房產(chǎn)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)[詳]

1、房產(chǎn)測量規(guī)范1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范房產(chǎn)面積測量，保護房屋所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T179862000的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本規(guī)則。 1.0.2 本規(guī)則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)房屋登記的房產(chǎn)面積測量。 1.0.3 本規(guī)則所稱房產(chǎn)面積測算系指房屋水平投影面積測量計算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。 2 術(shù) 語 2.0.1 自然層 按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。2.0.2 房屋的自然層數(shù) 房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0.00以上自然層計算，房屋的地下層（負(fù)層）數(shù)按0.0

2、0以下的自然層計算。 2.0.3 房屋層高 房屋的上下兩層樓面、或地面至樓面、或樓面至屋面的垂直距離，局部不一致時，以主要部分的層高為準(zhǔn)。 2.0.4 地上層數(shù) 房屋0.00以上的自然層數(shù)。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（含2.20m，下同）的，計入地上自然層數(shù)。地上層數(shù)用正整數(shù)表示。 2.0.5 地下層數(shù) 房屋0.00以下，室內(nèi)層高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）層數(shù)。地下層數(shù)用負(fù)整數(shù)表示。 2.0.6 房屋總層數(shù) 房屋的地下層數(shù)與地上層數(shù)之和。假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計房屋層數(shù)。 2.0.7 地下室 房間

3、地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高1/2的建筑物。 2.0.8 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高的1/3但不超過1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。 2.0.9 架空層 底層架空一定的高度，作為入口、存車、儲藏、公共活動使用的空間。 2.0.10 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 簡稱轉(zhuǎn)換層，是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同建筑結(jié)構(gòu)類型，通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。 2.0.11 消防避難層 簡稱避難層，是指作消防避難用的樓層。 2.0.12 技術(shù)設(shè)備層 簡稱技術(shù)層(設(shè)備層)，是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)施的樓層。 2.0.13 假層 位于兩自然層之間，

4、在房屋外部難于判斷的局部樓層。 2.0.14 夾層 亦稱附層，是指位于房屋自然層內(nèi)的局部樓層，未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分。 2.0.15 插層 位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。 2.0.16 挑樓 樓房向外懸挑的封閉樓層房屋。2.0.17 騎樓 樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。 2.0.18 過街樓 有道路穿過建筑空間的樓房。2.0.19 閣樓 坡屋頂下方空間加以利用的樓層。 2.0.20 柱廊 有頂蓋，有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的通道。 2.0.21 檐廊 房屋檐下有頂蓋，無支柱和房屋相連的作為通道的伸出部位。 2.0.22 挑廊 挑出房屋墻體

5、外，有圍護物，無支柱的外走廊。 2.0.23 門廊 房屋門前突出的有頂蓋和支柱的通道。 2.0.24 架空通廊 以兩端房屋作支撐，有圍護結(jié)構(gòu)的架空通道。 2.0.25 門斗 房屋門前有與房屋相連的頂蓋，且由承重墻體支撐頂蓋的進(jìn)出通道。2.0.26 樓梯 供房屋各層間上下步行的通道。 2.0.27 梯間 內(nèi)有電梯或樓梯，供載人、載物或人員上下的空間或房間，亦稱為電梯間、樓梯間。 2.0.28 屋頂梯間 突出房屋天面，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，供房屋維修、消防安全出口用的梯間。2.0.29 屋頂水箱間 房屋天面上設(shè)置水箱的房間。 2.0.30 凸窗 突出外墻面，有圍護結(jié)構(gòu)的封閉窗戶。 2.0.31 幕墻

