第十二講-鏈家等房產(chǎn)中介如何

第十二講鏈家等房產(chǎn)中介如何做互聯(lián)網(wǎng)金融鏈家，一個(gè)房產(chǎn)中介公司。鏈家未來〔到2021年〕將著力打造一個(gè)萬億級(jí)別的房產(chǎn)O2O平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)閉環(huán)。鏈家等房產(chǎn)中介如何做互聯(lián)網(wǎng)金融鏈家地產(chǎn)、我愛我家，以及全國(guó)各地的房產(chǎn)中介都準(zhǔn)備做或正在切入互聯(lián)網(wǎng)金融。那些中介地產(chǎn)、汽車垂直門戶類，可以形成數(shù)據(jù)的閉環(huán)，在細(xì)分領(lǐng)域做得好，無人能敵，這些企業(yè)未來都會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)金融上獲得自己的一席之地。這些細(xì)分公司的實(shí)力往往不在于金融，而在于對(duì)原有產(chǎn)業(yè)鏈的把控。鏈家的中介費(fèi)收入：2021年，鏈家地產(chǎn)在北京有4500～5000家，成交額超過1100億元，中介費(fèi)是總價(jià)款的2.7%，折算下來為33.15億元。鏈家以1/6的店面、1/3的經(jīng)紀(jì)人數(shù)，效益卻是行業(yè)平均水平的3倍，在整個(gè)北京二手房中介市場(chǎng)中占比50%。坦白說，買房人承擔(dān)的2.7%的中介費(fèi)真的很高。在北京，一套五環(huán)外的兩居，要300萬元，中介費(fèi)就是8.1萬元，不是小錢。在二手房購置中，有一個(gè)專業(yè)詞匯叫跳單，意思是跳過中介。在買房人、中介、房主這三個(gè)環(huán)節(jié)中，一旦地產(chǎn)中介愿意做私單、房主愿意與買房人私自成交，那么，中介機(jī)構(gòu)就收不到錢。如何私自成交呢？為了防止房主私自與買房人跳單，鏈家地產(chǎn)使用各種手段，綁定房主，獨(dú)家與速銷房源。獨(dú)家一般是連款單，買房人需要換房，以小換大，一居換兩居，兩居換三居，于是鏈家就做了兩筆生意。這樣，買房人跳單的概率就非常小。速銷房也是鏈家鎖定房源的一種形式，鏈家會(huì)事先向業(yè)主交納局部保證金〔通常為數(shù)千元〕，承諾在一定期限〔1～3個(gè)月〕、一定總價(jià)范圍內(nèi)幫業(yè)主賣掉房子，否那么保證金為業(yè)主所有。簽訂合同后，鏈家會(huì)安排一名特定的經(jīng)紀(jì)專職跟蹤速銷房，提供包括保潔、及時(shí)反響、周邊市場(chǎng)分析等效勞。這一方面給賣房的人提供了方便，不需要操心就可以賣房；另一方面，鏈家獲得了這個(gè)授權(quán)之后，對(duì)買房者就有了談判優(yōu)勢(shì)。速銷房一般由鏈家獨(dú)家代理，目前，鏈家1/6的房源是速銷房。鏈家經(jīng)紀(jì)人的收入：具體來說，獲取房源信息的經(jīng)紀(jì)人可得傭金總額的30%。在鏈家，房源局部有3個(gè)業(yè)務(wù)動(dòng)作——信息錄入、所屬和實(shí)勘，可由一人或者多人完成，分成比例分別為10%、15%和5%，達(dá)成交易的經(jīng)紀(jì)人只得70%；而速銷房源，獲取房源的經(jīng)紀(jì)人可得到傭金的40%，做單經(jīng)紀(jì)人只分60%。鏈家地產(chǎn)在招人時(shí)，往往招那些家境一般、老實(shí)忠厚的應(yīng)屆生，不招那些在其他中介干過的。房屋成功簽約后，收取2.2%的居間效勞費(fèi)，0.5%的保障效勞費(fèi)。

比方：

剛剛?cè)肼?，A1級(jí)別，錄了一套報(bào)價(jià)100萬的房子，房屋實(shí)堪、鑰匙、獨(dú)家都是自己弄的，最后成交也是成交的。

那么業(yè)績(jī)就是1000000*2.7%=27000〔單位：元〕

因?yàn)槭茿1級(jí)別，提傭就是通提10個(gè)點(diǎn)，也就是27000*10%=2700

A1剛剛?cè)肼?，底薪?500，如果沒有再開單的話，本月的工資就是2500+2700=5200

因?yàn)槌^3500要繳納個(gè)人所得稅，并且工作中因?yàn)榉N種原因還要扣除一局部費(fèi)用，實(shí)際上拿到工資差不多就是4800元左右。鏈家經(jīng)紀(jì)人如何月薪過萬？按照北京房?jī)r(jià)的均價(jià)來算，大概是4萬左右。舉個(gè)例子。

