天津團(tuán)泊新城西區(qū)土地投資決策分析報(bào)告57p

七月252第一篇天津市重點(diǎn)區(qū)域分析思源參謀七月25思源參謀3七月25思源參謀4“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)〞總體戰(zhàn)略七月25思源參謀5雙城是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體。

雙港是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市開展的核心戰(zhàn)略資源，是天津開展的獨(dú)特優(yōu)勢。相向拓展是指雙城及雙港相向開展，是城市開展的主導(dǎo)方向。雙城雙港、相向拓展七月25思源參謀6一軸兩帶七月25思源參謀7南生態(tài)是指京濱綜合開展軸以南的“團(tuán)泊洼水庫—北大港水庫〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及正在規(guī)劃建設(shè)的子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

北生態(tài)是指京濱綜合開展軸以北的薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、“七里?！簏S堡洼〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及中新天津生態(tài)城、北疆電廠等循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。南北生態(tài)七月25思源參謀8七月25思源參謀9根據(jù)?天津市空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃?，本次研究將天津市重點(diǎn)區(qū)域分為三個(gè)等級梯度進(jìn)行比較說明。第一梯度，以“京濱綜合開展軸〞為主線包含：中心城區(qū)海河沿線和濱海新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域；第二梯度，以距離靜海最近且屬于都市功能擴(kuò)張區(qū)域的西青、津南和東麗湖為主；第三梯度，是以靜海為代表的天津郊區(qū)縣并與靜海處同一城鎮(zhèn)開展帶上的薊縣和寶坻為主。第一梯度第二梯度第三梯度七月25思源參謀10一主兩副

“小白樓地區(qū)〞城市主中心“西站地區(qū)〞、“天鋼柳林地區(qū)〞兩個(gè)綜合性城市副中心中心城區(qū)實(shí)施“一主兩副、沿河拓展、功能提升〞的開展策略重點(diǎn)開展綜合交通樞紐商務(wù)重點(diǎn)開展綜合會(huì)展商業(yè)商務(wù)重點(diǎn)開展金融商務(wù)辦公中高端商業(yè)中心城區(qū)海河沿線——海河意式風(fēng)情街七月2511沿河拓展實(shí)施沿海河拓展策略，進(jìn)一步加強(qiáng)海河兩岸綜合開發(fā)改造，把海河兩岸打造成特色鮮明、獨(dú)具魅力的現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)。2002年10月，天津市委和市政府做出了實(shí)現(xiàn)海河兩岸綜合開發(fā)的決策，明確提出要將海河建設(shè)成獨(dú)具特色、國際一流的效勞性經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶。天津海河意式風(fēng)情區(qū)坐落在天津市河北區(qū)〔原意大利租界〕，占地約42公頃，其建設(shè)是天津海河開發(fā)中都市消費(fèi)娛樂區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。七月2512目前意式風(fēng)情街已完成新建整修風(fēng)貌建筑49棟、約6.8萬平方米。其中，1、4號地塊正在與意大利有關(guān)方面洽談作整體合作。馬可波羅廣場、梁啟超故居、意國營盤等一批景點(diǎn)已建成并對外開放。曹禺故居等景點(diǎn)也將于年內(nèi)建成開放。一期總計(jì)6公里的10條道路改造及煤氣、水電、通訊及相關(guān)環(huán)境配套已完成。建筑面積3.2萬平方米的會(huì)展中心工程正加快建設(shè)，明年可投入使用。七月2513

天津市海河教育園區(qū)是國家級高等職業(yè)教育改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、教育部直屬高等教育示范區(qū)、天津市科技研發(fā)創(chuàng)新示范區(qū)。

規(guī)劃選址位于海河中游南岸津南內(nèi)，周邊緊鄰咸水沽、八里臺、雙港和大寺。用地范圍東至咸水沽西外環(huán)，西至規(guī)劃的薊汕聯(lián)絡(luò)線，南至津港公路、津晉高速，北至天津大道，規(guī)劃總用地37平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模20萬人，居住人口10萬人。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀植被茂盛，河流水系遍布，經(jīng)過規(guī)劃梳理，可以營造出優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。