6、 突出于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，用玻璃、金屬板等材料形成的圍護結(jié)構(gòu)。 2.0.32 陽臺 具有底板、頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)，且與戶室開門連通，供居住者進(jìn)行室外活動，晾曬衣物等的空間。 2.0.33 封閉陽臺 采用木質(zhì)、金屬質(zhì)、塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用的空間。 2.0.34 躍層住宅 套內(nèi)跨躍兩樓層以上（含兩樓層）的住宅。 2.0.35 復(fù)式住宅 套內(nèi)跨躍兩樓層以上（含兩樓層）、居室內(nèi)廳高為兩樓層或兩樓層以上的住宅。 2.0.36 錯層住宅 套內(nèi)部分地面與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一層，無重疊面積。 2.0.37 多功能綜合樓 指一幢樓內(nèi)，具有兩種或兩種以上使用功能，其共

7、有建筑面積有不同功能和服務(wù)對象。只有商業(yè)和住宅兩部分的多功能綜合樓稱為商住樓。 2.0.38 自有墻 簡稱自墻，是指為房屋所有者所有的墻體。 2.0.39 共有墻 簡稱共墻，是指與毗鄰房屋所有者共同所有的墻體。 2.0.40 借墻 該墻為毗鄰房屋所有者所有的墻體。 2.0.41 房屋建筑面積 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。 2.0.42 房屋使用面積 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 2.0.43 房屋產(chǎn)權(quán)面積 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)

8、面積由市、縣（市）房屋登記機構(gòu)認(rèn)定。 2.0.44 房屋共有建筑面積 各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 2.0.45 成套房屋的建筑面積 成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 2.0.46 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 2.0.47 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積指套內(nèi)房屋使用空間的面積，按水平投影面積計算。內(nèi)墻面裝飾厚度計入套內(nèi)使用面積。 2.0.48 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外

9、墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 2.0.49 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。3 房產(chǎn)勘測 3.1 幢與幢號 3.1.1 幢的定義 幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。 3.1.2 幢的編號 幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1，2， 順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號表示。 3.1.3 測量號 測量號是描述房屋地理位置的編號，其編寫方法按房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。 一幢房屋只有一個測量號。 3.2 房屋調(diào)查 3.2.1 房屋

10、調(diào)查的內(nèi)容 房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。 3.2.2 房屋坐落 按地名辦編制的地名、門牌號調(diào)記。同一處房屋坐落有新舊門牌號的，應(yīng)全部注明；同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的，應(yīng)全部注明；房屋坐落沒有門牌號的，借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位，也可用小區(qū)名稱(或地名)第幾幢來表示。 3.2.3 房屋產(chǎn)權(quán)人 1私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件或身份證件上的姓名。產(chǎn)權(quán)人已死亡的，應(yīng)注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的，應(yīng)注明全體共有權(quán)人的姓名。 2單位所有的房屋，應(yīng)

11、注明單位的全稱。兩個以上單位共有的，應(yīng)注明全體共有單位名稱。 3房地產(chǎn)管理部門直接管理的房屋，包括公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)等四種產(chǎn)別。公產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的全稱。代管產(chǎn)應(yīng)注明代管及原產(chǎn)權(quán)人姓名。托管產(chǎn)應(yīng)注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的全稱及撥借單位名稱。 3.2.4 房屋產(chǎn)別 房屋產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。按兩級分類調(diào)記，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄A執(zhí)行。 3.2.5 房屋產(chǎn)權(quán)來源 房屋產(chǎn)權(quán)來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。 產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的，應(yīng)全部注明。 3.2.6

12、 房屋層數(shù)、層次 房屋的層數(shù)是指房屋的總層數(shù)。層次是指房屋的所在樓層，地上層次由下往上按1、2、3連續(xù)編號，地下層次由上往下按-1、-2、-3連續(xù)編號。 3.2.7 房屋建筑結(jié)構(gòu) 房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料來劃分類別，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄B執(zhí)行。 一幢房屋有兩種以上建筑結(jié)構(gòu)，應(yīng)分別注明。 3.2.8 房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。 一幢房屋有兩種以上建成年份，應(yīng)分別注明。 3.2.9 房屋用途 房屋用途分設(shè)計用途和實際用途。 房屋設(shè)計用途是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋用途。 一幢房屋有兩種以上用途，應(yīng)分別調(diào)查注明，具

