《物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)》PPT課件.ppt

1、2020/9/2,1,物業(yè)管理操作實(shí)務(wù),主講：XX,2020/9/2,2,學(xué)習(xí)公約,守時(shí)：準(zhǔn)時(shí)上下課自制：教室內(nèi)禁煙、吃零食、接收手機(jī)電話放開(kāi)：放開(kāi)自己，積極主動(dòng)、互動(dòng)空心：心態(tài)歸零，丟棄不良習(xí)慣 尊重：注重儀表，注重禮貌信賴：信賴講師，信賴同事，信賴其他學(xué)員準(zhǔn)備：準(zhǔn)備學(xué)習(xí)用具，隨時(shí)回答問(wèn)題,2020/9/2,3,大家好!歡迎您入座！,2020/9/2,4,一、前期介入,2020/9/2,5,1、前期介入的作用,有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。 有利于提高房屋建造質(zhì)量。 有利于保證物業(yè)的使用功能。 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解。 有利于后期管理工作的進(jìn)行。 有利于樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象。,20

2、20/9/2,6,l房地產(chǎn)E網(wǎng) 房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造行業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù).,2020/9/2,7,2、前期介入的階段,立項(xiàng)決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建設(shè) 竣工驗(yàn)收,2020/9/2,8,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始 洽談，初步達(dá)成協(xié)議 介入可行性研究 退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 介入物業(yè)銷售階段 介入施工建設(shè)階段 物業(yè)驗(yàn)收、移交 結(jié)束前期介入,2020/9/2,9,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。

3、 配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。,2020/9/2,10,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。,2020/9/2,11,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛

4、比例盡量充足。 小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。,2020/9/2,12,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。 綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。 小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。,2020/9/2,13,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低杠桿等設(shè)施和器械。 排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管

5、，以方便管體爆裂時(shí)更換。 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。,2020/9/2,14,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等。 建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。 布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。,2020/9/2,15,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪

6、設(shè)一定高度的瓷片。 樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露。 小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管。,2020/9/2,16,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽。 垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)。,2020/9/2,17,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),單元樓道燈電表配制要選用最小容量。 消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的

7、可否合用一個(gè)電表。 由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表。,2020/9/2,18,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。 凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶。 建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗。,2020/9/2,19,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),各單元門(mén)、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 所有單元進(jìn)戶門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚。 商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位。 建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)。,20

8、20/9/2,20,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。 最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。,2020/9/2,21,4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位： （a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。 （c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)

9、不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。,2020/9/2,22,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),對(duì)小區(qū)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司。 小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。,2020/9/2,23,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督

10、檢查質(zhì)量關(guān)。 所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。,2020/9/2,24,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操

11、作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。,2020/9/2,25,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。,2020/9/2,26,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶

12、，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。,2020/9/2,27,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。,2020/9/2,28,5、項(xiàng)目工程施工時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）

13、的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。,2020/9/2,29,6、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售樓時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；,2020/9/2,30,6、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售樓時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損？）；,2020/9/2,31,6、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售樓時(shí)應(yīng)提出的意見(jiàn),承諾小區(qū)會(huì)

14、有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要統(tǒng)一口徑。,2020/9/2,32,二、物業(yè)接管驗(yàn)收,OK,2020/9/2,33,在物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng),對(duì)前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案。 應(yīng)將小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交

15、給物業(yè)公司。,2020/9/2,34,在物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng),將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減少費(fèi)用。 凡小區(qū)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。,2020/9/2,35,在物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng),驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等

16、。 小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。,2020/9/2,36,三、物業(yè)入伙,2020/9/2,37,入伙階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作,物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、維修資金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。,2020/9/2,38,入伙階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作,凡是業(yè)主（住用戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的相關(guān)條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見(jiàn)的比較棘手