房地產(chǎn)開發(fā)項目前期.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作,主講：史玉芳,教學內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,規(guī)劃與設計房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設前的準備工作,教學目的：通過本章學習，使學生了解土地的特征及土地理論；理解房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設計的關系及不同類型物業(yè)的規(guī)劃設計特點；熟悉土地所有權和土地使用權的含義和特征；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式，房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序和操作流程，房地產(chǎn)開發(fā)中征地和拆遷的內(nèi)容、程序和補償、安置標準等。 重點難點：重點是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式和項目的審批程序和操作流程；難點是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同類型物業(yè)的規(guī)劃設計特點。 教學時數(shù)：8,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,土地理論與開發(fā)利用

2、,土地征用及閑置土地 處置,土地 所有權,開發(fā) 用地 的取得,房地產(chǎn)開發(fā)用地,土地 使用權,一、土地與土地開發(fā)利用 （一）土地的特性 1.土地的自然特性 土地位置的固定性 土地數(shù)量的有限性 土地特性的差異性 土地作為生態(tài)環(huán)境主要部分的脆弱性 2.土地的經(jīng)濟特性 土地需求與供給的矛盾性 土地使用方向的相對固定性 土地報酬至邊際效益后的遞減性 土地所有權及使用權形式上的多樣性,（二）土地理論 1.區(qū)位論 （1）杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論：德國經(jīng)濟學家杜能1826年發(fā)表孤立國和農(nóng)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系一書，標志著區(qū)位理論的產(chǎn)生。 杜能將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分成了六個圈，即：自由農(nóng)作物圈（生產(chǎn)鮮活產(chǎn)品，蔬菜及鮮奶）；林業(yè)圈層（

3、量大不易長途運輸?shù)哪静募安牟荩?；集約農(nóng)業(yè)圈層（谷類、畜類）；谷草農(nóng)作物圈（牧草和畜類）；三年輪做制農(nóng)業(yè)圈層（體積小、易運輸及不易腐爛的農(nóng)作產(chǎn)品，奶酪及燒酒）；畜牧圈層或邊際農(nóng)業(yè)圈層（農(nóng)作物自給，提供少量的奶酪及燒酒）。 杜能的貢獻是土地的級差地租與到中心城市的距離成反比。,（2）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：韋伯的工業(yè)區(qū)位論實際上是區(qū)位因素分析。德國人，1909年發(fā)表工業(yè)區(qū)位論一書。 運費對工業(yè)區(qū)位的影響 韋伯提出了原料系數(shù)，即運進工廠的稀有性材料與運出工廠的產(chǎn)品總種之比。凡原料系數(shù)小于1時，生產(chǎn)工廠應設在消費中心區(qū)；凡原料系數(shù)大于1時，生產(chǎn)工廠應設在稀有性原料產(chǎn)地附近；凡原料系數(shù)等于1時，生產(chǎn)工廠可設在

4、消費中心區(qū)或稀有性原料產(chǎn)地附近。 工資成本對工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認為廠址應選擇在運費成本最低的地方遷移到勞動力成本最低點所需增加的運費和節(jié)約的成本進行比較確定。 集聚因素對工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認為廠址的選擇應考慮：工業(yè)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟、分工協(xié)作與資源共享、集聚因素帶來的外部經(jīng)濟利益的增長。,2.地租理論 (1) 地租的概念 從廣義來講，地租泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬，是一種不僅局限于土地的租金；狹義的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。 (2) 級差地租（馬克思主義地租理論） 級差地租的形

5、成是由于土地本身條件的不同造成的土地自然力的差異，級差地租細分為級差地租和級差地租。 級差地租：是指等量資本投入在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置差別而產(chǎn)生的超額利潤轉化而來的級差地租。 級差地租：是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個資本，由于生產(chǎn)效率不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤被土地所有者占有時所轉化而來的級差地租。,1.土地利用規(guī)劃的必要性 (1) 從土地的自然特性方面分析 (2) 從土地的經(jīng)濟特性方面分析 2.編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟 (1) 綜合評價土地資源將土地化成不同等級 (2) 進行土地利用預測 (3) 確定用地標準及用地結構 (4) 提出本地區(qū)功能分區(qū) (

