高端養(yǎng)老服務

1、養(yǎng)老服務商業(yè)模式設(shè)計養(yǎng)老服務是一片布滿暗礁的“藍?！薄Ｒ胂硎堋袄夏耆丝凇钡募t利，需要精妙的商業(yè)模式和小心翼翼的應對策略。人口老齡化，是中國當前和未來的一項基本國情。規(guī)模龐大且快速增長的老年人口，以及缺口巨大的養(yǎng)老服務需求都預示著養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)進入了重要歷史機遇期。但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)?；钴S的投資機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務機構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風險。要想享受養(yǎng)老服務市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。解析要素，設(shè)計模式商業(yè)模式設(shè)計不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風險，更要為

2、企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟收益和競爭優(yōu)勢。商業(yè)模式是特定業(yè)務為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場規(guī)模等），養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計應該聚焦于價值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務平臺和盈利模式四大關(guān)鍵要素。開發(fā)價值主張有力而聚焦的價值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標顧客、凝煉價值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。確定目標顧客產(chǎn)業(yè)中的目標顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標客戶群。低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對的目標顧客，它們在最低成本約束下提供基本養(yǎng)老服務，如老人床位、基礎(chǔ)看護

3、、娛樂等生活設(shè)施與服務。低端介護型老人群體成為中小規(guī)模民營養(yǎng)老服務機構(gòu)的主要服務對象，是以靈活服務、個性需求為特點的中低端養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的“長尾市場”。高端自理型和高端介護型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負擔（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應是行業(yè)重點關(guān)注對象。凝煉價值訴求價值訴求反映企業(yè)為顧客提供產(chǎn)品或服務所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務形態(tài)本身。以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對目標顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資

4、產(chǎn)。以保健療養(yǎng)為賣點的養(yǎng)老服務項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務。企業(yè)應該針對已確定的目標顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價值訴求。設(shè)計產(chǎn)品/服務組合產(chǎn)品或服務是企業(yè)向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務”的硬產(chǎn)品和軟服務組合。在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價策略等方面；在軟服務方面，護理團隊服務水平、醫(yī)療服務機構(gòu)規(guī)

5、模及服務能力，以及日常起居綜合服務品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。不同顧客對產(chǎn)品/服務組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護理水平、醫(yī)療服務能力等。整合關(guān)鍵資源關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競爭力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復星等為代表的“房企系”，新華保險(21.32,-0.45,-2.07%)、泰康人壽、中國人壽(14.74,-0.07,-0.47%)等為代表的“險企系”，以及其他民營養(yǎng)老服務機構(gòu)。不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在

6、于地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務等方面能力；保險企業(yè)則具有壽險產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險與服務等領(lǐng)域經(jīng)驗，具備運用保險資金長線投資、進行長期經(jīng)營和開發(fā)養(yǎng)老服務周邊產(chǎn)品的能力。其他民營養(yǎng)老服務機構(gòu)，具備更準確地把握和理解養(yǎng)老市場顧客需求，更高效地開展機構(gòu)運營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務利基市場，以及通過個性化產(chǎn)品開發(fā)，識別并滿足“長尾需求”的能力。例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運營”方式運作，前期自主進行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運營，并采取會員制發(fā)售，進而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務管理。

7、打造業(yè)務平臺任何優(yōu)勢資源和能力都可能伴隨著短板。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業(yè)務平臺，是彌補企業(yè)競爭資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運營流程和體系進行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務平臺。戰(zhàn)略合作通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)優(yōu)勢資源互補是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產(chǎn)項目開發(fā)運營與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)開展長期運營

8、中也并無經(jīng)驗和資金方面的優(yōu)勢。那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應資源優(yōu)勢的醫(yī)療機構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團隊，或引入純粹財務投資機構(gòu)參與，規(guī)避中長期財務風險。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項目時，通過向當?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務投資機構(gòu)，也是有效緩解長期投資壓力的戰(zhàn)略布局。業(yè)務協(xié)同養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)投資周期長、單位回報率低，使企業(yè)很難依靠會員費、租賃費、服務費等常規(guī)業(yè)務收入，以及政府可能提供的一次性運營補貼、床位補貼或稅費優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，以目標顧客群為圓心，將針對養(yǎng)老群體的各類業(yè)務進行協(xié)同，是實現(xiàn)企業(yè)

