房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《風險分析與決策試題》模擬練習卷含答案

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《風險分析與決策試題》模擬練習卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.下列房地產(chǎn)開發(fā)風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.項目融資失敗B.工程質(zhì)量糾紛C.通貨膨脹D.競爭對手降價2.某房地產(chǎn)項目通過歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)市場需求波動與GDP增長率的相關(guān)系數(shù)為0.85，這種風險識別方法屬于（）。A.專家調(diào)查法B.情景分析法C.統(tǒng)計推論法D.故障樹分析法3.在房地產(chǎn)開發(fā)決策中，若決策者對未來情況有一定了解，但無法確定各自然狀態(tài)的概率，這種決策類型屬于（）。A.確定型決策B.風險型決策C.不確定型決策D.對抗型決策4.某項目敏感性分析中，銷售價格變動±10%時，項目凈現(xiàn)值變動±30%；成本變動±10%時，凈現(xiàn)值變動±15%。則該項目最敏感的因素是（）。A.銷售價格B.成本C.兩者敏感度相同D.無法判斷5.房地產(chǎn)開發(fā)中，通過簽訂工程總承包合同將施工風險轉(zhuǎn)移給承包商，這種風險應對策略是（）。A.風險規(guī)避B.風險轉(zhuǎn)移C.風險控制D.風險自留6.某項目有三個方案，各方案在不同市場狀態(tài)下的凈現(xiàn)值如下表（單位：萬元）：|市場狀態(tài)|概率|方案A|方案B|方案C||||||||好|0.3|800|1000|600||一般|0.5|400|300|500||差|0.2|200|100|100|若采用最大最小準則決策，應選擇（）。A.方案AB.方案BC.方案CD.無法確定7.下列關(guān)于蒙特卡洛模擬法的描述中，錯誤的是（）。A.可用于分析多變量同時變動的影響B(tài).需假設各變量的概率分布C.計算結(jié)果是確定值D.能提供風險發(fā)生的概率分布8.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務風險的核心是（）。A.銷售回款風險B.融資成本風險C.資金鏈斷裂風險D.稅務籌劃風險9.某項目投資1.2億元，預期凈現(xiàn)值的期望值為2000萬元，標準差為500萬元，則變異系數(shù)為（）。A.0.25B.0.5C.2.5D.410.在房地產(chǎn)開發(fā)決策中，若決策者更關(guān)注避免最壞結(jié)果，通常采用（）。A.樂觀準則（最大最大）B.悲觀準則（最大最?。〤.折中準則D.最小最大后悔值準則二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)風險包括（）。A.政策風險（如限購限貸）B.利率風險C.市場供求風險D.施工安全風險2.風險分析的主要步驟包括（）。A.風險識別B.風險評估C.風險應對D.風險監(jiān)控3.下列屬于不確定型決策準則的有（）。A.期望值準則B.最大最小準則C.最小最大后悔值準則D.決策樹法4.房地產(chǎn)開發(fā)中可采用的風險控制措施有（）。A.縮短開發(fā)周期B.增加自有資金比例C.購買工程保險D.優(yōu)化戶型設計5.敏感性分析的局限性包括（）。A.假設各變量獨立變動B.無法確定變量的變動概率C.僅分析單變量影響D.結(jié)果依賴于主觀設定的變動范圍三、判斷題（每題2分，共10分，正確打√，錯誤打×）1.非系統(tǒng)風險可以通過投資組合分散，因此開發(fā)商無需關(guān)注。（）2.決策樹法適用于多階段風險型決策分析。（）3.變異系數(shù)越大，說明項目風險越小。（）4.情景分析法可以同時考慮多個變量的組合變化。（）5.風險自留是指完全不采取任何措施應對風險。（）四、計算題（共30分）題目1（15分）：某房地產(chǎn)公司計劃開發(fā)兩個項目，相關(guān)數(shù)據(jù)如下表（單位：萬元）：|項目|投資成本|成功概率|成功時凈收益|失敗概率|失敗時凈收益|||||||||項目X|5000|0.6|3000|0.4|1000||項目Y|4000|0.7|2500|0.3|800|要求：（1）計算兩個項目的凈現(xiàn)值期望值；（6分）（2）計算兩個項目的標準差；（6分）（3）比較兩個項目的風險大?。ㄐ枵f明依據(jù)）。