房地產(chǎn)及企業(yè)價值評估程序.ppt

1、評估程序,一、房地產(chǎn)的評估程序 房地產(chǎn)評估一般應依照以下程序進行： （1）明確評估業(yè)務基本事項； （2）簽訂業(yè)務約定書； （3）編制評估計劃； （4）現(xiàn)場調(diào)查； （5）收集評估資料； （6）評定估算； （7）編制和提交評估報告； （8）工作底稿歸檔。,（一）明確評估業(yè)務基本事項 在房地產(chǎn)評估時，必須了解評估對象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提。評估基本事項包括以下內(nèi)容：,1.明確評估目的 不同的評估目的，其所評估的價值的內(nèi)涵也不完全相同。如：土地使用權(quán)出讓評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估、房地產(chǎn)租賃價值評估、房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)保險評估、房地產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等

2、，因此，在受理評估業(yè)務時，通常由委估方提出評估目的，并將評估目的明確地寫在評估報告上。,2.了解評估對象 即對被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)進行了解。對房地產(chǎn)的實體了解包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、建成時間、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設施等。 對房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評估對象設定的其他權(quán)利狀況等。,3.確定評估基準日 所謂確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。由于房地產(chǎn)價格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價格隨其價格影響因

3、素的變化而變動，因此，必須事先確定所評估的是某一具體時點的價值。,（二）簽訂業(yè)務約定書 在明確評估業(yè)務基本事項的基礎上，雙方便可簽訂評估業(yè)務約定書，用法律形式保護各自權(quán)益。評估業(yè)務約定書是委托方和受理方就評估過程中雙方的權(quán)利和義務達成的協(xié)議，包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事宜的約定。評估日期一般也要寫入評估業(yè)務約定書中，一旦確定，評估人員必須按期保質(zhì)完成。,（三）編制評估計劃 編制評估計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。在對被評估對象有一基本了解之后，就可以對資料的收集、分析和價值的測算等工作程序和組織做出科學的安排。工作計劃的合理制定，有助于提高

4、工作效率和評估質(zhì)量。,（四）現(xiàn)場調(diào)查與收集評估資料 雖然受理評估業(yè)務時評估師已通過對方提供的資料大體了解到評估對象的基本狀況，但此時評估師仍需親臨現(xiàn)場勘察。因為評估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評估工作的需要。實地勘察是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟。房地產(chǎn)市場是地域性很強的市場，房地產(chǎn)交易都是個別交易非經(jīng)實地勘察難以對房地產(chǎn)進行評估。實地勘察就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被估房地產(chǎn)實地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。實地勘察要做記錄，形成工作底稿。,評估資料的收集在評估過程中是一項耗時較長，而且艱苦細致的工作。其內(nèi)容涉及選用評估方法和撰寫評估報告

5、所需的資料數(shù)據(jù)，包括： （1）評估對象的基本情況（房權(quán)證、土地證、登記簿、存根、平面圖、規(guī)劃文件、固定資產(chǎn)卡片、發(fā)票、購置建造合同、竣工決算資料等）； （2）有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料； （3）與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如市場供需狀況、建造成本、租售價格等； （4）國家和地方涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問。,（五）評定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎上，便可根據(jù)選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有：成本法、市場法和收益法。由這三種基本評估方法所派生的其他評估方法，如假設開發(fā)法、路線價法、

6、長期趨勢法等，也是目前常用的評估方法。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。 無論釆用何種方法，評估師應對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認真地進行分析檢驗，特別是對一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評估師正確判斷和選擇。此時評估師的經(jīng)驗對計算結(jié)果具有重要的影響。,（六）編制和提交評估報告 評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個評估過程的技術(shù)思路、評估方法和評估依據(jù)。 （七）工

7、作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評估準則的有關(guān)要求對工作底稿進行整理，與評估報告一起及時形成評估檔案。,二、企業(yè)價值評估程序 企業(yè)價值評估程序從執(zhí)行該項工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價值評估程序分為明確基本事項、收集評估資料（含現(xiàn)場調(diào)查）、評定估算價值、驗證評估結(jié)果、編制評估報告、整理工作底稿六個方面的內(nèi)容。,一、明確基本事項 （一）評估目的 了解與企業(yè)價值評估相關(guān)的經(jīng)濟行為并明確評估目的，對價值類型、評估方法的選取以及評估結(jié)論的形成等都有重要影響。企業(yè)價值評估時應當盡量細化評估目的和用途，依據(jù)“為什么評、評什么、用于什么方向”來了解與企業(yè)價值評估相關(guān)的經(jīng)濟行為，并以此確定評估目的。企業(yè)價值評

