房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型分析解讀（圖文并茂）

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品,戶型的分析,一、戶型類別配置,立體戶型 平面戶型 （住宅層高一般在2.6至3.3米之間，最 通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較 多。）,躍層,復(fù)式,錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次,戶型分析： 根據(jù)箭頭所指，通過室內(nèi)的小樓梯，讓居住區(qū)和休息區(qū)形成了立體的層次差別,案例：錯層式住宅,提示： 錯層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數(shù)少，面積大的高檔住宅。,二、戶型類別分布,位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、 位置最差的地方設(shè)置總價最差的戶型。 （臨近路邊、景觀較差、朝北的方向、西曬、 底層等）,三、戶型功能配置,

2、1.一套好的戶型，首先必須是每一個房間都 間隔方正，少點“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角 的“鉆石房”出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放， 提高使用面積，也符合中國人的消費心理。,長沙玫瑰園,2.空間有效分隔 一般一個好的戶型應(yīng)該有6個分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。 生理分居：指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)該分室居??； 功能分區(qū)：指不同的生活功能有不同的活動空間，會客要有客廳、烹飪要有廚房、存物要有儲物室、廁浴要有衛(wèi)生間； 動靜分開：指活動空間和休息空間要嚴(yán)格區(qū)分，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置，而臥室需要更大程度的安靜，應(yīng)

3、比較深入。 公私分開：指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客進(jìn)門后將業(yè)主的家庭生活一覽無余； 主次分開：指主人房要與其他房間有所區(qū)別； 干濕分開：指廚房、衛(wèi)生間帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水、怕臟的臥室分開。,3.面積恰當(dāng)，尺度適宜 人們較理想的臥室面積為12-15平米之間，較理想的客廳面積為21-30平米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.6米，否則將影響看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲物室4-5平米，陽臺5-6平米較為適宜。 此外各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。例如廚房應(yīng)靠近入口設(shè)置，避免買菜后穿過客廳的不方便，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室以方便晚間使用，廁所門不應(yīng)直接開向

4、客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生有不雅觀。生活陽臺應(yīng)該與廚房或衛(wèi)生間相連，不應(yīng)與臥室相連，因為生活陽臺是開放性空間，曬衣時穿過臥室會影響臥室的私密性。,面積標(biāo)準(zhǔn).,4.健康因素的合理利用 呼吸、采光、通風(fēng)是每個人最基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否被合理運用也成了一個重要的標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。 每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般位南向，南偏

5、東或者南偏西不可大于45度。（住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為主。 ） 住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。,提示： 按照我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）。 衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有通風(fēng)窗，無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)置屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。 還要安排好室外空調(diào)機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留外熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。,自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。 窗占墻的比例：20%30%，低擋房 40%50%，

6、中檔房 70%以上，高檔房,四.各房間合理性要求,（1）客廳（起居室） 空間獨立?？蛷d開口不宜過多，要有兩面完整的墻； 方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應(yīng)小于3.6米，但也不應(yīng)大于5米； 長寬比不應(yīng)失調(diào)。進(jìn)深開間比不應(yīng)大于2：1； 入口設(shè)玄關(guān)。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保證用戶的私密性。 合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至5.5倍。,戶型點評： 客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。,案例：客廳開口太多.,（2）餐廳 相對獨立 餐廳與客廳空間易相對獨立； 餐廳與客廳即有關(guān)系又有分隔； 餐廳至少要有兩面墻夾一角。 與廚房即

7、有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū) 西式廚房與餐廳可以實現(xiàn)一體化； 中式餐廳經(jīng)過獨特的設(shè)計也能實現(xiàn)廚房餐廳一體化。,戶型點評： 上圖中餐廳與客廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促； 下圖經(jīng)過修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨立。,案例：餐廳不獨立.,案例：餐廳不占角.,戶型點評： 餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（邊角邊）； 周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用,案例：餐廳占角.,戶型點評： 餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨立，便于使用。,案例：餐廳獨立.,戶型點評： 餐廳獨立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點不言自明。,（3）廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要

8、太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多） 直接對外采光通風(fēng) 廚具按洗、切、燒的順序合理排布 有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設(shè)備 適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M 廚廁最好不要緊鄰臥室,（4）主臥室 擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加； 最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚； 大戶型的主臥應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間； 進(jìn)入式衣帽間（walk-in-closet）的出現(xiàn)使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；,(5)次臥室 次臥室面積宜大于10,按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些。,廁浴分離衛(wèi)生間,（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺 衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)采光

