擔保項目可行性報告[Word完整版可編輯]

1 目錄 前言 .一章項目概述 .目內容 .目總投資額 .目資金籌措 .目資金運用 .目投資效 益 .論 .第二章目標企業(yè)基本情況 .況 .權及控制情況 .織結構 .股及參股子公司情況 .工情況 .第三章目標企業(yè)業(yè)務和技術 .營業(yè)務及其變化情況 .業(yè)基本情況 .爭地位 .營業(yè)務的經營情況 .第四章目標企業(yè)財務會計信息 .要資產 負債表 . 2 要利潤表 .要現(xiàn)金流量表 .要財務指標情況 .第五章目標企業(yè)業(yè)務發(fā)展目標 .展戰(zhàn)略 .營目標 .務發(fā)展計劃 .第六章項目必要性分析 .助于公司迅速擴大規(guī)模 .討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 .展產業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務協(xié)同效應 .牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應 .第七章投資方案情況 .資方案 .資額及定價依據(jù) .金籌措 .金運用 .第八章項目投資效益分析 .益分析 .資回報分析 .第九章項目風險及控制 . 3 策風險 .場風險 .營風險 .理風險 .區(qū)域或子公司經營虧損的風險 .進資金投資項目的實施風險 .第十章結論 . 4 X 擔保 項目可研報告 前言 今后幾年房地產服務行業(yè)將在整合周期中逐漸進入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)內領先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領導者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領先地位，但相對于業(yè)內其他領先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。受房地產市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等驅動因素影響， 2009 年我國個人消費性住房貸款累計新增 億元， 20022009 年復合增長率高達 27%。未來隨 著城市化進程等因素影響，我國房地產市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。 從全球最為領先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務占據(jù)超過 70%的市場份額，獨立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔保業(yè)務主要采取產權保險公司模式。國際標桿企業(yè)世邦魏理仕（ 務也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務領域。 目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經自然成為連接銀行與借款人的主體，擔保、估價等業(yè)務也開始顯現(xiàn)。同時我國主要的房地產綜 合服務商早已涉及該服務領域，如合 輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡進行全國化擴張。 5 X 擔保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務服務全程、擔保業(yè)務作為補充性服務的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務在深圳市場份額達 30%，排名第一；擔保業(yè)務在深圳也處于領先水平。 綜上，通過增資擴股進入 X 擔保，對于世聯(lián)實現(xiàn)規(guī)?；鲩L鞏固行業(yè)領導地位和完善產業(yè)鏈打造綜合服務商，最終實 現(xiàn)“中國房地產市場服務的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。 6 第一章項目概述 目內容 深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳X 擔保有限公司（以下簡稱“ X 擔保”）進行增資擴股。增資擴股完成后 X 擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權，羅守坤、張艾艾分別持有 股權。 目總投資額項目總投資額： 4,608 萬元，其中 3,000 萬元增加注冊資本， 1,608 萬元計入資本公積。 定價依據(jù)：按經審計的凈資產溢價 20%，折合每股 。 目資金籌措 項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 目資金運用 X 擔保增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、 500 萬元用于按揭代理業(yè)務異地擴張開辦費：未來 3 年計劃開設 10 余家子公司，預計每家公司開辦費 50 萬元。 2、 2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔保業(yè)務的保證金，可增加擔保額度 2 億元，擔保總額度將達到 元，以保障置業(yè)擔保業(yè)務擴張計劃的實施。 3、 2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務在深圳地區(qū)的業(yè)務優(yōu)勢 。 4、 70 萬元用于集成 統(tǒng)平臺建設，以保障各業(yè)務品種的標準化管 7 理和提高后臺運營管理效率。 5、 30 萬元用于人力招聘和培訓，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務擴張計劃實施的人力儲備。 目投資效益 根據(jù)測算，項目的投資回報期為 ， 10 年測算期內投入能夠完全收回；內含報酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經濟效益可行。 8 論 從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經營和管理等風險，公司需要重點加強風險控制、財務管理等內部管理體制。 