朱家角項(xiàng)目前期策劃階段性匯報(bào)方案.ppt

1、,/,此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)CRIC書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制,克而瑞（中國）/上海事業(yè)部,CRIC CHINA/201011Phase1-FINreport,朱家角項(xiàng)目公寓物業(yè)發(fā)展專題匯報(bào),緣起 對(duì)打造養(yǎng)老公寓的一些思考,三個(gè)判斷和兩個(gè)觀點(diǎn),判斷一：順天時(shí)，上海老齡化發(fā)展催生未來養(yǎng)生住宅市場(chǎng)需求潛力巨大！,養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加； 中國呈老齡化趨勢(shì)，老齡人口多，增長(zhǎng)快； 421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展； 上海老年住宅市場(chǎng)仍處于發(fā)展初級(jí)階段。,根據(jù)胡潤(rùn)2010年至尚優(yōu)品中國千萬富豪品牌報(bào)告 中，我們了解，全世界的富豪們都十分關(guān)注健康的生活方式。,CRI

2、C觀點(diǎn)/三個(gè)判斷,在上海，亞健康人群不斷增長(zhǎng)。特別是上海的高收入人群，健康狀況十分嚴(yán)峻。調(diào)查顯示，高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢(shì)明顯加快，平均超過“日歷年齡”10年左右。,據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，全世界亞健康人群比例驚人，達(dá)到75%，已成為與與艾滋病并列的健康大敵。而根據(jù)最新的中國城市健康狀況大調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國589個(gè)城市中的亞健康人群已達(dá)76%。,數(shù)據(jù)來源：世界衛(wèi)生組織、中國城市健康狀況大調(diào)查,養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加。,中國老齡化人口發(fā)展趨勢(shì),世界老齡化人口發(fā)展趨勢(shì),億人,億人,早在2002年，在全世界186個(gè)國家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個(gè)

3、人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。 在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長(zhǎng)2.38個(gè)百分點(diǎn)。 摘自2002年世界人口老齡化動(dòng)態(tài),目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發(fā)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?提升到14，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時(shí)間。中國只用27年就可以完成這個(gè)歷程。 摘自2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告,世界人口呈老齡化趨勢(shì)，中國老齡人口多、增長(zhǎng)速度快。,421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展。,爺爺、奶奶、外公、外婆 爸

4、爸、媽媽 寶寶,-家庭,三口之家已成為社會(huì)主力結(jié)構(gòu)，獨(dú)生子女成家后，夫婦們?cè)诜泵ぷ鲏毫蜌埧岬纳娓?jìng)爭(zhēng)條件下，照顧一個(gè)孩子和四位父母，時(shí)間精力嚴(yán)重不足； 老年人多愁善感和代溝問題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群體活動(dòng)和空間平臺(tái) 分散式養(yǎng)老逐漸向集中養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老觀念和居住觀念正發(fā)生根本性改變； 國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年住宅的開發(fā)，能使投資者實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。,早期,現(xiàn)在,未來,上海老年住宅市場(chǎng)仍處于發(fā)展初級(jí)階段。上海老年公寓仍走養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，國外流行的健康型養(yǎng)老社區(qū)仍不多見。,判斷二：優(yōu)地利，區(qū)域定位和資源與養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)居住需求相契合！,CRIC觀點(diǎn)/三個(gè)判斷,交通發(fā)展

5、帶加強(qiáng)了朱家角對(duì)周邊客源的吸納能力。,30分鐘即可到達(dá)虹橋樞紐，大虹橋樞紐規(guī)劃落地，帶動(dòng)朱家角地區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。成為服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)的大型綜合交通樞紐。 虹橋商務(wù)區(qū)坐落于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置。 樞紐地區(qū)規(guī)劃有軌道交通2號(hào)線、10號(hào)線、5號(hào)線、17號(hào)線、20號(hào)線經(jīng)過，形成三橫二縱布局結(jié)構(gòu)，其中20號(hào)線終點(diǎn)?？繓|方綠洲。,M20,朱家角具備發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的自然資源和配套規(guī)劃。,5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費(fèi)主流； 上海老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出； 出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付能力強(qiáng)。,判斷三：攜人和，以養(yǎng)生生活方式為主