9、 公共衛(wèi)生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和便利使用。僅有一個衛(wèi)生間應(yīng)與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。 面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲藏室 全封閉獨立式空間，面積不小于3。 陽臺保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽臺而在臥室設(shè)陽臺，則晾衣、休閑都將經(jīng)過主臥室，會干擾主人。,廁所不宜放在房屋的中心，因為房屋的中部是住宅的心臟，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻。,廁所位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門。,90系列舒適二房,倆分離衛(wèi)生間,三分離衛(wèi)生間,90系列緊湊三房,7、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）,大戶型套房宜考慮多功能房 體現(xiàn)主人個性及愛好 注意對其他空間的干擾和影響 位置一般可

10、考慮靠近戶外的地方,5室3廳5衛(wèi)375,8、工人房,一般在三房以上的戶型中考慮； 位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方； 大面積房可設(shè)獨立的入戶門，與主入戶門分開。 活動區(qū)域相對獨立，與主人活動區(qū)域不相交。 可以設(shè)置獨立洗手間。,六 戶型點評,1.戶型空間尺度合理,合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設(shè)計中忽略了空間的重要性，結(jié)果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。,案例：空間比例失當(dāng),進(jìn)深太大,戶型點評 客廳進(jìn)深太長，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費,2.面積比例適宜,住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛(wèi)生間等，所以戶型設(shè)計需要有效搭配房屋各功能分區(qū)面積比例，以

11、盡量提高用戶的使用率。如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一。在權(quán)衡適宜的面積比例需要考慮如下因素： 各房室應(yīng)具有與戶型面積相匹配的比例； 大戶型不應(yīng)該出現(xiàn)小房間； 主臥應(yīng)明顯大于次臥； 三房戶型客廳與臥室比例應(yīng)控制在1.5：1以內(nèi)。,案例：面積比例失當(dāng),戶型點評： 廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主臥室。,3.通風(fēng)采光良好,在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個重要的參考指標(biāo)，具體說來，通風(fēng)采光至少要達(dá)到“室內(nèi)四明”“公共空間通風(fēng)采光”的要求。 “室內(nèi)四明”：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)四大功能區(qū)保證采光的充足； “公共空間通風(fēng)采光”：電梯廳、樓

12、梯（消防樓梯）、公共走道通風(fēng)采光良好。,戶型點評: 一梯兩戶的小高層設(shè)計，室內(nèi)通風(fēng)采光非常暢通。,案例：通風(fēng)采光良好,兩房兩廳,1、朝向不好。 2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。 3、“開放工作間”太過浪費。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。 4、動靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。 5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。,四房兩廳,1、玄關(guān)面積太大，實屬浪費。 2、通風(fēng)采光無法解決。 3、所有的房間門均與飯客廳相鄰，無法保證住房的私密性。 4、唯一可取之處是工人房，環(huán)行設(shè)置保證與家庭成員日常生活

13、不交叉。,兩代居70+90 (分),二合一（可分可合）戶型,模塊二：景觀的研發(fā),一、景觀應(yīng)具備的功能 1、綠化生態(tài)功能：保證常年見綠，力求四 季有花；以綠色植物為主，適當(dāng)點綴部分落葉 植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人 在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同 季節(jié)的園林美。,層次搭配,色彩配置,一、景觀應(yīng)具備的功能,2、休閑活動功能 （1）殘疾人無障礙：有臺階的地方同時設(shè)置坡道。 （2）老人無障礙：臺階高度適宜 （3）兒童無障礙：考慮兒童的安全性 （4）運動無障礙：,室外臺階踏步寬度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150mm，并不宜小于100mm，踏步級數(shù)不宜少于2。一般為（300

14、400）*（100150） 不應(yīng)采用無踢面或有突緣的臺階。 如果某段臺階特別長，最好每隔10-20個踏面設(shè)置一個休息平臺，以便登梯者在體力和精神上有一個休息。,一、景觀應(yīng)具備的功能,3、景觀文化功能 提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵（有教育意 義的雕塑）,1、山石造景的常見材料 （1）天然的山石材料 （2）以水泥混合砂漿、鋼絲網(wǎng)或玻璃纖維水泥（GRC）作材料。,山石造景,2、我國目前經(jīng)常使用的天然石材種類 （1）湖石 （2）黃石 （3）石英 （4）斧劈石 （5）石筍石 （6）千層石,3、山石造景的主要手法 （1）孤景賞石 （2）峭壁景石 （3）散點景石 （4）護(hù)岸景石 （5）假石瀑布,三、水景住宅