9、盈利最大化的重要手段。在業(yè)務協(xié)同方面，“險企系”的資金和業(yè)務屬性與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險、護理保險等養(yǎng)老保險產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護理服務、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險產(chǎn)品價值鏈。設(shè)計盈利模式盈利模式是界定企業(yè)以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復雜財務公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導型、服務主導型和混合型三類。產(chǎn)品主導型以高端自理型老人為目標顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社

10、區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導型養(yǎng)老服務的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導型養(yǎng)老服務的主要提供方。服務主導型由于保監(jiān)會明確規(guī)定保險公司不得以投資不動產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級土地開發(fā)。因此，保險企業(yè)介入養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)主要以服務主導型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會員制的方式吸引高端介護型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務主導型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障?；旌闲鸵源参蛔赓U費、外加管理/服務費為主要收益，主要面向低

11、端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補貼。民營養(yǎng)老服務機構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟性方式提供基礎(chǔ)服務，通過較低運營成本，獲取規(guī)模效益的方式實現(xiàn)盈利。無法對抗的風險在機遇背后，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風險：政策、金融、市場和傳統(tǒng)文化。這些風險，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計是無法規(guī)避的。政策風險政策風險主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺了一些養(yǎng)老服務相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應出臺具備系統(tǒng)可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。金融風險養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報周期長。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為35年，建成后

12、可運營50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務中心、老年活動中心等醫(yī)護、娛樂等配套設(shè)施和服務的持續(xù)投入。若在出租率和預付費水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長期運營獲得收益將面臨極大金融風險。保利北京和熹會預計需要運營30年才能收回成本。其負責人也承認：“現(xiàn)在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠?！比麴B(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費優(yōu)惠，以及政府補貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務幾乎不可能實現(xiàn)盈利。市場風險北京養(yǎng)老助殘服務管理中心，北京首個社區(qū)養(yǎng)老“服務托管”模式試點機構(gòu)，在獲得免費設(shè)備和場地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營業(yè)。但它在試運

13、營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風險仍然很大。中國老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進入或即將進入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現(xiàn)象更為嚴重。2014年，中國企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。文化風險“養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習慣于居家養(yǎng)老的老人走進老年公寓、老年社區(qū)？“熟人社會”和人情“差序格局”是中國社會

14、的傳統(tǒng)，與西方社會的文化傳統(tǒng)和精神意象截然不同。商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)打破并重構(gòu)了老人生活環(huán)境、社會網(wǎng)絡(luò)，也將深刻地影響老人日積月累所形成的生活習慣。從居家養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老，改變著老人的養(yǎng)老觀念和行為，勢必面臨著比西方社會更為復雜和苦難的轉(zhuǎn)變。深圳首次公開出讓養(yǎng)老用地 引社會資本進入民生領(lǐng)域新華房產(chǎn)4月10日深圳訊(記者 劉俊榮)一邊是人口老齡化日益加劇，一邊是養(yǎng)老服務設(shè)施的供給嚴重不足。深圳推動社會資本進入養(yǎng)老領(lǐng)域，4月10日下午，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心，深圳2宗養(yǎng)老設(shè)施用地公開掛牌出讓成功，分別由前海人壽和融通信投資以4億元和2.8億元價格摘得，屆時將均能提供300個以上養(yǎng)老床位。據(jù)悉，這是深圳首

