20191113A-增城中新-拿地階段規(guī)劃評審(4)(1)

1、廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)45畝產(chǎn)業(yè)勾地項目簡報,申明：本文檔系四川藍光發(fā)展股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權歸四川藍光發(fā)展股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法的行為，當事人將承擔相應的法律后果。,華南區(qū)域 2019年11月07日,藍光發(fā)展,藍 光 地 產(chǎn) 集 團,董事長審批：,分管領導審批：,審 核：,編 制：,總 裁 審 批：,審 核：,目錄,一、項目基礎信息 1、項目信息 2、項目區(qū)位 3、控規(guī)及地鐵規(guī)劃 4、項目四至及配套 5、

2、項目照片 6、奧維紅線 7、土地屬性組團量級 8、規(guī)劃條件 二、項目定位 1、市場分析 三、規(guī)劃方案 1、用地價值分析 2、經(jīng)濟性-貨值分析 3、項目總圖 4、項目鳥瞰圖（草模） 5、產(chǎn)品分布 6、消防流線組織 7、豎向設計分析 8、總圖方案對比 四、戶型方案 1、產(chǎn)品戶型圖 五、示范區(qū) 1、示范區(qū)及首開區(qū) 六、風水紀要 1、風水紀要信息,一、項目基礎信息,項目信息,Page 5,定位小組會審議意見匯總,待更新,項目區(qū)位,Page 6,項目位于中新鎮(zhèn)，距離朱村教育城約4.7公里，距離中新知識城約17公里，處于廣州兩大重點板塊之間。 項目周邊2公里范圍未來規(guī)劃建設中新科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園（規(guī)劃建設），

3、廣東農(nóng)工商職業(yè)技術學院已投入使用，未來片區(qū)產(chǎn)業(yè)、教育人口密集，發(fā)展?jié)摿薮蟆?鎮(zhèn)龍西站,恒創(chuàng)工業(yè)園,本案,中新站,4.8km,鎮(zhèn)龍站,廣東農(nóng)工商 職業(yè)技術學院,鳳崗站,坑貝站,富士康 科技小鎮(zhèn),朱村 教育城,中新科技 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 (規(guī)劃),4.7km,6.3km,鎮(zhèn)龍北站,廣州商學院,廣州康大職業(yè)技術學院,2km,3km,21號線,14號線支線 知識城線,朱村教育城：規(guī)模超越廣州大學城，包括24所職業(yè)學校及1處技能人才公共實訓鑒定基地。將在2020年第一季度前第一期入駐院校全面動工，于2022年9月前完成第一期工程交付使用。 中新科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園（規(guī)劃建設）：規(guī)劃建設產(chǎn)業(yè)，將圍繞電子信息、現(xiàn)代制

4、造業(yè)、智能裝備等業(yè)態(tài)，重點引進總部經(jīng)濟企業(yè)。 富士康科技小鎮(zhèn)（在建）：重點發(fā)展超高清8K電視、工業(yè)機器人、工業(yè)大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)，將吸引超過70家上下游企業(yè)進駐；帶動新增就業(yè)人口約6萬人，居住人口預計達10萬。 廣東農(nóng)工商職業(yè)技術學院：學校開設有45個招生專業(yè)，全日制在校生近2萬人。,中新鎮(zhèn)政府,中新知識城方向（約17km）,Page 7,控規(guī)及地鐵規(guī)劃,地塊內(nèi)部平整,地塊南部地鐵站,地塊紅線圖,地塊呈類方形，西部及南部為現(xiàn)狀通車市政路，北部規(guī)劃市政路；南部緊鄰中新地鐵站三個出入口，屬地鐵上蓋建筑物。未來地塊西部及南部將建設市政綠化，與兩條市政路有一定空間隔離。,僑建御溪谷別墅群,辦公及 商業(yè)體,廣

5、東農(nóng)工商職業(yè)技術學院,項目四至及配套,現(xiàn)場照片,現(xiàn)場照片,現(xiàn)場照片,奧維紅線,請對以下信息進行說明： 臨近地鐵站，交通便利； 未來片區(qū)產(chǎn)業(yè)、教育人口密集，發(fā)展?jié)摿薮螅?周邊教育資源豐富； 生活和市政配套較齊全。,土地屬性-組團量級,規(guī)劃條件,二、項目定位,市場分析-地鐵對沿線房價拉升,Page 16,地鐵的發(fā)展預示著城市的發(fā)展方向，帶來的不僅是交通的便捷，更是沿線區(qū)位價值的提升，也是房價上漲的重要推動因素，地鐵開通前房價漲幅在1667%之間。,2017年12月地鐵通車,漲幅35%,漲幅67%,漲幅50%,2016年12月地鐵通車,漲幅16%,漲幅34%,數(shù)據(jù)來自：克而瑞、陽光家園、世聯(lián)平臺,