第二章目標企業(yè)基本 情況 況 中文名稱：深圳 X 擔保有限公司 注冊資本： 5,000 萬人民幣 法定代表人：羅守坤 成立時間： 2006 年 5 月 10 號 注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務大廈 4 層 7 單元 主營業(yè)務：擔保（不含限制項目） 權及控制情況 東出資情況 序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權比例 1 羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10% 合計 5000 1 00% 公司本次計劃對 X 擔保進行增資擴股，增資擴股完成后 X 擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權，詳細股權結構如下： 9 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權比例 1 羅守坤 4500 2 張艾艾 500 3 世聯(lián)地產 3000 合計 8000 100% 事和高級管理人員介紹 1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學歷；先后取得房地產經濟師、注冊土地估價師、注冊房地產估價師、持牌物業(yè)管理經理、 注冊房地產經紀人等專業(yè)資質； 1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經理； 2007 年底至今，任 X 擔保三公司法人代表和執(zhí)行董事。 2、牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學本科學歷；曾任華強集團二級公司財務部部長，自 2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產顧問（深圳）有限公司財務部經理、集團財務管理中心總經理； 2008 年始，任 X 擔保三公司財務負責人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經理?，F(xiàn)任 X 擔保公司總經理。 3、何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學本科學歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經 理；深圳市深茂集團有限公司投資部經理；深圳市正龍 達實業(yè)有限公司工作總經理； 2004 年加入 X 按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經理、業(yè)務總監(jiān)、副總經理、常務副總經理?，F(xiàn)任 X 擔保公司常務副總經理、世聯(lián)小額信貸公司副總經理、 X 按揭公司總經理。 10 4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學本科學歷； 2006 年 7 月取得美國金融管理學會注冊財富管理師（ 格。曾就職于建設銀行深圳分行營業(yè)部電腦科； 2000 年 就職于深圳市亦禾物流信息技術有限公司，任總經理； 2004 年 6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀 行部副總經理； 2006 年 7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與 X 按揭公司總經理?，F(xiàn)任 X 擔保公司副總經理、世聯(lián)小額信貸公司總經理。 X 擔保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經理總計 22 人，平均任職年限 ， 80%以上人員為大學?？埔陨蠈W歷，目前已成為 X 擔保各部門、各業(yè)務線的中流砥柱。 織結構 X 擔保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經理辦公室等公司組織結構。股東會是 X 擔保最高權力機構，由全體股東組成；設立執(zhí)行董事一名；設立監(jiān)事一名，聘任總經理一名，副總經理兩名。 X 擔保實行總經理負責制，總經理、副總經理及財 務負責人負責公司日常的經營管理工作。 X 擔保成立了獨立的業(yè)務部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè) 部、擔保事業(yè)部、經紀事業(yè)部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關系和渠道維護）、產品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務部等。各業(yè)務部門均設置了績效考核職責。 X 擔保最新的組織結構圖如下： 股及參股子公司情況截至 2009 年 12 月 31 日， X 擔保下屬子 11 公司如下圖所示： 1、深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳X 擔保有限公司控股的全資子公司，成立于 2007 年 4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本 5000 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務大廈 4 層 3 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股 權結構為：序號股東名稱出資額（萬元）股權比例 1 深圳 X 擔保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計 5000 100% 主營業(yè)務為：小額貸款（不得吸收存款）和擔保業(yè)務。最近 3 年的主要財務數(shù)據(jù)如下：單位：萬元 項目 凈資產 6,資產 10,目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 4,利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 2、深圳 X 按揭代理有限公司深圳 X 按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于 2004 年 7 月 27 日，法定代表人為羅 守坤，注冊資本 200 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一 12 路免稅商務大廈 4 層 2 單元。