15、次向社會公開掛牌出讓養(yǎng)老用地。本次推出的地塊面向社會資金開放，也被解讀為引進社會資本進入養(yǎng)老領(lǐng)域。深圳首次公開出讓養(yǎng)老地塊此次成功掛牌出讓的2宗土地分別為：A001-0198宗地，位于寶安區(qū)新安街道，面積10860.8平方米，建筑面積27000平方米，掛牌起始價為人民幣6850萬元;A805-0052宗地，位于龍華新區(qū)民治街道，面積6920.16平方米，建筑面積15220平方米，掛牌起始價為人民幣4000萬元。上述兩宗地的規(guī)劃用途均為社會福利用地，土地使用年期為50年。由于兩宗地塊的起始價都不高，拍賣吸引了眾多競買人參與。據(jù)新華網(wǎng)記者統(tǒng)計，A001-0198宗地共17個競買人，A805-005

16、2宗地18個競買人。拍賣也吸引了不少本地和外地房企參加，據(jù)記者獲得的參與競買名單顯示，佳兆業(yè)、深商控股、壹壹壹房產(chǎn)、復星商業(yè)(浙江)、澳房(中山)、中鼎(河北)等房企都參加了10日下午的拍賣。首先拍賣的A001-0198宗地塊，拍賣師采取每次加價1千萬的方式。開始時，眾多競買人爭先舉牌，在價格被逐步推高后很多競買人退出了叫價，最后幾乎成為25號競買人和持9號牌的前海人壽之間的競爭。下午大約3點半左右，前海人壽把價格定在了4億元，拍賣師在加價1千萬無人舉牌時，先后調(diào)整加價幅度至500萬、200萬，但仍無人再應價，最終前海人壽奪得該地塊，溢價率約為484%。隨即進行拍賣的A805-0052宗地位，

17、拍賣師仍采取了每次加價1千萬的方式。與第一宗地塊的出讓情景相同，競買人舉牌都堪稱利索，很快該地塊就被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元的價格摘得，溢價率為600%。深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，兩宗地塊的起始價都不高，拿出來拍賣時他們也不清楚市場反應到底怎樣。值得注意的是，9日剛剛以54億元價格斬獲大鵬“巨無霸”地塊的佳兆業(yè)，雖然也參加了競拍，但與前一天的志在必得相比，明顯少了熱情。與之相同，參與競拍的多家本地和外地房企，也都很快退出舉牌。引入社會資本 盤活存量用地本次兩宗養(yǎng)老用地公開掛牌出讓，亦是深圳解決“老大難”問題的探索嘗試。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，深圳市常

18、住老年人口30.6萬，其中戶籍老年人口15.6萬，預計到2020年常住老年人口76萬，老齡化率約為6.9%，深圳將接近老齡化社會。與之相對應，養(yǎng)老服務設(shè)施供給卻明顯不足，截止2011年底，深圳市千名常住老人床位數(shù)僅約為10床。對此，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，深圳雖然是年輕城市，但跟隨家庭來深的老人越來越多。深圳目前的養(yǎng)老現(xiàn)狀是70%的老人在家養(yǎng)老，30%在專業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老，而專業(yè)機構(gòu)缺乏，滿足不了養(yǎng)老需求。土地、資金，成為制約養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)推進的瓶頸。為此，2011年7月，深圳市養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃(2011-2020)正式發(fā)布，明確了70處機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。此外，還預留了5處養(yǎng)老備用地塊，此次擬推出

19、的地塊即是該規(guī)劃中確定的。值得注意的是，這也是深圳首次向社會公開掛牌出讓養(yǎng)老用地，面向社會資金開放。深圳市規(guī)劃國土委在兩宗地塊掛牌出讓前表示，積極探索引入社會資本進入養(yǎng)老設(shè)施、保障性住房、學校、醫(yī)院等社會民生領(lǐng)域。除了通過公開掛牌方式出讓養(yǎng)老用地外，深圳也在探索將存量用地引入民生領(lǐng)域。深圳市規(guī)劃國土委表示，如將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用地、企業(yè)協(xié)議已出讓因規(guī)劃改變未建設(shè)用地等存量土地，在符合規(guī)劃的前提下引入民生領(lǐng)域，通過有效盤活存量建設(shè)用地，拓寬土地供應渠道，不斷改善民生?！爱吘股钲谕恋刭Y源稀缺，單靠拍地促進機構(gòu)養(yǎng)老不現(xiàn)實，因為沒有那么多地?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒建議，發(fā)揮存量土地作用，充分挖