6、流的客群支付和消費(fèi)日益增多！,CRIC觀點(diǎn)/三個(gè)判斷,5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費(fèi)主流。社會(huì)福利制度為休閑養(yǎng)生提供了時(shí)間保證，同時(shí)對(duì)于休閑養(yǎng)生提出了更高要求，生態(tài)旅游結(jié)合度假的生活方式成為潮流。,工作制度的改變?yōu)槿藗兲峁┝讼硎荛L(zhǎng)假的可能 近些年來，我國的休閑假期也不斷加長(zhǎng)，居民基本與歐美發(fā)達(dá)國家居民一樣享受同樣多的節(jié)假日數(shù)（114天）。 居民壽命延長(zhǎng)客觀上增加了休閑時(shí)間 社會(huì)保險(xiǎn)制度、福利制度的不斷完善，社會(huì)文明程度提高，生命科學(xué)的發(fā)展，使人的壽命不斷處長(zhǎng)，人生的后20-25年基本處于休閑的狀態(tài)中，用于休閑消費(fèi)的支出。,在發(fā)達(dá)國家，目前觀光旅游只占整個(gè)旅游市場(chǎng)的30%，休閑度假和戶外運(yùn)

7、動(dòng)則占了70%以上的份額。 隨著我國居民休閑觀念的形成，將以提高生活質(zhì)量為目的，把健身、求知、娛樂等輕松、快樂而富有意義的休閑活動(dòng)放在首位，不僅消遣娛樂性和健身性的需求會(huì)有較大增長(zhǎng)，而且智力性和發(fā)展性的休閑需求也將有大幅增加。,我國公民一生中有1/3還多的光陰將在閑暇中度過，這些為我國的度假休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了時(shí)間保證。,玩得高興又有益身心的休閑度假需求模式成為消費(fèi)主流。,養(yǎng)老需求,養(yǎng)生需求,無需求,中老年高端客戶是最具潛力和可行性的客戶，他們?cè)絹碓疥P(guān)注健康和生活品質(zhì)。,上海老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出,嚴(yán)重老齡化是上海目前面臨的最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，已接近世界人口老齡化最高的國家水平（如日本和

8、瑞典），比全國接近高一倍。專家預(yù)測(cè)，到2030年上海老年人口將達(dá)到500-600萬的峰值。,生在新中國，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，55-65歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們； 他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，經(jīng)歷實(shí)力較為雄厚，并不渴求財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫。,出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付能力強(qiáng)。,基于以上三點(diǎn)判斷，對(duì)于本項(xiàng)目公寓客戶和產(chǎn)品的發(fā)展，我們提出兩個(gè)觀點(diǎn),第一：“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”。,CRIC觀點(diǎn)/觀點(diǎn)一,主觀上，公寓類客戶不能完全依賴區(qū)

9、域內(nèi)升級(jí)需求消化；導(dǎo)入外圍客戶是必然，也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的必要?jiǎng)幼鳌?客觀上，朱家角郊區(qū)區(qū)位特質(zhì)、板塊水鄉(xiāng)環(huán)境等因素，有開發(fā)養(yǎng)生、養(yǎng)老主題社區(qū)的有利條件。,占據(jù)半壁江山的公寓類物業(yè)，客戶群注定不能單一。,為什么要有養(yǎng)老客群？,第二：“要養(yǎng)老客群，但非養(yǎng)老社區(qū)定位”。,抓住養(yǎng)老客戶，但不能窄化項(xiàng)目整體主題。,5+2度假,養(yǎng)生,改善,投資,養(yǎng)老,總主題？,CRIC觀點(diǎn)/觀點(diǎn)二,這次，我們著重分析解決三個(gè)問題,18,CRIC觀點(diǎn),1、本案的養(yǎng)老客戶地圖和圖像？2、 如何抓了養(yǎng)老客層，而又不會(huì)窄化項(xiàng)目的主題？3、 他們需要什么樣的產(chǎn)品和配套？,PART 1 公寓物業(yè)的客戶篩選,1,養(yǎng)老客戶分類及篩選,老年

10、型階段,年輕型階段,長(zhǎng)壽型階段,55-70歲 這類型老人老人生活能夠自理，社區(qū)需要有基本配套給老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到社區(qū)的各服務(wù)機(jī)構(gòu)參加活動(dòng)。,70-80歲 這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)要轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計(jì)，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、坐便器要增設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)，地板防滑要再次加固，增設(shè)專門的家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必須服務(wù)。,80歲以上 這類型老人需要特別護(hù)理，住宅除具備上面兩個(gè)階段住宅設(shè)計(jì)的大部分功能外，還需要增設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)以及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，要