截至 2009 年 12 月 31 日， 股權結構為 序號股東名稱出資額（萬元）股權比例 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100% 合計 100 200 主營業(yè)務為：房地產按揭代理服務。最近 3 年的主要財務數(shù)據(jù)如下： 單位：萬元 項目 凈資產 資產 1,項目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 2,利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 3、深圳市加順貸投資有限公司 深圳市加順貸投資有限公司是深圳 X 擔保有限公司控股的全資子公司，成立于 2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本 610萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務大廈 4 層 5 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股權結構為： 序股東名稱出資額（ 萬元）股權比例 深圳 X 擔保有限公司 610 100% 13 合計 100 610 主營業(yè)務為：投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報），國內貿易（不含專營、?？亍Ｙu商品）。最近 3 年的主要財務數(shù)據(jù)如下：單位：萬元 項目 凈資產 資產 目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告 ， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 工情況 截至 2009 年 12 月 31 日，有正式員工 261 人，員工基本構成如下： 1、專業(yè)結構 專業(yè)構成人數(shù) (人 ) 比例 ,銷售 190 ,風險管理 14 ,其它業(yè)務后臺 28 ,職能后臺 29 合計 261 100% 2、教育程度 教育程度人數(shù) (人 ) 比例 ,碩士及以上 2 ,本科 75 大專 90 ,中專 /高中 93 ,其它 1 合計 261 100% 3、年齡結構 14 年齡人數(shù) (人 ) 比例 20 62 ,26 133 31 49 ,36 13 41 歲以上 4 合計 261 100% 第三章目標企業(yè)業(yè)務和技術 營業(yè)務及其變化情況 時間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理 主營業(yè)務現(xiàn)金贖樓置業(yè)擔保置業(yè)擔?，F(xiàn)金贖樓現(xiàn)金贖樓小額信貸小額信貸按揭代理：代為銀行開拓客戶， 取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費用；為客戶免費提供按揭咨詢和銀行選擇服務。 置業(yè)擔保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關交易手續(xù)。 現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔保業(yè)務的相似業(yè)務，為客戶提供的服務相同，區(qū)別在于 置業(yè)擔保贖樓是使用客戶向銀行申請的短期贖樓貸款進行贖樓，擔保公司為該短期贖樓貸款提供擔保，而現(xiàn)金贖樓則是擔保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。 小額信貸： 又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭 15 信用為基礎，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產經營用款的無抵押、無擔保小額信用貸款。 業(yè)基本情況 業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策 按揭代理作為普通服務行業(yè)，相關機構暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進行管理。置業(yè)擔保或現(xiàn)金贖樓作為準金融機構，目前僅在業(yè)務合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機構暫無特別監(jiān)管要求。小額信貸自 2007 年深圳試點以來，監(jiān)管機構先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款 公司的成熟，會陸續(xù)有更加嚴格和全面的監(jiān)管辦法出臺。目前執(zhí)行中的相關制度政策包括：關于小額貸款公司試點的指導意見銀監(jiān)發(fā)（ 2008） 23 號文、深圳市小額貸款公司試點管理暫行辦法深圳市政府（ 2009） 8 號文、小 額貸款公司改制設立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定銀監(jiān)發(fā)（ 2009） 48 號文 國房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產中介服務、小額信貸業(yè)務均處于初級發(fā)展階段。 按揭代理：上海： 2000 年 4 月安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供安家置業(yè)服務信息的專業(yè)網(wǎng)站 ； 2001 年 1 月安捷房地產服務公司成立，專業(yè)按揭引薦服務； 2004 年 3 月世界銀行國際金融公司 股安家 200 萬美元； 2005 年 9 月安家受市場調控影響，業(yè)務量下降 8 成，退出按揭引薦市場。其他地區(qū)： 2003 年億達按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務公司； 16 2004 年 X 按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司； 2006 年偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產貸款顧問公司。 擔保業(yè)務（置業(yè)擔?