20、掘社區(qū)物業(yè)潛力，形成新的養(yǎng)老機構(gòu)。需防范經(jīng)營風險雖然此次兩宗地塊的拍賣均出現(xiàn)較高的溢價率，但各界對養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性仍存在爭議。一位參與競拍的房企負責人表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入大，管理成本高，倘若要引入國際先進管理機構(gòu)合作運營，運營成本會更大，這對企業(yè)的資金運行開發(fā)水平要求很高。此外，由于項目是社會福利性質(zhì)，受到政府監(jiān)管要求，項目要做成高端養(yǎng)老服務機構(gòu)的可能性不大。在這樣的情況下，企業(yè)要運作很長時間才能收回成本，這在未來市場尚存在不確定因素的背景下，對企業(yè)形成風險。世聯(lián)行董事長陳勁松也曾對媒體表示，目前中國的養(yǎng)老概念要落到實處還需要時間。王鋒則表示，政府應建立規(guī)范防止企業(yè)搞投機，借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)名義搞房地產(chǎn)

21、開發(fā)的做法。險企紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 目標客戶高端化我國老齡化人口數(shù)量以每年1000萬的規(guī)模遞增，預計20年后老齡人口將突破4億人。老齡化推動了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前越來越多保險機構(gòu)謀劃建養(yǎng)老社區(qū)，開辟保單與實物結(jié)合的模式，現(xiàn)有模式主要針對高端人群進行規(guī)劃。險企籌建養(yǎng)老社區(qū)繼泰康最先宣布在國內(nèi)涉水養(yǎng)老社區(qū)之后，合眾、新華、國壽等保險公司也紛紛涉足這一領(lǐng)域，在北京、上海、廣州、武漢等多地籌建養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)了解，4月3日，長三角地區(qū)首個由保險公司投資建設(shè)的連鎖養(yǎng)老社區(qū)泰康之家申園的養(yǎng)老生活體驗館正式揭牌，這也是泰康養(yǎng)老社區(qū)全國布局的一個旗艦項目，總投資達42億元。泰康人壽相關(guān)負責人對北京商報記者介紹，申園

22、預計2016年10月正式入住，另外北京泰康之家燕園社區(qū)一期也有望于明年下半年入住。除上海外，江蘇、浙江也成為泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)長三角布局的重點，并已規(guī)劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地。未來5-8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設(shè)15-20個養(yǎng)老社區(qū)，先期構(gòu)建擁有超過5萬客戶的連鎖養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，長期將達到20萬客戶規(guī)模。隨著人口老齡化的加劇，家庭養(yǎng)老或靠房養(yǎng)老等傳統(tǒng)方式正受到挑戰(zhàn)，越來越多的險企向養(yǎng)老地產(chǎn)邁進。去年5月和6月，泰康之家尋夢之和燕園兩個養(yǎng)老生活體驗館在上海淞江和北京昌平揭幕，今年2月泰康新養(yǎng)老社區(qū)再次落戶三亞；今年3月31日，平安旗下不動產(chǎn)公司發(fā)布其首個養(yǎng)老品牌“合悅”

23、。據(jù)悉，平安不動產(chǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)首批包括合悅江南、合悅版納、合悅烏鎮(zhèn)3個項目，并提供包括健康管理、膳食管理、生活管家、養(yǎng)老服務、心靈成長、分時度假等服務。目前圈地總面積接近2.4萬畝，總投資超過300億元，其中合悅江南項目總投資額約為170億元，合悅版納項目總投資約150億元；此外，新華保險也在北京、西安等地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。事實上，已有保險公司在養(yǎng)老社區(qū)方面的布局搶跑。去年10月，合眾人壽在武漢建造的國內(nèi)首個持續(xù)健康退休社區(qū)（CCRC社區(qū)）宣布進入試住階段，這也是國內(nèi)最早宣布入住的由保險機構(gòu)投資的養(yǎng)老社區(qū)?！氨?實物”模式打造產(chǎn)業(yè)鏈“隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，社區(qū)養(yǎng)老未來可能成為主流的養(yǎng)老模式，而