15、,1、自然水景住宅：小區(qū)附近有天然水系 2、人工水景住宅：小區(qū)規(guī)模較大，建筑密度相 對較低，水景以“面”（人工湖泊、水池或水景 廣場）為主、“點”（噴泉）、“線”（瀑布或 小溪）結(jié)合 3、水景點綴型住宅：微型景觀。規(guī)模較小，水 景一般以噴泉為主，偶有水瀑布、線型或小水池,沙河.堤亞納灣,有些業(yè)主覺得，買房時小區(qū)推的是“水景房” 概念，后來小區(qū)水景卻改成綠化或長期不開放， 有“被忽悠”之感，有開發(fā)商則稱：“宣傳冊、 樓盤廣告上的話語本就不可全信，如果在售樓合 同上沒有詳細(xì)寫明小區(qū)水景的開放時間，業(yè)主也 只能是啞巴吃黃連，有苦說不出，而在合同里寫 清水景開放時間的非常少?！?開發(fā)商在賣房子的時候宣

16、傳的“水景噴泉”， 算不算一種長期的承諾。如果小區(qū)的水景不開放， 甚至變成臭水池，業(yè)主又該怎樣維權(quán)？,如果水景在銷售時正常開放，而銷售后轉(zhuǎn)交物業(yè)公司 做日常的維護(hù)，相關(guān)的費用也由物業(yè)公司收取，那業(yè)主很 難向開發(fā)商討說法，但物業(yè)公司對此要承擔(dān)全部責(zé)任。 如果在正常運營過程中，小區(qū)的水景發(fā)生設(shè)備故障， 這部分錢應(yīng)由維修基金支出?，F(xiàn)在很多小區(qū)都存在部分業(yè) 主定時上繳相關(guān)費用，而部分業(yè)主不按時按量繳納，物業(yè) 公司收不齊相關(guān)費用，就有了不開水景的“借口”。物業(yè) 公司可以對業(yè)主欠費行為進(jìn)行訴訟，但不能以未收齊物業(yè) 費為由不承擔(dān)管理義務(wù)，這是兩個不同的法律關(guān)系。,四、山景住宅,一般都出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，接近自

17、然，貼近 紅塵，賣點在于風(fēng)景和空氣。,萬科十七英里,項目位于龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)。三面環(huán)海，背靠青山，用地海景線長約662米。,建筑實體與山體的結(jié)合 住宅空間與環(huán)境的融和 空間的通透與流動 打造“新奢華主義”的住區(qū),建筑與地形有機結(jié)合,最大限度利用原有地形，形成高低錯落的樓盤形象,原有地形,規(guī)劃分散布局，保證各棟建筑的優(yōu)質(zhì)景觀,利用山體等高線布局建筑，形成線性弧形布局方式，最大限度擴(kuò)展沿海面,總體布局為兩個部分： 沿海的坡地為別墅區(qū)； 后面的臺地為高層住宅區(qū)；,別墅區(qū),高層區(qū),人車分流、公共道路與私家道路相對分離,一期別墅受地形限制，未設(shè)置連通每戶的車行道路；通往海邊的步道公私相對隔離； 二期將車行道路設(shè)置在建筑的背海面，沿海面為消防車道，日常為人行通道。 沿山體設(shè)置步道，將復(fù)雜的地形打造成重要的景觀通道,面海的消防通道,通向海邊的步道,幾何型的建筑造型，形成獨特個性,背山面海的戶型設(shè)計-背山面為交通部分，臨海面形成大廳和大露臺,背山面的外走廊,臨海面的露臺,小結(jié)：,建筑與地形有機結(jié)合：樓盤是以坡地為主的住區(qū)，建筑布局盡量少的改造地形，形成與地形的有機結(jié)合； 最大限度的利用景觀資源：線性規(guī)劃布局爭取最大限度的利用景觀資源；戶型設(shè)計以利用景觀為主題； 利用山體形成