8、估的目的可能是出于企業(yè)自身管理的需要，提升企業(yè)資產(chǎn)運營效率的需要，或者資本所有權(quán)交易行為的需要。企業(yè)價值評估的目的不同，評估的方法、原則以及應遵循的價格標準甚至評估的程序都可能有所差別。,（二）評估對象和評估范圍 企業(yè)價值評估對象有企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值。無論哪一種評估對象，評估人員都應清楚地了解該評估對象所對應的評估范圍是什么，包括資產(chǎn)的數(shù)量、具體位置、賬面價值等。除此之外，在企業(yè)價值評估中還需要強調(diào)有關(guān)估對象及其相關(guān)權(quán)益狀況，如股東權(quán)益價值評估時需要明確被評估股權(quán)的比例、狀況和性質(zhì)，是控股權(quán)還是非控股權(quán)，是流通股權(quán)還是非流通股權(quán)等等。,（三）價值類型 在企業(yè)價值評

9、估過程中，評估人員需要根據(jù)評估目的選擇恰當?shù)膬r值類型，確信選擇的價值類型適用于評估目的。通常來說，選擇企業(yè)價值評估的價值類型，應當充分考慮評估目的、市場條件和評估對象自身條件等因素。 首先，評估目的決定了企業(yè)資產(chǎn)的存續(xù)條件，資產(chǎn)價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。因此，評估人員在進行企業(yè)價值評估時，一定要根據(jù)企業(yè)的特征，合理判斷其可能面臨的市場環(huán)境以及資產(chǎn)使用狀況，并以此來選擇與之相匹配的價值類型。,其次，市場條件也是決定價值類型和評估價值的重要因素之一。評估時所面臨的市場條件及交易條件，是資產(chǎn)評估的外部環(huán)境和影響評估結(jié)論的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會有不同

10、的評估結(jié)論。 最后，評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)等資產(chǎn)自身的條件是影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)因。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對其評估價值具有決定性的影響。不同功能的資產(chǎn)會有不同的評估結(jié)論，而使用方式和利用狀態(tài)不同的相同資產(chǎn)也 可能會有不同的評估結(jié)論。 評估人員在設定價值類型時，需要明確該價值類型的具體定義是什么，需要基于哪些可能存在的明顯或隱含的假設及前提，是否與評估目的、市場條件、評估對象自身條件相符等相關(guān)問題。,（四）評估基準日 由于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動和外部經(jīng)濟環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)運營資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與形態(tài)無時無刻不處在運動和變化之中，因此，企業(yè)價值也會隨時間的變化而波動。通常

11、來說，選擇何時作為評估基準日，取決于企業(yè)價值評估的目的。例如，當企業(yè)價值評估出于產(chǎn)權(quán)交易的目的，評估要了解企業(yè)在交易行為發(fā)生時的價值，以確定合理的對價，那么評估基準日一般要選擇距離交易日較近的時間；當企業(yè)管理者出于了解企業(yè)內(nèi)在價值的需要而對企業(yè)進行價值評估，基準日一般根據(jù)管理者的意愿而定；當投資者在投資前對被投資企業(yè)的價值進行評估，基準日則由投資者根據(jù)投資計劃而定。 評估基準日的確定除了考慮評估目的以外，還需要考慮是否有利于現(xiàn)場調(diào)查、評估資料收集等工作的開展，是否有法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定或相關(guān)部門的特定要求等。一般來說，便于獲取企業(yè)的財務狀況信息，評估基準日一般應盡可能選擇在某一會計期末，如季度

12、末或年度末。,二、收集評估資料 在資料收集開始之前，評估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識、本次評估的基本事項對可能使用的評估方法作一個初步判斷，然后才著手開始收集對本次評估有用的數(shù)據(jù)資料。企業(yè)價值評估的資料可以概括為兩個方面：一是企業(yè)內(nèi)部信息，包括企業(yè)財務信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營數(shù)據(jù)等；二是企業(yè)外部環(huán)境信息，包括宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展信息和市場信息等。,（一）企業(yè)內(nèi)部信息 根據(jù)企業(yè)內(nèi)部信息所涉及的企業(yè)財務信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營數(shù)據(jù)等，可以歸納出以下的資料清單： 1.公司財務報表和稅務信息，包括最近若干財務年度的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表和股東權(quán)益表；銷售、成本相關(guān)的歷史明細表；有關(guān)稅務的信息

