南寧政府商品房管理辦法

南寧政府商品房管理辦法引言隨著南寧房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，商品房的交易與管理變得愈發(fā)復(fù)雜和重要。為了規(guī)范南寧地區(qū)商品房的建設(shè)、銷售、使用及后續(xù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合南寧市的實(shí)際情況，特制定本《南寧政府商品房管理辦法》（以下簡稱“本辦法”）。希望大家共同遵守本辦法規(guī)定，一同營造健康、有序、公平的商品房市場環(huán)境。一、適用范圍本辦法適用于在南寧市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建、銷售、使用各類商品房的相關(guān)活動(dòng)及其管理。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是廣大購房者，或是涉及商品房后續(xù)經(jīng)營管理的單位和個(gè)人，都需要遵循本辦法的各項(xiàng)規(guī)定。二、職責(zé)分工1.政府相關(guān)部門職責(zé)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)商品房建設(shè)過程中的監(jiān)督管理，包括對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查，確保開發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)工程質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。希望住建部門嚴(yán)格把關(guān)，保障商品房從建設(shè)源頭就符合品質(zhì)要求。自然資源部門：負(fù)責(zé)商品房項(xiàng)目土地供應(yīng)及規(guī)劃許可等相關(guān)工作，確保土地使用合法合規(guī)，規(guī)劃布局合理。我們鼓勵(lì)自然資源部門在工作中積極為開發(fā)企業(yè)提供指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目順利推進(jìn)。市場監(jiān)督管理部門：對(duì)商品房銷售過程中的價(jià)格、廣告宣傳等市場行為進(jìn)行監(jiān)管，防止不正當(dāng)競爭及侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為發(fā)生。市場監(jiān)管部門應(yīng)積極履行職責(zé)，維護(hù)公平的市場交易環(huán)境。其他相關(guān)部門：如稅務(wù)、消防、環(huán)保等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好商品房管理工作。各部門之間要加強(qiáng)溝通協(xié)作，形成合力，共同推動(dòng)南寧商品房市場的健康發(fā)展。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職責(zé)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，依法取得相關(guān)開發(fā)建設(shè)資質(zhì)，按照規(guī)劃許可進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。希望開發(fā)企業(yè)樹立誠信經(jīng)營理念，以高質(zhì)量的產(chǎn)品回饋社會(huì)。負(fù)責(zé)商品房的銷售管理，如實(shí)向購房者提供項(xiàng)目信息，確保銷售行為合法、規(guī)范，不得進(jìn)行虛假宣傳、捂盤惜售等違規(guī)操作。開發(fā)企業(yè)要自覺接受各部門的監(jiān)督檢查，共同維護(hù)良好的市場秩序。三、商品房開發(fā)建設(shè)管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)依法向自然資源部門申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃許可。提交的項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)符合南寧市城市總體規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。希望開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮居民生活需求，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。自然資源部門在審查項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行審核，對(duì)于不符合要求的方案及時(shí)提出修改意見，確保項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)合理。2.開發(fā)建設(shè)資質(zhì)管理開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，不得超越資質(zhì)范圍從事商品房開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。住建部門要定期對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)核查，對(duì)于不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改或依法吊銷資質(zhì)證書。開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視自身資質(zhì)建設(shè)，不斷提升開發(fā)能力和水平。開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如需進(jìn)行資質(zhì)變更，應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，確保開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的合法性和連續(xù)性。3.建設(shè)工程質(zhì)量安全管理開發(fā)企業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)的首要責(zé)任主體，應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件組織施工。施工單位應(yīng)嚴(yán)格履行施工質(zhì)量和安全責(zé)任，監(jiān)理單位要切實(shí)發(fā)揮監(jiān)理作用，確保工程質(zhì)量安全。希望各方責(zé)任主體強(qiáng)化質(zhì)量安全意識(shí)，共同打造放心工程。住建部門要加強(qiáng)對(duì)商品房建設(shè)工程質(zhì)量安全的日常監(jiān)督檢查，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)于發(fā)生質(zhì)量安全事故的項(xiàng)目，依法追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。4.配套設(shè)施建設(shè)管理商品房項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如道路、供水、供電、供氣、排水、綠化、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等。開發(fā)企業(yè)要將配套設(shè)施建設(shè)納入項(xiàng)目整體建設(shè)計(jì)劃，確保與商品房同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。我們鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)在配套設(shè)施建設(shè)上注重品質(zhì)和實(shí)用性，提升居民生活便利性。住建部門要對(duì)配套設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，確保配套設(shè)施建設(shè)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的配套設(shè)施，不得投入使用。四、商品房銷售管理1.銷售許可管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向住建部門申請(qǐng)預(yù)售許可。申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)提交相關(guān)材料，包括土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售方案等。住建部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，依法核發(fā)預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格遵守預(yù)售許可制度，未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。希望開發(fā)企業(yè)秉持誠信原則，規(guī)范價(jià)格銷售行為，保障購房者的知情權(quán)。2.銷售行為規(guī)范開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)與購房者簽訂書面合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。合同示范文本應(yīng)按照國家和地方相關(guān)規(guī)定制定，確保合同條款合法、公平、合理。開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真履行合同約定，保障購房者合法權(quán)益。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。禁止發(fā)布虛假房源信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售等惡意擾亂市場秩序的行為。