永州華夏花園營銷推廣方案102p

華夏花園營銷推廣方案2021年12月26日創(chuàng)佳房地產(chǎn)營銷籌劃代理我們的宗旨：用心做人用心做事用心感恩按事物的本來面目去認(rèn)識它

按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它

帕特里克·格迪斯引言

籌劃目的樹立產(chǎn)品品牌，表達(dá)華夏花園工程的三個價值：中心區(qū)——華夏花園政務(wù)文化核心區(qū)和未來商業(yè)中心區(qū)；升值空間——華夏花園工程及工程區(qū)域具有很大的升值潛力；新生活與個人價值、身份表達(dá)——個人、家庭在精神層面的成功感受。使產(chǎn)品具有較高的市場認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利出售。以成功的工程操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路。目錄ContentsPART1市場解構(gòu)PART2

客戶分析PART3

產(chǎn)品策略PART4推廣策略PART5

價格策略PART6視覺局部

PART1

市場解構(gòu)根本描述工程介紹地塊位置華夏花園位于湘永路與興旺街交匯處〔勞動局旁〕。周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀政府機(jī)構(gòu)：工程西面勞動局、國土局以及東面梅灣派出所。教育：工程東面永州市職業(yè)中專學(xué)校及西面京華中學(xué)等。醫(yī)院：工程西面二醫(yī)院。娛樂：工程西面威尼斯大酒店、洛哈市酒吧、南華大酒店等。商場：工程西面濱江友誼商業(yè)廣場。

主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積：60000平方米用地性質(zhì)：商住性質(zhì)容積率：建筑高度：99.000m環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境：地塊所處區(qū)域繁華，交通便利，環(huán)境幽美，是規(guī)劃確定的城市開展方向。區(qū)域內(nèi)高檔配套設(shè)施日趨增多，整體形象看好。居住環(huán)境：工程所處地段既毗鄰繁華，又遠(yuǎn)離喧鬧，無噪音、空氣污染。周邊生活所需，近乎完美。景觀環(huán)境：工程離河邊自然海景僅200米，享有景觀優(yōu)勢。商業(yè)環(huán)境：工程周邊數(shù)碼港、商場、以及服裝、日化、酒店等商業(yè)場所非常多，為本工程制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是娛樂、休閑類。競爭環(huán)境：作為商住房樓盤，周邊的商住工程比較多〔江南數(shù)碼廣場、富臨錦江、濱江豪園等〕，但根本已經(jīng)售馨，暫時不會對本工程造成威脅。相信后期市場方面，競爭對象比較稀少。SWOT分析優(yōu)勢〔Strength〕劣勢〔Weakness〕時機(jī)〔Opportunities〕威脅〔Threaten〕

PART2

客戶分析目標(biāo)市場定位于分析目標(biāo)消費群定位先前〔市場分析及SWOT中〕經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中高檔的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費群金字塔的解構(gòu)也可以看出，中高檔消費群數(shù)量并不多，但要求并不為低，可以說對于“質(zhì)〞與“價〞的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費群中最頭痛的族群。本工程雖為大盤屬性，但路段人流量的稀少，因此市場客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源。故此，客源根本以中等、中高、高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：客源區(qū)域右圖為二級區(qū)域右圖為三級區(qū)域客源職業(yè)客源購房目的新增型：新婚購置新房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房；改善型：改善原有的住宅環(huán)境和居住檔次的；工作型：因為工作便利的因素，需要改善居住交通方面的人群。吸引客源種類以個體居家為主，集團(tuán)客戶為輔；立足于中、高收入階層，爭取吸引工薪階層；盡量因環(huán)境優(yōu)雅的因素，吸引外出返鄉(xiāng)和致富進(jìn)城的暴富階層。主力客源分析本案體量6萬平方米，主要為中大戶型110-130㎡住房，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體引導(dǎo)者，以吸引帶動主力群體和其他購置力群體的購置，從而到達(dá)提升本案品質(zhì)形象和順利銷售目的。公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海晔杖肴缬覉D：居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主年齡職業(yè)年收入家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員1-3萬獨身25-35歲公務(wù)員3-4萬獨身或新婚夫婦或有未獨立子女家庭36-45歲公務(wù)員4-6萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務(wù)員5萬以上有獨立子女家庭或子女已成家未來居住需求富裕階層收入狀況：富裕階層包括私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好的企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等，年收入如右圖：居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購置了住房。私營業(yè)主自建房和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購置住房的比例逐年增加。年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)30-45歲企事業(yè)中層干部3-5萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬以上有未獨立子女家庭或獨立子女家庭25-45歲私營業(yè)主3萬以上獨身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭未來居住需求企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬年以上，一次甚至屢次置業(yè)購置商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。企事業(yè)中層干部收入相對已步入穩(wěn)定期，因此存在購置大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實力，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女。需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不穩(wěn)定因素較大，從而導(dǎo)致在對購置商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布，其中由于家庭人口的要求，該類家庭對三房需求比重稍大，面積為110-130平方米。私營業(yè)主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積為110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米以上，少數(shù)私營業(yè)主會考慮購置別墅。工薪階層收入狀況：工薪階層年收入1-3萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大局部居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主，居住品質(zhì)較低。未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的缺乏，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。返鄉(xiāng)置業(yè)者具體房型目標(biāo)客戶二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；三居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工，私營企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭；四居室：經(jīng)濟(jì)收入較高階層，追求家庭舒適型及兩代同堂的家庭。目標(biāo)消費群購置心理及行為分析