13、體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄C執(zhí)行。 3.2.10 房屋墻體歸屬 房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分自有墻、共有墻和借墻三類。 3.2.11 房屋產(chǎn)權(quán)的附加說明 在調(diào)查中對產(chǎn)權(quán)不清或有爭議的，以及設(shè)有典當(dāng)權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利的，應(yīng)做出記錄。 3.2.12 房屋權(quán)界線示意圖 房屋權(quán)界線示意圖是以基本單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關(guān)位置、權(quán)界線、共有房屋權(quán)界線，以及與鄰戶相連墻體的歸屬，并注記房屋邊長。對有爭議的權(quán)界線應(yīng)標(biāo)注部位。 房屋權(quán)界線是指房屋基本范圍的界線，包括共有房屋的權(quán)界線，以產(chǎn)權(quán)人的指界與鄰戶認(rèn)證來確定，對有爭議的權(quán)界線，應(yīng)作相應(yīng)記錄。 3.3 房產(chǎn)面積測算的精度要求 各類面積測算

14、必須獨立測算二次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表3.3計算的結(jié)果。 表3.3 各級面積的限差和中誤差 房產(chǎn)面積 精度等級 一 二 三 限 差 0.02 s+0.0006S 0.04s+0.002S 0.08s+0.006S 中誤差 0.01 s+0.0003S 0.02s+0.001S 0.04s+0.003S 注：S 為房產(chǎn)面積，取至0.01 商品房、保障性住房采用二級精度；異形房屋、其他房屋可采用三級精度。 3.4 房屋尺寸丈量 3.4.1 丈量基準(zhǔn) 1獨立成幢的房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角

15、為準(zhǔn)。2毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為1/2處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)；自有墻體量至墻體的外側(cè)，并用相應(yīng)符號表示。3附屬設(shè)施：柱廊以柱外圍為準(zhǔn)；陽臺以圍護結(jié)構(gòu)的外圍投影為準(zhǔn)；門廊以柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍為準(zhǔn)；檐廊、挑廊以圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影為準(zhǔn)。4異形房屋，增加必要的輔助線測量。5墻體厚度：剔除粉灰和其他非結(jié)構(gòu)性材料的裸墻厚度。3.4.2丈量方法1檢核法：即按經(jīng)規(guī)劃部門審查批準(zhǔn)的施工圖核實房屋尺寸，成套住宅須對每種戶型尺寸進(jìn)行核實；非住宅須對每個產(chǎn)權(quán)單元尺寸進(jìn)行核實。如與施工圖不符，須實量變化部位尺寸。2實量法：即實地丈量房屋的尺寸。應(yīng)丈量房屋的外圍尺寸和凈空尺寸，丈量凈空尺寸時應(yīng)丈量裝

16、飾粉灰厚度和墻體厚度。丈量的外圍、凈空尺寸應(yīng)予注明。3.4.3精度要求量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的纖維皮尺、鋼卷尺、手持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。同種量測工具二次量距之差應(yīng)滿足|D|0.005m，長度以m為單位，取至0.01m。3.5繪制房屋測量草圖3.5.1無施工圖的房屋，應(yīng)按附錄D繪制房屋測量草圖。3.5.2草圖內(nèi)容及要求1房屋測量草圖按概略比例尺分層繪制，并標(biāo)注指北方向。2房屋外墻、權(quán)界分隔墻均繪單實線。3注明房屋坐落、測量號、產(chǎn)權(quán)人、層數(shù)、層次、結(jié)構(gòu)等。4注記戶室號、標(biāo)明實際開門處。5逐間實量時，應(yīng)注記墻體歸屬和室內(nèi)凈空尺寸(以內(nèi)墻面為準(zhǔn))、裝飾粉灰厚度

