BT、委托代建、項(xiàng)目管理的概念

1、BT、委托代建和項(xiàng)目管理概念BT委托代建項(xiàng)目管理概念BT（Build -Transfer）即建設(shè)-移交，是當(dāng)今國(guó)際基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中被普遍采用的項(xiàng)目融資模式，系指項(xiàng)目發(fā)起人通過(guò)一定的程序選定投資人，與投資人簽訂BT合同，使得投資人或者由其設(shè)立的項(xiàng)目公司取得項(xiàng)目業(yè)主，由投資人或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、融資和建設(shè)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將竣工后的項(xiàng)目移交給發(fā)起人或其指定的建設(shè)單位（以下合稱(chēng)“建設(shè)單位”），建設(shè)單位根據(jù)BT合同向投資人或項(xiàng)目公司支付回購(gòu)價(jià)款，以取得投資人或項(xiàng)目公司移交的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的方式?！按ㄖ啤?，即通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理單位（“代建單位”）負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期

2、，竣工驗(yàn)收后移交給使用單位國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國(guó)發(fā)200420號(hào)）。從本質(zhì)上看，委托代建是項(xiàng)目管理的一種。各地根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定的規(guī)定，紛紛出臺(tái)了地方規(guī)定，規(guī)范政府投資項(xiàng)目的代建制管理，例如湖南省政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法，但鮮見(jiàn)對(duì)非政府投資項(xiàng)目代建制度的規(guī)定。根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)局工程處的答復(fù)，長(zhǎng)沙市建設(shè)委員關(guān)于加強(qiáng)對(duì)我市項(xiàng)目建設(shè)管理從業(yè)行為監(jiān)督管理的通知（長(zhǎng)建發(fā)201017號(hào)）適用于所有在長(zhǎng)沙范圍內(nèi)以代建制和/或項(xiàng)目管理模式進(jìn)行的項(xiàng)目。是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目管理企業(yè)），受工程項(xiàng)目業(yè)主方委托，對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程或分階段進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化

3、管理和服務(wù)活動(dòng)建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法第2條。法律關(guān)系(a) 項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，投資人因投資建設(shè)項(xiàng)目，而取得了項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，成為項(xiàng)目業(yè)主；(b) 項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，投資人可以自行建設(shè)項(xiàng)目，也可以通過(guò)總承包/分包的方式將項(xiàng)目的施工任務(wù)全部或部分外包給總承包商/分包商完成；(c) 不同于BOT項(xiàng)目中投資人通過(guò)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目取得投資回報(bào)，在以BT項(xiàng)目運(yùn)作的項(xiàng)目中，在項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目發(fā)起人需要通過(guò)回購(gòu)項(xiàng)目，投資人以取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的方式獲得投資回報(bào)。以BT模式運(yùn)作的建設(shè)工程項(xiàng)目中包含的法律關(guān)系基本如下：第一層，項(xiàng)目/資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系發(fā)起人向投資人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，以及投資人項(xiàng)目發(fā)起人或政府指定的其他機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓建成后的項(xiàng)目資產(chǎn)；第二

4、層，借貸關(guān)系投資人為籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，對(duì)外融資；第三層，總承包（如有）/分包投資人作為發(fā)包方，委托總承包方或分包方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部或者部分施工建設(shè)。項(xiàng)目代建制度采用合同制，項(xiàng)目業(yè)主與代建單位簽訂委托代建合同，對(duì)雙方之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，委托代建單位作為其代理人管理項(xiàng)目建設(shè)資金，管理項(xiàng)目工程建設(shè)。其本質(zhì)屬于委托合同，代建單位在項(xiàng)目業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利，項(xiàng)目業(yè)主作為被代理人承擔(dān)相應(yīng)法律后果。項(xiàng)目代建和項(xiàng)目管理都是接受項(xiàng)目業(yè)主委托，管理項(xiàng)目工程建設(shè)。兩者區(qū)別在于：（1）資質(zhì)要求。依據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法第三條，項(xiàng)目管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理等一項(xiàng)或多項(xiàng)資質(zhì)

