合肥商業(yè)地產調研分析1

1、合肥商業(yè)地產調研分析一、商業(yè)地產概念的要點商業(yè)地產是滿足商業(yè)、 貿易活動的一種地產形式， 簡單的說就是“商貿 + 地產 ”。按市場功能和建筑形態(tài)來劃分，商業(yè)地產具有以下形式：底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街商鋪；專業(yè)市場、專業(yè)商場；整合性復合性的商業(yè)樓；寫字樓；步行街；地下商業(yè)城（街）；購物中心（SHOPPINGMALL ）；酒店（產權式酒店）；會展中心、會館、會所；文化產業(yè)商業(yè)地產（電影院、娛樂城）；衛(wèi)生產業(yè)商業(yè)地產（藥房、診療所） ；教育產業(yè)商業(yè)地產（校園商業(yè)廣場） ；工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產；旅游商業(yè)地產。任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍， 不同類型的商業(yè)地產項目，可能是由不同規(guī)則的圖形組合的，與

2、行政區(qū)劃沒有太大關系。二、商業(yè)地產前景分析近年來城市化的迅猛發(fā)展給商業(yè)地產帶來了良好的發(fā)展機遇， 商業(yè)地產作為城市配套的重要組成部分， 對一個城市和區(qū)域的發(fā)展是有很大的影響的。 由于長期持有、 收取租金收益是商業(yè)地產主要的盈利手段，因此，商業(yè)地產的發(fā)展主要取決于整體經濟環(huán)境。相對于住宅地產，商業(yè)地產投資更趨于理性。 商業(yè)物業(yè)會隨著商業(yè)環(huán)境的逐步培育逐漸升值，商業(yè)物業(yè)的大部分價值是通過后期運營管理實現的。 新的商業(yè)物業(yè)的初始租金都比較低， 度過幾年的培養(yǎng)期后， 商業(yè)物業(yè)的租金才開始大幅上漲， 商業(yè)物業(yè)的價值也就越來越大， 長期持有通常1 / 6是商業(yè)物業(yè)價值最大化的盈利方式。商業(yè)地產作為一種投資

3、手段， 資產的保值增值、 獲取穩(wěn)定收益是主要的投資目的。盡管 2010 年以來一系列的房地產調控政策推出，但總體而言這種調控主要針對住宅市場， 對于商業(yè)地產等非住宅類地產影響相對較小。 經濟的發(fā)展、 居民消費水平的提高為商業(yè)地產提供了更大的市場容量， 在住宅地產受到調控政策的壓力下， 商業(yè)地產將保持其穩(wěn)定健康發(fā)展。三、目前合肥主要的商業(yè)中心區(qū)分布隨著合肥城市消費的總量和水平不斷提升， 合肥市場多種商業(yè)業(yè)態(tài)如雨后春筍般出現，百貨品牌（商家）依托自己的資金、管理、經營模式等多種比較資源優(yōu)勢在市場中拼殺， 目前能在市場中占有一席之地的都是規(guī)模大、經營優(yōu)的商業(yè)企業(yè)?？v觀合肥大型商業(yè)，主要以商圈進行分布

4、，主要有：1 、市中心商圈主要以蘇宿州路和步行街為橫縱，周邊有大型商場、專賣店、超市等，是合肥市最繁華、人流量最大的地段，聚集了合肥市場市價最高的門面房，商業(yè)包括了鼓樓、 商之都、瑞景、金鷹國際、蘇寧電器、五星電器、宏圖三胞、百盛商場、三福百貨等。所含大型商業(yè)物業(yè)仍主要采用百貨的布局形式，以服裝、電器等作為主要經營內容，功能較為單一，餐飲、娛樂及展示體驗設施比例較少。2 、新站商圈該區(qū)域既有輻射周邊生活區(qū)的零售商場、大型超市，又有各類批2 / 6發(fā)、物流、倉儲等業(yè)態(tài)。前者以元一時代廣場為商業(yè)中心，周邊北京華聯(lián)、沃爾瑪、家樂福、百安居等零售業(yè)巨頭聚集，形成了濃郁的商業(yè)氛圍；后者以日常用品為主，是