13、資料，包括國稅與地稅等。 2.其他財務數(shù)據(jù)，包括廠房與設備清單以及各項折舊表；設備或裝備租賃概況；歷史年份應收賬款、應付賬款情況；存貨匯總表以及存貨記賬方法的信息；股東名冊以及擁有股份清單；公司未來五年的財務預算和預測；長期股權(quán)投資的情況等。,3.公司文件，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項規(guī)章制度以及各種補充修改文件等。 4.其他信息，包括企業(yè)概況（公司歷史沿革、產(chǎn)品目錄與價格表等）；股權(quán)變動情況；人力資源情況，包括企業(yè)員工人數(shù)，各職能部門分布情況；關(guān)聯(lián)交易信息；資產(chǎn)負債表外的資產(chǎn)和債務情況等等；現(xiàn)有的各種借貸、租賃、銷售合同，特許經(jīng)營權(quán)的協(xié)議等。,針對上述企業(yè)評

14、估的資料需求，評估人員在資料收集過程中對有些重要數(shù)據(jù)需要加以注意。 1.財務報表 財務報表即使完全遵照公允的會計準則，也依然有很多方面的內(nèi)容決定于企業(yè)自身的會計制度。比如，存貨記賬的方法是先進先出法（HFO)還是后進先出法（LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。因此，在收集企業(yè)的財務報表時要注意報表的注解，便于了解企業(yè)管理層對會計處理方法對評估值可能造成的影響。,2.稅務信息 從財務報表中可以了解一些企業(yè)的稅務情況，但有時候還是需要專門獲取有關(guān)企業(yè)以前、現(xiàn)在和未來的稅務政策信息，是否享受地區(qū)政策優(yōu)惠或行業(yè)政策優(yōu)惠等。對于沒有財務報表的企業(yè)，納稅記錄是企業(yè)唯一的經(jīng)營財務信息。此時

15、，注冊資產(chǎn)評估師就可以根據(jù)納稅的記錄運用慣常的方法編制出企業(yè)的財務報表，并由此對企業(yè)的價值進行評估。,3.賬外的資產(chǎn)與負債 能夠影響企業(yè)價值但又未在資產(chǎn)負債表上體現(xiàn)的資產(chǎn)與負債有很多種，最常見的賬外資產(chǎn)多是企業(yè)的無形資產(chǎn)，特別是企業(yè)自己創(chuàng)造而非購買的無形資產(chǎn)，評估時應當對此進行充分調(diào)查。最常見的賬外負債是在經(jīng)濟案件訴訟中尚未判決但很可能要付出賠償?shù)氖马椧约坝捎诃h(huán)境保護等問題遭到政府部門的質(zhì)疑可能產(chǎn)生的或有負債，此時評估人員需要詳細詢問企業(yè)的這些或有負債情況。,4.公司經(jīng)營信息 在搜集公司經(jīng)營信息時，除了上面所需要的一般性資料以外，評估人員還需要關(guān)注客戶與原料供應商的信息以及企業(yè)的資本性支出和營

16、運資金的需求等內(nèi)容。 首先，企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個方面客戶端和原料供應商，對企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。從客戶端來說，評估人員收集資料時不僅需要了解重要客戶的名單，而且最好能獲得最近幾個年度或時期按銷售收入或利潤大小排序的主要客戶信息，并由此分析其對企業(yè)價值的影響以及客戶變化的趨勢；從原料供應商來說，如果未來的原料供應情況存在不確定的因素，無疑會大大增加企業(yè)的風險。因此，評估人員收集資料時需要參照客戶端信息收集的方法獲取類似的信息資料。,其次，企業(yè)未來的資本需求是企業(yè)價值評估的重要內(nèi)容，直接影響企業(yè)凈現(xiàn)金流和紅利支付能力的估算，具體包括兩方面，即資本性支出和營運資金需求。評估人員收集企業(yè)資本性支出方