5、。而一般情況下，對(duì)代建單位的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力較管理單位要求更高。但根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)委員關(guān)于加強(qiáng)對(duì)我市項(xiàng)目建設(shè)管理從業(yè)行為監(jiān)督管理的通知第2條，項(xiàng)目建設(shè)管理單位應(yīng)當(dāng)具有與建設(shè)管理項(xiàng)目相適應(yīng)的施工總承包一級(jí)、工程設(shè)計(jì)甲級(jí)、工程監(jiān)理甲級(jí)、工程咨詢甲級(jí)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)及以上資質(zhì)中的一項(xiàng)或者多項(xiàng)。因此，我們理解，在長(zhǎng)沙進(jìn)行項(xiàng)目管理和委托代建對(duì)項(xiàng)目管理單位和代建單位的資質(zhì)要求并沒(méi)有區(qū)別。（2）受托人權(quán)利不同。代建單位作為受托人項(xiàng)目享有項(xiàng)目業(yè)主代表權(quán)、資金管理權(quán)、簽約代理權(quán)及建設(shè)管理權(quán)，而項(xiàng)目管理單位只享有建設(shè)管理權(quán)。（3）受托人承擔(dān)的責(zé)任不同。代建單位要按合同約定承擔(dān)項(xiàng)目投資控制、工期和工程質(zhì)量責(zé)任。而

6、項(xiàng)目管理單位一般無(wú)需承擔(dān)上述責(zé)任。資金來(lái)源BT模式本質(zhì)上是一種建設(shè)工程項(xiàng)目的融資模式，項(xiàng)目發(fā)起人通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、回購(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)向投資人融資，投資人以項(xiàng)目業(yè)主的身份直接向金融機(jī)構(gòu)融資，籌措項(xiàng)目建設(shè)資金。代建制度下，項(xiàng)目資金來(lái)源于被代建單位，一般約定代建單位按項(xiàng)目進(jìn)度提交項(xiàng)目用款報(bào)告，并定期向被代建單位報(bào)送工程進(jìn)度及資金使用情況，以便被代建單位監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用情況。項(xiàng)目管理制度下，項(xiàng)目資金來(lái)源于業(yè)主。業(yè)主和相對(duì)方的權(quán)利和義務(wù)項(xiàng)目發(fā)起人和投資人的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的BT合同進(jìn)行約定。在BT模式下，項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作，通過(guò)向投資人提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等文件建設(shè)，自行選擇項(xiàng)目的監(jiān)理，控制

7、項(xiàng)目總投資等方式監(jiān)督、控制項(xiàng)目的建設(shè)。投資人嚴(yán)格按照項(xiàng)目發(fā)起人提供的建設(shè)文件建設(shè)該項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，擁有項(xiàng)目的所有權(quán)，擁有項(xiàng)目的投資權(quán)、建設(shè)權(quán)和處分權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)承擔(dān)項(xiàng)目融資及建設(shè)引起的所有責(zé)任和義務(wù)。在建設(shè)完成后，按合同約定向項(xiàng)目發(fā)起人移交項(xiàng)目。業(yè)主和代建單位的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的委托代建合同進(jìn)行約定。湖南省政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法將代建制分為全程代建或階段代建。其中全程代建是指從項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)開(kāi)始至竣工驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程代建管理；階段代建是指從初步設(shè)計(jì)批復(fù)開(kāi)始至竣工驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階段性代建管理。參照湖南省政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法第10條，采用全程代建方式的，代建單位

8、負(fù)責(zé)代辦以下事項(xiàng)：(一)依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)組織編報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)；(二)依法組織開(kāi)展項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料采購(gòu)招標(biāo)，負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂，并將招投標(biāo)情況、簽訂的合同報(bào)發(fā)展改革、財(cái)政和相關(guān)行業(yè)管理部門(mén)備案；(三)辦理規(guī)劃、用地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、人防、園林、市政等有關(guān)報(bào)批手續(xù)；(四)會(huì)同使用單位按項(xiàng)目進(jìn)度提出年度投資計(jì)劃和年度基建支出預(yù)算，并按月向發(fā)展改革、財(cái)政部門(mén)和使用單位報(bào)送工程進(jìn)度及資金使用情況；(五)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定以及代建合同約定組織工程驗(yàn)收及辦理竣工驗(yàn)收備案；(六)編制工程結(jié)算表及竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)財(cái)政部門(mén)審批，并按照批準(zhǔn)的資產(chǎn)價(jià)值