PART3

產(chǎn)品策略籌劃思路地段價值社區(qū)品質(zhì)生活品味增值空間品牌認(rèn)同物型感受〔建筑〕精神感受〔生活〕行為主張〔引導(dǎo)〕“陽光化生活〞由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產(chǎn)品概念中，應(yīng)該營造出一種“陽光化〞的生活。在建筑單體設(shè)計時，可以設(shè)置一些公共陽光會客室、陽光書房等設(shè)置。另外在底層〔一層〕公共局部與宅前綠化結(jié)合，營造陽光花園環(huán)境；頂層適當(dāng)面積設(shè)置露臺，讓住戶享受更多陽光；在住戶陽臺、小區(qū)內(nèi)，多放置綠色植物，制造陽光、綠色氣氛。優(yōu)雅的人文環(huán)境在我們的調(diào)查中了解到，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，普遍認(rèn)為小區(qū)居民的層次大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足“人性化〞的需求。因此，我們要做的誠懇，要告訴我們的居民：什么是“好的生活〞，什么是“高品質(zhì)生活〞，什么是“優(yōu)雅生活〞。所以重點是給居民營造交流的空間、營造活動的氣氛，用清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。提供群眾運動空間與完美的人造綠化景觀，創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運動場地，使健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。打造一處綠化地帶，種植綠化景觀，建造一系列游樂、健身設(shè)備，使得不管外界的配套還是社區(qū)內(nèi)部的配套，都極其完善。植入為民效勞，以民為主的錯位思想觀念?？傮w規(guī)劃構(gòu)思小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)置以創(chuàng)立21世紀(jì)新居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分表達(dá)“以人為本〞的設(shè)計理念。創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花會聚，真情真意〞的住宅社區(qū)。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境〞這三者有機(jī)統(tǒng)一，考慮區(qū)域?qū)嶋H的消費模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對住宅建設(shè)開展潮流，趨勢的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計原那么：以人為本貫徹“以人為本〞的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的社區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源。全面表達(dá)可持續(xù)開展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的根本出發(fā)點和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。尊重自然貫徹“尊重自然〞與“可持續(xù)開展〞的思想。貫徹生態(tài)原那么、文化原那么與效益原那么，強調(diào)綠化與居民生活活動的融合。以點狀的組團(tuán)綠化，帶狀的林間步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)強化系統(tǒng)。最大限度的發(fā)揮了綠地的均好性成效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅與綠色和活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)開展原那么。經(jīng)濟(jì)開發(fā)規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)的營銷，形成良心循環(huán)、滾動開展的機(jī)制。人文內(nèi)涵通過景觀以百花會聚、唐詩宋詞景觀小品節(jié)點營造使小區(qū)居民富有文化內(nèi)涵。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的唐詩作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是中華民族文化的國寶。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的欣賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩情畫意的意境，使工程的人文內(nèi)涵飽滿，充滿張力。同時兼顧多樣性在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計中貫穿多樣性原那么；小區(qū)品質(zhì)表達(dá)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化得功能；環(huán)境設(shè)計多體化，包括建筑總體、強化媒體、區(qū)域媒體等。合理性理性原那么表達(dá)在對小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計，對戶型的精心調(diào)整，對造型時尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對各項感性及理性指標(biāo)綜合進(jìn)行呈化得理解貫徹。由理性途徑到達(dá)合理性目的，合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，半商組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)營合理，使用方便。平安性為保證良好的居住環(huán)境，合理的組織人流、車流，正確處理好人流與車流，人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、平安、經(jīng)濟(jì)為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警，紅外線闖入報警系統(tǒng)，出入口控制系統(tǒng)，24小時電子運更系統(tǒng)，做到平安無誤。