（3分）題目2（15分）：某項目總投資8000萬元，建設期1年，運營期5年，各年凈現(xiàn)金流量的可能值及概率如下：|年份|第1年（投資）|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年||||||||||凈現(xiàn)金流量（萬元）|8000|2000（0.3）|2500（0.5）|3000（0.4）|3500（0.6）|4000（0.7）||||1500（0.7）|2000（0.5）|2500（0.6）|3000（0.4）|3500（0.3）|假設基準收益率為10%，要求：（1）計算各年凈現(xiàn)金流量的期望值；（5分）（2）計算項目凈現(xiàn)值的期望值（保留兩位小數(shù)）；（8分）（3）說明凈現(xiàn)值期望值的經(jīng)濟含義。（2分）五、案例分析題（共25分）背景：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在二線城市開發(fā)一個10萬㎡的住宅項目，總投資5億元，建設期2年，銷售期3年。經(jīng)市場調(diào)研，可能面臨以下風險：①政策風險：未來1年內(nèi)可能出臺新的限購政策（概率0.4），導致需求下降30%；②融資風險：若央行加息（概率0.5），融資成本將從6%升至8%，增加財務費用2000萬元；③市場風險：受周邊新盤沖擊（概率0.6），銷售均價可能從1.5萬元/㎡降至1.3萬元/㎡。公司提出兩個開發(fā)方案：方案A：快速開發(fā)（18個月竣工），提前1年銷售，可降低融資成本1000萬元，但需增加趕工費500萬元；方案B：正常開發(fā)（24個月竣工），無額外費用，但需承擔完整周期的市場波動。要求：（1）識別案例中提到的風險類型（系統(tǒng)風險/非系統(tǒng)風險）；（5分）（2）針對每種風險提出至少1種應對策略；（6分）（3）假設方案A在限購政策下的凈現(xiàn)值為1.2億元（概率0.4），不限購時為2億元（概率0.6）；方案B在限購政策下的凈現(xiàn)值為0.8億元（概率0.4），不限購時為2.5億元（概率0.6）。使用決策樹法計算兩方案的期望值，判斷應選擇哪個方案。（14分）參考答案一、單項選擇題1.C2.C3.C4.A5.B6.C7.C8.C9.A10.B二、多項選擇題1.ABC2.ABCD3.BC4.ABD5.ABD三、判斷題1.×（非系統(tǒng)風險雖可分散，但單一項目仍需關(guān)注）2.√3.×（變異系數(shù)=標準差/期望值，系數(shù)越大風險越高）4.√5.×（風險自留是主動承擔或無法轉(zhuǎn)移的風險）四、計算題題目1（1）項目X期望值：0.6×3000+0.4×(1000)=1800400=1400萬元項目Y期望值：0.7×2500+0.3×(800)=1750240=1510萬元（2）項目X標準差：σ?=√[0.6×(30001400)2+0.4×(10001400)2]=√[0.6×2560000+0.4×5760000]=√[1536000+2304000]=√3840000≈1959.59萬元項目Y標準差：σ?=√[0.7×(25001510)2+0.3×(8001510)2]=√[0.7×980100+0.3×5336100]=√[686070+1600830]=√2286900≈1512.25萬元（3）項目X變異系數(shù)=1959.59/1400≈1.40；項目Y變異系數(shù)=1512.25/1510≈1.00。變異系數(shù)越小風險越低，故項目Y風險更小。題目2（1）各年凈現(xiàn)金流量期望值：第2年：2000×0.3+1500×0.7=600+1050=1650萬元第3年：2500×0.5+2000×0.5=1250+1000=2250萬元第4年：3000×0.4+2500×0.6=1200+1500=2700萬元第5年：3500×0.6+3000×0.4=2100+1200=3300萬元第6年：4000×0.7+3500×0.3=2800+1050=3850萬元（2）凈現(xiàn)值期望值：NPV=8000+1650/(1+10%)2+2250/(1+10%)3+2700/(1+10%)?+3300/(1+10%)?+3850/(1+10%)?計算各現(xiàn)值系數(shù)：1/(1.1)2≈0.8264；1/(1.1)3≈0.7513；1/(1.1)?≈0.6830；1/(1.1)?≈0.6209；1/(1.1)?≈0.5645代入計算：NPV≈8000+1650×0.8264+2250×0.7513+2700×0.6830+3300×0.6209+3850×0.5645≈8000+1363.56+1689.43+1844.1+2048.97+2173.33≈8000+9119.39≈1119.39萬元（3）經(jīng)濟含義：在考慮各年現(xiàn)金流量概率分布的情況下，項目未來收益的平均預期價值為1119.39萬元，若大于0則項目可行。五、案例分析題（1）風險類型：①政策風險（系統(tǒng)風險）；②融資風險（系統(tǒng)風險，利率變動由宏觀因素引起）；③市場風險（系統(tǒng)風險，周邊新盤屬于市場整體競爭）。（2