；颥F(xiàn)金贖樓）： 2002 年中蘭德不動產擔保公司成立，注冊資金 3 億，業(yè)務量排名 居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司； 2002 年不動產擔保公司成立，注冊資本金 1 億，業(yè)務量排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司； 2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊資本金 5000 萬， 2008 年增資到 1 億，業(yè)務量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。小額信貸： 2005 年以前，主要是面向農村的小額貸款試點，有代表性的是由中科院支持的全國 6 省市的農村小額貸款試點； 2005 年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)?；l(fā)展小額信貸業(yè)務； 2007 年，人民銀行深圳中心支行推動 5 家公司進行小額貸 款試點，世聯(lián)小額信貸是其中之一； 2008 年，銀監(jiān)會發(fā)布關于小額貸款公司試點的指導意見，全國多城市開始推動小額貸款試點； 2009 年，全國小額貸款牌照發(fā)放進入高峰期。 響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素 1、有利因素 按揭代理： 序號有利因素描述 1 銀行房貸業(yè)務競爭加劇 銀行競爭加劇，需借助專業(yè)按揭代理機構提升業(yè)務規(guī)模。 17 序號有利因素描述 2 市場對按揭代理專業(yè)服務需求加強房貸業(yè)務參與各方對按揭代理服務的專業(yè)水平和質量要求提升。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡 城市間二手房交易市場及房貸業(yè)務發(fā)展存在差距 ，為專業(yè)按揭服務機構全國化發(fā)展提供了機會。 擔保業(yè)務： 序號有利因素描述 1 過戶及抵押登記時間較長房產交易過程中的過戶及抵押登記時間較長導致了市場對階段性擔保的需求。 2 房貸產品創(chuàng)新需借助擔保服務銀行房貸產品創(chuàng)新及不斷增長的個人房貸和理財服務需求為擔保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務機會。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡城市間房貸業(yè)務發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔保機構全國化發(fā)展提供了機會。 小額信貸： 序號有利因素描述 1 政策導向明確政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設立和發(fā)展，逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長。 2 市場空間大國內房屋按揭、民間借貸需求巨大。 3 國際行業(yè)成熟，經驗可充分借鑒國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經驗，可充分借鑒，降低試錯成本。 4 商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按 18 揭與小額信貸業(yè)務認可度高，合作空間大。 5 信用環(huán)境基本具備人民銀行個人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開展房屋按揭與小額信貸業(yè)務的基礎。 2、不利因素 按揭代理、擔保業(yè)務： 序號不利因素描述 1 房地產市場政策和信貸政策影響業(yè)務規(guī)模受政府調控及銀行房貸政策及二手房交易量影響較大。 2 銀行 合作政策變化銀行與渠道機構合作政策影響按揭業(yè)務合作的穩(wěn)定性 3 行業(yè)惡性競爭行業(yè)進入門檻低，簡單的價格競爭將導致贏利下降， 惡性無序競爭可能招致產業(yè)鏈相關機構制裁和政府主管部門的干預。 序號不利因素描述 4 過戶和抵押登記時間縮短房管機構不斷縮短產權轉移登記和抵押登記時間將持續(xù)擠壓擔保收費率。 小額信貸：序號不利因素描述 1 將來可能的政策管制新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動。 2 可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內的無序競爭。 3 信用環(huán)境有待繼續(xù)提高尚未能與人行系統(tǒng)連 接；人口流動大；從業(yè)人員缺乏行業(yè)資質管理。 爭地位 19 屋按揭和家庭貸款服務業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況 主營業(yè)務主要競爭對手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融） 業(yè)務量接近， X 品牌及凈利潤指標領先。置業(yè)擔保不動產、安信巨融 2 家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸， X 處于高速成長期，計劃于 2012 年全面超越?，F(xiàn)金贖樓融安擔保、安信巨 融 X 產品豐富、收費合理、渠道多，市場占有率 20% 以上，優(yōu)勢較為明顯 小額信貸信安易貸、中安信業(yè)、 家企業(yè)貸款余額分別為 2 億元，月增量分別為 6000、 3000 和 1600 萬元， X 貸款余額 4000 萬元，月增量 1000 萬元。 保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢 1、 X 擔保所提供的綜合服務價值鏈條較為獨特，一方面能夠比較有效地化解房地產市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務價值，快速提高整體市場占有率。 2、 X 擔保采取低成本運作模式，固定成本占比小，具有較大的財務優(yōu)勢。 3、 X 擔保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產品設計和營銷模式，市場競爭力較強。 營業(yè)務 的經營情況 要服務產品概述 X 擔保主營業(yè)務定位為：” 即提供房屋按揭與家庭貸款服務。 