生態(tài)型對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)得根底。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種符合人工生態(tài)系統(tǒng)，自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界限變得日益模糊。自然要素滲入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架，面對自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到對認(rèn)為、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點和工程地形、地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征，注意環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)景觀朝向與基地合理的集合，建筑單體布局上使每戶都有一定的朝陽和景觀要求。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品定位品質(zhì)定位根據(jù)周圍樓盤的定位，以及競爭樓盤的稀少，將產(chǎn)品定位為中高檔次品質(zhì)住房。形象定位政府別苑——針對公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主義情調(diào)。文化宅苑——針對富裕階層，利用其對“權(quán)力、文化〞的特殊情節(jié)，滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅〞的心理需求。都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高〞心理，融合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。精神家園——針對勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的根底上，利用已經(jīng)形成的家園氣氛，為其帶來強烈的“自豪感、滿足感和歸屬感〞。形態(tài)定位鑒于建筑面積與投入方面的協(xié)調(diào)，建議開發(fā)高層為主，高層為30+1層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，將容積率控制在。充分利用日照間距有利條件。相對會減少銷售的難度，建筑的層數(shù)要結(jié)合天際攬美觀錯落設(shè)計。功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主、商業(yè)為輔，沿湘永路一帶適當(dāng)做商業(yè)面積。道路和停車系統(tǒng)開通地下停車場，進(jìn)入小區(qū)后，機(jī)動車與人行道別離，直接駛?cè)氲叵萝噹?。綠化環(huán)境路段本身的綠化一般，無污染成分，因而增加社區(qū)內(nèi)綠化，改善環(huán)境，便能營造更好的天然綠化生態(tài)環(huán)境。社區(qū)生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活〞營造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)心，人與自我協(xié)調(diào)的一股濃郁文化氣息，打造高品質(zhì)社區(qū)。戶型配比建議戶型面積（平方米）面積配比比例兩房9010%三房11030%三房13045%四房18010%復(fù)式2205%賣點提煉區(qū)位——毗鄰繁華，遠(yuǎn)離喧鬧工程位處湘永路繁華區(qū)域，高檔次消費群中，多份優(yōu)雅、高貴，少份喧囂、污染。且交通便利，暢想四通八達(dá)。配套——英式皇家私宅管理，享受星級配套設(shè)備高端科學(xué)的小區(qū)管理設(shè)備，人性化、盡責(zé)化的物管團(tuán)隊；齊全的小區(qū)配套設(shè)施，完美的周邊生活配套，給你一個完美的家園。景觀——自然美景、人造花園高處俯視湖邊美景，聆聽繁星哼唱；守望院中姹紫嫣紅，汲取怡人花香。教育——教育名盤、贏在起點高級技校、京華中學(xué)、濱江小學(xué)。優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源、優(yōu)良的文化氣氛、優(yōu)秀的教育環(huán)境，成就孩子無瑕一生。戶型——多維空間、多樣選擇90-220平方米，完美戶型，大靈動，小精致。既舒適安逸，又悠游自得。賣點滲透：客戶聚焦針對四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品；考慮到小城鎮(zhèn)群眾的心理趨向，一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造“政務(wù)別苑〞的工程形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主義情調(diào)。在一期工程形象確定之后，利用“官、商〞之間的微妙聯(lián)系，吸引富裕階層。以“文化宅苑〞的二期形象，即有助于事業(yè)開展，又滿足其附庸風(fēng)雅的心理，一舉數(shù)得。三期以百花為主推賣點，利用普通民眾〔工薪階層〕的“趨同和趨高〞心理，同時融合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個“都市花園〞理想生活空間。由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氣氛。此事時“精神家園〞為題，營造強烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。序號階層賣點一公務(wù)人員階層塔尖階層人群的聚集地政務(wù)新區(qū)理想的居所二富裕階層與政府官員為鄰、有事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)購買能力強三工薪階層一次置業(yè)享受一生社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配受口碑宣傳影響大四勞務(wù)輸出階層強調(diào)性價比跟風(fēng)及攀比心理虛榮心強渴望被尊重和認(rèn)可

