房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價理論與方法考試題》模擬練習卷含答案

房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價理論與方法考試題》模擬練習卷含答案一、單項選擇題（每題1分，共15分）1.房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的評估房地產(chǎn)的（）。A.投資價值B.市場價值C.抵押價值D.快速變現(xiàn)價值2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物重置成本為3000元/㎡，已使用10年，經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為0%。采用直線法計算折舊，則建筑物現(xiàn)值為（）萬元。A.450B.525C.600D.7503.收益法中，評估出租型房地產(chǎn)的凈收益時，不應扣除的費用是（）。A.管理費B.房產(chǎn)稅C.抵押貸款還本付息D.保險費4.市場法中選取可比實例時，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜超過（）。A.6個月B.1年C.2年D.3年5.某宗熟地的原生地取得費為500元/㎡，開發(fā)成本為1000元/㎡，管理費用為開發(fā)成本的5%，銷售費用為100元/㎡，投資利息率為10%，開發(fā)周期為2年（均勻投入），銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤率為15%。則該熟地的單價為（）元/㎡（計算結果保留整數(shù)）。A.2167B.2350C.2543D.27896.最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）狀況下的價值。A.法律上允許B.技術上可能C.經(jīng)濟上可行D.以上全選7.某寫字樓年凈收益為40萬元，報酬率為8%，剩余收益年限為30年。若采用直接資本化法，其收益價格為（）萬元。A.500B.480C.450D.4208.成本法中的“重新購建價格”是指（）。A.重新開發(fā)建設全新狀況下的房地產(chǎn)的必要支出B.重建成本C.重置成本D.重建成本或重置成本9.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方2500元/㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2381B.2427C.2500D.265910.下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的是（）。A.行政辦公樓B.學校C.加油站D.公園11.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為40年，預計建筑物在土地使用權到期時殘值為零。則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（）年。A.30B.40C.50D.6012.市場法中，對可比實例成交價格進行交易情況修正時，若可比實例的成交價格高于正常價格10%，則修正系數(shù)應為（）。A.10/11B.11/10C.9/10D.10/913.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.建筑結構B.容積率C.交通條件D.土地形狀14.某宗房地產(chǎn)的年有效毛收入為20萬元，運營費用為5萬元，報酬率為10%，收益年限為無限年。其收益價格為（）萬元。A.150B.200C.100D.5015.長期趨勢法主要用于（）。A.預測未來價格B.比較不同房地產(chǎn)價格C.修正可比實例價格D.計算折舊二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個正確選項，錯選、少選均不得分）1.房地產(chǎn)估價的基本方法包括（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法2.下列屬于房地產(chǎn)價格影響因素中經(jīng)濟因素的有（）。A.居民收入水平B.利率C.匯率D.城市化3.收益法中確定報酬率的方法有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.直線法4.市場法中選取可比實例的要求包括（）。A.與估價對象用途相同B.成交日期與估價時點接近C.成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.與估價對象規(guī)模相當5.成本法中，房地產(chǎn)價格構成包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費6.最高最佳利用分析的步驟包括（）。A.法律上允許B.技術上可能C.經(jīng)濟上可行D.價值最大化7.下列關于估價時點的說法正確的有（）。A.估價時點可以是過去、現(xiàn)在或未來B.估價時點由估價目的決定C.估價時點應與評估的價值類型一致D.估價時點通常為完成估價報告的日期8.收益法中，凈收益測算應注意（）。A.有形收益與無形收益的綜合B.實際收益與客觀收益的區(qū)分C.運營費用的合理扣除D.收益期限的確定9.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的測算方法有（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法10.下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）。A.特殊廠房B.學校C.紀念館D.普通住宅三、判斷題（每題1分，共10分。