6、5) 制定土地整治和保護規(guī)劃 (6) 確定本地區(qū)土地利用總體及詳細規(guī)劃 （四）土地特征、理論對房地產(chǎn)開發(fā)的啟示 1.重視土地區(qū)位 2.注意經(jīng)濟社會與生態(tài)效益的兼顧，合理使用土地 3.節(jié)約用地 4.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合國情，不能照搬發(fā)達國家模式,（三）房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 1.按照土地利用的性質和功能劃分 按照城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GB50137-2011），城市開發(fā)建設用地分為居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地八個大類。 2.按照土地的開發(fā)利用程度劃分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建

7、筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎設施，但尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設條件的土地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎設施，經(jīng)過土地開發(fā)，能直接在其上進行房屋建造的土地。 （4）凈地。,二、土地的所有權 （一）土地所有權的概念、權能和特征 1.土地所有權的概念 (1) 土地所有權的概念 (2) 我國土地所有權制度 2.土地所有權的權能 (1) 土地占有權 (2) 土地使用權（狹義的土地使用權） (3) 土地收益權 (4) 土地處分權 土地所有權是一級權能，占有、使用、收益、處分等權力是二級權能。二級權能具有相對的獨立性，享有二級權能者

8、必須承擔對土地所有者應盡的義務。,3.土地所有權的特征 (1) 權利的主體是特定的 (2) 土地所有權行使的絕對性（與債權相比） (3) 土地所有權行使的排他性 (4) 土地所有權具有追索性 (5) 土地所有權權能的完整性 (6) 土地所有權權能組成部分的可分離性和可回歸性 （二）我國城市土地所有權及城市土地類型 1.我國城市土地所有權 (1)憲法規(guī)定 城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農(nóng)村土地實行征用。礦藏、水流、森林、山嶺、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有。,(2) 城市國有土地的范圍 城

9、市國有土地的范圍是指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地，1998年12月27日國務院令第256號頒布的中華人民共和國土地管理法實施條例進一步明確了國有土地的范圍，具體包括： 城市市區(qū)的土地； 城市郊區(qū)和部分農(nóng)村土地已經(jīng)征用為國有的土地； 國家依法征用由機關、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊、學校等單位使用的土地； 其他依法沒收、征用為國家所有的土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織集體移民、自然災害等原因，農(nóng)民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 (3) 兩類土地所有權的關系,2.城市土地的類型 按照土地用途劃分 可分為：

10、工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共事業(yè)用地、交通運輸用地、住宅用地、行政機關用地、綠化用地、軍事用地、其他用的。 按照土地位置劃分 可分為：市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)、某些特殊性質區(qū)域（開發(fā)區(qū)、特區(qū)、保稅區(qū)、高科技園區(qū)等）。 按照土地經(jīng)營管理者的權屬劃分 可分為：全民所有制用地、集體所有制用地、涉外用地、私人用地。 按照對開發(fā)用地進行人為投入的形式及程度的劃分 可分為：已開發(fā)的城市土地、未開發(fā)的城市土地、未來待開發(fā)的城市土地。,三、土地使用權 （一）土地使用權的概念（廣義的土地使用權） 1.土地使用權的概念 土地使用權是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂合同的有關規(guī)定，對國家

11、和集體所有的土地，享有使用的權利。土地使用權具有占有、使用、收益、處分的權利。 2.土地使用權的限制 (1) 使用范圍的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年。,（二）土地使用權的權能和特征 1.土地使用權的權能 （1）土地占有權 （2）土地使用權（狹義的土地使用權） （3）土地收益權 （4）土地處分權 2.土地使用權的特征 （1）權利主體的廣泛性 （2）土地使用權不得隨意改變 （3）土地使用權是法律特別設定的一種物權 （4）土地使用權派生于土地所有權

12、 （5）土地使用權權能構成的有限性 （6）土地使用權可以買賣、轉讓,（三）土地使用權的獲取方式 1.土地使用權的劃撥 概念 范圍 劃撥方式 2.土地使用權的出讓,（三）我國土地使用制度的演變 1.我國城市國有土地的來源 2.城市土地使用制度改革 （1）城市土地有償使用的原因 國家在土地上的收益大量流失，國家對城市土地的所有權在經(jīng)濟上沒有得到充分的實現(xiàn)； 無法保證經(jīng)濟合理地利用土地，造成土地資源的浪費 土地無償使用，掩蓋了土地級差收益，使企業(yè)間競爭條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機制的轉換； 阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結構的調整和生產(chǎn)力布局的合理化； 城市內(nèi)部用地結構不合理； 不利于建立城市建設資金的長期平衡機制

