房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的稅費

1、第十章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費,【教學(xué)目的】,通過本章教學(xué)，使學(xué)生明確房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交納的各種稅收，掌握房地產(chǎn)企業(yè)交納稅中的房地產(chǎn)稅，了解稅費不同。,【重點難點】,稅費對房地產(chǎn)市場的影響。,第一節(jié) 所得稅,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn),開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn),二、成本和費用的扣除,銷售成本土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費借款費用開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費土地閑置費成本對象報廢或毀損損失廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費折舊,三、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅,25%,第二節(jié) 流轉(zhuǎn)稅,“兩稅一費”,一、營業(yè)稅,銷售不動產(chǎn)5%

2、,二、城市維護(hù)建設(shè)稅,營業(yè)稅的：城市7%，縣城、建制鎮(zhèn)5%，其他1%,三、教育費附加,教育費附加：營業(yè)稅的3%,第三節(jié) 行為、目的稅,一、契稅,1、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移征收2、稅率3%5%浮動,二、印花稅,印花稅票產(chǎn)權(quán)證5元,三、耕地占用稅,根據(jù)不同人均占有耕地面積而變化。委托土地管理部門在辦理征地手續(xù)時一次性征收。,四、土地增殖稅,第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅,一、城鎮(zhèn)土地使用稅,城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。按年計算、分期交納。,二、房產(chǎn)稅,1、納稅人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人；全民所有，經(jīng)營管理者；產(chǎn)權(quán)出典，承典人；代管人、使用人,2、課稅對象房產(chǎn),3、計稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10

3、30%后的余值為計稅依據(jù)；出租房產(chǎn)以租金收入為依據(jù)；,4、稅率房產(chǎn)余值1.2%；租金收入的12%,5、納稅地點房產(chǎn)所在地,6、納稅期限按年計征，分期交納,7、稅收減免房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計算繳納。,三、房地產(chǎn)稅存在的主要問題,1、稅基狹窄僅限于城市，免征范圍過大2、計稅依據(jù)不合理按原值計算和按租金計稅稅負(fù)差異極大；3、忽視了房地產(chǎn)稅對城市的作用,四、房地產(chǎn)財產(chǎn)稅改革的方向,1、統(tǒng)一從價征收2、拓寬征收范圍寬稅基、低稅率3、制定科學(xué)的房地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)4、合理設(shè)計稅率5、科學(xué)設(shè)計減免稅,第五節(jié) 土地使用費及其他稅費,一、土地使用費二、其他稅費,第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費,一

4、、房地產(chǎn)行政費用的特點,1、主要由地方政府和相關(guān)部門征收2、種類繁多3、不規(guī)范，隨意性大,二、房地產(chǎn)行政費用的種類,1、管理費和手續(xù)費立項管理費、土地登記費、 2、項目性附加費白蟻防治費、電增容費、 3、證書工本費土地使用權(quán)工本費、規(guī)劃許可證工本費,第七節(jié) 稅費對房地產(chǎn)市場的影響,一、房價構(gòu)成,稅費比重較高,二、稅費變化與房價變化,沒有直接關(guān)系,三、房地產(chǎn)稅費優(yōu)惠,政策依據(jù) 1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動經(jīng)濟發(fā)展2、房地產(chǎn)是社會基本資本，個人、企業(yè)生存的基本條件,特點,1、普遍性2、多樣性,目前的措施,鼓勵開發(fā)、鼓勵買房關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見建設(shè)部 發(fā)展改革委 財政部 國土資源部 人民銀行 稅務(wù)總局 銀監(jiān)會（年月日） 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自年月日起，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過年（