北京共產(chǎn)房管理暫行辦法

北京共產(chǎn)房管理暫行辦法?一、引言隨著北京市住房保障體系的不斷完善，共有產(chǎn)權(quán)住房（以下簡稱"共產(chǎn)房"）作為一種新型的保障性住房形式，在解決中低收入家庭住房問題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。為了確?！侗本┕伯a(chǎn)房管理暫行辦法》的有效實施，結(jié)合公司在住房保障領(lǐng)域的實際運營需求，特制定本實施細則文檔。本公司作為一家在住房保障領(lǐng)域擁有二十年豐富經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)，一直致力于為北京市居民提供優(yōu)質(zhì)、高效的住房保障服務(wù)。在共產(chǎn)房管理方面，我們嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，不斷探索和創(chuàng)新管理模式，以確保共產(chǎn)房的公平分配、合理使用和有效維護。二、適用范圍本實施細則適用于公司參與管理的北京市行政區(qū)域內(nèi)按照《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》建設(shè)、分配和運營的共有產(chǎn)權(quán)住房項目。三、管理目標1.公平分配：確保符合條件的家庭能夠公平、公正地獲得共有產(chǎn)權(quán)住房的購買資格，杜絕違規(guī)操作和不正當競爭行為。2.合理使用：引導(dǎo)購房家庭合理使用共有產(chǎn)權(quán)住房，確保房屋的居住功能得到充分發(fā)揮，避免閑置、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為。3.有效維護：建立健全共有產(chǎn)權(quán)住房的維護管理機制，及時解決房屋使用過程中出現(xiàn)的問題，確保房屋的質(zhì)量和安全。4.可持續(xù)發(fā)展：通過科學(xué)的管理和運營，實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房項目的可持續(xù)發(fā)展，為更多的中低收入家庭提供住房保障。四、組織架構(gòu)與職責(zé)分工（一）管理決策層由公司高層管理人員組成，負責(zé)制定共產(chǎn)房管理的總體戰(zhàn)略和重大決策，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，確保共產(chǎn)房管理工作的順利開展。（二）項目運營部1.項目前期籌備-參與共有產(chǎn)權(quán)住房項目的選址、規(guī)劃和設(shè)計工作，提出合理化建議，確保項目符合相關(guān)政策和市場需求。-協(xié)助政府部門完成項目的土地出讓、建設(shè)手續(xù)辦理等工作。2.銷售與分配管理-按照《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》的規(guī)定，制定共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售方案和分配細則。-組織開展購房資格審核、搖號選房等工作，確保銷售與分配過程的公平、公正、公開。-與購房家庭簽訂購房合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。3.后期運營管理-建立共有產(chǎn)權(quán)住房的檔案管理系統(tǒng)，對購房家庭的信息、房屋使用情況等進行動態(tài)管理。-負責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房的租金收繳、物業(yè)費管理等工作。-協(xié)調(diào)解決購房家庭在房屋使用過程中遇到的問題，如房屋維修、鄰里糾紛等。（三）工程管理部1.工程質(zhì)量監(jiān)督-對共有產(chǎn)權(quán)住房項目的建設(shè)工程進行全程質(zhì)量監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)標準和規(guī)范。-參與工程竣工驗收工作，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時督促施工單位進行整改。2.房屋維修管理-建立共有產(chǎn)權(quán)住房的維修管理制度，制定維修計劃和應(yīng)急預(yù)案。-負責(zé)組織房屋維修工作，確保維修工作的及時、高效完成。-對維修資金的使用進行監(jiān)督和管理，確保資金使用的合理性和透明度。（四）法務(wù)合規(guī)部1.法律事務(wù)處理-為公司的共產(chǎn)房管理工作提供法律咨詢和法律支持，確保各項工作符合法律法規(guī)的要求。-處理與購房家庭、合作單位等之間的法律糾紛，維護公司的合法權(quán)益。2.合規(guī)審查-對公司制定的各項管理制度、合同文本等進行合規(guī)審查，確保其符合《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》和相關(guān)政策的規(guī)定。-監(jiān)督公司各部門的工作是否符合法律法規(guī)和公司內(nèi)部規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違規(guī)行為。（五）客戶服務(wù)部1.政策宣傳與咨詢-通過多種渠道向社會宣傳共有產(chǎn)權(quán)住房的政策和相關(guān)信息，提高公眾對共有產(chǎn)權(quán)住房的認知度和了解程度。-設(shè)立咨詢熱線和服務(wù)窗口，為購房家庭和潛在客戶提供政策咨詢和解答服務(wù)。2.