海河沿線——海河教育園區(qū)七月2514教育園區(qū)分為高職園、高教園、高研園三大局部。

高職園中，東翼布置4塊職業(yè)院校用地；西翼布置3塊職業(yè)院校用地和4塊院校預(yù)留用地；中央生態(tài)綠廊內(nèi)布置管理中心和體育中心。

高教園內(nèi)，東翼布置南開大學(xué)建設(shè)用地和1塊院校預(yù)留用地；西翼布置天津大學(xué)建設(shè)用地和1塊院校預(yù)留用地。兩校用地之間布置1處效勞中心，建設(shè)為兩校配套、共享的學(xué)者村、學(xué)生活動(dòng)中心、商業(yè)街區(qū)等。

高研園內(nèi)主要布置教育、科研、居住的開展預(yù)留地。七月25152021年6月天津市海河教育園區(qū)將首先啟動(dòng)高職園的建設(shè)。起步區(qū)內(nèi)將建設(shè)7所職業(yè)院校，其中有5所高職學(xué)院，2所中職學(xué)校，形成“5+2〞格局。七月25思源參謀16濱海新區(qū)——開展策略充分發(fā)揮濱海新區(qū)的引擎、示范、效勞、門戶和帶頭作用，立足融入?yún)^(qū)域，效勞區(qū)域，擴(kuò)大同京津冀、環(huán)渤海地區(qū)以及東北亞的合作聯(lián)系，建設(shè)成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃提出濱海新區(qū)實(shí)施“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動(dòng)〞的開展策略。一核：濱海新區(qū)商務(wù)商業(yè)核心區(qū)——重點(diǎn)開展金融效勞、現(xiàn)代商務(wù)、高端商業(yè)。雙港：天津港的北港區(qū)和南港區(qū)九區(qū)：中心商務(wù)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中新生態(tài)城、海濱旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、南港工業(yè)區(qū)七月25思源參謀17濱海新區(qū)——開展定位七月25思源參謀18津南七月25思源參謀19七月25思源參謀20東麗七月25思源參謀21七月25思源參謀22七月25思源參謀23團(tuán)泊新城是天津市十一五規(guī)劃中11個(gè)新城之一，位于天津靜海縣境內(nèi)，東至津汕高速公路，西到津文公路，南到唐津高速公路，北至獨(dú)流減河。總面積約210平方公里，分為三大板塊，分別是：團(tuán)泊湖西岸〔約51.89平方公里〕、團(tuán)泊湖南岸〔約37平方公里〕、團(tuán)泊湖東岸〔約63平方公里〕。