24、保險資金的長期性又與這類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資相匹配，因此很多保險公司都不希望這方面輸在起跑線上?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，更重要的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)務的發(fā)展還具有一定的協(xié)同作用，例如在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的同時還可以對接相應的保險產(chǎn)品，比如醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險產(chǎn)品，同時可帶動下游的老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產(chǎn)品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果發(fā)展得好將大大拓展壽險的產(chǎn)業(yè)鏈。據(jù)了解，目前我國的養(yǎng)老社區(qū)主要分為配建于普通居住區(qū)中的養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老住宅、專門建設(shè)而成的綜合性養(yǎng)老社區(qū)以及結(jié)合旅游和養(yǎng)生為一體的度假型養(yǎng)老社區(qū)。目前這三類養(yǎng)老社區(qū)主要對應三種模式，普遍銷售、會員制“綜合地產(chǎn)型”以及“持有+銷售”（即出租和出售相結(jié)合）

25、，其中“綜合地產(chǎn)型”模式盈利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益。例如，2011年底運營的北京市海淀區(qū)和熹會老年公寓就是采用這種經(jīng)營模式，養(yǎng)老社區(qū)將老人分為健康自理型、健康促進型、健康介助型、健康照護型，并分類提供不同的服務。養(yǎng)老社區(qū)的建立很大程度上需要當?shù)卣拇罅χС?，近年來，各地政府也鼓勵社會資金進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險資金成了香餑餑。險企建立的養(yǎng)老社區(qū)在經(jīng)營模式上也基本屬于這三類，例如中國平安養(yǎng)老社區(qū)主要涵蓋了“租賃型養(yǎng)老公寓”、“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。不過，保險公司在開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)時更傾向選用“保單+實物”的模式。例如泰康人壽早在2012年推出了國內(nèi)首個保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相

26、結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃幸福有約終身養(yǎng)老計劃，即投保人購買該保險產(chǎn)品，未來可憑保單入住養(yǎng)老社區(qū)；合眾人壽也推出樂享和頤享優(yōu)年生活年金保險兩款產(chǎn)品，投保人到保險合同約定年齡后，就可以選擇入住合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)，該社區(qū)集居家、社區(qū)和機構(gòu)三種養(yǎng)老方式于一體，提供了如餐廳、超市、銀行、老年大學、幼兒園、健身房、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施，同時還提供了包括獨立生活、協(xié)助照料（含失憶照料護理）和專業(yè)護士護理（含功能康復護理）等系統(tǒng)化的專業(yè)照料服務。目標客戶高端化盡管養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供了一應俱全的生活設(shè)施及“軟件”服務，但其較高的定位和門檻仍讓普通百姓望而卻步。確實，目前各保險機構(gòu)推出的養(yǎng)老社區(qū)主要是針對中高端人群，

27、例如，泰康人壽推出的幸福有約終身養(yǎng)老計劃起步價在200萬元，可以一次性或者分期繳納，而這一入門遠遠超出了中等家庭的能力。泰康人壽此次在申園的揭幕儀式上還明確指出，泰康養(yǎng)老社區(qū)是定位于世界級標準的“醫(yī)養(yǎng)活力社區(qū)”，是普通持續(xù)健康退休社區(qū)（CCRC社區(qū)）的升級版，“醫(yī)養(yǎng)”成為其核心關(guān)鍵詞。在人們越來越追求晚年生活品質(zhì)之時，這類將醫(yī)養(yǎng)結(jié)合概念貫穿其中的養(yǎng)老社區(qū)受到很多高凈值人群的青睞。此外，合眾人壽的養(yǎng)老社區(qū)也定位為中高端。據(jù)合眾人壽精算部負責人介紹，“合眾人壽樂享、頤享養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品與一般養(yǎng)老保障產(chǎn)品類似，不過原來的產(chǎn)品基本上豐富了給付的形式，客戶可以選擇到期后現(xiàn)金給付，也可以選擇將其作為入住養(yǎng)老社