20 主營業(yè)務業(yè)務開展情況按揭代理無風險、成熟的基礎業(yè)務、模式和發(fā)展路徑清晰、復制能力強置業(yè)擔保低風險、高收益業(yè)務，以按揭為基礎，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風險、高收益業(yè)務，以按揭為基礎，模式清晰小額信貸擁有完整業(yè)務團隊，適度開展 務流程 1、按揭代理業(yè)務流程 2、擔保業(yè)務流程 3、小額信貸業(yè)務流程 營模式 按揭代理及擔保業(yè)務同屬按揭 業(yè)務鏈，其中按揭服務貫穿全流程，擔保為其中階段需求（見 X 擔保業(yè)務流程圖示）。 X 業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展按揭業(yè)務、以按揭業(yè)務為擔保業(yè)務的基礎和資源、擔保業(yè)務促進按揭營銷”的獨特業(yè)務模式，實行“市場拓展專業(yè)受理售后服務”的專業(yè)細分和“梯隊小組 +業(yè)務聯(lián)動”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務規(guī)模，降低運營成本。小額信貸業(yè)務在其服務領域，強調輕資產、低風險、杠桿化。其中，信貸風險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現(xiàn)。 近 3 年各產品業(yè)務量及創(chuàng)收單位：萬元 業(yè)務品種 財務指標 2007 年 2008 年同比變動 2009 年同比變動 按揭代理 年業(yè)務量 458,830 146,377 519,635 255% 業(yè)務總收入 1,932 566 1,701 201% 置業(yè)擔保 年業(yè)務量 13,900 13,020 194,327 1393% 21 業(yè)務總收入 88 103 17% 1,281 1141% 現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務量 7,660 44,171 477% 45,486 3% 業(yè)務總收入 164 1,044 537% 855 小額貸款 年業(yè)務量 1,867 933 7,058 656% 業(yè)務總收入 66 216 229% 781 262% 數(shù)據(jù)來源： X 擔保財務部 近 3 年營業(yè)收入構成單位：萬元 業(yè)務品種 2007 年比例 2008 年比例 2009 年比例 按揭代理 1,932 566 1,701 置業(yè)擔保 88 103 1,281 現(xiàn)金贖樓 164 1,044 855 小額貸款 66 216 781 其它 12 263 587 收入合計 2,261 2,192 5,205 營業(yè)務的銷售情況分析 自 2006 年以來， X 擔保主營業(yè)務由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產交易相關業(yè)務。排除房地產市場 2007 年的高峰和 2008 年的低谷對業(yè)務銷售的特別影響外，各業(yè)務在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔保業(yè)務和小額信貸業(yè)務，在 2009 年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的 降到 2009 年的 2009 年各類業(yè)務的總銷售收入超過 22 5,200 萬元。 要客戶和合作機構情況 1、 X 擔保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機構。終端個人業(yè)主主要為擔保業(yè)務和小額家庭貸款業(yè)務的付費方，銀行機構主要作為按揭代理業(yè)務、資 產管理服務的付費方和合作伙伴。 2、合作銀行及合作內容 銀行名稱 合作項目 按揭代理擔保 合作特點 擔保額度 （不含平轉） 保證金比例 工商銀行交易類業(yè)務優(yōu)勢明顯 3000 萬 10% 深圳發(fā)展銀行消費類業(yè)務有優(yōu)勢 2500 萬 10% 平安銀行政策優(yōu)勢不明顯 1 億 10% 交通銀行交易類，操作便捷 5% 農業(yè)銀行交易類 2000 萬 10% 光大銀行商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢 5000 萬（申報中） 行名稱 23 合作項目 按揭代理擔保 合作特點 擔保額度 （不含平轉） 保證金比例 招商銀行交易類 5000 萬（申報中） 設銀行交易類 5000 萬（申報中） 業(yè)銀行交易類 6500 萬（申報中） 5 星展銀行政策偏緊 生銀行政策緊，要求高 打銀行交易類政策有優(yōu)勢 洋商業(yè)銀行可受理外幣，非交易不受理 亞銀行可受理外幣，非交易不受理 、業(yè)務來源情況 根據(jù)相關部門統(tǒng)計，按揭代理、置業(yè)擔?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務， 50%以上來源于中小中介， 30%以上來源于銀行客戶經理轉介，不到 5%來源 大中介，不到 15%來源于終端客戶。 按揭代理業(yè)務 在各銀行的受理業(yè)務量分布情況如下： 單位：萬元 銀行名稱 24 業(yè)務量 合計 2009 年 2008 年 2007 年 工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行 21 196,596 208,018 深發(fā)展 65,751 22,433 21,100 109,283 光大銀行 35,280 15,169 14,628 65,077 興業(yè)銀行 27,052 27,052 平安銀行 19,738 19,738 建設銀行 477 114 10,974 11,565 渣打銀行 1,517 5,664 4,109 11,290 農業(yè)銀行 10,638 264 01 招商銀行 10,668 10,668 郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,421 25 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843 25 擔保業(yè)務自 2009 年才開始大規(guī) 模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔保業(yè)務總量的 80%以上。 