11、設(shè)有同整棟樓安全警報(bào)系統(tǒng)相連的緊急呼救措施，以應(yīng)付突發(fā)情況?？傊?，需要服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。,從老年客群細(xì)分的需求出發(fā)，結(jié)合社區(qū)調(diào)性，建議只選擇以高知識(shí)、高收入階層的，具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源的55-70年齡段，年輕型老人為項(xiàng)目主力養(yǎng)老客群。,1,項(xiàng)目公寓物業(yè)的客戶定位細(xì)分,發(fā)展初期,發(fā)展成熟期,社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家養(yǎng)生的度假地。,根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時(shí)以養(yǎng)生的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生和養(yǎng)老功能的重疊，但養(yǎng)生的概念強(qiáng)于養(yǎng)老。,時(shí)間軸,理念特點(diǎn),核心訴求,客戶占比,時(shí)間

12、軸,社區(qū)發(fā)展成型，是上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的退休人士向往的養(yǎng)老生活居所。,前期養(yǎng)生概念成功植入帶來大量客戶，輔以市場(chǎng)引導(dǎo)，主打以養(yǎng)老的需求訴求點(diǎn)為線索，在功能配套上更多植入養(yǎng)老概念，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生向養(yǎng)老功能的過度，但養(yǎng)生概念并不消失。,1,項(xiàng)目公寓物業(yè)的客群構(gòu)成比例及演變,養(yǎng)生,養(yǎng)老,1,具有服務(wù)、醫(yī)療、居住以及休閑娛樂功能的“老年親情社區(qū)”是老年社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。,功能 需求,生活休閑功能,居住功能,文化娛樂功能,服務(wù)功能,商業(yè)功能,其他功能,注重空間的無障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需要,提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共間 提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間 提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間 提供老

13、人渴望年輕，享受童真的空間,24小時(shí)為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理,保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等,滿足基本的購物、日用品采夠等需求,滿足到此度假、陪伴老人的家人需求,單間公寓 套房 別墅,生態(tài)公園 戶外健身區(qū),棋牌室、茶室、健身房 種植園、圖書室歌舞廳,醫(yī)療室 護(hù)理室,緊急呼叫 日常護(hù)理 代辦服務(wù),餐廳、超市 洗衣店、美發(fā)店,兒童托管中心,醫(yī)療護(hù)理功能,養(yǎng)老客群的需求特征/功能需求,養(yǎng)老型客戶的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)在于兩方面：一方面是社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、物業(yè)的價(jià)值，以及步行可達(dá)的便利小型生活、醫(yī)療所等設(shè)施；另一方面是大型醫(yī)療設(shè)施等區(qū)域級(jí)配套的價(jià)值。,養(yǎng)老型客戶需求特征

14、： 認(rèn)可項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)環(huán)境和園林設(shè)計(jì)； 對(duì)私家庭院的面積要求比較高； 對(duì)社區(qū)配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設(shè)施能齊全：醫(yī)療站、便利超市、社區(qū)巴士； 區(qū)域配套：三甲級(jí)的哮喘?？漆t(yī)院,1,養(yǎng)老客群的需求特征/產(chǎn)品偏好,根據(jù)cric專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于老年社區(qū)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，老年人注重的社區(qū)便利配套包括： 1、專業(yè)老年大學(xué) （ ） 2、老年俱樂部 （ ） 3、老年活動(dòng)室 （ ） 4、老年茶室 （ ） 5、家庭敬老室 （ ） 6、社區(qū)醫(yī)療中心 （ ） 7、老年法律咨詢室 （ ） 8、老年互助服務(wù)社 （ ） 9、老年醫(yī)療培訓(xùn)講座室 （ ） 10、老年食堂 （ ）,11、老年浴室 （ ） 12、安老服務(wù)機(jī)構(gòu)