9、向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)；(七)整理匯編移交項(xiàng)目有關(guān)資料。采用階段代建方式的，代建單位代辦前款初步設(shè)計(jì)批復(fù)后的事項(xiàng)。第11條采用全程代建方式的，使用單位負(fù)責(zé)辦理以下事項(xiàng)：(一)提出項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、使用功能配置、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，組織編報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)；(二)參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)編報(bào)；(三)協(xié)助辦理規(guī)劃許可、施工許可等有關(guān)手續(xù)；(四)監(jiān)督項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料采購(gòu)的招標(biāo)工作；(五)會(huì)同代建單位編制年度投資及基建支出預(yù)算計(jì)劃，向發(fā)展改革部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃；向財(cái)政部門(mén)申請(qǐng)年度基建支出預(yù)算及資金撥付；(六)籌措自籌資金；(七)監(jiān)督工程質(zhì)量、施工進(jìn)度及資金使用

10、情況，參與工程驗(yàn)收。采用階段代建方式的，使用單位除負(fù)責(zé)辦理前款規(guī)定的事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)組織編報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目管理的具體方式及服務(wù)內(nèi)容、權(quán)限、取費(fèi)和責(zé)任等，由業(yè)主與工程項(xiàng)目管理企業(yè)在合同中約定。根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法第6條，工程項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)范圍包括： （一）協(xié)助業(yè)主方進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃，經(jīng)濟(jì)分析、專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估與投資確定； （二）協(xié)助業(yè)主方辦理土地征用、規(guī)劃許可等有關(guān)手續(xù)； （三）協(xié)助業(yè)主方提出工程設(shè)計(jì)要求、組織評(píng)審工程設(shè)計(jì)方案、組織工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、簽訂勘察設(shè)計(jì)合同并監(jiān)督實(shí)施，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)優(yōu)化、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比選并進(jìn)行投資控制； （四）協(xié)助業(yè)主方組織工程監(jiān)理、施

11、工、設(shè)備材料采購(gòu)招標(biāo)； （五）協(xié)助業(yè)主方與工程項(xiàng)目總承包企業(yè)或施工企業(yè)及建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件供應(yīng)等企業(yè)簽訂合同并監(jiān)督實(shí)施； （六）協(xié)助業(yè)主方提出工程實(shí)施用款計(jì)劃，進(jìn)行工程竣工結(jié)算和工程決算，處理工程索賠，組織竣工驗(yàn)收，向業(yè)主方移交竣工檔案資料； （七）生產(chǎn)試運(yùn)行及工程保修期管理，組織項(xiàng)目后評(píng)估； （八）項(xiàng)目管理合同約定的其他工作。限制性規(guī)定長(zhǎng)沙市建設(shè)委員關(guān)于加強(qiáng)對(duì)我市項(xiàng)目建設(shè)管理從業(yè)行為監(jiān)督管理的通知第3條，項(xiàng)目建設(shè)管理單位及其有直接利害關(guān)系的單位不得承擔(dān)管理項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料供應(yīng)等工作。具有與建設(shè)管理項(xiàng)目相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的，可以承擔(dān)可行性研究報(bào)告的編制。第4條，項(xiàng)目建設(shè)管理單位應(yīng)當(dāng)在工程項(xiàng)目開(kāi)工前，將項(xiàng)目委托建設(shè)管理（代建）合同、相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)、管理體系、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及專(zhuān)業(yè)人員配備情況報(bào)市建委工程處備查。根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法第7條，項(xiàng)目管理企業(yè)可以依法承擔(dān)管理項(xiàng)目的工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理業(yè)務(wù)，但施工企業(yè)不得在同一工程從事項(xiàng)目管理和工程承包業(yè)務(wù)。但根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)委員關(guān)于加強(qiáng)對(duì)我市項(xiàng)目建設(shè)管理從業(yè)行為監(jiān)督管理的通知第3