南湖社區(qū)社區(qū)商業(yè)招商策劃報(bào)告.ppt

1、謹(jǐn)呈:成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司,傳世（中國）成都分公司,南湖國際社區(qū) 社區(qū)商業(yè)招商策劃報(bào)告,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,項(xiàng)目定位篇；,第二部分：,業(yè)態(tài)歸類與分析；,第三部分：,項(xiàng)目其他建議；,第四部分：,居于南湖公園內(nèi)的南湖國際社區(qū)占地6000畝，總建筑面積150萬平米。 項(xiàng)目獨(dú)占6000畝南湖度假風(fēng)景區(qū)，涵蓋400畝南湖-夢幻島游樂園區(qū)，1000畝浩瀚水域，16.8公里水岸風(fēng)景，200畝濕地生態(tài)景區(qū)，1.5公里原味歐洲風(fēng)情建筑，完美構(gòu)筑新城南活水景觀人文社區(qū)。,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,6000畝南湖度假風(fēng)景區(qū)，涵蓋400畝南湖-夢幻島游樂園區(qū)，1000畝浩瀚水域，16.8公里水岸風(fēng)景，200

2、畝濕地生態(tài)景區(qū)，1.5公里原味歐洲風(fēng)情建筑，完美構(gòu)筑城南中央景區(qū)。,景觀資源,距中央商務(wù)區(qū)5公里，以1.5公里長的歐洲商務(wù)休閑度假街區(qū)，5星級度假酒店、西餐廳、臨水咖啡吧、會議中心、酒吧，彰顯城市度假風(fēng)景區(qū)商務(wù)魅力。,商務(wù)資源,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,位于國際城南的南湖國際社區(qū)擁有各種便捷的交通方式，紅星路南延線、天府大道、益州大道、劍南大道、地鐵交通和公路交通一應(yīng)俱全。,交通優(yōu)勢,中央商務(wù)區(qū)、領(lǐng)事館區(qū)、國際級軟件園區(qū)、國際醫(yī)療板塊、國際教育板塊、國際商業(yè)板塊、高端旅游板塊。,生活資源,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,已招租完畢,第一期商鋪,特色店、休閑娛樂等店；,第二期商鋪,第三期裙樓,從左圖可

3、以看出，項(xiàng)目商業(yè)布局為入口街鋪類型分布，此類形分布有利于居民的購物消費(fèi)，特別是項(xiàng)目本身的業(yè)主和附近樓盤業(yè)主的日常消費(fèi)。街鋪商業(yè)價(jià)值較高。但由于其位置和體量，也決定了其無法與附近稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的大型商業(yè)體競爭。,主力店、中小型超市，中檔餐飲,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,第一期商鋪,本項(xiàng)目的周邊，特別是南沿線上和華陽城區(qū)，存在著家樂福、伊藤洋華堂、歐尚等大型商場和超市，本項(xiàng)目之社區(qū)商業(yè)，也在其商業(yè)覆蓋范圍之內(nèi)，勢難與之競爭。就其位置和體量分析，傳世認(rèn)為：更宜發(fā)展成為本項(xiàng)目住宅及周邊社區(qū)居民的日常生活消費(fèi)。,本項(xiàng)目,家樂福 大型超市,規(guī)劃中的 伊藤洋華堂,極地海洋世界特色商業(yè)街,規(guī)劃中的 華陽歐尚店,第一部

4、分：,項(xiàng)目研判篇；,周邊工作學(xué)習(xí)的社區(qū)年輕人,18,25,45,60,要求生活品質(zhì)的社區(qū)中青年,養(yǎng)老休閑生活的社區(qū)老年人,年齡,消費(fèi)類型,美容店，美發(fā)店，干洗店，社區(qū)超市，網(wǎng)吧等,火鍋店，茶樓店，咖啡屋，社區(qū)超市，網(wǎng)吧等,藥店，干洗店，茶樓，社區(qū)超市等,年齡與社區(qū)消費(fèi)類型分析：,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,第一期商鋪,居住人口與消費(fèi)分析：,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,S（優(yōu)勢）,地緣優(yōu)勢，周邊交通便利。 大社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢，可以適當(dāng)降低商業(yè)的租售和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)部分體量較大，可以形成配套完善的區(qū)域性街區(qū)商業(yè)中心。 周邊未來形成大量的居住人群，可在一定程度上支撐商業(yè)的消費(fèi)。,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：

5、,SWOT分析,商業(yè)部分三層建筑布局，當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場對高層商業(yè)的抗性。 商業(yè)部分建筑結(jié)構(gòu)不利于部分商業(yè)形態(tài)的裝修分割。 周邊住宅項(xiàng)目入住率較低，商業(yè)氛圍需要一段時間的培育和營造。,W（劣勢）,項(xiàng)目定位研判篇；,第一部分：,SWOT分析,O（機(jī)會）,大量住宅項(xiàng)目的開發(fā),為本項(xiàng)目未來帶來潛在發(fā)展機(jī)會。 目前項(xiàng)目周邊沒有如此規(guī)模、體量的商業(yè)臨街項(xiàng)目，足以領(lǐng)袖群芳。,項(xiàng)目定位研判篇；,第一部分：,SWOT分析,T（威脅）,項(xiàng)目周邊暫時人氣不足，許多社區(qū)及配套尚處于規(guī)劃之中，影響商戶、投資客的信心，延遲項(xiàng)目的成熟期。 項(xiàng)目周邊的規(guī)劃和道路建設(shè)及發(fā)展的不確定性，會為項(xiàng)目帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目周邊稍遠(yuǎn)一點(diǎn)位置