28、區(qū)的租金”。據(jù)了解，以合眾人壽在售產(chǎn)品為例，若最終選擇持續(xù)照料社區(qū)，繳費分為躉繳和期繳。購買產(chǎn)品的客戶在70歲后入住社區(qū)，可選擇在養(yǎng)老社區(qū)入住十年，或終身入住。以期繳十年期產(chǎn)品為例，選擇入住養(yǎng)老社區(qū)十年的客戶每年繳費3萬元左右，選擇入住終身的客戶每年繳費5萬元左右。一位收入中等的投保人對此表示，盡管分十年繳費，在收入穩(wěn)定時繳納保費壓力并不是很大，但將來入住后仍然面臨一些養(yǎng)老服務費、醫(yī)療費以及其他一些生活費用等，如果全部包含在內(nèi)選擇養(yǎng)老社區(qū)恐怕仍是一種甜蜜的負擔。不過，對于目前養(yǎng)老社區(qū)偏高端的現(xiàn)狀，泰康人壽董事長陳東升表示，先期根據(jù)市場需求，公司有針對性地開發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)，未來將根據(jù)不同人群的需

29、要開發(fā)多層次的養(yǎng)老社區(qū)，以解決更多人的養(yǎng)老問題。上海首家持有型養(yǎng)老社區(qū)浮出水面3月29日，上海首家持有型養(yǎng)老社區(qū)新東苑快樂家園在閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)正式啟動建設(shè)，計劃于2016年10月向老人開放。作為上海首幅公開出讓的養(yǎng)老用地，該項目的落地對上海養(yǎng)老模式探索意義重大?！翱鞓芳覉@項目建成后將全部持有，不出售?！遍_發(fā)建設(shè)該項目的新東苑國際集團董事長沈慧琴在開工儀式上介紹，項目地處大虹橋地區(qū)，占地面積100畝，將建設(shè)15萬平方米的專業(yè)化養(yǎng)老服務設(shè)施，滿足1200位老人改善型、高品質(zhì)的養(yǎng)老服務需求。去年4月18日，上海新東苑實業(yè)有限公司以協(xié)議出讓的方式取得了上海第一幅養(yǎng)老用地閔行華漕鎮(zhèn)MHSB0001單元41

30、-08地塊，土地用途為其他公共設(shè)施用地C9(養(yǎng)老) ，土地總面積66206.90平方米，建筑總面積99310.35平方米，建筑容積率1.5。一度被業(yè)內(nèi)稱為上海民營企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的破冰之舉。上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，新東苑雖然獲準成為第一個養(yǎng)老用地的得主，但100%的物業(yè)持有率，將會帶來巨大的開發(fā)和經(jīng)營壓力，未來項目能否“叫好又叫座”仍需要市場檢驗。創(chuàng)新拿地模式穿過鳥語花香的華漕金豐簡介最新動態(tài)國際別墅區(qū)，中國房地產(chǎn)報記者來到了新東苑快樂家園的現(xiàn)場，項目被巨大的廣告牌圍起，第一根樁已經(jīng)打下，售樓處正在緊張地進行樣板房裝修，場地里工人和各式機械正在平整土地。在寸土寸金的大虹橋地區(qū)，低價

31、取得一幅環(huán)境較好的土地，新東苑無疑是幸運的，而更值得注意的是，它突破了往常擺在民營企業(yè)面前的土地障礙，成功地摘得了上海第一幅公開出讓的養(yǎng)老地塊。“該地塊是閔行第一幅新增出讓的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地塊，我們希望借鑒國內(nèi)外發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先進經(jīng)驗，以華漕鎮(zhèn)養(yǎng)老社區(qū)基地建設(shè)為突破口，帶動閔行區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實質(zhì)性發(fā)展?！遍h行區(qū)規(guī)土局土地利用管理科相關(guān)負責人表示，出讓時就規(guī)定，該地塊在出讓年限內(nèi)（50年）只能用于社會福利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，所有物業(yè)長期持有，不得分割銷售。如區(qū)政府認定拿地公司擅自改變該地塊養(yǎng)老用途，區(qū)政府有權(quán)優(yōu)先收回土地。出讓公告要求，閔行華漕鎮(zhèn)MHSB0001單元41-08（養(yǎng)老項目一期）地塊須滿足中、高端養(yǎng)