6、同期黃埔區(qū)整體售價增幅對比。,市場分析-住宅市場競爭格局,Page 17,Page 17,中泰天境（尾貨） 1.9-2萬/精裝,鎮(zhèn)龍,中新,鳳崗,在售項目,科慧花園 1.9-2.3萬/精裝,遠洋招商保利東灣 2.5萬/精裝復式,項目鄰近朱村板塊，周邊6公里范圍內(nèi)，一手住宅售價約1.9-2.5萬/（裝修），月均去化約21-330套/月。 同為地鐵上蓋項目的科慧花園去化強勁，為該區(qū)域銷冠項目。 【科慧花園】售價1.9-2.3萬 （裝修），18年9月首開，至今月均網(wǎng)簽約330套； 【遠洋招商保利東灣】在售100-110復式產(chǎn)品，售價2.5萬/（裝修），月均網(wǎng)簽21套； 距離項目3公里的【中泰天境】，

7、15年首開，現(xiàn)已尾貨在售，售價1.9-2萬/，開盤至今月均網(wǎng)簽31套。,6.3km,坑貝,3km,市場分析-廣州使用權市場,Page 18,廣州目前使用權市場呈下行趨勢，主流產(chǎn)品以小面積復式為主，售價約為周邊住宅價格的0.30.4之間，普遍去化10-20套月； 部分項目品牌開發(fā)商加持、地段優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品總價低高贈送、渠道費用高、高租金回報，去化情況較好。如：壹城廣場，配合渠道時月去化可達100套，取消渠道后月均去化15套；富力天寓地段優(yōu)勢明顯，租金回報高，配合渠道，7-8月，月均去化150套，目前月均去化60套；新福港鼎薈，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，4.8米層高復式，贈送率高達150%，月均去化20-30

8、套；,Page 18,三、規(guī)劃方案,商業(yè)價值,居住價值,地鐵口,廣 汕 公 路,坪 中 公 路,地鐵口,廣 汕 公 路,坪 中 公 路,用地價值分析,經(jīng)濟性-貨值分析,待復核,項目總圖,項目鳥瞰圖（草模）,項目鳥瞰圖（草模）,Page 25,83戶型,93戶型,113戶型,圖例：,配套,辦公,公寓,商業(yè),產(chǎn)品分布,消防流線組織,所有消防車轉(zhuǎn)彎半徑均為12米。 同時所有回車場地均為18X18米。,豎向設計分析（高差超過10米地塊且地庫有分臺必填）,A-A剖面圖,A,A,項目總圖對比,歷史方案1,東側(cè)大平層,歷史方案2,全LOFT公寓,現(xiàn)方案,三期為LOFT+平層公寓,四、戶型方案,產(chǎn)品戶型圖,1

9、、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,T6高層 83+93+113,A,B,C,A,B,C,83戶型,113戶型,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,辦公 標準層面積：1470,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)

10、生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,二期公寓 LOFT下層 標準層面積：1100,B,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,B,B,B,B,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,二期公寓 LOFT上層 標準層面積：1100,B,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,B,B,B,B,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選

11、擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,二期公寓 報建版 標準層面積：1100,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,三期公寓 3F-10F 12-19F LOFT下層 標準層面積：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,A,C,

12、C,C,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,三期公寓 3F-10F 12-19F LOFT上層 標準層面積：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,A,C,C,C,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷

13、,三期公寓 21F-33F 平層 標準層面積：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,A,產(chǎn)品戶型圖,1、戶型產(chǎn)品選擇是否合理； 2、是否滿足戶型配比要求； 2、是否滿足集團戶型標準化要求； 3、是否滿足集團要求的衛(wèi)生間數(shù)量； 4、臥室數(shù)量及尺寸是否匹配套型； 5、戶型是否有硬傷,三期公寓 報建版 標準層面積：1210,地下一層 地下室總面積：43128m 地下室總車位：1473輛 地上停車位：164輛 a值=塔樓區(qū)地下室面積/地下室總面積=5570m/43128m=0.13 1/10 取29

14、（含非機動車庫） b值=人防面積/地下室總面積=6652m/43128m 0.15 1/4 故增加0 c值=45畝50畝 故增加2 地下車位平均面積=31/輛 不含非機動車庫單車位指標：（地下室總面積43128平米-非機動車庫面積1467平米）/1473=28.3/輛；滿足設計限額值。 地下室單車位指標（全口徑）29.3/輛=地下室總建筑面積43128-可售、自持、贈送地下室建筑面積（包括但不限于儲藏間、商業(yè)等） 0 -特殊設備房面積0/地下室機動車位數(shù)量（按規(guī)劃要求計）1473輛,地下車庫指標,超出指標控制值的原因說明： 地塊特征：規(guī)整 不規(guī)整 特別不規(guī)整 地形地貌：山地 丘陵 盆地 地下室層數(shù)：二層 三層 四層 政府特殊要求：有 無 注：地塊特征判斷依據(jù)：規(guī)整是地塊為四邊形，不規(guī)整是地塊為多邊形且相鄰兩邊角度大于30度，特別不規(guī)整是除以上兩種以外的其他類型。,地下室范圍,5,-1F平面圖 本層地庫面積：21564 本層車位數(shù)：6