第四章目標企業(yè)財務會計信息根據(jù)中磊會計師事務所出具的審計報告， X 擔保最近三年的財務信息摘要如下（合并財務報表口徑）： 要資產負債表單位：萬元 項目 貨幣資金 3,出保證金 2,收賬款 付款項 他應收款 6,他流動資產 4,動資產 16,定資產 期股權投資 流動資產 產合計 17,付職工薪酬 交稅費 其他應付款 4,他流動負債 2,動負債 8,26 長期借款 2,流動負債 2,債合計 10,收資本 5,本公積 余公積 分配利潤 屬于母公司所有者的股東權益 6,數(shù)股東權益 ,據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 注： 1、其它應收款 6,元，主要包括置業(yè)擔保業(yè)務的對外擔保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務的現(xiàn)金贖樓款。 2、其它流動資 產 4,元，主要包括小額信貸業(yè)務對外發(fā)放的小額信用貸款等。 3、其他應付款 4,元，主要包括擔保業(yè)務銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔保贖樓款項和客戶歸還給公司的尚未結算的現(xiàn)金贖樓款。 4、其它流動負債 2,元，主要包括擔保公司向羅守坤、世聯(lián)評估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關聯(lián)方借用的短期流動資金。 要利潤表 單位：萬元 27 項目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 5,業(yè)成本 2,業(yè)稅金及附加 理費用 1,務費用 產減值損失 業(yè)利潤 1,利潤總額 1,得稅 利潤 1,屬于母公司所有者的凈利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 要現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項目 2009 年 2008 年 2007 年 經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額 ,3,資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 4,1,金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1,28 數(shù)據(jù)來源：中磊 會計師事務所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務所審計報告 要財務指標情況 項目 2009 年 2008 年 2007 年 銷售凈利率 總資產收益率 凈資產收益率 流動比率 資產負債率 第五章目標企業(yè)業(yè)務發(fā)展目標 展戰(zhàn)略 務定位 面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋 按揭及擔保服務，探索業(yè)務高速增長模式，提升服務附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務商。具體包括按揭代理、產權辦證、置業(yè)擔保、現(xiàn)金贖樓等服務。 略目標未來 10 年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務商。 營目標按揭代理：夯實深圳市場，進軍異地市場，未來三年進入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務機構。 擔保業(yè)務：未來三年進入深圳擔保市場的第一梯隊，同時進入全國三個以上中心城市，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。 小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補充性信貸服務，作 29 為按揭擔保 業(yè)務的自然延伸。 務發(fā)展計劃 整體而言，按揭代理和擔保業(yè)務在未來三年內，鞏固深圳領先優(yōu)勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實現(xiàn)規(guī)模效應。具體如下： 按揭代理： 1、業(yè)務規(guī)模方面： （ 1）直銷團隊人均單產提升，探索發(fā)展“拓展 +受理”模式。 （ 2）簽約中介機構。 （ 3）在深圳推廣按揭代理 /特許經紀模式。 （ 4）異地采取“深圳經驗 +本地規(guī)則 +本地人才”思路，復制深圳“梯隊小組 +指導人計劃”銷售管理模式， 2010 年進駐廣州、上海，擇機進入北京， 2011 年進駐東莞、珠海，擇機進入天津、杭州， 2012 年佛山、武漢，擇機進駐蘇州、成都。 2、銀行合作方面： （ 1）建立總行級合作，覆蓋全國。 （ 2）多領域多層次合作。多領域合作包括按揭業(yè)務量合作、業(yè)務質量合作、非核心業(yè)務和服務外包、聯(lián)合研發(fā)產品及風險合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領域與品種。 擔保業(yè)務： （ 1）快速提升業(yè)務規(guī)模，提升按揭業(yè)務擔保轉化率。 （ 2）發(fā)揮資金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務。 （ 3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。 30 （ 4）加強平臺建設。 小額信貸： 按揭擔保業(yè)務的自然延伸。 第六章項目必要性分析 助于公司迅速擴 大規(guī)模通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經成為公司關鍵成功因素。 1、行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎設施貿易行業(yè)指定企業(yè)。 2、行業(yè)龍頭抵御更大風險。規(guī)模效應的最大好處之一就是當出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務類型以及更緊密的上下游關系，可以獲得更多的風險對沖，從而渡過行業(yè)波動。如萬科在 2008 年房地產市場波動中獲得更大市場份 額。 