城市331畝綜合體開(kāi)發(fā)構(gòu)想報(bào)告

湘潭市東方紅南廣場(chǎng)綜合體開(kāi)發(fā)

設(shè)想湘潭市吳地匠人景觀公司呈交

2021/8/7參謀：深圳市新摩爾商業(yè)管理一、宏觀環(huán)境分析

湘潭市概況

地理位置：湘潭市位于湖南省中部偏東，湘江下游。北接長(zhǎng)沙市，南連衡陽(yáng)市，西抵婁底市，東與株洲市相鄰，下轄岳塘、雨湖2區(qū)、湘潭縣、湘鄉(xiāng)、韶山2縣級(jí)市。人口與面積：湘潭市為二級(jí)行政區(qū)劃單位，即地級(jí)市，總面積5015平方千米，總?cè)丝?83萬(wàn)。湘潭市區(qū)限于岳塘、雨湖2市區(qū)，面積280k㎡，其中建成區(qū)面積78k㎡。湘潭市在長(zhǎng)株潭大區(qū)域規(guī)劃中，湘潭定位為中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，為湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。湘潭的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，輻射面大。

2021年—2021年湘潭市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善明顯：第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為31.4%湘潭市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2021年—2021年湘潭市人均可支配收入2021年—2021年湘潭市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況潭市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征湘潭市總體規(guī)劃－概況

整個(gè)片區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)為“一江兩岸三中心四公園五廣場(chǎng)六道路〞，打造湘潭精美名片。湘潭市總體規(guī)劃--城市空間布局結(jié)構(gòu)示意圖湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的布局。中心區(qū)城市設(shè)計(jì)延續(xù)總體規(guī)劃的構(gòu)思，在中心區(qū)設(shè)計(jì)一縱、二橫景觀軸。其一：沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸，在沿線各路口形成主要建筑景觀節(jié)點(diǎn)，兩端路口形成中心區(qū)的門(mén)戶空間。其二：沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間，以100m寬綠化開(kāi)敝空間為主，以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場(chǎng)形成序列景觀節(jié)點(diǎn)，在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門(mén)戶空間，通過(guò)系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。其三：在行政中心與文化中心之間，通過(guò)文化廣場(chǎng)、市政中心廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。二、工程基地條件分析本工程位于東方紅廣場(chǎng)南側(cè)，芙蓉路以南、曉塘路以北、月華路兩廂38.7公頃用地。工程指標(biāo)基地用地條件較好，具有一定的規(guī)模性，利于城市綜合體工程的打造。占地面積331畝（220628平方米）容積率＜7.0建筑面積1286962㎡擬建物業(yè)住宅、公寓、商業(yè)2、商業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)初步分析河?xùn)|地區(qū)商業(yè)布局步步高廣場(chǎng)占據(jù)河?xùn)|新區(qū)門(mén)戶位置。湘潭建設(shè)南路步步高廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)域是新區(qū)，人口12萬(wàn)以上，步步高居于商業(yè)壟斷地位。步步高廣場(chǎng)沿著建設(shè)南路A1,A2兩個(gè)綜合體改造后17.6萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米左右的一站式購(gòu)物中心，涵蓋購(gòu)物電玩電影院等。南側(cè)是蓮城步行街，形成了建設(shè)南路商圈。湘潭以及湘潭高新區(qū)缺乏的業(yè)態(tài)1.國(guó)際酒店公司品牌管理的五星級(jí)商務(wù)酒店。2.國(guó)際名品購(gòu)物中心以及國(guó)際名品專賣(mài)店。3.名品汽車(chē)4S店湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)地理位置均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間圖片金僑尚東區(qū)湘潭市芙蓉路與吉安路交叉處3700（元/平方米2011年幸?？ひ魳?lè)花園霞光路與火炬路交匯處東北角3700（元/平方米2011年城郊新府華城湘潭市岳塘區(qū)寶塔街道雙擁路15號(hào)3900（元/平方米2011年9月城郊尚玲瓏芙蓉路廣電中心旁3750（元/平方米2010年7月東方名苑城市中心區(qū)湖湘北路與絲綢路口5000（元/平方米2010年湖湘林語(yǔ)市廣電中心旁3800（元/平方米2010年2021年湘潭市房?jī)r(jià)區(qū)間位于3500-5000元/平方米之間。三、工程規(guī)劃條件判斷和盈利分析

城區(qū)中心地段，交通便利，周邊配套齊全。五星級(jí)酒店寫(xiě)字樓名品購(gòu)物中心類(lèi)別面積建設(shè)成本金額（萬(wàn)元）精品五星酒店4萬(wàn)平方米10000元40000