17、面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計劃著手，如現(xiàn)有廠房和設備更新以及為擴大生產(chǎn)能力預計新增的廠房和設備等；營運資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應收賬款、應付賬款等營運流動資產(chǎn)與營運流動負債方面的資料。,5.股權(quán)變動、股東紅利等信息 股權(quán)變動方面的法律文件主要是股東與股東之間或股東與企業(yè)之間的股權(quán)買賣協(xié)議或回購協(xié)議。當這些協(xié)議里限制了被交易股權(quán)的流動性，就不僅影響這部分交易股權(quán)的價值，同時也會影響其他相關(guān)權(quán)益的價值。股東紅利方面的信息，主要包括股東姓名、持股數(shù)、歷年分紅情況等資料。,6.關(guān)聯(lián)交易信息 當關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進行時，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報表信息從數(shù)字上就

18、不可能將其價值真實地反映出來。因此，評估人員在收集資料時要重點關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模、價格等內(nèi)容。,（二）企業(yè)外部環(huán)境信息 由于企業(yè)是一個開放的系統(tǒng)，為了持續(xù)經(jīng)營并實現(xiàn)價值最大化，企業(yè)要從其外部環(huán)境中尋求資源、求得發(fā)展，同時也受到外部經(jīng)濟環(huán)境的制約。因此，企業(yè)所處的外部環(huán)境狀況，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境以及產(chǎn)品服務的市場環(huán)境等，都將對企業(yè)價值產(chǎn)生影響。收集這方面的資料就是為了對企業(yè)的外部環(huán)境進行分析，以判斷其對企業(yè)價值的影響程度。這種分析對象包括企業(yè)經(jīng)營范圍之外一切影響企業(yè)價值的因素，比如對企業(yè)產(chǎn)生直接或間接影響的政策環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展速度、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)狀況等。,一般來說，在企業(yè)價

19、值評估中外部環(huán)境分析可以概括為宏觀經(jīng)濟分析、行業(yè)環(huán)境分析和市場分析幾個部分，資料收集時評估人員相應也需要獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。 首先是宏觀經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)，包括當前宏觀經(jīng)濟的形勢、政策法律法規(guī)、經(jīng)濟增長速度、全球經(jīng)濟發(fā)展趨勢等。這些信息在企業(yè)價值評估中可以為確定風險程度、增長速度等提供重要依據(jù)。 其次是行業(yè)環(huán)境分析數(shù)據(jù)，包括行業(yè)的特點、準入制度、市場分割狀況以及行業(yè)整體發(fā)展的情況，通?？梢詮恼?、行業(yè)協(xié)會、咨詢機構(gòu)或資本市場對行業(yè)發(fā)展的預測等有關(guān)資料中獲取。,最后是市場分析數(shù)據(jù)，主要是指被評估企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供服務的市場情況，特別是被評估企業(yè)的市場競爭地位以及核心競爭力信息。 在上述數(shù)據(jù)資料收集的

20、基礎上，評估人員需要進行資料整理工作，并充分分析其有用性和有效性。對于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評估人員還要尋找其他替代和補充資料。,三、評定估算價值 在對被評估企業(yè)的資料進行搜集、整理之后，評估人員就可以著手對企業(yè)價值進行評定估算。該過程通常需要在對企業(yè)的歷史和朱來經(jīng)營狀況進行分析的基硇上選定適當?shù)脑u估方法進行估算來實現(xiàn)。,（一）企業(yè)歷史業(yè)績分析 對企業(yè)的歷史經(jīng)營業(yè)績進行分析，評估人員可以借助被評估企業(yè)的歷史財務數(shù)據(jù)，了解企業(yè)過去的財務狀況和凝營成果，為企業(yè)未來發(fā)展狀況預測提供依據(jù)；在企業(yè)價值評估過程中，為保證財務報表能夠真實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，需要對被評估企業(yè)的財務報表進行必要的調(diào)

21、整。,首先，調(diào)整被評估企業(yè)財務報表的編制基礎。由于各個國家(地區(qū)）所采用啲會計準則不同，在具體的會計處理上也有所差異，評估人員需要閱讀分析被評估企業(yè)的歷史財務數(shù)據(jù)，了解被評估企業(yè)所采用的會計準則是否符合相關(guān)要求等。必要的情況下，評估人員需要對重大的會計準則差異進行調(diào)整。常見的偏離會計準則酌情況可能有：未予確認的銷售收入；應收賬款壞賬準備計提不M；未予確認或計提的經(jīng)營費用;固定資產(chǎn)存在報廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等。 其次，調(diào)整非經(jīng)常性項目和溢余資產(chǎn)。如果評估過程中需要利用參考公司的相關(guān)財務信息，那么評估人員在對被評估企業(yè)的這些資產(chǎn)頊目進行調(diào)整的同時，也需要對參考公司的財務報表進行類似調(diào)整，