朝陽門桔祥里小區(qū)某個(gè)拐角戶型，有一套50平米的一居室房子。報(bào)價(jià)200萬。

這是北京普通得不能再普通的小房子了，供需都很大，換手率也高。

被某人錄入被他賣掉，他的全業(yè)績(jī)，5萬4千。

這是普通得不能再普通的交易，每天至少會(huì)在北京2萬經(jīng)紀(jì)人里面發(fā)生10例此類房子簽單。

曬一曬5萬4千業(yè)績(jī)的經(jīng)紀(jì)人的工資。

鏈家經(jīng)紀(jì)人賣一套200萬房子各級(jí)別的收入。鏈家的產(chǎn)業(yè)鏈鏈家構(gòu)建了資產(chǎn)管理〔丁丁租房、自如友家〕交易管理〔新房、二手房〕金融管理〔鏈家理財(cái)、理房通等〕三個(gè)O2O生態(tài)圈。丁丁租房和自如友家做的是租房業(yè)務(wù)，連接了租房用戶與業(yè)主，這就形成一個(gè)用戶根底，而且自如是自營(yíng)租賃，向業(yè)主提供資產(chǎn)管理效勞，為業(yè)主提供每個(gè)月兩次的上門免費(fèi)保潔、公共區(qū)域保潔、家電維修、免費(fèi)WiFi等，借此，鏈家將“觸角〞伸至家具、裝修、搬家等多個(gè)衍生領(lǐng)域。房產(chǎn)交易仍然占據(jù)鏈家的核心地位，鏈家網(wǎng)也已經(jīng)完成房產(chǎn)交易O2O的前期找房環(huán)節(jié)和效勞者咨詢的環(huán)節(jié)。在交易環(huán)節(jié)，鏈家在做的是業(yè)主發(fā)一個(gè)申請(qǐng)、就可以在線議價(jià)和在線出價(jià)，簽約時(shí)把網(wǎng)簽、面簽、貸款、過戶等流程可視化，甚至簽約以后的房產(chǎn)后市場(chǎng)，比方裝修、搬家、社區(qū)O2O等等，

都納入鏈家網(wǎng)的平臺(tái)上。鏈家的業(yè)務(wù)2021年2021年6月鏈家網(wǎng)成立〔原身為鏈家在線)，鏈家集團(tuán)O2O戰(zhàn)略落地，線上平臺(tái)進(jìn)入飛速開展期;7月獲得中國(guó)人民銀行頒發(fā)的"支付業(yè)務(wù)許可證“12月推出理房通，國(guó)內(nèi)唯一一家房屋資金擔(dān)保支付平臺(tái)鏈家未來〔到2021年〕將著力打造一個(gè)萬億級(jí)別的房產(chǎn)O2O平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)閉環(huán)鏈家大事記房屋租賃丁丁租房二手房鏈家網(wǎng)二手房板塊新房交易房江湖資產(chǎn)管理自如網(wǎng)金融平臺(tái)鏈家理財(cái)、理房通鏈家業(yè)務(wù)鏈家業(yè)務(wù)初步形成了以交易管理、金融管理、資產(chǎn)管理為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋搬家效勞家具家居生活支付社區(qū)效勞……2.1.3.4.5.傭金全免1.丁丁租房5天租金作為效勞費(fèi)丁丁白條零息貸款，季付改月付手續(xù)費(fèi)傭金2.7%2.二手房打五折安心效勞資金、學(xué)區(qū)、兇宅、房屋被查封和輻射等五大問題，承諾先行墊付和原價(jià)回購等效勞房江湖〔電商平臺(tái)〕3.新房交易新房直銷渠道整合工程駐場(chǎng)線上推廣一二手聯(lián)動(dòng)新房網(wǎng)門店+經(jīng)紀(jì)人高策機(jī)構(gòu)其他中介零傭金新房網(wǎng)零廣告直通自如網(wǎng)〔改造裝修〕4.資產(chǎn)管理資益+自如寓自如友家單套住宅至少3年租金年付3%增長(zhǎng)整棟/多套至少10年5.金融平臺(tái)理財(cái)產(chǎn)品房款保通通賺鏈家理財(cái)P2P互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)理房通家多寶