PART4推廣策略本地推廣方案〔一〕永州日報執(zhí)行價格：3000元/次執(zhí)行規(guī)格：16.5*12(八分之一版)彩色黑白一樣〔230字?jǐn)?shù)左右〕作用：吸引文化高層、領(lǐng)導(dǎo)高層、儒雅人士本地推廣方案〔二〕零陵中路公交站點廣告牌〔銀龍旁〕執(zhí)行年價格：38000元/年執(zhí)行月價格：3166元/月+5000元〔制作費〕面積：5.25m、1.65m規(guī)格(寬*高*面*塊)：3.5m*1.5m*2面*3塊規(guī)格(寬*高*面*塊)：1.1m*1.5m*2面*1塊作用：吸引更多的購房者，提高知名度，增高品牌的檔次本地推廣方案〔三〕執(zhí)行10秒價格：5000元/2個月執(zhí)行20秒價格：7000元/2個月作用：吸引更多的購房者，提高知名度，增高品牌的檔次2路車電視廣告本地推廣方案〔四〕8路車車身廣告含前后左右，共四個方位執(zhí)行年價格：8800元/年〔不含稅〕執(zhí)行半年價格：5000/半年〔不含稅〕作用：吸引更多的購房者，提高知名度，增高品牌的檔次本地推廣方案〔五〕傳單推廣廣告?zhèn)鲉蔚陌l(fā)放有一定講究，發(fā)得不好惹人厭煩，造成不良印象。發(fā)放目的：增加知名度，吸收客源，吸引群眾注意力，有一定的廣告效應(yīng)。發(fā)放時間：17：30—20：30發(fā)放地點：萬喜登、銀龍電腦城、梅灣派出所、紅太陽廣場旁公交車?？空军c，以及河西步步高超市、濱江豪園旁。重點對象：25-65歲男、女。發(fā)放費用：10元/小時〔價格僅供參考〕印刷傳單費用：媒體排期

媒體選擇投放時間主要推廣內(nèi)容積累期四月、十月、來年一月戶外傳單四月初、十月初、來年一月初上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／區(qū)域環(huán)境八路車車身四月中旬、十月中旬、來年一月中旬銀龍停車點站牌四月初、十月初、來年一月初報紙永州日報軟文四月初上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／區(qū)域環(huán)境十月初上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／區(qū)域環(huán)境硬廣四月中旬上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／樓盤亮點十月中旬、來年一月中旬上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／樓盤亮點電視媒體二路車電視媒體硬廣四月初、十月初上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／樓盤亮點硬廣來年一月初上地區(qū)域價值／項目規(guī)劃／樓盤亮點營銷中心四塊廣告牌四月初樓盤亮點活動VIP活動四月初、十月初針對媒體傳播以及其他途徑有意向的客戶產(chǎn)品推介會、現(xiàn)場抽獎十月初針對VIP和意向客戶，直接感受產(chǎn)品、展現(xiàn)項目形象產(chǎn)品推介會、現(xiàn)場抽獎來年一月初針對“漏網(wǎng)之魚”及受周邊感染的意向客戶營銷費用核算費用項目金額(萬元)比例報紙1818%戶外33%電視媒體33%營銷中心裝修及配套設(shè)施3434%活動22%DM、樓書、戶型圖55%沙盤、模型22%樣板間2828%機(jī)動資金55%合計100100%以上費用均為折前價格營銷展示中心〔一〕營銷展示中心〔二〕營銷中心選址：設(shè)置在湘永路地塊〔市勞動局旁〕，面積約350㎡。售樓現(xiàn)場分區(qū)：銷售現(xiàn)場分為模型展示區(qū)、沙盤模型區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、接待區(qū)、辦公區(qū)、付款區(qū)七個區(qū)域。模型要求：主模型〔整體建筑模型〕，經(jīng)典產(chǎn)品單體透視模型〔戶型模型〕。裝修風(fēng)格：簡潔、大氣、注重細(xì)節(jié)、色彩和諧、高雅，營造高貴風(fēng)雅氣氛。巧妙使用淡綠、灰色配合，既有商業(yè)氣氛、又不失輕松活潑。內(nèi)部充分運用燈光〔一定要十清楚亮，使人賞人悅目〕、玻璃、綠色植物的交合作用，使場地內(nèi)外透露綠衣濃濃并具有現(xiàn)代氣息。營銷展示中心〔三〕營銷中心活動現(xiàn)場抽獎優(yōu)惠在售樓處現(xiàn)場設(shè)一抽獎轉(zhuǎn)盤，凡交完首期款的客戶都可參加轉(zhuǎn)盤抽獎活動，抽中者給予送一年的管理費或其它獎勵，現(xiàn)場對獎。作用：增加賣場氣氛刺激未成交客戶增加購置客戶滿意度滿足客戶貪小廉價的心理營銷展示中心參考圖營銷展示中心參考圖PART5