13、； 土地無償劃撥與國家經(jīng)濟體制改革相矛盾； 不利于對外開放和吸引外資。,（2）城市土地使用制度改革的主要內(nèi)容 土地所有權和土地使用權相分離的新機制； 建立起由國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設用地發(fā)展規(guī)劃銜接配套的土地利用規(guī)劃體系； 建立和發(fā)展城市土地的一、二、三級市場。 （3）城市土地使用制度改革的特點 城市土地使用制度改革不改變城市土地的單一國有制； 城市土地使用制度改革并不是將土地使用權全面商品化，有償出讓僅限于營業(yè)性用地，對公共建設、福利住宅等非營業(yè)性用地依然采用行政劃撥方式； 改革并不意味著政策鼓勵加速土地使用權轉讓速度，為了公共利益需要，政府會采取措施避免土地投機現(xiàn)象； 城

14、市土地使用制度改革，不是將政府統(tǒng)一管理和配置土地的職能交給土地使用者和經(jīng)營者，而只能是政府的土地管理部門。,四、廣義土地使用權的出讓 （一）土地使用權的出讓 1.土地使用權出讓的含義 土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用權受讓人由此獲得對該地塊進行開發(fā)、經(jīng)營、管理的權利，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2.出讓的年限 最高出讓的年限不得超過中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定的界限。 3.出讓的方式 (1) 協(xié)議出讓 (2) 招標出讓 (3) 拍賣出讓 (4) 掛牌出讓,4.出讓合同及合同的效力 (1)

15、出讓方的權利和義務 出讓方享有的權利主要有： 出讓方對受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未按期支付全部的出讓金的，有權解除合同，并可請求違約賠償； 出讓方對受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，有權予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給與警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。 出讓方的享有的義務主要有： 出讓方應按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權； 出讓方向受讓方提供有關資料和規(guī)定。,(2) 受讓方的權利和義務 受讓方的享有的權利主要有： 對出讓方應按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權，如出讓方未按合同規(guī)定提供出讓的土地使用權的，受讓方有權解除合同，并可請求違約賠償； 出讓方的享有的義務主要有：

16、 受讓方應按照合同規(guī)定的期限，支付全部的出讓金； 受讓方支付全部的出讓金后，應辦理土地使用權登記，領取土地使用權證書； 受讓方應按照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地； 受讓方需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應征得出讓方的同意，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。,（二）土地使用權的轉讓 1.土地使用權轉讓的含義 2.轉讓的期限 3.土地使用權轉讓的條件 （1）必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓； （2）必須依照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用的土地才能轉讓； （3）土地使用權轉讓應當簽訂合同； （4）土地

17、使用權轉讓必須辦理過戶登記。 4.土地使用權轉讓的原則 （1）隨之轉移原則 （2）房、地產(chǎn)一致原則 （3）效益不可損原則 5.土地使用權轉讓的方式 出售轉讓；交換轉讓；贈予轉讓土地使用權。,（三）土地使用權的出租 1.土地使用權出租的含義 土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2.土地使用權出租的條件 （1）出租的土地使用權是國家有償出讓的具有物權性質的土地使用權； （2）依照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用的土地才能出租； （3）出租人和承租人應當簽訂租賃合同； （4）出租人

18、和承租人應當依照規(guī)定辦理登記。,（四）土地使用權抵押 1. 土地使用權抵押的含義 土地使用權抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權作為清償債務的擔保的法律行為。具體講，就是債權人對享有土地使用權的債務人或第三人的土地不轉移占有，繼續(xù)由債務人或第三人使用、收益，而在債務不履行時，處分債務人或第三人的土地使用權，并從處分抵押物所得價款中優(yōu)先受償。 土地使用權抵押的標的物不僅包括土地使用權，還包括地上建筑物和其他附著物。 2.設定抵押的基本要求 （1）抵押權由抵押人和抵押權人以抵押合同設定； （2）設定抵押合同的當事人為抵押權人及抵押人； （3）被擔保的債權； （4）不能違反有關規(guī)定。,（五）