6、，有家樂福、歐尚等大型超市和其他大型商業(yè)，領(lǐng)吸引部分需求。,項(xiàng)目定位研判篇；,第一部分：,SWOT分析,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,項(xiàng)目定位篇；,第二部分：,業(yè)態(tài)歸類與分析；,第三部分：,項(xiàng)目其他建議；,第四部分：,打造社區(qū)型品質(zhì)生活社區(qū),區(qū)域商業(yè) 中心的優(yōu)勢,南湖國際社區(qū) 精品住宅,項(xiàng)目定位篇；,第二部分：,未來南湖區(qū)域規(guī)模最大功能最全的 復(fù)合型商業(yè)街區(qū),住宅區(qū)的配套商業(yè),南湖社區(qū)商業(yè)部分形象定位,打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng) 目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動住 宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動。,傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即:商業(yè) 中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商

7、業(yè)。,南湖國際社區(qū)：九期 臨街商業(yè)：兩期,區(qū)域商業(yè)中心的精品住宅,南湖社區(qū)商業(yè)部分市場機(jī)遇,消費(fèi)者,消費(fèi)需求,消費(fèi)市場,社區(qū)人口增長,消費(fèi)市場的逐步成熟和完善,消費(fèi)需求的提升,（南湖區(qū)域） 高端住宅的開發(fā),市場空白,缺少區(qū)域性 商業(yè)中心街區(qū),社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作釋放型商業(yè)街，就要用區(qū)域商業(yè)中心的概念打造，對整個區(qū)域中心商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。 成功的商業(yè)體需要通過商業(yè)氛圍、人流、環(huán)境才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。,商業(yè)理論1,商業(yè)理論2,區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)的主要特點(diǎn),所處地理位置優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心居住區(qū)域，交通便利，無論消費(fèi)者采取

8、何種方式均可方便到達(dá)。 一定時間的市場培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長時間的市場自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當(dāng)長的一段時間進(jìn)行培養(yǎng)和成熟。,商業(yè)理論3,區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)的主要特點(diǎn),自身擁有多家聚客能力強(qiáng)的主力店 有規(guī)模的主力店對消費(fèi)人群的吸引力較強(qiáng)，能在短時間內(nèi)強(qiáng)力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價(jià)值的提升提供條件。 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當(dāng)豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費(fèi)者真正體會到一站式購物休閑的樂趣，延長消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)的停留時間，增加消費(fèi)機(jī)會。,傳世觀點(diǎn)2,基于項(xiàng)目市場現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的

9、實(shí)際情況，我們認(rèn)為首先應(yīng)從完善社區(qū)及周邊配套出發(fā)，其次應(yīng)結(jié)合西安市北部新區(qū)的未來發(fā)展重點(diǎn)考慮餐飲娛樂和文化休閑等特色配套；努力打造區(qū)域型商業(yè)中心。,本項(xiàng)目的商業(yè)一共分成兩大部分，一期臨街鋪面已經(jīng)招商結(jié)束，現(xiàn)在正準(zhǔn)備進(jìn)行二期商業(yè)的招商工作。綜合上述分析，本案的商業(yè)既要能滿足社區(qū)的日常消費(fèi)，又要輻射到周邊幾個住宅項(xiàng)目的消費(fèi)需求。,本案商業(yè)整體建議定位為：,南湖社區(qū)商業(yè)部分市場定位,南湖國際社區(qū) 區(qū)域規(guī)模最大、 功能最全的 復(fù)合型商業(yè) 街區(qū),高檔餐飲休閑娛樂,服務(wù)品質(zhì)化：未來商業(yè)經(jīng)營區(qū)域主要以中產(chǎn)階級為主，他們主要以追求高端生活品質(zhì)為目標(biāo)且有豐厚的收入，因此在項(xiàng)目品質(zhì)打造方面要盡可能符合這個標(biāo)準(zhǔn)。

10、消費(fèi)目的化：美食能起到聚集人氣的作用，尤其對區(qū)域人群具有很強(qiáng)的吸引力，而項(xiàng)目周邊目前沒有大型美食街，因此美食因素的加入能幫助項(xiàng)目很好的營造商業(yè)氛圍。 方式休閑化：在項(xiàng)目附近沒有大型的休閑娛樂場所，可填補(bǔ)市場空白，滿足區(qū)域內(nèi)不同消費(fèi)群體的需求。,市場定位闡釋,綜合考慮南湖國際社區(qū)的地理位置、未來入住的居住人群，對于南湖國際社區(qū)未來商業(yè)街區(qū)規(guī)劃如下：,開放、友好的商業(yè)空間，不僅僅局限于本小區(qū)的居住人群； 兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇； 新穎的建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)； 為消費(fèi)者營造休閑、生活氛圍； 提供消費(fèi)人群便利性消費(fèi)。,傳世觀點(diǎn)3,傳世觀點(diǎn)4,項(xiàng)目市場定