價格策略價格策略采取低開高走的價格策略以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為市場價格切入，采用低幅多頻方式提價，逐步推出略高于市場價格的主力價位，營造不斷升值趨勢。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價比入市，形成“老百姓住得起的好房子〞的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價，價格逐步漲幅，產(chǎn)生“升值〞的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)，幅度較大的價格走勢。低價輔助策略：低單價低總價表達(dá)真實銷售時，“以退為進(jìn)〞，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較少的房型。以較低單價或較低總價和較少數(shù)量首先推出，清楚客戶對本工程高端形象所需求心理階位，以及物以稀為貴的心態(tài)?！病案哔F不貴，又限量的好房子〞〕具體措施先期以2800元/㎡的價格投放市場5套單位，但僅限于VIP客戶；以5套為一集合，按照樓層、位置、套型、朝向等由差到好，以40元/㎡為一漲幅〔2840、2880、2920、2960、3000〕，投放市場；當(dāng)均價到達(dá)3100元時停止投放，進(jìn)行市場評估，重新確定漲幅和放量；爭取一期均價到達(dá)3300元/㎡；“雙10價格〞策略10%10%價格提升參考線成交均價參考線初期用10%的面積以低于市場認(rèn)同價進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。后期用10%的面積以高于市場認(rèn)同價進(jìn)行溢價推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。營銷策略展示充分，拔高形象產(chǎn)品創(chuàng)新，占位區(qū)域開盤起勢，分步推售強勢推廣，小步快跑市場比較法遵循的原那么：目標(biāo)客戶相似、推售時機(jī)接近、區(qū)位特征類同、賣點類似比較樓盤：濱江豪園、江南國際數(shù)碼城、富臨錦江、塞納河畔、帝王廣場、華源府第、恒景苑確定比較樓盤權(quán)重樓盤名稱權(quán)重實收均價濱江豪園20%3381元/平方米江南國際數(shù)碼城10%3500元/平方米富臨錦江25%3140元/平方米塞納河畔15%3200元/平方米帝王廣場20%3500元/平方米華源府第5%3000元/平方米恒景苑5%2900元/平方米工程比較打分打分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重說明：地理位置35%、工程本體素質(zhì)45%、樓盤附加值20%得出比照系數(shù)項目名稱對比系數(shù)濱江豪園0.938江南國際數(shù)碼城0.969富臨錦江0.971塞納河畔0.987帝王廣場0.923華源府第1.005恒景苑1.135市場比較法確定的比準(zhǔn)均價項目名稱均價對比系數(shù)折算價格權(quán)重權(quán)重均價濱江豪園3381元/平方米0.9383604元/平方米20%720.8元/平方米江南國際數(shù)碼城3500元/平方米0.9693612元/平方米10%361.2元/平方米富臨錦江3140元/平方米0.9713234元/平方米25%808.5元/平方米塞納河畔3200元/平方米0.9873242元/平方米15%486.3元/平方米帝王廣場3500元/平方米0.9233792元/平方米20%758.4元/平方米華源府第3000元/平方米1.0052985元/平方米5%1492.5元/平方米恒景苑2900元/平方米1.1352555元/平方米5%1277.5元/平方米最終市場比準(zhǔn)均價為3374元/平方米。樓盤規(guī)劃圖〔一期〕銷售回款月度推出房號單元數(shù)(套)總面積(平米)實現(xiàn)的銷售均價(元)銷售回款額（元）面積合計（平米）回款合計4A#樓1棟3、4層，2棟3、4層，3棟3層55302800148400053014840005A#樓1棟5、6層，2棟5、6層，3棟4層553028401505200106029892006A#樓1棟7、9層，2棟7、9層，3棟5層553028801526400159045156007A#樓1棟10、11層，2棟10、11層，3棟6層553029201547600212060632008A#樓1棟12、13層，2棟12、13層，3棟7層553029601568800265076320009A#樓1棟8、14層，2棟8、14層，3棟9層5530300015900003180922200010A#樓1棟15-17層，2棟15-18層，3棟8、10、11層，4棟3-5層，5棟3、4層1518303060559980050101482180011A#樓1棟18-21層，2棟19-23層，3棟12-15層，4棟6-9層，5棟5-7層2024703120770640074802252820012A#樓1棟22-25層，2棟24-28層，3棟16-20層，4棟10-14層，5棟8-10層2227303180868140010210312096001、2A#樓1棟26-30層，2棟29、30層，3棟21-26層，4棟15-20層，5棟11-16層2533703