19、土地使用權的終止 1.土地使用權的終止的發(fā)生 土地使用權的終止，是指土地使用者停止行使土地使用權。導致土地使用權的終止因素主要歸為以下幾類： （1）土地使用權年限屆滿； （2）提前收回； （3）土地滅失； （4）土地的沒收、拋棄等。 2.土地使用權終止時土地使用權的處理注銷登記和補償 （六）土地使用權的價格 1.總地價 2.單位面積地價 3.樓面地價,（七）土地市場 1.一級土地市場 一級土地市場，是指土地使用權出讓市場。 2.二級土地市場 二級土地市場，是指土地使用權轉讓市場。 3.三級土地市場 三級土地市場，是指土地使用權出租、抵押市場。,五、房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權的取得 房地產(chǎn)開發(fā)的前提

20、和基礎是獲得項目開發(fā)用地使用權，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐過程中，開發(fā)商對于住宅、商業(yè)、旅游等經(jīng)營性用地的取得利用方式，通常采用土地使用權出讓、在建項目收購、項目公司入股、土地合作開發(fā)幾種模式。,（一）土地使用權出讓 （1）出讓主體。出讓主體應當是市、縣人民政府土地管理部門。區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會都不能作為出讓主體，其簽訂的出讓協(xié)議無效。 （2）出讓形式。為了避免低價轉讓和避免腐敗，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地使用權必須通過招標、拍賣、掛牌形式進行出讓。目前的土地出讓中以掛牌出讓方式居多。 （3）地下資源及設施。地下的各類自然資源如礦產(chǎn)、埋藏物和市政公用設施等不在土地使用權有償出讓的范圍內(nèi)

21、。因此，如果經(jīng)過文物勘查取得的地下埋藏物，應當歸國家所有；開發(fā)商建設用水用電等設施，在出讓金外還要就利用市政公用設施繳納配套費。 （4）出讓狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中政府出讓使用權的土地有“毛地”和“凈地”兩種情形。,（二）在建項目收購 在建項目收購是指通過在建工程轉讓的方式，獲取項目所用土地使用權、地上在建工程、行政批文及各類權益，同時繼續(xù)承擔項目所負義務的經(jīng)濟活動。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，轉讓土地使用權時，應當具備以下兩項條件：（1）已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上。,（三）收購公司股權 收購公司股權方

22、式，就是股權受讓方通過部分或全部收購項目公司股權來獲得土地使用權或在建工程，取得項目用地的開發(fā)權利。 該種模式，通過股權界面完成項目轉讓，沒有出讓手續(xù)完結及投資額度等限制，在項目公司取得土地的任何階段都可進行，已經(jīng)成為開發(fā)商在二級市場取得土地使用權的常用模式。 （四）土地合作開發(fā) 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：依法取得的土地使用權，可以作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 采用土地合作開發(fā)方式應該注意兩個問題，一是合作雙方應當有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，否則合作合同無效；二是用于開發(fā)的土地使用權應當是國有出讓土地使用權，否則合作合同無效。,六、開發(fā)建設中的土地征用,（一）土地征用的含義 土地征用是

23、指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉變?yōu)閲宜械男袨?。土地征用的過程，就是將待征土地的集體所有權轉變?yōu)閲型恋厮袡嗟倪^程，同時對原集體土地的集體和個人進行補償及妥善安置。 （二）土地征用的特征 1、土地征用具有強制性 2、土地征用是一種政府行為 3、土地征用具有補償性,（三）土地征用的程序 根據(jù)土管法的有關規(guī)定，列入國家固定資產(chǎn)投資計劃的或準許建設的國家建設項目，經(jīng)過批準，建設單位方可申請用地，其程序分為以下六個步驟：,1、建設項目的預審 建設項目預審是指建設項目可行性研究論證階段或項目建議書編制階段，土地管理部門對項目可行性研究報告或項目建議書中有關土地利用

24、方面的內(nèi)容進行審查，其工作程序在用地申請之前，也是建設項目用地申請要件之一。 2、用地申請 3、擬訂征地補償安置方案 4、簽訂征地協(xié)議 5、出讓或劃撥土地使用權 6、頒發(fā)土地使用證,（四）征地補償與安置費用,1、土地補償費 根據(jù)土管法規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格平均計算。征用其他土地的補償費用標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費得標準確定。 2、青苗補償費 青苗補償費是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用

