深圳南山科技園寫字樓研究.ppt

1、南山科技園寫字樓概況,深圳寫字樓市場格局,南山CBD,深 南 大 道,寶安CBD,中心西 成長型企業(yè) 商務圈,中心區(qū) 高端商務圈,地王金融 商務圈,科技園,深 南 大 道,北 環(huán) 路,濱 海 大 道,北區(qū)西區(qū),南區(qū),北區(qū)東區(qū),中區(qū)西區(qū),中區(qū)東區(qū),北區(qū)西區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。 北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。 中區(qū)西區(qū)-是北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。 中區(qū)東片-區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河

2、西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里； 南部片區(qū)-指南油大道以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設用地，總用地面積523.12公頃。,中區(qū)：除深南沿線騰訊大廈外，多以規(guī)模較小，資金實力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。 片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，少量企業(yè)寫字樓，西南側是科技園最大的城中村大沖村。,北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設“高新技術化總部化”的高新技術園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術工業(yè)區(qū)”。 目前以生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。,南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開發(fā)、試制、培訓、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學園區(qū)

3、和大量大企業(yè)總部寫字樓在本區(qū)域落戶。 南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時也是科技園未開發(fā)土地最多的區(qū)域。,科 苑 路,科技園劃分為三個片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術工業(yè)區(qū)”,北區(qū)主要規(guī)劃是以生產(chǎn)型為主的高新技術工業(yè)區(qū)，有部分藥廠和醫(yī)藥公司，寫字樓零散且數(shù)量少,中區(qū)中部組團大部分為舊廠房改造，入駐企業(yè)為新能源、新材料等高新企業(yè)，新樓主要是互聯(lián)網(wǎng)通信企業(yè)，深南沿線一帶除自用外，基本被騰訊持有。,南區(qū)總體環(huán)境優(yōu)越交通便利，寫字樓主要集中在科苑路以東，深南沿線一帶寫字樓入駐行業(yè)多為計算機通信互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)

4、，租金最高；東部及中部組團行業(yè)相對多元，價格也偏低。,深圳科技園寫字樓特征,一、聚集度高、規(guī)模大 科技園寫字樓集中在中區(qū)深南沿線及中部組團，南區(qū)深南沿線及東部組團。規(guī)模在1-9萬之間，大多數(shù)寫字樓建面集中在2-5萬之間，樓層基本在20層以上。 二、純寫字樓由規(guī)模大、實力強的大型企業(yè)開發(fā)和持有 中區(qū)深南沿線松日鼎盛、萬利達、研洋、大族等除自用外，基本被騰訊持有。南區(qū)深南沿線一帶代表性的聯(lián)想大廈、康佳大廈、飛亞達等出租率達95%，租金最高達到140元/。 三、寫字樓形象較高、交通便利、政策完善、配套齊全 科技園產(chǎn)業(yè)園區(qū)連接深圳三條主干道北環(huán)、深南及濱海，公交地鐵全線覆蓋，周邊教育、生活配套齊全，且

5、政府在園區(qū)企業(yè)創(chuàng)立及培育方面政策完善、效率高。 與政府有合作關系并享受政府補貼的寫字樓租金僅為同區(qū)域的一半，如中區(qū)中部 的比克科技大廈與高新辦有合作關系，入園企業(yè)必須為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，租金僅為60元/。,深圳科技園寫字樓特征,四、中區(qū)深南沿線品質(zhì)高、規(guī)模大、基本租完,以騰訊大廈為代表，周邊松日鼎盛、大族激光、長城、萬利達空余基本被騰訊租用 純寫字樓的規(guī)模集中在：3萬左右至6-9萬左右。 新建純寫字樓形象品質(zhì)較高。 行業(yè)集中在互聯(lián)網(wǎng)、計算機、通信、電子,深圳科技園寫字樓特征,五、中區(qū)中部組團 1.租金相對較低，集中在70-90元/不等。 2.新樓入駐企業(yè)限制高，多為高新技術企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，舊廠房改

6、造的寫字樓租金 較低，接受中小企業(yè) 3.規(guī)模相對深南沿線較小，多層與高層結合，出租面積靈活。,深圳科技園寫字樓特征,五、中區(qū)北部組團,科興科學園為舊廠房改造，配套齊全，出租面積靈活，為中部熱租區(qū)域。行業(yè)主要為高新科技、互聯(lián)網(wǎng)等。 企創(chuàng)商務的三棟服務型商務中心主要針對小型微型企業(yè)級個人工作室，單間30，出租面積靈活。行業(yè)為咨詢、設計、物流等現(xiàn)代服務業(yè)。,深圳科技園寫字樓特征,六、南區(qū)深南沿線,沿線寫字樓多高層建筑，外立面時尚、高端、品質(zhì)檔次較高 租金120-140元/，出租率達95% 出租面積大面積居多，所半層或整層起租 行業(yè)集中在通信、軟件、網(wǎng)絡等大中型企業(yè)、世界500強,深圳科技園寫字樓特征

7、,七、南區(qū)東部組團,東部組團高層與多層結合 租金相對較低80-100元/，出租率90% 出租面積大面積居多，所半層或整層起租，小面積較少 通信、軟件、網(wǎng)絡、設計等中小型企業(yè)居多,科技園寫字樓分析,租金水平受政府所有的寫字樓影響，低于全市平均水平 全市甲級寫字樓平均租金約165元/平，而科技園甲級寫字樓租金最高水平為120-140元/平，主要原因為片區(qū)內(nèi)政府所有寫字樓有扶持因素，拉低片區(qū)租金水平。,1,2,大型企業(yè)聚集+政府扶持，吸引科技、電子相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住 聯(lián)想、TCL、中興、創(chuàng)維均有自有寫字樓，從多大型高科技企業(yè)遷引相關企業(yè)在區(qū)域布局設點； 科技園作為政府重點扶持高科技基地，對中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)吸引力較大。,現(xiàn)有寫字樓建成較早，無地標性建筑，形象及配套功能偏弱，區(qū)域?qū)Ω咂焚|(zhì)項目存在需求 片區(qū)內(nèi)寫字樓部分集中于2003年建設，其立面形象、服務配套、空間劃分均存在一定不合理性，區(qū)域缺乏高品質(zhì)寫字樓承接高端客戶需求。,3,區(qū)域內(nèi)存在眾多中