22、使參考公司與被評估企業(yè)的財務報表具有可比性。,需要注意的是，評估人員進行上述調(diào)整應當有充分依據(jù)，并與被評估企業(yè)進行充分討論。 在獲得被評估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財務報表之后，評估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項： 1.被評估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況。企業(yè)價值與其收益直接相關(guān)，而企業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模、配置及使用情況直接影響企業(yè)的收益。因此，在企業(yè)價值評估中，評估人員需要明確被評估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，包括有效資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，以正確判斷企業(yè)資產(chǎn)與收益的配比情況。另外，企業(yè)的負債規(guī)模也會影響企業(yè)的收益及其穩(wěn)定性，因此必要時也需要對其單獨進行分析。,2.被評估企業(yè)的業(yè)務類型。在企業(yè)價值評估實務中，被評估企業(yè)的類型多種

23、多樣，有可能是涉及單一行業(yè)、只有單一經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，也可能是具有多種經(jīng)營業(yè)務、涉及多個行業(yè)的企業(yè)。在對具有多種經(jīng)營業(yè)務、涉及多個行業(yè)的企業(yè)進行企業(yè)價值評估時，評估人員需要針對企業(yè)的各種業(yè)務類型分別進行分析。這是因為，不同行業(yè)的經(jīng)營業(yè)務之間可能存在多方面的差異，比如，不同行業(yè)所受經(jīng)濟環(huán)境的影響可能各不相同；不同經(jīng)營業(yè)務所處經(jīng)濟周期的階段不盡相同；不同行業(yè)經(jīng)營業(yè)務的增長趨勢、成本結(jié)構(gòu)、業(yè)務特點各不相同；不同行業(yè)經(jīng)營所面臨的風險各不相同。因此，評估人員對這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實際情況，對不同的經(jīng)營業(yè)務和所涉及的不同行業(yè)分別進行分析，進而選擇合適的評估方法進行評估，以得出合理的評估結(jié)果

24、。,（二）企業(yè)未來發(fā)展狀況分析 分析企業(yè)未來的發(fā)展狀況可以從企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部兩個方面進行。從企業(yè)內(nèi)部看，主要是把握被評估企業(yè)價值驅(qū)動因素的變化規(guī)律。如果被評估企業(yè)屬于收入驅(qū)動型公司（如制造業(yè)以及商業(yè)、非金融服務業(yè)等），那么其資產(chǎn)負債規(guī)模的發(fā)展主要取決于收入規(guī)模的擴張，當收入變化時，資產(chǎn)負債也會相應變化。此時，收入規(guī)?？梢源砥錁I(yè)務規(guī)模；如果被評估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動型公司(如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負債的規(guī)模，即資產(chǎn)負債的規(guī)?？梢源聵I(yè)務規(guī)模。明確了企業(yè)的價值驅(qū)動因素，便能夠?qū)ζ髽I(yè)的未來發(fā)展作出初步預測。,從企業(yè)外部看，主要是了解企業(yè)所處行業(yè)的特點以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢，評估企

25、業(yè)的戰(zhàn)略地位，進而評價企業(yè)的增長潛力和獲取高于資本成本的回報能力。企業(yè)的未來獲利能力和持續(xù)經(jīng)營的時間最終由企業(yè)之間以及產(chǎn)品之間的競爭來決定。一般來說，產(chǎn)品之間的競爭越是不充分，企業(yè)對價格的控制能力就越強，就越有可能獲得高額的利潤，競爭優(yōu)勢的持續(xù)時間也就越長，反之亦然。分析競爭情況主要考慮如下幾個因素：首先是市場上產(chǎn)品服務的均衡程度，如果行業(yè)內(nèi)的企業(yè)規(guī)模和市場地位比較懸殊，則競爭可能比較穩(wěn)定；如果行業(yè)內(nèi)企業(yè)很多，產(chǎn)品也很多，市場份額都不大，則競爭可能會很激烈，惡性競爭的結(jié)果是營利能力下降，優(yōu)勢持續(xù)時間縮短；其次是市場所處的生命周期特征，如果市場是在緩慢增長逐步進入成熟期，此時一旦有極少數(shù)企業(yè)對其