25、者以經(jīng)濟補償。一般視開始協(xié)商征地方案前地上青苗的具體情況確定，只補一季，無青苗者則無該項補償。 在已征用的土地上長有青苗的，在不影響工程正常進行的情況下，應等待農(nóng)民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應由用地單位按在田作物一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計算，給予青苗補償，具體補償標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,3、地上附著物補償費 地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設施等地面建筑物、構筑物及附著物。補償金額視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定。應根據(jù)“拆什么、補什么；拆多少、補多少，不低于原來水平”的原則確定。 4、安置補償費 安置補償費是指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人

26、口生活，國家所給予的生活補助。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。,征用耕地的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。每一個農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。個別情況還可以適當增加，以能保證維持

27、農(nóng)民群眾原有生產(chǎn)和生活水平為原則。根據(jù)規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 5、新菜地開發(fā)建設基金 新菜地開發(fā)建設基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用。這項費用支付給地方財政，作為開發(fā)建設新菜地的投資。 這里所說的菜地是指城市郊區(qū)為供應城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。1年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)建設基金的菜地。,（五）土地儲備開發(fā) 1.土地儲備開發(fā)的概念 2.土地儲備范圍 3.土地儲備開發(fā)的基本程序 （六）國有土地上房屋征收 1.國有土地上房屋征收的條件 2.征收房屋公告 3.房屋征

28、收補償?shù)姆秶?4.房屋征收補償方式 5.征收補償額的計算 6.暴力迫使被征收人搬遷要承擔法律責任,七、閑置土地處理 （一）閑置土地的范圍 （二）閑置土地的處置方式 1.延長開發(fā)建設期限，但最長不得超過一年； 2.變更土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)； 3.安排臨時使用，待原項目具備條件后再重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價。 4.政府為土地使用者置換其他閑置土地； 5.政府采取招標、拍賣方式確定新的土地使用者，對原用地單位給予經(jīng)濟補償； 6.政府收回土地，并與土地使用者簽訂土地收回協(xié)議書； 7.因政府及有關部門造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商解決。,（三）征用土地閑置費 （四）無

29、償收回土地 中華人民共和國土地管理法實施條例 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 ,第二節(jié) 規(guī)劃設計 房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,開發(fā)與城市 規(guī)劃,開發(fā)項目規(guī)劃管理,規(guī)劃的層次與內(nèi)容,規(guī)劃技術 經(jīng)濟指標,房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期的主要工作,一、城市規(guī)劃概述 （一）城市規(guī)劃的概念 城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。 （二）城市規(guī)劃的作用 1.城市規(guī)劃是國家對城市建設進行宏觀調控的手段 2.城市規(guī)劃是政策形成和實施的工具 3.城市規(guī)劃形成

30、了城市未來的空間架構,二、城市規(guī)劃的層次體系 （一）城市總體規(guī)劃 （二）城市分區(qū)規(guī)劃 （三）城市詳細規(guī)劃 1.控制性詳細規(guī)劃 2.修建性詳細規(guī)劃,三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用 2.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)具有指導促進作用 3.房地產(chǎn)開發(fā)是實施城市規(guī)劃的有效手段,4.與房地產(chǎn)開發(fā)有關的城市規(guī)劃的內(nèi)容和有關圖紙及文件 (1) 總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃的主要文件和圖紙主要有： 城市現(xiàn)狀圖； 城市用地評價圖； 城市環(huán)境評價圖； 城市規(guī)劃總圖； 城市工程設施規(guī)劃圖； 近期建設規(guī)劃圖； 總體規(guī)劃說明書。 (2) 分區(qū)規(guī)劃,(3) 詳細規(guī)劃 規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖 詳細規(guī)劃總

31、平面圖 道路和豎向規(guī)劃圖 管線綜合圖 規(guī)劃說明和技術經(jīng)濟分析,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計內(nèi)容 （一）居住區(qū)規(guī)劃 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、居住小區(qū)、居住組團三級。,住宅組團：是由若干棟 住宅集中緊湊地布置在一起，在建筑上形成整體的、在生活上有密切聯(lián)系的住宅組織形式，它是居住區(qū)中最基本的布局結構形式；其規(guī)模通常以居委會的組織規(guī)模構成，約為300700戶，占地23公頃。 居住小區(qū)：是由若干個住宅組團的有機組合構成的，它是由城市道路以及自然界線（河流）劃分的完整居住地段，人口規(guī)模約為0.7萬1.5萬人，用地1235公頃。 居住區(qū)：是由若干個居住小區(qū)的有機組合構成的，其人口規(guī)模約為3萬5