32、老需求，項目為失能、半失能的老年人提供照護服務，且養(yǎng)老服務業(yè)務一并納入民政部門指導和監(jiān)管范疇。此外，該地塊建成養(yǎng)老項目后，須充分發(fā)揮服務團隊的優(yōu)勢，以需求為導向，設(shè)立多種服務套餐，為周邊社區(qū)老年人提供無償、低償、有償?shù)炔煌愋偷姆?，為推進閔行區(qū)的養(yǎng)老服務事業(yè)做出應有的貢獻。根據(jù)新東苑的規(guī)劃，項目30%將用于老人居住，公共活動空間占到70%。這些公共空間包括中央食堂、每棟樓的食堂、公共客廳、護士站、康復室等。社區(qū)還將針對入住老人的實際需求，為入住的老年人提供從居家頤養(yǎng)、專業(yè)護理、醫(yī)療康復到臨終關(guān)懷的一站式服務。此外，該養(yǎng)老社區(qū)配套150畝生態(tài)農(nóng)莊，將為老年人提供無公害綠色蔬菜；并設(shè)立社區(qū)智慧庫

33、與智慧講堂，為社區(qū)長者提供精神文化交流的平臺。沈慧琴指出，目前社區(qū)已組建了專業(yè)團隊養(yǎng)老服務的運營公司，新東苑公司還與清華大學公共健康研究中心簽約建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并將在國家中醫(yī)藥管理局的指導下，建設(shè)中醫(yī)養(yǎng)生和養(yǎng)老服務相結(jié)合的實踐基地，實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”?！按祟惿鐓^(qū)不同于養(yǎng)老院，而是可讓入住的老人產(chǎn)生家的感覺?！遍h行區(qū)養(yǎng)老推進辦公室副主任韓永強告訴記者，閔行區(qū)正在申報國家養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革試點，持有型養(yǎng)老社區(qū)除了快樂家園，閔行區(qū)今年還計劃在君蓮大型居住區(qū)建設(shè)一家。會員制門檻高“周邊的精裝房已經(jīng)賣到4萬元/平方米，我們的價格肯定不會便宜。”售樓處一位工作人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，目前收費方案還沒有出

34、爐，但應該會采取與國際接軌的會員制模式，即老人想入住社區(qū)，必須先成為會員，繳納一定的會費，不同等級的住宿、服務對應的價格不等?！肮烙嬅繌埧〞?00萬元左右，有點類似于親和源的模式?！痹摴ぷ魅藛T透露。資料顯示，上海親和源實施的是“家”概念的會員制養(yǎng)老，每張會員卡對應一名或兩名會員，登記的兩名會員必須是夫妻或直系親屬，主打客戶群體是退休的教授、醫(yī)生、公務員等中高端客戶群體，價格在45萬元至98萬元不等?！翱鞓芳覉@這么高的定價，不排除有曲高和寡的風險?！鄙虾Ｒ晃火B(yǎng)老業(yè)內(nèi)人士評價稱，快樂家園作為一個長期持有、純養(yǎng)老性質(zhì)的養(yǎng)老服務項目，房屋精裝修加上各種養(yǎng)老設(shè)施，不斷推高著前期成本，且因不出售的原則，

35、只能靠服務價格收回成本，對開發(fā)商的資金實力要求頗高。中國房地產(chǎn)報記者了解到，新東苑集團是一家上海本土民營房企，1993年涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，業(yè)務范圍涵蓋了金融投資、開發(fā)建設(shè)和中介代理等環(huán)節(jié)，快樂家園是其進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的第一個項目。對于持有型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的艱難，沈慧琴坦言：“現(xiàn)在碰到的問題很多，這塊土地不可能100%自有資金投資，需要去銀行融資，但養(yǎng)老用地為慈善用地，沒辦法進行抵押和融資。另外，如果把這些老人吸納到社區(qū)養(yǎng)老，不管收多少錢，稅務局馬上要來收你的營業(yè)稅，這是非常嚴峻的問題。如此種種，目前讓一個民營企業(yè)投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利是比較難的。”快樂家園面臨的問題正是我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展面臨的共同問