26、市場地位不滿，將會導致激烈競爭;最后是行業(yè)的準入門檻，如果行業(yè)準入門檻低，則容易增加額外的生產(chǎn)力，從而會在市場中引起新的競爭，導致企業(yè)面臨的競爭情況復雜。所有這些外部信息都構(gòu)成企業(yè)未來發(fā)展狀況分析的重要依據(jù)。,（三）評估方法的選擇 對企業(yè)歷史經(jīng)營和未來發(fā)展情況進行分析，并考慮評估事項的實際情況之后，評估人員即可選用合適的評估方法對被評估企業(yè)的價值進行評定估算。目前，國際通用的企業(yè)價值評估的基本方法包括收益法、市場法和成本法。評估人員應當充分考慮評估目的、評估對象的價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法（資產(chǎn)基礎法）三種基本評估方法的適用性，并恰當選擇一種或多種方法進行企業(yè)

27、價值評估。,評估方法的確定實際上包含了不同層面的選擇過程：其一是關(guān)于技術(shù)思路層面的選擇，即分析三種基本評估方法所依據(jù)的資產(chǎn)評估技術(shù)思路的適用性；其二是在技術(shù)思路已經(jīng)確定的基礎上，選擇實現(xiàn)各種評估技術(shù)思路的具體評估技術(shù)方法；其三是在確定了評估方法的前提下，對運用各種評估方法所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇。選擇恰當?shù)脑u估技術(shù)思路、實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的具體方法以及具體評估方法的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容，片面地強調(diào)某一個方面而忽略另一個方面，都有可能會導致評估結(jié)果的失實和偏頗。,企業(yè)價值評估中的市場法、收益法和成本法（資產(chǎn)基礎法）以及由以上三種基本評估方法衍生出來的其他評估方法共同

28、構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系，并從不同的角度表現(xiàn)企業(yè)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑判斷評估對象的價值，各種評估方法都是從某一個角度對評估對象在一定條件下的價值的描述。它們雖然獨立存在并各具特點，但彼此之間是內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。純評估技術(shù)思路層面上的方法選擇本身并不能完全決定評估結(jié)果是否合理或公允，選擇多種方法對同一對象進行評估，能夠提高評估質(zhì)量并減少評估風險。,評估人員進行企業(yè)價值評估時，評估方法的選擇可能會受到許多因素的影響，其中評估對象自身的條件、評估結(jié)果的價值類型和評估人員掌握的數(shù)據(jù)資料是相對較

29、為重要的影響因素。具體來說，評估人員在選擇評估方法的過程中應注意以下幾方面： 第一，從整體思路而言，評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中的條件以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值基礎和價值類型相適應。,第二，從具體操作的層面上講，評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否取得的制約。每種評估方法的運用所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎和依據(jù)。在評估時點以及一個相對較短的時間內(nèi)，某種評估方法所需數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，這就會限制該評估方法的選擇和運用。在這種情況下，評估人員應考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的

30、評估方法進行評估。 第三，評估人員在選擇和運用某一方法評估企業(yè)價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。,四、驗證評估結(jié)果 不同評估方法得出的評估結(jié)果會存在差異，如何確定最終的評估結(jié)論，還需要借助一定的分析技術(shù)對評估方案進行驗證，并對各評估方法得出的價值結(jié)論進行分析，最終形成合理的評估結(jié)論。 （一）情景分析 在企業(yè)價值評估過程中，無論選擇哪種評估方法，都有一定的假設前提，這些假設反映了評估人員對未來宏觀經(jīng)濟狀況、公司所處的行業(yè)與市場狀況以及公司經(jīng)營管理的預期。而這些預期均源于對相關(guān)信息的提取和分析。但是，由于不確定性的存在，

31、未來很可能出現(xiàn)不同于假設的情形。例如，在經(jīng)濟形勢好的情況下，公司的收入增長會較高；相反，如果經(jīng)濟環(huán)境惡化，公司產(chǎn)品滯銷，收入增長速度將會出現(xiàn)銳減甚至為負。又如，公司的戰(zhàn)略計劃可能面臨不同的選擇，公司可能通過兼并收購的方式進行擴張，也可能進行內(nèi)含式擴張，著力改善自身經(jīng)營水平。這些不同情形可能會對最終的企業(yè)價值評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。因此，評估人員在評估時應當考慮這些可能出現(xiàn)的情況，在所選評估方法中反映不同情況下的評估結(jié)果，此時就需要進行情景分析。,情景分析法又稱前景描述法，是假定某種現(xiàn)象或某種趨勢將持續(xù)到未來的前提下，對預測對象可能出現(xiàn)的情況或引起的后果作出預測的方法。通常用來對預測對象的未來發(fā)展

