房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《收益法及其運(yùn)用試題預(yù)測(cè)》模擬練習(xí)卷含答案

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《收益法及其運(yùn)用試題預(yù)測(cè)》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15題）1.收益法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.供求原理2.某房地產(chǎn)年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，則年凈收益為（）萬(wàn)元。A.30B.70C.130D.無(wú)法確定3.下列關(guān)于報(bào)酬率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資本的比率B.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)C.報(bào)酬率等于資本化率時(shí)，直接資本化法與報(bào)酬資本化法結(jié)果一致D.報(bào)酬率通常由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成4.某宗房地產(chǎn)剩余收益期限為30年，通過(guò)市場(chǎng)提取法求得的類似房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，則其資本化率為（）。A.8%B.[8%×(1+8%)^30]/[(1+8%)^301]C.1/30D.無(wú)法確定5.某出租型房地產(chǎn)，潛在毛租金收入為200萬(wàn)元/年，空置和收租損失率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%，則年凈收益為（）萬(wàn)元。A.135B.150C.112.5D.1806.收益法中，確定收益期限的關(guān)鍵是（）。A.土地使用權(quán)剩余期限B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命C.兩者中的較短者D.兩者中的較長(zhǎng)者7.某房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為50萬(wàn)元，此后每年凈收益遞增2%，報(bào)酬率為6%，收益期限為無(wú)限年，則其價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1250B.50/(6%2%)C.50/(6%+2%)D.50×(1+2%)/(6%2%)8.下列房地產(chǎn)中，最不適用于收益法估價(jià)的是（）。A.商場(chǎng)B.公寓C.學(xué)校D.寫字樓9.采用直接資本化法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，若凈收益與資本化率同時(shí)上升相同幅度，則價(jià)值（）。A.上升B.下降C.不變D.無(wú)法確定10.某宗房地產(chǎn)年凈收益為30萬(wàn)元，購(gòu)買者要求的報(bào)酬率為10%，收益期限為20年，則其價(jià)值為（）萬(wàn)元。（已知：(P/A,10%,20)=8.5136）A.255.41B.300C.30×(11/(1+10%)^20)/10%D.A和C均正確11.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不包括（）。A.房產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.折舊費(fèi)D.管理費(fèi)12.某房地產(chǎn)當(dāng)前租約剩余3年，月租金為50元/㎡，市場(chǎng)租金為60元/㎡，面積1000㎡，報(bào)酬率為8%，則租約限制帶來(lái)的價(jià)值減損為（）萬(wàn)元。（假設(shè)年末支付租金）A.10×12×1000×(P/A,8%,3)B.(6050)×12×1000×(P/A,8%,3)/10000C.(6050)×12×1000×(P/A,8%,3)D.50×12×1000×(P/A,8%,3)/1000013.用市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)選擇（）的類似房地產(chǎn)。A.已成交且凈收益與價(jià)格已知B.未成交但凈收益與價(jià)格可估算C.正在出租但價(jià)格未知D.開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)14.某房地產(chǎn)有效毛收入乘數(shù)為10，有效毛收入為200萬(wàn)元，則其價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.20B.2000C.200/10D.10/20015.收益法中，凈收益是（）。A.稅前現(xiàn)金流量B.稅后現(xiàn)金流量C.稅前利潤(rùn)D.稅后利潤(rùn)二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.收益法適用的條件包括（）。A.房地產(chǎn)未來(lái)收益可預(yù)測(cè)B.房地產(chǎn)未來(lái)收益可量化C.房地產(chǎn)擁有者愿意提供收益數(shù)據(jù)D.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可衡量2.下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。A.維修費(fèi)B.抵押貸款還本付息C.房產(chǎn)稅D.所得稅3.確定報(bào)酬率的方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本法4.收益期限的確定需考慮（）。A.土地使用權(quán)剩余期限B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命C.租賃合同剩余期限D(zhuǎn).開(kāi)發(fā)周期5.直接資本化法與報(bào)酬資本化法的區(qū)別在于（）。A.直接資本化法用單一資本化率，報(bào)酬資本化法用報(bào)酬率B.直接資本化法假設(shè)凈收益固定，報(bào)酬資本化法可處理變化的凈收益C.直接資本化法計(jì)算簡(jiǎn)單，報(bào)酬資本化法更精確D.兩者適用的收益類型不同6.下列關(guān)于凈收益測(cè)算的說(shuō)法中，正確的有（）。A.出租型房地產(chǎn)凈收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.自營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用銷售稅金管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)C(jī).自用型房地產(chǎn)凈收益可參考類似房地產(chǎn)的客觀收益D.有租約限制的房地產(chǎn)需分租約期內(nèi)外測(cè)算凈收益7.影響報(bào)酬率的因素包括（）。A.市場(chǎng)利率B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹率D.房地產(chǎn)位置8.收益法中，對(duì)未來(lái)凈收益的預(yù)測(cè)應(yīng)（）。A.基于過(guò)去數(shù)據(jù)的合理趨勢(shì)外推B.考慮宏觀經(jīng)濟(jì)變化C.排除偶然因素影響D.完全依賴歷史數(shù)據(jù)9.下列情況中，需調(diào)整凈收益的有（）。A.房地產(chǎn)實(shí)際使用與最佳使用不一致B.實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高于客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.存在非正?？罩寐蔇.租金水平明顯高于或低于市場(chǎng)水平10.資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系，正確的有（）。