zèng)送）北向設(shè)備平臺(tái)：約4.5平米（全贈(zèng)送）南向工作陽臺(tái)：約3.2平米（全贈(zèng)送）主臥轉(zhuǎn)角凸窗：約2.8平米（全贈(zèng)送）次臥轉(zhuǎn)角凸窗：約2.2平米（全贈(zèng)送）總附贈(zèng)面積：27.7平米計(jì)入面積：89平米實(shí)得面積：116.7平米露臺(tái)入戶花園設(shè)備平臺(tái)轉(zhuǎn)角凸窗轉(zhuǎn)角凸窗工作陽臺(tái)可封入室內(nèi)使用參考案例：無錫長(zhǎng)江國際花園——高附加值靈動(dòng)空間18層小洋房（5）18層大洋房（1）(二）115-130㎡18層大洋房參考案例：上?？禈蛩肌?+X”魔幻空間3/2/1約105㎡高附加值,多陽臺(tái),情趣花池設(shè)計(jì).陽光餐廳,獨(dú)立客廳,通透明亮.空中庭院可封閉做房間使用,靈活空間.主臥套房設(shè)計(jì),體現(xiàn)尊貴性.高附加值的體現(xiàn):陽臺(tái)(南,北)約8.5㎡（半送）空中庭院約9㎡（半送）情趣花池約2.2㎡（全送）飄窗約3.4㎡（全送）總計(jì)（8.5+9）÷2+2.2+3.4=14.4平米計(jì)入面積：105平米實(shí)得面積：119.4平米空中庭院陽臺(tái)陽臺(tái)參考案例：重慶融匯溫泉城——“3+X”魔幻空間3室2廳2衛(wèi)——可變4室2廳1衛(wèi)18層大洋房（2）3室2廳2衛(wèi)——可變4室2廳2衛(wèi)建筑面積：118平米尊貴客廳，優(yōu)雅氣派，獨(dú)設(shè)觀景大窗景觀餐廳，通透明朗，舒適宜人主臥豪華套房設(shè)計(jì)，飄窗與獨(dú)立衛(wèi)生間凸顯主臥尊貴三房朝南，陽光斑駁，臥室的秀氣時(shí)光也可將陽光帶入夢(mèng)中可變空間，3房變4房，創(chuàng)意生活多重可能性參考案例：杭州錢江水晶城——高附加值變換空間陽臺(tái)空中庭院露臺(tái)飄窗高附加值的體現(xiàn):南露臺(tái)約9.8㎡（半送）北向空中庭院約12.5㎡（半送）北向陽臺(tái)約13㎡（半送）飄窗約1.2㎡（全送）總計(jì)（9.8+12.5+13）÷2+1.2=18.9平米計(jì)入面積：118平米實(shí)得面積：136.9平米18層大洋房（3）3/2/2約118㎡戶型布局方正,采光通風(fēng)好.超大空中庭院可封閉做房間使用,

靈活空間.飄窗設(shè)計(jì)增加產(chǎn)品附加值.附加值的體現(xiàn):陽臺(tái)(南)約7.8㎡（半送）空中庭院約16.7㎡（半送）飄窗約3.5㎡（全送）總計(jì):（7.8+16.7）÷2+3.5=15.8平米計(jì)入面積：118平米實(shí)得面積：133.8平米參考案例：上海綠庭尚城——高附加值變換空間空中庭院陽臺(tái)3室2廳2衛(wèi)——可變4室2廳2衛(wèi)18層大洋房（4）3室2廳2衛(wèi)——可變4室2廳2衛(wèi)建筑面積：115平米全明戶型，結(jié)構(gòu)方正，室內(nèi)通透，通風(fēng)良好，營(yíng)造健康生活三房朝南，日照重組，室內(nèi)空間舒適寬敞南向主臥連通景觀陽臺(tái)，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，豪華舒適獨(dú)立兒童房，為孩子成長(zhǎng)創(chuàng)造良好舒適空間可變空間，3房變4房，創(chuàng)意生活多重可能性高附加值的體現(xiàn):南陽臺(tái)約12㎡（半送）北向陽臺(tái)5.2㎡（半送）北向設(shè)備平臺(tái)約5.2㎡（全送）飄窗約2.8㎡（全送）總計(jì)（12+5.2）÷2+5.2+1.2=15平米計(jì)入面積：115平米實(shí)得面積：130平米參考案例：杭州天陽上河——高附加值變換空間設(shè)備平臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)飄窗飄窗飄窗18層大洋房（5）二、立面建議：裝飾主義新古典建筑(ARTDECO)方案一：古典與現(xiàn)代手法的深度融合塑造建筑挺拔、尊貴的高端氣質(zhì)ARTDECO裝飾藝術(shù)派風(fēng)格追求典雅、穩(wěn)重、大氣，經(jīng)得起歲月的洗禮。線條挺拔向上，頂部退臺(tái)，利用整體凹凸形成高立挺拔，簡(jiǎn)潔流暢豎向線條，顯現(xiàn)建筑高