32、作出種種設想或預計，是一種直觀的定性預測方法。在企業(yè)價值評估中，情景分析就是對被評估企業(yè)未來可能出現(xiàn)的不同情境分別進行模擬，并評估各種可能情況下的企業(yè)價值。 一般來說，情景分析可以分為以下三個步驟：,1.分析并確定未來可能出現(xiàn)的各種情景。對一家企業(yè)來說，通?？梢詫⑵涿媾R的情景分為三種情況：一是樂觀情景，也稱管理層情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設作較好結(jié)果的預期；二是基本情景，是對最可能發(fā)生的業(yè)績和狀況進行的一系列假設；三是悲觀情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設作較壞結(jié)果的預期。評估人員在與企業(yè)溝通的過程中，其管理層通常會將企業(yè)的經(jīng)營狀況描繪得很好，

33、以最樂觀的方式來估計企業(yè)未來的收人和經(jīng)營狀況，這可以被看作樂觀情景。當評估人員根據(jù)經(jīng)驗，對這個行業(yè)、公司提出自己的看法和認識，結(jié)果可能會略低于企業(yè)管理層描述的樂觀情況，其收入不會像管理層預計的那樣持續(xù)高增長，成本也會略高于管理層的估計，這可以被看作基本情景。此外，為了保護投資者，有時需要將可能面臨的較差情況考慮到評估過程中。因此，經(jīng)濟衰退，行業(yè)疲軟，公司經(jīng)營狀況惡化這樣的較差情況也是需要分析的情景之一,。評估人員通過對各種情景進行分析，可以了解未來各種可能發(fā)生的情況，以便更好地控制評估風險。,2.確定情景發(fā)生變化時哪些關(guān)鍵因素將發(fā)生改變。在企業(yè)價值評估過程中，當所選評估方法中使用的情景發(fā)生變化

34、時，其中的某些關(guān)鍵假設數(shù)值也應隨時改變。這些受情景影響的因素大致可以分為三類:一類是宏觀經(jīng)濟假設，如GDP增長率、利率、匯率等；一類是行業(yè)和市場假設，如市場需求、產(chǎn)品價格、行業(yè)產(chǎn)能增長速度、平均產(chǎn)能利用率等；再一類是公司經(jīng)營假設，如銷售狀況、固定資產(chǎn)投資計劃、融資計劃、重組計劃等。 3.確定當上述關(guān)鍵因素發(fā)生變化時，公司的經(jīng)營和業(yè)績將受到怎樣的影響。當企業(yè)處于不同的情景下，上述假設數(shù)據(jù)將隨之發(fā)生變化，企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績將有所不同，評估結(jié)果相應也會發(fā)生變化。此時，針對不同的評佔結(jié)果，評估人員可以借助自身經(jīng)驗，判斷不同情景下各種假設的合理性。,（二）敏感性分析 影響企業(yè)價值的因素有很多，但是否存在

35、某些因素，其本身具有不確定的特點，并且該因素微小調(diào)整可能會引起企業(yè)價值較大變化。如果存在這樣的因素，評估人員就需要謹慎行事，對其影響進行詳細分析，此時可以運用的技術(shù)手段就是敏感性分析。敏感性分析是企業(yè)價值評估中常用的一種分析不確定性的方法。它是在確定性分析的基礎上，通過逐一改變關(guān)鍵影響因素數(shù)值的方法來解釋企業(yè)價值受這些因素變動影響的規(guī)律，進一步分析不確定性因素對企業(yè)價值評估結(jié)果的影響方式及影響程度。 在企業(yè)價值評估中，敏感性分析通常分為以下幾個步驟：,1.確定敏感性分析對象。在企業(yè)價值評估中，敏感性分析的對象是其評估對象，即企業(yè)整體價值、全部股東權(quán)益價值或部分股東權(quán)益價值以及由此衍生的內(nèi)含股價等。 2.選取不確定因素。評估人員在進行敏感性分析時，并不需要將所有