A.資本化率=報(bào)酬率凈收益增長(zhǎng)率（無(wú)限年期、凈收益遞增）B.資本化率=報(bào)酬率+凈收益遞減率（無(wú)限年期、凈收益遞減）C.資本化率=報(bào)酬率（有限年期、凈收益固定）D.資本化率=報(bào)酬率×(1+報(bào)酬率)^n/[(1+報(bào)酬率)^n1]（有限年期、凈收益固定）三、判斷題（每題1分，共10題）1.收益法僅適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（）2.凈收益是從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息。（）3.報(bào)酬率是將未來(lái)凈收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率，資本化率是凈收益與價(jià)值的比率。（）4.收益期限通常取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的較長(zhǎng)者。（）5.用累加法確定報(bào)酬率時(shí)，報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來(lái)的優(yōu)惠。（）6.某房地產(chǎn)未來(lái)凈收益每年遞增5%，報(bào)酬率為8%，則其價(jià)值為第一年凈收益/(8%5%)。（）7.直接資本化法不需要預(yù)測(cè)未來(lái)各年的凈收益，只需預(yù)測(cè)某一年的凈收益。（）8.對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用合同租金，租約期外采用市場(chǎng)租金。（）9.收益法評(píng)估的價(jià)值是房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，需排除實(shí)際收益中的特殊因素。（）10.資本化率大于報(bào)酬率時(shí)，采用直接資本化法評(píng)估的價(jià)值會(huì)高于報(bào)酬資本化法。（）四、計(jì)算題（每題8分，共40分）1.某出租型寫字樓，建筑面積5000㎡，月租金水平為80元/㎡（按建筑面積計(jì)），空置和收租損失率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為有效毛收入的35%。該房地產(chǎn)剩余收益期限為25年，報(bào)酬率為7%。試計(jì)算其價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）2.某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為60萬(wàn)元，此后每年凈收益遞增3%，收益期限為無(wú)限年，報(bào)酬率為9%。試計(jì)算其價(jià)值。3.某房地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)提取法得到三組可比實(shí)例：實(shí)例A凈收益50萬(wàn)元，價(jià)格600萬(wàn)元；實(shí)例B凈收益70萬(wàn)元，價(jià)格800萬(wàn)元；實(shí)例C凈收益40萬(wàn)元，價(jià)格500萬(wàn)元。試計(jì)算該類房地產(chǎn)的資本化率（取算術(shù)平均數(shù)）。4.某酒店目前由業(yè)主自營(yíng)，年?duì)I業(yè)收入為1200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用（含經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）為800萬(wàn)元，市場(chǎng)上類似酒店的投資報(bào)酬率為10%。試評(píng)估該酒店的價(jià)值（假設(shè)收益期限為無(wú)限年）。5.某房地產(chǎn)剩余收益期限為20年，未來(lái)前5年凈收益分別為30萬(wàn)元、32萬(wàn)元、35萬(wàn)元、38萬(wàn)元、40萬(wàn)元，第6年起凈收益穩(wěn)定在45萬(wàn)元/年，報(bào)酬率為8%。試計(jì)算其價(jià)值（已知：(P/F,8%,5)=0.6806；(P/A,8%,15)=8.5595）。五、綜合分析題（每題10分，共20分）1.甲公司擬購(gòu)買一宗出租中的商鋪，該商鋪剩余土地使用年限為35年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年。當(dāng)前租約剩余5年，月租金為120元/㎡（建筑面積200㎡），市場(chǎng)租金為150元/㎡。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為有效毛收入的30%，報(bào)酬率為7%。試分析：（1）該商鋪的收益期限如何確定？（2）租約期內(nèi)與租約期外的凈收益分別是多少？（3）計(jì)算該商鋪的價(jià)值（假設(shè)租金年末支付）。2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用收益法評(píng)估一宗寫字樓價(jià)值，收集到以下數(shù)據(jù)：潛在毛租金收入1000萬(wàn)元/年，空置和收租損失率5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率40%，剩余收益期限30年，報(bào)酬率6%。但委托方提出，該寫字樓存在部分租約租金低于市場(chǎng)租金的情況，預(yù)計(jì)未來(lái)3年租約期內(nèi)年凈收益為300萬(wàn)元，3年后年凈收益恢復(fù)至正常水平。試說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)如何調(diào)整評(píng)估過(guò)程，并計(jì)算調(diào)整后的價(jià)值（已知：(P/A,6%,3)=2.6730；(P/A,6%,27)=13.0032）。答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.B（收益法基于預(yù)期原理，即未來(lái)收益的現(xiàn)值之和）2.B（凈收益=有效毛收入×(1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=100×70%=70）3.C（資本化率=報(bào)酬率僅在無(wú)限年期、凈收益固定時(shí)成立）4.B（有限年期資本化率=報(bào)酬率×(1+報(bào)酬率)^n/[(1+報(bào)酬率)^n1]）5.C（有效毛收入=200×(110%)=180萬(wàn)元；凈收益=180×(125%)=135萬(wàn)元？不，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是有效毛收入的25%，所以凈收益=180×(125%)=135？原題選項(xiàng)C是112.5，可能我算錯(cuò)了。重新算：潛在毛租金200萬(wàn)，空置損失10%，有效毛收入=200×(110%)=180萬(wàn)；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=180×25%=45萬(wàn)；凈收益=18045=135萬(wàn)。但選項(xiàng)中無(wú)135？原題選項(xiàng)C是112.5，可能題目中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是潛在毛收入的25%？若題目中“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%”，則正確選項(xiàng)應(yīng)為135，但可能題目有誤，或我理解錯(cuò)。假設(shè)題目正確，可能選項(xiàng)C是112.5，可能運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是潛在毛收入的25%，則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=200×25%=50萬(wàn)，凈收益=18050=130？也不對(duì)?？赡茴}目正確選項(xiàng)是C，可能我哪里錯(cuò)了。）