15、（ ） 13、減少臺(tái)階，增加坡道設(shè)計(jì) （ ） 14、園區(qū)增設(shè)緊急呼叫按鈕 （ ） 15、公共設(shè)施和主要景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置扶手 （ ） 16、社區(qū)道路設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)防滑處理 （ ） 17、提供各種室外健身場(chǎng)所 （ ） 18、實(shí)現(xiàn)無死角園區(qū)智能化監(jiān)控設(shè)計(jì) （ ） 19、樓體安裝電梯 （ ） 20 、專業(yè)的智能化設(shè)備 （ ） .,養(yǎng)老客戶置業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素排序,PART 2 公寓物業(yè)的定位策略,26,“養(yǎng)生的產(chǎn)品，會(huì)給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會(huì)讓人聯(lián)想到悲傷和落寞?！?“如果我要去度假的話，我會(huì)選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如果那是一個(gè)養(yǎng)老的地方，我們不會(huì)去的，不想跟老年人混在一起?！?“這個(gè)

16、地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信?！?“如果做養(yǎng)老，會(huì)讓項(xiàng)目貶值，也賣不起高價(jià)，可能連銷售都成問題?！?客戶如是說,養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老。,功能主題上強(qiáng)化，生活主題上弱化。以避免對(duì)整盤主題形成排斥，和對(duì)營(yíng)銷訴求的局限。需要提出一個(gè)兼容寬泛的主題概念！,2,定位的策略,通過研究，我們發(fā)現(xiàn)“度假客戶”和“養(yǎng)老客戶”需求概念上的共同利益因子是 “健康管理”,2,主題概念的提煉,養(yǎng)生,建議主題為“養(yǎng)生社區(qū)”。,結(jié)合健康管理的需求，打造一個(gè)郊區(qū)特色養(yǎng)生概念社區(qū)，完善特色功

17、能性配套和產(chǎn)品元素，市場(chǎng)接受程度較高。,2,主題概念的提煉,養(yǎng)生社區(qū)的概念挺好的，可以考慮買來投資，可以買來給父母養(yǎng)老使用，自己也可以去旅游度假。,度假可以考慮，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來住個(gè)幾天，比如可以發(fā)呆的地方，可以放松的項(xiàng)目，比如引進(jìn)泰國的SPA等。如果配套好的話，父母可以送過去住一兩個(gè)月，時(shí)間長(zhǎng)了我覺得他們住不下去。,養(yǎng)生度假結(jié)合特色旅游功能比較容易為不同年齡段客戶所接受。,公寓物業(yè)的階段主題差異,先期概念：養(yǎng)生休閑/5+2,中期概念：健康療養(yǎng)/候鳥式,后期概念：悠品退休社區(qū)/全天候,主題概念：高尚養(yǎng)生社區(qū),STEP1寬泛主題，弱化養(yǎng)老概念,STEP1形成口碑，形成樂

18、齡社區(qū)氛圍,STEP1鞏固主題，強(qiáng)化退休社區(qū)主題,根據(jù)整體開發(fā)過程中客群結(jié)構(gòu)的變化，在主題上循序漸進(jìn)，分三個(gè)步驟營(yíng)銷傳到，具體為：,2,主題概念的演變,主題概念：高尚樂齡社區(qū),主題概念：高尚退休社區(qū),朱家角世界級(jí)高尚樂齡社區(qū) 集養(yǎng)生休閑、健康管理一體的近郊風(fēng)情小鎮(zhèn),2,主題定位,50+/60+/70+系列 構(gòu)成養(yǎng)老養(yǎng)生主體客群 循序漸進(jìn)形成健康主題社區(qū),全新退休樂齡生活的領(lǐng)跑者,PART 3 公寓物業(yè)的產(chǎn)品策劃,3.1養(yǎng)老公寓的規(guī)劃要點(diǎn),3,產(chǎn)品策劃/三個(gè)打造的原則,特色 配套,多樣化交流空間，定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì),打造的老年社區(qū)KPI指標(biāo),硬件設(shè)施,軟件 設(shè)

19、施,空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜,空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風(fēng)、明亮、防火,室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征,建筑造型：應(yīng)富有生活氣息，與社會(huì)福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開來,醫(yī)療:獨(dú)立的醫(yī)院,娛樂:老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶外活動(dòng)的需要,休閑：綠化、噴泉、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場(chǎng)所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場(chǎng)所,無障礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等,住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動(dòng)為基礎(chǔ)