正確劃“√”，錯誤劃“×”）1.房地產(chǎn)估價是科學與藝術的結合，需要估價師運用經(jīng)驗判斷。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下的評估價值一定不同。（）3.市場法中，可比實例的成交價格必須是實際成交的價格。（）4.收益法中，報酬率與投資風險正相關。（）5.成本法適用于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，又沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)。（）6.最高最佳利用必須同時滿足法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化。（）7.房地產(chǎn)狀況調整包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。（）8.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命時，應按自然壽命計算折舊。（）9.直接資本化法是將未來某一年的凈收益除以報酬率或資本化率得到價值的方法。（）10.長期趨勢法可以用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。（）四、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述市場法的適用條件和操作步驟。2.收益法中，如何區(qū)分實際凈收益和客觀凈收益？3.成本法中，重新購建價格與重建價格、重置價格的關系是什么？4.最高最佳利用分析的具體內容包括哪些？五、計算題（共35分）1.（10分）某可比實例的成交價格為5000元/㎡，成交日期為2022年6月1日，估價時點為2023年6月1日。該類房地產(chǎn)2022年6月至2023年3月的價格平均每月比上月上漲1%，2023年3月至6月的價格平均每月比上月下降0.5%。試計算該可比實例在估價時點的市場狀況調整后的價格（計算結果保留兩位小數(shù)）。2.（12分）某出租型房地產(chǎn)，建筑面積為1000㎡，月租金為50元/㎡（按建筑面積計），空置率為10%，運營費用率為30%（按有效毛收入計）。土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為50年，土地報酬率為6%，建筑物報酬率為8%，房地產(chǎn)綜合報酬率為7%。試計算該房地產(chǎn)的收益價格（假設收益年限為無限年，計算結果保留整數(shù)）。3.（13分）某宗熟地的開發(fā)建設成本為：土地取得成本為3000萬元（已含稅費），開發(fā)成本為5000萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%，銷售費用為200萬元，投資利息率為8%，開發(fā)周期為2年（其中土地取得成本在期初一次性投入，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在開發(fā)期內均勻投入），銷售稅費為售價的5%，開發(fā)利潤率為20%（按土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用之和計算）。試計算該熟地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（計算結果保留整數(shù)）。參考答案一、單項選擇題1.B2.B3.C4.B5.A6.D7.A8.D9.A10.C11.B12.A13.C14.A15.A二、多項選擇題1.ABC2.ABC3.ABC4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.AB10.ABC三、判斷題1.√2.×3.√4.√5.√6.√7.√8.×9.√10.√四、簡答題1.市場法的適用條件：在同一供求范圍內存在較多類似房地產(chǎn)的交易。操作步驟：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調整；⑦求取比準價格。2.實際凈收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的凈收益，可能受特殊因素影響（如業(yè)主經(jīng)營能力差異）；客觀凈收益是指在正常市場和運營管理狀況下，能獲得的一般水平凈收益。估價中應采用客觀凈收益，需排除實際收益中特殊、偶然因素的影響。3.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況下的房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤，包括重建價格和重置價格。重建價格是采用與原建筑物相同的材料、建筑標準等重建的成本；重置價格是采用現(xiàn)代材料、標準等重置的成本。一般情況下優(yōu)先采用重置價格，特殊保護建筑采用重建價格。4.最高最佳利用分析包括：①法律上允許（符合規(guī)劃、權屬等要求）；②技術上可能（建筑結構、施工等可行）；③經(jīng)濟上可行（收入大于成本）；④價值最大化（在以上條件下選擇使房地產(chǎn)價值最大的利用方式）。五、計算題1.市場狀況調整：2022年6月至2023年3月共9個月，價格指數(shù)=（1+1%）^9≈1.0937；2023年3月至6月共3個月，價格指數(shù)=（10.5%）^3≈0.9851；總調整系數(shù)=1.0937×0.9851≈1.0773；調整后價格=5000×1.0773≈5386.50元/㎡2.年有效毛收入=1000×50×12×(110%)=540000元；年運營費用=540000×30%=162000元；年凈收益=540000162000=378000元；收益價格=378000/7%≈5400000元（540萬元）3.設開發(fā)完成后的價值為V：土地取得成本=3