天津市區(qū)團(tuán)泊新城七月2524團(tuán)泊新城人口開展規(guī)劃為60萬人，近期規(guī)劃人口為10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津?yàn)I海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)人口。天津仁愛集團(tuán)已進(jìn)入團(tuán)泊新城東區(qū)，進(jìn)行土地整理及二級開發(fā)建設(shè)，其中區(qū)域內(nèi)局部市政根底設(shè)施實(shí)施方案已經(jīng)落實(shí)并開工，團(tuán)泊庭院也已分期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)及銷售，同時(shí)，仁愛集團(tuán)已主導(dǎo)進(jìn)行局部配套產(chǎn)業(yè)的引入，如溫泉酒店、天大仁愛學(xué)院〔民辦學(xué)院〕等。靜?？h內(nèi)的靜海新城未來肩負(fù)著承接老鎮(zhèn)區(qū)居民的還遷任務(wù)。本次通過團(tuán)泊新城西區(qū)與東區(qū)、南區(qū)和靜海新城三個(gè)區(qū)域比較，進(jìn)一步說明團(tuán)泊新城西區(qū)的比較優(yōu)勢。七月25思源參謀25七月25思源參謀26七月25思源參謀27團(tuán)泊新城西區(qū)相對于東區(qū)和南區(qū)，應(yīng)盡快完成產(chǎn)業(yè)資源的引入，形成啟動(dòng)力量七月25思源參謀28七月25思源參謀29七月25思源參謀30七月25思源參謀31結(jié)合天津市新城規(guī)劃對團(tuán)泊新城總體定位及團(tuán)泊新城西區(qū)自身的資源優(yōu)勢，將團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)劃定義為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，開展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，最終開展生態(tài)體育新城?？偯娣e51.89km2，規(guī)劃人口30萬人，總建筑面積約3000萬m2A西區(qū)體育啟動(dòng)區(qū)Ｂ團(tuán)泊新鎮(zhèn)Ｃ團(tuán)泊水城Ｄ文化產(chǎn)業(yè)區(qū)七月25思源參謀32西區(qū)體育啟動(dòng)區(qū)圖A城市次級中心區(qū)；B城市高爾夫住宅區(qū)；C城市體育主題社區(qū)；D商務(wù)配套區(qū)；E團(tuán)泊新鎮(zhèn)七月25思源參謀33A外環(huán)線津淶立交Ｂ津淶公路改造Ｃ團(tuán)泊新橋Ｄ團(tuán)泊快速〔西青段〕E津文路〔西青段〕七月25思源參謀34七月25思源參謀35七月25思源參謀36七月25思源參謀37產(chǎn)業(yè)引進(jìn)情況七月25思源參謀38七月25思源參謀39第二篇天津市地價(jià)分析第40頁天津市09年上半年土地成交總量區(qū)域宗地?cái)?shù)總用地面積綜合地價(jià)(萬㎡)(萬元/畝)河北10.8233.3和平23.8220.7紅橋10.7180.9河?xùn)|28.5169塘沽553.7185.7開發(fā)區(qū)313.9167.1漢沽6475.730寧河534.767.5西青12.586.9東麗17139.788.1大港14.779.5津南227.175.7薊縣87256.7武清13111.941.2寶坻1930.332.5靜海718.430.5總計(jì)93998.363.3核心城區(qū)的綜合地價(jià)普遍高于天津其他區(qū)域?yàn)I海新區(qū)開發(fā)區(qū)以及塘沽所在區(qū)域的地價(jià)列居第二位，但漢沽的綜合地價(jià)是上半年土地交易中最低的。第二梯度內(nèi)的土地成交綜合地價(jià)處于中間檔次，但與郊區(qū)縣的價(jià)格差距不大。以靜海為代表的第三梯度區(qū)域內(nèi)的綜合地價(jià)最低，低于天津市平均綜合地價(jià).且靜海縣上半年的成交價(jià)格最低。第41頁天津市土地成交熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I海新區(qū)津南西青東麗本案第42頁漢沽、東麗、津南、西青土地成交熱點(diǎn)區(qū)域西青區(qū)成交量：1宗，共2.5萬㎡價(jià)格：86.9萬元/畝東麗區(qū)成交量：17宗，共139.7萬㎡價(jià)格：88.1萬元/畝津南區(qū)成交量：2宗，共27.1萬㎡價(jià)格：75.7萬元/畝漢沽區(qū)成交量：6宗，共475.7萬㎡價(jià)格：30萬元/畝塘沽區(qū)成交量：5宗，共53.7萬㎡價(jià)格：185.7萬元/畝第43頁靜海縣成交土地多位于京滄高速沿線與團(tuán)泊洼水庫南側(cè)靜?？h土地成交熱點(diǎn)區(qū)域靜?？h成交量：7宗，共18.4萬㎡價(jià)格：30.5萬元/畝靜?？h出讓土地明細(xì)第44頁序號開發(fā)商土地名稱宗地位置出讓時(shí)間土地屬性成交總價(jià)(萬元)地價(jià)(萬元/畝)樓面地價(jià)(元/㎡)總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)容積率1天津市靜海縣聚龍大酒店有限公司津靜（掛）2009-47城十里長街南側(cè)2009年7月15日商業(yè)商服5290100.075035254.0870508.162.002天津市摩力達(dá)置業(yè)有限公司津靜（掛）2009-20雙塘鎮(zhèn)西雙塘村西南2009年4月3日住宅169022.125551009.666312.481.303天津舜新置業(yè)有限公司津靜（掛）2008-131大邱莊鎮(zhèn)津海街村內(nèi)、嵩山路北側(cè)2009年4月13日住宅48050.85086304.39456.451.504天津福仁投資有限公司津靜(掛)2008-130大邱莊鎮(zhèn)津海小學(xué)西側(cè)2009年4月20日住宅91050.550512024.9818037.471.505天津市政華房地產(chǎn)開發(fā)公司津靜（掛）2009-48城十里長街南側(cè)2009年6月4日住宅3130100.054420861.9457571.372.766天津市唐鼎置業(yè)有限公司津靜（掛）2008-17唐官屯鎮(zhèn)西南側(cè)2009年6月4日住宅、商業(yè)商服102032.832820759.6731139.511.507天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司津靜（掛）2009-35團(tuán)泊新城東區(qū)松江高爾夫球場內(nèi)2009年6月4日住宅、商業(yè)商服428075.237637956.7113870.103.00合計(jì)