3、行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的 創(chuàng)了國內獨立房地產信息行業(yè)模式。當前我國房地產服務行業(yè)市場容量增長迅速，市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產綜合服務商都正沿產業(yè)鏈和區(qū)域同時擴張。今后幾年房地產服務業(yè)將逐漸進入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領導者地位。受中國房地產市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅動因素影響，中國未來 住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而 X 擔保自 2006 年成立以來， 31 各項業(yè)務收入及利潤 穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務在深圳處于領先水平。 因此，項目實施有助于公司迅速擴大規(guī)模，符合輕資產公司規(guī) 化發(fā)展的一般規(guī)律。 討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 伴隨我國房地產增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產市場啟動較早，一二手房的成交面積比例已經接近或者超過 1： 1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務的基礎；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務的發(fā)展基礎正在形成。和世界發(fā)達國家地區(qū) （如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠遠不足。國際經驗表明，我國存量市場業(yè)務今后將面 臨極大的成長空間。因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進一步擴大。按揭擔保業(yè)務服務于存量市場，是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔保業(yè)務，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。 展產業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務協(xié)同效應 X 擔保主營業(yè)務中的按揭代理與擔保業(yè)務，與房地產二、三級市場高度相關，現(xiàn)金贖樓業(yè)務與房地產三級市場高度相關，小額信貸業(yè)務與當?shù)叵M水平、民營經濟活躍度、中產階層數(shù)量等因素相關。 行業(yè)與上下游相關機構、個人具有相互依存和互惠發(fā)展的價值鏈關系，詳細如下： 業(yè)務 關聯(lián)單位 關系 上游 貸款銀行 需按揭代理公司提供業(yè)務量及 32 部分資產管理服務、需擔保公司協(xié)助客戶完成房產交易過程中的階段性贖樓擔保以重新辦理抵押登記 按揭、擔保下游 終端客戶 需專業(yè)按揭代理公司和擔保公司提供按揭咨詢服務和銀行選擇，需擔保公司提供階段性贖樓擔保服務以完成房產交易 房產中介 專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價能力及擔保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務，可幫助房產中介促進交易 因此，未來公司如果重點開發(fā)二手房經紀業(yè)務， 按揭代理業(yè)務將和經紀業(yè)務產生較大的協(xié)同效應，置業(yè)擔保業(yè)務或現(xiàn)金贖樓業(yè)務與按揭代理業(yè)務具有良好的協(xié)同效應，可以與經紀業(yè)務間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務對公司一手房代理業(yè)務也具有一定的支持作用。 牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應 世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內以及社會上具有良好的品牌效應。通過收購 X 擔保，能夠使更多客戶了解 X 擔保，提高 X 擔保的知名度，同時也可以增加銀行等機構客戶對 X 擔保的認可。而 X 作為業(yè)內領先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。 第七章投資方案情況 資方案 公司計劃以增資擴股的方式進入 X 擔保 。增資擴股完成后， X 擔保注冊資本由目前 5,000 萬元增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權，羅守坤和張艾艾分別持有 股權。詳細 股權結構如下： 33 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權比例 1 羅守坤 4500 2 張艾艾 500 3 世聯(lián)地產 3000 合計 8000 100% 資額及定價依據(jù) 項目總投資額： 4,608 萬元，其中 3,000 萬元增加注冊資本， 1,608萬元計入資本公積。定價依據(jù)：按經審計的凈資產溢 價 20%，折合 股 。 金籌措項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 金運用 X 金融增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、 500 萬元用于按揭代理業(yè)務異地擴張開辦費：未來 3 年計劃開設 10余家子公司，預計每家公司開辦費 50 萬元。 2、 2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔保業(yè)務的保證金，可增加擔保額度 2 億元，擔?？傤~度將達到 元，以保障置業(yè)擔保業(yè)務擴張計劃的實施。 3、 2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務在深圳地區(qū)的業(yè)務優(yōu)勢。 4、 70 萬元用于集成 統(tǒng)平臺建設，以保障各業(yè)務品種的標準化管理和提高后臺運營管理效率。 5、 3