11、位： 以滿足項(xiàng)目自身居民及周邊社區(qū)居民生活配套為基礎(chǔ)的、以吸引城南湖片區(qū)和更大范圍中產(chǎn)階層前來消費(fèi)的主題特色餐飲娛樂類業(yè)態(tài)為特色的及以滿足特殊人群特定需求的如：汽車美容/青少年教育/家居服飾等為延展的中高檔次社區(qū)級商業(yè)中心。,商業(yè)規(guī)劃關(guān)鍵詞,居住人口變化 市政府的北遷提升了周邊整體居住人群的數(shù)量和消費(fèi)檔次。 開放、友好 文景小區(qū)商業(yè)街區(qū)應(yīng)具有更大的包容性，不僅服務(wù)于本小區(qū)，而且輻射周邊社區(qū)。 多樣化 不同于目前周邊社區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 新穎 致力于打造北郊地區(qū)區(qū)域商業(yè)中心街區(qū)。 休閑、生活 配合張家堡廣場和城市運(yùn)動公園，提供消費(fèi)者以單純購物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。

12、便利性 通過設(shè)置方便的停車以及其他交通手段達(dá)成消費(fèi)者的便利消費(fèi)。,目標(biāo)消費(fèi)群體分析,區(qū)域內(nèi)公住戶，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；,未來區(qū)域內(nèi)新增移民，有較穩(wěn)定的 經(jīng)濟(jì)來源；,區(qū)域內(nèi)游客，附近居民等，消費(fèi)能力一 般，但人口數(shù)量眾多；,華陽其他區(qū)域人口及暫住人口， 消費(fèi)能力不強(qiáng)，人口稀少；,因此我們將整個商業(yè)業(yè)態(tài)歸類為： 配套型 特色型 延展型 配套型：社區(qū)生活服務(wù)類 特色型：特色餐飲 、休閑娛樂 延展型：特殊服務(wù)類（如汽車服務(wù)、青少年教育、家居飾品類）,傳世觀點(diǎn)5,考慮到項(xiàng)目本身是依托于住宅社區(qū)的配套型商業(yè)，主要是為社區(qū)提供基礎(chǔ)服務(wù)，但目前項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的實(shí)際體量是從整個區(qū)域角度出發(fā)，因此除了滿足社區(qū)的基本服

13、務(wù)外，還應(yīng)打造區(qū)域主題特色商業(yè)街區(qū)：,介于項(xiàng)目本身的居住人群主要為政府階層的中高端公務(wù)群體，且有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求較高的生活品質(zhì)，因此從這個角度出發(fā)，我們將引入符合項(xiàng)目實(shí)際情況的“SFC”商業(yè)理念 ；,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,項(xiàng)目定位篇；,第二部分：,業(yè)態(tài)歸類與分析；,第三部分：,項(xiàng)目其他建議；,第四部分：,社區(qū)配套區(qū),特色區(qū),延展區(qū),業(yè)態(tài)歸類,配套型-社區(qū)生活配套 社區(qū)生活配套主要是由購物類和服務(wù)類組成。 購物類：中型超市、便利店 服務(wù)類：藥店、銀行、書報(bào)、沖印、郵政、洗衣、家政、維修、音像、鮮花 水果、寵物服務(wù)等,業(yè)態(tài)歸類,業(yè)態(tài)歸類,配套型社區(qū)生活配套,特色型特色餐飲休閑娛樂 特色餐飲

14、類：中高檔、高檔特色餐飲是我們主要發(fā)展方向。 中高檔的中餐品牌、知名西餐品牌、特色料理等； 休閑娛樂類：豐富商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)，增加商業(yè)氛圍，帶動群體性商業(yè)消費(fèi)； 品牌KTV、休閑酒吧、茶社、咖啡吧、SPA生活館等；,業(yè)態(tài)歸類,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,特色型特色餐飲休閑娛樂,業(yè)態(tài)歸類,延展型汽車服務(wù)、青少年教育等 青少年活動中心、青少年教育會所：外語學(xué)校、藝術(shù)學(xué)校、玩具店、漫畫店、電子競技館等； 汽車美容與汽車服務(wù)：汽車美容店、汽車改裝店、汽車運(yùn)動俱樂部等； 家居家飾：家紡、家居、家飾、家裝等；,項(xiàng)目研判篇；,第一部分：,項(xiàng)目定位篇；,第二部分：,業(yè)態(tài)歸類與分析；,第三部分：,項(xiàng)目其他建議；,第四部分：,我們可以參考的店鋪形象,美國洛杉磯 The Grove,外立面設(shè)計(jì)建議,外立面設(shè)計(jì)建議,外立面設(shè)計(jì)建議,商業(yè)街形態(tài)建議：街坊/柱廊/連廊,街道規(guī)劃建議：開放的街道,國外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)挑檐/雨蓬/