20、。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感,通過各類專項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),及時(shí)處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷服務(wù)。如：物業(yè)管理中心應(yīng)能及時(shí)對(duì)諸如有害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故、求助等主動(dòng)提供緊急幫助,區(qū)位環(huán)境,單體設(shè)計(jì),配套設(shè)施,室外環(huán)境,專業(yè)服務(wù),物業(yè)管理,3,產(chǎn)品策劃/養(yǎng)老社區(qū)KPI指標(biāo),老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表,3,產(chǎn)品策劃/規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,3,產(chǎn)品建議/規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),3.2養(yǎng)老公寓的環(huán)境配套建議,老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。,老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備

21、的其理念更多是父母子女52周末休閑、全家團(tuán)聚的度假地，其特色的休閑設(shè)施配套將大大增加項(xiàng)目吸引力。,根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施但同時(shí)以溫馨親情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂有突出亮點(diǎn)的社區(qū)轉(zhuǎn)變：,多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)； 完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)； 豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂配套功能； 方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施； 精神與價(jià)值訴求，老年服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕感覺。,中國人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同

22、，中國老年人有很強(qiáng)烈的對(duì)親情和家庭的情感需求。,社區(qū)定位,3,產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套,老年公寓區(qū)域設(shè)置相應(yīng)配套：健康服務(wù)中心、社區(qū)食堂、社區(qū)文體中心、社區(qū)門診、（老年護(hù)理院） 如物業(yè)管理可行，建議單獨(dú)設(shè)置全護(hù)理型公寓，由物業(yè)方協(xié)同醫(yī)院共同經(jīng)營(yíng),公寓閱覽區(qū),社區(qū)食堂,休閑按摩中心,乒乓房,醫(yī)療配套設(shè)施,康復(fù)中心,3,產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套,多樣化交流空間，定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)。,無障礙設(shè)計(jì)： 針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì) 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道； 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓； 戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)； 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)； 衛(wèi)生間離臥室不

23、遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手； 插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度； 感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙； 采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性。,戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳； 中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。淮髴粜投嗯P室； 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。,環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流： 大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間； 園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間。,3,產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套,開敞空間、康體中心等完善的配套服務(wù)設(shè)施是老年社區(qū)必備的要求。,康體中心： 室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)；,開敞空間：

24、通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂園；,社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學(xué)。,室內(nèi)游泳池,醫(yī)護(hù)中心,健身活動(dòng)室,3,產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套,精致的社區(qū)水系和綠化景觀，宜居生態(tài)居住環(huán)境。,水系豐富,高密度綠化,清新空氣,悅目花卉,舒適環(huán)境,生態(tài)居住,3,產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套,3.3養(yǎng)老公寓的戶型及室內(nèi)設(shè)計(jì)建議,老年公寓房型設(shè)計(jì),可擺放雙床的臥室,超大入戶玄關(guān),浴室內(nèi)有扶手、緊急救助按鈕、坐凳，能夠應(yīng)付各種突發(fā)情況,杭州 綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓,74平米一房,67平米一房,3,產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計(jì),老年公寓房型設(shè)計(jì),北京 澳洲康都樂齡公寓,5號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層B戶型 7

25、0.35平米一房,衛(wèi)生間設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計(jì),室內(nèi)的門、走道都極為寬敞，方便老年人及護(hù)理人員出入,北京 澳洲康都樂齡公寓,老年公寓房型設(shè)計(jì),戶型屬于樓層的邊套，有較好的視野，在面向外的方向均有陽臺(tái)或大飄窗,5號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層A戶型 105.85平米二房,衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)施設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計(jì),居室功能齊備，分主次臥空間，主臥有配套獨(dú)立衛(wèi)生間，在享受完善服務(wù)的同時(shí)，仍可感到居家般的自由,北京 將府莊園老年公寓（全租賃）,老年公寓房型設(shè)計(jì),長(zhǎng)租居家型公寓 116平米二房,每個(gè)房間內(nèi)部都有獨(dú)立呼叫系統(tǒng)； 配備醫(yī)用電梯,餐廳、客廳,寬敞臥室，衛(wèi)生間套房設(shè)計(jì)或就近布置,衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)施設(shè)計(jì),樓道公共部位防護(hù)設(shè)施設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計(jì),1. 樓梯踏步尺寸 對(duì)于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。 踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。,2. 樓梯照明 注意隱藏光源，不能直射人眼。 照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。 最理想情況是設(shè)置地?zé)簟?無障礙通道設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能,無障礙通道設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能,在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長(zhǎng)200mm以上，否則易 發(fā)生危險(xiǎn)。扶手的端部應(yīng)