32、萬人，用地50100公頃。,1.居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求 居住區(qū)規(guī)劃設計應符合城市總體規(guī)劃的要求，適應居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配 建設施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適、和優(yōu)美的居住生活環(huán)境。 2.住宅選型 按住宅的層數(shù)劃分：根據(jù)住宅設計規(guī)范，劃分為：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（1030層）、超高層住宅（高度超過100米）。 按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯層式住宅；復式住宅；退臺式住宅 ；花園式住宅。 按平面特點劃分：板式住宅：點式住宅。 按結構類型分：磚混結構；框架結構；剪力墻結構；框架剪力墻結構。,【板樓與塔樓比較

33、】 板樓 優(yōu)點：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢很明顯，南北通透，便于采光通風；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費用低，面積使用率高。缺點：房價較高，戶內(nèi)格局不可變。塔樓 優(yōu)點：建筑密度較高，房價較低；空間結構靈活，易于改造；結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。尤其是對于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結構的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對低廉的房價，也比較符合現(xiàn)有的收入。缺點：采光性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質大打折扣。,【多層住宅與

34、高層住宅比較】 建筑質量：高層的建造標準、建造質量要高于多層。 高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音?。蛔匀伙L大，有的房間不需裝空調可節(jié)約電費；采光好，日照時間長。 房屋實際使用面積：高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 大多數(shù)高樓物業(yè)管理比較完善，但高層的物業(yè)管理費比多層的物業(yè)管理費高。 高層上下樓有電梯可代步，出入方便，但如果電梯的維修保養(yǎng)不到位，一旦電梯發(fā)生故障，上下樓比較困難。 雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價格差距不大。 房型構造格局：多層住宅要好于高層住宅。,3.住宅的布局 住宅布

35、局應該遵循日照充分、通風良好、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建筑群體組合。 常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點群式、混合式、自由式5種基本形式。,（二）公共建筑規(guī)劃 1.公共建筑的分類 按照使用性質，公共建筑包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公等類型。按居民對公共建筑的使用頻繁程度可分為居民每日或經(jīng)常使用的公共建筑(如菜市場、超級市場)和居民必要的非經(jīng)常使用的公共建筑。 居住區(qū)內(nèi)配套公共建筑是否方便合理，是衡量居住質量的重要標準之一。一般根據(jù)居住區(qū)級和小區(qū)級公共建筑定額指標的規(guī)定，確定公共建筑的規(guī)模和項目內(nèi)容。,（三）道路規(guī)劃 居住區(qū)道路對整個

36、居住區(qū)的合理布局起著決定性作用，同時也是城市道路系統(tǒng)的組成部分。居住區(qū)內(nèi)道路功能不僅應滿足生活交通、垃圾、郵件、搬家運輸、消防救護等車輛的通行，還應滿足工程管線的鋪設及居住區(qū)內(nèi)景觀的需要，同時還要與城市總體規(guī)劃取得有機聯(lián)系。 （四）綠地規(guī)劃 居住區(qū)綠化用地主要包括公共綠地（居住區(qū)公園、小區(qū)小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地（幼兒園綠地、會所綠地）、住宅宅旁和庭院綠地、道路綠地等。,居住區(qū)道路標準： 居住區(qū)級居住小區(qū)級住宅組團級 居住區(qū)級道路是居住區(qū)主要道路，用以劃分和聯(lián)系各小區(qū)，并解決居住區(qū)的對外聯(lián)系，道路的紅線寬度不小于20m。 居住小區(qū)級道路是聯(lián)系其小區(qū)內(nèi)各住宅組團單元的道路，道路的紅線

37、寬度不小于16m。 住宅組團級的道路是聯(lián)系住宅建筑的道路，以通行自行車和人行為主，寬度一般為46m；此外還有通往各住宅單元門口的宅旁小路，其寬度一般為1.52m。 居住區(qū)道路的功能和布置原則 “順而不穿，通而不暢”,（五）住宅區(qū)建筑設計 在建筑設計中，開發(fā)商最關心的是建筑的造型設計和相應的戶型設計，這直接關系到項目的銷售。 建筑的造型設計包括建筑的平面形狀、外部形象、建筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設計。 戶型設計主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺的合理布局，使戶型中各功能分區(qū)既使用合理又互不干擾，有良好的自然采光與通風。 由于在前期策劃調研階