1680060.8458184171366895.541.99第45頁7、津靜（掛）2009-35出讓時(shí)間：6月4日價(jià)格：75.2/376面積：3.84、津靜（掛）2009-130出讓時(shí)間：4月20日價(jià)格：50.5/910面積：1.26、津靜（掛）2009-17出讓時(shí)間：6月4日價(jià)格：32.8/328面積：2.13、津靜（掛）2009-131出讓時(shí)間：4月13日價(jià)格：50.8/508面積：0.65、津靜（掛）2009-48出讓時(shí)間：6月4日價(jià)格：100

/

544面積：2.11、津靜（掛）2009-47出讓時(shí)間：7月15日價(jià)格：100

/750面積：3.52、津靜（掛）2009-20出讓時(shí)間：4月3日價(jià)格：22.1/225面積：5.1團(tuán)泊洼水庫2021年上半年靜海縣居住用地成交6宗，建設(shè)用地面積14.9萬平米，規(guī)劃建筑面積29.6萬平米。與東麗、薊縣兩個(gè)區(qū)域的土地成交面積相比相差較多。第46頁第47頁2021年上半年靜?？h出讓金額1.2億元，僅占天津土地收入的0.9%。

住宅土地單價(jià)773元/㎡，在全市范圍內(nèi)與寶坻和薊縣同屬于低位；第48頁東麗區(qū)、寶坻區(qū)、武清縣出讓商業(yè)用地共34宗，占全市的80%。

靜海縣僅成交1宗，土地價(jià)格最低。第49頁結(jié)論：通過對2021年天津1-7月土地成交情況以及靜?？h內(nèi)土地成交情況的進(jìn)一步分析，并結(jié)合團(tuán)泊新城西區(qū)的區(qū)外、區(qū)內(nèi)根底設(shè)施、場館建設(shè)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等多因素考量，我們初步判斷目前團(tuán)泊新城西區(qū)的土地成交價(jià)格區(qū)間在：90萬/畝至120萬/畝之間。七月25思源參謀50第三篇天津市房價(jià)分析七月25思源參謀51從單月價(jià)格來看，2021年7月成交價(jià)格相比1月上漲78%，漲幅位居全市第一。此類漲幅屬于靜海縣房價(jià)的補(bǔ)漲。表達(dá)出目前靜海縣的接受度在提高。靜海縣2021年1-7月商品住宅價(jià)格4443元/㎡，低于全市2521元，是天津市價(jià)格洼地；近期武清區(qū)成交量最高，源于其良好的區(qū)位交通優(yōu)勢；近期東麗區(qū)成交價(jià)最高，平均為6784元/㎡，靜?？h的成交量和成交價(jià)格均高于寶坻和薊縣，可以看出在第三梯度內(nèi)靜海的開展勢頭處于領(lǐng)先地位。返回近期重點(diǎn)區(qū)縣成交面積與成交價(jià)格對比近期，武清成交量持續(xù)下滑，其余幾區(qū)出現(xiàn)正常波動(dòng)萬㎡近期，武清、薊縣成交量持續(xù)下滑，武清平均降幅達(dá)25%，區(qū)域效應(yīng)逐漸降溫，期待新的開展引擎。東麗、寶坻、靜海，憑借良好的自然資源和鄰近主城區(qū)的交通優(yōu)勢，使其市場相對穩(wěn)定，出現(xiàn)正常的市場波動(dòng)，波幅在10%—20%左右，靜海波對最小。返回