5、省內各地市的批發(fā)采購中心，如安徽大市場、長江批發(fā)市場、白馬服裝城、九龍珠、四季青等。3 、三里庵商圈該區(qū)域內的商業(yè)地產業(yè)態(tài)形式主要為高檔寫字樓、 大型超市、影院、娛樂、餐飲等，該區(qū)域內的人群消費指數較高，購買能力較強。如國購廣場、之心城、置地投資廣場、環(huán)球國際金融中心、匯金大廈等。4 、政務區(qū)商圈該商圈為新興的商業(yè)圈， 其中的商業(yè)物業(yè)多以大體量的城市綜合體形式出現，預計未來幾年內發(fā)展勢頭迅猛。 如政務文化新區(qū)商業(yè)街、置地廣場、蔚藍商務港、港澳廣場、新城國際、綠地藍海、華邦世貿城、萬達廣場、華潤萬象城等。5 、北一環(huán)商圈該區(qū)域以為成熟的商業(yè)圈， 商業(yè)地產主要以高檔寫字樓、金融辦公為主、大型超市為

6、主，如財富廣場、匯豐廣場、新天地廣場、祥源廣場、大潤發(fā)超市等。6 、黃潛望商圈該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以高檔寫字樓、城市綜合體、商業(yè)中心為主，也是未來商業(yè)地產發(fā)展的潛力地段。如新華金融廣場、大唐廣場、金地1912 、西環(huán)中心廣場、港匯廣場、印象西湖、漢嘉都市森林、鳳凰3 / 6城商業(yè)廣場等。7 、南七商圈以百大南七商廈為現有主體，借助望潛交口、杜崗、鍛壓廠、變壓廠、皖安廠等改造項目， 可以預見南七商圈在未來幾年內將逐步發(fā)展。8 、馬鞍山路商圈從萬達廣場到家樂福一直延伸至合家福廣場， 隨著南北高架初現規(guī)模，該處將吸引一定的人氣。另外還有部分商業(yè)地產較為集中的區(qū)域， 如七里塘商圈、 龍崗商圈等。四、商業(yè)地產

7、運作的關鍵商業(yè)地產開發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺上運作的地產開發(fā)項目，它除了要熟悉地產行業(yè)的運作規(guī)律，還要對零售業(yè)也非常了解，需要對消費者行為有著深度的認識。 商業(yè)地產營造的不僅僅是一個購物場所，更是居民生活的一部分； 影響最終消費者行為的因素包羅萬象，其中既有社會和經濟環(huán)境，也有生活習慣和人文風俗。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競爭則非常接近完全競爭， 一招制勝的可能性非常小，它是一個非常注重細節(jié)的行業(yè)。運做商業(yè)地產是一個系統(tǒng)工程。 首先商業(yè)地產的開發(fā)是一個長線投資，追求的是長線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產進行長期經營的心態(tài)；其次在項目的前期， 就要聘請專業(yè)公司共同

8、參與商業(yè)項目運作，進行項目精心的規(guī)劃、 設計4 / 6以及項目的定位。商業(yè)地產項目的開發(fā)首先應該意識和尊重商業(yè)地產的運作特性。一個商業(yè)項目銷售完成， 發(fā)展商的使命并沒完成， 還要考慮最終經營者是否能有經營利潤。 根據既定的項目商業(yè)經營理念、 合理的前期規(guī)劃設計、精心的市場推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營運，才能成功運作商業(yè)地產項目的開發(fā)。 只有如此才能吸引到消費者的注意力，促成消費，從而商家有錢賺，才交得起租金，投資者才能有回報，實現多贏。五、商業(yè)地產中銀企合作的分析結合上述對商業(yè)地產的分析， 不難發(fā)現對商業(yè)地產的運作主要關注兩個方面：首先是地址， 這直接決定著人氣和未來的升值潛力，是商

9、業(yè)地產項目的先天條件； 其次是開發(fā)企業(yè)的管理能力， 這種能力不僅僅體現在本身的前期開發(fā)能力， 更重要的是未來的運作能力， 通過管理不斷增加其附加值，這是商業(yè)地產項目的后天培育。作為全省商業(yè)中心， 合肥近年來商業(yè)格局不斷發(fā)生著巨變， 整體商業(yè)環(huán)境越來越活躍， 其中也蘊藏著銀企合作新的機遇。 結合我行的相關產品，針對商業(yè)地產項目，分析其先天條件和后天培育，在把握房地產開發(fā)企業(yè)一般風險的同時，把握好商業(yè)地產特性，以“蘊通財富”品牌為抓手，提供全方位的優(yōu)質服務，并獲取綜合回報最大化。1 、目標項目的選址主要以一環(huán)及其周邊為主， 人流量較大的、交通較為便利的區(qū)域。2 、目標客戶的選擇5 / 6具有一定商業(yè)地產開發(fā)經驗、具有商業(yè)運營管理能力、 具有一定開發(fā)實力的房地產開發(fā)企業(yè)