酒店公寓4萬(wàn)平方米3500元14000寫(xiě)字樓（5A）5萬(wàn)平方米4500元22500名品購(gòu)物中心6萬(wàn)平方米6000元24000商業(yè)街區(qū)3萬(wàn)平方米4000元12000家居MALL6萬(wàn)平方米4000元24000Shoh+住宅81萬(wàn)平方米2500元202500地上建筑面積109萬(wàn)平方米339000地下建筑面積19萬(wàn)平方米3000元57000小計(jì)

396000土地費(fèi)用128萬(wàn)平方米47065.12合計(jì)

443065.12可以銷(xiāo)售物業(yè)

類(lèi)別面積銷(xiāo)售價(jià)格（細(xì)分）金額（萬(wàn)元）街區(qū)商業(yè)3萬(wàn)平方米30000元90000酒店公寓4萬(wàn)平方米40000×900036000寫(xiě)字樓5萬(wàn)平方米10000元50000SOHO+住宅81萬(wàn)平方米5000元405000地上建筑面積93萬(wàn)平方米

581000萬(wàn)元毛利潤(rùn)581000-443065.12=13.7935億元毛利潤(rùn)，上交各種稅費(fèi)后，純利潤(rùn)預(yù)計(jì)9.65545億元，今后用于招商和運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金3000萬(wàn)元左右，保存名品購(gòu)物中心6萬(wàn)平方米，精品酒店4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)保存物業(yè)價(jià)值14億元。四、購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)商業(yè)規(guī)劃

初步設(shè)想精品超市5000平方米建議在地下女裝品牌25000平方米國(guó)際女裝名品和歐時(shí)力，鋇宣，VEROMODA,影兒等深圳十大女裝全部引進(jìn)到湘潭，男裝5000平方米杰尼亞，阿瑪尼運(yùn)動(dòng)4000平方米兒童3000平方米電影院3000平方米KTV娛樂(lè)5000平方米娛樂(lè)15000平方米餐飲1萬(wàn)平方米KFC,麥當(dāng)勞等全部引進(jìn)深圳瑪絲菲爾時(shí)裝深圳歌力思服裝實(shí)業(yè)深圳市葉子服裝實(shí)業(yè)深圳梁子時(shí)裝實(shí)業(yè)淑女屋時(shí)裝股份這些品牌引進(jìn)后建成的購(gòu)物中心將引領(lǐng)湘潭的時(shí)尚潮流，強(qiáng)于步步高廣場(chǎng)，湘潭的商業(yè)輻射力將強(qiáng)于株洲等周邊城市。從湘潭城市規(guī)劃分析，金三角大市場(chǎng)搬遷到新區(qū)，建設(shè)綜合體和高尚住宅區(qū)域，將極大提升湘潭城區(qū)河?xùn)|片區(qū)的品味，優(yōu)化城市的空間布局，消除城市交通擁堵的瓶頸。本工程是湘潭最高品質(zhì)的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體工程，不僅在開(kāi)發(fā)階段上交各種稅費(fèi)，而且在開(kāi)業(yè)后對(duì)地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)展具有重要奉獻(xiàn)，提升整個(gè)湘潭的城市形象和品味。其中，六萬(wàn)平方米購(gòu)物中心年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)前三年分別為４，６，８億元，每年納稅預(yù)計(jì)５０００萬(wàn)元以上，解決員工就業(yè)１６００人就業(yè)。３萬(wàn)平方米總部大廈預(yù)計(jì)吸引企業(yè)總部?jī)杉遥瑫r(shí)吸納金融創(chuàng)新效勞相關(guān)企業(yè)入住，引導(dǎo)民間資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不僅有利于搞活民間金融，而且有利于加快湘潭產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐。深圳市馬天奴服裝專賣(mài)連鎖深圳東方逸尚服飾深圳市城市儷人實(shí)業(yè)深圳市興泰季候風(fēng)服飾2.一流購(gòu)物中心提升湘潭河?xùn)|商圈競(jìng)爭(zhēng)力