38、段，已基本確定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標客戶群，所以在建筑設計時宜根據(jù)目標客戶群的消費偏好來設計建筑的風格造型及戶型。,規(guī)劃設計的基本內(nèi)容及其要求 1.土地使用、用地邊界與面積 （1）土地使用的相容性（適建性） （2）用地邊界和面積 2.環(huán)境容量 （1）建筑容積率 （2）建筑密度 （3）人口密度 （4）綠地率 3.建筑控制 （1）建筑高度（經(jīng)濟層高、經(jīng)濟層次） 建筑高度的確定：, 按照建筑規(guī)模和規(guī)劃參數(shù)的要求； 應考慮開發(fā)基地所在地區(qū)有關機場航線、氣象觀測、通訊、消防的要求和控制； 符合城市景觀的要求； 考慮對邊界以外周圍建筑的日照影響； 在古建筑、保護性建筑附近的基地，要考慮這些建筑對周圍建筑高

39、度的控制。 （2）建筑后退 沿路建筑退讓紅線的距離，同時滿足消防、交通的要求； 沿城市道路的建筑后退；道路紅線的距離，還要考慮與道路寬度、建筑高度的關系，即“路幅比”； 建筑與邊界應保持適當?shù)拈g距。 （3）建筑間距,4.停車位與出入口規(guī)劃 (1) 停車位規(guī)劃 大型旅館、飯店、商場和辦公樓的停車，一般可開發(fā)地下空間來解決，但地面停車車位不得少于總停車位的1/10。一輛小型汽車停車車位所需的建筑面積約為3545平方米，中型汽車約為6575平方米，每個車位的成本在1020萬元。 高層住宅樓可在樓間距和綠化帶下方空間建造地下停車位，比較經(jīng)濟實用。 (2) 出入口規(guī)劃 當停車數(shù)小于100輛時，不少于1個

40、雙車道或2個單車道；當停車數(shù)大于100輛、小于200輛時，不少于2個單車道出入口；當停車數(shù)大于200輛、小于500輛時，不少于2個雙車道出入口；當停車數(shù)大于500輛時，不少于3個雙車道出入口。 坡道坡度為10%15%；單行道凈寬5.0米，雙車道凈寬7.0米。,五、居住區(qū)規(guī)劃的主要技術經(jīng)濟指標 （一）居住區(qū)規(guī)劃方案的綜合技術經(jīng)濟指標 用地容積率 建筑密度 建筑間距 綠地率 （二）住宅建筑設計方案的技術經(jīng)濟指標 外墻周長系數(shù) 平面系數(shù) 層高 層數(shù) 結構形式,外墻周長系數(shù) 外墻周長系數(shù)是指每平方米建筑面積所分攤的外墻周長。 在住宅建筑的造價構成中，外墻造價占有較大的比重。例如，磚混結構的墻體一般占土

41、建造價的40%，外墻造價占15%-17%。在住宅建筑的層數(shù)和層高不變的條件下，外墻周長的大小反映了外墻墻體面積的大小。 外墻周長受下列因素的影響： (1) 平面形狀：一般地，住宅建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，其單位造價就低；當住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復雜而不規(guī)則時，其外墻周長系數(shù)必將增大，單位造價就高，且其他工程因平面形狀復雜費用也會增加。 (2) 進深和面寬：在建筑面積一定是，合理地加大建筑物的進深，可以減少外墻周長或外墻周長系數(shù)，從而達到降低造價的目的。同時，在間距和層數(shù)一定時，大進深、小面寬方案比小進深、大面寬明顯節(jié)約用地。,平面系數(shù)（經(jīng)濟平面） 住宅的建筑面積由居住面積

42、、輔助面積和結構面積組成。 (1) 平面系數(shù)：居住面積與建筑面積之比，一般地，平面系數(shù)達到50%以上，其造價比較合理。但觀念也在發(fā)生變化，如大廳小室戶型、抗震地區(qū)的結構面積問題等。 (2) 輔助面積系數(shù)：指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積與居住面積之比。一般占建筑面積的25%。 (3) 結構面積系數(shù)：指墻體和柱子等結構所占的面積與建筑面積之比。其越小，設計方案越經(jīng)濟。,層高（經(jīng)濟層高） （1）層高降低，外墻面積降低，造價降低； （2）層高降低，達到節(jié)約用地的目的； （3）層高降低，管線工程費用和減輕工程自重使基礎費用也降低。 （4）研究表明，當室內(nèi)形式、通風狀況、周圍環(huán)境等條件完全相同時，層