17、、墻體厚度，取至0.01m。磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示。墻體厚度量至0.01m，注記在字母的右下角。6凡有固定設(shè)備的附屬用房如廚房、衛(wèi)生間、電梯、樓梯等均須注記。7地下室、復(fù)式房屋、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖。8丈量陽臺尺寸并注明是否封閉。9備注。3.5.3用紙規(guī)格和繪制要求測量草圖紙可用787mml092mm的1/32、116、18規(guī)格圖紙。測量草圖應(yīng)在實地繪制，測量的原始數(shù)據(jù)不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補記數(shù)據(jù)。漢字字頭一律朝上，數(shù)字字頭向上或向左。3.6構(gòu)筑物勘測3.6.1調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括權(quán)利人、坐落、名稱、結(jié)構(gòu)、建成年份、用途，以及繪制構(gòu)筑物房產(chǎn)平面圖。3.6.2勘測1

18、測量號：編制方法按3.1.3執(zhí)行，但其幢號首位為“G”。2坐落：按構(gòu)筑物周邊較為明顯建筑物的坐落描述。如：“號院內(nèi)”、“號東側(cè)30米”等。3名稱：按行政主管部門確定的名稱填寫。如：“煙囪”、“水塔”、“隧道”、“大橋”等。4用途：按行政主管部門確定的用途填寫。5結(jié)構(gòu)：參照房產(chǎn)測量規(guī)范中房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類。6現(xiàn)場拍照：拍照取景應(yīng)清晰反映構(gòu)筑物全貌。照片上應(yīng)標(biāo)注構(gòu)筑物名稱和拍照日期等。7繪制構(gòu)筑物房產(chǎn)平面圖：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，按構(gòu)筑物實地狀況測繪平面位置和圖形，并描述其空間尺寸，標(biāo)注地物符號和構(gòu)筑物名稱等。3.6.3權(quán)證配圖權(quán)證配圖包括房產(chǎn)平面圖、構(gòu)筑物照片等。3.6.4測繪成果資料構(gòu)筑

19、物測繪成果資料包括構(gòu)筑物測繪成果報告、構(gòu)筑物房產(chǎn)平面圖、構(gòu)筑物照片等。4 房產(chǎn)面積計算 4.1 計算建筑面積應(yīng)具備的條件 計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件： 1應(yīng)具有上蓋； 2應(yīng)有圍護物； 3層高在2.20m以上； 4結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物； 5可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 4.2 計算全部建筑面積的范圍 4.2.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層面積的總和計算。 4.2.2 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。 4.2.3 樓梯間、電梯（觀光梯）井

20、、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計算。 4.2.4 房屋內(nèi)的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等，其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。 4.2.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。 4.2.6 挑樓、全封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。 4.2.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 4.2.8 與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 4.2.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 4.2.10 地下室、

21、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 4.2.11 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 4.2.12 玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時，以主墻為準(zhǔn)計算。 4.2.13 屬永久性建筑物有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 4.2.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。 4.2.15 與室內(nèi)相通，并能正常利用的變形縫計算建筑面積。 4.2.16 房屋屋頂為

22、斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，按層高2.20m以上部位的水平投影面積計算。 4.2.17 突出外墻的落地凸窗、無油煙灶臺，高度2.20m以上，按其外圍水平投影面積計算。 4.2.18 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算。體育館（場）臺下空間加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算（多層按多層計）。 4.2.19 機械停車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。 4.2.20 設(shè)有結(jié)構(gòu)層的立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層計算。 4.2.21 舞臺燈光控制室按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。 4.2.22 層高2.20m以上的架空層，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍投影面積計算。 4.2.23 獨立戶室內(nèi)全封閉

23、的花園房屋和陽光屋，按其水平投影面積計算。 4.3 計算一半建筑面積的范圍 4.3.1 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 4.3.2 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 4.3.3 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。 4.3.4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 4.3.5 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 4.3.6 獨立戶室內(nèi)未封閉的花園房屋和陽光屋，按其水平投影面積的一半計算。 4.4 不計算建筑面積的范圍 4.4.1 層高小