客戶投訴處理-受理購房家庭的投訴和建議，及時進行調(diào)查和處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。-定期對客戶投訴情況進行分析和總結(jié)，提出改進措施，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。五、項目前期管理（一）項目調(diào)研與分析1.市場需求調(diào)研-對北京市的住房市場需求進行深入調(diào)研，了解中低收入家庭的住房需求狀況、購房能力和意愿等。-分析共有產(chǎn)權(quán)住房市場的供需關(guān)系，為項目的規(guī)劃和設(shè)計提供依據(jù)。2.政策研究-密切關(guān)注國家和北京市有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策法規(guī)變化，及時掌握政策動態(tài)。-對《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》進行深入研究，確保公司的管理工作符合政策要求。（二）項目規(guī)劃與設(shè)計1.規(guī)劃方案制定-結(jié)合項目選址和市場需求，制定共有產(chǎn)權(quán)住房項目的規(guī)劃方案，包括建筑布局、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等。-確保規(guī)劃方案符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范要求，同時注重項目的實用性和舒適性。2.設(shè)計審查-組織相關(guān)專家對項目的設(shè)計方案進行審查，提出修改意見和建議。-確保設(shè)計方案符合《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》中關(guān)于房屋面積、裝修標準等方面的規(guī)定。（三）土地獲取與手續(xù)辦理1.土地獲取-關(guān)注北京市土地出讓信息，積極參與共有產(chǎn)權(quán)住房項目的土地競拍。-與政府部門溝通協(xié)調(diào)，爭取獲得有利的土地出讓條件。2.手續(xù)辦理-協(xié)助政府部門完成項目的立項、規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)辦理工作。-確保項目建設(shè)符合法定程序，避免出現(xiàn)違規(guī)建設(shè)行為。六、銷售與分配管理（一）購房資格審核1.資格申請受理-通過公司網(wǎng)站、服務(wù)窗口等渠道接受購房家庭的資格申請，指導(dǎo)申請人填寫申請表格，提交相關(guān)材料。-對申請材料進行初步審核，確保材料的完整性和真實性。2.資格審核流程-與相關(guān)部門建立信息共享機制，對購房家庭的戶籍、婚姻、住房等情況進行核實。-根據(jù)《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》的規(guī)定，對購房家庭的收入、資產(chǎn)等情況進行審核。-對審核結(jié)果進行公示，接受社會監(jiān)督。對公示期間有異議的申請，進行重新審核。（二）搖號選房1.搖號規(guī)則制定-按照公平、公正、公開的原則，制定共有產(chǎn)權(quán)住房的搖號規(guī)則。-明確搖號的方式、時間、地點等信息，并提前向社會公布。2.搖號組織實施-邀請公證機構(gòu)對搖號過程進行全程公證，確保搖號結(jié)果的真實性和有效性。-及時公布搖號結(jié)果，并通知中簽家庭進行選房。3.選房管理-制定選房方案，明確選房的順序、時間、地點等信息。-組織購房家庭進行選房，指導(dǎo)其簽訂選房確認書。（三）合同簽訂與產(chǎn)權(quán)登記1.合同簽訂-與購房家庭簽訂共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。-對合同條款進行詳細解釋，確保購房家庭充分理解合同內(nèi)容。2.產(chǎn)權(quán)登記-協(xié)助購房家庭辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費。-及時將產(chǎn)權(quán)登記信息錄入公司的檔案管理系統(tǒng)。七、后期運營管理（一）房屋使用管理1.入住管理-為購房家庭辦理入住手續(xù)，提供房屋鑰匙、相關(guān)資料等。-組織購房家庭進行房屋驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題及時記錄并督促整改。2.使用監(jiān)督-定期對共有產(chǎn)權(quán)住房的使用情況進行檢查，防止購房家庭出現(xiàn)閑置、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為。-建立舉報機制，鼓勵社會公眾對違規(guī)行為進行監(jiān)督舉報。3.違規(guī)處理-對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，按照《北京共產(chǎn)房管理暫行辦法》的規(guī)定進行處理。-情節(jié)嚴重的，依法收回共有產(chǎn)權(quán)住房。（二）維修與保養(yǎng)管理1.維修資金管理-按照規(guī)定建立共有產(chǎn)權(quán)住房的維修資金管理制度，明確維修資金的籌集、使用和管理方式。-定期對維修資金的使用情況進行審計和公示，確保資金使用的透明度。2.日常維修保養(yǎng)-建立房屋維修保養(yǎng)檔案，記錄房屋的維修情況和保養(yǎng)計劃。-定期對房屋進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋存在的安全隱患。3.