43、高每差0.5米，室內(nèi)溫度僅差0.5度。 層數(shù)（臨界層數(shù)、經(jīng)濟層數(shù)） 住宅建筑的層數(shù)對住宅造價的影響比較復雜，并隨著建筑的類型、形式和結構而變化。一般地，住宅建筑在4層以下時，增加樓層不影響其結構形式，根據(jù)墻、建筑面積和屋頂間的關系，單位建筑面積的造價可能會降低。如果高度超過4層，結構形式需要改變；超過7層，需要電梯，補充建筑設備；修建高層可騰出土地綠化等，是比較復雜的技術經(jīng)濟問題。 高住宅層數(shù)可節(jié)約用地，但層數(shù)增加到一定時，其效果逐漸降低。,單元組合 將住宅單元進行組合，組合部位的山墻減少，以致山墻的工程量按照房屋長度分攤在單位面積上的數(shù)量相應減少，同時變組合前的外山墻為組合后的內(nèi)山墻，從而降

44、低了住宅單位造價。但住宅單元組合過長時，需要設置沉降縫或伸縮縫，設計成雙墻，降低了經(jīng)濟效益，且對抗震不利。一般應少于5個單元。 結構形式 對結構形式的選擇要因地制宜，對各種結構形式進行分析后，確定最佳方案。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，城市規(guī)劃管理部門對其實行建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證制度。 （一）建設用地規(guī)劃管理 1.建設用地規(guī)劃管理的含義 建設用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍以及總平面進行審查，核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理 2.建設用地規(guī)劃管

45、理的依據(jù) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權”?！耙猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵嗟慕ㄔO項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證”。,（二）申請辦理建設用地規(guī)劃許可證的程序 申請定點； 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建

46、設項目的性質、規(guī)模，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定建設項目用地的具體位置和界限； 根據(jù)需要，征詢有關行政主管部門（如消防、環(huán)保、衛(wèi)生、市政等）對用地位置和界限的具體意見； 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求，向用地單位提供規(guī)劃設計條件； 審核用地單位提供的規(guī)劃設計總圖； 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 4.建設用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容 建設用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括標有建筑用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。 5.臨時建設和臨時用地管理 臨時建設和臨時用地的使用期限，一般不超過2年。,（三）申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 1.申請辦理建設工

47、程規(guī)劃許可證的程序 A.申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 填報建設工程設計方案送審單； 總平面設計圖2張； 單體建筑物的平、立、剖圖2套； 選址批復及規(guī)劃設計要求規(guī)定送審的圖紙、文件和資料； 如屬于設計招標，應加送設計單位中標通知書復印件； 其他。 B.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 2.建設工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容 建設工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括附圖和附件。附圖和附件是具有同等法律效力。 3.辦理開工手續(xù)的前提取得建設工程規(guī)劃許可證,第三節(jié) 開發(fā)項目建設前的準備工作,招投標,施工許可證,開發(fā)項目建設前,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標 （一）強制招標的建設項目 中華人民共和國招標投標法第3條規(guī)定，下列工程建設項目包括

48、項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標： （1）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目； （2）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目； （3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。 國務院發(fā)展計劃部門頒布的工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準第3條明確商品住宅包括經(jīng)濟適用住房屬于關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目，即商品住宅開發(fā)項目依法必須進行招標。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標分類 房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的招投標內(nèi)容很多，具體有：工程地質勘察招標、規(guī)劃設計招標、工程施工招標、工程監(jiān)理招標、材料設備采購招標、物業(yè)管理招

49、標等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的方式 中華人民共和國招標投標法規(guī)定的招標方式分為公開招標和邀請招標兩種。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中，可根據(jù)項目的特點，靈活選擇公開招標或邀請招標。,（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的程序,二、辦理建筑工程施工許可 （一）申請領取施工許可證的條件 已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)； 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證； 施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求； 已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業(yè)無效； 有滿

50、足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查； 有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業(yè)性較強的工程項目編制了專項質量、安全施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)； 按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； 建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,（二）施工許可證的申辦程序 建設單位申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行： 向發(fā)證機關領取建筑工程施工許可證申請表； 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工許可證申請表，向發(fā)證機關提