36、題。另外，會員享受的是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權(quán)，而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)是分離的，未來一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，會員可能面臨較大的風險。此外，會員制還被質(zhì)疑成一種集資模式，可能會觸及法律紅線?！白鲎猿中宛B(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)商要有等待的耐心和實力?！庇H和源股份有限公司董事長奚志勇表示我國面臨“未富先老”的局面，老齡化已成為社會關(guān)注的焦點問題，政府對于養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展給予了高度重視和支持，黨的十八大提出“要積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。中國國際養(yǎng)老服務業(yè)博覽會以“關(guān)愛老人，讓生活更美好”為主題，由民政部、全國老齡工作委員會辦公室和北京市人民政府共同主辦，中國社會福利協(xié)會、北京市民政局和北京市老齡工作

37、委員會辦公室聯(lián)合承辦，是養(yǎng)老服務業(yè)最權(quán)威的國家級大型展會。在國家有關(guān)領(lǐng)導的關(guān)懷下，在國際組織的高度關(guān)注和參與下，在全國民政系統(tǒng)、養(yǎng)老服務機構(gòu)和企業(yè)的配合支持下，中國國際養(yǎng)老服務業(yè)博覽會吸引了來自近20個國家的500余家專業(yè)企業(yè)、機構(gòu)參與展覽展示，5萬多名觀眾前來觀摩。博覽會為投身養(yǎng)老服務業(yè)的仁人志士搭建了交流合作平臺，實現(xiàn)了供需雙方的有效對接，形成了巨大的成交量。在此，博覽會組委會對海內(nèi)外和社會各界的大力支持和積極參與表示衷心的感謝！CISSE2014第三屆中國國際養(yǎng)老服務業(yè)博覽會將繼續(xù)秉承“感恩關(guān)愛服務發(fā)展”的宗旨，圍繞老年人生活需求和養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的迫切需求，引進國際養(yǎng)老服務業(yè)的科研和實踐

38、成果，搭建國內(nèi)外養(yǎng)老服務業(yè)的學習交流、促進融合平臺，推動社會養(yǎng)老服務體系建設(shè)，為改善和提高中國老年人的健康、精神文化和生活水平，促進中國養(yǎng)老服務業(yè)的科學發(fā)展發(fā)揮重要的引領(lǐng)作用，同時為致力于進入養(yǎng)老服務行業(yè)的企業(yè)開拓市場、尋找客戶及合作伙伴、提升企業(yè)品牌和擴大產(chǎn)品銷售提供平臺與契機。1、老年人宜居建筑展區(qū)設(shè)計理念：推廣老年人宜居建筑的科技創(chuàng)新理念，使老年人宜居建筑展示體現(xiàn)符合標準；綠色環(huán)保；功能完善；居住舒適；活動便捷的要求，為老人營造一個良好的家居環(huán)境，使之生活得舒適、愉悅、健康。參展范圍：（1）綠色養(yǎng)老建筑、智能養(yǎng)老住宅、特色設(shè)計的老年公寓和養(yǎng)老院、社區(qū)日間照料中心、品牌養(yǎng)老地產(chǎn)、綜合養(yǎng)老社區(qū)的原型模型圖示及沙盤、圖片展示。（2）致力于老年人宜居建筑設(shè)計應用的建筑設(shè)計機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)；已應用養(yǎng)老建筑的相關(guān)設(shè)備設(shè)施研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)。2、老年人康復、護理服務展區(qū)設(shè)計理念：展示成功應用中西醫(yī)科學等手段服務于老年人康復、護理的研發(fā)與實踐成果，改善老