市場監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)銷售行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)銷售行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)取得開發(fā)企業(yè)的書面委托，并在代理銷售活動(dòng)中遵守相關(guān)法律法規(guī)及本辦法規(guī)定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得擅自對(duì)外發(fā)布未經(jīng)委托人同意的房源信息，不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格。希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范代理銷售行為。3.購房資格管理購房者在南寧市購買商品房，應(yīng)符合南寧市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策規(guī)定的購房資格條件。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)購房資格的審核，防止不符合條件的人員購房，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。購房者應(yīng)如實(shí)提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)部門進(jìn)行購房資格審核。開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銷售過程中，應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門做好購房資格審核工作，發(fā)現(xiàn)購房者提供虛假材料的，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。五、商品房交付使用管理1.交付條件商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃要求建成并滿足使用條件；住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實(shí)等。開發(fā)企業(yè)要確保交付的商品房符合法定交付條件，讓購房者能夠放心入住。開發(fā)企業(yè)在交付商品房前，應(yīng)組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。住建部門要加強(qiáng)對(duì)竣工驗(yàn)收過程的監(jiān)督，對(duì)不符合交付條件的項(xiàng)目，責(zé)令開發(fā)企業(yè)整改，直至達(dá)到交付條件。2.交付手續(xù)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付時(shí)間前，書面通知購房者辦理交付手續(xù)，并提供相關(guān)證明文件。購房者在接到通知后，應(yīng)按照通知要求及時(shí)辦理交付手續(xù)。在交付過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者出示相關(guān)證明文件，并對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，確保購房者對(duì)房屋狀況有清晰了解。希望雙方積極配合，順利完成交付手續(xù)。如因不可抗力等原因?qū)е律唐贩坎荒馨凑蘸贤s定的時(shí)間交付使用的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)通知購房者，并提供相關(guān)證明。雙方應(yīng)按照合同約定協(xié)商解決交付時(shí)間等問題。3.質(zhì)量保修開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定，承擔(dān)商品房的質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題影響正常使用的，購房者可以要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量保修服務(wù)機(jī)制，及時(shí)處理購房者反映的質(zhì)量問題。希望開發(fā)企業(yè)重視質(zhì)量保修工作，保障購房者的權(quán)益。商品房質(zhì)量保修期限和范圍按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位負(fù)責(zé)質(zhì)量保修的具體實(shí)施工作，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。六、商品房產(chǎn)權(quán)登記管理1.初始登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房竣工驗(yàn)收合格后，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)初始登記時(shí)，應(yīng)提交相關(guān)材料，包括土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，依法辦理初始登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)要及時(shí)辦理初始登記，為購房者辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記創(chuàng)造條件。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)化初始登記辦理流程，提高辦理效率，縮短辦理時(shí)間，為開發(fā)企業(yè)提供便捷服務(wù)。2.轉(zhuǎn)移登記購房者在辦理商品房交付手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)與開發(fā)企業(yè)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)提交相關(guān)材料，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、商品房買賣合同、購房發(fā)票、完稅證明等。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。購房者和開發(fā)企業(yè)要積極配合，確保產(chǎn)權(quán)登記順利進(jìn)行。對(duì)于存在查封、抵押等限制轉(zhuǎn)移登記情形的商品房，在限制情形解除前，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。七、物業(yè)服務(wù)與管理1.前期物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在售樓處顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。開發(fā)企業(yè)要重視前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，為小區(qū)后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)過程中，要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主需求為導(dǎo)向，用心做好服務(wù)工作。2.業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，代表業(yè)主共同決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。希望廣大業(yè)主積極參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建及運(yùn)作，共同管理好自己的家園。業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)及時(shí)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主委員會(huì)的工作，共同做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。希望業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在費(fèi)用問題上加強(qiáng)溝通理解，共同維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任1.監(jiān)督檢查政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立健全商品房市場監(jiān)督檢查制度，加強(qiáng)對(duì)商品房開發(fā)、銷售、交付使用、產(chǎn)權(quán)登記及物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。通過日常巡查、專項(xiàng)檢查等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。各部門要嚴(yán)格履行監(jiān)督檢查職責(zé)，確保本辦法各項(xiàng)規(guī)定得到有效執(zhí)行。相關(guān)部門在監(jiān)督檢查過程中，可以依法查閱、復(fù)制與檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，詢問有關(guān)人員，對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)積極配合監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供相關(guān)材料和信息。2.法律責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處罰：未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；進(jìn)行虛假宣傳、捂盤惜售等違規(guī)銷售行為的；交付的商品房不符合交付條件的；未按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的等。希望開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，避免因違法違規(guī)行為受到處罰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，或者擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，