應(yīng)急維修處理-制定應(yīng)急維修預(yù)案，對突發(fā)的房屋質(zhì)量問題和安全事故進行及時處理。-確保在最短時間內(nèi)恢復(fù)房屋的正常使用功能。（三）物業(yè)管理1.物業(yè)公司選聘-通過公開招標等方式選聘具有良好信譽和專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司。-與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)監(jiān)督-對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和考核，定期聽取購房家庭的意見和建議。-督促物業(yè)公司按照合同約定提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提高業(yè)主的滿意度。八、財務(wù)管理（一）資金籌集與使用1.資金籌集-積極爭取政府的財政支持和專項資金，確保共有產(chǎn)權(quán)住房項目的建設(shè)和運營資金需求。-合理安排自有資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低資金成本。2.資金使用管理-建立健全資金使用管理制度，嚴格按照規(guī)定的用途和程序使用資金。-對資金使用情況進行跟蹤和監(jiān)控，確保資金使用的合理性和安全性。（二）成本核算與控制1.成本核算-對共有產(chǎn)權(quán)住房項目的建設(shè)成本、運營成本等進行詳細核算，建立成本核算臺賬。-定期對成本核算結(jié)果進行分析，找出成本控制的關(guān)鍵點。2.成本控制措施-加強項目建設(shè)過程中的成本管理，通過優(yōu)化設(shè)計、招標采購等方式降低建設(shè)成本。-合理控制運營成本，提高資金使用效率。（三）財務(wù)審計與監(jiān)督1.內(nèi)部審計-定期對公司的共產(chǎn)房管理財務(wù)工作進行內(nèi)部審計，檢查財務(wù)制度的執(zhí)行情況和資金使用的合規(guī)性。-對審計中發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。2.外部審計-配合政府部門和相關(guān)審計機構(gòu)的審計工作，提供真實、準確的財務(wù)資料。-對外部審計提出的問題進行認真整改，不斷完善財務(wù)管理工作。九、檔案管理（一）檔案分類與收集1.項目檔案-收集共有產(chǎn)權(quán)住房項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等相關(guān)文件資料，建立項目檔案。-包括項目可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案、施工圖紙、工程合同等。2.購房家庭檔案-建立購房家庭的檔案，收集購房家庭的申請材料、資格審核結(jié)果、購房合同、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)資料。-對購房家庭的信息進行動態(tài)管理，及時更新檔案內(nèi)容。3.運營管理檔案-收集共有產(chǎn)權(quán)住房的運營管理過程中的相關(guān)資料，如租金收繳記錄、房屋維修記錄、物業(yè)服務(wù)合同等。-為公司的運營管理決策提供數(shù)據(jù)支持。（二）檔案存儲與保管1.存儲方式-采用紙質(zhì)檔案和電子檔案相結(jié)合的方式進行存儲，確保檔案的安全性和完整性。-建立電子檔案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)檔案的數(shù)字化管理和查詢。2.保管環(huán)境-設(shè)立專門的檔案保管室，配備必要的防火、防潮、防蟲、防盜等設(shè)施。-定期對檔案進行檢查和維護，確保檔案的質(zhì)量。（三）檔案查閱與利用1.查閱權(quán)限-明確檔案查閱的權(quán)限和程序，嚴格控制檔案的查閱范圍。-對涉及購房家庭隱私的檔案信息，嚴格按照保密規(guī)定進行管理。2.利用方式-根據(jù)工作需要，合理利用檔案資料，為公司的管理決策、政策研究等提供支持。-對檔案利用情況進行記錄和統(tǒng)計，不斷提高檔案的利用效率。十、風(fēng)險管理（一）政策風(fēng)險1.政策變化跟蹤-密切關(guān)注國家和北京市有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策法規(guī)變化，及時調(diào)整公司的管理策略。-加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，及時了解政策動態(tài)，爭取政策支持。2.應(yīng)對措施-建立政策風(fēng)險預(yù)警機制，對可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險進行提前評估和分析。-制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，降低政策變化對公司運營的影響。（二）市場風(fēng)險1.市場動態(tài)監(jiān)測-定期對北京市的住房市場進行監(jiān)測和分析，掌握市場供求關(guān)系、價格走勢等信息。-關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房市場的競爭態(tài)勢，及時調(diào)整銷售策略和價格定位。2.風(fēng)險應(yīng)對策略-優(yōu)化項目規(guī)劃和設(shè)計，提高共有產(chǎn)權(quán)住房的品質(zhì)和競爭力。-加強市場營銷和宣傳推廣，提高項目的知名度和美譽度。（三）運營風(fēng)險1.運營管理漏洞排查-