本工程是湘潭最高品質(zhì)的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體工程，不僅在開(kāi)發(fā)階段上交各種稅費(fèi)，而且在開(kāi)業(yè)后對(duì)地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)展具有重要奉獻(xiàn)，提升整個(gè)大渡口的城市形象和品味。其中，6萬(wàn)平方米名品購(gòu)物中心年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)前三年分別為４，６，８億元，每年納稅預(yù)計(jì)5000萬(wàn)元以上，解決員工就業(yè)1200人就業(yè)。3.為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和開(kāi)展總部經(jīng)濟(jì)助力5萬(wàn)平方米總部大廈預(yù)計(jì)吸引企業(yè)總部?jī)杉?，同時(shí)吸納金融創(chuàng)新效勞相關(guān)企業(yè)入住，引導(dǎo)民間資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不僅有利于搞活民間金融，而且有利于加快大渡口區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐。引進(jìn)一家以上企業(yè)總部，預(yù)計(jì)及每年多增加1億元以上稅收。楊寶民先生指導(dǎo)的長(zhǎng)沙總部大樓-泊富中心260米高度4、工程操作步驟和盈利模式建議設(shè)計(jì)完成概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案招商摸底與確定正式設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)酒店設(shè)計(jì)購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓和公寓設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)優(yōu)化與節(jié)能設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)商業(yè)視覺(jué)形象啟動(dòng)商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品定位招商手冊(cè)設(shè)計(jì)第二、綜合體設(shè)計(jì)的科學(xué)流程第三、按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全面打造湘潭綠色商業(yè)綜合體，降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。第四、做好工程全面預(yù)算管理第五爭(zhēng)取為一家金融企業(yè)及產(chǎn)權(quán)交易中心等文體路的建設(shè)辦公塔樓，采用量身定制局部辦公空間的方式打造總部大樓。楊寶民先生提出的綜合體流程圖第一、以正確的開(kāi)發(fā)順序?qū)崿F(xiàn)最正確盈利模式提前做好概念設(shè)計(jì)和招商摸底六、湘潭市吳地匠人公司操作本工程優(yōu)勢(shì)湘潭市吳地匠人公司與我國(guó)知名綜合體效勞本工程，組建了一流的管理團(tuán)隊(duì)合作招商與經(jīng)營(yíng)參謀公司專家楊寶民深圳市新摩爾商業(yè)管理總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班教授，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級(jí)籌劃師，曾任營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，物業(yè)管理總經(jīng)理、深圳茂業(yè)集團(tuán)主管房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與百貨公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃工作副總經(jīng)理職務(wù)。我國(guó)著名城市商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)專家，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2021年度十大杰出操盤(pán)手，成功主持深圳華強(qiáng)北茂業(yè)8萬(wàn)平方米購(gòu)物中心和海信名品購(gòu)物中心和蘇州工業(yè)園15萬(wàn)平方米購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)參謀工作。主持深圳新世界中心、長(zhǎng)春國(guó)際金融中心等總部大樓建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)。楊寶民先生主持的深圳華強(qiáng)北8萬(wàn)平方米購(gòu)物中心2004年開(kāi)業(yè)楊寶民先生指導(dǎo)的08年奧帆賽青島商業(yè)配套海信名品購(gòu)物中心奧運(yùn)村OlympicsVillage比賽船舶停泊區(qū)〔內(nèi)區(qū)〕Competitionyachtanchoringarea(innerarea)

奧帆賽地上指揮觀摩中心 Olympics SailingRegattalandCommandingandviewcenter比賽船舶停泊區(qū)〔外區(qū)〕Competitionyachtanchoringarea(outerarea)奧運(yùn)店HisenseplazaThecommercialsupportingfacilitiesforthe2021OlympicSailingRegatta楊寶民先生指導(dǎo)的蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)和綜合體2021年楊寶民先生指導(dǎo)的50萬(wàn)平方米綜合體，包括15萬(wàn)平方米購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)以及大型總部辦公寫(xiě)字樓以及二期圓融星座。已經(jīng)成功開(kāi)業(yè)。長(zhǎng)春國(guó)際金融中心商業(yè)參謀公司綜合體開(kāi)發(fā)專家李敏先生現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理高級(jí)參謀，廣東宏富房地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)，籌劃部經(jīng)理，主持星河灣全程籌劃與銷(xiāo)售。后任長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)集團(tuán)副總經(jīng)理，重慶奧林匹克花園公司董事長(zhǎng)，擁有豐富的綜合體和精品大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。成功操盤(pán)廣州星河灣，長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)五星酒店和名品購(gòu)物中心以及寫(xiě)字樓綜合體工程，成功引進(jìn)LV等國(guó)際名品。長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體工程商業(yè)建筑設(shè)計(jì)參謀-葉祖達(dá)先生曾任TheJERDEPartnership美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所中國(guó)區(qū)總監(jiān)，目前全球商業(yè)建筑設(shè)計(jì)排名第一，加拿大著名大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)碩士，北京大學(xué)博士，英國(guó)皇家規(guī)劃師學(xué)會(huì)會(huì)員，加拿大規(guī)劃師協(xié)會(huì)會(huì)員，英國(guó)及