24、于2.20m的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 4.4.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 4.4.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。 4.4.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池。 4.4.5 建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。 4.4.6 騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。 4.4.7 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)。 4.4.8 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。 4.4.9 活動房

25、屋，臨時房屋，簡易房屋。 4.4.10 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 4.4.11 與房屋室內(nèi)不相通的變形縫。 4.4.12 用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。 4.4.13 已計算建筑面積的樓梯的下方空間。 4.4.14 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 4.4.15 陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個自然層的。 4.4.16 非落地的凸窗、無油煙灶臺。 4.4.17 結(jié)構(gòu)性墻體外的保溫、隔熱層。 4.4.18 貯水（油）池、化糞池。 4.5 特殊情況處理 4.5.1 陽臺、挑廊、架空通廊的圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按其圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影面

26、積計算一半建筑面積；向內(nèi)傾斜的，按其圍護結(jié)構(gòu)上沿水平投影面積計算一半建筑面積。 4.5.2 陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板，頂蓋寬度0.60m，按其頂蓋水平投影面積計算一半建筑面積。 4.5.3 墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積；墻體向內(nèi)傾斜的房屋，按距底板2.20m以上部位的水平投影面積計算建筑面積。 4.5.4 對商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)無間隔墻的基本單元，應(yīng)埋設(shè)永久性界址標(biāo)志后才能進(jìn)行分戶測繪。5 共有建筑面積分?jǐn)?5.1 一般規(guī)定 5.1.1 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t 1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的

27、，可按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偂?3房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的僅為本幢服務(wù)的共有面積。 4整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分?jǐn)偡椒ā?5.1.2 共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán) 1房屋共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偯娣e的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，未?jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計的使用功能。 2列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的所有權(quán)、使用權(quán)，由參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人共同所有、共同使用。 5.1.3 共有建筑面積的確認(rèn)方法 1未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)。 2

28、經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收合格的房屋，對共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以房屋實際狀況為準(zhǔn)。 3商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)設(shè)置無間隔墻的基本單元的，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合規(guī)劃或消防要求，該層共有建筑面積方可確認(rèn)。 5.1.4 共有建筑面積的計算 共有建筑面積按比例分?jǐn)?，計算公式?Si=KSi Si Si 式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù) Si各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，； Si各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，； Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，； Si為參加分?jǐn)偟母骰締卧ㄖ娣e總和，。 5.2 共有建筑面積的組成 5.2.1 共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、樓梯間、管道井、公共廁所、垃圾道、配電間、水泵房、屋頂梯間、電梯

29、機房、屋頂水箱間、智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)的公共部位，以水平投影面積計算。 5.2.2 房屋外墻（含山墻）各層水平投影面積一半的建筑面積，列入幢共有建筑面積。 5.3 不計入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e范圍 5.3.1 下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)?，但?yīng)分?jǐn)們H為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑面積。 1為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室等。2獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等。3為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。4避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨立使用的部位。5.3.2下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)?，也不分?jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。1為多幢服務(wù)

30、的配電間、水泵房等設(shè)備用房。2消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。3幢與幢之間相連的通廊。5.4共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.4.1住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?各套房屋的分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)式中：幢內(nèi)共有建筑面積=幢內(nèi)各套房屋套X內(nèi)建筑面積之和2住宅樓原則上以幢為單位采用一級分?jǐn)偅鐦?biāo)準(zhǔn)層內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時，應(yīng)劃分不同的功能區(qū)。5.4.2商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.4.2.1功能區(qū)的劃分1根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。2未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實際狀況為準(zhǔn)。3裙樓上有多個獨立塔樓的，則各塔樓應(yīng)劃分為單個功能區(qū)。4具有特定的服務(wù)對象以其實際作用功能的不同，可劃分為不同的功能區(qū)。5.4.2.2共有建筑面積劃分1商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。2為本幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。3專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。4專為商業(yè)部分服務(wù)